La promesse de vente d’immeuble (promesse de vente immobilière) est le contrat par lequel les parties s’engagent à conclure ultérieurement un contrat de vente d’un immeuble. C’est un avant-contrat : il ne transfère pas la propriété, mais fait naître l’obligation de conclure le contrat translatif. Pour être valable, il doit en principe être établi chez le notaire en la forme authentique.
La promesse de vente confère à l’acquéreur un droit personnel, car l’acquisition de la propriété immobilière résulte de l’inscription au registre foncier (Code civil turc, art. 705/1). La protection de ce droit à l’égard des tiers qui acquerraient ultérieurement des droits sur l’immeuble est subordonnée à l’inscription d’une annotation au registre foncier.
Pour le cadre général du droit immobilier, voir la page Droit des baux et de l’immobilier ; pour les règles générales de forme, de demeure et de prescription, voir Droit des contrats. Sont exposées ici les règles spécifiques à la promesse de vente.
Sous quelle forme la promesse de vente est-elle établie chez le notaire ?
La loi est claire : pour que la vente d’un immeuble soit valable, le contrat doit être établi en la forme authentique ; la promesse de vente d’immeuble, les contrats de rachat et d’achat ne sont valables qu’à la condition d’être établis en la forme authentique (Code des obligations turc, art. 237/1-2). Le même résultat découle de la règle sur l’avant-contrat : sous réserve des exceptions prévues par la loi, la validité de l’avant-contrat dépend de la forme du contrat à conclure (Code des obligations turc, art. 29/2).
La loi turque sur le notariat range la « promesse de vente immobilière » parmi les actes devant être établis en la forme authentique (art. 89). La certification de signature ne satisfait pas à cette forme : la certification par le notaire atteste que la signature appartient à la personne concernée et ne porte pas sur le contenu de l’acte juridique (loi turque sur le notariat, art. 82/3). Un document simplement porté chez le notaire pour certification de signature ne devient pas une promesse de vente.
Règle particulière pour le consommateur achetant un logement au promoteur. Dans la vente de logement à paiement anticipé, où le prix est payé avant la livraison, la promesse de vente doit être établie chez le notaire en la forme authentique ; en l’absence de cette formalité, le vendeur ne peut pas invoquer ultérieurement la nullité du contrat au détriment du consommateur. Le vendeur ne peut non plus exiger du consommateur aucun paiement sous quelque dénomination que ce soit sans qu’un contrat valable ait été conclu (loi n° 6502 sur la protection du consommateur, art. 41). Cette règle protège le consommateur ; elle ne supprime pas l’obligation de faire établir le contrat chez le notaire.
Logement à paiement anticipé : l’achat d’un logement au promoteur
Lorsque le vendeur vend le logement à des fins commerciales ou professionnelles, que l’acquéreur est un consommateur et que le prix est payé intégralement ou par tranches avant la livraison, le contrat est une vente de logement à paiement anticipé (loi n° 6502, art. 40/1). La loi soumet ces ventes aux règles suivantes :
- Au moins un jour avant le contrat, un formulaire d’information préalable doit être remis au consommateur ; le contrat ne peut être conclu avant l’obtention du permis de construire (art. 40/2-3).
- Le consommateur peut se rétracter dans un délai de quatorze jours sans motif et sans pénalité (art. 43/1).
- Le logement doit être livré dans le délai promis au contrat ; ce délai ne peut excéder quarante-huit mois à compter de la date du contrat (art. 44/1).
- Le consommateur peut se rétracter sans motif jusqu’à vingt-quatre mois à compter de la date du contrat ; le vendeur ne peut alors demander que les frais légaux et une indemnité limitée conformément au délai prévu par la loi. Le vendeur qui n’a pas exécuté ses propres obligations ne peut rien demander au consommateur (art. 45).
- La responsabilité du vendeur pour les défauts du logement est soumise à une prescription de cinq ans à compter de la livraison, sauf délai plus long convenu (art. 12/1).
Que devient le prix payé en cas de promesse de vente non établie chez le notaire ?
Le contrat conclu sans respecter la forme ne produit aucun effet (Code des obligations turc, art. 12/2) ; on ne peut pas demander l’inscription au registre foncier sur le fondement d’un tel contrat. En revanche, le prix payé peut être restitué : l’enrichissement fondé sur une cause non valable doit être restitué (Code des obligations turc, art. 77). Cette demande doit être présentée dans un délai de deux ans à compter de la connaissance du droit de restitution et, en tout état de cause, dans un délai de dix ans à compter de la réalisation de l’enrichissement (Code des obligations turc, art. 82).
En pratique, la restitution du prix tient compte du temps écoulé et de la variation de la valeur de l’argent, selon le principe de la justice compensatoire. Dans des cas exceptionnels où les prestations ont été exécutées intégralement ou en grande partie, l’invocation du vice de forme peut être considérée comme un abus de droit manifeste (Code civil turc, art. 2) ; cela s’apprécie dans chaque cas d’espèce.
Il est important de documenter les paiements effectués de la main à la main ; la loi exige la preuve par écrit pour les actes juridiques dépassant une certaine valeur (Code de procédure civile turc, art. 200). Pour le consommateur achetant un logement au promoteur, s’applique en outre la règle précitée de la loi n° 6502, art. 41.
Différence entre promesse de vente et contrat de vente
| Promesse de vente | Contrat de vente d’immeuble | |
|---|---|---|
| Lieu de conclusion | Chez le notaire, en la forme authentique (loi turque sur le notariat, art. 89) | À la direction du registre foncier par acte officiel ; depuis la modification de 2022, également chez le notaire (loi turque sur le notariat, art. 61/A) ; l’inscription est effectuée par la direction du registre foncier |
| Effets | Droit personnel : obligation de conclure le contrat de vente | Propriété : acquise par l’inscription (Code civil turc, art. 705) |
| Opposabilité aux tiers | Seulement si mention est portée, à l’égard des tiers ayant acquis des droits postérieurement (Code civil turc, art. 1009) | L’inscription est opposable à tous |
| En cas d’inexécution | Demande au juge de l’inscription judiciaire (Code civil turc, art. 716) | La propriété a déjà été transférée par l’inscription |
La promesse de vente n’est pas un acte qui remplace le contrat de vente ; c’est un engagement pris sur la voie qui y conduit.
Que change la mention de la promesse de vente au titre de propriété ?
La mention n’est pas une condition de validité du contrat, mais une condition de protection à l’égard des tiers. La loi énumère nommément la promesse de vente parmi les droits susceptibles de mention et prévoit que ces droits peuvent, une fois mentionnés, être opposés aux titulaires de droits acquis postérieurement sur l’immeuble (Code civil turc, art. 1009).
La mention n’est portée que si elle est demandée. Les promesses de vente établies par les notaires font l’objet d’une mention au registre foncier à la demande de l’une des parties (loi turque sur le registre foncier, art. 26). Selon la disposition de la loi turque sur le notariat modifiée en 2022, le notaire peut également, si l’une des parties le demande et paie les droits et frais, porter la promesse de vente au registre foncier par le biais du système informatique du registre foncier (loi turque sur le notariat, art. 60/3). Un acte sous seing privé ne peut pas être mentionné. La mention doit être vérifiée dans le registre foncier sur lequel elle a été portée ; nul ne peut prétendre ignorer une inscription au registre foncier (Code civil turc, art. 1020).
La mention n’interdit pas la vente de l’immeuble ; toutefois, la personne qui acquiert l’immeuble après la mention est liée par le droit de l’acquéreur. En l’absence de mention, si le promettant a transféré l’immeuble à un tiers, l’acquéreur ne peut en principe pas demander l’inscription à l’encontre de cette personne ; il peut demander au promettant la réparation du préjudice résultant de l’inexécution du contrat (Code des obligations turc, art. 112).
Durée de validité de la mention et prescription
La loi turque sur le registre foncier fixe un délai pour la mention :
Si, dans les cinq ans à compter de la mention, la vente n’est pas conclue ou si la servitude n’est pas constituée et inscrite au registre foncier, cette mention est radiée d’office par le directeur ou les agents du registre foncier (loi turque sur le registre foncier, art. 26).
Cinq ans est la durée de l’annotation, non du droit né du contrat. Lorsque l’annotation est radiée, le contrat ne disparaît pas ; ce qui disparaît, c’est la protection conférée par l’annotation : après radiation, le droit ne peut plus être opposé, en s’appuyant sur l’annotation, à ceux qui acquièrent des droits sur l’immeuble.
Pour la créance née du contrat, la loi ne prévoit pas de délai spécial ; la règle générale s’applique : sauf disposition contraire de la loi, toute créance est soumise à la prescription de dix ans (Code des obligations turc art. 146). Le délai commence à courir lorsque la créance devient exigible, c’est-à-dire au jour convenu dans le contrat pour le transfert ; si aucun terme n’a été fixé pour l’exécution, la dette est en principe exigible dès sa naissance (Code des obligations turc art. 90, art. 149). La reconnaissance de la dette par le débiteur ou l’exécution partielle et l’introduction d’une action par le créancier interrompent la prescription (Code des obligations turc art. 154). Le juge ne soulève pas d’office la prescription ; le débiteur doit l’invoquer (Code des obligations turc art. 161). En pratique, si la possession de l’immeuble a été délivrée à l’acheteur, on constate que l’exception de prescription du vendeur n’est pas accueillie, car elle est considérée comme contraire à la règle de la bonne foi (Code civil turc art. 2) ; si l’immeuble n’a pas été délivré, le délai de dix ans constitue un véritable risque de perte du droit.
| Durée | Point de départ | Fondement | À l’expiration | |
|---|---|---|---|---|
| Annotation au registre foncier | Cinq ans | Date de l’annotation | Loi turque sur le registre foncier art. 26 | L’annotation est radiée d’office ; après radiation, la protection de l’annotation ne joue plus à l’égard des tiers ayant acquis des droits |
| Créance née du contrat | Dix ans | Jour où la créance devient exigible | Code des obligations turc art. 146, art. 149 | Le débiteur peut opposer l’exception de prescription |
À ne pas confondre avec les droits de préemption, d’acquisition et de réméré. L’art. 238 du Code des obligations turc dispose : « les droits de préemption, de réméré et d’acquisition ne peuvent être stipulés pour plus de dix ans et peuvent être annotés au registre foncier pour la durée prévue par la loi ». Cet article ne mentionne pas la promesse de vente d’immeuble ; alors que l’article précédent évoque la promesse de vente avec les contrats d’acquisition et de réméré, elle n’y est pas mentionnée. La loi ne tranche pas la question de savoir si cette limite peut être appliquée par analogie aux promesses ne conférant qu’à une seule partie le droit d’acheter. La règle relative à l’incessibilité de ces trois droits (Code des obligations turc art. 239) ne mentionne pas non plus la promesse de vente ; la cession du droit né de la promesse de vente s’apprécie selon les règles générales sur la cession de créance et la cession de contrat (Code des obligations turc art. 183-184, art. 205).
Si le promettant ne transfère pas le titre de propriété : action en inscription forcée
La loi prévoit une voie générale pour cette situation : celui qui, en vertu d’une cause juridique fondant l’acquisition de la propriété, détient un droit personnel à demander au propriétaire l’inscription à son nom de la propriété, peut demander au juge le transfert judiciaire de la propriété si le propriétaire s’y refuse (Code civil turc art. 716/1). En pratique, le droit né de la promesse de vente est invoqué par une action en inscription fondée sur cette disposition.
La promesse de vente est un contrat synallagmatique ; l’acheteur qui demande l’inscription doit avoir payé, ou offert de payer, le prix qu’il doit payer d’abord selon le contrat (Code des obligations turc art. 97). En pratique, il est demandé que le solde du prix soit consigné au lieu déterminé par le tribunal au cours de l’instance.
Les décisions relatives aux droits réels sur un immeuble ne peuvent être exécutées qu’après être passées en force de chose jugée (Code de procédure civile turc art. 350/2, art. 367/2). La propriété est acquise par le jugement avant l’inscription ; toutefois, pour pouvoir accomplir des actes de disposition sur l’immeuble, comme la vente, il faut faire inscrire le jugement au registre foncier, inscription qui peut être demandée directement en s’appuyant sur le jugement (Code civil turc art. 705/2, art. 716/2).
Si l’on souhaite se libérer du contrat au lieu de l’inscription, les règles de la demeure s’appliquent : un délai convenable est imparti au promettant ; si ce délai expire sans résultat, le créancier peut, moyennant notification immédiate de sa renonciation à l’exécution, demander réparation de son dommage ou se départir du contrat et réclamer la restitution de ce qu’il a payé (Code des obligations turc art. 123–125). Si le titre de propriété a déjà été transféré et que la nullité du transfert est invoquée, il s’agit alors d’une action en annulation du titre de propriété et nouvelle inscription.
Empêcher la vente de l’immeuble pendant l’instance. L’introduction de l’action n’empêche pas en soi le propriétaire de transférer l’immeuble à un tiers. Il faut pour cela demander au tribunal une mesure provisoire, et la décision de mesure est annotée au registre foncier ; la restriction annotée peut être opposée aux ayants cause postérieurs (Code de procédure civile turc art. 389 ; Code civil turc art. 1010). La mesure provisoire cesse de plein droit si son exécution n’est pas demandée dans la semaine après que la décision a été notifiée au requérant ; si la mesure a été obtenue avant l’ouverture de l’action, elle cesse de plein droit si l’action au fond n’est pas introduite dans les deux semaines à compter de la demande d’exécution (Code de procédure civile turc art. 393/1, art. 397/1). Le requérant fournit en principe une sûreté ; le tribunal peut décider de ne pas exiger de sûreté si la demande repose sur un acte authentique tel qu’un acte notarié (Code de procédure civile turc art. 392/1). La loi turque sur le registre foncier ne comptant pas l’introduction d’une action parmi les causes empêchant la radiation quinquennale, il importe d’obtenir l’annotation de la mesure avant l’expiration du délai. Le fonctionnement de la mesure provisoire est exposé en détail dans l’article sur l’action en annulation du titre de propriété et nouvelle inscription.
Devant quel tribunal et où l’action est-elle introduite ?
Le tribunal compétent est en principe le tribunal civil de première instance (Code de procédure civile turc art. 2) ; dans une promesse de vente entre deux personnes, l’action y est portée. La promesse de vente ne figure pas parmi les quatre types de litiges pour lesquels la médiation est une condition de recevabilité (bail, partage et partage judiciaire de la copropriété, propriété par étages, droit de voisinage) (loi n° 6325, art. 18/B/1). Les règles de compétence d’attribution sont d’ordre public (Code de procédure civile turc art. 1) et deux exceptions naissent selon la qualité des parties :
- Si le vendeur agit à des fins commerciales ou professionnelles et que l’acheteur est un consommateur, le litige naît d’une opération de consommation et le tribunal de consommation est compétent (loi n° 6502, art. 3, art. 73/1). Dans les litiges relevant de ce tribunal, recourir à la médiation avant d’agir en justice est une condition de recevabilité ; toutefois, les litiges qui constituent des opérations de consommation et qui portent sur un droit réel relatif à l’immeuble, comme l’action visant à contraindre à l’inscription, sont exclus de cette condition (art. 73/A). Pour les litiges d’une valeur inférieure au seuil fixé par la loi et actualisé chaque année, le recours à la commission d’arbitrage de consommation est obligatoire (art. 68).
- Si les deux parties sont commerçantes et que l’affaire concerne l’entreprise commerciale de chacune, l’action est commerciale et est portée devant le tribunal de commerce de première instance ; dans les actions portant sur une somme d’argent – créance, indemnisation, action en annulation de l’opposition, constatation négative et répétition – recourir à la médiation est une condition de recevabilité (Code de commerce turc art. 4, art. 5, art. 5/A).
L’action introduite sans avoir recouru à la médiation obligatoire est rejetée pour vice de procédure ; la prescription est suspendue pendant la médiation (loi n° 6325 art. 18/A).
Compétence territoriale. L’action visant à contraindre à l’inscription, pouvant entraîner un changement dans la titularité d’un droit réel, relève de la compétence exclusive du tribunal du lieu de situation de l’immeuble (Code de procédure civile turc art. 12/1) : pour un immeuble situé à Alanya, l’action est portée à Alanya. Pour les demandes pécuniaires telles que la restitution du prix payé, sont compétents les tribunaux du domicile du défendeur et du lieu d’exécution du contrat (Code de procédure civile turc art. 6, art. 10) et, dans les actions de consommation, également le tribunal de consommation du domicile du consommateur (loi n° 6502, art. 73/5).
Questions fréquentes
Pouvons-nous conclure une promesse de vente par écrit sous seing privé ?
En principe non : la promesse de vente d’un immeuble n’est valable que si elle est établie en la forme authentique (Code des obligations turc art. 237/2) et une simple légalisation de signature chez le notaire ne suffit pas (loi turque sur le notariat art. 82/3). Situation particulière : lorsque l’acheteur est un consommateur qui a payé d’avance le prix à un vendeur cédant le logement à des fins commerciales, le vendeur ne peut pas exciper de l’inobservation de la forme (loi turque n° 6502, art. 41/1).
Que perd-on si le contrat n’est pas annoté au registre foncier ?
Non sa validité, mais la protection à l’égard des tiers. Le droit annoté peut être opposé aux personnes qui ont acquis des droits postérieurement (Code civil turc art. 1009). En l’absence d’annotation et si l’immeuble a été transféré à autrui, il ne reste en principe qu’une demande d’indemnisation contre le promettant (Code des obligations turc art. 112).
Pendant combien d’années la promesse de vente est-elle valable, et mon droit s’éteint-il si l’annotation est radiée ?
Il faut distinguer deux délais. L’annotation au registre foncier est radiée d’office si la vente n’est pas réalisée dans les cinq ans (loi turque sur le registre foncier art. 26) ; cela met fin à la protection de l’annotation, et non au droit. En revanche, la créance née du contrat est soumise selon la règle générale à un délai de prescription de dix ans, qui commence à courir lorsque la créance devient exigible (Code des obligations turc art. 146, art. 149).
La promesse de vente peut-elle être résolue unilatéralement ?
Le contrat ne disparaît pas de lui-même parce que l’une des parties le demande. Si l’autre partie n’exécute pas son obligation, un délai approprié lui est imparti ; si le délai expire sans résultat, il peut être mis fin au contrat et les parties peuvent exiger la restitution de ce qu’elles ont fourni (Code des obligations turc art. 123, art. 125). Le consommateur qui acquiert le logement auprès d’un constructeur dispose en outre de droits de rétractation et de résolution (loi turque n° 6502, art. 43, art. 45).
Où l’action est-elle intentée, et pouvons-nous désigner un autre tribunal dans le contrat ?
Dans l’action tendant à contraindre à l’inscription au registre foncier, le tribunal du lieu de situation de l’immeuble a compétence exclusive (Code de procédure civile turc art. 12/1) et, dans les cas de compétence exclusive, aucune convention attributive de compétence ne peut être conclue (Code de procédure civile turc art. 18/1). S’agissant des créances de somme d’argent, la possibilité de déterminer contractuellement le tribunal n’est reconnue qu’aux commerçants et aux personnes morales de droit public (Code de procédure civile turc art. 17).
Textes de référence
Code civil turc n° 4721 — art. 2 (comportement loyal), art. 705 (inscription), art. 716 (droit d’exiger l’inscription et transfert par décision de justice), art. 1009 (annotation du droit découlant de la promesse de vente), art. 1010 (annotation des restrictions au pouvoir de disposer), art. 1020 (publicité du registre foncier) — mevzuat.gov.tr
Code des obligations turc n° 6098 — art. 12 (forme), art. 29 (avant-contrat), art. 77 et art. 82 (enrichissement illégitime et prescription), art. 90 (exigibilité), art. 97 (ordre d’exécution), art. 112 (conséquences de l’inexécution), art. 123–125 (fixation d’un délai et droits au choix), art. 146, art. 149, art. 154 et art. 161 (prescription), art. 183–184 (cession de créance), art. 205 (cession de contrat), art. 237 (forme de la vente immobilière et de la promesse de vente), art. 238–239 (durée et cession des droits de préemption, d’acquisition et de rachat) — mevzuat.gov.tr
Loi turque n° 1512 sur le notariat — art. 60 (fonctions des notaires ; promesse de vente et annotation), art. 61/A (contrat de vente immobilière), art. 82 (effets des actes notariés), art. 89 (actes devant être établis en la forme authentique) — mevzuat.gov.tr
Loi turque n° 2644 sur le registre foncier — art. 26 (annotation de la promesse de vente et radiation au bout de cinq ans) — mevzuat.gov.tr
Loi turque n° 6502 relative à la protection du consommateur — art. 3 (définitions), art. 12 (prescription de la responsabilité pour défauts de la chose), art. 40–41 (vente de logements avec paiement anticipé et exigence de forme), art. 43–45 (rétractation, livraison, résolution), art. 68 (commission d’arbitrage des consommateurs), art. 73 et art. 73/A (tribunaux de consommation et médiation préalable obligatoire) — mevzuat.gov.tr
Code de procédure civile turc n° 6100 — art. 1–2 (compétence d’attribution), art. 6, art. 10, art. 12, art. 17–18 (compétence territoriale et convention attributive de compétence), art. 200 (preuve par écrit), art. 350 et art. 367 (impossibilité d’exécution avant que la décision ne devienne définitive), art. 389, art. 392–393, art. 397 (mesures provisoires) — mevzuat.gov.tr
Code de commerce turc n° 6102 — art. 4–5 (litiges commerciaux), art. 5/A (médiation préalable obligatoire) — mevzuat.gov.tr
Loi turque n° 6325 sur la médiation en matière de litiges civils — art. 18/A et art. 18/B (médiation préalable obligatoire) — mevzuat.gov.tr
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Cet article a une finalité d’information juridique générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant différente, il est recommandé de demander l’assistance juridique de votre avocate pour votre cas concret.