Что такое иск об аннулировании записи в земельном реестре и о регистрации права и как его подать?

Автор: Av. Merve Kartal · Публикация: 03.11.2026

Иск об аннулировании записи о праве собственности и новой регистрации (tapu iptali ve tescil davası) — это иск, подаваемый с утверждением, что запись в поземельной книге не соответствует действительному правовому положению, и требующий исправления записи и регистрации недвижимости на имя истца. В обиходе его кратко называют также иском об аннулировании записи о праве собственности.

Причина, по которой такой иск необходим, прямо указана в законе: без письменного согласия заинтересованных лиц сотрудник управления регистрации недвижимости может исправить ошибку в реестре недвижимости только на основании решения суда (Гражданский кодекс Турции, ст. 1027/1). То есть если противная сторона не даёт согласия, обращение в управление регистрации недвижимости результата не даст.

Общие рамки споров о недвижимости изложены на странице Право аренды и недвижимости. Настоящая статья посвящена самому иску.

Как подаётся иск об аннулировании записи о праве собственности? Краткий ответ

1. Сначала определите основание. Причина, по которой регистрация является неправомерной, — притворность сделки, отсутствие дееспособности, порок воли, несоблюдение формы, кадастровая ошибка — определяет срок иска, бремя доказывания и то, к кому предъявляется иск.
2. Проверьте, у кого находится недвижимость, и при необходимости поставьте вопрос об обеспечительной мере и отметке в реестре недвижимости ещё до подачи иска. Если этот шаг пропустить, последствия в дальнейшем может быть невозможно устранить.
3. Проверьте, не истёк ли срок. Для каждого основания срок различен; в одних случаях закон срок не устанавливает, в других иск отклоняется непосредственно.
4. Иск, по общему правилу, подаётся в гражданский суд первой инстанции по месту нахождения недвижимости, а пошлина рассчитывается исходя из стоимости недвижимости.

К кому предъявляется иск?

Иск предъявляется лицу, которое значится собственником в оспариваемой регистрации. Если недвижимость переходила из рук в руки, неправомерность регистрации может быть заявлена непосредственно против недобросовестных третьих лиц (Гражданский кодекс Турции, ст. 1024/3); в этом случае возникает вопрос о привлечении к делу звеньев этой цепочки.

Если после подачи иска недвижимость отчуждена, иск не прекращается. Закон предоставляет истцу альтернативное правомочие: он либо отказывается от иска против отчуждающей стороны и продолжает дело против лица, принявшего предмет спора, либо преобразует свой иск в иск о возмещении ущерба против отчуждающей стороны (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 125/1).

Если недвижимость входит в наследственную массу, право собственности представляет собой elbirliği mülkiyeti (совместную собственность без определения долей), и, поскольку в законе или договоре не предусмотрено иное, для распорядительных сделок требуется решение совладельцев, принятое единогласно; вместе с тем каждый из совладельцев может обеспечить защиту прав, входящих в общность, и этой защитой пользуются все совладельцы (Гражданский кодекс Турции, ст. 701–702). Поэтому в делах между наследниками отдельно оценивается надлежащее оформление состава сторон; наследственно-правовая сторона вопроса изложена на странице Наследственное право. Для документирования того, кто является наследниками, необходимо свидетельство о праве на наследство.

В каких случаях иск об аннулировании записи о праве собственности подать нельзя?

Здесь необходимо разграничить две разные вещи: случаи, когда закон препятствует подаче иска, и случаи, которые даже при подаче иска ведут к отказу в удовлетворении требования по существу. Разграничение имеет практическое значение, поскольку во второй группе дело рассматривается и при отказе возникают судебные издержки и вознаграждение представителя противной стороны.

Случаи, препятствующие подаче иска

Если с момента вступления в силу кадастрового протокола прошло десять лет. По истечении десяти лет со дня вступления в силу протоколов об установлении границ и определении, нельзя заявлять возражения и подавать иск со ссылкой на правовые основания, возникшие до кадастрового учёта (Закон Турции о кадастре, ст. 12/3). Это пресекательный срок, и он закрывает только основания, возникшие до кадастрового учёта.

Если по тому же предмету имеется вступившее в законную силу решение. Если дело с теми же сторонами, тем же основанием иска и тем же требованием вступило в законную силу, второе дело невозможно из-за вступившего в законную силу решения (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 303/1). Вступившее в законную силу решение действует и в отношении лиц, принявших предмет спора после вступления решения в силу; однако при этом сохраняют силу положения Гражданского кодекса Турции о добросовестном приобретении (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 303/4).

Случаи, когда иск подать можно, но в удовлетворении по существу может быть отказано

Если недвижимость перешла к добросовестному третьему лицу. Приобретение третьим лицом права собственности или иного вещного права с добросовестной опорой на запись в поземельной книге охраняется (Гражданский кодекс Турции, ст. 1023). Добросовестность является презумпцией и может быть опровергнута: лицо, которое при обстоятельствах дела не проявило ожидаемой от него осмотрительности, не может ссылаться на добросовестность (Гражданский кодекс Турции, ст. 3/2). То есть этот результат определяется не при обращении, а в конце судебного разбирательства. Если в реестр недвижимости внесена отметка о спорном праве, эта защита вообще становится недоступной.

Если противная сторона приобрела по обычной приобретательной давности. Если лицо, внесённое в поземельную книгу в качестве собственника без действительного правового основания, владеет недвижимостью открыто и непрерывно в течение десяти лет и добросовестно, оспорить приобретённое им таким образом право собственности нельзя (Гражданский кодекс Турции, ст. 712).

Если при пороке воли прошёл один год. Сторона, заключившая договор вследствие заблуждения или обмана либо под влиянием запугивания, считается одобрившей договор, если в течение одного года со дня, когда она узнала о заблуждении или обмане либо когда воздействие запугивания прекратилось, не заявит, что не связана договором, или не потребует обратно переданное (Закон Турции об обязательственном праве, ст. 39/1). Вместе с тем признание одобренным договора, не имеющего обязательной силы вследствие обмана или запугивания, не устраняет права на возмещение ущерба (Закон Турции об обязательственном праве, ст. 39/2).

Этот перечень отражает то, что написано в законе; в конкретном деле может иметься и иное препятствие.

На каких основаниях основывается иск?

Притворность сделки (muvazaa). При определении вида и содержания договора и его толковании за основу берётся действительная и общая воля сторон, независимо от слов, которые они использовали по ошибке или для сокрытия своих действительных намерений (Закон Турции об обязательственном праве, ст. 19/1).

Передачи, совершённые наследодателем с целью сокрытия имущества от наследников, являются особым случаем этого основания и на практике именуются muris muvazaası — притворная сделка наследодателя. Какие обстоятельства Кассационный суд Турции оценивает в таких делах в совокупности, кто может предъявить иск и почему срок не применяется, изложено на странице Наследственное право.

Отсутствие дееспособности. За исключениями, указанными в законе, действия лица, не обладающего способностью различать, не влекут правовых последствий (Гражданский кодекс Турции, ст. 15). Утверждение об отсутствии способности различать на момент передачи является одним из основных оснований исков об аннулировании записи о праве собственности.

Неправомерная регистрация. Регистрация, основанная на не имеющей обязательной силы правовой сделке или лишённая правового основания, является неправомерной (Гражданский кодекс Турции, ст. 1024/2). Если вещное право зарегистрировано неправомерно либо регистрация неправомерно погашена или изменена, лицо, чьё вещное право вследствие этого нарушено, может предъявить иск об исправлении реестра недвижимости (Гражданский кодекс Турции, ст. 1025/1).

Несоблюдение формы. Действительность договоров, направленных на передачу права собственности на недвижимость, зависит от того, составлены ли они в официальной форме (Гражданский кодекс Турции, ст. 706). Эта официальная форма может быть обеспечена как в управлении регистрации недвижимости, так и, начиная с 2022 года, у нотариуса: договор купли-продажи недвижимости может быть заключён и нотариусами (Закон Турции о нотариате, ст. 61/A). Помимо этого, например, продажа по простому письменному договору право собственности не переносит.

Исковая давность и сроки в иске об аннулировании записи о праве собственности и новой регистрации

Единого срока нет; срок зависит от основания. Необходимо различать два понятия: пресекательный срок — по его истечении право прекращается, и суд учитывает это по своей инициативе; исковая давность — это возражение, которое должна заявить противная сторона.

Строка таблицы «законом срок не установлен» не означает, что иск будет удовлетворён всегда: переход недвижимости к другому лицу, длительное нахождение владения у противной стороны и ослабление доказательств могут повлиять на результат и при неистёкшем сроке. Если же регистрация произведена на основании не вступившего в силу протокола, лица, владеющие недвижимостью в качестве собственника в течение двадцати лет с даты регистрации, пользуются принципом доверия к реестру недвижимости (Закон Турции о кадастре, ст. 12/последний).

Собственные сроки обеспечительной меры отличны от указанных и гораздо короче.

Как предотвратить продажу недвижимости? Обеспечительная мера и отметка в реестре недвижимости

Если во время процесса недвижимость будет отчуждена добросовестному третьему лицу, требование об аннулировании записи о праве собственности превращается в требование о возмещении ущерба. Средством, предотвращающим это, являются обеспечительная мера и основанная на ней отметка в реестре недвижимости.

В случаях, когда существует опасение, что вследствие возможного изменения текущего положения существенно затруднится или станет полностью невозможным получение права либо вследствие задержки возникнет неудобство или серьёзный ущерб, по спорному праву может быть вынесено решение об обеспечительной мере (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 389/1). Обеспечительная мера испрашивается до подачи иска у компетентного и правомочного суда по существу, а после подачи иска — у суда, рассматривающего основное дело, и заявитель обязан с достаточной вероятностью доказать свою правоту по существу дела (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 390).

Значение отметки прямо указано в законе: судебные решения о защите спорных прав могут быть отмечены в поземельной книге, и ограничения распорядительной способности с внесением отметки могут быть противопоставлены лицам, впоследствии приобретшим права на недвижимость (Гражданский кодекс Турции, ст. 1010). То есть при наличии отметки лицо, впоследствии приобретшее недвижимость, не может опираться на указанную выше защиту добросовестности.

Необходимо учитывать три срока:

• Исполнение обеспечительной меры должно быть испрошено в течение одной недели со дня объявления или вручения решения стороне, испрашивающей меру; в противном случае, даже если иск подан в установленный законом срок, решение об обеспечительной мере прекращает действовать само собой (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 393/1).
• Если обеспечительная мера принята до подачи иска, основной иск должен быть подан в течение двух недель со дня, когда испрошено её исполнение; в противном случае мера прекращает действовать сама собой (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 397/1).
• Действие обеспечительной меры, если не указано иное, продолжается до вступления окончательного решения в законную силу (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 397/2).

В каких случаях дело об аннулировании записи о праве собственности проигрывается?

Бремя доказывания лежит на истце. Бремя доказывания, если в законе не предусмотрено особое правило, лежит на стороне, извлекающей для себя право из правового последствия, связанного с утверждаемым фактом (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 190/1). В случаях, когда закон связывает с добросовестностью правовое последствие, исходным является наличие добросовестности (Гражданский кодекс Турции, ст. 3/1); доказать недобросовестность противной стороны должен истец.

Отчуждение во время процесса. Указанный выше путь по ст. 125 Гражданского процессуального кодекса Турции возможен, но если обеспечительная мера не принята, добросовестность приобретателя становится предметом спора.

Альтернативное требование. Истец может заявить в одном исковом заявлении несколько требований к одному и тому же ответчику, установив между ними отношение основного и зависимого требования; суд не может рассматривать зависимое требование, пока не вынес решение об отказе в основном требовании по существу (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 111). Аннулирование записи о праве собственности как основное и возмещение ущерба как зависимое требование могут быть заявлены вместе.

При отказе в иске судебные издержки и вознаграждение представителя противной стороны возлагаются на истца; этим риском не следует пренебрегать, поскольку пошлина рассчитывается исходя из стоимости недвижимости.

В каком суде подаётся иск?

Компетентность суда. По делам об имущественных правах, независимо от стоимости и размера предмета иска, компетентным судом, если не предусмотрено иное, является гражданский суд первой инстанции (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 2/1). Имеются два случая, когда предусмотрено иное:

• Кадастровый суд. Кадастровый суд рассматривает дела о праве собственности на недвижимое имущество и ограниченных вещных правах, о правах, подлежащих регистрации или отметке в реестре недвижимости, о спорах о границах и площади, а также аналогичные дела, касающиеся кадастрового учёта и реестра недвижимости (Закон Турции о кадастре, ст. 25/1).
• Турецкий суд гражданского правосудия. Против исправления, вытекающего из измерений, установления границ, нанесения на план и вычислений, может быть подан иск в турецкий суд гражданского правосудия в течение тридцати дней, начиная с даты вручения (Закон Турции о кадастре, ст. 41).

Подсудность. По искам, касающимся вещного права на недвижимость или способным привести к изменению принадлежности вещного права, суд по месту нахождения недвижимости является исключительно подсудным (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 12/1). Если иск касается нескольких объектов недвижимости, он может быть подан по месту нахождения одного из них в отношении и остальных (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 12/3).

Практический вывод таков: иск об аннулировании записи о праве собственности и новой регистрации в отношении недвижимости, находящейся в Alanya, рассматривается в Alanya, независимо от того, где проживают стороны.

Медиация не является условием предъявления иска. Перечисляя споры, подлежащие обязательной медиации как условию предъявления иска, закон указал споры, возникающие из арендных отношений, споры о разделе движимого и недвижимого имущества и о разделе общей собственности, споры, возникающие из этажной собственности и соседского права (Закон Турции о медиации в гражданских спорах, ст. 18/B). Аннулирования записи о праве собственности и новой регистрации в этом перечне нет. Вместе с тем иск о разделе общей собственности в судебном порядке в перечень включён.

Ответственность государства — это отдельный иск. За весь ущерб, возникающий из ведения реестра недвижимости, отвечает государство; государство имеет право регресса к должностным лицам, виновным в возникновении ущерба, и такие дела рассматриваются в суде по месту нахождения реестра недвижимости (Гражданский кодекс Турции, ст. 1007). Этот путь представляет собой отдельный иск со своими условиями и бременем доказывания.

Чем определяется размер расходов?

Иск облагается пропорциональной пошлиной, и критерий прямо указан в законе: по искам, касающимся вещного права на недвижимость, таким как устранение вмешательства, регистрация и аннулирование записи о праве собственности, учитывается стоимость недвижимости (Закон Турции о сборах и пошлинах, ст. 16/1). Если в том же деле заявлены также ecrimisil (возмещение за пользование без правового основания) или возмещение ущерба, пошлина взимается со стоимости недвижимости и суммы заявленных возмещения ущерба и ecrimisil (ст. 16/2). В случаях, когда определение стоимости возможно, указание стоимости в исковом заявлении обязательно; если она не указана, она устанавливается по требованию истца, а при уклонении от установления исковое заявление не принимается к производству (ст. 16/3).

Четвёртая часть судебных пошлин за решения и судебные акты уплачивается авансом, остальное — в течение одного месяца со дня вручения решения (Закон Турции о сборах и пошлинах, ст. 28/a). Если в ходе разбирательства выяснится, что установленная стоимость больше указанной в исковом заявлении, производство по делу не продолжается, пока не будет доплачена недостающая пошлина (ст. 30).

Поскольку тарифы пошлин и Минимальный тариф вознаграждения адвокатов обновляются ежегодно, на этой странице актуальная сумма не приводится; для получения цифры следует обратиться к действующему тарифу.

Часто задаваемые вопросы

Как подаётся иск об аннулировании записи о праве собственности между братьями и сёстрами?
С процессуальной точки зрения различий нет: иск подаётся к брату или сестре, значащимся собственниками в реестре недвижимости, в гражданский суд первой инстанции по месту нахождения недвижимости, а пошлина рассчитывается исходя из стоимости недвижимости. Кто является наследниками, документируется свидетельством о праве на наследство. Материально-правовая сторона вопроса — как доказывается утверждение о сокрытии имущества и почему срок не применяется — изложена на странице Наследственное право.

Могу ли я исправить запись, обратившись в управление регистрации недвижимости?
Без письменного согласия заинтересованных лиц — нет; сотрудник управления регистрации недвижимости может исправить ошибку в реестре только на основании решения суда. Простые описки он исправляет по собственной инициативе в соответствии с подзаконным актом, изданным Президентом (Гражданский кодекс Турции, ст. 1027).

Если я выиграю дело, перейдёт ли запись о праве собственности непосредственно на меня?
Право собственности в случаях судебного решения приобретается до регистрации; однако возможность совершения собственником распорядительных сделок зависит от того, зарегистрировано ли право собственности в поземельной книге (Гражданский кодекс Турции, ст. 705/2). Вместе с тем решения, касающиеся вещных прав на недвижимое имущество, не могут быть исполнены до вступления в законную силу (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 350/2); то есть на основании решения суда первой инстанции в управление регистрации недвижимости обратиться нельзя.

Нужно ли мне обращаться к медиации?
Для иска об аннулировании записи о праве собственности и новой регистрации медиация как условие предъявления иска не предусмотрена (Закон Турции о медиации в гражданских спорах, ст. 18/B). Добровольное обращение сторон к медиации возможно в любое время.

Сколько длится дело?
На этой странице срок не приводится. По искам об аннулировании записи о праве собственности и новой регистрации Министерство юстиции не публикует средних показателей в разрезе видов дел. Продолжительность определяется как осмотром на месте, экспертизой и числом свидетелей, так и обязательностью ожидания вступления решения в законную силу (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 350/2).

Правовая основа

Гражданский кодекс Турции № 4721 — ст. 3 (добросовестность), ст. 15 (способность различать), ст. 701–702 (elbirliği mülkiyeti — совместная собственность без определения долей), ст. 705 (регистрация), ст. 706 (официальная форма), ст. 712 (обычная приобретательная давность), ст. 1007 (ответственность государства), ст. 1010 (отметка), ст. 1023 (добросовестное третье лицо), ст. 1024 (неправомерная регистрация), ст. 1025 (исправление реестра недвижимости), ст. 1027 (исправление) — mevzuat.gov.tr

Закон Турции об обязательственном праве № 6098 — ст. 19 (притворность сделки), ст. 39 (годичный срок при пороках воли) — mevzuat.gov.tr

Гражданский процессуальный кодекс Турции № 6100 — ст. 2 (компетентность суда), ст. 12 (исключительная подсудность), ст. 111 (альтернативное требование), ст. 125 (переход предмета спора), ст. 190 (бремя доказывания), ст. 303 (вступившее в законную силу решение), ст. 350 (неисполнимость до вступления в силу), ст. 389–397 (обеспечительная мера) — mevzuat.gov.tr

Закон Турции о кадастре № 3402 — ст. 12 (вступление в силу и десятилетний пресекательный срок), ст. 25 (компетентность кадастрового суда), ст. 41 (иск против исправления) — mevzuat.gov.tr

Закон Турции о нотариате № 1512 — ст. 60 и ст. 61/A (договор купли-продажи недвижимости) — mevzuat.gov.tr

Закон Турции о сборах и пошлинах № 492 — ст. 16 (стоимость по искам, касающимся вещного права на недвижимость), ст. 28 (срок уплаты пропорциональных пошлин), ст. 30 (увеличение стоимости) — mevzuat.gov.tr

Закон Турции о медиации в гражданских спорах № 6325 — ст. 18/B (медиация как условие предъявления иска) — mevzuat.gov.tr

Связанные страницы

• Право аренды и недвижимости — вышестоящая страница
• Наследственное право — muris muvazaası — притворная сделка наследодателя и сокрытие имущества от наследников
• Как получить свидетельство о праве на наследство?
• Иск о разделе общей собственности в судебном порядке (izale-i şuyu)

Настоящая статья носит характер общего правового информирования. Поскольку условия каждого случая, состояние записей в реестре недвижимости и кадастровых записей различаются, рекомендуется получить юридическую поддержку у своего адвоката применительно к вашей конкретной ситуации.