Udlændinge kan erhverve fast ejendom i Tyrkiet, men ikke enhver og ikke ubegrænset. Loven fastsætter tre grænser: køberens nationalitet, det erhvervede areal og ejendommens beliggenhed (Tyrkiets lov om skøde (tapu) nr. 2644, art. 35). Ejendom, der er erhvervet i strid med disse grænser, realiseres, hvis ejeren ikke afhænder den inden for den fastsatte frist. Realisation betyder, at ejendommen sælges og omdannes til et pengebeløb, som udbetales til den berettigede; det er ikke konfiskation.
En generel beskrivelse af disse grænser findes i afsnittet for udlændinge på siden Leje- og ejendomsret. Denne artikel forklarer de skridt, en udlænding, der ønsker at købe en lejlighed eller en grund i Tyrkiet, skal tage før og ved tinglysningen. Skøde (tapu) er det officielle register, der dokumenterer ejendomsretten til fast ejendom i Tyrkiet, og den tyrkiske tingbogsmyndighed er den offentlige myndighed, der fører dette register.
Udlændinges erhvervelse af fast ejendom i Tyrkiet: tre grænser og en undtagelse
| Grænse | Regel | Retsgrundlag |
|---|---|---|
| Nationalitet | Kun statsborgere fra lande fastsat af præsidenten kan erhverve. Præsidenten kan begrænse erhvervelse efter region, varighed, type og mængde, suspendere den eller forbyde den. | Tyrkiets lov om skøde (tapu), art. 35 |
| Areal | Det samlede areal, som udenlandske fysiske personer erhverver i ét distrikt, må ikke overstige ti procent af det areal, der kan være genstand for privat ejendomsret i det pågældende distrikt. Det samlede areal, som én person erhverver, må ikke overstige tredive hektar i hele landet. | Tyrkiets lov om skøde (tapu), art. 35 |
| Beliggenhed | Udlændinge kan ikke erhverve fast ejendom i militære forbudszoner af anden grad på land. Præsidenten kan også nedlægge forbud for områder, der er udpeget af strategiske grunde. | Tyrkiets lov nr. 2565 art. 9/b, art. 28 |
| Undtagelse | Indehavere af Mavi Kart er ikke underlagt nationalitets- og arealgrænserne. | Tyrkiets lov om tyrkisk statsborgerskab, art. 28 |
Ti procent-grænsen vedrører ikke køberens egen erhvervelse, men det samlede areal i distriktet: Hvis distriktets grænse er nået, kan selv en lille lejlighed ikke erhverves. For en udlænding, der vil købe fast ejendom i Alanya, beregnes denne grænse også på distriktsbasis. Ved arealberegningen medregnes ud over ejendomme også selvstændige og varige begrænsede tinglige rettigheder. Det er rettigheder, der kan registreres som en separat ejendom i tingbogen, såsom en byggeret på mindst tredive år (Tyrkiets civillovbog art. 826, art. 998).
Landelisten findes ikke i loven, men i en præsidentiel beslutning og kan ændres. Lovens nuværende tekst kræver ikke gensidighed; det er denne liste, der er afgørende. Inden transaktionen bør muligheden for erhvervelse ud fra din nationalitet og situationen i distriktet bekræftes hos den tyrkiske tingbogsmyndighed på det sted, hvor ejendommen ligger.
Mavi Kart er et kort, der gives til personer, som er født som tyrkiske statsborgere og har opgivet dette statsborgerskab med tilladelse til udtræden, samt til deres efterkommere indtil tredje led. Disse personer nyder, med de undtagelser der er nævnt i loven, de rettigheder, som tilkommer tyrkiske statsborgere, og erhvervelse af fast ejendom er ikke blandt disse undtagelser (Tyrkiets lov om tyrkisk statsborgerskab, art. 28). Bestemmelser vedrørende national sikkerhed gælder også for dem.
Hvad skal man undersøge i skøde (tapu)-registret før køb?
Bygningens status. For en lejlighed i en færdiggjort bygning kan der etableres ejerlejlighedsret efter tyrkisk ret. Hvis bygningen stadig er under opførelse, kan der være etableret kat irtifakı (servitut på en endnu ikke færdigopført bygning) for de selvstændige enheder. Kat irtifakı (servitut på en endnu ikke færdigopført bygning) er en ret, der etableres på grunden for de dele af bygningen, som senere vil blive omfattet af ejerlejlighedsret efter tyrkisk ret; når der opnås ibrugtagningstilladelse for hele bygningen, omdannes den til ejerlejlighedsret efter tyrkisk ret (Tyrkiets lov om ejerlejligheder, art. 2, art. 3). Ibrugtagningstilladelsen er i Tyrkiet også kendt som iskân.
Sikkerhedszone. For ejendomme i sikkerhedszoner, der ikke er eksproprieret, anføres dette forhold i tingbogen. Disse ejendomme i militære sikkerhedszoner kan ikke sælges til udlændinge. Salg af ejendomme i særlige sikkerhedszoner til en udenlandsk fysisk person kræver derimod tilladelse fra guvernørens kontor; denne tilladelse indhentes før salget tinglyses (Bekendtgørelse om militære forbudszoner og sikkerhedszoner art. 23, art. 24).
Kontrol af militærområde. Kort- og koordinatoplysninger for militære forbudszoner, sikkerhedszoner og strategiske områder gives af de relevante ministerier til det ministerium, som Generaldirektoratet for Skøde (tapu) og Matrikel hører under, og tinglysningsforretninger gennemføres i henhold til disse oplysninger (Tyrkiets Tapu Kanunu art. 35). Indtil oplysningerne er overført til digitalt format og nået de tyrkiske tingbogsmyndigheder, forespørges de kompetente militære myndigheder (Tyrkiets Tapu Kanunu, midlertidig art. 2).
Der bør ikke foretages betaling, før disse kontroller er gennemført.
Køb og tinglysning: faser og dokumenter
Salg af fast ejendom sker hos den tyrkiske tingbogsmyndighed ved officielt dokument. Det officielle dokument er det salgsdokument, som tingbogsmedarbejderen udfærdiger, og som parterne underskriver (Tyrkiets Tapu Kanunu art. 26). Salg af fast ejendom og løfte om salg, der ikke foretages i officiel form, er ugyldige (Tyrkiets obligationslov art. 237; Tyrkiets civillovbog art. 706). En reservationsformular, der underskrives på et kontor, overfører derfor ikke ejendomsretten. Et løfte om salg er en forpligtelse til senere at foretage overdragelse ved tinglysning og udfærdiges hos en notar (Tyrkiets notarlov art. 89).
Der er tre krav, der udtrykkeligt er fastsat i lovgivningen:
- Skatteidentifikationsnummer. I det officielle dokument anføres parternes identitetsoplysninger sammen med deres skatteidentifikationsnumre (Tyrkiets Tapu Kanunu art. 26). En udlænding, der ikke har et skattenummer i Tyrkiet, får i praksis dette nummer hos skattekontoret inden transaktionen.
- Edssvoren tolk. Hvis en af parterne ikke forstår tyrkisk, deltager en edssvoren tolk i transaktionen. En edssvoren tolk er en tolk, der fremlægger en protokol for den tyrkiske tingbogsmyndighed, som viser, at vedkommende har aflagt ed for retten. Tolken underskriver det officielle dokument sammen med parterne. Ansatte ved den tyrkiske tingbogsmyndighed kan ikke fungere som tolke (Bekendtgørelse om skøderegistret art. 24).
- Obligatorisk jordskælvsforsikring. For boliger og selvstændige enheder kan den tyrkiske tingbogsmyndighed ikke foretage registrering, medmindre der fremlægges dokumentation for en gyldig obligatorisk jordskælvsforsikring på transaktionsdatoen (Lov nr. 6305 om katastrofeforsikring art. 10, art. 11). Denne forsikring leveres af Naturkatastrofeforsikringsinstitutionen (DASK) (art. 3).
Andre dokumenter, der kræves fra den udenlandske køber, fastsættes af Generaldirektoratet for Skøde (tapu) og Matrikel (Bekendtgørelse om skøderegistret art. 18). Hvorvidt dokumenter som pasoversættelse, foto eller vurderingsrapport kræves, afhænger af denne administrative regulering og kan ændres. Den aktuelle liste bør indhentes hos den tyrkiske tingbogsmyndighed inden transaktionen.
Transaktionen følger denne rækkefølge: det officielle dokument underskrives af parterne, om nødvendigt sammen med tolken; transaktionen registreres i dagbogen og tinglyses samme dato i tingbogen (Bekendtgørelse om skøderegistret art. 23, art. 27). Ved køb overgår ejendomsretten ved denne tinglysning (Tyrkiets civillovbog art. 705). Betaling, modtagelse af nøglen eller underskrivelse af en kontrakt overfører ikke i sig selv ejendomsretten. Ved arv erhverves ejendomsretten derimod før tinglysning, men ved salg kræves tinglysning stadig (samme artikel).
Selv hvis en af parterne er udlænding, eller kontrakten er underskrevet i udlandet, er ejendomsretten og andre tinglige rettigheder over fast ejendom i Tyrkiet underlagt tyrkisk ret. Formkravene for transaktioner vedrørende disse rettigheder fastsættes også efter tyrkisk ret (Lov nr. 5718 om international privatret og procesret art. 21).
Køb uden at komme til Tyrkiet: fuldmagt
Købet kan også gennemføres via køberens fuldmægtig. Den tyrkiske tingbogsmyndighed kræver af fuldmægtigen en fuldmagt, der er udfærdiget i henhold til Tyrkiets notarlov og viser, at vedkommende er bemyndiget til at udføre den ønskede transaktion (Tyrkiets bekendtgørelse om tingbogen art. 18). Teksten i fuldmagter, der kræver transaktioner ved skøde (tapu), udfærdiges af notaren i form af en officiel udfærdigelse (Tyrkiets notarlov art. 89). I udlandet varetages denne opgave af tyrkiske konsulater i henhold til Tyrkiets notarlov (art. 191, art. 192). Hvis fuldmagtsgiveren ikke forstår tyrkisk, deltager også en edssvoren tolk (art. 74). Transaktioner som køb, betaling af købesummen og underskrivelse af det officielle dokument skal angives særskilt i fuldmagten.
Det fremgår ikke udtrykkeligt af loven, om en fuldmagt udstedt af en notar i et andet land kan anvendes ved tinglysningen. Udenlandske officielle dokumenter anses som officielle dokumenter i Tyrkiet, hvis de er bekræftet af den udstedende stats kompetente myndighed eller af et tyrkisk konsulat; Tyrkiets internationale overenskomster er forbeholdt (Tyrkiets retsplejelov art. 224). Hvilket dokument den tyrkiske tingbogsmyndighed vil acceptere, fastsættes af Generaldirektoratet for Tinglysning og Matrikel. Ønsker man at anvende en sådan fuldmagt, bør man på forhånd spørge den tyrkiske tingbogsmyndighed.
Loven fastsætter desuden, at hvis parterne befinder sig ved forskellige tinglysningsmyndigheder eller i udlandet, kan aftalen fuldføres ved, at viljeserklæringerne afgives særskilt over for officielle myndigheder (Tyrkiets lov om skøde (tapu) art. 26).
Hvis den tyrkiske tingbogsmyndighed afslår anmodningen
En anmodning, der ikke er i overensstemmelse med lovgivningen, afslås med angivelse af begrundelse, klageadgang og klagefrist. Afgørelsen meddeles enten personligt eller i henhold til Tyrkiets lov om forkyndelse. Forkyndelse betyder, at afgørelsen officielt meddeles dig, og fristerne løber fra denne dato. Afgørelsen kan inden femten dage fra forkyndelsen påklages til den regionale myndighed, som den tyrkiske tingbogsmyndighed hører under, og den regionale myndigheds afgørelse kan inden femten dage påklages til Generaldirektoratet for Tinglysning og Matrikel. Så længe afslagsgrunden ikke er afhjulpet, kan transaktionen ikke gennemføres (Tyrkiets bekendtgørelse om tingbogen art. 26).
Hvis du har købt en grund: projekt inden to år
En ubebygget fast ejendom er en grund eller et jordstykke uden bygning. Udenlandske fysiske personer og udenlandske handelsselskaber, der køber en sådan, skal inden to år forelægge det projekt, de vil udvikle, til det relevante ministeriums godkendelse. Det godkendte projekt med start- og slutdatoer påføres tinglysningsbogens anmærkningsfelt, og det følges, om det gennemføres rettidigt (Tyrkiets lov om skøde (tapu) art. 35). Anmærkningsfeltet er det felt i tinglysningsbogen, hvor bemærkninger om ejendommen anføres.
Undladelse af at indgive ansøgning rettidigt eller manglende gennemførelse af projektet er en likvidationsgrund. Loven angiver ikke, hvilket ministerium der skal ansøges, eller fra hvilken dato fristen løber; dette skal afklares hos den tyrkiske tingbogsmyndighed umiddelbart efter købet.
Erhvervelse i strid med reglerne: likvidation
Loven fastsætter likvidation i følgende tilfælde: erhvervelse i strid med bestemmelsen, anvendelse i strid med erhvervelsesformålet, undladelse af rettidigt at indgive projektansøgning eller undladelse af at gennemføre projektet rettidigt (Tyrkiets lov om skøde (tapu) art. 35). Tyrkiets finansministerium giver ejeren en frist på højst et år. Inden for denne frist kan ejeren selv sælge ejendommen. Sker det ikke, likvideres ejendommen og omsættes til penge, og beløbet udbetales til den berettigede. Fristen begynder ikke automatisk ved overtrædelsen; fristen fastsættes af ministeriet.
Fast ejendom erhvervet ved arv kan også være omfattet af denne bestemmelse: Hvis arvingens statsborgerskab ikke tilhører et land, hvor erhvervelse er tilladt, eller hvis arealgrænserne overskrides, anvendes likvidationsbestemmelsen. En arving, der overholder disse grænser, kan beholde ejendommen. Udenlandske arvingers situation er beskrevet på siden Arveret.
Udenlandske selskaber
Handelsselskaber stiftet i udlandet i henhold til deres egne love kan kun erhverve fast ejendom inden for rammerne af særlovgivningen; andre udenlandske juridiske personer kan ikke erhverve fast ejendom. Disse begrænsninger gælder ikke ved oprettelse af pant i fast ejendom, såsom hypotek, til fordel for sådanne selskaber og udenlandske fysiske personer (Tyrkiets lov om tinglysning art. 35).
Selskaber stiftet i Tyrkiet, hvor udlændinge ejer halvtreds procent eller mere af kapitalandelene, eller hvor udlændinge kan udpege mere end halvdelen af ledelsen, kan erhverve fast ejendom til udøvelse af de aktiviteter, der er angivet i deres vedtægter. Sådanne selskabers erhvervelser i militære områder kræver tilladelse fra de militære myndigheder, og erhvervelser i særlige sikkerhedszoner kræver tilladelse fra guvernøren (Tyrkiets lov om tinglysning art. 36).
Ved hvilken domstol behandles en tvist?
Kompetence (saglig). Ved tvister om fast ejendom er den kompetente domstol som hovedregel den civile domstol i første instans (Tyrkiets retsplejelov art. 2). Dette er den almindelige kompetente førsteinstansdomstol i civile sager. Har du købt en bolig af et byggefirma eller en sælger, der handler erhvervsmæssigt, til et ikke-erhvervsmæssigt eller ikke-professionelt formål, er transaktionen en forbrugertransaktion, og forbrugerdomstolen er kompetent (lov nr. 6502 om forbrugerbeskyttelse art. 3, art. 73). Inden sag anlægges ved forbrugerdomstolen, er det obligatorisk at henvende sig til en mediator. Tvister, der udgør forbrugertransaktioner og udspringer af ejendomsretten til fast ejendom eller andre rettigheder i tinglysningen, er undtaget fra dette krav (art. 73/A). Om en person, der køber med henblik på investering, anses for forbruger, vurderes ud fra de konkrete omstændigheder.
Værneting. Sager vedrørende ejendomsret og andre tinglige rettigheder over fast ejendom, forhold der kan medføre ændringer heri, samt besiddelse, anlægges udelukkende ved retten på det sted, hvor ejendommen er beliggende. For sådanne sager kan der ikke aftales et andet værneting (Tyrkiets retsplejelov art. 12, art. 18). For eksempel behandles en sag om aflysning af adkomsten og ny tinglysning vedrørende en lejlighed i Alanya i Alanya. Sager, der alene vedrører pengekrav, såsom tilbagebetaling af købesummen, er ikke omfattet af denne regel.
Er der i aftalen udpeget en udenlandsk domstol som kompetent, afhænger resultatet af sagens art. I praksis anses sager om ejendomsret til fast ejendom for at henhøre under de tyrkiske domstoles eksklusive kompetence, og en sådan værnetingsklausul har derfor ingen virkning i disse sager. I tvister om pengekrav afhænger klausulens gyldighed af lovens betingelser (lov om international privatret og procesret art. 40, art. 47).
Ofte stillede spørgsmål
Kan enhver udlænding købe bolig i Tyrkiet?
Nej. Erhvervelse er åben for statsborgere fra lande fastsat af præsidenten og er underlagt areal- og beliggenhedsgrænser (Tyrkiets lov om tinglysning art. 35; lov nr. 2565 art. 9/b). Indehavere af Mavi Kart er ikke underlagt statsborgerskabs- og arealgrænserne (Tyrkiets lov om statsborgerskab art. 28).
Jeg har betalt pengene – er ejendomsretten så overgået til mig?
Nej. Ved køb overgår ejendomsretten ved tinglysning i tingbogen (Tyrkiets civillovbog art. 705).
Giver køb af fast ejendom mig opholdstilladelse?
Det gør det ikke automatisk. En udlænding med fast ejendom i Tyrkiet kan få kortvarig opholdstilladelse; tilladelsen er ikke en rettighed, og boligen skal anvendes til dette formål (lov nr. 6458 om udlændinge og international beskyttelse art. 31; bekendtgørelse om lovens gennemførelse art. 28). Nærmere oplysninger findes på siden opholdstilladelse i Tyrkiet for udlænding, der ejer fast ejendom.
Kan jeg få tyrkisk statsborgerskab ved at købe fast ejendom?
Erhvervelse af fast ejendom til det beløb og på de betingelser, der er angivet i bekendtgørelsen, er en af vejene til at opnå tyrkisk statsborgerskab ved præsidentiel beslutning (bekendtgørelse om gennemførelse af Tyrkiets lov om statsborgerskab art. 20). Betingelserne findes på siden tyrkisk statsborgerskab ved investering.
Retsgrundlag
Tyrkiets tinglysningslov nr. 2644 — art. 26, art. 35, art. 36, midlertidig art. 2 — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets lov nr. 2565 om militære forbuds- og sikkerhedszoner — art. 9, art. 28 — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets bekendtgørelse om militære forbuds- og sikkerhedszoner — art. 23, art. 24 — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets lov om statsborgerskab nr. 5901 — art. 28 (Mavi Kart) — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets bekendtgørelse om tingbogen — art. 18, art. 23, art. 24, art. 26, art. 27 — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets lov nr. 6305 om katastrofeforsikring — art. 3, art. 10, art. 11 — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets notarlov nr. 1512 — art. 74, art. 89, art. 191, art. 192 — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets civillovbog nr. 4721 — art. 705, art. 706, art. 826, art. 998 — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets obligationslov nr. 6098 — art. 237 — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets lov nr. 634 om ejerlejlighedsret efter tyrkisk ret — art. 2, art. 3 — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets lov nr. 5718 om international privat- og procesret — art. 21, art. 40, art. 47 — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets lov nr. 6502 om forbrugerbeskyttelse — art. 3, art. 73, art. 73/A — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets retsplejelov nr. 6100 — art. 2, art. 12, art. 18, art. 224 — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets lov nr. 6458 om udlændinge og international beskyttelse — art. 31 — mevzuat.gov.tr og tilhørende bekendtgørelse — art. 28 — mevzuat.gov.tr
Bekendtgørelse om gennemførelse af Tyrkiets lov om statsborgerskab — art. 20 — mevzuat.gov.tr
Relaterede sider
- Leje- og ejendomsret — oversigtsside
- Sag om aflysning af adkomsten og ny tinglysning
- Arveret
- Opholdstilladelse i Tyrkiet for udlændinge, der ejer fast ejendom
- Tyrkisk statsborgerskab via investering
Denne tekst har alene til formål at give generel juridisk information og udgør ikke en juridisk vurdering. Da omstændighederne i hver sag er forskellige, anbefales det at søge juridisk bistand hos din advokat i din konkrete situation.