Innebär hyresavtalets upphörande alltid avhysning?
Att hyrestiden löper ut vid uthyrning av bostäder och lokaler innebär inte i sig att hyresvärden har rätt att direkt avhysa hyresgästen.
Den turkiska obligationslagen (Türk Borçlar Kanunu) förenar hyresvärdens möjlighet att avsluta avtalet med särskilda villkor. Därför måste den rättsliga grunden för ett avhysningsyrkande fastställas korrekt.
Avhysning på grund av behov
Om hyresvärden själv, dennes make eller maka, avkomlingar, uppstigande släktingar eller andra personer som anges i lagen har behov av bostaden eller lokalen, kan en talan om avhysning på grund av behov bli aktuell.
Det räcker dock inte att endast säga ”jag behöver bostaden”. I praktiken utgör frågan om behovet är verkligt, genuint och nödvändigt en av tvistens centrala punkter. Bestämmelserna i den turkiska obligationslagen om avhysning på grund av behov tillämpas i detta sammanhang.
Utebliven betalning av hyran
Att hyresgästen inte betalar hyran i tid kan också leda till avhysning om särskilda förutsättningar är uppfyllda.
Vilket förfarande som ska följas – exempelvis att ett betalningskrav skickas, avhysning på grund av dröjsmål eller en talan som grundas på ett berättigat meddelande – kan variera beroende på den konkreta situationen.
Därför är inte bara förekomsten av en hyresskuld av betydelse, utan även betalningsdatumen och tidigare meddelanden eller verkställighetsåtgärder.
Skriftligt åtagande om avflyttning
Ett skriftligt åtagande om avflyttning som hyresgästen lämnar efter att den hyrda egendomen har överlämnats kan under vissa förutsättningar utgöra grund för avhysning.
Åtagandets datum och innehåll, under vilka omständigheter det upprättades samt huruvida avflyttningsdatumet är bestämt har betydelse. Vid tvister om sådana åtaganden bedöms handlingens giltighet särskilt.
Medling i hyrestvister
Från och med 1 september 2023 är det ett processuellt krav att vända sig till en medlare innan talan väcks i många tvister som härrör från hyresförhållandet. Bestämmelserna om avhysning av hyrda fastigheter genom ett verkställighetsförfarande utan dom enligt Utsöknings- och konkurslagen (İcra ve İflas Kanunu) utgör dock ett undantag från denna ordning.
Innan talan väcks direkt i en hyrestvist måste det därför kontrolleras om tvisten omfattas av obligatorisk medling som processförutsättning.
Slutsats
Vid hyrestvister räcker ofta inte en enda omständighet – såsom ”avtalet har upphört”, ”hyran har inte betalats” eller ”jag behöver bostaden” – för att förklara hela förloppet.
Grunden för avhysningen, avtalets innehåll, lämnade meddelanden, betalningsdatumen och tidigare åtgärder måste bedömas tillsammans. Om talan ska väckas måste det dessutom i förväg kontrolleras om medling är en processförutsättning.
Relaterat rättsområde: För mer detaljerad information om detta ämne kan du se vår sida om Hyres- och fastighetsrätt.
Denna text är avsedd som allmän juridisk information. Vid hyrestvister kan tidsfrister och rättsliga vägar variera beroende på de konkreta omständigheterna.