Eiendomsadvokat i Alanya og eiendomsrett
Tvister om husleie og fast eiendom er ofte ikke begrenset til ett enkelt spørsmål. Fastsettelse av leiebeløpet, oppsigelse av kontrakten, tilbakelevering av det leide og tilbakebetaling av depositum kan oppstå som sammenhengende spørsmål. Tvister knyttet til grunnboken, eiendomsretten eller sameie utgjør imidlertid et teknisk område som må vurderes separat.
Det intense eiendomsmarkedet i Alanya og det at personer fra ulike land erverver eiendom, har ført til at et utenlandsk element ofte inngår i tvister på dette området. Utenlandske eiere, rettighetshavere bosatt i utlandet, transaksjoner utført ved fullmakt og særlige regler om utlendingers erverv av fast eiendom er temaer som må behandles særskilt i denne sammenheng.
På denne siden forklares de viktigste tvistene som oppstår i leieforhold, grunnlagene for fravikelse, fastsettelse av leiebeløpet og de grunnleggende prinsippene for utlendingers erverv av fast eiendom, i generelle trekk. Siden forholdene i hver tvist er forskjellige, må den juridiske vurderingen foretas på grunnlag av den konkrete saken.
Sentrale rettsområder
De viktigste tvistene innen husleie- og eiendomsrett
Tvister som oppstår fra leieforhold, og tvister knyttet til eiendomsrett, er underlagt ulike rettslige regimer. Et krav om fravikelse og fastsettelse av leiebeløpet kan fremmes i samme prosess, mens krav om retting av grunnboksopplysninger utgjør gjenstanden for et eget søksmål.
Leiebeløp og leieøkning
Fastsettelsen av økningen som skal gjelde i fornyede leieperioder, og fastsettelsen av husleien i samsvar med gjeldende forhold, er blant de vanligste tvistetemaene i praksis. Hvorvidt partene har en skriftlig avtale, hvilket kriterium økningen skal beregnes etter, og om satsen som er avtalt i kontrakten, overstiger den lovbestemte grensen, er av vesentlig betydning for denne vurderingen.
Kravet om fastsettelse av husleien er underlagt ulike regler avhengig av leieavtalens type og varighet. Fra hvilken leieperiode kravet får virkning, kan variere avhengig av når søksmålet ble reist, hvilket varsel som ble gitt til motparten, og om avtalen inneholder en bestemmelse om leieøkning.
Loven forbyr, i tillegg til endringer i husleien, også avtaleendringer til skade for leietakeren. Hvis inngåelsen eller videreføringen av avtalen er betinget av at leietakeren påtar seg en forpliktelse som ikke er til leietakerens fordel, og som ikke har direkte sammenheng med bruken av det leide, er denne avtalen knyttet til leieforholdet ugyldig. Når det gjelder bruksutgifter, er hovedregelen at leietakeren, med mindre noe annet er avtalt eller lokal sedvane tilsier noe annet, må dekke utgifter til blant annet oppvarming, belysning og vann. Den parten som dekker utgiftene, plikter på anmodning å gi den andre parten en kopi av dokumentene som bekrefter utgiftene. I avtaler der husleien er fastsatt i utenlandsk valuta, gjelder en særskilt regel, og adgangen til å endre beløpet er knyttet til at en bestemt periode må ha utløpt.
Utkastelse og opphør av avtalen
Opphør av leieavtaler for boliger og lokaler er basert på grunner som er uttømmende angitt i loven. Grunner som skyldes utleieren, og grunner som skyldes leietakeren, er underlagt ulike vilkår og frister.
Hvilken grunn som påberopes, hvilke varsler som må gis, og innen hvilken frist søksmål må reises, kan få direkte betydning for utfallet av prosessen. Et varsel som ikke gis innen fristen, eller et søksmål som ikke reises innen fristen, kan føre til at kravet må fremmes i den påfølgende leieperioden.
Korttidsutleie av boliger for turistformål er underlagt en egen lov, og dette får konsekvenser både for eier og leietaker. Utleie av boliger i maksimalt hundre dager anses som utleie for turistformål; utleie som i ett tilfelle varer lenger enn hundre dager, faller utenfor denne lovens virkeområde. For å kunne gjennomføre utleie for turistformål, er det obligatorisk å innhente tillatelsesdokument før avtalen inngås, og søknaden må vedlegge en beslutning truffet med enstemmighet av alle seksjonseierne i bygningen der den selvstendige enheten befinner seg. I bygninger med flere enn tre selvstendige enheter kan tillatelsesdokument utstedes for inntil tjuefem prosent av de selvstendige enhetene i samme utleiers navn.
Konsekvensen for leietaker er mer klar: det er forbudt ved lov for leietaker av en bolig som er utleid med sikte på bruk som bolig, å leie ut boligen i eget navn og for egen regning til tredjeparter for turistformål. Slik bruk i strid med forbudet kan også aktualisere en diskusjon om oppsigelse på grunn av kontraktsbrudd. I tillegg gjelder ikke de beskyttende bestemmelsene om leie av boliger og næringslokaler med tak for utleie av fast eiendom som etter sin art er bestemt for midlertidig bruk, når utleievarigheten er seks måneder eller kortere.
Leieobjektets tilstand, depositum og levering
Dersom leieobjektet ikke blir levert i samsvar med avtalen, mangler som oppstår under bruken, nødvendige reparasjoner og leieobjektets tilstand ved fraflytting kan skape tvister mellom partene.
Loven setter en numerisk grense for sikkerheten: Ved leie av bolig og lokaler for næringsvirksomhet med tak kan en avtalt plikt for leietakeren til å stille sikkerhet ikke overstige tre måneders leie. Dersom det er avtalt at sikkerheten skal stilles i form av penger eller verdipapirer, skal leietakeren, uten at pengene kan tas ut uten utleierens samtykke, sette pengene inn på en tidsbegrenset sparekonto og deponere verdipapirene i en bank; banken kan bare tilbakebetale sikkerheten med begge parters samtykke, når tvangsfullbyrdelsessaken er endelig avgjort, eller på grunnlag av en rettskraftig dom.
Tidspunktet for tilbakebetaling er også regulert i loven. Dersom utleieren ikke skriftlig har underrettet banken innen tre måneder etter at leieavtalen er opphørt om at det er reist søksmål mot leietakeren knyttet til leieavtalen, eller at det er iverksatt tvangsfullbyrdelse eller konkursforfølgning, er banken forpliktet til å tilbakebetale sikkerheten etter anmodning fra leietakeren.
Ved tilbakebetaling av depositum kan dokumenter som overleveringsprotokoll, fotografier og korrespondanse være viktige for å vurdere om skader som hevdes å ha oppstått på leieobjektet, skyldes ordinær bruk, og for å dokumentere slike skader.
Tvister om grunnboksregistrering og eiendomsrett
Innenfor dette området vurderes krav om å bringe grunnboken i samsvar med den faktiske rettslige tilstanden, gyldigheten av transaksjoner som gjelder overdragelse av eiendomsrett, oppløsning av sameie, forkjøpsrett og krav om erstatning for urettmessig bruk (ecrimisil) som følge av at en fast eiendom brukes av andre enn rettighetshaveren.
I slike tvister kan grunnboksutskrifter, matrikkeldokumenter, betalingsdokumenter og eventuelle kontraktstekster være avgjørende. Ettersom overdragelse av eiendomsrett til fast eiendom som hovedregel skjer ved tinglysing, og gyldigheten av kontrakter som tar sikte på overdragelse er underlagt lovbestemte formkrav, medfører privat utformede kontrakter ikke alene overføring av eiendomsrett.
Dersom en fast eiendom er overdratt til en godtroende tredjeperson på grunnlag av en uriktig tinglysing, kan denne personens erverv være rettslig beskyttet. I et slikt tilfelle kan kravet i stedet rettes mot erstatning fremfor sletting av grunnboksregistreringen. Ettersom loven fastsetter særlige frister for enkelte krav, og noen av disse fristene nylig er endret, må det vurderes konkret og på grunnlag av gjeldende regelverk hvilken rettslig vei som skal benyttes.
Når det gjelder forkjøpsrett, har loven fastsatt konkrete frister. Det gjennomførte salget meldes til de øvrige sameierne av kjøperen eller selgeren gjennom notar. Forkjøpsretten bortfaller tre måneder etter den datoen salget ble meldt til rettighetshaveren, og uansett når det har gått ett år fra salget. Denne absolutte fristen ble ved endringen av 24 desember 2025 redusert fra to år til ett år. Man bør derfor ikke legge den toårige fristen i eldre kilder til grunn. Ved samme endring ble det også uttrykkelig fastsatt at forkjøpsrett ikke kan utøves ved salg foretatt etter lov om statlige anbud (Devlet İhale Kanunu) eller ved tvangsauksjon. Frafall av forkjøpsrett må skje i offisiell form og tinglyses i grunnboken. Å frasi seg retten til å utøve forkjøpsrett ved et bestemt salg er derimot underlagt skriftlig form.
Prosessen trinn for trinn
Hvordan forløper prosessen ved husleietvister?
Innledende vurdering og innsamling av dokumenter
I begynnelsen av prosessen gjennomgås leieavtalen, betalingsregistrene, grunnboksutskriften, korrespondansen mellom partene og eventuell overtakelsesprotokoll samlet. Om tvisten skyldes leieforholdet eller eiendomsforholdet, påvirker hvilke krav som kan fremmes, og hvilken domstol som har saklig og stedlig kompetanse.
Lovens løsning på dette skillet er klar. Med unntak av bestemmelsene om fravikelse av leide eiendommer gjennom tvangsfullbyrdelse uten at det foreligger et tvangsgrunnlag, hører alle søksmål om tvister knyttet til leieforhold, herunder saker om krav på leie eller andre pengekrav, under sulh hukuk mahkemesi, uavhengig av søksmålets verdi. Saker om deling av løsøre, fast eiendom eller rettigheter, samt saker om oppløsning av sameie, hører også under samme domstol. Derimot er domstolen på det stedet der eiendommen ligger, eksklusivt stedlig kompetent i saker som gjelder tinglige rettigheter i fast eiendom, eller som kan føre til endring av hvem som har en slik rettighet, samt i saker om besittelse av fast eiendom eller tilbakeholdsrett.
Disse reglene får i praksis følgende konsekvens: Hvis eiendommen ligger innenfor Alanyas grenser, behandles saker om annullering av grunnbokshjemmel og registrering, samt saker om oppløsning av sameie – som gjelder tinglige rettigheter i fast eiendom – ved domstolene i Alanya. Ved tvister som springer ut av leieforholdet, er sulh hukuk mahkemesi saklig kompetent, uavhengig av det krevde beløpet.
Formelt varsel og mekling
For at visse krav skal kunne fremsettes, må det på forhånd gis skriftlig varsel eller underretning. I tvister som springer ut av et leieforhold, er det et prosessforutsetningskrav at det er søkt om mekling før søksmål anlegges. Tvister om fordeling av løsøre og fast eiendom og oppløsning av sameie, tvister som følger av lovgivningen om eierseksjonssameier, samt tvister om naborettigheter omfattes også av dette kravet.
Bestemmelsene om fravikelse av leide eiendommer gjennom tvangsfullbyrdelse uten domsgrunnlag er unntatt fra dette kravet. Unntaket tolkes imidlertid snevert: Tvangsfravikelsessaker som behandles av namsmyndighetene, samt krav som etter innsigelse fremmes for tvangsfullbyrdelsesdomstolen, faller utenfor, mens søksmål om opphevelse av innsigelsen og fravikelse som anlegges ved de alminnelige domstolene på grunnlag av samme tvangsfullbyrdelsessak, er underlagt meklingskravet fordi de springer ut av leieforholdet. At det er innledet en tvangsfullbyrdelsessak, opphever ikke i seg selv meklingsplikten.
Meklingsprosessen skal avsluttes innen tre uker fra oppnevningen av mekleren. Fristen kan i særlige tilfeller forlenges med høyst én uke. Fra søknaden til meklingskontoret er levert og frem til sluttrapporten er utstedt, suspenderes foreldelsesfristen, og preklusive frister løper ikke. Dette er viktig for å bevare de fristene på én måned som gjelder for fravikelsessøksmål. Tidspunktet for søknaden er imidlertid også avgjørende: Etter Yargıtay-praksis må søknad om mekling i fravikelsessaker fremsettes etter at retten til å anlegge søksmål har oppstått; en søknad som fremsettes for tidlig, oppfyller ikke prosessforutsetningen for søksmålet.
Dersom det oppnås enighet, er det i disse tvistene obligatorisk å innhente tvangskraftspåtegning for avtaledokumentet som utferdiges. Hovedregelen om at et dokument som er undertegnet av partene og deres advokater samt mekleren, skal ha virkning som en rettsavgjørelse uten påtegning, får ikke anvendelse her. For avtaledokumenter som gjelder fast eiendom, innhentes påtegningen fra Sulh hukuk-mahkemiet på stedet der eiendommen ligger. Dersom det viser seg at søksmål er reist uten at det først er søkt om mekling, skal retten uten videre avvise søksmålet på grunn av manglende oppfyllelse av et prosessvilkår.
Søksmålsfasen
I stevningen angis det rettslige grunnlaget for kravet og grunnlaget for kravet klart. Krav om fastsettelse av husleien, fravikelse, pengekrav og erstatningskrav kan være underlagt ulike saksbehandlingsregler. Under saksbehandlingen kan bevis som vitneforklaringer, sakkyndigundersøkelse, sammenlignbare husleiebeløp og befaring bli vurdert.
I saker og forhold som hører under Sulh hukuk-mahkemiets kompetanse, gjelder den forenklede saksbehandlingen, som på flere punkter skiller seg fra den alminnelige skriftlige saksbehandlingen. Svarfristen er to uker fra stevningen ble forkynt for saksøkte. Retten kan, dersom det er svært vanskelig eller umulig å forberede saken innen denne fristen, én gang innvilge en tilleggsfrist på høyst to uker. Partene kan ikke inngi tilsvar til tilsvar eller et ytterligere tilsvar. Bevisene må oppgis sammen med prosesskriftene, og det må angis hvilket faktum hvert bevis skal godtgjøre.
Rettsmøtene følger også en annen ordning. Retten avgjør saken på grunnlag av dokumentene når det er mulig, uten å innkalle partene til rettsmøte. Når saken ikke kan avgjøres på denne måten, skal saksbehandlingen, med unntak av det første rettsmøtet, avsluttes i løpet av to rettsmøter, og det kan ikke gå mer enn én måned mellom rettsmøtene. Dersom den sakkyndige undersøkelsen trekker ut, eller det foreligger nødvendige forhold som rettslig anmodning (istinabe), kan dommeren fastsette en lengre frist. I saker om fastsettelse av husleien er det et vilkår for at avgjørelsen skal få virkning fra begynnelsen av den nye perioden, at saken er anlagt senest tretti dager før den nye perioden begynner, eller at leietakeren er varslet skriftlig innen denne fristen.
Avgjørelses- og tvangsfullbyrdelsesfasen
Etter avgjørelsen er det mulig å benytte rettsmidler innenfor de beløpsgrensene som er fastsatt i loven. I saker som springer ut av leieforholdet, er anke (istinaf) vanligvis tilgjengelig, mens anke til høyere instans (temyiz) som hovedregel ikke er tilgjengelig. Temyiz kan imidlertid bli aktuelt dersom beløpet på husleiekravet, eller i andre leiesaker et beløp tilsvarende tre måneders husleie, overstiger grensen i loven. Ettersom disse grensene oppdateres hvert år, må det vurderes konkret i den enkelte sak om rettsmidler er tilgjengelige.
Gjennomføringen av fravikelsesavgjørelser og innkrevingen av pengekrav skjer gjennom tvangsfullbyrdelsesmyndigheten (icra dairesi). Om det kreves at avgjørelsen er rettskraftig, varierer etter kravets art: Fravikelsesavgjørelser som bygger på leiekontrakten, og avgjørelser om husleiekrav, kan tvangsfullbyrdes før de er rettskraftige. Avgjørelser om tinglige rettigheter til fast eiendom — som avgjørelser om sletting og registrering av hjemmel og om oppløsning av sameie — kan derimot ikke gjennomføres før de er rettskraftige. Avgjørelser (ilam) om fastsettelse av husleien kan heller ikke tvangsfullbyrdes før de er rettskraftige, i samsvar med etablert praksis. Dersom vilkårene foreligger, kan skyldneren kreve at tvangsfullbyrdelsen utsettes mot å stille sikkerhet.
To ulike kilder
Grunner til fravikelse
Behov, gjenoppføring og ny eier
Utleier kan på de vilkårene som er fastsatt i loven, reise søksmål om fravikelse dersom vedkommende selv, ektefellen, etterkommere eller forfedre, eller andre personer som vedkommende etter loven har plikt til å forsørge, har behov for bolig eller forretningslokale. Et annet grunnlag for fravikelse foreligger dersom det er nødvendig å gjenoppføre den leide eiendommen eller gjennomføre en omfattende reparasjon, utvidelse eller ombygging av hensyn til utvikling av eiendommen, og bruken av det leide blir umulig mens arbeidene pågår. Ved tidsbestemte avtaler skal søksmålet reises innen én måned fra avtalens utløp. Ved tidsubestemte avtaler skal søksmålet reises innen én måned fra den datoen som fastsettes ved å følge oppsigelsesperioden og fristene for oppsigelsesvarsel etter de alminnelige reglene.
En ny eier som senere erverver den leide eiendommen, kan, dersom vedkommende selv eller nærstående som er angitt i loven, har behov for bolig eller forretningslokale, gi leieren skriftlig melding innen én måned fra ervervet og reise søksmål seks måneder etter ervervet. Denne meldingen innen én måned er et gyldighetsvilkår. Hvis melding ikke er gitt, kan den nye eieren bare reise søksmål innen én måned fra utløpet av avtaleperioden.
At en tidsbestemt leieavtale utløper, gir imidlertid ikke utleier alene rett til fravikelse. Ved leie av bolig og lokaler med tak kan utleier ikke bringe avtalen til opphør med henvisning til at avtaleperioden er utløpt. Avtalen forlenges med ett år om gangen på samme vilkår, med mindre leieren gir melding minst femten dager før periodens utløp. Etter at forlengelsesperioden på ti år er utløpt, kan utleier imidlertid bringe avtalen til opphør uten å oppgi noen grunn ved å gi skriftlig melding minst tre måneder før utløpet av hvert påfølgende forlengelsesår. Denne perioden er en forlengelsesperiode som legges til avtalens opprinnelige periode; at det har gått ti år siden avtalen ble inngått, er ikke alene tilstrekkelig.
En eiendom som er fraveket på grunn av et behov hos utleieren, kan ikke uten saklig grunn leies ut til andre enn den tidligere leieren før det har gått tre år. For eiendommer som er fraveket for å bli gjenoppført eller utviklet, har den tidligere leieren en fortrinnsrett til å leie eiendommen i dens nye stand og til den nye leien. En utleier som handler i strid med disse reglene, er forpliktet til å betale den tidligere leieren erstatning på minst ett års leie beregnet ut fra leien som ble betalt i det siste leieåret.
Forpliktelse, to berettigede varsler og mislighold
En skriftlig erklæring om fraflytting som leietakeren har gitt etter at leieobjektet ble overlevert, kan danne grunnlag for å kreve fraflytting dersom leieobjektet ikke er fraflyttet på det avtalte tidspunktet. Det kreves at erklæringen er skriftlig og er avgitt etter overleveringen. Utleieren må innen én måned fra den avtalte fraflyttingsdatoen iverksette tvangsfullbyrdelse eller reise søksmål. Denne fristen løper fra den avtalte fraflyttingsdatoen, ikke fra datoen da erklæringen ble undertegnet.
At leietakeren ved å unnlate å betale husleien har foranlediget to berettigede skriftlige varsler, kan også under visse vilkår utgjøre grunnlag for fraflytting. For avtaler med en varighet på under ett år må de to varslene foreligge i løpet av leieperioden. For avtaler med en varighet på ett år eller mer må de to varslene foreligge i løpet av ett leieår eller en periode som overstiger ett leieår, og fristen for å reise søksmål som er fastsatt i loven, må overholdes.
Dersom leietakeren eller ektefellen som vedkommende bor sammen med, har en bolig som er egnet for beboelse innenfor grensene til den samme distrikts- eller tettstedskommunen, og utleieren ikke kjente til dette da avtalen ble inngått, kan det også reises søksmål om fravikelse på de vilkårene som er fastsatt i loven. Dette grunnlaget kan bare påberopes ved boligleie; det gjelder ikke for leie av forretningslokaler.
Dersom leietakeren ikke betaler forfalt husleie eller tilleggsutgifter, kan utleieren gi en skriftlig betalingsfrist. For boliger og lokaler med tak som leies ut til næringsvirksomhet, skal denne fristen være minst tretti dager, og den begynner å løpe fra dagen etter at det skriftlige varselet ble gitt. Dersom betaling ikke skjer innen fristen, kan avtalen sies opp, og en fravikelsesprosess kan bli aktuell.
Det er viktig å ikke oversitte fristene på én måned som er fastsatt for søksmål om fravikelse. Dersom utleieren senest innen søksmålsfristen skriftlig har varslet leietakeren om at det vil bli reist søksmål, anses søksmålsfristen som forlenget med ett leieår. For boliger og lokaler med tak som leies ut til næringsvirksomhet, er gyldigheten av oppsigelsesvarselet dessuten avhengig av at det gis skriftlig.
Vederlag og oppdatering
Fastsettelse og økning av leiebeløpet
For boligleie og leie av næringslokaler med tak finnes det en lovfestet øvre grense for økningen i fornyede leieperioder. Partenes avtale om leieøkning er gyldig så lenge den ikke overstiger endringen i konsumprisindeksen beregnet etter gjennomsnittet for de tolv foregående månedene i det forrige leieåret. Denne regelen gjelder også for leieavtaler med en varighet på mer enn ett år.
Denne satsen er et tak, ikke en fast økning som anvendes automatisk. Dersom det er avtalt en lavere sats i kontrakten, er denne satsen gjeldende. Dersom det er avtalt en sats som overstiger den lovlige grensen, anses ikke kontraktsbestemmelsen som ugyldig i sin helhet; den anses ugyldig for den overskytende delen, og økningen begrenses til den lovlige grensen. Dersom kontrakten ikke inneholder noen bestemmelse om økning, blir satsen ikke automatisk lik indeksendringen. Beløpet fastsettes i stedet av dommeren etter rimelighet, under hensyn til leieobjektets tilstand, og uten å overstige denne satsen.
Den midlertidige økningsgrensen på 25 prosent for boligleie har vært gjeldende for leieperioder som fornyes mellom 11 juni 2022 og 1 juli 2024, i henhold til to separate midlertidige bestemmelser. Denne reguleringen omfattet kun boligleie og ble ikke anvendt på leie av næringslokaler. Siden taket er knyttet til tidspunktet for fornyelsen av leieperioden, ikke til kalenderdatoen, fortsatte den å gjelde gjennom hele det aktuelle leieåret for perioder som ble fornyet på eller før 1 juli 2024. For perioder som fornyes fra og med 2 juli 2024, er hovedregelen igjen gjeldende, og reguleringens varighet er ikke forlenget.
Søksmål om fastsettelse av husleien kan reises når som helst. Det er imidlertid viktig når det gjelder hvilken husleieperiode den av domstolen fastsatte leien skal gjelde fra, når søksmålet ble reist, om leietakeren er gitt skriftlig varsel, og om kontrakten inneholder en bestemmelse om at leien skal økes i den nye leieperioden. Fristen her er ikke en frist for å reise søksmål, men en betingelse for at avgjørelsen skal få virkning fra begynnelsen av den nye perioden.
I leiekontrakter som varer lenger enn fem år, eller som fornyes etter fem år, og ved slutten av hver påfølgende femårsperiode, fastsetter dommeren en rimelig husleie etter en samlet vurdering av endringen i konsumprisindeksen målt etter tolv måneders gjennomsnitt, det leide objektets tilstand og sammenlignbare husleier. Ved denne vurderingen er indeksendringen ikke en øvre grense, men bare ett av flere kriterier. Den fastsatte leien kan derfor være høyere enn indeksendringen.
Leietakeren kan ikke pålegges andre betalingsforpliktelser enn husleie og tilleggskostnader. Kontraktsbestemmelser om at det skal betales en konvensjonalbot dersom husleien ikke betales i tide, eller om at senere husleiebetalinger skal forfalle, er ugyldige.
For kontrakter der husleien er avtalt i utenlandsk valuta, gjelder en særskilt regel: Med forbehold for bestemmelsene i loven om beskyttelse av verdien av tyrkisk valuta kan husleien ikke endres før det har gått fem år. Etter at fem år har gått, skal det også tas hensyn til endringer i verdien av den utenlandske valutaen ved fastsettelsen av leien. De alminnelige bestemmelsene om urimelig oppfyllelsesvanskelighet gjelder ikke for denne begrensningen.
Hvis det etter at kontrakten er inngått oppstår ekstraordinære forhold som partene ikke kunne forutse, og som i urimelig grad forrykker balansen i kontrakten, kan det også vurderes å tilpasse leiekontrakten innenfor rammen av vilkårene fastsatt i loven. Siden vilkårene for denne fremgangsmåten tolkes strengt, utgjør ikke enhver økning i inflasjonen i seg selv en grunn til tilpasning.
Internasjonale saker
Utlendingers erverv av fast eiendom
Utenlandske fysiske personers erverv av fast eiendom i Tyrkia er mulig avhengig av personens statsborgerskap og lovbestemte begrensninger. Eiendommens karakter, beliggenhet og begrensninger i grunnboken må vurderes særskilt før ervervet.
Vilkår for erverv og begrensninger
Ikke enhver utlending kan erverve fast eiendom i Tyrkia. I henhold til Tapuloven kan utenlandske fysiske personer som er borgere av land bestemt av presidenten, bare erverve fast eiendom og begrensede tinglige rettigheter i Tyrkia, forutsatt at de juridiske begrensningene overholdes. Loven nøyer seg med å fastslå at presidenten fastsetter denne listen, og nevner ikke om den skal offentliggjøres; i praksis offentliggjøres ikke listen, og hvorvidt en person kan erverve eiendom ut fra sitt statsborgerskap, kan avklares ved de enkelte tapu-kontorene. For personer med flere statsborgerskap er det heller ikke regulert i loven hvilket statsborgerskap som skal legges til grunn. I praksis anses det statsborgerskapet som gir minst adgang til erverv, for å være avgjørende.
Det totale arealet av fast eiendom og selvstendige, varige begrensede tinglige rettigheter som en utenlandsk fysisk person kan erverve, må ikke overstige tretti hektar på landsbasis eller ti prosent av det arealet i distriktet som kan være gjenstand for privat eiendomsrett. Når denne andelen på distriktsnivå er nådd, kan det ikke foretas nye erverv i det distriktet. Ettersom dette i praksis kan utgjøre en hindring i distrikter med stor etterspørsel, er det viktig å innhente bekreftelse fra det aktuelle tapu-kontoret før transaksjonen.
Disse grensene kontrolleres i forbindelse med tapu-transaksjonen. Fast eiendom som er ervervet i strid med loven, skal, dersom eieren ikke avhender den innen en frist på høyst ett år fastsatt av Finansdepartementet, likvideres og omgjøres til et pengebeløp. Beløpet utbetales til rettighetshaveren. Derfor er det viktig å kontrollere forholdene før ervervet.
Det må ikke overses at disse begrensningene ikke gjelder for alle utenlandske statsborgere. Personer som ble tyrkiske statsborgere ved fødselen, men som har mistet sitt tyrkiske statsborgerskap etter å ha fått tillatelse til å gi avkall på det, samt deres etterkommere i rett nedstigende linje til og med tredje grad, fortsetter å nyte godt av de rettighetene som tilkommer tyrkiske statsborgere, med unntak av de som er angitt i loven. Erverv av fast eiendom er ikke blant disse unntakene. For disse personene, som i praksis omtales som innehavere av blått kort, kommer verken landlisten, grensene på tretti hektar og ti prosent av distriktets areal eller den tilknyttede konsekvensen i form av avvikling til anvendelse. Tapu Kanunu har også i bestemmelsen om selskaper med utenlandsk kapital, gjennom sin ordlyd, holdt disse personene utenfor bestemmelsens virkeområde.
Militære forbuds- og sikkerhetssoner
At fast eiendom ligger innenfor en militær forbudssone eller sikkerhetssone, får konsekvenser både for erverv og leie. Ordningen varierer imidlertid etter sonetype, og det foreligger ikke et kategorisk forbud i alle soner. I andregrads militære landforbudssoner kan utenlandske fysiske og juridiske personer ikke erverve fast eiendom, og dette forbudet er ikke knyttet til noen tillatelsesordning. Leie er imidlertid underlagt en separat ordning: I samme sone kan utlendinger ikke leie fast eiendom uten tillatelse – det vil si at leie ikke er absolutt forbudt, men avhenger av tillatelse. Tillatelse til utenlandske sivile personer som er i tjeneste, gis av provinsmyndighetene etter uttalelse fra garnisonskommandoen. For utenlandske militære personer som er i tjeneste, gis tillatelsen av Generalstaben.
I førstegrads militære land- og sjøforbudssoner er ordningen annerledes: Eiendommer i sonen eksproprieres som hovedregel. Dette er ikke et ervervsforbud som gjelder særskilt for utlendinger, men et generelt opphør av eiendomsretten. Loven gjør imidlertid ikke denne regelen absolutt: I førstegrads militære landforbudssoner som er etablert langs landegrensen og ved kysten, er ekspropriasjon ikke obligatorisk. Loven fastsetter videre at prinsippene for lokalbefolkningens bruk av eiendommer som ikke er ekspropriert på denne måten, skal fastsettes i forskrift. Ettersom dette unntaket kan være avgjørende for eiendommer i kystområder, må det undersøkes separat både hvilken sonetype eiendommen ligger i, og om ekspropriasjon har funnet sted. For militære sikkerhetssoner finnes det derimot ikke noe ervervs- eller leieforbud som gjelder særskilt for utlendinger, i den relevante loven. I tillegg kan presidenten beslutte at utlendinger ikke kan erverve fast eiendom og ikke kan leie den uten tillatelse i områder som fastsettes på grunnlag av nærhet til militære forbudssoner eller andre strategiske årsaker. Begrensningen i disse områdene gjelder i den utstrekning en slik beslutning foreligger.
For selskaper med utenlandsk kapital som er etablert i Tyrkia er ordningen ikke et forbud, men et krav om tillatelse: Disse selskapenes erverv av eiendomsrett i militære forbudssoner, militære sikkerhetssoner og de strategiske sonene som er nevnt ovenfor, krever tillatelse fra Generalstaben eller de kommandantskapene den bemyndiger. Erverv i private sikkerhetssoner krever derimot tillatelse fra provinsguvernørens kontor i det området der eiendommen ligger. Ved vurderingen legges det avgjørende vekt på om ervervet er forenlig med landets sikkerhet. Denne tillatelsesordningen gjelder erverv av eiendomsrett – det er ikke fastsatt noe særskilt krav om tillatelse fra provinsguvernørens kontor for leie eller overdragelse.
Kart- og koordinatverdier for militære forbudssoner, militære sikkerhetssoner og strategiske soner oversendes Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü av Millî Savunma Bakanlığı, mens verdiene for særskilte sikkerhetssoner oversendes av İçişleri Bakanlığı. Tinglysingsforretningene gjennomføres på grunnlag av disse opplysningene. Av denne grunn kan det som hovedregel avklares hos tinglysingskontoret om en eiendom ligger i slike områder. Likevel må det før inngåelse av en avtale om salgsløfte eller før betaling av forskudd undersøkes om grunnboken inneholder en begrensning som hindrer utlendingers erverv, eller som innebærer at det kreves tillatelse.
Tinglysingsprosessen og nødvendige dokumenter
At det ved vanlige eiendomserverv ikke kreves en eiendomsverdsettingsrapport for utenlandske fysiske personer, er fastsatt gjennom en administrativ regulering og ikke ved lov. Derfor må gjeldende praksis bekreftes hos tinglysingskontoret før transaksjonen. Erverv som skjer med sikte på å oppnå statsborgerskap, er underlagt en egen prosedyre og faller utenfor denne sidens ramme.
Ved kjøp av en ubebygd eiendom har loven dessuten fastsatt en forpliktelse: Utenlandske fysiske personer og handelsselskaper med juridisk personlighet som er stiftet etter fremmede staters lover, plikter å legge frem for godkjenning hos vedkommende departement prosjektet de skal utvikle på den ubebygde eiendommen de har kjøpt, innen to år. Prosjektet, som godkjennes av vedkommende departement med fastsatte frister for påbegynnelse og ferdigstillelse, sendes til tinglysingskontoret der eiendommen ligger, slik at det kan registreres i grunnbokens erklæringsrubrikk. Vedkommende departement følger opp om prosjektet gjennomføres innen fristen. Manglende søknad til vedkommende departement innen fristen eller manglende gjennomføring av prosjektet innen fristen er blant de tilfellene som etter loven kan føre til likvidasjon.
Derimot må personer som ikke har statsborgerskapsmessig tilknytning til Republikken Tyrkia, oppfylle betalingsforpliktelsene ved kjøp av fast eiendom i utenlandsk valuta. Valutaen må selges til sentralbanken gjennom en bank før tinglysingen. Banken utsteder et valutakjøpsbevis, som oversendes til tinglysingskontoret. I det offisielle skjøtet fastsettes den avgiftsmessige verdien på grunnlag av beløpet i tyrkiske lire som fremgår av dette beviset. Kontantbetalinger og transaksjoner gjennom vekslingskontorer godtas ikke i denne sammenhengen.
Ved tinglysingen kreves også identitetskort eller pass (med oversettelse dersom dokumentet ikke er skrevet med latinske bokstaver), erklæringsskjema for identitetsopplysninger, fotografi, en kommunal attest som viser eiendommens takserte verdi, obligatorisk jordskjelvforsikringspolise og utenlandsk identitetsnummer. Dersom en av partene ikke kan tyrkisk, skal en edsvoren translatør som er autorisert av justiskommisjonen, være til stede. Dersom saken gjennomføres ved representasjon, kreves en fullmakt som er opprettet i samsvar med gjeldende formkrav.
Fjernbaserte transaksjoner
Eiere bosatt i utlandet
For eiere av fast eiendom i Tyrkia som bor i utlandet, kan forvaltningen av leieforholdet, oppfølgingen av prosessen ved tvist og eventuell reising av søksmål gjennomføres gjennom et fullmaktsforhold.
Leieavtalen for en fast eiendom i Tyrkia er underlagt tyrkisk rett selv om partene er utenlandske statsborgere og avtalen fastsetter at et annet lands rett skal gjelde; avtaler om fast eiendom eller bruken av den er underlagt retten i landet der eiendommen ligger. Derfor gjelder også de ufravikelige bestemmelsene om begrensning av leieøkningen, grunnlag for fravikelse og depositum i forholdet mellom en utenlandsk eier og en utenlandsk leietaker. I søksmål som gjelder selve eiendommen, har domstolen på stedet der eiendommen ligger, eksklusiv jurisdiksjon, og en avgjørelse fra en utenlandsk domstol i dette spørsmålet får ikke virkning i Tyrkia gjennom fullbyrdelse eller anerkjennelse.
Formen for en fullmakt som skal utstedes i utlandet, varierer etter landet der den utstedes, og etter hvilken handling som skal utføres. Fullmakten utstedes enten av tyrkiske konsulater, eller av en notar i land som er part i apostillekonvensjonen, og må være påført apostille; i land som ikke er part i konvensjonen, må notarens underskrift bekreftes av den kompetente myndigheten, og denne myndighetens underskrift og stempel må bekreftes av det tyrkiske konsulatet på stedet. For handlinger som overføring av eiendommen eller begrensning av eiendomsretten ved en rettighet, samt for reising av søksmål, kreves det at særskilte fullmakter uttrykkelig fremgår av fullmakten; fullmakter som krever en handling i grunnboken, må ha fotografi. En mangelfullt utstedt fullmakt kan bli avvist av grunnbokskontoret.
Forkynnelse er underlagt en annen prosedyre for parter som bor i utlandet, enn den vanlige forkynnelsen etter intern rett. Forkynnelse skjer som regel gjennom den kompetente myndigheten i landet der adressaten befinner seg; dersom adressaten er tyrkisk statsborger, kan den også skje gjennom den tyrkiske ambassaden eller konsulatet. Siden dokumenter som inneholder datoen for rettsmøtet, må sendes slik at de når den utenlandske myndigheten et bestemt tidsrom før rettsmøtet, kan dette i betydelig grad påvirke hvor langvarig prosessen blir. At det er oppnevnt en representant i Tyrkia, kan forhindre slike forsinkelser i den utstrekning dette innebærer at forkynnelsen ikke må sendes til utlandet.
I tillegg må utenlandske fysiske og juridiske personer som reiser sak ved en tyrkisk domstol, deltar i saken eller iverksetter tvangsfullbyrdelse, stille den sikkerheten som domstolen fastsetter, for å dekke saksomkostninger og tvangsfullbyrdelsesomkostninger samt motpartens tap og skade. Domstolen fritar for sikkerhetsstillelse etter gjensidighetsprinsippet. Hovedregelen er altså at det stilles sikkerhet, mens unntaket er fritaket som bygger på gjensidighet.
Vurderingskriterier
Vurderingskriterier i prosesser om husleie og eiendom
Fremgangsmåten i tvister om husleie og eiendom fastsettes ut fra avtalens innhold, eiendommens rettslige stilling og partenes krav. I den første vurderingen kan eksisterende dokumenter, frister og tvistens tilknytning til utlandet vurderes samlet.
Hvilket grunnlag kravet om utkastelse bygger på, fra hvilket tidspunkt kravet om fastsettelse av leien vil få virkning, og hvordan meklingsfasen skal gjennomføres, vurderes konkret i den enkelte sak.
I saker med utenlandske eiere eller leietakere er ervervsbegrensninger, bruk av utenlandske dokumenter, internasjonal forkynnelse og fullmaktsforholdet av særlig betydning.
Blant områdene firmaet arbeider med, er tvister som springer ut av leieforhold og eiendomsretten til fast eiendom. For å be om et møte kan du bruke kontaktsiden.
Vanlige spørsmål
Ofte stilte spørsmål
Hvilken sats gjelder for husleieøkningen?
For boliger og lokaler under tak kan den avtalte husleieøkningen for den fornyede perioden ikke overstige endringen i konsumprisindeksen beregnet etter tolvmånedersgjennomsnittet i det foregående leieåret. Denne satsen er en øvre grense; dersom det er avtalt en lavere sats i kontrakten, gjelder den satsen, mens en bestemmelse som fastsetter en sats over grensen, er ugyldig for den overskytende delen. Den midlertidige grensen på 25 prosent som tidligere gjaldt for boligleieforhold, gjaldt for leieperioder som ble fornyet mellom 11 juni 2022 og 1 juli 2024, og omfattet bare boligleieforhold. Siden taket er knyttet til datoen da leieperioden ble fornyet, og ikke til kalenderdatoen, fortsatte det å gjelde gjennom det aktuelle leieåret for en periode som ble fornyet 1 juli 2024 eller tidligere. For perioder som fornyes 2 juli 2024 eller senere, gjelder den alminnelige regelen.
Kan leietakeren tvangsfravikes direkte dersom vedkommende har avgitt en forpliktelse til å fraflytte?
For at en utflyttingsforpliktelse skal kunne påberopes, må den være skriftlig og være avgitt etter at leieobjektet er overlevert. Dersom leietakeren ikke fraflytter eiendommen på den avtalte datoen, kan utleieren innen én måned fra den avtalte fraflyttingsdatoen iverksette tvangsfullbyrdelse eller reise søksmål. Dersom fristen oversittes, kan kravet bli avvist på grunn av fristoversittelsen. Forpliktelsens gyldighet og anvendelighet vurderes dessuten ut fra forholdene i den konkrete saken.
Må man gå til mekling før man reiser søksmål i en husleiesak?
I tvister som springer ut av et leieforhold, er det som hovedregel et prosessvilkår at det søkes mekling før søksmål reises. Det samme gjelder oppløsning av sameie, tvister etter Kat Mülkiyeti Kanunu og tvister om naborett. Bestemmelsene om fraflytting av leide eiendommer gjennom tvangsfullbyrdelse uten dom faller utenfor virkeområdet. Dersom det imidlertid fremmes innsigelse mot tvangsfullbyrdelsen, gjelder dette unntaket ikke for søksmål om opphevelse av innsigelsen og fraflytting som reises ved de alminnelige domstolene. Et søksmål som reises uten at det først er søkt mekling, avvises av prosessuelle grunner.
Kan en utenlandsk statsborger kjøpe eiendom i Alanya?
Dette avhenger av personens nasjonalitet og eiendommens rettslige status. I Tyrkia kan ikke enhver utlending erverve fast eiendom; bare statsborgere i land som er fastsatt ved presidentvedtak, kan erverve fast eiendom innenfor de lovbestemte begrensningene, og i praksis offentliggjøres denne listen ikke. Grensen på tretti hektar på landsbasis, grensen på ti prosent av arealet i hvert distrikt som er underlagt privat eiendomsrett, samt hvorvidt eiendommen ligger i et militært forbudt område, et sikkerhetsområde eller et særskilt sikkerhetsområde, må også undersøkes. Dersom eiendommen ligger i et militært forbudt område, må det dessuten tas hensyn til at erverv og leie er underlagt forskjellige regelverk. Personer som er født som tyrkiske statsborgere, men som har fått tillatelse til å tre ut av statsborgerskapet, samt deres etterkommere ned til tredje ledd (innehavere av blått kort), er derimot ikke underlagt disse begrensningene. Loven gir disse personene de samme rettighetene som tyrkiske statsborgere og nevner ikke erverv av fast eiendom blant unntakene. Om ervervet kan gjennomføres, bør vurderes konkret ut fra både eiendommen og personen før ervervet finner sted.
Når og hvordan tilbakebetales depositumet?
Ved leie av bolig og lokaler med tak kan sikkerheten som kreves av leietakeren, ikke overstige tre måneders leie. Dersom sikkerheten stilles i form av penger eller verdipapirer, gjelder det særlige regler om oppbevaring i bank og tilbakebetaling. Banken kan bare tilbakebetale sikkerheten med begge parters samtykke, når tvangsfullbyrdelsen er endelig, eller på grunnlag av en rettskraftig dom. Dersom utleieren ikke innen tre måneder etter at avtalen er avsluttet har varslet banken om at det er reist søksmål eller iverksatt tvangsfullbyrdelse, plikter banken på leietakerens begjæring å tilbakebetale sikkerheten. Leietakerens ubetalte leie- eller felleskostnadsforpliktelser samt krav om erstatning for skader som overstiger vanlig slitasje, vurderes særskilt. Skadens eksistens og omfang må dokumenteres med bevis som overleveringsprotokoll, fotografier og korrespondanse.
Kan jeg leie ut boligen min korttidsvis til turistformål?
Utleie av boliger i høyst hundre dager regnes som utleie til turismeformål; enkeltstående utleieforhold som varer lenger enn hundre dager, faller utenfor lovens virkeområde for utleie til turismeformål. For at en utleie som omfattes av lovens virkeområde, skal kunne gjennomføres, er det obligatorisk å innhente et tillatelsesbevis før avtalen inngås. Ved søknaden må det legges frem en beslutning som er truffet med enstemmighet av samtlige seksjonseiere i bygningen der seksjonen ligger. I bygninger som består av mer enn tre seksjoner, kan det utstedes tillatelsesbevis for høyst tjuefem prosent av seksjonene til samme utleier. Plikten til å innhente tillatelsesbevis påhviler utleieren.
For leietakerens del har loven imidlertid fastsatt et uttrykkelig forbud: En bolig som er leid ut for bruk som bolig, kan ikke av leietakeren leies ut til tredjeparter i eget navn og for egen regning med turismeformål. Før korttidsutleie finner sted, må derfor både grunnboksopplysningene, sameiets vedtekter og seksjonseiernes beslutning undersøkes.
Jeg bor i utlandet; hvordan kan jeg gjennomføre işlemer knyttet til eiendommen min i Türkiye?
Prosessen kan gjennomføres gjennom et fullmaktsforhold. Fullmakten utstedes enten av tyrkiske konsulater, eller av en notarius publicus i land som er part i apostillekonvensjonen, og forsynes med apostillepåtegning. I land som ikke er part i konvensjonen, må notarius publicus’ signatur bekreftes av den kompetente myndigheten, og denne myndighetens signatur og stempel må deretter bekreftes av det tyrkiske konsulatet. For handlinger som overføring av eiendommen eller beheftelse av den med en rettighet, samt for anleggelse av søksmål, kreves det at særskilte fullmakter uttrykkelig fremgår av fullmakten. Fullmakter som skal brukes ved handlinger i grunnboken, må være utstyrt med fotografi.
Det er heller ingen tvil om hvilken lov som skal anvendes: Leieavtalen for en eiendom som befinner seg i Tyrkia, er underlagt tyrkisk rett, selv om partene er utenlandske statsborgere og det i avtalen er avtalt at et annet lands lov skal gjelde. Forkynnelse i utlandet kan forlenge saksbehandlingstiden betydelig, ettersom den skjer gjennom kompetent myndighet i landet der mottakeren befinner seg. I tillegg må utenlandske fysiske og juridiske personer som reiser søksmål ved en tyrkisk domstol, deltar i saken eller iverksetter tvangsfullbyrdelse, som hovedregel stille sikkerhet; domstolen kan frita dem fra sikkerhetsstillelse etter gjensidighetsprinsippet.
Opplysningene på denne siden er kun ment som generell informasjon og utgjør ikke en juridisk uttalelse eller rådgivning. Ettersom forholdene i hver enkelt sak varierer, må den rettslige vurderingen gjøres på grunnlag av den enkelte sak.
Informasjonen på siden er publisert innenfor rammen av Den tyrkiske advokatforeningens forskrift om reklameforbud, for å informere om de områdene kontoret arbeider innenfor, uten at dette innebærer en spesialisering; hensikten er ikke å skaffe oppdrag.
Det at denne siden vises, eller at det tas kontakt via lenkene eller kontaktinformasjonen på siden, innebærer ikke at det er etablert et oppdragsforhold mellom advokaten og den som henvender seg, og innebærer heller ikke at saken er påtatt.
Informasjonen og fristene på siden er utarbeidet i henhold til gjeldende regelverk per 6 september 2026. Ettersom regelverket kan endres, må fristberegningen i ethvert tilfelle foretas i henhold til gjeldende lovtekst.
Den juridiske fremgangsmåten ved husleie- og eiendomstvister kan variere avhengig av kontraktens innhold, eiendommens rettslige status, partenes krav og de foreliggende dokumentene. Derfor er det viktig å få klarlagt den rettslige situasjonen ved tvistens begynnelse, overholde nødvendige frister og velge riktig måte å gå videre på.
Merve Kartal
Advokat