Forfatter: Av. Merve Kartal · Udgivelse: 04.11.2026

Lejefastsættelsessag er en sag, der anlægges for at få retten til at fastsætte den husleje, der skal gælde i den nye lejeperiode (Tyrkiets obligationslov art. 345). Sagen kan altid anlægges; men for at den fastsatte leje skal gælde fra begyndelsen af den nye lejeperiode, skal sagen anlægges senest tredive dage før den nye periode begynder, eller udlejeren skal inden denne dato skriftligt have meddelt lejeren, at denne vil kræve en forhøjelse, og anlægge sagen inden periodens udløb; hvis der findes en forhøjelsesbestemmelse i aftalen, er det også tilstrækkeligt, at sagen anlægges inden periodens udløb (Tyrkiets obligationslov art. 345).

Sagen besvarer to spørgsmål: Hvad skal lejen være, hvis parterne ikke er enige om en forhøjelsessats, og hvad skal gælde, hvis forhøjelsesklausulen i aftalen overstiger lovens grænse? Lovens ordning er treleddet:

Situation	Hvad bestemmer lejen
Parterne er enige om en forhøjelse	Aftalen er gyldig, men kan ikke overstige ændringen i forbrugerprisindekset beregnet efter gennemsnittet for de seneste tolv måneder
Parterne er ikke enige	Dommeren fastsætter lejen, dog uden at overskride samme procent
Der er gået fem år	Dommeren fastsætter lejen; her er ændringen i forbrugerprisindekset ikke det eneste kriterium, sammenlignelige lejeniveauer indgår også

Disse regler vedrører bolig- og erhvervslejemål i bygninger med tag; de finder ikke anvendelse ved udlejning af fast ejendom, der efter sin karakter er bestemt til midlertidig brug, for en periode på seks måneder eller kortere (Tyrkiets obligationslov art. 339). Den generelle ramme for lejeforholdet er beskrevet på siden Leje- og ejendomsret.

Hvad er loftet for huslejeforhøjelse?

Loven fastsætter grænsen direkte: parternes aftaler om den leje, der skal gælde i fornyede lejeperioder, er gyldige forudsat at de ikke overstiger ændringen i forbrugerprisindekset beregnet efter gennemsnittet for de seneste tolv måneder i det foregående lejeår. Denne regel gælder også for lejeaftaler med en varighed på mere end et år (Tyrkiets obligationslov art. 344/1).

Tre detaljer er vigtige:

Kriteriet er ikke den årlige inflation, men ændringen i forbrugerprisindekset beregnet efter gennemsnittet for de seneste tolv måneder. Disse to tal er ikke ens. Procenten offentliggøres af Tyrkiets statistiske institut.
Kriteriet vedrører det foregående lejeår; man ser på aftalens eget år, ikke kalenderåret.
Konsekvensen af en forhøjelsesklausul, der overskrider loftet, er ikke udtrykkeligt angivet i bestemmelsen. I praksis anses en sådan klausul for ugyldig for den overskydende del, og forhøjelsen begrænses til den procentsats, loven tillader; resten af aftalen består (delvis ugyldighed, Tyrkiets obligationslov art. 27/2).

På denne side angives ikke procentens aktuelle værdi. Procenten ændrer sig hver måned; et tal, der er korrekt den dag, det skrives, er forkert den næste måned.

Hvad sker der, hvis aftalen ikke indeholder en forhøjelsessats?

Har parterne ikke truffet aftale herom, fastsættes lejen af dommeren under hensyn til det lejedes tilstand og efter rimelighed, dog uden at overskride samme procent (Tyrkiets obligationslov art. 344/2).

Mangler der en forhøjelsesklausul i aftalen, betyder det altså hverken, at udlejeren frit kan kræve en forhøjelse, eller at lejeren slet ikke skal betale nogen forhøjelse. Kan parterne heller ikke blive enige for den nye periode, overlades fastsættelsen til retten, og det loft, retten kan anvende, er det samme.

Femårsreglen: hvorfor ændres loftet?

Uanset om parterne har indgået en aftale herom, fastsættes den leje, der skal gælde i det nye lejeår, i lejeaftaler med en varighed på mere end fem år eller som fornyes efter fem år samt ved udgangen af hvert følgende femår af dommeren på en rimelig måde under hensyn til ændringsprocenten i forbrugerprisindekset beregnet på grundlag af gennemsnittet for de seneste tolv måneder, det lejedes tilstand og sammenlignelige lejepriser. Den leje, der fastsættes på denne måde for lejeåret efter hvert femår, kan ændres efter principperne i de foregående stykker (Tyrkiets obligationslov art. 344/3).

Forskellen mellem de to stykker ligger i bestemmelsens ordlyd. I første og andet stykke siger loven “forudsat at den ikke overskrider”; der er indekset et loft. I tredje stykke forekommer dette udtryk ikke; der er indekset et af tre kriterier, og sammenlignelige lejepriser er føjet til.

Den praktiske konsekvens er: Når fem år er gået, kan lejen bringes tættere på sammenlignelige lejepriser, selv om den i mange år har været begrænset af indekset. At få gavn af denne regel fra begyndelsen af det nye lejeår, hvor femårsperioden udløber, afhænger desuden af en af betingelserne i Tyrkiets obligationslov art. 345, som beskrives nedenfor.

Hvis huslejen er aftalt i fremmed valuta

Hvis huslejen er aftalt i fremmed valuta, behandles to spørgsmål hver for sig: Er klausulen gyldig, og hvordan ændres lejen, hvis den er gyldig?

Er klausulen gyldig? Tyrkiets obligationslov art. 344/4 forbeholder bestemmelserne i lov nr. 1567 om beskyttelse af den tyrkiske liras værdi. Ifølge de forskrifter, der er udstedt i medfør af denne lov, kan personer med bopæl i Tyrkiet ikke i aftaler om leje af fast ejendom, herunder boliger og overdækkede erhvervslokaler, indbyrdes aftale lejen i fremmed valuta eller indeksere den til fremmed valuta (dekret nr. 32 art. 4/g; meddelelse nr. 2008-32/34 art. 8/2). En af undtagelserne er aftaler, hvor lejeren er en person, der ikke er tyrkisk statsborger, men som har bopæl i Tyrkiet (meddelelsen art. 8/3). At ejeren er udlænding, skaber altså ikke i sig selv en undtagelse; der ses på, om parterne har bopæl i Tyrkiet, og på lejerens situation. Nærmere regler fastsættes ved en bekendtgørelse fra ministeriet og kan ændres; om den konkrete aftale overholder disse regler, skal vurderes særskilt.

Hvis klausulen er gyldig, foreskriver loven følgende: Lejen kan ikke ændres, før der er gået fem år; dog forbeholdes bestemmelsen om uforholdsmæssig vanskelighed ved opfyldelsen. Ved fastsættelse af lejen efter fem år anvendes bestemmelsen i tredje stykke, idet der også tages hensyn til ændringer i den fremmede valutas værdi (Tyrkiets obligationslov art. 344/4). Lejen kan altså ikke ændres i fem år; heri indgår også en forhøjelse svarende til indeksprocenten. Når fem år er gået, gælder femårsreglen, og kursændringen indgår også i vurderingen.

Den forbeholdte bestemmelse er følgende: Hvis en ekstraordinær omstændighed, som ikke kunne forudses og heller ikke kunne forventes forudset på aftaletidspunktet, indtræder af en grund, der ikke skyldes debitor, og ændrer forholdene til skade for debitor i en sådan grad, at det vil stride mod redelighed at kræve opfyldelse, og debitor endnu ikke har opfyldt eller har opfyldt under forbehold af sine rettigheder som følge af den uforholdsmæssige vanskelighed ved opfyldelsen, kan debitor anmode dommeren om at tilpasse aftalen til de nye forhold eller, hvis dette ikke er muligt, om at træde tilbage fra aftalen; i vedvarende kontraktforhold udøver debitor som regel opsigelsesretten i stedet for retten til at træde tilbage fra aftalen. Denne bestemmelse gælder også for gæld i fremmed valuta (Tyrkiets obligationslov art. 138).

Bestemmelsen giver denne ret til skyldneren. I en lejeaftale er begge parter skyldnere af en ydelse: udlejeren påtager sig at stille det lejede til rådighed, lejeren at betale lejen (Tyrkiets obligationslov art. 299). Hvilken part der kan anmode om tilpasning, og om en kursændring alene opfylder disse betingelser, vurderes konkret; nærmere herom findes i afsnittet om tilpasning på siden Aftaleret. En lejer, der fortsætter med at betale en leje fastsat i fremmed valuta uden at tage forbehold, har muligvis ikke opfyldt denne betingelse i bestemmelsen for de betalte perioder.

Hvornår anlægges en sag om fastsættelse af lejen, og fra hvilket tidspunkt får afgørelsen virkning?

Loven stiller ikke noget krav til tidspunktet for sagens anlæggelse, men knytter afgørelsens bindende virkning fra en bestemt periode til et tidspunkt.

En sag om fastsættelse af lejen kan altid anlægges (Tyrkiets obligationslov art. 345/1). Men for at den leje, retten fastsætter, skal binde lejeren fra begyndelsen af den nye lejeperiode, kræves en af følgende betingelser (Tyrkiets obligationslov art. 345/2):

Sagen skal være anlagt senest tredive dage før begyndelsen af den nye periode; eller
Udlejeren skal inden samme frist, dvs. senest tredive dage før den nye periode, have givet lejeren skriftlig meddelelse om, at lejen vil blive forhøjet, og sagen skal anlægges inden udgangen af den følgende nye lejeperiode.

Desuden: Hvis aftalen indeholder en bestemmelse om, at lejen vil blive forhøjet i den nye lejeperiode, gælder den leje, retten fastsætter i en sag anlagt inden udgangen af den nye lejeperiode, også fra begyndelsen af denne nye periode (Tyrkiets obligationslov art. 345/3).

Den praktiske konsekvens er: En skriftlig meddelelse, der gives senest tredive dage før den nye periode begynder, sikrer, at afgørelsen får tilbagevirkende kraft fra periodebegyndelsen, selv om sagen først anlægges inden for den nye periode. For at kunne bevise, at meddelelsen er kommet frem til lejeren inden denne frist, bør man vælge en fremgangsmåde, hvor modtagelsen kan dokumenteres (f.eks. en notarielt forkyndt meddelelse). Tredive dage er ikke en betingelse for at kunne anlægge sagen, men for at afgørelsen får virkning fra periodebegyndelsen; overskrides fristen, kan sagen stadig anlægges. Hvis ingen af betingelserne er opfyldt, gælder den fastsatte leje i praksis fra den første lejeperiode, der begynder efter sagens anlæggelse.

Inden sagen anlægges, er det obligatorisk at henvende sig til en mediator, og mediationen kan vare nogle uger (lov nr. 6325 art. 18/A/9). Om henvendelsen til mediatoren træder i stedet for sagsanlæg ved beregningen af tredive-dages-fristen, er ikke udtrykkeligt reguleret i loven; skriftlig meddelelse påvirkes ikke af denne usikkerhed.

Er “loftet på 25” stadig gældende?

Nej. Den øvre grænse på femogtyve procent for boliglejemål var fastsat ved midlertidige bestemmelser og for bestemte tidsintervaller:

Bestemmelse	Omfattet fornyelsesperiode
Tyrkiets obligationslov, midlertidig art. 1 (tilføjet ved lov nr. 7409 af 8/6/2022.)	11/6/2022 (bestemmelsens ikrafttrædelsesdato) – 1/7/2023 (denne dato medtaget)
Tyrkiets obligationslov, midlertidig art. 2 (tilføjet ved lov nr. 7456 af 14/7/2023.)	2/7/2023 – 1/7/2024 (disse datoer medtaget)

Begge bestemmelser begrænsede stigningen i fornyede boliglejeperioder mellem disse datoer til femogtyve procent af lejen for det foregående lejeår; hvis indeksændringen lå lavere, ansås ændringsprocenten for gældende. Reglen gjaldt også for afgørelser truffet af dommeren i henhold til Tyrkiets obligationslov art. 344/2. Aftaler, der overskred disse satser, var ikke ugyldige i deres helhed, men var ugyldige for så vidt angår det overskydende beløb.

Den sidste dato, der er omfattet af den anden midlertidige bestemmelse, er 1/7/2024. For lejeperioder, der fornyes efter denne dato, er den gældende regel ikke de midlertidige bestemmelser, men selve Tyrkiets obligationslov art. 344.

Lovens to bestemmelser, der beskytter lejeren

Loven fastsætter, at der i lejeaftaler ud over fastsættelsen af lejen ikke kan foretages ændringer til skade for lejeren (Tyrkiets obligationslov art. 343).

Der kan ikke pålægges betalingsforpligtelser ud over lejen og sideudgifter. Loven nævner her to eksempler ved navn: Aftaler om, at der skal betales konventionalbod, hvis lejen ikke betales rettidigt, eller at senere lejebeløb forfalder, er ugyldige (Tyrkiets obligationslov art. 346). En klausul, som kan forekomme i aftaler, om at “hvis en måneds leje ikke betales, forfalder hele den resterende leje for året”, falder ind under denne bestemmelse.

Betingelserne for en sag om fastsættelse af lejen, og hvordan den anlægges

Omfang: Reglerne vedrører leje af boliger og erhvervslokaler med tag (Tyrkiets obligationslov art. 339).
Mægling: Inden sagen anlægges, er det en procesforudsætning, at der er indledt mægling; lovens eneste undtagelse er udsættelse gennem tvangsfuldbyrdelse uden retsafgørelse, og fastsættelse af lejebeløbet er ikke omfattet af denne undtagelse (lov nr. 6325 art. 18/B/1-a).
Værneting: tyrkisk civil fredsdomstol; den behandler alle tvister, der udspringer af lejeforholdet, uanset sagens værdi eller beløb (Tyrkiets retsplejelov art. 4/1-a).
Frist: Sagen kan altid anlægges; for at afgørelsen kan finde anvendelse fra periodens begyndelse, kræves en af betingelserne i Tyrkiets obligationslov art. 345.
Fem år: Ved aftaler, der varer længere end fem år eller fornyes efter fem år, tager dommeren også hensyn til sammenlignelige lejebeløb (Tyrkiets obligationslov art. 344/3).

Konsekvensen af at springe mæglingsfasen over er alvorlig. Hvis det konstateres, at sagen er anlagt uden forudgående mægling, afvises sagen af processuelle grunde uden yderligere behandling. Hvis den endelige protokol om, at mægling er forsøgt uden enighed, ikke er vedlagt stævningen, giver retten en ubøjelig frist på en uge; overskrides denne frist, afvises sagen af processuelle grunde (art. 18/A/2). Nærmere om forløbet i artiklen udsættelse og mægling i lejetvister.

Værneting. Det almindelige værneting er retten på sagsøgtes bopæl (Tyrkiets retsplejelov art. 6); sager, der udspringer af en aftale, kan også anlægges ved retten på opfyldelsesstedet (Tyrkiets retsplejelov art. 10). I en sag mod lejeren af en bolig i Alanya kan lejerens bopæl være samme sted som det lejede; men en erhvervslejers eller sagsøgte ejers bopæl kan ligge et andet sted. Mod en sagsøgt uden bopæl i Tyrkiet kan sagen anlægges på stedet for dennes sædvanlige opholdssted i Tyrkiet, og i sager om formuerettigheder tillige på stedet, hvor den omtvistede formuegenstand befinder sig (Tyrkiets retsplejelov art. 9). Da fastsættelse af lejebeløbet ikke er opregnet blandt de eksklusive værneting i Tyrkiets retsplejelov art. 12, bliver den ret, hvor sagen er anlagt, kompetent, hvis sagsøgte ikke fremsætter værnetingsindsigelse i svarskriftet (Tyrkiets retsplejelov art. 19). En værnetingsklausul i lejeaftalen er kun en gyldig værnetingsaftale, hvis parterne er erhvervsdrivende eller offentlige juridiske personer (Tyrkiets retsplejelov art. 17).

Retsforhandling. Den forenklede retsplejeform anvendes; parterne skal fremlægge alle deres beviser, herunder sammenlignelige lejeaftaler, sammen med deres processkrifter (Tyrkiets retsplejelov art. 316, art. 318).

Finder afgørelsen anvendelse, før den er endelig? Retsmidler

Afgørelsen fra den tyrkiske civil fredsdomstol kan, bortset fra afgørelser, der er endelige, fordi de ligger under den beløbsmæssige grænse, appelleres ved anke til den regionale appeldomstol inden to uger efter meddelelsen (HMK art. 341, art. 345). Kassationsanke af den regionale appeldomstols afgørelse er i sager om lejeforhold begrænset; loven ser på, om tre måneders leje overstiger kassationsgrænsen (HMK art. 362/1-b). Da grænserne fastsættes på ny hvert år, og beløbet på tidspunktet for sagens anlæggelse lægges til grund, angives der ikke tal her (HMK tillægsart. 1).

I praksis kan en afgørelse om fastsættelse af lejen ikke fuldbyrdes, før den er endelig; forskellene mellem den fastsatte leje og den betalte leje kan kræves efter, at afgørelsen er endelig. Mens sagen verserer, skal lejeren fortsætte med at betale den gældende leje; for ubetalt leje gælder lovens regler om misligholdelse som følge af betalingsforsinkelse desuden (TBK art. 315).

Ofte stillede spørgsmål

Hvor meget kan lejen højst stige?
Ved leje af boliger og erhvervslokaler med tag kan parternes aftale ved fornyede lejeperioder ikke overstige ændringsprocenten i forbrugerprisindekset efter tolvmånedersgennemsnittet i det foregående lejeår (TBK art. 344/1). Procentsatsen offentliggøres af Tyrkiets statistiske institut og ændrer sig hver måned; derfor angives der ikke tal på siden.

Hvor meget stiger lejen, når fem år er gået?
I aftaler, der løber længere end fem år eller fornys efter fem år, og derefter ved udløbet af hver femårsperiode fastsætter dommeren lejen; ved denne fastsættelse tages der foruden indeksprocenten også hensyn til det lejedes tilstand og sammenlignelige lejepriser (TBK art. 344/3). I tredje stykke findes udtrykket “under forudsætning af ikke at overstige” fra første og andet stykke ikke.

Kan jeg hæve min leje i dollar hvert år?
Først undersøges det, om aftale om leje i fremmed valuta overhovedet er mulig i din kontrakt: personer med bopæl i Tyrkiet kan som hovedregel ikke aftale lejen i fremmed valuta i lejeaftaler om boliger og erhvervslokaler med tag indbyrdes (bekendtgørelse nr. 2008-32/34 art. 8). Er klausulen gyldig, kan lejen ikke ændres, før fem år er gået; efter fem år anvendes tredje stykke under hensyntagen til ændringer i den fremmede valutas værdi (TBK art. 344/4). Bestemmelsen om urimelig vanskelighed ved opfyldelsen finder fortsat anvendelse (TBK art. 138).

Hvornår anlægges sag om fastsættelse af lejen?
Sagen kan altid anlægges (TBK art. 345/1). For at den fastsatte leje skal gælde fra den nye lejeperiodes begyndelse, kræves en af følgende tre veje: sagen skal være anlagt senest tredive dage før den nye periode begynder; eller udlejeren skal inden denne dato skriftligt have meddelt lejeren, at denne vil kræve en forhøjelse, og have anlagt sagen inden udløbet af den nye periode; eller aftalen skal indeholde en bestemmelse om, at lejen forhøjes i den nye periode, og sagen skal anlægges inden udløbet af den nye periode (TBK art. 345/2, art. 345/3).

Er et påkrav nødvendigt for sag om fastsættelse af lejen?
Et påkrav er ikke nødvendigt for at anlægge sagen; sagen kan altid anlægges (TBK art. 345/1). Den skriftlige meddelelse er en af de måder, hvorpå afgørelsen kan få virkning fra den nye periodes begyndelse (TBK art. 345/2).

Kan lejeren også anlægge sag om fastsættelse af lejen?
Loven taler om “sag om fastsættelse af lejens størrelse” og begrænser ikke, hvem der kan anlægge sagen (TBK art. 345/1); for eksempel kan lejeren også kræve lejens størrelse fastsat, når fem år er gået. Den skriftlige meddelelse, der sikrer, at afgørelsen gælder fra periodens begyndelse, er derimod i loven forbeholdt udlejeren (TBK art. 345/2); fra hvilken periode afgørelsen skal anvendes i en sag anlagt af lejeren, er omdiskuteret i praksis. Også i denne sag skal der først søges mægling.

Hvor længe varer en sag om fastsættelse af lejen?
Loven fastsætter ingen frist for afgørelsen. Sagen behandles efter den forenklede rettergangsform (HMK art. 316). Retten træffer om muligt afgørelse på skriftligt grundlag; kan den ikke det, afslutter den bevisførelsen på to retsmøder ud over det første, og tidsrummet mellem retsmøderne kan ikke overstige en måned; i tilfælde af nødvendighed, såsom en forlængelse af den sagkyndige undersøgelse, kan dommeren fastsætte en længere frist (HMK art. 320). Mæglingsfasen og retsmidlerne lægges til denne tid.

Grundlagslovgivning

Tyrkiets obligationslov nr. 6098 — art. 27 (delvis ugyldighed), art. 138 (urimelig vanskelighed ved opfyldelsen), art. 299 (definition af lejeaftale), art. 315 (lejerens misligholdelse ved forsinkelse), art. 339 (anvendelsesområde for boliglejemål og lejemål af overdækkede erhvervslokaler), art. 343 (forbud mod ændringer til skade for lejeren bortset fra ændringer af lejens størrelse), art. 344 (fastsættelse af lejen), art. 345 (søgsmålsfrist og afgørelsens virkning), art. 346 (forbud mod aftaler til skade for lejeren), midlertidig art. 1 og midlertidig art. 2 (grænse på femogtyve procent for boligleje) — mevzuat.gov.tr

Lov nr. 6100 om retsplejen (Tyrkiets retsplejelov) — art. 4 (de tyrkiske civile fredsdomstoles kompetence), art. 6, art. 9, art. 10, art. 12, art. 17 og art. 19 (værneting), art. 316, art. 318 og art. 320 (forenklet retspleje), art. 341, art. 345, art. 362 og supplerende art. 1 (retsmidler) — mevzuat.gov.tr

Lov nr. 6325 om mediation i civile tvister — art. 18/A (mediation som betingelse for at anlægge sag), art. 18/B (lejetvister) — mevzuat.gov.tr

Lov nr. 1567 om beskyttelse af den tyrkiske valutas værdi — mevzuat.gov.tr

Afgørelse nr. 32 om beskyttelse af den tyrkiske valutas værdi — art. 4/g — mevzuat.gov.tr

Bekendtgørelse om afgørelse nr. 32 (bekendtgørelse nr. 2008-32/34) — art. 8 (aftaler i fremmed valuta og aftaler indekseret til fremmed valuta) — mevzuat.gov.tr

Relaterede sider

Denne tekst tjener alene generel juridisk orientering og udgør ikke juridisk rådgivning. Da omstændighederne i hver enkelt sag er forskellige, anbefales det, at du søger juridisk bistand hos din advokat for din konkrete situation.