Vederlag for bruk uten rettslig grunnlag er erstatning som kreves fra en person som bruker en eiendom uten rettighetshaverens samtykke. Kort sagt kalles det også erstatning for urettmessig besittelse eller erstatning for urettmessig bruk; søksmålet der denne erstatningen kreves, kalles søksmål om vederlag for bruk uten rettslig grunnlag.
Ordet «ecrimisil» forekommer ikke i Tyrkias sivillovbok eller Tyrkias lov om forpliktelser. Som grunnlag i tvister mellom personer vises det til bestemmelsen om ansvaret til en besitter som ikke er i god tro: En besitter som ikke er i god tro, må betale erstatning for skader han har påført rettighetshaveren fordi han urettmessig har holdt tilbake tingen han er forpliktet til å levere tilbake, og for produkter han har fått eller unnlatt å få (TMK m.995/1). Selve ordet forekommer med denne betegnelsen i andre lover: i Tyrkias lov om rettsgebyrer (m.16/2) og i Tyrkias lov om statlige anbud, som gjelder okkupasjon av offentlige eiendommer (m.75).
Erstatningen omfatter ikke bare faktisk oppnådd inntekt, men også inntekt som det ble unnlatt å oppnå; det vil si at selv om okkupanten har latt eiendommen stå tom, slipper han ikke ansvar.
Denne teksten forklarer vederlag for bruk uten rettslig grunnlag mellom personer; de særskilte reglene for statskasse- og stiftelseseiendommer står under den siste overskriften. Den generelle rammen for eiendomsrett finner du på siden Husleie- og eiendomsrett.
Vederlag for bruk uten rettslig grunnlag, stans av inngrep og vindikasjon: tre ulike krav
Den som eier en ting, har innenfor rettsordenens grenser rett til å bruke, dra nytte av og råde over tingen som han vil; eieren kan anlegge vindikasjonssøksmål mot den som urettmessig besitter tingen, og han kan også saksøke for stans av ethvert urettmessig inngrep (TMK m.683).
| Krav | Hva det gir | Grunnlag |
|---|---|---|
| Vindikasjon | Tilbakelevering av tingen | TMK m.683/2 |
| Stans av inngrep | Stansing av urettmessig inngrep | TMK m.683/2 |
| Vederlag for bruk uten rettslig grunnlag | Erstatning for tidligere bruk | TMK m.995 |
De to første gir tilbake eiendommen, mens det tredje kravet gjelder betaling for fortiden. Loven nevner særskilt tilfellet der det i et søksmål som gjelder selve eiendommen, også kreves vederlag for bruk uten rettslig grunnlag: I så fall beregnes gebyret av eiendommens verdi og det krevde vederlagsbeløpet (Tyrkias lov om rettsgebyrer m.16/2). Flere krav mot samme person kan fremmes i samme søksmål dersom det finnes en felles kompetent domstol for alle (Tyrkias tvistelov m.110). Hvordan gebyret fastsettes, er forklart på siden om sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing.
Besitter i god tro, besitter ikke i god tro
Loven deler den som besitter en eiendom, i to grupper, og erstatningsansvaret oppstår på grunnlag av dette skillet.
Besitter i god tro betaler ikke erstatning. En besitter som i god tro bruker eller drar nytte av tingen han besitter på en måte som antas å være i samsvar med sin eksisterende rett, er ikke forpliktet til å betale noen erstatning overfor den han er forpliktet til å levere tingen tilbake til (TMK m.993/1). Han kan kreve nødvendige og nyttige utgifter han har hatt for tingen, og kan holde tingen tilbake til disse er betalt. For andre utgifter kan han ikke kreve erstatning; men dersom han ikke tilbys erstatning for disse utgiftene, kan han før tilbakelevering skille ut og ta med seg tillegg han har gjort på tingen som kan fjernes uten skade. Produktene han har fått, avregnes mot hans krav som følge av utgiftene (TMK m.994).
Besitter ikke i god tro betaler erstatning (TMK m.995/1). Av utgiftene han har hatt, kan han bare kreve erstatning for dem som også var nødvendige for rettighetshaveren (m.995/2). Artikkelens siste ledd setter en grense: en besitter som ikke er i god tro, er så lenge han ikke vet hvem han skal levere tingen tilbake til, bare ansvarlig for skader han har forårsaket ved feil (m.995/3).
Bevis er derfor viktig. I tilfeller der loven knytter rettsvirkning til god tro, er god tro hovedregelen; men den som ikke viser den aktsomhet som kan forventes etter omstendighetene, kan ikke påberope seg god tro (TMK m.3). For eiendommer registrert i grunnboken kan ingen dessuten hevde at han ikke kjente til en registrering i grunnboken (TMK m.1020/3). Den som krever erstatning, må påvise at motparten ikke var i god tro, eller når hans gode tro opphørte; dette spørsmålet kan være avgjørende før erstatningens størrelse. En skriftlig melding (varsel) fra rettighetshaveren med kjent dato og innhold er en måte å dokumentere dette tidspunktet på. Et slikt varsel avbryter imidlertid ikke foreldelse.
Vederlag for bruk uten rettslig grunnlag mellom arvinger og sameiere
Dersom en bolig eller tomt som er tilfalt flere personer ved arv, bebos av én av arvingene eller er leid ut av ham, og de andre ikke får noe, oppstår spørsmålet om vederlag for bruk uten rettslig grunnlag.
Man må først se på eierformen. Dersom det er flere arvinger, oppstår det ved arveovergangen et sameie mellom dem inntil skiftet; arvingene eier boet i elbirliği mülkiyeti (sameie uten bestemte andeler) og råder i fellesskap over rettighetene som tilhører boet (TMK m.640). I elbirliği mülkiyeti finnes det ingen bestemte andeler; hver sameiers rett omfatter hele tingen. Med mindre lov eller avtale bestemmer noe annet, krever forvaltnings- og rådighetshandlinger enstemmighet (TMK m.701/2, m.702/2). En arving kan be dommeren ved den tyrkiske sivile forliksdomstolen om at elbirliği mülkiyeti omdannes til sameie med bestemte andeler (TMK m.644). Derfor er den første opplysningen man skal se på, om eiendommen i grunnboken er registrert som elbirliği mülkiyeti (iştirak) eller som sameie med bestemte andeler (hisseli). At man er arving, vises med et arvebevis innhentet fra den tyrkiske sivile forliksdomstolen eller notarius publicus (TMK m.598/1; se hvordan man får arvebevis). Hele arveordningen finnes på siden Arverett.
Dersom man har gått over til sameie med bestemte andeler, kan hver sameier i den utstrekning det er forenlig med de andres rettigheter dra nytte av og bruke tingen; ved tvist fastsetter dommeren måten for nytte og bruk, og dette kan også skje som en deling av bruken etter tid eller sted (TMK m.693). Forvaltningsutgifter, skatter og andre forpliktelser dekkes, med mindre noe annet er bestemt, i forhold til andelene; en sameier som har betalt mer, kan kreve regress fra de andre (TMK m.694).
Vilkåret om utelukkelse fra bruk. For å kreve vederlag for bruk uten rettslig grunnlag fra en person som bruker den felles eiendommen alene, kreves det i rettspraksis fra Tyrkias kassasjonsdomstol vilkåret «intifadan men»: at den sameieren som ikke bruker eiendommen, klart har meddelt den brukende sameieren at han også ønsker å dra nytte av eiendommen, eller at han krever vederlag for bruken. Dette vilkåret står ikke i loven; det er etablert gjennom rettspraksis. Den praktiske konsekvensen er: vederlag for bruk uten rettslig grunnlag kan som hovedregel kreves for perioden etter denne meddelelsen. Meddelelsens dato og innhold må kunne bevises; et varsel sendt gjennom notarius publicus sikrer dette. I enkelte tilfeller, for eksempel når eiendommen er leid ut og leieinntekten ikke er delt, antas vilkåret ikke å gjelde; hva som er riktig i den konkrete saken, må vurderes særskilt.
Å bringe sameiet til opphør er en egen sak. Hver av arvingene kan, med mindre vedkommende er forpliktet til å opprettholde sameiet, til enhver tid kreve deling av arven (tyrkisk sivillovbok art. 642/1); ved sameie med bestemte andeler er kravet om deling underlagt art. 698. Vederlag for bruk uten rettslig grunnlag retter seg mot fortiden, oppløsning av sameie ved dom mot fremtiden; de kan vurderes sammen, men er separate saker. Oppløsning av sameie ved dom behandles ved tyrkisk sivil forliksdomstol (tyrkisk tvistelov art. 4/1-b), og for denne saken er det en prosessforutsetning å først søke mekling (lov nr. 6325 art. 18/B/1-b); et krav om vederlag for bruk uten rettslig grunnlag behandles som hovedregel ved sivil førsteinstansdomstol (tyrkisk tvistelov art. 2). Nærmere detaljer på siden oppløsning av sameie ved dom.
Kan man kreve vederlag for bruk uten rettslig grunnlag hvis leietakeren ikke flytter ut?
Kort svar: hvis leieforholdet er avsluttet, kan det kreves erstatning for tidligere bruk; men hvorvidt et slikt krav regnes som en «tvist som har sitt grunnlag i leieforholdet», er omstridt. Denne kvalifiseringen avgjør både hvilken domstol som er saklig kompetent, og hvorvidt mekling er en prosessforutsetning.
Så lenge leieavtalen består, foreligger det ikke noen urettmessig besittelse; leietakerens forpliktelse er å betale leien. Når avtalen opphører, er leietakeren forpliktet til å tilbakelevere det leide, og denne forpliktelsen har sitt grunnlag i avtalen (tyrkisk obligasjonsrett art. 334/1); dersom eiendommen ikke fraflyttes, kan urettmessig tilbakeholdelse også falle inn under art. 995 i tyrkisk sivillovbok.
I leietvister, herunder krav som har sitt grunnlag i leieforholdet, er tyrkisk sivil forliksdomstol saklig kompetent (tyrkisk tvistelov art. 4/1-a), og i slike tvister er det en prosessforutsetning å søke mekling før søksmål reises (lov nr. 6325 art. 18/B/1-a). Dersom søksmål reises uten at det er søkt mekling i en tvist der mekling er en prosessforutsetning, avvises saken av prosessuelle grunner uten at noen behandlingsskritt foretas (art. 18/A/2). Å først søke mekling mot en tidligere leietaker fjerner derfor denne risikoen; foreldelsen stanser også fra søknaden til meklingskontoret til sluttprotokollen foreligger (art. 18/A/15).
Fremgangsmåtene for å få leietakeren til å flytte ut behandles på egne sider: fravikelse på grunn av eget behov og skriftlig fraflyttingserklæring.
Ved hvilken domstol og hvor reises sak om vederlag for bruk uten rettslig grunnlag?
Saklig kompetanse. I saker om formuesrettigheter er sivil førsteinstansdomstol saklig kompetent med mindre noe annet er bestemt (tyrkisk tvistelov art. 2). Unntak: hvis tvisten har sitt grunnlag i leieforholdet, er tyrkisk sivil forliksdomstol saklig kompetent (tyrkisk tvistelov art. 4/1-a); saker som utelukkende gjelder vern av besittelse av fast eiendom, behandles også ved tyrkisk sivil forliksdomstol (tyrkisk tvistelov art. 4/1-c). Oppstår tvisten i en bygning underlagt eierseksjon etter tyrkisk rett som følge av anvendelsen av lov om eierseksjoner, løses enhver tvist som oppstår ved anvendelsen av denne loven, av tyrkiske sivile forliksdomstoler (lov nr. 634 tilleggsart. 1).
Stedlig kompetanse. I søksmål om tinglige rettigheter i fast eiendom samt søksmål om besittelse av fast eiendom er domstolen der eiendommen ligger, enekompetent (tyrkisk tvistelov art. 12/1); krav om tilbakelevering av eiendommen og om stansing av inngrep omfattes av dette. Ved enekompetanse kan saken ikke anlegges et annet sted; domstolen prøver sin kompetanse av eget tiltak frem til sakens avslutning (tyrkisk tvistelov art. 19/1). Hvis det bare kreves erstatning for tidligere bruk, er det omstridt om denne regelen om enekompetanse kommer til anvendelse. Da er hovedregelen domstolen på saksøktes bosted (tyrkisk tvistelov art. 6); bygger kravet på reglene om rettsstridig handling, er domstolen der handlingen ble begått, også kompetent (tyrkisk tvistelov art. 16), og ved rettsstridig besittelse er dette stedet der eiendommen ligger.
Praktisk konsekvens: For en eiendom i Alanya kan stansing av inngrep og vederlag for bruk uten rettslig grunnlag kreves samlet i Alanya, selv om den som besitter eiendommen, bor i en annen by (tyrkisk tvistelov art. 12/1, art. 110).
Hvordan beregnes vederlag for bruk uten rettslig grunnlag?
Loven angir ingen beregningsmetode; Tyrkias sivillovbok art. 995 nevner bare tap og produkter som er oppnådd eller som man har unnlatt å oppnå. I praksis fastsettes vederlaget etter eiendommens art på grunnlag av sammenlignbar leie i besittelsesperioden eller, for jordbruksarealer, produktinntekter, og fastsettes gjennom åstedsbefaring og sakkyndig undersøkelse under rettergangen.
Når beløpet ikke er kjent ved saksanlegg. Søksmål med ubestemt krav ble avskaffet fra 31 juli 2026 (Tyrkias tvistelov art. 107, opphevet ved lov nr. 7589); for saker anlagt før denne datoen fortsetter de tidligere reglene å gjelde (lov nr. 7589 overgangsart. 1/10). I en sak som anlegges i dag, kan en del av kravet gjøres gjeldende; dette innebærer ikke frafall med mindre det uttrykkelig gis avkall på den resterende delen (Tyrkias tvistelov art. 109/1, art. 109/3). Kravet kan i samme sak bare én gang økes frem til avslutningen av bevisføringen; foreldelsen anses også for den økte delen avbrutt fra saksanlegget (Tyrkias tvistelov art. 109/4).
Hvor lang er foreldelsesfristen for vederlag for bruk uten rettslig grunnlag?
I Tyrkias sivillovbok og Tyrkias obligasjonslov finnes det ingen særskilt foreldelsesbestemmelse for vederlag for bruk uten rettslig grunnlag; to alminnelige regler står mot hverandre. Med mindre noe annet er bestemt i loven, foreldes ethvert krav etter ti år (Tyrkias obligasjonslov art. 146); «leiebeløp, renter av hovedstol og andre periodiske ytelser som lønn» foreldes derimot etter fem år (Tyrkias obligasjonslov art. 147/1).
I praksis anses vederlag for bruk uten rettslig grunnlag mellom parter som en periodisk ytelse som ligner på leie, og underlegges fem års foreldelse. Påberoper saksøkte foreldelse, kan vederlag for bruk uten rettslig grunnlag ikke kreves for perioden som overstiger fem år regnet bakover fra saksanlegget; for perioden etter saksanlegget kreves det i praksis en ny sak. Å utsette saksanlegget kan derfor forkorte perioden som kan kreves.
Retten tar ikke hensyn til foreldelse av eget tiltak; saksøkte må påberope seg den (Tyrkias obligasjonslov art. 161). Omstendigheter som avbryter foreldelse, er angitt i loven: skyldnerens erkjennelse av gjelden, saksanlegg, iverksetting av tvangsfullbyrdelse og lignende (Tyrkias obligasjonslov art. 154). Et påkrav sendt gjennom notarius publicus er ikke regnet med blant disse omstendighetene.
Bygger kravet på reglene om rettsstridig handling, blir også fristene på to og ti år aktuelle; oppstår erstatningskravet av en handling som medfører straffansvar, og straffelovgivningen fastsetter en lengre foreldelsesfrist, anvendes denne foreldelsesfristen (Tyrkias obligasjonslov art. 72/1). Å besitte en annens faste eiendom uten rettslig grunnlag som om man var eier, er også regulert som et lovbrudd som påtales etter fornærmedes begjæring (Tyrkias straffelov art. 154/1).
Er mekling obligatorisk for vederlag for bruk uten rettslig grunnlag?
Når det gjelder fast eiendom, anser loven at det å søke mekling før søksmål er en prosessforutsetning i fire grupper av tvister: tvister som har sitt grunnlag i leieforholdet, med unntak av bestemmelser om fravikelse av leide faste eiendommer ved tvangsfullbyrdelse uten domsgrunnlag; tvister om deling av løsøre og fast eiendom og om oppløsning av sameie ved dom; tvister som har sitt grunnlag i den tyrkiske loven om eierseksjonering; tvister som har sitt grunnlag i naborett (lov nr. 6325 art. 18/B/1).
Vederlag for bruk uten rettslig grunnlag er ikke nevnt ved navn under disse fire overskriftene. På den annen side kan et konkret krav, avhengig av forholdet det bygger på, falle inn under én av disse overskriftene: for eksempel hvis det oppstår av et avsluttet leieforhold eller av en brukstvist i en bygning underlagt eierseksjon etter tyrkisk rett. Oppnås det enighet i en tvist som faller inn under én av disse overskriftene, er det obligatorisk å innhente påtegning om tvangskraft for avtaledokumentet; for dokumenter som gjelder fast eiendom, innhentes denne påtegningen fra tyrkisk sivil forliksdomstol der eiendommen ligger (art. 18/B/3).
Vederlag for bruk uten rettslig grunnlag for statens og stiftelsers eiendommer
Når fast eiendom som er under statens private eiendomsrett eller under dens rådighet og forvaltning, fast eiendom som tilhører forvaltningsorganer med særskilt budsjett, og fast eiendom som tilhører Vakıflar Genel Müdürlüğü og de registrerte stiftelser den forvalter, blir okkupert, fastsetter loven en særskilt ordning. Vederlag for bruk uten rettslig grunnlag fastsettes av den kommisjonen som forvaltningen har oppnevnt, for et tidsrom som regnet bakover fra fastsettelsesdatoen ikke overstiger fem år; det kreves ikke at forvaltningen har lidt tap, og det ses bort fra skyld hos den som okkuperer. Hvis beløpet ikke betales frivillig, innkreves det etter bestemmelsene i lov nr. 6183; og på forvaltningens anmodning sørger den lokale forvaltningsmyndigheten for at eiendommen blir fraviket (Tyrkias lov om statlige anbud, lov nr. 2886, art. 75). Hvis det dreier seg om fast eiendom som tilhører et offentlig organ som ikke er nevnt i bestemmelsen, må det særskilt vurderes hvilken regel som kommer til anvendelse.
Ofte stilte spørsmål
Hvor i loven står ecrimisil?
Tyrkias sivillovbok bruker ikke ordet; som grunnlag mellom private vises det til TMK art. 995, som regulerer ansvaret for en besitter som ikke er i god tro. Ordet forekommer i Tyrkias lov om gebyrer, art. 16, og, for offentlig fast eiendom, i Tyrkias lov om statlige anbud, art. 75 («Vederlag for bruk uten rettslig grunnlag og fravikelse»).
Den som okkuperer, holdt eiendommen tom og oppnådde ingen inntekt. Må han likevel betale?
Bestemmelsen sier «produkter som han har oppnådd eller som han har unnlatt å oppnå» (TMK art. 995/1). Det kreves altså ikke at inntekten faktisk er oppnådd.
Broren min bor i huset vi arvet, og han betaler ikke husleie. Hva kan jeg kreve?
Det finnes to ulike fremgangsmåter, og de utelukker ikke hverandre: erstatning for tidligere bruk (TMK art. 995) og deling av arven (TMK art. 642; søksmål om oppløsning av sameie ved dom). Dette er separate søksmål som behandles av ulike domstoler. For erstatning kreves det i praksis at det på forhånd er gitt et klart varsel, og vederlag for bruk uten rettslig grunnlag kan som hovedregel bare kreves for perioden etter varselet; dette vilkåret står ikke skrevet i loven.
Den som okkuperer huset, sier at han har hatt utgifter. Skal de trekkes fra?
En besitter som ikke er i god tro, kan bare kreve erstatning for de utgiftene som også var nødvendige for rettighetshaveren (TMK art. 995/2). For en besitter i god tro er regelen annerledes: han kan kreve nødvendige og nyttige utgifter og kan holde tingen tilbake til de er betalt (TMK art. 994).
Hvor lang er foreldelsesfristen for ecrimisil?
Loven angir ingen særskilt frist for vederlag for bruk uten rettslig grunnlag: hovedregelen er ti år (TBK art. 146), og for husleie og «andre periodiske ytelser som lønn» er fristen fem år (TBK art. 147/1). I praksis anvendes fem års foreldelse for vederlag for bruk uten rettslig grunnlag mellom private; hvis saksøkte påberoper seg foreldelse, kan det ikke kreves noe for perioden som ligger mer enn fem år tilbake fra søksmålsdatoen. Et varsel fra notarius publicus avbryter ikke foreldelsen (TBK art. 154).
Relevante rettskilder
Tyrkias sivillovbok nr. 4721 — art. 3 (god tro), art. 598 (arvebevis), art. 640 (arvefellesskap), art. 642 (rett til å kreve skifte), art. 644 (omdanning av elbirliği mülkiyeti (sameie uten bestemte andeler) til sameie med bestemte andeler), art. 683 (eiendomsrettens innhold), art. 693 (utnyttelse, bruk og vern), art. 694 (utgifter og forpliktelser), art. 698 (krav om deling), art. 701 (elbirliği mülkiyeti (sameie uten bestemte andeler) sine kilder og karakter), art. 702 (virkninger), art. 993 (bruk av besitter i god tro), art. 994 (erstatning overfor besitter i god tro), art. 995 (ansvar for besitter som ikke er i god tro), art. 1020 (grunnbokens offentlighet) — mevzuat.gov.tr
Tyrkias obligasjonslov nr. 6098 — art. 72 (foreldelse ved rettsstridig handling), art. 146 (ti års foreldelse), art. 147 (fem års foreldelse), art. 154 (avbrytelse av foreldelse), art. 161 (påberopelse av foreldelse), art. 334 (tilbakelevering av det leide) — mevzuat.gov.tr
Tyrkias tvistelov nr. 6100 — art. 2 (kompetansen til de sivile førsteinstansdomstolene), art. 4 (kompetansen til de sivile forliksdomstolene), art. 6 (alminnelig verneting), art. 12 (verneting i saker som gjelder fast eiendoms rettsforhold), art. 16 (verneting i saker som springer ut av rettsstridig handling), art. 19 (påberopelse av vernetingsinnsigelse), art. 107 (søksmål om ubestemt krav; opphevet ved lov nr. 7589), art. 109 (delvis søksmål), art. 110 (kumulasjon av søksmål) — mevzuat.gov.tr
Tyrkias lov nr. 7589 om endringer i enkelte lover for effektiv og velfungerende domstolsbehandling — midlertidig art. 1 (overgangsbestemmelser; søksmål om ubestemt krav) — mevzuat.gov.tr
Tyrkias lov nr. 6325 om mekling i sivile tvister — art. 18/A (mekling som prosessforutsetning), art. 18/B (mekling som prosessforutsetning i visse tvister) — mevzuat.gov.tr
Tyrkias lov nr. 634 om eierseksjon etter tyrkisk rett — tilleggsart. 1 (kompetent domstol) — mevzuat.gov.tr
Tyrkias lov om avgifter nr. 492 — art. 16 (verdiberegning) — mevzuat.gov.tr
Tyrkias lov nr. 2886 om statlige anbud — art. 75 (vederlag for bruk uten rettslig grunnlag og fraflytting) — mevzuat.gov.tr
Tyrkias straffelov nr. 5237 — art. 154 (uberettiget inngrep på andres grunn) — mevzuat.gov.tr
Relaterte sider
- Husleie- og eiendomsrett — overordnet side
- Søksmål om oppløsning av sameie ved dom
- Søksmål om sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing
- Arverett
- Hvordan får man arvebevis?
- Hva er en skriftlig fraflyttingserklæring, og når er den gyldig?
Denne teksten er ment som generell juridisk informasjon og utgjør ikke juridisk rådgivning. Ettersom omstendighetene i hver sak er forskjellige, anbefales det å søke juridisk bistand fra din advokat for din konkrete situasjon.