Yapımı süren bir binanın inşaat alanı

Umowa o budowę w zamian za udziały w gruncie

Genel, Prawo najmu i nieruchomości

Autor: · Publikacja:

Umowa o budowę w zamian za udziały w gruncie to umowa, w której właściciel gruntu zobowiązuje się przenieść określone udziały z gruntu, a wykonawca w zamian zobowiązuje się wznieść na tym gruncie budynek. Ponieważ obejmuje przeniesienie udziału w gruncie, musi zostać zawarta u notariusza w formie aktu notarialnego; prawo powstałe na rzecz wykonawcy można natomiast, jeżeli zostanie wpisane do księgi wieczystej, powoływać także wobec osób, które nabyły prawa później.

W umowie występują łącznie dwa świadczenia: przeniesienie udziału w nieruchomości oraz wykonanie dzieła. Świadczenie polegające na budowie ocenia się według przepisów o umowie o dzieło (art.470 i nast. tureckiego kodeksu zobowiązań/TBK); pod względem formy umowa stanowi natomiast całość.

Ogólne ramy sporów dotyczących nieruchomości opisano na stronie Prawo najmu i nieruchomości, a ogólne zasady dotyczące umowy o dzieło, zwłoki i przedawnienia na stronie Prawo umów. Niniejszy tekst dotyczy samej umowy o budowę w zamian za udziały w gruncie.

Wymóg formy umowy o budowę w zamian za udziały w gruncie: akt notarialny

Ustawa nie zawiera odrębnego przepisu, który pod nazwą regulowałby formę tej umowy; wniosek wynika z łącznej lektury dwóch przepisów:

  • Ważność umów mających na celu przeniesienie własności nieruchomości zależy od zachowania formy urzędowej (art.706/1 tureckiego kodeksu cywilnego/TMK). Umowa o budowę w zamian za udziały w gruncie, obejmująca przeniesienie udziału w gruncie, mieści się w tym zakresie.
  • Umowy zawarte bez zachowania wymaganej formy nie wywołują skutków (art.12/2 TBK). Ponieważ ustawa wiąże formę z ważnością umowy, forma obejmuje nie tylko postanowienia dotyczące przeniesienia udziału, lecz także postanowienia dotyczące budowy; również w praktyce przyjmuje się, że cała umowa podlega formie urzędowej.

Turecka ustawa o notariacie przewiduje, że umowy, które ze względu na swój charakter wymagają dokonania czynności w księdze wieczystej, zawiera się w formie aktu notarialnego (art.89 tureckiej ustawy o notariacie). Samo poświadczenie podpisu u notariusza nie spełnia tej formy; poświadczenie podpisu dokumentuje, do kogo należy podpis, i nie obejmuje treści czynności (art.82/3 tureckiej ustawy o notariacie).

Zasada dotycząca formy obowiązuje również przy późniejszej zmianie umowy; wyjątek stanowią jedynie uzupełniające postanowienia uboczne, które nie są sprzeczne z tekstem umowy (art.13 TBK). Przy zmianach dokonywanych w drodze protokołów dodatkowych należy przestrzegać tej zasady.

Jeżeli umowa obejmuje przeniesienie udziału w gruncie również jako odrębną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, stosuje się także przepis o formie umowy przedwstępnej sprzedaży (art.237/2 TBK). Formę, wpis i terminy umowy przedwstępnej sprzedaży opisano w tekście umowa przedwstępna sprzedaży.

Skutek umowy niezawartej w formie aktu notarialnego. Na podstawie takiej umowy nie można żądać wpisu w księdze wieczystej. Strony mogą żądać zwrotu tego, co sobie świadczyły, według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (turecki kodeks zobowiązań art.77). W praktyce, w wyjątkowych przypadkach, gdy wykonawca ukończył budynek lub w znacznej części go ukończył, powoływanie się na brak formy może zostać uznane za oczywiste nadużycie prawa (turecki kodeks cywilny art.2); ocenia się to odrębnie w każdej sprawie.

W jaki sposób umowa o budowę w zamian za udziały w gruncie zostaje ujawniona w księdze wieczystej?

Umowa daje wykonawcy prawo względne (osobiste); dopóki udział w gruncie nie zostanie przeniesiony, wykonawca nie nabywa prawa rzeczowego (turecki kodeks cywilny art.705/1). Ustawa wymienia to prawo z nazwy: budowa w zamian za udział w gruncie, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, najem, prawo nabycia, prawo pierwokupu i prawo odkupu – prawa wynikające z tych umów mogą być ujawnione w księdze wieczystej, a przez dokonanie adnotacji można powoływać się na nie wobec osób, które później nabyły prawa do tej nieruchomości (turecki kodeks cywilny art.1009).

Adnotacja nie jest przesłanką ważności, lecz środkiem ochrony. Jeżeli adnotacji brak, a właściciel gruntu przeniósł udział na osobę trzecią, prawa wykonawcy co do zasady nie można powoływać wobec tej osoby.

Adnotacja nie powstaje z mocy prawa. Umowa o budowę w zamian za udział w gruncie sporządzona u notariusza zostaje ujawniona w księdze wieczystej, jeżeli zażąda tego jedna ze stron (turecka ustawa o księgach wieczystych art.26); zwykła umowa pisemna nie może zostać w ten sposób ujawniona.

Ten sam przepis wiąże adnotację z terminem: jeżeli w ciągu pięciu lat od dokonania adnotacji nie dojdzie do sprzedaży ani do ustanowienia i wpisania prawa służebności, adnotacja zostaje wykreślona z urzędu (turecka ustawa o księgach wieczystych art.26). Ponieważ przesłanka przepisu dotyczy sprzedaży i prawa służebności, sposób liczenia tego terminu przy adnotacji budowy w zamian za udział należy oceniać według konkretnej sytuacji; gdy budowa się przedłuża, należy monitorować wpis w księdze wieczystej.

Czy wykonawca może samodzielnie ustanowić kat irtifakı?

Odrębna własność lokalu w prawie tureckim i kat irtifakı (służebność budowlana na budynku jeszcze nieukończonym) powstają na podstawie urzędowego aktu i wpisu do księgi wieczystej (turecka ustawa o odrębnej własności lokali art.10/1). Ustawa przewiduje dla tej umowy także odrębną drogę: pod warunkiem że zostały określone samodzielne lokale przypadające uprawnionym, na podstawie umowy o budowę w zamian za udział w gruncie zawartej między właścicielem gruntu a wykonawcą, umowy o przeniesienie w zamian za udział lub umowy notarialnej o podziale samodzielnych lokali, ustanowienie kat irtifakı i odrębnej własności lokalu w prawie tureckim dla budynku, który ma zostać wzniesiony, następuje przez właściwy organ na żądanie wykonawcy. Przy wpisie podstawę stanowią zatwierdzony przez właściwy organ projekt architektoniczny i plan zarządu, przy czym nie wymaga się na nich podpisu właściciela (turecka ustawa o odrębnej własności lokali art.10/5).

Wynikają z tego dwa wnioski. Warunkiem tej drogi jest określenie w umowie, który samodzielny lokal przypadnie komu. Jeżeli warunek został spełniony, wykonawca może żądać dokonania czynności samodzielnie.

Gdy wykonawca nie kończy dzieła: odstąpienie od umowy i rozwiązanie umowy

Odstąpienie bez oczekiwania na termin wydania. Jeżeli wykonawca nie rozpoczyna dzieła w terminie albo opóźnia je z naruszeniem umowy, albo jeżeli z powodu opóźnienia, które powstało z przyczyny nieobciążającej zamawiającego, według wszelkich przewidywań jest oczywiste, że dzieło nie zostanie ukończone w umówionym czasie, zamawiający może odstąpić od umowy bez oczekiwania na termin wydania (art.473/1 TBK).

Gdy w trakcie budowy widoczne są wady. Jeżeli jest oczywiste, że dzieło z winy wykonawcy zostanie wykonane wadliwie lub niezgodnie z umową, zamawiający może, wyznaczając albo zlecając wyznaczenie odpowiedniego terminu, wezwać do usunięcia wady; w przeciwnym razie może zastrzec, że naprawa albo kontynuowanie prac zostaną powierzone osobie trzeciej na ryzyko i koszt wykonawcy (art.473/2 TBK).

Zwłoka i wyznaczenie terminu. Jeżeli termin wydania został określony wspólnie przez strony, wykonawca popada w zwłokę z upływem tego dnia, a jeżeli nie został określony – na skutek wezwania zamawiającego (art.117 TBK). W umowach wzajemnych wierzyciel może wyznaczyć odpowiedni termin do spełnienia świadczenia albo żądać wyznaczenia terminu przez sąd (art.123 TBK). Jeżeli jest oczywiste, że wyznaczenie terminu nie odniesie skutku, świadczenie stało się dla wierzyciela bezcelowe albo z umowy wynika, że po określonej dacie świadczenie nie zostanie przyjęte, termin nie jest wymagany (art.124 TBK). Jeżeli świadczenie nie zostanie spełnione także w wyznaczonym terminie, zamawiający może żądać świadczenia i odszkodowania za zwłokę; albo niezwłocznie oświadczając, że z nich rezygnuje, może żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania świadczenia lub odstąpić od umowy (art.125 TBK). Wezwanie i wyznaczenie terminu należy sporządzić w sposób umożliwiający dowód; można wysłać wezwanie za pośrednictwem notariusza (art.60 tureckiej ustawy o notariacie).

Odstąpienie czy wypowiedzenie? Przy odstąpieniu strony zwalniają się wzajemnie z obowiązku spełnienia świadczenia i mogą żądać zwrotu tego, co wcześniej świadczyły (art.125/3 TBK); właściciel gruntu może w ten sposób żądać zwrotu udziałów przeniesionych na wykonawcę. Ustawa reguluje wypowiedzenie ze skutkiem na przyszłość dla umów o świadczenia ciągłe, których spełnianie już się rozpoczęło (art.126 TBK); to, że umowa o budowę w zamian za udziały w gruncie ma taki charakter, nie wynika z ustawy. W praktyce przyjmuje się, że jeżeli budowa osiągnęła zaawansowany etap, odstąpienie ze skutkiem wstecznym może naruszać zasady uczciwości (art.2 TMK) i umowa zostaje zakończona ze skutkiem na przyszłość. Ustawa nie określa żadnego wskaźnika, jaki etap należałoby uznać za wystarczający; ustala się to według konkretnego stanu faktycznego.

Nabycie przez osobę trzecią w dobrej wierze, która nabyła od wykonawcy udział wpisany w akcie własności (tapu), jest chronione (turecki kodeks cywilny, art. 1023). Dlatego dla zapobieżenia zbyciu udziałów w toku procesu może być konieczne wystąpienie o zabezpieczenie roszczenia i dokonanie adnotacji w księdze wieczystej (turecki kodeks postępowania cywilnego, art. 389; turecki kodeks cywilny, art. 1010).

Jeżeli zastrzeżono karę za opóźnienie: zastrzeżenie przy odbiorze. Jeżeli w umowie zastrzeżono karę za opóźnienie, właściciel gruntu może żądać kary wraz ze świadczeniem głównym, chyba że wyraźnie zrzekł się tego prawa lub przyjął świadczenie bez zastrzeżeń (turecki kodeks zobowiązań, art. 179/2). Przy odbiorze samodzielnych lokali wydanych z opóźnieniem należy w sposób pisemny i dający się udowodnić zaznaczyć, że zachowuje się prawo do kary. Jeżeli kara nie została zastrzeżona, wykonawca pozostający w zwłoce jest obowiązany naprawić szkodę wynikłą z opóźnienia, chyba że wykaże brak własnej winy (turecki kodeks zobowiązań, art. 118).

Czy wykonawca może żądać większego udziału, jeżeli koszt budowy wzrośnie?

W budowie w zamian za udział w gruncie świadczeniem wzajemnym nie są pieniądze, lecz udział w gruncie; dlatego sporne jest, w jakim zakresie przepis o wynagrodzeniu ryczałtowym stosuje się do tej umowy. Sama reguła brzmi: jeżeli wynagrodzenie zostało określone ryczałtowo, wykonawca jest obowiązany wykonać dzieło za to wynagrodzenie; nie może żądać podwyższenia ustalonego wynagrodzenia, choćby dzieło wymagało więcej pracy i nakładów, niż przewidziano (turecki kodeks zobowiązań, art. 480/1).

Wyjątek jest wąski: jeżeli okoliczności, których nie można było przewidzieć na początku albo które można było przewidzieć, lecz strony ich nie uwzględniły, uniemożliwiają wykonanie dzieła lub nadmiernie je utrudniają, wykonawca może żądać od sędziego dostosowania umowy do nowych warunków, a jeżeli to niemożliwe lub nie można tego oczekiwać od drugiej strony – odstąpienia od umowy; w wypadkach, gdy wymagają tego zasady uczciwości, może skorzystać wyłącznie z prawa wypowiedzenia (turecki kodeks zobowiązań, art. 480/2). Nawet jeżeli dzieło wymaga mniej pracy i nakładów, niż przewidziano, zamawiający płaci całość ustalonego wynagrodzenia (turecki kodeks zobowiązań, art. 480/3).

Przepis ogólny ustawy również dopuszcza dostosowanie umowy w nadzwyczajnych okolicznościach; wymaga jednak, by dłużnik jeszcze nie spełnił świadczenia albo spełnił je, zastrzegając sobie prawa wynikające z nadmiernego utrudnienia świadczenia (turecki kodeks zobowiązań, art. 138).

Jeżeli budowla ma wady: jakie uprawnienia, jaki termin?

Badanie i zawiadomienie. Zamawiający jest obowiązany zbadać dzieło niezwłocznie, gdy tylko uzyska taką możliwość po odbiorze, zgodnie ze zwykłym tokiem czynności, i zawiadomić wykonawcę o wadach w odpowiednim terminie; każda ze stron może żądać, na swój koszt, aby dzieło zostało zbadane przez biegłego (turecki kodeks zobowiązań, art. 474).

Zaniedbanie zawiadomienia powoduje utratę praw. Jeżeli zamawiający zaniedba zbadanie i zawiadomienie, uważa się, że przyjął dzieło; ten sam skutek następuje, gdy wada ujawniona później nie zostanie zgłoszona niezwłocznie. Po przyjęciu wykonawca zwalnia się od odpowiedzialności, z wyjątkiem wad, które umyślnie zataił i których nie można było wykryć przy należytym badaniu (turecki kodeks zobowiązań, art. 477). Wadę można udokumentować, występując do sądu o zabezpieczenie dowodu przed rozpoczęciem naprawy (turecki kodeks postępowania cywilnego, art. 400).

Uprawnienia alternatywne. Przy wadzie, za którą odpowiada wykonawca, zamawiający może wybrać jedno z następujących uprawnień (turecki kodeks zobowiązań, art. 475/1):

  1. odstąpienie od umowy, jeżeli dzieło jest wadliwe w takim stopniu, że nie nadaje się do użytku albo według zasad słuszności nie można wymagać jego przyjęcia,
  2. zatrzymanie dzieła i żądanie obniżenia ceny odpowiednio do wady,
  3. bezpłatną naprawę na koszt wykonawcy, jeżeli nie wymaga nadmiernych nakładów.

Roszczenie odszkodowawcze według przepisów ogólnych pozostaje zastrzeżone (turecki kodeks zobowiązań, art. 475/2). Jednak jeżeli dzieło zostało wykonane na nieruchomości zamawiającego, a jego rozbiórka i usunięcie spowodowałoby nadmierną szkodę, nie można skorzystać z prawa odstąpienia (turecki kodeks zobowiązań, art. 475/3). W przypadku budowy w zamian za udział w gruncie budynek i tak znajduje się na nieruchomości właściciela gruntu; to, czy rozbiórka i usunięcie spowodowałoby nadmierną szkodę, ocenia się odrębnie w każdym wypadku.

Przedawnienie. Powództwa z tytułu wad przedawniają się w przypadku budowli na nieruchomości z upływem pięciu lat od odbioru, a w razie rażącej winy wykonawcy – z upływem dwudziestu lat (turecki kodeks zobowiązań, art. 478); terminy te nie uchylają obowiązku zawiadomienia. Dla roszczeń z umowy o dzieło innych niż z tytułu wad ustawa przewiduje, poza wypadkiem rażącej winy wykonawcy, przedawnienie pięcioletnie (turecki kodeks zobowiązań, art. 147/6); ustawa nie wskazuje odrębnie, do jakich roszczeń wynikających z umowy w zamian za udział w gruncie termin ten ma zastosowanie. Pozostałe terminy znajdują się w tabeli na stronie Prawo umów.

Jeżeli właściciel gruntu nie przenosi udziału: przymuszenie do wpisu

Jeżeli wykonawca spełnił swoje świadczenie, a właściciel gruntu mimo to nie przenosi udziału, drogą jest żądanie sądowego przeniesienia własności: osoba uprawniona do żądania wpisu może, gdy właściciel odmawia, żądać od sędziego sądowego przeniesienia własności (turecki kodeks cywilny, art. 716/1). W takim procesie wykonawca musi wykazać, że spełnił własne świadczenie, to znaczy wykonał budowę zgodnie z umową albo zaofiarował spełnienie świadczenia (turecki kodeks zobowiązań, art. 97).

Wykonawca może dokonać wpisu bezpośrednio na podstawie prawomocnego orzeczenia; bez dokonania wpisu nie może rozporządzać udziałem (turecki kodeks cywilny art. 705/2, art. 716/2). Jeżeli udział został już przeniesiony na inną osobę i podnosi się nieważność przeniesienia, kwestia ta należy do odrębnego postępowania; to postępowanie oraz środek zabezpieczający zapobiegający zbyciu nieruchomości w toku postępowania zostały opisane w artykule unieważnienie wpisu własności i nowy wpis.

Sytuacja osób kupujących mieszkanie od wykonawcy

Wykonawca może sprzedać samodzielne lokale, które mają mu przypaść, przed ukończeniem budowy. Jeżeli udział został wpisany do księgi wieczystej na rzecz wykonawcy, nabycie przez kupującego, który nabył prawo w dobrej wierze na podstawie wpisu w księdze wieczystej, jest chronione (turecki kodeks cywilny art. 1023). Jeżeli wpisu nie ma, wykonawcy przysługuje wobec właściciela gruntu wyłącznie prawo obligacyjne. Przeniesienie tego prawa jako wierzytelności wymaga formy pisemnej (turecki kodeks zobowiązań art. 183, art. 184), a właściciel gruntu może podnieść przeciwko kupującemu zarzuty, które przysługiwały mu wobec wykonawcy w chwili, gdy dowiedział się o przeniesieniu (turecki kodeks zobowiązań art. 188). W praktyce przyjmuje się, że osoba, która nabyła samodzielny lokal od wykonawcy, może wytoczyć powództwo o wpis przeciwko właścicielowi gruntu, ale zależy to od wykonania przez wykonawcę własnych świadczeń. Przed nabyciem należy zbadać wpis w księdze wieczystej.

Przed jakim sądem wytacza się powództwo i czy mediacja jest obowiązkowa?

Właściwość rzeczowa. Co do zasady sądem właściwym rzeczowo jest sąd cywilny pierwszej instancji (turecki kodeks postępowania cywilnego art. 2). Jeżeli spór dotyczy przedsiębiorstwa handlowego obu stron, sprawa jest sprawą handlową i rozpoznaje ją sąd gospodarczy pierwszej instancji (turecki kodeks handlowy art. 4/1, art. 5/1); jeżeli właściciel gruntu jest osobą fizyczną niebędącą przedsiębiorcą, ta droga nie wchodzi w grę. To, czy właściciela gruntu należy uznać za konsumenta wobec wykonawcy działającego w celach handlowych, a w konsekwencji czy właściwy rzeczowo jest sąd konsumencki, jest w praktyce sporne. Przepisy o właściwości rzeczowej mają charakter porządku publicznego (turecki kodeks postępowania cywilnego art. 1); właściwość rzeczową należy ustalić według konkretnego przypadku jeszcze przed wniesieniem pozwu.

Mediacja. Ustawa przewiduje obowiązkową mediację przedprocesową w czterech rodzajach sporów dotyczących nieruchomości: stosunek najmu (z wyjątkiem eksmisji w trybie egzekucji bez tytułu wykonawczego), podział i zniesienie współwłasności, turecka ustawa o odrębnej własności lokali oraz prawo sąsiedzkie (turecka ustawa nr 6325 art. 18/B/1). Umowa o budowę w zamian za udział w gruncie nie jest w tym katalogu wymieniona wprost. Jeżeli sprawa jest sprawą handlową, w sprawach o zapłatę, odszkodowanie, powództwo o uchylenie zarzutu dłużnika w egzekucji, ustalenie nieistnienia zobowiązania i o zwrot, których przedmiotem jest kwota pieniężna, skierowanie sprawy do mediatora jest warunkiem dopuszczalności pozwu (turecki kodeks handlowy art. 5/A); roszczenia niepieniężne, takie jak żądanie wpisu, nie wchodzą w zakres tego przepisu. Pozew wniesiony bez skierowania sprawy do mediatora podlega odrzuceniu z przyczyn procesowych (turecka ustawa nr 6325 art. 18/A).

Właściwość miejscowa. W sprawach, które mogą prowadzić do zmiany uprawnienia z prawa rzeczowego, takich jak powództwo o złożenie oświadczenia woli w celu wpisu i unieważnienie wpisu własności, wyłącznie właściwy jest sąd miejsca położenia nieruchomości (turecki kodeks postępowania cywilnego art. 12/1); jeżeli grunt znajduje się w Alanya, sprawę rozpoznaje sąd w Alanya i ta właściwość nie może zostać zmieniona umową stron (turecki kodeks postępowania cywilnego art. 18/1). W sprawach dotyczących wyłącznie wierzytelności pieniężnej właściwe są sądy miejsca zamieszkania pozwanego oraz miejsca wykonania umowy (turecki kodeks postępowania cywilnego art. 6, art. 10).

Często zadawane pytania

Czy umowa o budowę w zamian za udział w gruncie może być zawarta w zwykłej formie pisemnej?
Co do zasady nie. Umowy mające na celu przeniesienie własności nieruchomości są nieważne, jeżeli nie zostały sporządzone w formie aktu notarialnego (turecki kodeks cywilny art. 706/1), a umowa zawarta bez zachowania formy nie wywołuje skutków prawnych (turecki kodeks zobowiązań art. 12/2). Samo poświadczenie podpisu u notariusza również nie wystarcza (turecka ustawa o notariacie art. 82/3); umowa musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego (art. 89).

Czy wpis w akcie własności (tapu) uniemożliwia sprzedaż gruntu?
Wpis nie zakazuje sprzedaży; jego skutkiem jest to, że prawo wykonawcy można podnosić również przeciwko osobom, które nabyły prawa do nieruchomości po dokonaniu wpisu (turecki kodeks cywilny art. 1009). Wpis nie zostaje dokonany z urzędu; dokonuje się go na żądanie jednej ze stron (turecka ustawa o księgach wieczystych art. 26).

Wykonawca przerwał budowę, co mogę zrobić?
Jeżeli jest oczywiste, że dzieło nie zostanie ukończone w terminie, można odstąpić od umowy bez oczekiwania na dzień wydania (turecki kodeks zobowiązań art. 473/1). W pozostałych przypadkach wyznacza się wykonawcy odpowiedni termin; jeżeli termin upłynie bezskutecznie, powstają uprawnienia do żądania wykonania z odszkodowaniem za zwłokę, naprawienia szkody wynikłej z niewykonania albo odstąpienia od umowy (turecki kodeks zobowiązań art. 123–125). Jeżeli budowa osiągnęła znaczne zaawansowanie, w praktyce zamiast odstąpienia ze skutkiem wstecznym stosuje się rozwiązanie umowy ze skutkiem na przyszłość.

Ujawniła się wada budynku, czy mogę odstąpić od umowy?
Wymaga się łącznego spełnienia dwóch przesłanek: wada musi być na tyle poważna, że czyni dzieło niezdatnym do użytku lub niemożliwym do przyjęcia (turecki kodeks zobowiązań art. 475/1) oraz rozbiórka i usunięcie budowli nie może powodować nadmiernej szkody (turecki kodeks zobowiązań art. 475/3). Jeżeli przesłanki te nie zachodzą, można żądać obniżenia wynagrodzenia proporcjonalnie do wady lub, jeżeli nie wymaga to nadmiernych kosztów, bezpłatnej naprawy; roszczenie odszkodowawcze pozostaje zastrzeżone.

Jaki jest termin na wytoczenie powództwa z tytułu wad?
Przy budowlach wzniesionych na nieruchomości wynosi pięć lat od wydania; jeżeli wykonawca ponosi ciężką winę, dwadzieścia lat (turecki kodeks zobowiązań art. 478). Terminy te zakładają, że wada została zgłoszona w terminie: inwestor, który zaniedba sprawdzenia i zawiadomienia, uważa się za przyjmującego dzieło (turecki kodeks zobowiązań art. 477).

Koszt budowy znacznie wzrósł – czy wykonawca może żądać większej liczby mieszkań?
Co do zasady uzgodnione świadczenie wzajemne nie ulega zmianie. Dostosowanie świadczenia jest możliwe wyłącznie przy spełnieniu przesłanek ustawowych: na ogół przy nadzwyczajnej trudności w spełnieniu świadczenia (turecki kodeks zobowiązań art.138), a przy umowach o dzieło z wynagrodzeniem ryczałtowym, gdy okoliczności niemożliwe do przewidzenia na początku nadzwyczajnie utrudnią wykonanie dzieła (turecki kodeks zobowiązań art. 480/2); zakres, w jakim ta zasada ma zastosowanie do świadczenia w postaci udziału w gruncie, jest kwestią sporną.

Podstawa prawna

turecki kodeks cywilny nr 4721 — art.2, art.705–706 (wpis i forma urzędowa), art.716 (prawo żądania wpisu), art.1009–1010 (adnotacje), art.1023 (dobra wiara osoby trzeciej) — mevzuat.gov.tr

turecki kodeks zobowiązań nr 6098 — art.12–13 (forma), art.77, art.97, art.117–118 oraz art.123–126 (zwłoka, odstąpienie, rozwiązanie), art.138 (nadzwyczajna trudność w spełnieniu świadczenia), art.147, art.179 (kara umowna), art.183–184 oraz art.188 (przelew wierzytelności), art.237, art.470–478 (umowa o dzieło, wada, odbiór, przedawnienie), art.480 (wynagrodzenie ryczałtowe) — mevzuat.gov.tr

turecka ustawa o odrębnej własności lokali nr 634 — art.10 (ustanowienie odrębnej własności lokalu w prawie tureckim i kat irtifakı (służebności budowlanej na budynku jeszcze nieukończonym)) — mevzuat.gov.tr

turecka ustawa o aktach własności (tapu) nr 2644 — art.26 (wpis i wykreślenie wzmianki o umowach o budowę w zamian za udział w gruncie) — mevzuat.gov.tr

turecka ustawa o notariacie nr 1512 — art.60 (zadania notariuszy), art.82 (skutki czynności notarialnych), art.89 (czynności wymagające formy aktu notarialnego) — mevzuat.gov.tr

turecki kodeks postępowania cywilnego nr 6100 — art.1–2 (właściwość rzeczowa), art.6, art.10, art.12, art.18 (właściwość miejscowa), art.389 (zabezpieczenie roszczenia), art.400 (zabezpieczenie dowodu) — mevzuat.gov.tr

turecki kodeks handlowy nr 6102 — art.4 (sprawa gospodarcza), art.5 (sąd gospodarczy pierwszej instancji), art.5/A (mediacja w sprawach o świadczenia pieniężne) — mevzuat.gov.tr

turecka ustawa o mediacji w sporach cywilnych nr 6325 — art.18/B (spory dotyczące nieruchomości podlegające mediacji jako przesłance procesowej), art.18/A (odrzucenie z przyczyn formalnych) — mevzuat.gov.tr

Powiązane strony

Niniejszy tekst ma charakter ogólnej informacji prawnej i nie stanowi opinii prawnej. Ponieważ okoliczności każdej sprawy są inne, zaleca się skorzystanie z pomocy prawnej adwokata w konkretnej sytuacji.

WhatsApp Zadzwoń