Автор: Av. Merve Kartal · Публікація: 04.11.2026

Удаваний правочин спадкодавця — це ситуація, коли спадкодавець з метою приховати майно від спадкоємців зазначає в реєстрі нерухомості нерухомість, яку він насправді подарував, як інший правочин, наприклад продаж або договір довічного утримання. У народі це також називають приховуванням майна від спадкоємців; але не всяке приховування майна є удаваним правочином: якщо перехід права в реєстрі нерухомості був прямо оформлений як дарування, то прихованого правочину немає, і за наявності умов застосовується позов про зменшення заповідальних розпоряджень (Цивільний кодекс Туреччини ст. 565).

Існує два правочини: продаж, який зазначений у реєстрі нерухомості, і дарування, якого сторони насправді бажали. Твердження спадкоємців полягає в тому, що видимий правочин не є справжнім.

Порядок спадкування та розміри обов’язкової частки у спадщині викладені на сторінці Спадкове право, а загальні положення щодо скасування запису про право власності та нової реєстрації — на сторінці скасування запису про право власності та нова реєстрація.

Чи є в законі стаття «удаваний правочин спадкодавця»?

Ні. Словосполучення «удаваний правочин спадкодавця» не зустрічається ні в Цивільному кодексі Туреччини, ні в Кодексі зобов’язань Туреччини, ні в Цивільному процесуальному кодексі Туреччини, ні в Законі Туреччини про кадастр. Слово «Muris» також не використовується в Цивільному кодексі Туреччини; закон називає цю особу «спадкодавець» (mirasbırakan). Цей термін є терміном практики.

Існує лише одна стаття, яка загально регулює удаваність:

«При визначенні виду та змісту договору та його тлумаченні враховується справжня і спільна воля сторін, незалежно від слів, використаних сторонами помилково або з метою приховати свої справжні наміри» (Кодекс зобов’язань Туреччини ст. 19/1)

Заголовок статті також говорить про це: «Тлумачення договорів, удавані правочини». Саме рішення Касаційного суду Туреччини про об’єднання правових позицій та практика, що склалася після нього, виходячи з цього загального правила, встановлюють умови, специфічні для спадкового контексту. Нижче окремо зазначено частину, що міститься в законі, та частину, що випливає з практики.

Два правочини: видимий продаж і приховане дарування

При застосуванні правила тлумачення, передбаченого законом, виявляються два окремі правочини, і обидва не зберігають чинності з різних підстав.

Видимий продаж не відображає справжньої волі сторін. Продаж у реєстрі нерухомості вчинений в офіційній формі, яку вимагає закон (Кодекс зобов’язань Туреччини ст. 237/1); проблема не у формі, а у волі. Враховується не слова, а справжня і спільна воля, і сторони не бажали продажу.

Приховане дарування має проблему з формою. Дарування є безоплатним наданням (Кодекс зобов’язань Туреччини ст. 285/1). Дійсність договорів, спрямованих на перехід права власності на нерухомість, залежить від їх укладення в офіційній формі (Цивільний кодекс Туреччини ст. 706/1); щодо дарування закон додатково передбачає: «Дійсність обіцянки подарувати нерухомість або речове право на нерухомість залежить від її укладення в офіційній формі» (Кодекс зобов’язань Туреччини ст. 288/2). Через недодержання форми недійсна обіцянка дарування, якщо вона виконана, вважається даруванням рухомого майна з передачею речі; «однак це правило не застосовується до дарувань, дійсність яких залежить від офіційної форми» (Кодекс зобов’язань Туреччини ст. 288/3). Дарування з передачею речі передбачене лише для рухомого майна (Кодекс зобов’язань Туреччини ст. 289). Тобто фактична передача права власності на нерухомість не робить дійсним дарування нерухомості, вчинене без додержання офіційної форми.

Тому реєстрація є неправомірною. Реєстрація, що ґрунтується на правочині, який не має обов’язкової сили, або позбавлена правової підстави, є неправомірною (Цивільний кодекс Туреччини ст. 1024/2); тому особа, чиє речове право порушено, може звернутися з позовом про виправлення реєстру нерухомості (Цивільний кодекс Туреччини ст. 1025/1). Позов пред’являється з вимогою скасування запису про право власності та нової реєстрації.

Хто може подати позов і проти кого він подається?

Позов подає спадкоємець, чиє право на спадщину порушено правочином спадкодавця, який зовні має форму продажу. Правила, які слід знати, такі:

Не вимагається наявність обов’язкової частки у спадщині. На практиці не вимагається, щоб позивач мав обов’язкову частку у спадщині.
Кожен спадкоємець може подати позов самостійно. На практиці кожен спадкоємець може подати позов у межах своєї частки у спадщині; приєднання інших спадкоємців до позову не вимагається. Якщо вимагається повернення всієї нерухомості на ім’я всіх спадкоємців, то питання про те, як сформулювати позов, оцінюється окремо; призначення представника спадковій спільноті судом цивільного правосуддя є одним із таких шляхів (ЦК Туреччини ст. 640/3).
Позов подається після смерті. Спадкоємці набувають спадщину з моменту смерті спадкодавця (ЦК Туреччини ст. 599/1); подання позову за життя спадкодавця з цього приводу на практиці не допускається.
Спадкоємець, який відмовився від спадщини, не може подати позов. Частка того, хто відмовився від спадщини, переходить до осіб, які мають право на неї, так, ніби він не був живим на момент відкриття спадщини (ЦК Туреччини ст. 611/1; див. як здійснюється відмова від спадщини).
Статус спадкоємця підтверджується документом. Свідоцтво про право на спадщину отримується в суді цивільного правосуддя або в нотаріуса (ЦК Туреччини ст. 598/1; див. як отримати свідоцтво про право на спадщину).
Відповідачем є особа, яка набула нерухомість; якщо вона померла — її спадкоємці. Якщо нерухомість згодом перейшла до іншої особи, див. нижче розділ про забезпечувальні заходи.

У яких випадках удаваний правочин спадкодавця визнається, а в яких — ні?

Закон не встановлює критеріїв з цього питання. Основне питання — чи була справжня мета спадкодавця приховати майно від спадкоємців. У практиці Касаційного суду Туреччини ця мета визначається шляхом сукупної оцінки таких обставин, як: чи була справді сплачена ціна продажу та платоспроможність покупця, різниця між ціною, зазначеною в реєстрі нерухомості, та реальною вартістю нерухомості на дату договору, наявність у спадкодавця правомірної та розумної причини для продажу, відносини між сторонами та спадкодавцем, місце відчуженого майна в майновій масі спадкодавця та місцеві звичаї. Здійснення спадкодавцем за життя розумного розподілу, що враховує інтереси всіх спадкоємців, може оцінюватися як відсутність мети приховати майно.

Ці обставини встановлюються банківськими та реєстровими записами, оглядом на місці та експертизою, а також показаннями свідків. У позовній заяві зазначається, якими доказами підтверджується кожен факт (ЦПК Туреччини ст. 119/1-f); на докази, не зазначені вчасно, за загальним правилом не можна посилатися згодом (ЦПК Туреччини ст. 145).

Доказування: чи може спадкоємець викликати свідка?

Загальне правило діє так: якщо закон не містить іншого положення, кожна зі сторін зобов’язана довести наявність фактів, на яких вона обґрунтовує своє право (ЦК Туреччини ст. 6; ЦПК Туреччини ст. 190/1). Тобто спадкоємець, який висуває твердження про удаваність правочину, зобов’язаний його довести. Відповідь на питання про свідків міститься у правилах процесуального закону щодо доказування за допомогою документів та винятках із них.

Як правило, потрібно доказування за допомогою документів. Правові дії, спрямовані на виникнення, припинення, передачу, зміну, поновлення, відстрочення, визнання чи погашення права, якщо їх сума або вартість на момент вчинення перевищує встановлену законом грошову межу, повинні доводитися за допомогою документів (ЦПК Туреччини ст. 200/1). Свідки проти документа також, як правило, не допитуються: правові дії, які можуть позбавити документ його юридичної сили або зменшити її, не можуть доводитися за допомогою свідків, навіть якщо їхня сума або вартість не перевищує грошової межі (ЦПК Туреччини ст. 201). Офіційний документ, складений у реєстрі нерухомості, також є документом.

Проте закон встановлює чіткий виняток:

“d) Твердження третіх осіб про удаваність правочинів і документів.” (ЦПК Туреччини ст. 203/1-d)

На практиці спадкоємець, який подає позов на підставі власного права, стверджуючи про приховування майна від спадкування, вважається третьою особою за цим пунктом і може доводити свою позицію будь-якими доказами, включаючи показання свідків. Така кваліфікація прямо не зазначена в законі, а випливає із судової практики. Якщо спадкоємець, замінюючи спадкодавця, стверджує, що правочин, вчинений спадкодавцем, був удаваним, він не може скористатися цим полегшенням.

Пункт (а) тієї ж статті зазначає, що свідки можуть бути допитані також у справах про правочини “між родичами по прямій низхідній і висхідній лінії, братами, сестрами, подружжям, свекром, свекрухою та невісткою і зятем”. Цей пункт стосується сторін правочину: правочин між спадкодавцем та його дитиною чи братом або сестрою формально підпадає під цю категорію, а якщо набувач не є членом сім’ї — ні. Закон також передбачає можливість допиту свідків у разі явної згоди протилежної сторони (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.200/2) та наявності початкових доказів (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.202).

Грошова межа щороку збільшується відповідно до коефіцієнта переоцінки, і враховується сума на момент вчинення правочину (Додаток до Цивільного процесуального кодексу Туреччини ст.1, в редакції Закону №7550 від 2025/4/6). Тому на сторінці не наводяться конкретні цифри.

Удаваний правочин спадкодавця чи позов про зменшення заповідальних розпоряджень?

Це різні позови, і їх плутанина може призвести до втрати прав. Позов про зменшення заповідальних розпоряджень прямо врегульований законом; удаваність правочину ґрунтується на загальній нормі.

	Твердження про удаваний правочин спадкодавця	Позов про зменшення заповідальних розпоряджень
Підстава	Цивільний кодекс зобов’язань Туреччини ст.19 (загальна норма про удаваність правочину) + судова практика	Цивільний кодекс Туреччини ст.560 і далі; для безоплатних зажиттєвих набутків — Цивільний кодекс Туреччини ст.565
Твердження	Правочин не є справжнім, має вигляд купівлі-продажу	Правочин є дійсним, але порушує обов’язкову частку у спадщині
Хто може подати	Спадкоємці; на практиці не вимагається наявність обов’язкової частки	Спадкоємці, які не отримали свою обов’язкову частку (Цивільний кодекс Туреччини ст.560/1)
Результат	Скасування запису про право власності та нова реєстрація	Зменшення розпорядження спадкодавця, яке перевищує його вільну частку (Цивільний кодекс Туреччини ст.560/1)
Строк	Не передбачений законом; на практиці не обмежується строком	Один рік з моменту дізнання, у будь-якому випадку десять років з моменту відкриття спадщини (для заповітів — з моменту їх відкриття) (Цивільний кодекс Туреччини ст.571/1)

Закон окремо перелічує безоплатні зажиттєві розпорядження майном, які підлягають зменшенню; серед них також є “розпорядження майном, які спадкодавець здійснив з явним наміром обійти правила про обов’язкову частку” (Цивільний кодекс Туреччини ст.565, 4 пункт). Навіть якщо право на позов про зменшення заповідальних розпоряджень втрачено через строк, вимога про зменшення заповідальних розпоряджень може бути заявлена як заперечення у будь-який час (Цивільний кодекс Туреччини ст.571/3). Особа, якій було надано майно внаслідок розпорядження, що підлягає зменшенню, якщо вона діяла добросовісно, зобов’язана повернути лише те, що залишилося в неї на момент переходу спадщини (Цивільний кодекс Туреччини ст.566/1). Частки обов’язкової частки наведені на сторінці як розраховується обов’язкова частка у спадщині.

Чи існує строк давності для удаваного правочину спадкодавця?

У законі немає спеціального строку для цієї вимоги: Цивільний кодекс зобов’язань Туреччини ст.19 не передбачає жодного строку, а в Цивільному кодексі Туреччини також немає обмежувального строку для вимоги про удаваність правочину. На практиці позов про скасування запису про право власності та нову реєстрацію на підставі удаваного правочину спадкодавця не обмежується строком давності чи обмежувальним строком; обґрунтування полягає в тому, що удаваний правочин вважається недійсним з самого початку і не стає дійсним зі спливом часу.

Але строк позову про зменшення заповідальних розпоряджень спливає. Якщо твердження про удаваність правочину не буде доведено, наприклад, якщо буде встановлено, що ціна купівлі-продажу дійсно була сплачена, може залишитися лише шлях зменшення заповідальних розпоряджень; проте право на позов про зменшення заповідальних розпоряджень припиняється через один рік з моменту дізнання про порушення обов’язкової частки та у будь-якому випадку через десять років (Цивільний кодекс Туреччини ст.571/1). Тому на практиці обидві вимоги заявляються в одній позовній заяві зі встановленням між ними відношення основної та супутньої вимоги: основна вимога — скасування запису про право власності та нова реєстрація через удаваність правочину, а якщо вона буде відхилена, супутня вимога — зменшення заповідальних розпоряджень. Закон називає це альтернативним позовом; суд не може розглядати супутню вимогу, поки не відхилить основну по суті (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.111). Якщо вимога про зменшення заповідальних розпоряджень не була заявлена, суд не розглядає її за власною ініціативою (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.26/1). Якщо вимога про зменшення заповідальних розпоряджень додається пізніше шляхом внесення змін до позову, питання про обчислення однорічного строку є спірним; зміни до позову також можуть бути внесені лише один раз у тому самому провадженні до закінчення дослідження доказів (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.176/2, ст.177/1). Тому надійніше заявити вимогу про зменшення заповідальних розпоряджень одночасно з основною.

Навіть якщо строк не спливає, час може працювати проти: свідки та документи того періоду можуть зникнути, нерухоме майно може змінити власника.

Якщо нерухомість продається під час розгляду справи: забезпечувальний захід і відмітка в реєстрі нерухомості

Рішення про скасування запису про право власності та нову реєстрацію не вноситься до реєстру нерухомості до набрання законної сили (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.350/2, ст.367/2). Якщо тим часом нерухомість буде продана іншій особі, захищається набуття права власності третьою особою, яка добросовісно поклалася на запис у реєстрі нерухомості (Цивільний кодекс Туреччини ст.1023). Однак третя особа, яка знала або повинна була знати, що реєстрація є неправомірною, не може покладатися на цей запис (Цивільний кодекс Туреччини ст.1024/1).

Спосіб запобігти цьому — забезпечувальний захід: у випадках, коли існує занепокоєння, що через зміну поточного стану отримання права стане значно складнішим або неможливим, суд може винести рішення про забезпечувальний захід (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.389/1). Судові рішення про захист спірних прав можуть бути відмічені в реєстрі нерухомості і після відмітки можуть бути протиставлені особам, які набули права на нерухомість після неї (Цивільний кодекс Туреччини ст.1010). Якщо виконання рішення про забезпечувальний захід не буде вимагатися протягом одного тижня з моменту його оголошення або повідомлення, забезпечувальний захід автоматично припиняється (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.393/1); якщо захід було вжито до подання позову, він також припиняється, якщо позов не буде подано протягом двох тижнів з моменту вимоги про його виконання (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.397/1). Забезпечення та інші деталі наведені на сторінці позов про скасування запису про право власності та нову реєстрацію.

Якщо після подання позову нерухомість все ж буде відчужена, позивач може продовжити розгляд справи проти особи, яка набула майно, або перетворити свій позов на вимогу про відшкодування шкоди проти особи, яка відчужила майно (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.125/1).

У якому суді та де подається позов?

Компетенція. Справа розглядається в цивільному суді першої інстанції (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.2). Скасування запису про право власності та нова реєстрація не віднесені до спорів, у яких звернення до медіатора є умовою прийнятності позову (Закон №6325 ст.18/B/1).

Територіальна підсудність. У справах щодо речового права на нерухомість або справах, що можуть призвести до зміни суб’єкта речового права, суд за місцезнаходженням нерухомості має виключну підсудність (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.12/1). Вимога про скасування запису про право власності та нову реєстрацію входить до цього кола. Якщо позов стосується кількох об’єктів нерухомості, він може бути поданий за місцезнаходженням одного з них щодо всіх інших (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.12/3).

Для спорів, що виникають зі спадкування, існує окреме правило виключної підсудності: у справах про поділ спадкової маси, скасування розпоряджень на випадок смерті та зменшення заповідальних розпоряджень, а також в усіх справах, що подаються проти спадкоємців до остаточного поділу спадкової маси, виключну підсудність має суд за останнім місцем проживання спадкодавця (ЦПК Туреччини ст.11/1). Якщо особа, якій було передано нерухомість, також є спадкоємцем, два правила виключної підсудності можуть формально конкурувати; на практиці позови про скасування запису про право власності та нову реєстрацію на підставі удаваного правочину спадкодавця розглядаються судом за місцезнаходженням нерухомості. Якщо нерухомість знаходиться в Аланії, справа розглядається в Аланії, навіть якщо спадкодавець проживав в іншій провінції. Якщо твердження про удаваність заявляється разом із вимогою про зменшення заповідальних розпоряджень, компетентний суд слід визначати окремо.

Часті запитання

Батько продав будинок братові, але гроші не були сплачені. Що я можу зробити?
Твердження полягає в тому, що продаж, зазначений у свідоцтві про право власності (тапу), не відображає справжньої волі; закон при тлумаченні договору зобов’язує враховувати не слова, а справжню та спільну волю (Зобов’язальний кодекс Туреччини ст.19/1). Несплата ціни є однією з обставин, які враховуються на практиці при оцінці мети виведення майна. Твердження заявляється з вимогою про скасування запису про право власності та нову реєстрацію, і тягар доказування покладається на сторону, яка заявляє це твердження (ЦК Туреччини ст.6, ЦПК Туреччини ст.190/1).

У свідоцтві про право власності (тапу) зазначено продаж, чи можу я спростувати це свідченнями свідків?
За загальним правилом, свідки не заслуховуються проти документа (ЦПК Туреччини ст.201). Однак закон прямо передбачає, що при твердженнях третіх осіб про удаваність свідки можуть бути заслухані (ЦПК Туреччини ст.203/1-d); на практиці спадкоємець, який подає позов на підставі власного права, вважається в цьому відношенні третьою особою.

Чи існує строк позовної давності для позову про удаваний правочин спадкодавця?
Закон не передбачає спеціального строку для цього твердження, і на практиці позов не обмежений строком. Натомість право на подання позову про зменшення заповідальних розпоряджень втрачається після спливу одного року з моменту, коли особа дізналася, та в будь-якому разі десяти років (ЦК Туреччини ст.571/1); тому вимога про зменшення заповідальних розпоряджень заявляється разом із твердженням про удаваність як альтернативна вимога (ЦПК Туреччини ст.111).

У мене немає обов’язкової частки, чи можу я все одно подати позов?
Так. На практиці твердження про удаваність може заявляти будь-який спадкоємець, незалежно від наявності обов’язкової частки, пропорційно своїй частці у спадщині. Позов про зменшення заповідальних розпоряджень закон надає лише спадкоємцям, які не отримали належної їм обов’язкової частки (ЦК Туреччини ст.560/1).

Чи є виведення майна зі спадщини тим самим, що позбавлення права на спадкування?
Ні. Позбавлення права на спадкування — це розпорядження на випадок смерті, зроблене спадкодавцем на підставах, передбачених законом; деталі на сторінці позбавлення права на спадкування. Натомість удаваність — це твердження про те, що передача, здійснена за життя, не є справжньою.

Що буде, якщо особа, яка придбала будинок, продала його іншій особі?
Захищається набуття нерухомості особою, яка добросовісно покладалася на запис у свідоцтві про право власності (тапу) (ЦК Туреччини ст.1023); особа, яка знала або повинна була знати, що реєстрація є незаконною, не може посилатися на цей запис (ЦК Туреччини ст.1024/1). Тому позов спрямовується також проти теперішнього власника, і окремо доводиться його недобросовісність. Якщо теперішній власник добросовісний, на практиці від першого набувача вимагається відшкодування вартості нерухомості.

Правова основа

Зобов’язальний кодекс Туреччини №6098 — ст.19 (тлумачення договорів, удавані правочини), ст.237 (форма договору купівлі-продажу нерухомості), ст.285 (визначення дарування), ст.288 (обіцянка дарування), ст.289 (дарування без дотримання форми) — mevzuat.gov.tr

Цивільний кодекс Туреччини №4721 — ст.6 (тягар доказування), ст.560 (умови позову про зменшення заповідальних розпоряджень), ст.565 (набувальні правочини, що підлягають зменшенню), ст.566 (обов’язок повернення), ст.571 (присічні строки), ст.598 (свідоцтво про право на спадщину), ст.599 (набуття спадщини), ст.611 (відмова від спадщини одним із спадкоємців), ст.640 (спадкова спільність), ст.706 (юридичний правочин при набутті права власності на нерухомість), ст.1010 (відмітка про обмеження права розпорядження), ст.1023 (щодо добросовісних третіх осіб), ст.1024 (щодо недобросовісних третіх осіб), ст.1025 (виключення та зміна запису при незаконній реєстрації) — mevzuat.gov.tr

Цивільний процесуальний кодекс Туреччини №6100 — ст.2 (підсудність цивільних судів першої інстанції), ст.11 (підсудність у справах, що виникають зі спадкування), ст.12 (підсудність у справах щодо речових прав на нерухомість), ст.26 (принцип зв’язаності вимогами), ст.111 (позов із альтернативними вимогами), ст.119 (зміст позовної заяви), ст.125 (перехід предмета спору), ст.145 (подання доказів пізніше), ст.176–177 (виправлення процесуальних дій), ст.190 (тягар доказування), ст.200 (обов’язковість доказування за допомогою документів), ст.201 (заборона доказування за допомогою свідків проти документа), ст.202 (початок доказу), ст.203 (винятки з обов’язковості доказування за допомогою документів), ст.350 та ст.367 (вплив звернення до правових засобів оскарження на виконавче провадження), ст.389 (умови забезпечувальних заходів), ст.393 (виконання ухвали про забезпечувальні заходи), ст.397 (дії, що доповнюють забезпечувальний захід), Додаткова стаття 1 (збільшення грошових меж) — mevzuat.gov.tr

Закон Туреччини про медіацію у правових спорах №6325 — ст.18/B (медіація як обов’язкова передумова звернення до суду в деяких спорах) — mevzuat.gov.tr

Пов’язані сторінки

Ця стаття має загальноінформаційний характер і не є правовою консультацією. Оскільки обставини кожної справи різні, рекомендується звернутися за правовою допомогою до вашого адвоката щодо конкретної ситуації.