外国人在土耳其取得不动产是可能的，但并非对所有人开放，也并非没有限制。法律规定了三项限制：买受人的国籍、取得的不动产面积以及不动产所在的地点（2644号《土耳其土地登记法》第35条）。违反上述限制取得的不动产，如果所有权人未在指定期限内处分，将被清算。清算是指将不动产出售变现并将价款支付给权利人；并非没收。
上述限制的总体说明载于租赁与房地产法页面中专门针对外国人的部分。本文介绍希望在土耳其购买公寓或土地的外国人在办理不动产权证之前及办理过程中应采取的步骤。不动产权证（tapu）是土耳其展示不动产所有权的官方登记簿，不动产登记局是维护该登记簿的官方机构。
外国人在土耳其取得不动产：三项限制与一项例外
| 限制 | 规则 | 依据 |
|---|---|---|
| 国籍 | 只有总统确定的国家的公民可以取得。总统可以按地区、期限、类型和数量限制、中止或禁止取得。 | 《土耳其土地登记法》第35条 |
| 面积 | 外国籍自然人在一个县取得的总面积不得超过该县可私有面积总数的百分之十。一个人在土耳其全国取得的总面积不得超过三十公顷。 | 《土耳其土地登记法》第35条 |
| 地点 | 外国人不得在二级陆上军事禁区取得不动产。总统也可以出于战略原因对特定区域设定禁令。 | 2565号法律第9/b条、第28条 |
| 例外 | 蓝卡持有人不受国籍和面积限制。 | 《土耳其国籍法》第28条 |
百分之十的限制针对的是该县的总量，而非买受人本人的取得：如果该县限额已满，那么即使购买一套小公寓也无法取得。对于将在阿拉尼亚取得不动产的外国人而言，该限制也按县计算。面积计算除不动产外，还包括具有独立性和持续性的限制物权。这些权利，如至少三十年的地上权，可以在不动产登记簿中作为单独的不动产登记（《土耳其民法典》第826条、第998条）。
国家名单并非规定在法律中，而是规定在总统决定中，并且可能发生变化。法律现行文本不要求互惠条件；具有决定性的是该名单。从您的国籍角度看，能否取得以及该县的情况，应在交易前向不动产所在地的不动产登记局确认。
蓝卡是发放给因出生而取得土耳其公民身份、经批准退出该国籍者及其三等以内直系卑亲属的卡片。除法律列举的例外情形外，这些人享有赋予土耳其公民的权利，取得不动产不在例外之列（《土耳其国籍法》第28条）。有关国家安全的条款对其仍予保留。
购买前应在不动产登记簿中审查什么？
建筑物的状况。对于已竣工建筑物中的公寓，可以设立土耳其法上的区分所有权。如果建筑物仍在建造中，则可能已对独立单元设立了kat irtifakı（对尚未竣工建筑设定的建筑地役权）。kat irtifakı（对尚未竣工建筑设定的建筑地役权）是为了将来作为土耳其法上的区分所有权客体的建筑物各部分而在土地上设立的权利；在取得整个建筑物的使用许可后，即转换为土耳其法上的区分所有权（《土耳其区分所有权法》第2条、第3条）。建筑使用许可在土耳其也称为建筑使用许可。
安全区域。未经征收的安全区域内的不动产，其不动产权证（tapu）登记记录中会载明这一情况。军事安全区域内的此类不动产不得出售给外国人。特殊安全区域内的不动产出售给外国自然人则须经省长批准；该批准应在土耳其不动产登记局办理销售登记前取得（《军事禁区和安全区条例》第23条、第24条）。
军事区域核查。军事禁区、安全区域及战略区域的地图和坐标信息由有关部委提供给土耳其不动产登记总局所属的部委，不动产权证（tapu）手续依该信息办理（《不动产权证法》第35条）。在信息转入数字化环境并送达土耳其不动产登记局之前，应征求主管军事机关的意见（《不动产权证法》临时第2条）。
在完成上述核查之前，不应付款。
在土耳其不动产登记局购买：阶段与文件
不动产买卖以正式文书在土耳其不动产登记局办理。正式文书是由不动产登记工作人员制作、当事人签署的买卖文件（《不动产权证法》第26条）。未按法定形式订立的不动产买卖合同和买卖预约无效（《土耳其债法典》第237条；《土耳其民法典》第706条）。因此，在办公室签署的预订表不能转移所有权。买卖预约是将来在土耳其不动产登记局办理转移登记的承诺，应由公证人制作（《土耳其公证法》第89条）。
法规中明文规定了三项要件：
- 税务识别号。正式文书中应载明当事人身份信息及税务识别号（《不动产权证法》第26条）。在土耳其没有税务识别号的外国人，实务中应在交易前向税务机关取得该号码。
- 宣誓翻译。当事人一方不懂土耳其语的，交易中应有宣誓翻译到场。宣誓翻译是向土耳其不动产登记局提交证明其已在法院宣誓的笔录的翻译人员。其与当事人一同在正式文书上签字。土耳其不动产登记局工作人员不得担任翻译（《不动产登记条例》第24条）。
- 强制地震保险。对于住宅和独立单元，除非在交易当日出示有效的强制地震保险证明，土耳其不动产登记局不得办理登记（6305号《灾害保险法》第10条、第11条）。该保险由自然灾害保险机构（DASK）提供（第3条）。
外国买受人须提交的其他文件由土耳其不动产登记总局确定（《不动产登记条例》第18条）。是否要求护照翻译件、照片或估价报告等文件，取决于该行政规定，且可能发生变化。现行清单应在交易前向土耳其不动产登记局了解。
交易按如下顺序进行：正式文书由当事人，必要时连同翻译人员共同签署；交易记入日账，并于同一日期登记于不动产登记簿（《不动产登记条例》第23条、第27条）。买卖中，所有权因该登记而转移（《土耳其民法典》第705条）。付款、取得钥匙或签署合同本身均不转移所有权。继承中，所有权在登记前即已取得，但买卖仍需登记（同条）。
即使一方当事人为外国人，或合同在国外签署，位于土耳其的不动产上的所有权及其他物权仍适用土耳其法律。与这些权利有关的交易形式也依土耳其法律确定（5718号《国际私法与国际民事诉讼法》第21条）。
不来土耳其也可购买：授权委托书
购买也可以由买受人的代理人进行。土耳其不动产登记局要求代理人提交依照《土耳其公证法》制作、表明其有权办理所需事务的授权委托书（《土耳其不动产登记条例》第18条）。需要在土耳其不动产登记局办理事务的授权委托书，其文本由公证人以制作形式拟就（《土耳其公证法》第89条）。在国外，土耳其领事馆依照《土耳其公证法》办理该事务（第191条、第192条）。授权人不懂土耳其语的，还应有宣誓翻译到场（第74条）。购买、支付价款、签署正式文书等事务应在授权委托书中分别写明。
在外国公证人处制作的授权委托书能否在不动产登记中使用，法律并未明确规定。外国公文文书若经出具国主管机关或土耳其领事机构认证，则在土耳其视为公文文书，但土耳其加入的国际条约另有规定的除外（土耳其民事诉讼法第224条）。而不动产登记中接受何种文件，由土耳其土地注册与地籍总局确定。如需使用此类授权委托书，应事先向土耳其不动产登记局咨询。
法律还规定，若当事人在不同的土耳其不动产登记局或驻外机构，可由官方人员分别记录其意思表示，从而完成合同（土耳其土地登记法第26条）。
土耳其不动产登记局拒绝办理时
不符合法规的申请，应说明理由、异议途径和期限后予以拒绝。拒绝决定可当面送达或依《土耳其送达法》送达。送达是指决定通过官方途径送交给你，期限自该日起计算。对决定可在送达之日起十五日内向该不动产登记局所属的地区管理局提出异议；对地区管理局的决定，可在十五日内向土耳其土地注册与地籍总局提出异议。在消除拒绝理由之前，不得办理该业务（土耳其不动产登记条例第26条）。
购买地块时：两年内提交项目
无建筑物不动产，是指其上没有建筑物的地块或土地。购买此类不动产的外国自然人和外国商事公司，必须在两年内向相关部委提交拟开发的项目以供批准。经批准的项目连同开工和竣工期限记入不动产登记簿的备注栏，并监督其是否按期完成（土耳其土地登记法第35条）。备注栏是指不动产登记簿中记载与该不动产有关说明的部分。
未按期申请或项目未完成的，构成清算事由。法律未另行规定应向哪个部委申请以及期限自何日起算；此信息应在购买后立即向土耳其不动产登记局了解。
违反规则取得：清算
法律规定下列情形应进行清算：违反本条规定取得不动产、将不动产用于取得目的之外、未按期申请项目或未按期完成项目（土耳其土地登记法第35条）。土耳其财政部给予所有权人不超过一年的期限。所有权人可在该期限内自行出售不动产。若未出售，则对不动产进行清算并变价为价款，将价款支付给权利人。该期限不因违规而自动起算；期限由土耳其财政部确定。
通过继承取得的不动产也可能适用该规定：如果继承人的国籍不属于允许取得的国家，或者超过面积限制，则适用清算规定。符合这些限制的继承人可以保留不动产。外国继承人的情况在继承法页面中有说明。
外国公司
在外国依其本国法律设立的商事公司，仅可在特别法律规定范围内取得不动产；除此之外的外国法人不得取得不动产。为这些公司及外国自然人设立抵押权等不动产担保物权时，不受上述限制（土地登记法第35条）。
外国人持有百分之五十或以上股份，或者能够任命半数以上管理人员的、在土耳其设立的公司，可为实现其章程中的经营活动而取得不动产。这些公司在军事区域的取得须经军事机关许可，在特别安全区域的取得须经省长许可（土地登记法第36条）。
发生争议时由哪个法院审理？
事物管辖。不动产争议原则上由民事初审法院管辖（土耳其民事诉讼法第2条）。这是一般管辖的一审民事法院。如果住宅是从建筑公司或商业目的出售的出卖人处购买，且并非出于商业或职业目的，则该交易属于消费者交易，由消费者法院管辖（6502号《消费者保护法》第3条、第73条）。向消费者法院起诉前，必须先申请调解。属于消费者交易性质且源于不动产所有权或不动产权证（tapu）上其他权利的争议，不适用该强制调解要求（第73/A条）。以投资为目的购买的人是否属于消费者，应根据具体案情判断。
地域管辖。涉及不动产上的所有权及其他物权、可能导致其变更的事项以及占有的诉讼，仅可向不动产所在地法院提起。此类诉讼不得通过协议选择其他法院（土耳其民事诉讼法第12条、第18条）。例如，阿拉尼亚一套公寓的撤销不动产登记并重新登记之诉在阿拉尼亚审理。仅涉及价款返还等金钱债权的诉讼，不适用此规则。
若合同中约定外国法院有管辖权，结果因诉讼类型而异。实践中，涉及不动产所有权的诉讼被认为属于土耳其法院的专属管辖，因此此类约定在这些诉讼中不产生效力。涉及金钱债权的争议中，该约定的效力取决于法律规定的条件（《国际私法和国际民事诉讼法》第40条、第47条）。
常见问题
每个外国人都能在土耳其买房吗？
不能。不动产取得仅对总统确定的国家的公民开放，并受面积和区域限制（土地登记法第35条；2565号法律第9/b条）。蓝卡持有人不受国籍和面积限制（土耳其国籍法第28条）。
我付了钱，所有权就算转移给我了吗？
不算。买卖中所有权因不动产登记簿上的登记而转移（土耳其民法典第705条）。
购买不动产能让我获得居留许可吗？
不会自动获得。在土耳其拥有不动产的外国人可以获得短期居留许可；该许可不是权利，且要求住宅用于此目的（6458号《外国人和国际保护法》第31条；该法实施条例第28条）。详情见不动产所有人在土耳其的居留许可页面。
购买不动产能让我成为土耳其公民吗？
按条例规定的金额和条件购买不动产，是经总统决定取得土耳其国籍的途径之一（土耳其国籍法实施条例第20条）。条件见投资取得土耳其国籍页面。
依据法规
2644号土地登记法 — 第26条、第35条、第36条、临时第2条 — mevzuat.gov.tr
2565号军事禁区与安全区域法 — 第9条、第28条 — mevzuat.gov.tr
军事禁区与安全区域条例 — 第23条、第24条 — mevzuat.gov.tr
5901号土耳其国籍法 — 第28条（蓝卡） — mevzuat.gov.tr
不动产登记簿条例 — 第18条、第23条、第24条、第26条、第27条 — mevzuat.gov.tr
第6305号灾害保险法 — 第3条、第10条、第11条 — mevzuat.gov.tr
第1512号土耳其公证法 — 第74条、第89条、第191条、第192条 — mevzuat.gov.tr
第4721号土耳其民法典 — 第705条、第706条、第826条、第998条 — mevzuat.gov.tr
第6098号土耳其债法典 — 第237条 — mevzuat.gov.tr
第634号土耳其法上的区分所有权法 — 第2条、第3条 — mevzuat.gov.tr
第5718号国际私法与程序法 — 第21条、第40条、第47条 — mevzuat.gov.tr
第6502号消费者保护法 — 第3条、第73条、第73/A条 — mevzuat.gov.tr
第6100号土耳其民事诉讼法 — 第2条、第12条、第18条、第224条 — mevzuat.gov.tr
第6458号外国人与国际保护法 — 第31条 — mevzuat.gov.tr 及其实施条例 — 第28条 — mevzuat.gov.tr
土耳其国籍法实施细则条例 — 第20条 — mevzuat.gov.tr
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