Ejendomsadvokat i Alanya og ejendomsret
Leje- og ejendomstvister er ofte ikke begrænset til et enkelt emne. Fastlæggelse af lejebeløbet, lejeaftalens ophør, overdragelse af det lejede og tilbagebetaling af depositum kan være indbyrdes forbundne spørgsmål; tvister vedrørende tinglysningsforhold, ejendomsret eller sameje udgør desuden et teknisk område, der skal vurderes særskilt.
På grund af den høje aktivitet på ejendomsmarkedet i Alanya og ejendomserhvervelser foretaget af personer fra forskellige lande er et udenlandsk element blevet et hyppigt forekommende spørgsmål i tvister på dette område. Udenlandske ejere, rettighedshavere, der bor i udlandet, transaktioner gennemført ved fuldmagt og særlige regler om udlændinges erhvervelse af fast ejendom er emner, der skal behandles særskilt i denne sammenhæng.
På denne side beskrives de vigtigste tvister, der udspringer af lejeforholdet, grundene til udsættelse, fastlæggelse af lejebeløbet og de grundlæggende principper for udlændinges erhvervelse af fast ejendom i generelle vendinger. Da omstændighederne ved hver tvist er forskellige, bør den juridiske vurdering foretages på grundlag af den konkrete sag.
Primære retsområder
Vigtigste tvister inden for leje- og ejendomsret
Tvister, der udspringer af lejeforhold, og tvister vedrørende ejendomsret er underlagt forskellige retlige ordninger. Mens et krav om udsættelse og en anmodning om fastsættelse af lejens størrelse kan behandles i samme proces, udgør krav om eksempelvis berigtigelse af tingbogsregistreringen et særskilt søgsmålsgenstand.
Lejens størrelse og lejeforhøjelse
Fastsættelsen af den forhøjelsesprocent, der skal anvendes i fornyede lejeperioder, samt fastsættelsen af huslejens størrelse efter de aktuelle forhold er blandt de hyppigst forekommende tvistspørgsmål i praksis. Om parterne har indgået en skriftlig aftale, hvilket kriterium forhøjelsen skal beregnes efter, og om den aftalte procent i kontrakten overskrider den lovbestemte grænse, har betydning for denne vurdering.
Et krav om fastsættelse af huslejen er underlagt forskellige regler afhængigt af lejekontraktens type og varighed. Hvilken lejeperiode kravet får virkning fra, kan variere afhængigt af tidspunktet for sagens anlæggelse, den meddelelse, der er givet til modparten, og om kontrakten indeholder en bestemmelse om lejeforhøjelse.
Loven har ud over reglerne om fastsættelse af huslejen også forbudt ændringer af lejeaftalen til skade for lejeren. Hvis indgåelsen eller opretholdelsen af aftalen er betinget af, at lejeren påtager sig en forpligtelse, som ikke er til lejerens fordel og ikke har direkte sammenhæng med brugen af det lejede, er den pågældende aftale i forbindelse med lejemålet ugyldig. Hvad angår driftsudgifter, er hovedreglen, at lejeren skal afholde udgifter til eksempelvis opvarmning, belysning og vand, medmindre andet er aftalt i kontrakten, eller lokal sædvane tilsiger andet. Den part, der afholder udgifterne, skal efter anmodning udlevere kopier af de dokumenter, der dokumenterer udgifterne, til den anden part. For kontrakter, hvor huslejen er fastsat i fremmed valuta, gælder derimod en særlig regel, hvorefter en ændring af beløbet først kan ske, når en bestemt periode er udløbet.
Fraflytning og lejeaftalens ophør
Ophør af lejeaftaler for boliger og erhvervslokaler med tag kan kun ske af de grunde, der er udtømmende opregnet i loven. Grunde, der hidrører fra udlejeren, og grunde, der hidrører fra lejeren, er underlagt forskellige betingelser og frister.
Hvilken grund der påberåbes, hvilke meddelelser der skal gives, og inden for hvilken frist sagen skal anlægges, kan have direkte betydning for sagens udfald. En meddelelse, der ikke gives rettidigt, eller en sag, der ikke anlægges rettidigt, kan medføre, at kravet udskydes til den næste lejeperiode.
Kortvarig udlejning af en bolig til turistformål er underlagt en særskilt lov, hvilket har konsekvenser for både ejeren og lejeren. Udlejning af boliger i højst hundrede dage anses for udlejning til turistformål; udlejninger på mere end hundrede dage ad gangen falder uden for denne lovs anvendelsesområde. For at kunne udleje til turistformål skal der indhentes et tilladelsesbevis, inden aftalen indgås, og ansøgningen skal vedlægges en beslutning truffet enstemmigt af samtlige ejere af ejerlejlighederne i den bygning, hvor den selvstændige enhed er beliggende. I bygninger med mere end tre selvstændige enheder kan der udstedes tilladelsesbevis for højst femogtyve procent af de selvstændige enheder i samme udlejers navn.
Konsekvensen for lejeren er mere klar: Det er ved lov forbudt for en lejer af en bolig, der er udlejet med henblik på beboelse, at udleje boligen til tredjemand til turistformål i eget navn og for egen regning. En sådan anvendelse i strid med forbuddet kan også rejse spørgsmålet om ophør på grund af misligholdelse. Endvidere finder de beskyttende bestemmelser om leje af boliger og erhvervslokaler med tag ikke anvendelse på udlejning i seks måneder eller derunder af fast ejendom, der efter sin karakter er bestemt til midlertidig brug.
Det lejedes tilstand, depositum og aflevering
Manglende levering af det lejede i overensstemmelse med lejeaftalen, mangler, der opstår under brugen, nødvendige reparationer og det lejedes tilstand ved fraflytning kan give anledning til tvister mellem parterne.
Loven fastsætter en numerisk grænse for sikkerhedsstillelsen: Hvis der ved aftalen om bolig- eller erhvervslejemål med tag er pålagt lejeren en pligt til at stille sikkerhed, må sikkerheden ikke overstige tre måneders leje. Hvis det er aftalt, at sikkerheden skal stilles i form af penge eller værdipapirer, skal lejeren indsætte pengene på en tidsbundet opsparingskonto, som ikke kan hæves uden udlejerens samtykke, og deponere værdipapirerne i en bank. Banken kan kun tilbagebetale sikkerheden med begge parters samtykke, når tvangsfuldbyrdelsen er endeligt afsluttet eller på grundlag af en endelig dom.
Tidspunktet for tilbagebetaling er også reguleret i loven. Hvis udlejeren ikke inden for tre måneder efter lejeaftalens ophør skriftligt har meddelt banken, at udlejeren har anlagt sag mod lejeren vedrørende lejeaftalen eller har indledt tvangsfuldbyrdelse eller konkursbehandling, er banken forpligtet til at tilbagebetale sikkerheden efter lejerens anmodning.
Med hensyn til tilbagebetaling af depositummet kan dokumenter som overtagelsesprotokollen, fotos og korrespondance være vigtige for at vurdere, om de hævdede skader på det lejede skyldes normal brug, og for dokumentationen af disse skader.
Tvister om skøde og ejendomsret
I denne forbindelse vurderes krav om at bringe skødet i overensstemmelse med den faktiske retlige tilstand, gyldigheden af transaktioner vedrørende overdragelse af ejendomsret, ophævelse af sameje, forkøbsret samt krav om vederlag for uberettiget brug (ecrimisil), fordi ejendommen anvendes af andre end rettighedshaveren.
I sådanne tvister kan skøder, matrikelprotokoller, betalingsdokumenter og eventuelle kontrakttekster være afgørende. Da overdragelse af ejendomsret til fast ejendom som udgangspunkt sker ved registrering i tingbogen, og da gyldigheden af kontrakter, der har til formål at overdrage ejendomsretten, er underlagt formkrav, overfører uformelt indgåede kontrakter ikke i sig selv ejendomsretten.
Hvis en fast ejendom er blevet overdraget til en godtroende tredjemand på grundlag af en retsstridig tinglysning, kan dennes erhvervelse være beskyttet ved lov; i så fald kan kravet rettes mod erstatning i stedet for annullering af tinglysningen. Da loven fastsætter særlige frister for visse krav, og nogle af disse frister for nylig er blevet ændret, skal det på grundlag af de konkrete omstændigheder og den gældende lovgivning vurderes, hvilken retsvej der skal anvendes.
For så vidt angår forkøbsretten fastsætter loven konkrete frister. Et salg meddeles de øvrige medejere af køberen eller sælgeren gennem en notar; forkøbsretten bortfalder, når der er forløbet tre måneder fra den dag, hvor salget blev meddelt den berettigede, og under alle omstændigheder, når der er forløbet et år fra salget. Den absolutte frist blev ved ændringen af 24 december 2025 nedsat fra to år til et år; derfor bør man ikke støtte sig på den toårige frist, der fremgår af ældre kilder. Ved samme ændring blev det også udtrykkeligt fastsat, at forkøbsretten ikke kan gøres gældende ved salg i henhold til loven om statslige udbud eller ved tvangsauktion. Afkald på forkøbsretten skal ske i officiel form og tinglyses; afkald på at udøve forkøbsretten i forbindelse med et bestemt salg er derimod undergivet skriftlig form.
Processen trin for trin
Hvordan forløber en tvist om leje?
Indledende vurdering og indsamling af dokumenter
I begyndelsen af processen gennemgås lejeaftalen, betalingsdokumentationen, skødet, korrespondancen mellem parterne og eventuelle afleveringsprotokoller samlet. Om tvisten udspringer af lejeforholdet eller ejendomsretten, har betydning for, hvilke krav der kan fremsættes, samt for fastlæggelsen af den sagligt og stedligt kompetente domstol.
Loven er klar med hensyn til denne sondring. Med undtagelse af reglerne om udsættelse af lejere fra fast ejendom gennem en forenklet tvangsfuldbyrdelsesprocedure uden retsafgørelse henhører alle sager om tvister vedrørende lejeforhold, herunder krav udspringende af lejeforholdet, uanset sagens værdi under Sulh Hukuk Mahkemesi, den tyrkiske civilretlige domstol. Sager om deling af løsøre, fast ejendom eller rettigheder samt om ophævelse af sameje henhører også under samme domstol. Derimod er domstolen på det sted, hvor ejendommen er beliggende, stedligt enekompetent i sager om tinglige rettigheder over fast ejendom eller sager, der kan medføre ændringer i ejendomsretten, samt i sager om besiddelse af eller tilbageholdelsesret over ejendommen.
Disse regler fører konkret til følgende resultat: Hvis ejendommen ligger inden for Alanyas grænser, behandles sager om tinglige rettigheder over ejendommen, såsom annullering og registrering af skødet samt ophævelse af sameje, ved Alanya-domstolene. I tvister, der udspringer af lejeforholdet, er Sulh Hukuk Mahkemesi den kompetente domstol, uanset det krævede beløb.
Påkrav og mægling
For at visse krav kan gøres gældende, skal der forudgående være fremsat skriftligt påkrav eller afgivet skriftlig meddelelse. I tvister, der udspringer af lejeforholdet, er det en betingelse for at anlægge sag, at der forudgående er indledt mægling. Fordeling af løsøre og fast ejendom samt opløsning af sameje, tvister, der udspringer af loven om ejerlejlighedsejerskab, og tvister vedrørende naboretten er ligeledes omfattet.
Bestemmelserne om udsættelse af lejere fra lejede faste ejendomme gennem en tvangsfuldbyrdelsesprocedure uden dom er undtaget fra dette anvendelsesområde. Denne undtagelse fortolkes dog snævert: Mens udsættelsessager, der behandles af fogedmyndigheden, samt krav, der på grundlag af en indsigelse fremsættes over for fuldbyrdelsesretten, falder uden for anvendelsesområdet, er en sag om annullation af en indsigelse og udsættelse, der anlægges ved de almindelige domstole på grundlag af samme tvangsfuldbyrdelsesprocedure, underlagt mæglingsbetingelsen, da den udspringer af lejeforholdet. Det forhold, at der er indledt en tvangsfuldbyrdelsesprocedure, ophæver ikke i sig selv pligten til mægling.
Mæglingsprocessen skal afsluttes inden for tre uger fra udpegelsen af mægleren; denne frist kan i tilfælde, hvor det er nødvendigt, forlænges med højst én uge. Fra henvendelsen til kontoret og indtil datoen for udarbejdelsen af den endelige protokol suspenderes forældelsesfristen, og præklusive frister løber ikke; dette er vigtigt for bevarelsen af de frister på én måned, der gælder for udsættelsessager. Tidspunktet for henvendelsen er imidlertid også afgørende: Efter Yargıtay-praksis kræves det for udsættelsessager, at henvendelsen om mægling sker, efter at retten til at anlægge sag er opstået, og en for tidlig henvendelse anses ikke for at opfylde betingelsen for at anlægge sag.
Hvis der opnås enighed, er det obligatorisk i disse tvister at indhente en fuldbyrdelsespåtegning på det udarbejdede aftaledokument; den generelle regel om, at et dokument, der er underskrevet i fællesskab af parterne, deres advokater og mægleren, uden en sådan påtegning anses for at have samme virkning som en dom, finder ikke anvendelse her. For aftaledokumenter vedrørende fast ejendom indhentes påtegningen fra den kompetente sulh hukuk mahkemesi på det sted, hvor ejendommen er beliggende. Hvis det konstateres, at der er anlagt sag uden forudgående henvendelse til en mægler, afviser retten sagen uden at foretage sig yderligere på grund af manglende sagsbetingelse.
Sagsfasen
I stævningen skal kravets retlige grundlag og begrundelse klart angives. Fastlæggelse af lejebeløbet, udsættelse, betalingskrav og erstatningskrav kan være underlagt forskellige processuelle regler. Under sagen kan beviser som vidneforklaringer, syn og skøn, sammenlignelige lejebeløb og rettens besigtigelse på stedet tages i betragtning.
For sager og anliggender, der henhører under sulh hukuk mahkemesis kompetence, anvendes den forenklede rettergangsmåde, som på flere punkter adskiller sig fra den skriftlige rettergang. Fristen for at indgive svarskrift er to uger fra forkyndelsen af stævningen for sagsøgte; hvis forberedelsen inden for denne frist er meget vanskelig eller umulig, kan retten én gang give en yderligere frist på højst to uger. Parterne kan ikke indgive replik eller duplik. Beviserne skal angives sammen med processkrifterne, og det skal angives, hvilket faktisk forhold hvert bevis skal godtgøre.
Retsmødeordningen er også anderledes. Retten træffer, hvor det er muligt, afgørelse på grundlag af sagsakterne uden at indkalde parterne til retsmøde. I tilfælde, hvor der ikke kan træffes afgørelse, afsluttes sagsbehandlingen i to retsmøder ud over det første retsmøde, og intervallet mellem retsmøderne kan ikke overstige en måned; hvis den sagkyndige undersøgelse tager længere tid, eller i andre nødvendige tilfælde såsom en anmodning om retshjælp fra en anden domstol, kan dommeren fastsætte en længere periode. I sager om fastsættelse af lejebeløbet er det endvidere en betingelse for, at dommen får virkning fra begyndelsen af den nye periode, at sagen er anlagt senest tredive dage før begyndelsen af den nye periode, eller at lejeren er blevet underrettet skriftligt senest tredive dage før denne periodes begyndelse.
Dom og tvangsfuldbyrdelsesfase
Efter dommen er det muligt at anvende retsmidler inden for de beløbsmæssige grænser, der er fastsat i loven. I sager, der udspringer af lejeforholdet, er appel (istinaf) normalt tilgængelig, men kassationsanke (temyiz) er som udgangspunkt ikke tilgængelig; kassationsanke kommer kun på tale, hvis lejetilgodehavendets størrelse eller, i andre lejesager, tre måneders leje overstiger den grænse, der er fastsat i loven. Da disse grænser opdateres årligt, skal det vurderes konkret i hver sag, om retsmidler er tilgængelige.
Fuldbyrdelse af fraflytningsdomme og inddrivelse af pengekrav gennemføres via tvangsfuldbyrdelsesmyndigheden. Om dommen skal være retskraftig, afhænger af kravets karakter: Fraflytningsdomme baseret på lejeaftalen og domme vedrørende lejetilgodehavender kan fuldbyrdes, uden at de er retskraftige, mens domme vedrørende tinglige rettigheder over fast ejendom — såsom annullering og tinglysning af skøde og ophævelse af sameje — ikke kan fuldbyrdes, før de er retskraftige. Domme om fastsættelse af lejebeløb kan i overensstemmelse med fast praksis heller ikke fuldbyrdes, før de er retskraftige. Skyldneren kan, hvis betingelserne er opfyldt, anmode om udsættelse af fuldbyrdelsen mod sikkerhedsstillelse.
To forskellige kilder
Grunde til udsættelse
Behov, genopførelse og ny ejer
Udlejeren kan, hvis han selv, hans ægtefælle, descendenter, ascendenter eller andre personer, som han efter loven er forpligtet til at forsørge, har behov for bolig eller erhvervslokale, anlægge sag om fraflytning på de i loven fastsatte betingelser. Hvis det er nødvendigt at genopføre eller gennemføre væsentlig reparation, udvidelse eller ændring af det lejede med henblik på ombygning eller modernisering, og brugen af det lejede bliver umulig under disse arbejder, udgør dette ligeledes en selvstændig grund til fraflytning. Sagen skal for tidsbegrænsede aftalers vedkommende anlægges inden for en måned efter aftalens udløb. For tidsubegrænsede aftalers vedkommende skal sagen anlægges inden for en måned fra den dato, der fastsættes under iagttagelse af den almindelige opsigelsesperiode og de frister, der gælder for opsigelsesvarslet.
En ny ejer, der senere erhverver det lejede, kan, hvis han selv eller hans i loven angivne nærtstående har behov for bolig eller erhvervslokale, give lejeren skriftlig meddelelse inden for en måned fra erhvervelsesdatoen og derefter anlægge sag seks måneder efter erhvervelsen. Denne meddelelse inden for en måned er en gyldighedsbetingelse. Hvis meddelelsen ikke er givet, kan den nye ejer kun anlægge sag inden for en måned fra lejeaftalens udløb.
Udløbet af en tidsbegrænset lejeaftale giver imidlertid ikke i sig selv udlejeren ret til fraflytning. Ved leje af boliger og overdækkede erhvervslokaler kan udlejeren ikke bringe aftalen til ophør med henvisning til aftaleperiodens udløb. Aftalen forlænges med et år ad gangen på samme vilkår, medmindre lejeren giver meddelelse mindst femten dage før periodens udløb. Efter udløbet af den tiårige forlængelsesperiode kan udlejeren dog bringe aftalen til ophør uden at angive nogen grund ved at give skriftlig meddelelse mindst tre måneder før udløbet af hvert efterfølgende forlængelsesår. Denne periode er en forlængelsesperiode, der lægges til aftalens første periode; det er ikke i sig selv tilstrækkeligt, at der er forløbet ti år fra aftalens indgåelse.
En fast ejendom, der er fraflyttet på grund af et behov, må ikke uden en berettiget grund udlejes til andre end den tidligere lejer, før der er forløbet tre år. Ved ejendomme, der er fraflyttet med henblik på genopførelse eller modernisering, har den tidligere lejer dog en fortrinsret til at leje ejendommen i dens nye stand og til den nye leje. En udlejer, der handler i strid med disse regler, er forpligtet til at betale den tidligere lejer erstatning på mindst et beløb svarende til den årlige leje, der blev betalt i det sidste lejeår.
Tilsagn, to berettigede påkrav og betalingsmisligholdelse
Et skriftligt fraflytningstilsagn, som lejeren afgiver efter overleveringen af det lejede, kan danne grundlag for et krav om fraflytning, hvis det lejede ikke er fraflyttet på den tilsagte dato. Det kræves, at tilsagnet er skriftligt og afgivet efter overleveringen. Udlejeren skal indlede tvangsfuldbyrdelse eller anlægge sag inden for en måned fra den tilsagte fraflytningsdato; denne frist begynder ikke at løbe fra datoen for tilsagnets underskrift, men fra den tilsagte fraflytningsdato.
At lejeren på grund af manglende betaling af lejen foranlediger, at der afgives to berettigede skriftlige påkrav, kan også under visse betingelser udgøre en grund til fraflytning. For kontrakter med en varighed på under et år skal de to berettigede påkrav foreligge inden for lejeperioden; for kontrakter med en varighed på et år eller mere skal de foreligge inden for et lejeår eller en periode, der overstiger et lejeår, og de søgsmålsfrister, der er fastsat i loven, skal overholdes.
Hvis lejeren eller dennes ægtefælle, som lejeren bor sammen med, har en bolig, der er egnet til beboelse, inden for grænserne af den samme distrikts- eller bykommune, og udlejeren ikke kendte til dette ved aftalens indgåelse, kan der også anlægges sag om fraflytning på de betingelser, der er fastsat i loven. Dette grundlag kan kun påberåbes ved boliglejemål og finder ikke anvendelse på erhvervslejemål.
Hvis lejeren ikke betaler den forfaldne leje eller de løbende omkostninger, kan udlejeren skriftligt fastsætte en betalingsfrist. For boliglejemål og erhvervslejemål i bygninger med tag er denne frist mindst tredive dage og begynder at løbe fra dagen efter datoen for den skriftlige meddelelse. Hvis der ikke betales inden fristens udløb, kan aftalen ophæves, og en fraflytningsproces kan blive aktuel.
Det er vigtigt ikke at overskride de frister på én måned, der er fastsat for fraflytningssager. Hvis udlejeren senest inden udløbet af fristen for anlæggelse af sagen skriftligt har meddelt lejeren, at der vil blive anlagt sag, anses fristen for at være forlænget med ét lejeår. For boliglejemål og erhvervslejemål i bygninger med tag er en opsigelsesmeddelelse desuden kun gyldig, hvis den er afgivet skriftligt.
Vederlag og opdatering
Fastlæggelse og forhøjelse af lejen
For boliglejemål og lejemål af overdækkede erhvervslokaler gælder der en lovbestemt øvre grænse for forhøjelser i fornyede lejeperioder. Parternes aftaler om lejeforhøjelse er gyldige, forudsat at de ikke overstiger ændringen i forbrugerprisindekset beregnet efter gennemsnittet for de seneste tolv måneder i det foregående lejeår. Denne regel gælder også for lejeaftaler med en varighed på mere end et år.
Denne procentsats er et loft; den er ikke en fast forhøjelsesprocent, der anvendes automatisk. Hvis der i aftalen er fastsat en lavere procentsats, er denne gældende. Hvis der er fastsat en procentsats over det lovbestemte loft, er aftalebestemmelsen ikke ugyldig i sin helhed, men kun ugyldig for så vidt angår det overskydende, og forhøjelsen kan anvendes op til det lovbestemte loft. Hvis aftalen ikke indeholder nogen bestemmelse om forhøjelse, bliver procentsatsen ikke automatisk lig med indekssatsen; i så fald fastsætter dommeren beløbet efter billighed under hensyntagen til det lejede, dog uden at overstige denne sats.
Den midlertidige forhøjelsesgrænse på 25% for boliglejemål var gældende for lejeperioder, der blev fornyet mellem 11 juni 2022 og 1 juli 2024 i henhold til to separate midlertidige reguleringer. Denne regulering omfattede kun boliglejemål og fandt ikke anvendelse på erhvervslejemål. Da loftet er knyttet til den dato, hvor lejeperioden fornyes, og ikke til kalenderdatoen, fortsatte det med at finde anvendelse i hele det relevante lejeår for en periode, der blev fornyet den 1 juli 2024 eller tidligere. For perioder, der fornyes den 2 juli 2024 eller senere, er hovedreglen imidlertid igen gældende, og reguleringens varighed er ikke blevet forlænget.
Sag om fastsættelse af lejebeløbet kan anlægges når som helst. For så vidt angår, fra begyndelsen af hvilken lejeperiode det beløb, som retten fastsætter, skal være gældende, er datoen for sagens anlæggelse, den skriftlige meddelelse til lejeren og spørgsmålet om, hvorvidt aftalen indeholder en bestemmelse om en forhøjelse i den nye lejeperiode, afgørende. Fristen her er ikke en frist for at anlægge sag, men en betingelse for, at afgørelsen får virkning fra begyndelsen af den nye periode.
I lejeaftaler, der er indgået for mere end fem år eller fornyes efter udløbet af fem år, samt ved udløbet af hver efterfølgende femårsperiode, fastsætter dommeren et rimeligt lejebeløb under hensyntagen til ændringen i forbrugerprisindekset beregnet på grundlag af et tolv måneders gennemsnit, det lejede objekts tilstand og sammenlignelige lejepriser. Ved denne vurdering udgør indeksændringen ikke en øvre grænse, men er kun ét af flere kriterier. Det fastsatte beløb kan derfor overstige indeksændringen.
Lejeren kan ikke pålægges andre betalingsforpligtelser end lejebeløbet og de dermed forbundne udgifter. Aftalebestemmelser om, at der skal betales en konventionalbod ved manglende rettidig betaling af lejebeløbet, eller at efterfølgende lejebeløb forfalder før tid, er ugyldige.
I aftaler, hvor lejebeløbet er fastsat i fremmed valuta, gælder en særlig regel: Med forbehold for bestemmelserne i loven om beskyttelse af den tyrkiske valutas værdi kan lejebeløbet ikke ændres, før der er gået fem år. Efter udløbet af fem år tages der ved fastsættelsen af lejebeløbet også hensyn til ændringer i den fremmede valutas værdi. De almindelige regler om urimeligt store vanskeligheder ved opfyldelsen er undtaget fra denne begrænsning.
Såfremt der efter aftalens indgåelse indtræder ekstraordinære forhold, som parterne ikke kunne forudse, og som i væsentlig grad forrykker balancen i aftalen, kan en tilpasning af lejeaftalen endvidere overvejes inden for rammerne af de betingelser, der er fastsat i loven. Da betingelserne for denne fremgangsmåde fortolkes snævert, udgør enhver inflationsstigning ikke i sig selv grundlag for tilpasning.
Internationale sager
Udlændinges erhvervelse af fast ejendom
Udenlandske fysiske personers erhvervelse af fast ejendom i Tyrkiet er mulig afhængigt af personens nationalitet og lovbestemte begrænsninger. Ejendommens beskaffenhed, beliggenhed og begrænsninger i tingbogen bør vurderes særskilt inden erhvervelsen.
Betingelser og begrænsninger for erhvervelse
Ikke alle udlændinge kan erhverve fast ejendom i Tyrkiet. I henhold til den tyrkiske Tapu-lov kan kun udenlandske fysiske personer, der er statsborgere i lande fastsat af præsidenten, erhverve fast ejendom og begrænsede tinglige rettigheder i Tyrkiet, forudsat at de lovbestemte begrænsninger overholdes. Loven nøjes med at fastslå, at listen fastsættes af præsidenten, uden at tage stilling til, om den offentliggøres; i praksis offentliggøres listen ikke, og det kan kun afklares individuelt hos tinglysningskontorerne, om en person på grundlag af sit statsborgerskab har mulighed for at erhverve fast ejendom. Loven regulerer heller ikke, hvilket statsborgerskab der skal lægges til grund for personer med flere statsborgerskaber, og i praksis lægges det statsborgerskab, der giver færrest rettigheder med hensyn til erhvervelse, til grund.
Det samlede areal af fast ejendom og selvstændige og vedvarende begrænsede tinglige rettigheder, som en udenlandsk fysisk person kan erhverve, må ikke overstige tredive hektar på landsplan og ti procent af det areal i distriktet, der er underlagt privat ejendomsret. Når denne andel på distriktsniveau er nået, kan der ikke foretages nye erhvervelser i det pågældende distrikt; i distrikter med stor efterspørgsel kan dette udgøre en hindring i praksis, hvorfor det er vigtigt at indhente bekræftelse fra det relevante tinglysningskontor før transaktionen.
Disse grænser undersøges i forbindelse med tinglysningen. Hvis fast ejendom, der er erhvervet i strid med loven, ikke afhændes af ejeren inden for en frist på højst ét år fastsat af Finansministeriet, afhændes den, og provenuet udbetales til den berettigede. Derfor er det vigtigt at kontrollere forholdene før erhvervelsen.
Det må ikke overses, at disse begrænsninger ikke gælder for enhver udlænding. Personer, der var tyrkiske statsborgere ved fødslen og har mistet det tyrkiske statsborgerskab ved at få tilladelse til at udtræde af statsborgerskabet, samt deres efterkommere i op til tredje led, fortsætter med at nyde de rettigheder, der er tillagt tyrkiske statsborgere, bortset fra de undtagelser, der er fastsat i loven; erhvervelse af fast ejendom er ikke blandt disse undtagelser. For disse personer, der i praksis betegnes som indehavere af Blå Kort, finder begrænsningerne vedrørende landelisten, tredive hektar og ti procent af distriktets areal samt den dertil knyttede likvidation ikke anvendelse. Tapu Kanunu har også i bestemmelsen om selskaber med udenlandsk kapital udtrykkeligt holdt disse personer uden for bestemmelsens anvendelsesområde.
Militære forbudszoner og sikkerhedszoner
At den faste ejendom ligger i en militær forbudszone eller sikkerhedszone har konsekvenser både for erhvervelse og leje; dog varierer ordningen efter zonetype, og der er ikke et kategorisk forbud i hver zone. I anden grads landmilitære forbudszoner kan udenlandske fysiske og juridiske personer ikke erhverve fast ejendom, og dette forbud er ikke knyttet til en tilladelsesmekanisme. Leje er dog underlagt en separat ordning: i samme zone kan udlændinge ikke leje fast ejendom uden tilladelse – det vil sige, at leje ikke er absolut forbudt, men kræver tilladelse. Tilladelse til udenlandske civile personer i tjeneste gives af provinsguvernementerne efter indhentet udtalelse fra garnisonskommandoen; til udenlandske militærpersoner i tjeneste gives den af Generalstaben.
I første grads land- og sømilitære forbudszoner er ordningen anderledes: som hovedregel eksproprieres fast ejendom i zonen; dette er ikke et forbud mod erhvervelse specifikt for udlændinge, men en generel ophævelse af ejendomsretten. Loven gør dog ikke denne regel absolut: i første grads landmilitære forbudszoner etableret langs landgrænsen og ved kysterne er ekspropriation ikke obligatorisk. Loven fastsætter desuden, at principperne for den lokale befolknings brug af fast ejendom, der ikke er eksproprieret på denne måde, fastlægges ved bekendtgørelse. Da denne undtagelse kan være afgørende for fast ejendom i kystområder, skal det undersøges separat, hvilken zonetype ejendommen ligger i, og om der er foretaget ekspropriation. Med hensyn til militære sikkerhedszoner indeholder den relevante lov ikke noget forbud mod erhvervelse eller leje, der er specifikt for udlændinge. Derudover kan præsidenten beslutte, at udlændinge ikke kan erhverve fast ejendom og ikke kan leje uden tilladelse i områder, der fastlægges på grund af nærhed til militære forbudszoner eller andre strategiske årsager; begrænsningen i disse områder gælder i det omfang, der foreligger en sådan beslutning.
For selskaber stiftet i Tyrkiet med udenlandsk kapital er ordningen ikke forbudt, men kræver tilladelse: disses erhvervelse af ejendomsret til fast ejendom i militære forbudszoner, militære sikkerhedszoner og de ovennævnte strategiske zoner er underlagt tilladelse fra Generalstaben eller de kommandoer, den måtte bemyndige, mens erhvervelser i særlige sikkerhedszoner er underlagt tilladelse fra guvernøren i den provins, hvor ejendommen er beliggende; ved vurderingen lægges det til grund, om erhvervelsen er forenelig med landets sikkerhed. Denne tilladelsesordning vedrører erhvervelse af ejendomsret — der er ikke foreskrevet en særskilt guvernørtilladelse for leje eller overdragelse.
Kort- og koordinatværdier for militære forbudszoner, militære sikkerhedszoner og strategiske zoner meddeles af Forsvarsministeriet, og værdierne for særlige sikkerhedszoner meddeles af Indenrigsministeriet til Generaldirektoratet for Landregistrering og Kadaster, hvorefter tinglysningsforretninger gennemføres i overensstemmelse med disse oplysninger. Derfor kan det som udgangspunkt vurderes hos tinglysningskontoret, om den faste ejendom falder inden for de nævnte områder. Ikke desto mindre bør det, før en aftale om salgsløfte eller en forudbetaling indgås, undersøges, om der i tinglysningen findes en begrænsning, der udgør en hindring for udlændinges erhvervelse eller kræver tilladelse.
Tinglysningsprocessen og nødvendige dokumenter
At der for udenlandske fysiske personer ved almindelige ejendomskøb ikke kræves en ejendomsvurderingsrapport, er ikke fastsat på lovniveau, men i den relevante administrative regulering; derfor bør den aktuelle praksis bekræftes hos tinglysningskontoret, før transaktionen gennemføres. Erhvervelser, der danner grundlag for opnåelse af statsborgerskab, er derimod underlagt en særskilt procedure og falder uden for denne sides anvendelsesområde.
Ved køb af ubebygget fast ejendom fastsætter loven endvidere en særlig forpligtelse: fysiske personer med udenlandsk statsborgerskab og handelsselskaber med status som juridisk person, der er stiftet efter udenlandsk lovgivning, skal inden for to år forelægge det projekt, de vil gennemføre på den købte ubebyggede ejendom, for det kompetente ministeriums godkendelse. Det projekt, der godkendes af det kompetente ministerium med fastsættelse af frister for påbegyndelse og færdiggørelse, sendes til det tinglysningskontor, hvor ejendommen er beliggende, med henblik på registrering i ejendomsregistrets bemærkningsrubrik, og det kompetente ministerium fører tilsyn med, om projektet gennemføres inden for fristen. Manglende ansøgning til det kompetente ministerium inden for fristen eller manglende rettidig gennemførelse af projektet er blandt de tilfælde, hvor loven foreskriver likvidation.
Derimod skal personer, der ikke har statsborgerskabsmæssig tilknytning til Republikken Tyrkiet, ved erhvervelse af fast ejendom gennem køb opfylde deres betalingsforpligtelser i udenlandsk valuta, og denne valuta skal sælges til Centralbanken gennem en bank inden tinglysningen. Det valutakøbscertifikat, som banken udsteder, fremsendes til tinglysningskontoret, og den afgiftsmæssige værdi i det officielle skøde fastsættes på grundlag af det tyrkiske lira-beløb, der fremgår af dette dokument. Kontantbetalinger og transaktioner gennem vekselkontorer accepteres ikke i denne forbindelse.
Ved tinglysningen skal der desuden fremlægges identitetsdokument eller pas (med oversættelse, hvis dokumentet ikke er udfærdiget med latinske bogstaver), formular til erklæring af identitetsoplysninger, fotografi, kommunalt dokument, der viser ejendommens vurderede markedsværdi, police for den obligatoriske jordskælvsforsikring samt udenlandsk identifikationsnummer. Hvis en part ikke behersker tyrkisk, skal en edsvoren translatør, der er autoriseret af justitskommissionen, være til stede. Hvis transaktionen gennemføres ved repræsentation, kræves en behørigt udfærdiget fuldmagt.
Transaktioner på afstand
Ejere bosat i udlandet
Ejere bosat i udlandet, hvis ejendom ligger i Tyrkiet, kan varetage lejeforholdet, følge sagen op i tilfælde af en tvist og om nødvendigt anlægge sag gennem et fuldmagtsforhold.
En lejeaftale vedrørende en fast ejendom i Tyrkiet er underlagt tyrkisk ret, selv om parterne er udenlandske statsborgere, og selv om aftalen henviser til et andet lands lov; aftaler om fast ejendom eller brugen heraf er underlagt loven i det land, hvor ejendommen er beliggende. Derfor finder de ufravigelige bestemmelser om loft over lejeforhøjelser, grunde til udsættelse og depositum også anvendelse i forholdet mellem en udenlandsk ejer og en udenlandsk lejer. I sager om selve ejendommen og tinglige rettigheder har retten på det sted, hvor ejendommen er beliggende, enekompetence, og en afgørelse truffet af en udenlandsk domstol i en sådan sag får ikke virkning i Tyrkiet gennem anerkendelse eller fuldbyrdelse.
Formen for en fuldmagt, der udstedes i udlandet, afhænger af udstedelseslandet og den disposition, der skal foretages. Fuldmagten udstedes enten af de tyrkiske konsulater eller af en notar i lande, der er parter i Apostillekonventionen, og forsynes med en apostille; i lande, der ikke er parter i konventionen, skal notarens underskrift bekræftes af den myndighed, som notaren er underlagt, og denne myndigheds underskrift og stempel skal derefter bekræftes af det tyrkiske konsulat på stedet. For dispositioner såsom overdragelse af fast ejendom eller behæftelse heraf med en rettighed samt anlæggelse af sag kræves det, at fuldmagten udtrykkeligt indeholder særlige beføjelser; fuldmagter, der kræver en transaktion i tingbogen, skal være forsynet med et fotografi. En mangelfuldt udfærdiget fuldmagt kan blive afvist af tinglysningskontoret.
For parter, der bor i udlandet, er forkyndelse underlagt en anden procedure end den almindelige forkyndelse efter national ret. Forkyndelse sker som udgangspunkt gennem den kompetente myndighed i det land, hvor modtageren befinder sig; hvis modtageren er tyrkisk statsborger, kan forkyndelse også ske gennem Republikken Tyrkiets ambassade eller konsulat. Da dokumenter med oplysninger om retsmødedatoen skal sendes til den udenlandske myndighed, så de når frem et vist tidsrum før retsmødet, kan dette i betydelig grad påvirke sagens varighed. Hvis der er udpeget en advokat i Tyrkiet, kan dette forhindre sådanne forsinkelser, i det omfang det betyder, at forkyndelsen ikke skal sendes til udlandet.
Endvidere skal udenlandske fysiske og juridiske personer, der anlægger sag ved en tyrkisk domstol, indtræder i en sag eller fører en tvangsfuldbyrdelsessag, stille den sikkerhed, som retten fastsætter, for sagsomkostninger og modpartens tab og skade. Retten fritager dem for sikkerhedsstillelsen efter princippet om gensidighed. Det vil sige, at hovedreglen er, at der skal stilles sikkerhed, mens undtagelsen er fritagelse baseret på gensidighed.
Vurderingskriterier
Vurderingskriterier i forbindelse med leje- og ejendomsforhold
Fremgangsmåden ved tvister om leje og fast ejendom fastlægges ud fra kontraktens indhold, ejendommens retlige status og parternes krav. Ved den indledende vurdering kan eksisterende dokumenter, frister og tvistens udenlandske tilknytning behandles samlet.
Det vurderes konkret i sagen, hvilket grundlag en anmodning om udsættelse skal bygge på, fra hvilket tidspunkt en anmodning om fastsættelse af lejebeløbet skal have virkning, og hvordan mæglingsfasen skal gennemføres.
I sager med udenlandske ejere eller lejere er begrænsninger i erhvervelse, anvendelse af udenlandske dokumenter, international forkyndelse og fuldmagtsforhold af særlig betydning.
Blandt kontorets arbejdsområder er tvister, der udspringer af lejeforhold og ejerskab til fast ejendom. Ved anmodning om en samtale kan du kontakte os via kontaktsiden.
Ofte stillede spørgsmål
Ofte stillede spørgsmål
Efter hvilken sats foretages lejeforhøjelsen?
Ved boliglejemål og lejemål om overdækkede erhvervslokaler må en aftalt lejeforhøjelse for den fornyede periode ikke overstige ændringen i forbrugerprisindekset beregnet efter gennemsnittet for de seneste tolv måneder i det foregående lejeår. Denne ændring udgør en øvre grænse; hvis der i kontrakten er aftalt en lavere sats, anvendes denne sats, mens en bestemmelse, der er aftalt til at overstige grænsen, er ugyldig for så vidt angår det overskydende. Den midlertidige grænse på 25 procent, som tidligere blev anvendt for boliglejemål, har været gældende for lejeperioder, der blev fornyet mellem 11 juni 2022 og 1 juli 2024, og har kun omfattet boliglejemål. Da loftet er knyttet til datoen for fornyelse af lejeperioden og ikke til kalenderdatoen, har det fortsat været gældende i hele det relevante lejeår for en periode, der blev fornyet den 1 juli 2024 eller tidligere; for perioder, der fornyes den 2 juli 2024 eller senere, anvendes hovedreglen.
Kan en lejer udsættes direkte, hvis vedkommende har afgivet en fraflytningsforpligtelse?
For at en fraflytningsforpligtelse kan påberåbes, skal den være afgivet skriftligt og efter overleveringen af det lejede. Hvis lejeren ikke fraflytter ejendommen på den dato, der er angivet i forpligtelsen, kan udlejeren inden for én måned fra den aftalte fraflytningsdato indlede en tvangsfuldbyrdelsessag eller anlægge sag. Hvis fristen overskrides, kan kravet afvises som fremsat for sent. Forpligtelsens gyldighed og anvendelighed vurderes særskilt ud fra omstændighederne i den konkrete sag.
Er det obligatorisk at søge mediation, før man anlægger en lejesag?
I tvister, der udspringer af lejeforhold, er det som udgangspunkt en betingelse for at anlægge sag, at der først søges mediation. Tvister om opløsning af sameje, tvister efter ejerlejlighedsloven og tvister om naboretten er også omfattet. Reglerne om udsættelse af lejere gennem tvangsfuldbyrdelse uden fuldbyrdelsesordre er undtaget. En sag om tilsidesættelse af indsigelsen og udsættelse, der anlægges ved de almindelige domstole efter en indsigelse mod tvangsfuldbyrdelsen, er dog ikke omfattet af denne undtagelse. En sag, der anlægges uden forudgående mediation, afvises af processuelle grunde.
Kan en udlænding købe fast ejendom i Alanya?
Dette afhænger af personens statsborgerskab og ejendommens retlige status. I Tyrkiet kan ikke enhver udlænding erhverve fast ejendom; kun statsborgere fra lande, der er fastsat ved en præsidentiel beslutning, kan erhverve ejendom inden for de lovmæssige begrænsninger, og i praksis offentliggøres denne liste ikke. Den landsdækkende grænse på tredive hektar, grænsen på ti procent af det areal i hvert distrikt, der er underlagt privat ejendomsret, samt spørgsmålet om, hvorvidt ejendommen befinder sig i en militær forbudszone, sikkerhedszone eller særlig sikkerhedszone, skal undersøges særskilt. Hvis ejendommen ligger i en militær forbudszone, skal det desuden tages i betragtning, at erhvervelse og leje er underlagt forskellige ordninger. Personer, der var tyrkiske statsborgere ved fødslen, men som med tilladelse har udtrådt af tyrkisk statsborgerskab, samt deres efterkommere i op til tredje grad (indehavere af blåt kort), er dog ikke underlagt disse begrænsninger; loven giver disse personer de samme rettigheder som tyrkiske statsborgere og anser ikke erhvervelse af fast ejendom for en undtagelse. Det bør inden erhvervelsen vurderes konkret, om betingelserne er opfyldt, både for ejendommen og personen.
Hvornår og hvordan tilbagebetales depositummet?
Ved leje af boliger og erhvervslokaler med tag kan det depositum, der kræves af lejeren, ikke overstige tre måneders husleje. Hvis depositummet stilles i form af penge eller værdipapirer, gælder der særlige bestemmelser om opbevaring og tilbagebetaling gennem banken; banken kan kun tilbagebetale depositummet med begge parters samtykke, når tvangsfuldbyrdelsessagen er endeligt afsluttet, eller på grundlag af en endelig domstolsafgørelse. Hvis udlejeren ikke inden for tre måneder efter aftalens ophør har underrettet banken om, at der er anlagt sag eller indledt tvangsfuldbyrdelse, er banken forpligtet til at tilbagebetale depositummet efter lejerens anmodning. Lejerens ubetalte husleje eller udgifter ud over huslejen samt krav om skader, der overstiger den normale brug, vurderes særskilt; skadens eksistens og omfang skal dokumenteres ved hjælp af blandt andet afleveringsrapport, fotografier og korrespondance.
Kan jeg udleje min bolig kortvarigt til turismeformål?
Udlejning af boliger i højst hundrede dage anses for turistformål; udlejning i mere end hundrede dage ad gangen er ikke omfattet af loven om udlejning med henblik på turisme. For at kunne gennemføre en udlejning, der er omfattet af loven, skal der indhentes en tilladelse, før kontrakten indgås, og ansøgningen skal vedlægges en enstemmigt vedtaget beslutning fra samtlige ejere af ejerlejligheder i den bygning, hvor den pågældende enhed er beliggende. I bygninger med mere end tre selvstændige enheder kan der udstedes tilladelse til højst femogtyve procent af enhederne i samme udlejers navn. Forpligtelsen til at indhente tilladelsen påhviler udlejeren.
For lejeren indebærer loven imidlertid et klart forbud: Det er forbudt for lejeren af en bolig, der er udlejet til boligformål, at udleje boligen til tredjemand i eget navn og for egen regning med henblik på turisme. Derfor er det nødvendigt at undersøge både tingbogsregistreringen, ejendommens administrationsplan og beslutningen fra ejerlejlighedsejerne, før der foretages korttidsudlejning.
Jeg bor i udlandet; hvordan kan jeg gennemføre transaktioner vedrørende min faste ejendom i Tyrkiet?
Processen kan gennemføres via et fuldmagtsforhold. Fuldmagten udstedes enten af tyrkiske konsulater eller af en notar i lande, der er parter i apostillekonventionen, og skal være forsynet med en apostillepåtegning; i lande, der ikke er parter i konventionen, skal notarens underskrift bekræftes af den myndighed, som notaren hører under, og denne myndigheds underskrift og segl skal ligeledes bekræftes af det tyrkiske konsulat. For så vidt angår dispositioner som overdragelse af fast ejendom eller behæftelse heraf med en rettighed samt anlæggelse af sag, kræves det, at særlige beføjelser udtrykkeligt fremgår af fuldmagten; fuldmagter, der skal anvendes ved en handling hos tinglysningsmyndigheden, skal være forsynet med fotografi.
Der er heller ingen tvivl med hensyn til den lov, der skal anvendes: Lejeaftalen for en fast ejendom beliggende i Tyrkiet er underlagt tyrkisk ret, selv om parterne er udenlandske statsborgere, og aftalen fastsætter et andet lands ret. Forkyndelse i udlandet kan forlænge sagens varighed betydeligt, da den sker gennem den kompetente myndighed i det land, hvor modtageren opholder sig. Endvidere skal udenlandske fysiske og juridiske personer, der anlægger sag ved en tyrkisk domstol, indtræder i sagen eller iværksætter tvangsfuldbyrdelse, som udgangspunkt stille sikkerhed; retten fritager dem for sikkerhedsstillelse efter gensidighedsprincippet.
Oplysningerne på denne side er generel information og udgør ikke en juridisk vurdering eller rådgivning. Da betingelserne i hver konkret sag er forskellige, skal den juridiske vurdering foretages med udgangspunkt i den enkelte sag.
Oplysningerne på siden er offentliggjort med henblik på at informere om de områder, kontoret beskæftiger sig med, i overensstemmelse med Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği, uden at dette indebærer specialisering; formålet er ikke at skaffe klienter.
Visning af denne side eller kontakt gennem links og kontaktoplysninger på siden indebærer ikke, at der er etableret et advokat-klientforhold mellem advokaten og den, der henvender sig, og betyder ikke, at sagen er påtaget.
Oplysningerne og fristerne på siden er udarbejdet i overensstemmelse med den lovgivning, der var gældende pr. 6 september 2026. Da lovgivningen kan ændre sig, skal fristberegningen under alle omstændigheder foretages på grundlag af den gældende lovtekst.
Den juridiske fremgangsmåde i leje- og ejendomstvister kan variere afhængigt af aftalens indhold, ejendommens retslige stilling, parternes krav og de foreliggende dokumenter. Derfor er det vigtigt tidligt i tvisten at fastlægge den retslige stilling korrekt, overholde de relevante frister og vælge den rette retlige fremgangsmåde.
Merve Kartal
Advokat