Betyder lejeaftalens ophør altid, at lejeren skal fraflytte?
Ved leje af boliger og erhvervslokaler med tag giver lejeaftalens udløb ikke i sig selv udlejeren ret til direkte at få lejeren udsat.
Den tyrkiske obligationslov knytter udlejerens adgang til at bringe aftalen til ophør til bestemte betingelser. Derfor skal det retlige grundlag for et krav om udsættelse fastlægges korrekt.
Udsættelse på grund af behov
Hvis udlejeren selv, dennes ægtefælle, efterkommere, forfædre eller andre personer, der er angivet i loven, har behov for boligen eller erhvervslokalet, kan der rejses sag om udsættelse på grund af behov.
Det er dog ikke tilstrækkeligt blot at sige: “Jeg har brug for boligen.” I praksis er spørgsmålet om, hvorvidt behovet er reelt, oprigtigt og nødvendigt, et af tvistens centrale punkter. Den tyrkiske obligationslovs bestemmelser om udsættelse på grund af behov anvendes inden for denne ramme.
Manglende betaling af lejen
Lejerens manglende rettidige betaling af lejen kan også føre til udsættelse, hvis visse betingelser er opfyldt.
Fremgangsmåden afhænger af den konkrete situation og kan blandt andet omfatte fremsendelse af et betalingspåkrav, udsættelse på grund af betalingsmisligholdelse eller anlæggelse af sag på grundlag af et berettiget påkrav.
Det er derfor ikke kun spørgsmålet om, hvorvidt der foreligger lejerestance, der har betydning, men også betalingsdatoerne samt eventuelle tidligere påkrav eller fogedretlige skridt.
Fraflytningserklæring (tahliye taahhütnamesi)
En skriftlig fraflytningserklæring, som lejeren har afgivet efter overtagelsen af det lejede, kan under visse betingelser danne grundlag for udsættelse.
Erklæringens dato og indhold, de omstændigheder, hvorunder den er udstedt, samt spørgsmålet om, hvorvidt fraflytningsdatoen er fastsat, har imidlertid betydning. Ved tvister om fraflytningserklæringer vurderes dokumentets gyldighed særskilt.
Mægling i lejetvister
Fra den 1 september 2023 har det i mange tvister, der udspringer af lejeforhold, været en betingelse for at anlægge sag, at der forinden er indgivet en ansøgning til en mægler. Bestemmelserne om udsættelse af lejere af fast ejendom gennem en eksekutionsprocedure uden et eksigibelt dokument i henhold til lov om tvangsfuldbyrdelse og konkurs er dog blandt undtagelserne fra denne ordning.
Før der anlægges sag direkte i en lejetvist, skal det derfor kontrolleres, om tvisten er omfattet af obligatorisk mægling som procesforudsætning.
Konklusion
I lejetvister er en enkelt omstændighed som “aftalen er udløbet”, “lejen er ikke betalt” eller “jeg har brug for boligen” ofte ikke tilstrækkelig til at forklare hele forløbet.
Udsættelsesgrunden, aftalens indhold, afgivne meddelelser, betalingsdatoer og tidligere foretagne handlinger skal vurderes samlet. Hvis der skal anlægges sag, skal det desuden på forhånd kontrolleres, om der gælder et krav om mægling.
Relateret retsområde: Du kan finde mere detaljerede oplysninger om dette emne på vores side om Leje- og ejendomsret.
Denne artikel har til formål at give generel juridisk information. I lejetvister kan frister og den retlige fremgangsmåde variere afhængigt af den konkrete sag.