Kirjoittaja: Av. Merve Kartal · Julkaistu: 05.11.2026

Rakennusurakkasopimus tonttiosuutta vastaan on sopimus, jossa tontin omistaja sitoutuu luovuttamaan tiettyjä osuuksia tontistaan ja urakoitsija sitoutuu vastineeksi rakentamaan tontille rakennuksen. Koska sopimus sisältää tonttiosuuden luovutuksen, se on tehtävä julkisen notaarin laatimana virallisena asiakirjana; urakoitsijalle syntyvään oikeuteen voidaan lisäksi vedota kiinteistörekisteriin tehdyn merkinnän perusteella myös myöhemmin oikeuksia saaneita vastaan.

Sopimuksessa on kaksi samanaikaista suoritusta: kiinteistöosuuden luovutus ja urakan toteuttaminen. Rakentamissuoritusta arvioidaan urakkasopimuksen säännösten mukaan (Turkin velvoiteoikeuslaki, TBK, § 470 ss.); muotonsa osalta sopimus on kuitenkin yhtenäinen kokonaisuus.

Kiinteistöriitojen yleinen kehys on esitetty sivulla Vuokra- ja kiinteistöoikeus, ja urakkasopimuksen, viivästyksen sekä vanhentumisen yleiset säännöt sivulla Sopimusoikeus. Tämä kirjoitus käsittelee itse rakennusurakkasopimusta tonttiosuutta vastaan.

Tonttiosuutta vastaan tehtävän rakennusurakkasopimuksen muotovaatimus: laatiminen notaarin vahvistamana virallisena asiakirjana

Laissa ei ole erillistä säännöstä, joka nimeäisi tämän sopimuksen muodon; tulos johdetaan kahdesta säännöksestä yhdessä:

Kiinteistön omistusoikeuden luovutukseen tähtäävien sopimusten pätevyys edellyttää, että ne on tehty virallisessa muodossa (Turkin siviililaki, TMK, § 706/1). Tonttiosuutta vastaan tehtävä rakennusurakkasopimus, joka sisältää tonttiosuuden luovutuksen, kuuluu tämän piiriin.
Ilman määrättyä muotoa tehdyt sopimukset eivät tuota oikeusvaikutuksia (TBK § 12/2). Koska laki sitoo muodon sopimuksen pätevyyteen, muoto kattaa paitsi osuuden luovutusta koskevat ehdot myös rakentamista koskevat ehdot; käytännössä katsotaan, että koko sopimus on virallisen muodon alainen.

Turkin notaarilaki edellyttää, että sopimukset, jotka luonteensa vuoksi vaativat kiinteistörekisterissä tehtävää toimenpidettä, laaditaan julkisen notaarin laatimina virallisina asiakirjoina (Turkin notaarilaki § 89). Pelkkä allekirjoituksen todentaminen julkisella notaarilla ei täytä tätä muotoa; allekirjoituksen todentaminen osoittaa vain, kenelle allekirjoitus kuuluu, eikä kata toimenpiteen sisältöä (Turkin notaarilaki § 82/3).

Muotosääntö koskee myös sopimuksen myöhempää muuttamista; sen ulkopuolelle jäävät ainoastaan täydentävät sivuehdot, jotka eivät ole ristiriidassa sopimustekstin kanssa (TBK § 13). Lisäpöytäkirjoilla tehtävissä muutoksissa tätä sääntöä on noudatettava.

Jos sopimus sisältää tonttiosuuden luovutuksen myös kiinteistön kauppaa koskevana esisopimuksena, sovelletaan lisäksi kiinteistön kauppaa koskevan esisopimuksen muotoa koskevaa sääntöä (TBK § 237/2). Esisopimuksen muotoa, rekisterimerkintää ja määräaikoja käsitellään kirjoituksessa kiinteistön kauppaa koskeva esisopimus.

Ilman julkista notaaria tehdyn sopimuksen seuraus. Tällaisen sopimuksen perusteella ei voida vaatia kirjausta kiinteistörekisteriin. Osapuolet voivat vaatia toisilleen antamiaan suorituksia takaisin perusteettoman edun palautusta koskevien säännösten nojalla (TBK § 77). Käytännössä poikkeuksellisissa tilanteissa, joissa urakoitsija on saattanut rakennuksen valmiiksi tai suurelta osin valmiiksi, muotovirheeseen vetoamisen on katsottu voivan olla oikeuden selvää väärinkäyttöä (TMK § 2); tätä arvioidaan kussakin tapauksessa erikseen.

Miten tonttiosuutta vastaan tehtävä rakennusurakkasopimus merkitään kiinteistörekisteriin?

Sopimus antaa urakoitsijalle henkilökohtaisen oikeuden; urakoitsijalle ei synny esineoikeudellista oikeutta ennen kuin osuus on luovutettu kiinteistörekisterissä (TMK § 705/1). Laki mainitsee tämän oikeuden nimeltä: tonttiosuutta vastaan tehtävästä rakentamisesta, kiinteistön kauppaa koskevasta esisopimuksesta, vuokrasta, ostosta, etuosto-oikeudesta ja takaisinosto-oikeudesta johtuvat oikeudet voidaan merkitä kiinteistörekisteriin, ja merkinnän perusteella niihin voidaan vedota myös niitä vastaan, jotka ovat myöhemmin saaneet oikeuksia kyseiseen kiinteistöön (TMK § 1009).

Rekisterimerkintä ei ole pätevyyden edellytys vaan suojakeino. Jos merkintää ei ole ja tontin omistaja on luovuttanut osuuden kolmannelle henkilölle, urakoitsijan oikeuteen ei pääsäännön mukaan voida vedota tätä henkilöä vastaan.

Merkintää ei tehdä viran puolesta. Julkisen notaarin vahvistama rakennusurakkasopimus tonttiosuutta vastaan merkitään kiinteistörekisteriin, jos jompikumpi osapuoli sitä pyytää (Turkin kiinteistörekisterilaki § 26); tavallista kirjallista sopimusta ei voida merkitä tällä tavoin.

Sama pykälä asettaa merkinnälle myös määräajan: jos viiden vuoden kuluessa merkinnästä ei tehdä kauppaa tai perusteta ja rekisteröidä rasiteoikeutta, merkintä poistetaan viran puolesta (Turkin kiinteistörekisterilaki § 26). Koska säännöksen edellytys liittyy kauppaan ja rasiteoikeuteen, on tapauskohtaisesti arvioitava, miten tätä määräaikaa sovelletaan rakennusurakkaa tonttiosuutta vastaan koskevaan merkintään; rakentamisen pitkittyessä on syytä seurata kiinteistörekisteriotetta.

Voiko urakoitsija yksin perustaa kat irtifakın (rasite keskeneräiseen rakennukseen)?

Huoneiston omistusoikeus Turkin oikeuden mukaan ja kat irtifakı (rasite keskeneräiseen rakennukseen) syntyvät virallisella asiakirjalla ja kiinteistörekisteriin tehtävällä kirjauksella (Turkin huoneisto-omistuslaki § 10/1). Laki avaa tälle sopimukselle myös erillisen tien: edellyttäen, että oikeudenhaltijoille tulevat itsenäiset huoneistot on määritelty, tontin omistajan ja urakoitsijan välillä tehdyn rakennusurakkasopimuksen tonttiosuutta vastaan, tonttiosuutta vastaan tehdyn luovutussopimuksen tai itsenäisten huoneistojen jakoa koskevan notaarin vahvistaman sopimuksen perusteella rakennettavaa rakennusta koskeva kat irtifakın (rasite keskeneräiseen rakennukseen) ja huoneiston omistusoikeuden perustamistoimi tehdään asianomaisen viranomaisen toimesta, jos urakoitsija sitä pyytää. Kirjauksessa otetaan perustaksi asianomaisen viranomaisen hyväksymä arkkitehtoninen suunnitelma ja hallintosuunnitelma, eikä niissä edellytetä omistajan allekirjoitusta (Turkin huoneisto-omistuslaki § 10/5).

Tästä seuraa kaksi asiaa. Tämän tien edellytyksenä on, että sopimuksessa on määritelty, mikä itsenäinen huoneisto kenellekin kuuluu. Jos edellytys täyttyy, urakoitsija voi pyytää toimenpidettä yksin.

Jos urakoitsija ei saa työtä valmiiksi: sopimuksesta vetäytyminen ja purkaminen

Vetäytyminen odottamatta luovutuspäivää. Jos urakoitsija ei aloita työtä ajoissa tai viivästyttää työtä sopimuksen vastaisesti taikka jos tilaajasta riippumattomasta syystä aiheutuneen viivästyksen vuoksi on kaikkien arvioiden mukaan selvää, ettei työtä voida saada valmiiksi sovittuna aikana, tilaaja voi vetäytyä sopimuksesta odottamatta luovutuspäivää (TBK § 473/1).

Jos rakentamisen aikana havaitaan virhe. Jos on selvästi havaittavissa, että urakka tulee urakoitsijan tuottamuksen vuoksi virheelliseksi tai sopimuksen vastaiseksi, tilaaja voi antamalla tai annattamalla kohtuullisen määräajan vaatia virheen korjaamista; muutoin hän voi ilmoittaa, että korjaus tai työn jatkaminen annetaan kolmannelle henkilölle vahingon ja kustannusten jäädessä urakoitsijan vastattaviksi (TBK § 473/2).

Viivästys ja määräajan asettaminen. Jos luovutuspäivä on osapuolten yhdessä määräämä, urakoitsija joutuu viivästykseen tämän päivän kuluttua umpeen; jos päivää ei ole määrätty, tilaajan huomautuksesta (TBK § 117). Vastavuoroisissa sopimuksissa velkoja voi asettaa kohtuullisen määräajan suoritukselle tai pyytää tuomioistuinta asettamaan määräajan (TBK § 123). Jos on selvää, että määräajan asettaminen olisi tehotonta, jos suoritus on käynyt velkojalle hyödyttömäksi tai jos sopimuksesta ilmenee, ettei suoritusta tietyn ajankohdan jälkeen enää hyväksytä, määräaikaa ei tarvita (TBK § 124). Jos suoritusta ei tehdä asetetussa määräajassakaan, tilaaja voi vaatia suoritusta ja viivästyskorvausta; taikka ilmoittamalla välittömästi luopuvansa näistä hän voi vaatia suorittamatta jäämisestä aiheutuneen vahinkonsa korvaamista tai vetäytyä sopimuksesta (TBK § 125). Huomautus ja määräajan asettaminen on tehtävä todistettavalla tavalla; julkisen notaarin välityksellä voidaan lähettää huomautus (Turkin notaarilaki § 60).

Sopimuksesta vetäytyminen vai purkaminen? Sopimuksesta vetäytyessä osapuolet vapautuvat vastavuoroisesti suoritusvelvollisuuksistaan ja voivat vaatia aiemmin luovuttamansa takaisin (TBK § 125/3); tontin omistaja voi tällä tavoin vaatia urakoitsijalle luovuttamiensa osuuksien palauttamista. Laissa säädetään tulevaisuuteen vaikuttavasta purkamisesta sellaisten jo täytettäväksi aloitettujen sopimusten osalta, joissa suoritusvelvollisuus on jatkuva (TBK § 126); laissa ei säädetä siitä, että tonttiosuutta vastaan tehty rakennusurakkasopimus olisi tällainen. Oikeuskäytännössä on hyväksytty, että jos rakennustyö on edennyt pitkälle, taannehtivin vaikutuksin tapahtuva sopimuksesta vetäytyminen voi olla lojaliteettiperiaatteen (TMK § 2) vastaista ja sopimus voidaan päättää tulevaisuuteen vaikuttavin seurauksin. Laissa ei ole määritelty prosenttiosuutta sille, mitä tasoa pidetään riittävänä; asia ratkaistaan tapauskohtaisesti.

Urakoitsijalta omistusoikeustodistuksen (tapu) perusteella osuuden hankkineen vilpittömässä mielessä toimineen kolmannen henkilön saantoa suojataan (TMK § 1023). Tämän vuoksi voi olla tarpeen pyytää turvaamistoimea ja tehdä kiinteistörekisteriin merkintä, jotta osuuksien luovuttaminen oikeudenkäynnin aikana estetään (HMK § 389; TMK § 1010).

Jos viivästyssakosta on sovittu: varauma vastaanotettaessa. Jos sopimuksessa on sovittu viivästyssakosta, tontin omistaja voi vaatia sakkoa päävelvoitteen ohella, ellei hän ole nimenomaisesti luopunut oikeudestaan tai hyväksynyt suoritusta varaumitta (TBK § 179/2). Myöhässä luovutettuja itsenäisiä huoneistoja vastaanotettaessa on kirjallisesti ja todennettavissa olevalla tavalla ilmoitettava, että oikeus sakkoon pidätetään. Jos viivästyssakosta ei ole sovittu, viivästynyt urakoitsija on velvollinen korvaamaan viivästyksestä aiheutuneen vahingon, ellei hän osoita, ettei viivästys johtunut hänen syystään (TBK § 118).

Voiko urakoitsija vaatia suurempaa osuutta rakennuskustannusten noustessa?

Tonttiosuutta vastaan tehtävässä rakennusurakassa vastikkeena ei ole raha vaan tonttiosuus. Siksi on tulkinnanvaraista, missä määrin kiinteähintaista urakkaa koskevaa sääntöä voidaan soveltaa tähän sopimukseen. Säännös kuuluu seuraavasti: jos hinta on sovittu kiinteäksi, urakoitsijan on suoritettava työ sillä hinnalla; hän ei voi vaatia sovitun hinnan korottamista, vaikka työn suorittaminen olisi vaatinut ennakoitua enemmän työtä ja kustannuksia (TBK § 480/1).

Poikkeus on suppea: jos olosuhteet, joita ei alun perin voitu ennakoida tai jotka olisi voitu ennakoida mutta joita osapuolet eivät ottaneet huomioon, estävät työn suorittamisen tai vaikeuttavat sitä erittäin olennaisesti, urakoitsija voi pyytää tuomioistuimelta sopimuksen mukauttamista uusiin olosuhteisiin. Jos tämä ei ole mahdollista tai sitä ei voida kohtuudella odottaa vastapuolelta, hän voi vaatia sopimuksesta vetäytymistä; jos lojaliteettiperiaate sitä edellyttää, hän voi käyttää ainoastaan purkamisoikeuttaan (TBK § 480/2). Vaikka työ vaatisi ennakoitua vähemmän työtä ja kustannuksia, tilaaja maksaa sovitun hinnan kokonaisuudessaan (TBK § 480/3).

Myös lain yleinen säännös mahdollistaa sopimuksen mukauttamisen poikkeuksellisissa olosuhteissa. Se kuitenkin edellyttää, että velallinen ei ole vielä täyttänyt velvoitettaan tai että hän on täyttänyt sen pidättämällä oikeutensa, jotka perustuvat suorituksen kohtuuttomaan vaikeutumiseen (TBK § 138).

Jos rakennuksessa on virhe: mitkä oikeudet ja mikä määräaika?

Tarkastaminen ja ilmoittaminen. Tilaajan on toimituksen jälkeen tarkastettava työ heti, kun se tavanomaisen toiminnan perusteella on mahdollista, ja ilmoitettava virheistä urakoitsijalle kohtuullisessa ajassa. Kumpikin osapuoli voi pyytää, että asiantuntija tarkastaa työn hänen kustannuksellaan (TBK § 474).

Ilmoittamisen laiminlyönti johtaa oikeuden menettämiseen. Jos tilaaja laiminlyö tarkastamisen ja ilmoittamisen, hänen katsotaan hyväksyneen työn. Sama koskee tilannetta, jossa myöhemmin ilmenevästä virheestä ei ilmoiteta viipymättä. Hyväksymisen jälkeen urakoitsija vapautuu vastuusta lukuun ottamatta virheitä, jotka hän on tahallisesti salannut ja joita ei olisi voitu havaita asianmukaisessa tarkastuksessa (TBK § 477). Virhe voidaan dokumentoida pyytämällä tuomioistuimelta todisteen turvaamista ennen korjaustöiden aloittamista (HMK § 400).

Vaihtoehtoiset oikeudet. Jos virhe kuuluu urakoitsijan vastuulle, tilaaja voi valita yhden seuraavista (TBK § 475/1):

Eser kullanılamayacak ya da hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplıysa sözleşmeden dönme,
Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim,
Aşırı masraf gerektirmiyorsa, masrafı yükleniciye ait olmak üzere ücretsiz onarım.

Genel hükümlere göre tazminat hakkı saklıdır (TBK m.475/2). Ancak eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz (TBK m.475/3). Kat karşılığında bina zaten arsa sahibinin taşınmazı üzerindedir; sökülüp kaldırmanın aşırı zarar doğurup doğurmayacağı ise her olayda ayrıca değerlendirilir.

Zamanaşımı. Ayıp sebebiyle açılacak davalar teslimden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar (TBK m.478); bu süreler bildirim yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Ayıp dışındaki eser sözleşmesi alacakları için kanun, yüklenicinin ağır kusuru dışında beş yıllık zamanaşımı öngörür (TBK m.147/6); bu sürenin kat karşılığı sözleşmesinden doğan hangi taleplere uygulanacağı kanunda ayrıca belirtilmemiştir. Diğer süreler Sopimusoikeus sayfasındaki tabloda.

Arsa sahibi payı devretmezse: tescile zorlama

Yüklenici edimini yerine getirdiği hâlde arsa sahibi payı devretmiyorsa yol, mülkiyetin hükmen geçirilmesini istemektir: tescil isteme hakkına sahip kişi, malikin kaçınması hâlinde hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir (TMK m.716/1). Yüklenici bu davada kendi edimini, yani inşaatı sözleşmeye uygun biçimde yerine getirmiş ya da ifasını önermiş olmalıdır (TBK m.97).

Yüklenici tescili kesinleşen karara dayanarak doğrudan yaptırabilir; tescil yapılmadan pay üzerinde tasarruf edemez (TMK m.705/2, m.716/2). Pay zaten başkasına devredilmiş ja devrin geçersizliği ileri sürülüyorsa konu ayrı bir davadır; bu dava ja dava sürerken taşınmazın elden çıkmasını önleyen ihtiyati tedbir omistusoikeuskirjauksen kumoaminen ja uusi kirjaus yazısında anlatılıyor.

Yükleniciden daire alanların durumu

Yüklenici kendisine düşecek itsenäinen huoneisto´leri inşaat bitmeden satabilir. Pay yüklenici adına omistusoikeustodistus (tapu)´ya tescil edilmişse, omistusoikeustodistus (tapu) kaydına iyiniyetle dayanarak hak kazanan alıcının kazanımı korunur (TMK m.1023). Tescil yoksa yüklenicinin elinde arsa sahibine karşı yalnızca kişisel bir hak vardır. Bu hakkın alacak olarak devri yazılı şekle bağlıdır (TBK m.183, m.184) ja arsa sahibi, devri öğrendiği sırada yükleniciye karşı sahip olduğu savunmaları alıcıya karşı da ileri sürebilir (TBK m.188). Uygulamada yükleniciden itsenäinen huoneisto alan kişinin arsa sahibine karşı tescil davası açabildiği, ancak bunun yüklenicinin kendi edimlerini yerine getirmesine bağlı olduğu kabul edilmektedir. Alımdan önce omistusoikeustodistus (tapu) kaydı incelenmelidir.

Hangi mahkemede açılır, arabuluculuk şart mı?

Görev. Kural olarak görevli mahkeme ensimmäisen asteen siviilituomioistuin´dir (HMK m.2). Uyuşmazlık her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgiliyse dava ticari davadır ja ensimmäisen asteen kauppatuomioistuin´de görülür (TTK m.4/1, m.5/1); arsa sahibi tacir olmayan bir gerçek kişiyse bu yol açılmaz. Arsa sahibinin, ticari amaçla hareket eden yükleniciye karşı tüketici sayılıp sayılmayacağı, dolayısıyla kuluttajatuomioistuin´nin görevli olup olmadığı uygulamada tartışmalıdır. Görev kuralları kamu düzenindendir (HMK m.1); görev, dava açılmadan önce somut olaya göre belirlenmelidir.

Sovittelu. Laki edellyttää tuomioistuinkäsittelyn edellytyksenä sovittelua neljänlaisissa kiinteistöjä koskevissa riidoissa: vuokrasuhteeseen liittyvissä riidoissa (lukuun ottamatta häätöä ilman tuomiota tapahtuvan ulosoton kautta), jakamisessa ja yhteisomistuksen purkamisessa tuomioistuimessa, huoneiston omistusoikeudessa Turkin oikeuden mukaan sekä naapurin oikeutta koskevissa riidoissa (laki nro 6325 säännöksen 18/B/1 nojalla). Rakennusurakkasopimusta tonttiosuutta vastaan ei tässä luettelossa mainita nimeltä. Jos kanne on kaupallinen kanne, sovitteluun on turvauduttava tuomioistuinkäsittelyn edellytyksenä rahamääräistä suoritusta koskevissa saatavaa, vahingonkorvausta, kannetta velallisen vastustuksen kumoamiseksi, negatiivista vahvistuskannetta ja palauttamista koskevissa kanteissa (TTK säännös 5/A); rahamääräisiä vaatimuksia, kuten kirjaamisvelvoitetta, tämä säännös ei koske. Kanne, joka nostetaan turvautumatta ensin sovitteluun, hylätään menettelyllisistä syistä (laki nro 6325 säännöksen 18/A nojalla).

Toimivalta. Kanteissa, jotka voivat johtaa kiinteistöön kohdistuvan esineoikeuden haltijan muutokseen, kuten kirjaamisvelvoitekanteissa ja omistusoikeuskirjauksen kumoamista koskevissa kanteissa, kiinteistön sijaintipaikkakunnan tuomioistuin on yksinomaisesti toimivaltainen (HMK säännös 12/1); jos tontti sijaitsee Alanyassa, kanne käsitellään Alanyassa, eikä tätä toimivaltaa voida sopimuksella muuttaa (HMK säännös 18/1). Ainoastaan rahasaatavaa koskevissa vaatimuksissa ovat toimivaltaisia vastaajan kotipaikan ja sopimuksen täytäntöönpanopaikan tuomioistuimet (HMK säännökset 6, 10).

Usein kysytyt kysymykset

Voidaanko rakennusurakkasopimus tonttiosuutta vastaan tehdä tavallisessa kirjallisessa muodossa?
Lähtökohtaisesti ei. Sopimukset, joiden tarkoituksena on kiinteistön omistusoikeuden siirto, ovat päteviä vain, jos ne on tehty virallisessa muodossa (TMK säännös 706/1), eikä määrämuotoa noudattamatta tehty sopimus tuota oikeusvaikutuksia (TBK säännös 12/2). Julkisella notaarilla pelkkä allekirjoituksen vahvistaminen ei riitä (Turkin notaarilaki säännös 82/3); sopimus on tehtävä notaarin laatimana asiakirjana (säännös 89).

Estääkö kiinteistörekisteriin tehty merkintä tontin myynnin?
Merkintä ei kiellä myyntiä; sen vaikutuksena on, että urakoitsijan oikeuteen voidaan vedota myös sellaisia henkilöitä vastaan, jotka ovat saaneet kiinteistöön oikeuden merkinnän jälkeen (TMK säännös 1009). Merkintää ei tehdä automaattisesti, vaan se tehdään toisen osapuolen pyynnöstä (Turkin kiinteistökirjauslaki säännös 26).

Urakoitsija jätti rakennustyön kesken, mitä voin tehdä?
Jos on selvästi havaittavissa, ettei työtä saada valmiiksi ajallaan, sopimuksesta voidaan purkaa odottamatta luovutuspäivää (TBK säännös 473/1). Muussa tapauksessa urakoitsijalle annetaan kohtuullinen määräaika; jos määräaikakin on tulokseton, syntyvät vaihtoehdot suorituksen ja viivästyskorvauksen vaatimisesta, suorittamatta jättämisestä aiheutuneen vahingon korvaamisesta tai sopimuksesta purkamisesta (TBK säännökset 123–125). Jos rakennustyö on edennyt pitkälle, käytännössä taannehtivan purkamisen sijaan turvaudutaan sopimuksen päättämiseen tulevaisuuteen vaikuttavasti.

Rakennuksessa ilmeni virhe, voinko purkaa sopimuksen?
Kaksi edellytystä vaaditaan yhdessä: virheen on oltava niin vakava, että se tekee rakennuksen käyttökelvottomaksi tai ettei hyväksymiseen voida kohtuudella velvoittaa (TBK säännös 475/1), eikä rakennuksen purkaminen saa aiheuttaa kohtuutonta vahinkoa (TBK säännös 475/3). Jos nämä edellytykset eivät täyty, voidaan vaatia hinnanalennusta virheen suhteessa tai, jos se ei aiheuta kohtuuttomia kustannuksia, maksutonta korjausta; vahingonkorvausoikeus säilyy.

Kuinka pitkä määräaika virhekanteelle on?
Kiinteistörakennuksissa viisi vuotta luovutuksesta; jos urakoitsijalla on törkeä tuottamus, kaksikymmentä vuotta (TBK säännös 478). Nämä määräajat edellyttävät, että virhe on ilmoitettu ajoissa: tilaaja, joka laiminlyö tarkastuksen ja ilmoituksen, katsotaan hyväksyneen rakennuksen (TBK säännös 477).

Rakennuskustannukset nousivat paljon, voiko urakoitsija vaatia lisää huoneistoja?
Lähtökohtaisesti sovittu vastike ei muutu. Sopimuksen sovittelu on mahdollista vain lain edellytyksin: yleisesti liiallisen suoritusvaikeuden tapauksessa (TBK säännös 138) ja kiinteähintaisissa urakkasopimuksissa silloin, kun alussa ennakoimattomat olosuhteet tekevät työn äärimmäisen vaikeaksi (TBK säännös 480/2); tämän säännön soveltamisen laajuus tonttiosuutta vastaan tehtyihin sopimuksiin on avoin tulkinnalle.

Sovellettava lainsäädäntö

Laki nro 4721 Turkin siviililaki — säännökset 2, 705–706 (kirjaaminen ja virallinen muoto), säännös 716 (oikeus vaatia kirjaamista), säännökset 1009–1010 (merkinnät), säännös 1023 (vilpittömässä mielessä oleva kolmas osapuoli) — mevzuat.gov.tr

Laki nro 6098 Turkin velvoiteoikeuslaki — m.12–13 (muoto), m.77, m.97, m.117–118 ja m.123–126 (viivästys, purkaminen, irtisanominen), m.138 (suorituksen liiallinen vaikeutuminen), m.147, m.179 (sopimussakko), m.183–184 ja m.188 (saatavan siirto), m.237, m.470–478 (urakkasopimus, virhe, hyväksyminen, vanhentuminen), m.480 (kiinteä hinta) — mevzuat.gov.tr

Laki nro 634 Turkin huoneiston omistusoikeuslaki — m.10 (huoneiston omistusoikeuden ja kat irtifakı (rasite keskeneräiseen rakennukseen) perustaminen) — mevzuat.gov.tr

Laki nro 2644 Turkin kiinteistörekisterilaki — m.26 (tonttiosuutta vastaan tehtyjen rakennusurakkasopimusten merkintä ja poistaminen) — mevzuat.gov.tr

Laki nro 1512 Turkin notaarilaki — m.60 (julkisten notaarien tehtävät), m.82 (notaaritoimien oikeusvaikutukset), m.89 (toimet, jotka on pakko tehdä notaarin laatimana asiakirjana) — mevzuat.gov.tr

Laki nro 6100 Turkin oikeudenkäymiskaari — m.1–2 (toimivalta), m.6, m.10, m.12, m.18 (alueellinen toimivalta), m.389 (turvaamistoimi), m.400 (todistelun varmistaminen) — mevzuat.gov.tr

Laki nro 6102 Turkin kauppalaki — m.4 (kauppaoikeudellinen kanne), m.5 (ensimmäisen asteen kauppatuomioistuin), m.5/A (sovittelu rahasaatavia koskevissa riita-asioissa kanteen edellytyksenä) — mevzuat.gov.tr

Laki nro 6325 Turkin riita-asioiden sovittelulaki — m.18/B (kiinteistöriidat, joissa sovittelu on kanteen edellytys), m.18/A (hylkääminen menettelyllisistä syistä) — mevzuat.gov.tr

Aiheeseen liittyvät sivut

Tämä kirjoitus on tarkoitettu yleiseen oikeudelliseen tiedottamiseen, eikä se ole oikeudellinen lausunto. Koska jokaisen asian olosuhteet vaihtelevat, on suositeltavaa hakea asianajajalta oikeudellista apua omaan tilanteeseenne.