عقد البناء مقابل حصة من الأرض (kat karşılığı inşaat sözleşmesi) هو عقد يلتزم فيه مالك الأرض بنقل حصص معينة من أرضه، ويلتزم المقاول في مقابل ذلك ببناء مبنى عليها. ولأنه يتضمن نقل حصة من الأرض، يجب إبرامه لدى كاتب العدل بصيغة المحرر الرسمي (düzenleme şeklinde)؛ وإذا أُشّر الحق الناشئ للمقاول في السجل العقاري، كان قابلاً للاحتجاج به في مواجهة من يكسبون حقوقًا لاحقًا.
يوجد في العقد التزامان متلازمان: نقل حصة من العقار وإنجاز عمل. يُقيَّم التزام البناء وفق قواعد عقد المقاولة (TBK المادة 470 وما يليها)؛ أما من حيث الشكل فالعقد وحدة واحدة.
الإطار العام لمنازعات العقارات مشروح في صفحة قانون الإيجار والعقارات، والقواعد العامة المتعلقة بعقد المقاولة والتأخير في الوفاء والتقادم في صفحة قانون العقود. يتناول هذا المقال عقد البناء مقابل حصة من الأرض ذاته.
الشرط الشكلي لعقد البناء مقابل حصة من الأرض: الإبرام بصيغة المحرر الرسمي لدى كاتب العدل
لا يوجد في القانون نص خاص يحدد شكل هذا العقد باسمه؛ وتُستخلص النتيجة من قراءة نصين معًا:
- صحة العقود التي تستهدف نقل ملكية عقار تتوقف على تنظيمها بالشكل الرسمي (TMK المادة 706/1). يندرج عقد البناء مقابل حصة من الأرض ضمن هذا النطاق لأنه يتضمن نقل حصة من الأرض.
- العقود المبرمة دون مراعاة الشكل المقرر لا تنتج أثرًا (TBK المادة 12/2). ولأن القانون ربط الشكل بصحة العقد، فإن الشكل لا يشمل الأحكام المتعلقة بنقل الحصة فقط، بل يشمل أيضًا الأحكام المتعلقة بالبناء؛ ويُسلَّم في التطبيق بأن العقد بأكمله خاضع للشكل الرسمي.
ينص قانون الكتاب بالعدل التركي على أن العقود التي تقتضي بطبيعتها إجراء معاملة في السجل العقاري يجب إبرامها بصيغة المحرر الرسمي (قانون الكتاب بالعدل التركي المادة 89). ولا يكفي لدى كاتب العدل مجرد التصديق على التوقيع لاستيفاء هذا الشكل؛ فالتصديق على التوقيع يثبت صاحب التوقيع ولا يشمل مضمون المعاملة (قانون الكتاب بالعدل التركي المادة 82/3).
تسري قاعدة الشكل أيضًا على تعديل العقد لاحقًا؛ ولا يُستثنى من ذلك إلا الأحكام الجانبية التكميلية التي لا تتعارض مع نص العقد (TBK المادة 13). ويجب مراعاة هذه القاعدة في التعديلات التي تُجرى ببروتوكولات إضافية.
إذا تضمن العقد أيضًا نقل حصة من الأرض بوصفه وعدًا ببيع عقار، فتسري أيضًا قاعدة الشكل المتعلقة بالوعد بالبيع (TBK المادة 237/2). وشكل الوعد بالبيع والتأشير به ومدده مشروحة في مقال عقد الوعد بالبيع.
نتيجة العقد غير المحرر لدى كاتب العدل. لا يجوز طلب التسجيل في السجل العقاري استنادًا إلى هذا العقد. يمكن للطرفين استرداد ما دفعاه لبعضهما وفقًا لأحكام الإثراء بلا سبب (TBK م.77). ويلاحظ في التطبيق أنه في الحالات الاستثنائية التي أكمل فيها المقاول المبنى أو أكمل معظمه، قد يُعتبر التمسك بالنقص الشكلي تعسفًا واضحًا في استعمال الحق (TMK م.2)؛ ويُقيّم ذلك في كل واقعة على حدة.
كيف يُؤشَّر عقد البناء مقابل الحصة من الأرض في السجل العقاري؟
يمنح العقد المقاولَ حقًا شخصيًا؛ فلا ينشأ للمقاول حق عيني ما لم تُنقل الحصة في سند الملكية (الطابو) (TMK م.705/1). وقد عدد القانون هذا الحق باسمه: يمكن التأشير في السجل العقاري بالحقوق الناشئة عن عقود البناء مقابل حصة من الأرض، ووعد بيع العقار، والإيجار، والشراء، وحق الشفعة، وحق الاسترداد، وبالتأشير يمكن التمسك بالحق في مواجهة من اكتسبوا حقوقًا على ذلك العقار لاحقًا (TMK م.1009).
التأشير ليس شرط صحة، بل وسيلة حماية. فإذا لم يوجد تأشير وقام مالك الأرض بنقل الحصة إلى شخص ثالث، لا يمكن التمسك بحق المقاول في مواجهة ذلك الشخص من حيث المبدأ.
لا يُجرى التأشير تلقائيًا. يُؤشَّر عقد البناء مقابل الحصة الأرضية المحرر لدى كاتب العدل في السجل العقاري إذا طلب ذلك أحد الطرفين (قانون السجل العقاري التركي م.26)؛ ولا يمكن التأشير في السجل بهذه الطريقة استنادًا إلى عقد عادي مكتوب.
وتربط المادة نفسها التأشير بمدة أيضًا: إذا لم يتم البيع خلال خمس سنوات من تاريخ التأشير أو لم يُنشأ حق ارتفاق ويُسجل، يُشطب التأشير من تلقاء نفسه (قانون السجل العقاري التركي م.26). ولما كان حكم القانون مبنيًا على البيع وحق الارتفاق، فيجب تقييم كيفية سريان هذه المدة في تأشير عقد البناء مقابل الحصة الأرضية وفقًا للظروف الخاصة بكل حالة؛ وعند امتداد أعمال البناء، يكون من المناسب متابعة القيد العقاري.
هل يمكن للمقاول أن ينشئ kat irtifakı (حق ارتفاق البناء على عقار لم يكتمل بعد) بمفرده؟
تنشأ ملكية الطوابق في القانون التركي وkat irtifakı (حق ارتفاق البناء على عقار لم يكتمل بعد) بموجب سند رسمي وبالتسجيل في السجل العقاري (قانون ملكية الطوابق التركي م.10/1). وقد فتح القانون طريقًا منفصلًا لهذا العقد: بشرط تحديد الوحدات المستقلة العائدة لأصحاب الحقوق، فإن معاملة إنشاء kat irtifakı (حق ارتفاق البناء على عقار لم يكتمل بعد) وملكية الطوابق في القانون التركي للبناء المزمع إنشاؤه استنادًا إلى عقد البناء مقابل الحصة الأرضية أو عقد إحالة الحصة مقابل البناء أو العقد الموثق لدى كاتب العدل بشأن قسمة الوحدات المستقلة، والمبرم بين مالك الأرض والمقاول، تُجرى من قبل الجهة المختصة إذا طلبها المقاول. ويُستند في التسجيل إلى المشروع المعماري وخطة الإدارة اللذين تعتمدهما الجهة المختصة، ولا يُشترط توقيع المالك عليهما (قانون ملكية الطوابق التركي م.10/5).
يترتب على ذلك نتيجتان. فتحديد أي وحدة مستقلة تقع لمن في العقد هو شرط هذا الطريق. فإذا تحقق الشرط، جاز للمقاول طلب الإجراء بمفرده.
إذا لم يُنهِ المقاول العمل: الرجوع عن العقد والفسخ
الرجوع دون انتظار يوم التسليم. إذا لم يبدأ المقاول العمل في وقته أو أخّره مخالفًا للعقد، أو إذا اتضح بوضوح، وفقًا لجميع التقديرات، أن العمل لن يمكن إنجازه في الوقت المتفق عليه بسبب تأخير نشأ لسبب لا يُنسب إلى صاحب العمل، جاز لصاحب العمل الرجوع عن العقد دون انتظار يوم التسليم (TBK المادة 473/1).
إذا لوحظ عيب أثناء البناء. إذا كان من الواضح أن العمل سيكون معيبًا أو مخالفًا للعقد بسبب خطأ المقاول، جاز لصاحب العمل أن ينذره، بعد منحه مهلة مناسبة أو التسبب في منحه إياها، بأنه ما لم يُزل العيب فسيُعهد بالإصلاح أو بمواصلة العمل إلى شخص ثالث، على أن يتحمل المقاول الأضرار والتكاليف (TBK المادة 473/2).
التأخير في الوفاء ومنح المهلة. إذا حُدد يوم التسليم باتفاق الطرفين معًا، وقع المقاول في التأخير بمجرد انقضاء هذا اليوم؛ وإذا لم يُحدد، وقع في التأخير بإنذار صاحب العمل (TBK المادة 117). وفي العقود الملزمة للجانبين، يجوز للدائن أن يمنح مهلة مناسبة للوفاء أو أن يطلب من القاضي تحديد المهلة (TBK المادة 123). فإذا اتضح أن منح المهلة سيكون عديم الأثر، أو صار الوفاء عديم الفائدة للدائن، أو استُفيد من العقد أن الوفاء لن يُقبل بعد تاريخ معين، فلا حاجة إلى مهلة (TBK المادة 124). وإذا لم يُنفَّذ الالتزام خلال المهلة الممنوحة أيضًا، جاز لصاحب العمل أن يطالب بالوفاء وبالتعويض عن التأخير؛ أو أن يُعلن فورًا عن تخليه عن طلب الوفاء والتعويض عن التأخير، ويطالب بتعويض الضرر الناشئ عن عدم التنفيذ، أو يرجع عن العقد (TBK المادة 125). يجب أن يتم الإنذار ومنح المهلة بشكل قابل للإثبات؛ ويجوز إرسال الإنذار عن طريق كاتب العدل (قانون الكتاب بالعدل التركي المادة 60).
الفسخ بأثر رجعي أم الفسخ؟ في الفسخ بأثر رجعي يتحرر الطرفان من التزام الأداء المتبادل ويجوز لهما استرداد ما سبق أن أدّياه (TBK المادة 125/3)؛ وبهذه الطريقة يستطيع مالك الأرض طلب استرداد الحصص التي نقلها إلى المقاول. ينظم القانون الفسخ ذا الأثر المستقبلي للعقود ذات الأداء المستمر التي بدأ تنفيذها (TBK المادة 126)؛ ولا يرد في القانون أن عقد البناء مقابل حصة من الأرض من هذا النوع. ويُقبل في التطبيق أن الفسخ بأثر رجعي قد يتعارض مع قاعدة حسن النية (TMK المادة 2) إذا كان البناء قد بلغ مرحلة متقدمة، وأن العقد يُنهى حينئذ بأثر مستقبلي. ولا توجد في القانون نسبة تحدد أي مرحلة تُعد كافية؛ بل يتحدد ذلك بحسب الواقعة الملموسة.
يُحمى اكتساب الغير حسن النية الذي تلقى الحصة في السجل العقاري من المقاول (القانون المدني التركي م.1023). ولهذا قد يلزم طلب تدبير احترازي والتأشير به في السجل العقاري لمنع التصرف في الحصص أثناء سير الدعوى (قانون المرافعات المدنية التركي م.389; القانون المدني التركي م.1010).
إذا وُجد شرط جزائي عن التأخير: التحفظ عند الاستلام. إذا تقرر في العقد شرط جزائي عن التأخير، فيجوز لمالك الأرض أن يطالب به مع الدين الأصلي ما لم يتنازل عن حقه صراحةً أو يقبل الأداء دون تحفظ (قانون الالتزامات التركي م.179/2). وعند استلام الوحدات المستقلة المتأخر تسليمها يجب بيان الاحتفاظ بحق الشرط الجزائي بصورة مكتوبة وقابلة للإثبات. وإذا لم يُتفق على شرط جزائي، فالمقاول الذي تأخر ملزم بتعويض الضرر الناشئ عن التأخير ما لم يثبت عدم خطئه (قانون الالتزامات التركي م.118).
إذا زادت تكلفة البناء فهل يستطيع المقاول طلب حصة أكبر؟
في البناء مقابل حصة من الأرض يكون المقابل حصة في الأرض لا نقودًا؛ ولهذا فإن مدى انطباق قاعدة الثمن المقطوع على هذا العقد محل نقاش. والقاعدة نفسها كالتالي: إذا حُدد الثمن تحديدًا مقطوعًا فالمقاول ملزم بإنجاز العمل بذلك الثمن؛ ولا يستطيع طلب زيادة الثمن المحدد حتى لو تطلب العمل جهدًا ومصاريف أكثر مما توقع (قانون الالتزامات التركي م.480/1).
والاستثناء ضيق: الأحوال التي لم تكن متوقعة في البداية أو كانت متوقعة لكن الطرفين لم يأخذاها بالاعتبار إذا حالت دون إنجاز العمل أو جعلته بالغ الصعوبة، فيجوز للمقاول أن يطلب من القاضي مواءمة العقد مع الظروف الجديدة، وإن لم يمكن ذلك أو لم يكن متوقعًا من الطرف الآخر فيجوز له طلب الفسخ بأثر رجعي؛ وفي الأحوال التي تقتضيها قواعد حسن النية لا يستطيع إلا استعمال حق الفسخ (قانون الالتزامات التركي م.480/2). وحتى لو تطلب العمل جهدًا ومصاريف أقل مما توقع، يدفع صاحب العمل الثمن المحدد كاملًا (قانون الالتزامات التركي م.480/3).
والحكم العام في القانون يتيح أيضًا المواءمة في الأحوال الاستثنائية؛ لكنه يشترط أن يكون المدين لم يفِ بدينه بعد أو أنه وفى به مع احتفاظه بالحقوق الناشئة عن صعوبة الأداء البالغة (قانون الالتزامات التركي م.138).
إذا كان البناء معيبًا: ما الحقوق وما الأجل؟
الفحص والإخطار. يلتزم صاحب العمل بعد التسليم بفحص العمل بمجرد أن تسنح الفرصة وفق مجرى الأمور المعتاد، وأن يخطر المقاول بالعيوب خلال مدة مناسبة؛ ولكل من الطرفين أن يطلب فحص العمل بواسطة خبير على نفقته (قانون الالتزامات التركي م.474).
الإخلال بالإخطار يُسقط الحق. إذا أهمل صاحب العمل الفحص والإخطار يُعتبر قابلاً للعمل؛ والنتيجة ذاتها إذا لم يُخطر بالعيب الذي يظهر لاحقًا دون تأخير. وبعد القبول يتحرر المقاول من المسؤولية إلا عن العيوب التي أخفاها عمدًا والتي لا يمكن اكتشافها بالفحص الجاري على الوجه المعتاد (قانون الالتزامات التركي م.477). ويمكن توثيق العيب بطلب إثبات الحالة من المحكمة قبل الشروع في الإصلاح (قانون المرافعات المدنية التركي م.400).
الحقوق التخييرية. في حال العيب الذي يسأل عنه المقاول يجوز لصاحب العمل أن يختار أحد الأمور التالية (قانون الالتزامات التركي م.475/1):
- إذا كان العمل معيبًا إلى حد لا يمكن معه استعماله أو لا يمكن إجباره على القبول وفقًا للإنصاف: فسخ العقد،
- إبقاء العمل وإنقاص الثمن بنسبة العيب،
- إذا لم يتطلب مصاريف باهظة: الإصلاح المجاني على نفقة المقاول.
يبقى حق التعويض وفق الأحكام العامة محفوظًا (قانون الالتزامات التركي م.475/2). غير أنه إذا كان العمل قد أُنجز على عقار صاحب العمل وكان نزعه وإزالته سيسبب ضررًا فاحشًا فلا يجوز استعمال حق الفسخ (قانون الالتزامات التركي م.475/3). وفي البناء مقابل الحصة يكون المبنى أصلًا على عقار مالك الأرض؛ أما ما إذا كان نزعه وإزالته سيسبب ضررًا فاحشًا فيُقيَّم في كل واقعة على حدة.
التقادم. الدعاوى التي تُرفع بسبب العيب تتقادم اعتبارًا من التسليم بمضي خمس سنوات في المنشآت العقارية، وبمضي عشرين سنة إذا كان خطأ المقاول جسيمًا (قانون الالتزامات التركي م.478)؛ وهذه المدَد لا تلغي واجب الإخطار. أما ديون عقد المقاولة غير الناشئة عن العيب فينص القانون على تقادم خمس سنوات عدا خطأ المقاول الجسيم (قانون الالتزامات التركي م.147/6)؛ ولم يبين القانون بصورة منفصلة أي المطالبات الناشئة عن عقد البناء مقابل الحصة تسري عليها هذه المدة. والمدد الأخرى في الجدول بصفحة قانون العقود.
إذا لم ينقل مالك الأرض الحصة: الإجبار على التسجيل
إذا أوفى المقاول بالتزامه ولم ينقل مالك الأرض الحصة، فالطريق هو طلب انتقال الملكية بحكم قضائي: يجوز لمن له حق طلب التسجيل، إذا امتنع المالك، أن يطلب من القاضي انتقال الملكية بحكم قضائي (القانون المدني التركي م.716/1). ويجب على المقاول في هذه الدعوى أن يكون قد أوفى بالتزامه هو، أي أن يكون قد أوفى بالبناء بصورة مطابقة للعقد أو عرض أداءه (قانون الالتزامات التركي م.97).
يمكن للمقاول، استنادًا إلى الحكم النهائي، استكمال إجراءات التسجيل مباشرة؛ ولا يجوز له التصرف في الحصة قبل التسجيل (القانون المدني التركي م.705/2، م.716/2). إذا كانت الحصة قد انتقلت بالفعل إلى شخص آخر وأُبدي بطلان النقل، فالمسألة دعوى مستقلة؛ وتُشرح هذه الدعوى والتدبير التحفظي الذي يمنع خروج العقار من اليد أثناء نظر الدعوى في مقال إبطال سند الملكية وإعادة التسجيل.
وضع من اشتروا شقة من المقاول
يستطيع المقاول بيع الوحدات المستقلة التي ستؤول إليه قبل انتهاء البناء. إذا كانت الحصة مسجلة في سند الملكية (الطابو) باسم المقاول، فإن كسب المشتري الذي اكتسب حقًا بحسن نية استنادًا إلى قيد سند الملكية (الطابو) يكون محميًا (القانون المدني التركي م.1023). أما إذا لم يكن هناك تسجيل، فليس للمقاول في مواجهة مالك الأرض سوى حق شخصي. ويكون نقل هذا الحق بصفته دينًا خاضعًا للشكل الكتابي (قانون الالتزامات التركي م.183، م.184)، ويجوز لمالك الأرض أن يتمسك في مواجهة المشتري بالدفوع التي كانت له في مواجهة المقاول وقت علمه بالنقل (قانون الالتزامات التركي م.188). ويُسلَّم في التطبيق بأن من اشترى وحدة مستقلة من المقاول يستطيع أن يرفع دعوى تسجيل في مواجهة مالك الأرض، غير أن ذلك مرهون بقيام المقاول بأداء التزاماته هو. ويجب فحص قيد سند الملكية (الطابو) قبل الشراء.
في أي محكمة تُرفع الدعوى، وهل الوساطة إلزامية؟
الاختصاص النوعي. كقاعدة تكون المحكمة المختصة هي المحكمة المدنية الابتدائية (قانون المرافعات المدنية التركي م.2). وإذا كان النزاع متعلقًا بالمؤسسة التجارية لكلا الطرفين، كانت الدعوى دعوى تجارية وتُنظر في المحكمة التجارية الابتدائية (القانون التجاري التركي م.4/1، م.5/1)؛ أما إذا كان مالك الأرض شخصًا حقيقيًا غير تاجر، فلا ينفتح هذا الطريق. ومحل خلاف في التطبيق ما إذا كان مالك الأرض يُعد مستهلكًا في مواجهة المقاول الذي يتصرف بغرض تجاري، وما إذا كانت محكمة المستهلك مختصة بناءً على ذلك. إن قواعد الاختصاص النوعي من النظام العام (قانون المرافعات المدنية التركي م.1)؛ ويجب تحديد الاختصاص بحسب الواقعة المحددة قبل رفع الدعوى.
الوساطة. أوجب القانون الوساطة شرطًا للدعوى في أربعة أنواع من المنازعات المتعلقة بالعقارات: علاقة الإيجار (عدا الإخلاء عن طريق التنفيذ دون سند)، والقسمة وإزالة الشيوع قضائيًا، وقانون ملكية الطوابق في القانون التركي وحق الجوار (القانون رقم 6325 م.18/ب/1). ولا يُذكر عقد البناء مقابل حصة من الأرض باسمه في هذه القائمة. وإذا كانت الدعوى تجارية، كان اللجوء إلى الوسيط شرطًا لقبول دعاوى الدين والتعويض ودعوى إبطال اعتراض المدين ودعوى إثبات عدم المديونية والاسترداد التي يكون موضوعها مبلغًا من المال (القانون التجاري التركي م.5/أ)؛ أما الطلبات غير المالية، مثل الإلزام بالتسجيل، فلا تدخل في نطاق هذا الحكم. والدعوى التي تُرفع دون اللجوء إلى الوسيط تُرفض من الناحية الإجرائية (القانون رقم 6325 م.18/أ).
الاختصاص المكاني. في الدعاوى التي قد تؤدي إلى تغيير في حق عيني، مثل الإلزام بالتسجيل وإبطال سند الملكية، تكون محكمة المكان الذي يوجد فيه العقار مختصة اختصاصًا قاطعًا (قانون المرافعات المدنية التركي م.12/1)؛ فإذا كانت الأرض في ألانيا، نُظرت الدعوى في ألانيا، ولا يمكن تغيير هذا الاختصاص بالاتفاق (قانون المرافعات المدنية التركي م.18/1). أما الطلبات المتعلقة بالدين النقدي وحده فتختص بها محاكم موطن المدعى عليه ومكان تنفيذ العقد (قانون المرافعات المدنية التركي م.6، م.10).
أسئلة متكررة
هل يجوز إبرام عقد البناء مقابل حصة من الأرض كتابةً عادية؟
كقاعدة لا. إن العقود التي تهدف إلى نقل ملكية عقار لا تكون صحيحة ما لم تُنظم بالشكل الرسمي (القانون المدني التركي م.706/1)، والعقد المبرم دون مراعاة الشكل لا ينتج أثرًا (قانون الالتزامات التركي م.12/2). ولا يكفي مجرد تصديق التوقيع لدى كاتب العدل (قانون الكتاب بالعدل التركي م.82/3)؛ بل يجب أن يُحرر العقد في صيغة رسمية (م.89).
هل يمنع التأشير في السجل العقاري بيع الأرض؟
لا يمنع التأشير البيع؛ فأثره هو أن حق المقاول يمكن التمسك به في مواجهة من يكتسبون حقوقًا على العقار بعد التأشير أيضًا (القانون المدني التركي م.1009). ولا يتم التأشير تلقائيًا، بل بناءً على طلب أحد الطرفين (قانون السجل العقاري التركي م.26).
ترك المقاول البناء ناقصًا، ماذا أستطيع أن أفعل؟
إذا تبيّن بوضوح أن العمل لن يُنجز في وقته، جاز العدول عن العقد دون انتظار يوم التسليم (قانون الالتزامات التركي م.473/1). وفي غير ذلك يُمنح المقاول مدة مناسبة؛ وإذا انقضت المدة دون نتيجة نشأت الخيارات بين الأداء وتعويض التأخير، والتعويض عن الضرر الناشئ عن عدم التنفيذ، أو العدول (قانون الالتزامات التركي م.123–125). وإذا كان البناء قد بلغ مرحلة متقدمة، يُسار في التطبيق إلى الإنهاء بأثر مستقبلي بدلًا من العدول بأثر رجعي.
ظهر عيب في المبنى، فهل أستطيع العدول عن العقد؟
يُشترط اجتماع شرطين: يجب أن يكون العيب بدرجة تجعل العمل غير صالح للاستعمال أو تجعل قبوله متعذرًا (قانون الالتزامات التركي م.475/1)، ويجب ألا يسبب هدم البناء وإزالته ضررًا مفرطًا (قانون الالتزامات التركي م.475/3). فإذا لم تتوفر هذه الشروط، أمكن طلب تخفيض الثمن بنسبة العيب، أو الإصلاح المجاني إذا لم يكن يتطلب مصاريف مفرطة؛ ويبقى حق التعويض محفوظًا.
كم مدة الدعوى بالعيب؟
في البناءات العقارية خمس سنوات تبدأ من التسليم؛ وإذا كان خطأ المقاول جسيمًا فعشرون سنة (قانون الالتزامات التركي م.478). وتفترض هذه المدد أن العيب قد أُبلغ به في وقته: فصاحب العمل الذي يهمل الفحص والإبلاغ يُعد قد قبل العمل (قانون الالتزامات التركي م.477).
زادت تكلفة البناء كثيرًا، فهل يستطيع المقاول أن يطلب شققًا أكثر؟
كقاعدة يبقى البدل المتفق عليه كما هو. ولا يكون التعديل ممكنًا إلا بالشروط الواردة في القانون: عمومًا عند صعوبة التنفيذ المفرطة (قانون الالتزامات التركي م.138)، وفي عقود العمل ببدل مقطوع عندما تؤدي ظروف لم تكن متوقعة في البداية إلى جعل العمل صعبًا للغاية (قانون الالتزامات التركي م.480/2)؛ ومدى تطبيق هذه القاعدة على عقد البناء مقابل حصة من الأرض محل خلاف.
التشريعات المستند إليها
القانون المدني التركي رقم 4721 — م.2، م.705–706 (التسجيل والشكل الرسمي)، م.716 (حق طلب التسجيل)، م.1009–1010 (التأشيرات)، م.1023 (الغير حسن النية) — mevzuat.gov.tr
قانون الالتزامات التركي رقم 6098 — م.12–13 (الشكل)، م.77، م.97، م.117–118 وم.123–126 (التأخر، العدول، الفسخ)، م.138 (صعوبة التنفيذ المفرطة)، م.147، م.179 (الشرط الجزائي)، م.183–184 وم.188 (حوالة الحق)، م.237، م.470–478 (عقد المقاولة، العيب، القبول، التقادم)، م.480 (البدل المقطوع) — mevzuat.gov.tr
قانون ملكية الطوابق في القانون التركي رقم 634 — م.10 (إنشاء ملكية الطوابق في القانون التركي و kat irtifakı (حق ارتفاق البناء على عقار لم يكتمل بعد)) — mevzuat.gov.tr
قانون سند الملكية التركي رقم 2644 — م.26 (التأشير على عقود البناء مقابل حصة من الأرض وشطب التأشير عنها) — mevzuat.gov.tr
قانون الكتاب بالعدل التركي رقم 1512 — م.60 (مهام كتاب العدل)، م.82 (أحكام معاملات الكتاب بالعدل)، م.89 (المعاملات التي يجب إجراؤها في شكل محرر رسمي) — mevzuat.gov.tr
قانون المرافعات المدنية التركي رقم 6100 — م.1–2 (الاختصاص النوعي)، م.6، م.10، م.12، م.18 (الاختصاص المكاني)، م.389 (التدبير التحفظي)، م.400 (تحديد الأدلة) — mevzuat.gov.tr
القانون التجاري التركي رقم 6102 — م.4 (الدعوى التجارية)، م.5 (المحكمة التجارية الابتدائية)، م.5/أ (الوساطة في الديون النقدية) — mevzuat.gov.tr
قانون الوساطة في المنازعات القانونية التركي رقم 6325 — م.18/B (منازعات العقارات الخاضعة للوساطة كشرط لإقامة الدعوى)، م.18/A (الرفض شكلاً) — mevzuat.gov.tr
الصفحات ذات الصلة
- قانون الإيجار والعقارات — الصفحة الأم
- قانون العقود
- عقد الوعد بالبيع
- دعوى إبطال سند الملكية وإعادة التسجيل
تهدف هذه المقالة إلى الإعلام القانوني العام ولا تشكل رأيًا قانونيًا. نظرًا لاختلاف ظروف كل واقعة، يُنصح بالحصول على دعم قانوني من محاميتك بشأن حالتك الملموسة.