Författare: Av. Merve Kartal · Publicerad: 04.11.2026

Arvlåtarens skenavtal innebär att arvlåtaren, för att undanhålla egendom från sina arvingar, i fastighetsregistret framställer en fastighet som han i själva verket har skänkt bort som en annan transaktion, till exempel en försäljning eller ett avtal om vård till livets slut. I folkmun kallas det även att undanhålla egendom från arv, men allt undanhållande av egendom är inte ett skenavtal: om överlåtelsen öppet har gjorts som en gåva i fastighetsregistret finns det ingen dold transaktion, och om förutsättningarna föreligger är den rätta vägen jämkning av testamentariska förordnanden (Turkiets civillag art. 565).

Det finns två transaktioner: den försäljning som syns i fastighetsregistret och den gåva som parterna i själva verket avsåg. Arvingarnas påstående är att den synliga transaktionen inte är verklig.

Ordningen för arv och laglottens andelar beskrivs på sidan Arvsrätt, och den allmänna ramen för upphävande av fastighetsregistreringen beskrivs på sidan upphävande av lagfarten och ny registrering.

Finns det en lagbestämmelse om ”arvlåtarens skenavtal”?

Nej. Uttrycket ”arvlåtarens skenavtal” förekommer inte i Turkiets civillag, i den turkiska obligationslagen, i Turkiets civilprocesslag eller i den turkiska lagfartslagen. Inte heller ordet ”muris” används i Turkiets civillag; lagen använder i stället uttrycket ”den som efterlämnar kvarlåtenskapen”. Termen är en term som används i praxis.

Det finns bara en bestämmelse som allmänt reglerar skenavtal:

”Vid fastställande och tolkning av ett avtals typ och innehåll ska parternas verkliga och gemensamma vilja läggas till grund, utan hänsyn till de ord som de av misstag eller för att dölja sina verkliga avsikter har använt.” (den turkiska obligationslagen art. 19/1)

Bestämmelsens rubrik säger också detta: ”Tolkning av avtal, skenavtal.” Det som utifrån denna allmänna regel fastställer de särskilda förutsättningarna i arvssammanhang är Turkiets kassationsdomstols avgörande om enhetlig rättstillämpning och den praxis som följt på det. Nedan anges den del som står i lagen och den del som kommer från praxis separat.

Två transaktioner: den synliga försäljningen och den dolda gåvan

När lagens tolkningsregel tillämpas framträder två separata transaktioner, och ingen av dem består, men av olika skäl.

Den synliga försäljningen speglar inte parternas verkliga vilja. Försäljningen i fastighetsregistret har gjorts i den officiella form som lagen kräver (den turkiska obligationslagen art. 237/1); problemet ligger inte i formen utan i viljan. Man ser inte på orden utan på den verkliga och gemensamma viljan, och parterna har inte velat sälja.

Den dolda gåvan är däremot problematisk i fråga om formen. En gåva är en vederlagsfri förmögenhetsöverföring (den turkiska obligationslagen art. 285/1). För att avtal som syftar till överlåtelse av äganderätt till fast egendom ska vara giltiga måste de ha upprättats i officiell form (Turkiets civillag art. 706/1); för gåva säger lagen dessutom: ”Giltigheten av ett löfte om gåva av fast egendom eller av en sakrätt i fast egendom är beroende av att det har gjorts i officiell form” (den turkiska obligationslagen art. 288/2). Ett gåvolöfte som är ogiltigt på grund av formfel blir, när det har fullgjorts, att betrakta som en gåva av lös egendom; ”denna bestämmelse tillämpas dock inte på gåvor vars giltighet är beroende av officiell form” (den turkiska obligationslagen art. 288/3). En gåva av lös egendom är redan från början avsedd endast för lös egendom (den turkiska obligationslagen art. 289). Att fastigheten faktiskt har överlåtits gör alltså inte en gåva av fast egendom som gjorts utan iakttagande av officiell form giltig.

Därför är registreringen obehörig. En registrering som grundar sig på en rättshandling som inte är bindande eller som saknar rättslig grund är obehörig (Turkiets civillag art. 1024/2); den vars sakrätt har kränkts kan därför väcka talan om rättelse av fastighetsregistret (Turkiets civillag art. 1025/1). Talan väcks med yrkande om upphävande av lagfarten och ny registrering.

Vem kan väcka talan, och mot vem väcks den?

Talan väcks av den arvinge vars arvsrätt kränks av arvlåtarens transaktion som till synes är en försäljning. De regler som bör kännas till är följande:

Det krävs ingen laglott enligt turkisk rätt. I praxis krävs det inte att käranden är laglottsberättigad.
Varje arvinge kan väcka talan ensam. I praxis kan varje arvinge väcka talan i förhållande till sin egen arvslott; de andra arvingarna behöver inte delta i rättegången. Om man vill att hela fastigheten ska återföras för alla arvingars räkning bedöms det särskilt hur talan ska utformas; att den turkiska tvistemålsdomstolen i fredsinstans utser en företrädare för dödsboet är ett av sätten (Turkiets civillag art. 640/3).
Talan väcks efter dödsfallet. Arvingarna förvärvar arvet genom arvlåtarens död (Turkiets civillag art. 599/1); att väcka talan med detta påstående medan arvlåtaren lever godtas inte i praxis.
Den som har avstått från arv kan inte väcka talan. Den avståendes lott övergår till de rättsinnehavare som om han inte hade varit i livet när arvet öppnades (Turkiets civillag art. 611/1; se hur man avstår från arv).
Arvsrätten visas med intyg. Arvsintyg erhålls från den turkiska tvistemålsdomstolen i fredsinstans eller notarius publicus (Turkiets civillag art. 598/1; se hur man får ett arvsintyg).
Svaranden är den som har förvärvat fastigheten; om han har avlidit är det hans arvingar. Om fastigheten senare har övergått till någon annan, se avsnittet om säkerhetsåtgärder nedan.

I vilka fall godtas arvlåtarens skenavtal, och i vilka fall inte?

Lagen anger inga kriterier i denna fråga. Huvudfrågan är om arvlåtarens verkliga avsikt var att undanhålla egendom från sina arvingar. I Turkiets kassationsdomstols praxis fastställs denna avsikt genom en samlad bedömning av omständigheter som om köpeskillingen faktiskt har betalats och köparens betalningsförmåga, skillnaden mellan det pris som anges i fastighetsregistret och fastighetens verkliga värde vid avtalstidpunkten, om arvlåtaren hade ett befogat och rimligt skäl för försäljningen, förhållandet mellan parterna och arvlåtaren, den överlåtna egendomens plats i arvlåtarens förmögenhet samt ortens sedvänjor. Att arvlåtaren under sin livstid har gjort en rimlig fördelning som tillgodoser alla arvingar kan däremot bedömas som att det inte fanns någon avsikt att undanhålla egendom.

Dessa omständigheter läggs fram genom bank- och fastighetsregisteruppgifter, syn och sakkunnigutlåtande samt vittnesmål. I stämningsansökan anges med vilket bevis varje omständighet ska styrkas (Turkiets civilprocesslag art. 119/1-f); bevis som inte har åberopats i tid kan som regel inte åberopas senare (Turkiets civilprocesslag art. 145).

Bevisning: kan en arvinge höra vittnen?

Allmän regel i mål: om inte annat föreskrivs i lag, är vardera parten skyldig att styrka förekomsten av de omständigheter som denne grundar sin rätt på (Turkiets civillag art. 6; Turkiets civilprocesslag art. 190/1). Den arvinge som gör gällande ett skenavtal har alltså bevisbördan. Frågan om vittnesförhör regleras av processlagens regler om bevisning genom handling och dessas undantag.

Som regel krävs bevisning genom handling. Rättshandlingar som ingås i syfte att grunda, upphäva, överlåta, ändra, förnya, skjuta upp, erkänna eller fullgöra en rätt ska styrkas genom handling, om deras belopp eller värde vid tidpunkten för rättshandlingen överstiger den lagstadgade beloppsgränsen (Turkiets civilprocesslag art. 200/1). Vittnesbevisning mot en handling är som regel inte tillåten: rättshandlingar som skulle upphäva eller minska handlingens verkan och kraft kan inte styrkas med vittnen, även om beloppsgränsen inte överskrids (Turkiets civilprocesslag art. 201). Den officiella handlingen i lagfartsbeviset (tapu) är också en handling.

Men lagen föreskriver ett uttryckligt undantag:

”d) Tredje personers påståenden om skenavtal mot rättshandlingar och handlingar.” (Turkiets civilprocesslag art. 203/1-d)

I rättstillämpningen anses en arvinge som väcker talan med påstående om att egendom undandragits från kvarlåtenskapen vara tredje man enligt denna punkt och kan åberopa all slags bevisning, inklusive vittnen. Denna kvalificering framgår inte ordagrant av lagen utan följer av rättspraxis. Om arvingen i arvlåtarens ställe gör gällande att en rättshandling som arvlåtaren själv företagit är ett skenavtal, kan arvingen inte dra nytta av denna lättnad.

I punkt (a) i samma artikel föreskrivs att vittnen får höras även beträffande ”rättshandlingar mellan avkomlingar och förfäder, syskon, makar, svärfar, svärmor samt svärdotter och svärson”. Denna punkt tar sikte på rättshandlingens parter: en rättshandling mellan arvlåtaren och dennes barn eller syskon omfattas bokstavligen, men inte om förvärvaren står utanför familjen. Lagen föreskriver vidare att vittnen får höras när motparten uttryckligen samtycker (HMK m.200/2) och när det föreligger början till bevisning (HMK m.202).

Beloppsgränsen höjs varje år enligt omvärderingstakten, och beloppet vid tidpunkten för rättshandlingen är avgörande (HMK tilläggsartikel m.1, ändrad genom lag nr 7550 av den 2025/6/4). Därför anges inget belopp på sidan.

Arvlåtarens skenavtal eller talan om jämkning av testamentariska förordnanden?

Det rör sig om två olika typer av talan, och om de blandas samman kan rättsförlust uppstå. Det som uttryckligen regleras i lag är talan om jämkning av testamentariska förordnanden; skenavtalet grundas däremot på den allmänna regeln.

	Påstående om arvlåtarens skenavtal	Talan om jämkning av testamentariska förordnanden
Grund	Turkiets obligationsrättslag art. 19 (allmän regel om skenavtal) + rättspraxis	Turkiets civillag art. 560 och följande; för benefika rättshandlingar mellan levande Turkiets civillag art. 565
Påstående	Rättshandlingen är inte verklig, den har formen av en försäljning	Rättshandlingen är verklig, men kränker laglotten enligt turkisk rätt
Vem kan väcka talan	Arvingar; i praxis krävs inte att laglotten enligt turkisk rätt är kränkt	Arvingar som inte har fått vad som motsvarar deras laglott enligt turkisk rätt (Turkiets civillag art. 560/1)
Följd	Upphävande av lagfarten och ny registrering	Nedsättning av den rättshandling som överskrider den del arvlåtaren fick förfoga över (Turkiets civillag art. 560/1)
Frist	Saknas i lag; i praxis hålls talan inte bunden till någon frist	Ett år från det att laglottskränkningen blev känd, och i vart fall tio år från arvets öppnande (för testamenten från dagen för öppnandet) (Turkiets civillag art. 571/1)

Lagen räknar uttömmande upp de vederlagsfria benefika rättshandlingarna mellan levande som kan jämkas; bland dem finns även ”rättshandlingar som arvlåtaren uppenbarligen har företagit i syfte att sätta laglottsreglerna ur spel” (Turkiets civillag art. 565, 4. punkten). Även om rätten att väcka talan om jämkning har gått förlorad genom att fristen löpt ut kan påståendet om jämkning alltid göras gällande genom invändning (Turkiets civillag art. 571/3). Den som har tagit emot en benefik rättshandling som kan jämkas är, om denne var i god tro, skyldig att ge tillbaka endast det som fanns kvar hos denne när arvet övergick (Turkiets civillag art. 566/1). Laglottsandelarna enligt turkisk rätt anges på sidan hur laglotten beräknas.

Finns det någon preskription för arvlåtarens skenavtal?

Lagen föreskriver ingen särskild frist för detta påstående: Turkiets obligationsrättslag art. 19 föreskriver ingen frist, och i Turkiets civillag finns ingen preklusionsfrist för påståendet om skenavtal. I praxis anses en talan om upphävande av lagfarten och ny registrering grundad på arvlåtarens skenavtal inte vara bunden till någon preskriptions- eller preklusionsfrist; skälet är att en rättshandling som är ett skenavtal anses ogiltig från början och inte blir giltig genom att tiden går.

Men fristen för talan om jämkning av testamentariska förordnanden löper. Om påståendet om skenavtal inte kan styrkas, till exempel om det framgår att köpeskillingen faktiskt har betalats, kan talan om jämkning av testamentariska förordnanden återstå; rätten att väcka talan om jämkning går dock förlorad ett år efter det att skadan på laglotten enligt turkisk rätt (andel i kvarlåtenskapen) blev känd och under alla förhållanden efter tio år (TMK § 571/1). I praktiken framställs därför båda yrkandena i samma stämningsansökan med ett huvudsakligt och ett subsidiärt förhållande: huvudyrkandet är upphävande av lagfarten och ny registrering på grund av skenavtal, och om detta ogillas framställs det subsidiära yrkandet om jämkning. Lagen kallar detta för talan med andrahandsyrkande; domstolen får inte pröva det subsidiära yrkandet förrän huvudyrkandet har ogillats i sak (HMK § 111). Om yrkande om jämkning inte har framställts prövar domstolen det inte på eget initiativ (HMK § 26/1). Om yrkandet om jämkning tillkommer senare genom processuell ändring av talan, är det omtvistat hur ettårsfristen ska beräknas; en sådan ändring får dessutom göras endast en gång i samma mål och fram till dess att utredningen avslutas (HMK § 176/2, § 177/1). Därför är det säkrare att framställa yrkandet om jämkning redan från början.

Även om fristen inte löper kan tiden verka till nackdel: vittnen och handlingar från den aktuella perioden kan försvinna, och fastigheten kan byta ägare.

Om fastigheten säljs medan målet pågår: säkerhetsåtgärd och anteckning i fastighetsregistret

Ett avgörande om upphävande av lagfarten och ny registrering förs inte in i fastighetsregistret förrän det har vunnit laga kraft (HMK § 350/2, § 367/2). Om fastigheten under tiden säljs till någon annan, skyddas förvärvet av en tredje man som i god tro har förvärvat äganderätten med stöd av registreringen i fastighetsregistret (TMK § 1023). En tredje man som kände till eller borde ha känt till att registreringen var oriktig kan däremot inte stödja sig på denna registrering (TMK § 1024/1).

Sättet att förhindra detta är en interimistisk säkerhetsåtgärd: om det finns anledning att befara att det på grund av en förändring i det rådande läget blir väsentligt svårare eller omöjligt att erhålla rätten, får domstolen besluta om en säkerhetsåtgärd (HMK § 389/1). Domstolsavgöranden om skydd för omtvistade rättigheter får antecknas i fastighetsregistret och får göras gällande mot den som efter anteckningen förvärvar rätt till fastigheten (TMK § 1010). Om verkställighet av beslutet om säkerhetsåtgärd inte begärs inom en vecka från det att beslutet meddelades eller delgavs, upphör säkerhetsåtgärden automatiskt (HMK § 393/1); om säkerhetsåtgärden meddelades innan talan väcktes och talan inte väcks inom två veckor från dagen för begäran om verkställighet, upphör den likaså (HMK § 397/1). Säkerhet och övriga detaljer behandlas på sidan talan om upphävande av lagfarten och ny registrering.

Om fastigheten ändå överlåts efter det att talan har väckts, kan käranden antingen fortsätta målet mot förvärvaren eller omvandla sin talan till en skadeståndstalan mot överlåtaren (HMK § 125/1).

Vilken domstol är behörig och var väcks talan?

Behörighet i sak. Målet handläggs vid tvistemålsdomstolen i första instans (HMK § 2). Upphävande av lagfarten och ny registrering räknas inte bland de tvister där medling är en processförutsättning innan talan väcks (lag nr 6325 § 18/B/1).

Behörig domstol. I mål som rör sakrätt till fastighet eller som kan leda till en förändring av innehavaren av en sakrätt är domstolen på den ort där fastigheten är belägen exklusivt behörig (HMK § 12/1). Yrkandet om upphävande av lagfarten och ny registrering omfattas av detta. Om målet rör flera fastigheter, får talan väckas vid domstolen på den ort där en av fastigheterna är belägen även beträffande de andra (HMK § 12/3).

För tvister som härrör från arv finns en särskild exklusiv behörighetsregel: i mål om delning av kvarlåtenskapen, ogiltigförklaring och jämkning av förordnanden för dödsfalls skull samt i alla mål som väcks mot arvingar fram till dess kvarlåtenskapen slutligt har delats är domstolen på den avlidnes sista hemvist exklusivt behörig (HMK art. 11/1). Om den som har förvärvat fastigheten också är arvinge, kan de två exklusiva behörighetsreglerna ordagrant kollidera; i praxis handläggs mål om upphävande av lagfarten och ny registrering på grund av arvlåtarens skenavtal vid domstolen på den ort där fastigheten är belägen. Om fastigheten ligger i Alanya, handläggs målet i Alanya även om den avlidne bodde i en annan provins. Om påståendet om arvlåtarens skenavtal framställs tillsammans med ett yrkande om jämkning av testamentariska förordnanden, måste behörig domstol bedömas särskilt.

Vanliga frågor

Min far sålde huset till min bror, men något pris betalades inte. Vad kan jag göra?
Påståendet är att den försäljning som framgår av lagfartsbeviset (tapu) inte återspeglar den verkliga viljan; lagen föreskriver att vid tolkning av avtal ska hänsyn tas till parternas verkliga och gemensamma vilja, inte till ordalydelsen (TBK art. 19/1). Att priset inte har betalats är en av de omständigheter som i praxis beaktas vid bedömningen av om syftet var att undandra egendom. Påståendet framställs med yrkande om upphävande av lagfarten och ny registrering, och bevisbördan ligger på den som gör påståendet (TMK art. 6, HMK art. 190/1).

I lagfartsbeviset (tapu) står det försäljning. Kan jag bevisa motsatsen med vittnen?
Som huvudregel får vittnen inte höras mot skriftligt bevis (HMK art. 201). Men lagen anger uttryckligen att vittnen får höras vid tredje mans påstående om skenavtal (HMK art. 203/1-d); i praxis anses den arvinge som väcker talan på grundval av egen rätt vara tredje man i detta hänseende.

Finns det någon preskriptionstid för talan om arvlåtarens skenavtal?
Lagen föreskriver ingen tidsfrist som är specifik för detta påstående, och i praxis är talan inte bunden till någon tidsfrist. Däremot upphör rätten att väcka talan om jämkning av testamentariska förordnanden ett år efter det att saken blev känd och under alla förhållanden tio år därefter (TMK art. 571/1); därför framställs yrkandet om jämkning av testamentariska förordnanden tillsammans med påståendet om arvlåtarens skenavtal, som ett andrahandsyrkande (HMK art. 111).

Jag har ingen laglott enligt turkisk rätt (andel i kvarlåtenskapen), kan jag ändå väcka talan?
Ja. I praktiken kan varje arvinge, oavsett om han har laglott eller inte, göra gällande arvlåtarens skenavtal i förhållande till sin arvslott. Talan om jämkning av testamentariska förordnanden tillerkänns däremot i lag endast arvingar som inte fått ut vad som motsvarar deras laglotter (TMK art. 560/1).

Är undandragande av egendom från kvarlåtenskapen samma sak som uteslutning från arv?
Nej. Uteslutning från arv är en förordnande för dödsfalls skull som arvlåtaren gör av lagstadgade skäl; närmare bestämmelser finns på sidan om uteslutning från arv. Arvlåtarens skenavtal är däremot ett påstående om att en överlåtelse under livstiden inte var verklig.

Vad händer om den som köpte huset har sålt det vidare till någon annan?
Den som i god tro förlitat sig på lagfartsbeviset (tapu) och förvärvat fastigheten skyddas (TMK art. 1023); den som kände till eller borde ha känt till att registreringen var oriktig kan inte åberopa denna registrering (TMK art. 1024/1). Talan riktas därför också mot den nuvarande ägaren, och det bevisas separat att denne inte var i god tro. Om den nuvarande ägaren var i god tro, begärs i praktiken fastighetens värde av den förste förvärvaren.

Tillämplig lagstiftning

Turkiets obligationslag nr. 6098 — art. 19 (tolkning av avtal, skenavtal), art. 237 (form vid fastighetsköp), art. 285 (definition av gåva), art. 288 (utfästelse om gåva), art. 289 (handgåva) — mevzuat.gov.tr

Turkiets civillag nr. 4721 — art. 6 (bevisbörda), art. 560 (förutsättningar för talan om jämkning av testamentariska förordnanden), art. 565 (förmåner som omfattas av jämkning), art. 566 (återbäringsskyldighet), art. 571 (preklusiva frister), art. 598 (arvsintyg), art. 599 (förvärv av arv), art. 611 (avstående från arv av en av arvingarna), art. 640 (arvingegemenskap), art. 706 (rättshandling vid förvärv av äganderätt till fast egendom), art. 1010 (anteckning vid inskränkning av förfoganderätt), art. 1023 (mot tredje man i god tro), art. 1024 (mot tredje man som inte är i god tro), art. 1025 (avskrivning och ändring vid oriktig registrering) — mevzuat.gov.tr

Turkiets civilprocesslag nr 6100 — art. 2 (tvistemålsdomstols i första instans behörighet), art. 11 (behörighet i mål som grundas på arv), art. 12 (behörighet i mål som grundas på fast egendom), art. 26 (principen om bundenhet vid yrkandena), art. 111 (talan med andrahandsyrkande), art. 119 (stämningsansökans innehåll), art. 125 (överlåtelse av tvisteföremålet), art. 145 (senare åberopande av bevisning), art. 176–177 (rättelse av talan), art. 190 (bevisbörda), art. 200 (krav på skriftlig bevisning), art. 201 (förbud mot vittnesbevisning mot skriftlig handling), art. 202 (början till bevisning), art. 203 (undantag från kravet på skriftlig bevisning), art. 350 och art. 367 (rättsmedels inverkan på utsökning), art. 389 (förutsättningar för interimistiskt beslut), art. 393 (verkställighet av interimistiskt beslut), art. 397 (åtgärder som fullföljer interimistiskt beslut), tilläggsartikel 1 (höjning av beloppsgränser) — mevzuat.gov.tr

Lag nr 6325 om medling i tvistemål — art. 18/B (medling som processförutsättning i vissa tvister) — mevzuat.gov.tr

Relaterade sidor

Denna text är avsedd som allmän juridisk information och utgör inte juridisk rådgivning. Eftersom omständigheterna i varje fall skiljer sig åt rekommenderas att du söker juridiskt stöd från din advokat för din konkreta situation.