Autor: Av. Merve Kartal · Veröffentlichung: 04.11.2026

Der Erwerb von Immobilien in der Türkei durch Ausländer ist möglich, aber nicht für jeden und nicht unbegrenzt. Das Gesetz setzt drei Grenzen: die Staatsangehörigkeit des Käufers, die erworbene Fläche und den Ort, an dem sich die Immobilie befindet (türkisches Grundbuchgesetz Nr. 2644, Art. 35). Eine unter Verletzung dieser Grenzen erworbene Immobilie wird liquidiert, wenn der Eigentümer sie nicht innerhalb der gesetzten Frist veräußert. Die Liquidation bedeutet, dass die Immobilie verkauft und der Erlös an den Berechtigten ausgezahlt wird; sie ist keine Beschlagnahme.

Die allgemeine Darstellung dieser Grenzen befindet sich im Abschnitt für Ausländer der Seite Miet- und Immobilienrecht. Dieser Beitrag beschreibt die Schritte, die ein Ausländer, der in der Türkei eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen möchte, vor und bei der Grundbuchurkunde unternehmen muss. Die Grundbuchurkunde ist das amtliche Register, das das Eigentum an Immobilien in der Türkei nachweist, und das türkische Grundbuchamt ist die Behörde, die dieses Register führt.

Erwerb von Immobilien in der Türkei durch Ausländer: drei Grenzen und eine Ausnahme

Grenze	Regel	Rechtsgrundlage
Staatsangehörigkeit	Nur Staatsangehörige der vom Präsidenten bestimmten Länder können erwerben. Der Präsident kann den Erwerb nach Region, Dauer, Art und Umfang beschränken, aussetzen oder verbieten.	türkisches Grundbuchgesetz Art. 35
Fläche	Die von ausländischen natürlichen Personen in einem Landkreis erworbene Gesamtfläche darf zehn Prozent der Fläche, die in diesem Landkreis Gegenstand von Privateigentum sein kann, nicht überschreiten. Die von einer Person im ganzen Land erworbene Gesamtfläche darf dreißig Hektar nicht überschreiten.	türkisches Grundbuchgesetz Art. 35
Ort	In militärischen Sperrzonen zweiten Grades können Ausländer keine Immobilien erwerben. Für aus strategischen Gründen bestimmte Gebiete kann der Präsident ebenfalls ein Verbot erlassen.	Gesetz Nr. 2565 Art. 9/b, Art. 28
Ausnahme	Inhaber einer Blauen Karte unterliegen nicht den Beschränkungen hinsichtlich Staatsangehörigkeit und Fläche.	Türkisches Staatsangehörigkeitsgesetz Art. 28

Die Zehn-Prozent-Grenze bezieht sich nicht auf den Erwerb des einzelnen Käufers, sondern auf die Gesamtfläche im Landkreis: Ist die Grenze des Landkreises ausgeschöpft, kann auch keine kleine Wohnung erworben werden. Für einen Ausländer, der in Alanya eine Immobilie kaufen möchte, wird diese Grenze ebenfalls auf Landkreisbasis berechnet. In die Flächenberechnung werden neben den Immobilien auch beschränkte dingliche Rechte einbezogen, die selbständig und dauerhaft sind. Diese Rechte, wie etwa ein Erbbaurecht von mindestens dreißig Jahren, können als gesonderte Immobilie im Grundbuch eingetragen werden (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 826, Art. 998).

Die Länderliste steht nicht im Gesetz, sondern in einer Entscheidung des Präsidenten und kann sich ändern. Der heutige Gesetzestext verlangt keine Gegenseitigkeit; maßgeblich ist diese Liste. Die Erwerbsmöglichkeit in Bezug auf Ihre Staatsangehörigkeit und die Lage im Landkreis sollten vor dem Rechtsgeschäft beim türkischen Grundbuchamt am Ort der Immobilie bestätigt werden.

Die Blaue Karte ist eine Karte, die Personen, die durch Geburt türkische Staatsangehörige waren und diese Staatsangehörigkeit mit Austrittsgenehmigung aufgegeben haben, sowie deren Nachkommen bis zum dritten Grad ausgestellt wird. Diese Personen genießen, abgesehen von den im Gesetz genannten Ausnahmen, die den türkischen Staatsangehörigen eingeräumten Rechte, und der Erwerb von Immobilien gehört nicht zu diesen Ausnahmen (Türkisches Staatsangehörigkeitsgesetz Art. 28). Vorschriften über die nationale Sicherheit bleiben für sie vorbehalten.

Worauf ist vor dem Kauf in der Grundbuchurkunde zu achten?

Zustand des Gebäudes. Für eine Wohnung in einem fertiggestellten Gebäude kann Wohnungseigentum nach türkischem Recht begründet werden. Wird das Gebäude noch gebaut, kann für die selbständigen Einheiten kat irtifakı (Anwartschaft auf Wohnungseigentum am noch nicht fertiggestellten Bau) begründet worden sein. kat irtifakı (Anwartschaft auf Wohnungseigentum am noch nicht fertiggestellten Bau) ist das Recht, das für die Teile eines Gebäudes, das künftig Gegenstand von Wohnungseigentum nach türkischem Recht sein wird, am Grundstück begründet wird; nach Erteilung der Baunutzungsgenehmigung für das gesamte Gebäude wird es in Wohnungseigentum nach türkischem Recht umgewandelt (türkisches Wohnungseigentumsgesetz Art. 2, Art. 3). Die Baunutzungsgenehmigung ist in der Türkei auch als iskân bekannt.

Sicherheitszone. Bei Immobilien in nicht enteigneten Sicherheitszonen wird dieser Umstand im Grundbucheintrag vermerkt. Diese Immobilien in militärischen Sicherheitszonen dürfen nicht an Ausländer verkauft werden. Der Verkauf von Immobilien in besonderen Sicherheitszonen an eine ausländische natürliche Person bedarf der Genehmigung des Gouverneurs; diese Genehmigung wird vor dem Verkauf im Grundbuch eingeholt (türkische Verordnung über militärische Sperrzonen und Sicherheitszonen Art. 23, Art. 24).

Kontrolle militärischer Gebiete. Die Karten- und Koordinateninformationen militärischer Sperrzonen, Sicherheitszonen und strategischer Gebiete werden von den zuständigen Ministerien an das Ministerium übermittelt, dem die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster untersteht, und die Grundbuchgeschäfte werden nach diesen Informationen durchgeführt (türkisches Grundbuchgesetz Art. 35). Bis die Informationen in digitale Form überführt und an die türkischen Grundbuchämter gelangt sind, werden die zuständigen militärischen Behörden befragt (türkisches Grundbuchgesetz, Übergangsbestimmung, Art. 2).

Vor Durchführung dieser Kontrollen sollte keine Zahlung erfolgen.

Kauf im Grundbuch: Ablauf und Unterlagen

Der Verkauf einer Immobilie erfolgt beim türkischen Grundbuchamt durch eine amtliche Urkunde. Die amtliche Urkunde ist das von dem Grundbuchbeamten errichtete und von den Parteien unterzeichnete Verkaufsdokument (türkisches Grundbuchgesetz Art. 26). Ein nicht in amtlicher Form vorgenommener Immobilienverkauf und ein Kaufversprechen sind unwirksam (türkisches Obligationengesetz Art. 237; türkisches Zivilgesetzbuch Art. 706). Ein in einem Büro unterzeichnetes Reservierungsformular überträgt daher das Eigentum nicht. Das Kaufversprechen ist die Verpflichtung, die Übertragung künftig im Grundbuch vorzunehmen, und wird beim Notar errichtet (türkisches Notargesetz Art. 89).

Es gibt drei ausdrücklich in den Vorschriften genannte Anforderungen:

Steueridentifikationsnummer. In die amtliche Urkunde werden neben den Identitätsangaben der Parteien auch deren Steueridentifikationsnummern aufgenommen (türkisches Grundbuchgesetz Art. 26). Ein Ausländer ohne Steuernummer in der Türkei erhält diese Nummer in der Praxis vor dem Rechtsgeschäft vom Finanzamt.
Beeidigter Dolmetscher. Spricht eine der Parteien kein Türkisch, ist bei dem Rechtsgeschäft ein beeidigter Dolmetscher anwesend. Ein beeidigter Dolmetscher ist ein Dolmetscher, der dem türkischen Grundbuchamt das Protokoll vorlegt, das seine Beeidigung vor Gericht nachweist. Er unterzeichnet die amtliche Urkunde gemeinsam mit den Parteien. Bedienstete des türkischen Grundbuchamts dürfen nicht als Dolmetscher tätig werden (türkische Grundbuchverordnung Art. 24).
Pflicht-Erdbebenversicherung. Bei Wohnungen und selbständigen Einheiten darf das türkische Grundbuchamt die Eintragung nicht vornehmen, wenn nicht eine zum Zeitpunkt des Rechtsgeschäfts gültige Pflicht-Erdbebenversicherung nachgewiesen wird (türkisches Gesetz über Katastrophenversicherungen Nr. 6305 Art. 10, Art. 11). Diese Versicherung bietet die Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) an (Art. 3).

Die sonstigen vom ausländischen Käufer zu verlangenden Unterlagen bestimmt die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (türkische Grundbuchverordnung Art. 18). Ob Unterlagen wie Passübersetzung, Lichtbild oder Bewertungsgutachten verlangt werden, hängt von dieser Verwaltungsvorschrift ab und kann sich ändern. Die aktuelle Liste sollte vor dem Rechtsgeschäft beim türkischen Grundbuchamt erfragt werden.

Das Verfahren folgt dieser Reihenfolge: Die amtliche Urkunde wird von den Parteien, erforderlichenfalls zusammen mit dem Dolmetscher, unterzeichnet; das Rechtsgeschäft wird im Tagebuch vermerkt und mit demselben Datum im Grundbuch eingetragen (türkische Grundbuchverordnung Art. 23, Art. 27). Beim Kauf geht das Eigentum mit dieser Eintragung über (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 705). Eine Zahlung, die Schlüsselübergabe oder die Unterzeichnung eines Vertrags allein überträgt das Eigentum nicht. Beim Erbfall wird das Eigentum zwar vor der Eintragung erworben, für den Verkauf ist die Eintragung jedoch ebenfalls erforderlich (derselbe Artikel).

Auch wenn eine der Parteien Ausländer ist oder der Vertrag im Ausland unterzeichnet wird, unterliegen das Eigentum und andere dingliche Rechte an einer Immobilie in der Türkei dem türkischen Recht. Die Form der Rechtsgeschäfte über diese Rechte richtet sich ebenfalls nach türkischem Recht (türkisches Gesetz über internationales Privat- und Verfahrensrecht Nr. 5718 Art. 21).

Kauf ohne Anreise in die Türkei: Vollmacht

Der Kauf kann auch durch einen Bevollmächtigten des Käufers erfolgen. Das türkische Grundbuchamt verlangt vom Bevollmächtigten eine Vollmacht, die nach dem türkischen Notargesetz errichtet wurde und seine Befugnis zur Vornahme des gewünschten Geschäfts nachweist (türkische Grundbuchverordnung Art. 18). Der Text von Vollmachten, die für Grundbuchgeschäfte erforderlich sind, wird vom Notar in der Form der Beurkundung erstellt (türkisches Notargesetz Art. 89). Im Ausland nehmen die türkischen Konsulate diese Aufgabe nach dem türkischen Notargesetz wahr (Art. 191, Art. 192). Spricht der Vollmachtgeber kein Türkisch, muss ebenfalls ein beeidigter Dolmetscher anwesend sein (Art. 74). Geschäfte wie der Kauf, die Zahlung des Kaufpreises und die Unterzeichnung der amtlichen Urkunde müssen in der Vollmacht einzeln aufgeführt werden.

Ob eine bei einem ausländischen Notar errichtete Vollmacht im Grundbuch verwendet werden kann, ist im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt. Ausländische öffentliche Urkunden gelten in der Türkei als öffentliche Urkunden, wenn sie von der zuständigen Behörde des Staates, in dem sie ausgestellt wurden, oder von einem türkischen Konsulat bestätigt werden; von der Türkei geschlossene internationale Übereinkommen bleiben vorbehalten (türkische Zivilprozessordnung Art. 224). Welche Urkunde das türkische Grundbuchamt annimmt, bestimmt die türkische Generaldirektion für Grundbuch und Kataster. Soll eine solche Vollmacht verwendet werden, ist dies vorher beim türkischen Grundbuchamt zu erfragen.

Das Gesetz sieht ferner vor, dass der Vertrag zustande kommen kann, indem die Willenserklärungen der Parteien von Amtsträgern getrennt aufgenommen werden, wenn sich die Parteien bei verschiedenen türkischen Grundbuchämtern oder bei Auslandsstellen befinden (türkisches Grundbuchgesetz Art. 26).

Wenn das türkische Grundbuchamt den Antrag ablehnt

Ein Antrag, der den Rechtsvorschriften nicht entspricht, wird unter Angabe der Begründung, der Beschwerdestelle und der Frist abgelehnt. Der Ablehnungsbescheid wird persönlich ausgehändigt oder nach dem türkischen Zustellungsgesetz zugestellt. Die Zustellung ist die förmliche Übermittlung des Bescheids an Sie; Fristen laufen ab diesem Zeitpunkt. Gegen den Bescheid kann binnen fünfzehn Tagen nach Zustellung bei der Regionaldirektion, der das türkische Grundbuchamt untersteht, Beschwerde eingelegt werden; gegen die Entscheidung der Regionaldirektion binnen fünfzehn Tagen bei der türkischen Generaldirektion für Grundbuch und Kataster. Solange der Ablehnungsgrund nicht beseitigt ist, kann das Geschäft nicht vorgenommen werden (türkische Grundbuchverordnung Art. 26).

Wenn Sie ein Grundstück gekauft haben: Projekt binnen zwei Jahren

Ein unbebautes Grundstück ist ein Grundstück, auf dem sich kein Bauwerk befindet. Ausländische natürliche Personen und ausländische Handelsgesellschaften, die ein solches kaufen, müssen das von ihnen zu entwickelnde Projekt binnen zwei Jahren dem zuständigen Ministerium zur Genehmigung vorlegen. Das genehmigte Projekt wird mit Beginn- und Endtermin in die Erklärungen betreffende Spalte des Grundbuchs eingetragen, und es wird überwacht, ob es fristgerecht verwirklicht wird (türkisches Grundbuchgesetz Art. 35). Diese Spalte ist der Abschnitt des Grundbuchblatts, in dem Erklärungen zum Grundstück eingetragen werden.

Wird der Antrag nicht fristgerecht gestellt oder das Projekt nicht verwirklicht, ist dies ein Grund für die Liquidation. Das Gesetz bestimmt nicht gesondert, bei welchem Ministerium der Antrag zu stellen ist und ab welchem Zeitpunkt die Frist läuft; dies ist unmittelbar nach dem Erwerb beim türkischen Grundbuchamt zu erfragen.

Regelwidriger Erwerb: Liquidation

Das Gesetz ordnet die Liquidation in folgenden Fällen an: Erwerb entgegen einer gesetzlichen Bestimmung, Nutzung entgegen dem Erwerbszweck, Nichtbeantragung des Projekts binnen der Frist oder nicht fristgerechte Verwirklichung des Projekts (türkisches Grundbuchgesetz Art. 35). Das Finanzministerium setzt dem Eigentümer eine Frist von höchstens einem Jahr. Innerhalb dieser Frist kann der Eigentümer das Grundstück selbst verkaufen. Verkauft er nicht, wird das Grundstück liquidiert und in einen Geldbetrag umgewandelt; dieser wird dem Berechtigten ausgezahlt. Die Frist beginnt nicht von selbst mit dem Verstoß; sie wird vom Ministerium gesetzt.

Auch ein durch Erbgang erworbenes Grundstück kann dieser Vorschrift unterliegen: Gehört der Erbe nicht zu den Staatsangehörigen von Staaten, deren Angehörige erwerben dürfen, oder werden die Flächengrenzen überschritten, findet die Vorschrift über die Liquidation Anwendung. Ein Erbe, der diese Grenzen einhält, kann das Grundstück behalten. Die Lage ausländischer Erben ist auf der Seite Erbrecht beschrieben.

Ausländische Gesellschaften

Handelsgesellschaften, die nach ausländischem Recht gegründet sind, können Grundstücke nur im Rahmen besonderer gesetzlicher Vorschriften erwerben; andere ausländische juristische Personen können keine Grundstücke erwerben. Diese Beschränkungen gelten nicht für die Bestellung von Grundpfandrechten wie Hypotheken zugunsten dieser Gesellschaften und ausländischer natürlicher Personen (türkisches Grundbuchgesetz Art. 35).

Gesellschaften mit Sitz in der Türkei, an denen Ausländer zu fünfzig Prozent oder mehr beteiligt sind oder bei denen sie mehr als die Hälfte der Geschäftsführer ernennen können, dürfen Grundstücke erwerben, um die in ihrer Satzung genannten Geschäftstätigkeiten auszuüben. Der Erwerb dieser Gesellschaften in militärischen Gebieten bedarf der Genehmigung der Militärbehörden, in besonderen Sicherheitszonen der Genehmigung des Gouverneurs (türkisches Grundbuchgesetz Art. 36).

Vor welchem Gericht wird ein Rechtsstreit verhandelt?

Sachliche Zuständigkeit. Für Grundstücksstreitigkeiten ist grundsätzlich das türkische Zivilgericht erster Instanz zuständig (türkische Zivilprozessordnung Art. 2). Dies ist das allgemein zuständige Zivilgericht erster Instanz. Haben Sie eine Wohnung von einem Bauunternehmen oder von einem Verkäufer, der gewerblich verkauft, zu nicht gewerblichen oder beruflichen Zwecken gekauft, ist das Geschäft ein Verbrauchergeschäft und das Verbrauchergericht zuständig (türkisches Gesetz über den Verbraucherschutz Nr. 6502 Art. 3, Art. 73). Vor einer Klage beim Verbrauchergericht ist die Anrufung eines Mediators zwingend. Streitigkeiten, die Verbrauchergeschäfte betreffen und aus dem Eigentum am Grundstück oder anderen Rechten im Grundbuch entstehen, sind von dieser Pflicht ausgenommen (Art. 73/A). Ob eine Person, die zu Anlagezwecken kauft, als Verbraucher gilt, ist nach dem Einzelfall zu beurteilen.

Örtliche Zuständigkeit. Klagen über das Eigentum und andere dingliche Rechte an einem Grundstück, über Angelegenheiten, die zu einer Veränderung dieser Rechte führen können, und über den Besitz können ausschließlich beim Gericht des Ortes erhoben werden, an dem das Grundstück liegt. Für diese Klagen kann durch Vertrag kein anderes Gericht bestimmt werden (türkische Zivilprozessordnung Art. 12, Art. 18). So wird etwa die Klage auf Löschung des Grundbucheintrags und Neueintragung für eine Wohnung in Alanya in Alanya verhandelt. Klagen, die nur eine Geldforderung wie die Rückzahlung des Kaufpreises betreffen, fallen nicht unter diese Regel.

Wurde im Vertrag ein ausländisches Gericht als zuständig bestimmt, hängt die Folge von der Art der Klage ab. Da Klagen über das Eigentum am Grundstück in der Praxis als der ausschließlichen Zuständigkeit der türkischen Gerichte unterliegend angesehen werden, entfaltet eine solche Klausel bei diesen Klagen keine Wirkung. Bei Streitigkeiten über Geldforderungen richtet sich die Wirksamkeit der Klausel nach den gesetzlichen Voraussetzungen (türkisches Gesetz über das Internationale Privat- und Verfahrensrecht Art. 40, Art. 47).

Häufig gestellte Fragen

Kann jeder Ausländer in der Türkei eine Wohnung kaufen?
Nein. Der Erwerb steht Angehörigen der vom Präsidenten bestimmten Staaten offen und unterliegt Flächen- und Ortsbeschränkungen (türkisches Grundbuchgesetz Art. 35; türkisches Gesetz Nr. 2565 Art. 9/b). Inhaber der Blauen Karte unterliegen nicht den Staatsangehörigkeits- und Flächenbeschränkungen (türkisches Staatsangehörigkeitsgesetz Art. 28).

Ich habe das Geld bezahlt; gilt das Eigentum als auf mich übergegangen?
Nein. Beim Kauf geht das Eigentum mit der Eintragung im Grundbuch über (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 705).

Verschafft mir der Erwerb eines Grundstücks eine Aufenthaltserlaubnis?
Nicht von selbst. Einem Ausländer, der in der Türkei ein Grundstück besitzt, kann eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis erteilt werden; die Erlaubnis ist kein Rechtsanspruch, und es wird verlangt, dass die Wohnung zu diesem Zweck genutzt wird (türkisches Gesetz Nr. 6458 über Ausländer und internationalen Schutz Art. 31; Verordnung zur Anwendung dieses Gesetzes Art. 28). Einzelheiten finden sich auf der Seite Aufenthaltserlaubnis in der Türkei für ausländische Grundstückseigentümer.

Kann ich durch den Erwerb eines Grundstücks türkischer Staatsangehöriger werden?
Der Erwerb eines Grundstücks zu den in der Verordnung genannten Beträgen und Bedingungen ist ein Weg zum Erwerb der türkischen Staatsangehörigkeit durch Präsidialentscheidung (Verordnung zur Anwendung des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes Art. 20). Die Voraussetzungen finden sich auf der Seite Türkische Staatsangehörigkeit durch Investition.

Einschlägige Rechtsvorschriften

türkisches Grundbuchgesetz Nr. 2644 — Art. 26, Art. 35, Art. 36, Übergangsart. 2 — mevzuat.gov.tr

türkisches Gesetz Nr. 2565 über militärische Sperr- und Sicherheitszonen — Art. 9, Art. 28 — mevzuat.gov.tr

türkische Verordnung über militärische Sperr- und Sicherheitszonen — Art. 23, Art. 24 — mevzuat.gov.tr

türkisches Staatsangehörigkeitsgesetz Nr. 5901 — Art. 28 (Blaue Karte) — mevzuat.gov.tr

türkische Verordnung über das Grundbuch — Art. 18, Art. 23, Art. 24, Art. 26, Art. 27 — mevzuat.gov.tr

türkisches Gesetz Nr. 6305 über Katastrophenversicherungen — Art. 3, Art. 10, Art. 11 — mevzuat.gov.tr

türkisches Notargesetz Nr. 1512 — Art. 74, Art. 89, Art. 191, Art. 192 — mevzuat.gov.tr

türkisches Zivilgesetzbuch Nr. 4721 — Art. 705, Art. 706, Art. 826, Art. 998 — mevzuat.gov.tr

türkisches Obligationenrecht Nr. 6098 — Art. 237 — mevzuat.gov.tr

türkisches Gesetz Nr. 634 über das Wohnungseigentum nach türkischem Recht — Art. 2, Art. 3 — mevzuat.gov.tr

türkisches Gesetz Nr. 5718 über das internationale Privat- und Verfahrensrecht — Art. 21, Art. 40, Art. 47 — mevzuat.gov.tr

türkisches Gesetz Nr. 6502 über den Verbraucherschutz — Art. 3, Art. 73, Art. 73/A — mevzuat.gov.tr

türkische Zivilprozessordnung Nr. 6100 — Art. 2, Art. 12, Art. 18, Art. 224 — mevzuat.gov.tr

türkisches Gesetz Nr. 6458 über Ausländer und internationalen Schutz — Art. 31 — mevzuat.gov.tr und türkische Durchführungsverordnung — Art. 28 — mevzuat.gov.tr

türkische Verordnung zur Anwendung des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes — Art. 20 — mevzuat.gov.tr