Un étranger possédant un bien immobilier en Turquie peut se voir délivrer un titre de séjour de courte durée (loi n° 6458 sur les étrangers et la protection internationale, art. 31/1-b). En Turquie, le titre de séjour est l’autorisation que doit obtenir l’étranger qui doit rester plus longtemps que la durée prévue par le visa ou l’exemption de visa, ou au-delà de quatre-vingt-dix jours (art. 19/1). La loi emploie le terme « peut être délivré » : remplir les conditions ne confère pas un droit à l’autorisation. Il est également exigé que le bien immobilier soit un logement et qu’il soit utilisé comme tel.
Cet article traite de la demande, des cas de perte de l’autorisation et des délais qui courent après une décision de refus ou d’annulation. Les règles propres à l’acquisition d’un bien immobilier figurent sur la page acquisition de biens immobiliers par des étrangers en Turquie.
Titre de séjour en Turquie : quelle disposition s’applique au propriétaire d’un bien immobilier ?
La loi prévoit deux dispositions distinctes :
| Personnes possédant un bien immobilier | Investisseurs | |
|---|---|---|
| Fondement | 6458 art. 31/1-(b) | 6458 art. 31/1-(j) |
| Durée de l’autorisation | Dans la loi, deux ans au maximum à chaque fois (art. 31/2) ; dans le règlement d’application, un an au maximum à chaque fois (règlement art. 28/1) | Cinq ans au maximum à chaque fois (art. 31/5) |
| Cette autorisation conduit-elle à la citoyenneté par voie exceptionnelle ? | Non | Oui (loi sur la nationalité turque art. 12/1-b) |
La disposition (j) a été ajoutée en 2016 ; le Président de la République détermine la portée et le montant de l’investissement.
Le « Non » du tableau ne concerne que l’autorisation elle-même. L’achat d’un bien immobilier effectué aux montants et conditions précisés dans le règlement constitue, indépendamment du titre de séjour, l’une des voies d’acquisition de la nationalité turque par décision du Président de la République (règlement relatif à l’application de la loi sur la nationalité turque art. 20/2-b). Les détails figurent sur la page nationalité turque par investissement. La période passée en Turquie avec une autorisation fondée sur un bien immobilier est également comptée dans la résidence ininterrompue de cinq ans exigée pour la nationalité par la voie générale (loi sur la nationalité turque art. 11, art. 15).
Quel bien immobilier est considéré comme suffisant ?
La loi prévoit que le ministère de l’Intérieur détermine la nature et la valeur du bien immobilier servant de fondement au titre de séjour de courte durée (6458 art. 31/6). Cet alinéa a été ajouté par la loi n° 7533 et est entré en vigueur le 30 novembre 2024. La valeur ne figure pas dans la loi mais dans une réglementation administrative et peut changer ; c’est pourquoi aucun montant n’est indiqué sur cette page.
Le règlement d’application énonce expressément la condition de nature : dans les demandes fondées sur un bien immobilier, le bien doit être un logement et être utilisé à cette fin. Les membres de la famille qui possèdent une quote-part ou une propriété collective sans quotes-parts sur le logement peuvent également présenter une demande au titre de cette disposition. Pour les membres de la famille sans quote-part, le bien immobilier ne peut être pris en compte que pour l’évaluation des moyens matériels (règlement art. 28/3). Un terrain ou un local commercial ne satisfait pas à cette condition.
Les documents exigés lors de la demande sont publiés sur le site web de la Direction générale de la gestion de l’immigration (règlement art. 21/1). La Direction générale de la gestion de l’immigration est l’institution chargée des procédures de séjour des étrangers et rattachée au ministère de l’Intérieur ; un article modifié en 2025 la désigne comme la Présidence de la Direction générale de la gestion de l’immigration (6458 art. 121/A).
Quelles conditions sont exigées ?
La loi énumère cinq conditions (6458 art. 32/1) :
- présenter le motif de la demande et fournir les informations et documents y afférents,
- ne pas faire partie des étrangers dont l’entrée en Turquie sera refusée (art. 7),
- disposer de conditions d’hébergement conformes aux normes générales de santé et de sécurité,
- sur demande, présenter un extrait de casier judiciaire du pays dont l’intéressé est ressortissant ou dans lequel il réside légalement,
- déclarer l’adresse à laquelle il demeurera en Turquie.
La condition d’hébergement est distincte de la propriété d’un bien immobilier. Pour son évaluation, la déclaration de l’étranger fait foi ; si nécessaire, une vérification de l’enregistrement d’adresse ou une enquête sur place est effectuée (règlement art. 22/7). Le règlement exige en outre une assurance maladie valide couvrant la durée de l’autorisation ainsi que des moyens matériels suffisants et réguliers. La demande de ceux qui n’ont pas payé leurs dettes résultant d’une infraction au visa ou d’un titre de séjour antérieur ainsi que certaines dettes publiques est rejetée (règlement art. 22/6, art. 22/10, art. 22/13).
Où et comment présenter la demande ?
La loi prévoit en principe que la demande est présentée au consulat turc dans le pays dont l’étranger est ressortissant ou dans lequel il réside légalement ; elle admet la demande auprès de la préfecture depuis la Turquie dans des cas limités (6458 art. 21/1, art. 22/1). Les demandes présentées depuis la Turquie sont adressées à la préfecture et peuvent aussi l’être par voie électronique (règlement art. 19/4, art. 21/1). La disposition relative au bien immobilier n’est pas expressément énumérée dans cette liste légale ; en pratique, ces demandes sont également reçues depuis la Turquie et traitées par les directions provinciales de l’immigration.
La demande est présentée par l’étranger lui-même ; elle peut aussi l’être par son représentant légal ou par une avocate munie d’une procuration (règlement art. 21/4). Le passeport doit être valable au moins soixante jours de plus que la durée d’autorisation demandée (6458 art. 21/2). Les demandes sont traitées dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours (art. 21/5). L’attestation de demande remise à celui qui complète sa demande lui permet de séjourner en Turquie jusqu’à ce qu’il soit statué sur la demande (règlement art. 21/9).
L’étranger qui présente une demande de prolongation peut rester en Turquie jusqu’à ce qu’il soit statué, même si la durée de l’autorisation a expiré (6458 art. 24/2).
Dans quels cas l’autorisation est-elle refusée, annulée ou non prolongée ?
Le titre de séjour de courte durée n’est pas délivré, ou s’il l’a été, il est annulé, et à l’expiration de sa durée il n’est pas prolongé, dans les cas suivants (6458 art. 33/1 ; règlement art. 29/1) :
- l’une des conditions de l’art. 32 n’est pas remplie ou a cessé de l’être ultérieurement,
- il est établi que l’autorisation est utilisée à une fin autre que celle pour laquelle elle a été délivrée,
- le séjour à l’étranger a dépassé cent vingt jours au total au cours de la dernière année (à l’exception des séjours effectués pour service public obligatoire, mission, éducation ou raisons de santé),
- il existe une décision valide d’expulsion ou d’interdiction d’entrée en Turquie à l’encontre de l’intéressé.
La règle des cent vingt jours ne figure pas dans la loi mais dans le règlement ; la loi a renvoyé cette question au règlement (6458 art. 33/2). Pour cette raison, un étranger dont l’autorisation a été annulée n’est pas tenu de présenter un nouveau motif lors d’une nouvelle demande (règlement art. 21/11).
La vente du bien immobilier supprime le fondement de l’autorisation. L’étranger qui continuera à séjourner en Turquie présente, dans les dix jours suivant la date à laquelle le motif a pris fin, une demande de titre de séjour correspondant à son nouveau motif de séjour auprès de la préfecture. L’autorisation existante prend fin à la date à laquelle le motif a disparu (6458 art. 29/1 ; règlement art. 26). En cas de vente, la propriété change de mains par l’inscription au titre de propriété (Code civil turc art. 705). La situation de la personne qui vend puis achète immédiatement un autre logement n’est pas réglementée séparément.
Délais : à quoi correspondent-ils et quand commencent-ils ?
Les délais autres que ceux mentionnés comme « jours ouvrables » sont des jours calendaires. La notification est la communication officielle de la décision à vous-même ; les délais de recours courent à compter de cette date. Pour les délais de recours, les jours fériés sont également comptés ; si le dernier jour tombe un jour férié, le délai est prolongé jusqu’à la fin du premier jour ouvrable suivant (Code de procédure administrative turc art. 8).
| Pourquoi | Durée | Quand commence-t-elle | Fondement |
|---|---|---|---|
| Demande faite depuis la Turquie | Elle est faite avant l’expiration du visa ou de la période de séjour sans visa ; elle est aussi acceptée si elle est faite au plus tard dix jours après le dépassement. En cas de dépassement plus long, une décision d’éloignement est prise | Le jour où expire le visa ou la période de séjour sans visa | règlement art.21/2 ; 6458 art.54/1-e |
| Compléter un document manquant | Trente jours ; à défaut, la demande est classée sans suite | La date à laquelle le manque vous a été notifié | règlement art.22/1 |
| Commencer à utiliser l’autorisation obtenue auprès du consulat | Six mois ; à défaut, l’autorisation perd sa validité | Non précisé par ailleurs dans la législation ; il faut se reporter aux dates figurant sur le document d’autorisation | 6458 art.19/1 ; règlement art.19/5 |
| Déclaration d’adresse et changement d’adresse | Vingt jours ouvrés | Entrée en Turquie pour l’autorisation obtenue auprès du consulat ; remise du document pour l’autorisation obtenue en Turquie ; date du changement pour un changement | 6458 art.26/2 ; règlement art.22/12, art.23/2 |
| Demande de prolongation | Elle peut être faite soixante jours avant l’expiration de l’autorisation ; elle doit être faite avant l’expiration | À compter de la date d’expiration de l’autorisation, en remontant | 6458 art.24/2 |
| Nouvelle demande d’autorisation en cas de vente du bien immobilier | Dix jours | La date à laquelle le motif a pris fin | règlement art.26/1 |
| Séjour à l’étranger | Ne doit pas dépasser un total de cent vingt jours au cours de la dernière année | La dernière année, en remontant | règlement art.29/1-c |
| Rester en Turquie après un refus ou un refus de prolongation | Un document permettant de rester au maximum dix jours est délivré. Si la prolongation est refusée et que la personne ne quitte pas le territoire dans les dix jours, une décision d’éloignement est prise | Non précisé par ailleurs dans la législation ; il faut se reporter à la date figurant sur le document | règlement art.22/11 ; 6458 art.54/1-j |
| Quitter la Turquie si l’autorisation est annulée | Une décision d’éloignement est prise à l’encontre des personnes dont l’autorisation est annulée ; la décision accorde en principe un délai de quinze à trente jours | Indiqué dans la décision | 6458 art.54/1-f, art.56/1 |
| Recours contre une décision de refus, d’annulation ou de refus de prolongation | Soixante jours | Le lendemain du jour où la décision a été notifiée par écrit | Code de procédure administrative turc art.7, art.8 |
| Recours contre une décision d’éloignement | Sept jours ; la décision du tribunal est définitive | Notification de la décision | 6458 art.53/3 |
| Si la notification ne peut pas être faite à votre adresse pendant le procès | Le dossier est classé sans suite. Si une nouvelle adresse n’est pas communiquée dans les deux mois, l’affaire est réputée n’avoir jamais été introduite | La date à laquelle le dossier a été classé sans suite | Code de procédure administrative turc art.26/3 ; 6458 art.31/7 |
| Appel devant la cour d’appel régionale contre la décision du tribunal administratif (appel devant la cour d’appel régionale) | Trente jours | Notification de la décision | Code de procédure administrative turc art.45 |
| Nouvelle demande après un refus ou une annulation | Si la demande est présentée dans les six mois, un nouveau motif est exigé | Décision de refus ou d’annulation | règlement art.21/10 |
Le délai de deux mois n’est pas un délai pour agir en justice. C’est le délai accordé pour communiquer votre nouvelle adresse lorsque le tribunal ne parvient pas à vous joindre à votre adresse après l’introduction du recours.
Recours contre une décision de refus ou d’annulation
Notification et voie de recours. La décision de refus, d’annulation ou de refus de prolongation est notifiée à l’étranger, à son représentant légal ou à son avocate ; la notification indique également comment exercer les droits contre la décision (6458 art.25/2). La loi ne prévoit pas d’organe administratif de recours distinct pour les décisions relatives au titre de séjour ; la voie est le contentieux administratif. Avant d’introduire un recours, dans le délai de recours, la levée de la décision peut être demandée à l’autorité supérieure ou, à défaut, à l’autorité qui a pris la décision. Cette demande suspend le délai de recours. Si aucune réponse n’est donnée dans les trente jours, la demande est réputée rejetée et le délai reprend là où il s’était arrêté (Code de procédure administrative turc art.11). La loi ne reconnaît à cette demande aucun effet prolongeant la durée de séjour en Turquie.
Notification à l’étranger. La notification peut être faite à votre adresse figurant dans le système d’enregistrement des adresses. Si personne ne se trouve à l’adresse, le document est remis au chef de quartier et un avis est apposé sur la porte ; le jour de l’apposition de l’avis est réputé être la date de notification. Le résultat est identique même si vous n’habitez pas à cette adresse (loi turque sur la notification art.21). Si vous disposez d’une adresse de notification électronique, la notification est réputée faite à la fin du cinquième jour suivant celui où le document est parvenu à cette adresse (loi turque sur la notification art.7/a). Autrement dit, le délai de recours peut commencer et expirer pendant que vous êtes à l’étranger. Si vous devez rester longtemps à l’étranger, faites suivre les courriers officiels adressés à votre adresse en Turquie.
Juridiction. La demande est portée devant le tribunal administratif (6458 art.101). Le tribunal administratif est la juridiction de première instance qui connaît des recours contre les décisions de l’administration. Le tribunal compétent est le tribunal administratif du lieu où se trouve l’administration qui a pris la décision (Code de procédure administrative turc art.32). Pour les demandes faites depuis la Turquie, la décision est prise par la préfecture (6458 art.25/1) ; pour une demande faite à Alanya, il s’agit de la préfecture d’Antalya. Si vous êtes à l’étranger, vous pouvez aussi déposer la requête auprès du consulat turc ; après paiement des frais et de l’affranchissement, la demande est réputée introduite le jour où la requête est enregistrée (Code de procédure administrative turc art.4, art.6). La demande peut être introduite par l’étranger lui-même, son représentant légal ou son avocate ; la loi énumère les trois ensemble (6458 art.31/7).
Le recours ne suspend pas la décision. L’introduction d’un recours ne suspend pas d’elle-même l’exécution de la décision (Code de procédure administrative turc art.27). La suspension de l’exécution de la décision par le tribunal est appelée suspension de l’exécution et cette demande est présentée séparément dans la requête. Le tribunal ne peut prononcer cette suspension que si l’exécution de l’acte risque de causer un préjudice difficilement réparable ou impossible à réparer et si l’acte est manifestement illégal, ces deux conditions étant cumulatives. Cette suspension est en principe accordée contre constitution d’une garantie, mais le tribunal peut ne pas l’exiger. Le rejet de la demande peut faire l’objet d’une seule opposition dans les sept jours suivant la notification ; une demande fondée sur les mêmes motifs ne peut être présentée une seconde fois (même article).
Règles particulières introduites en 2024. La loi n° 7533 a instauré trois règles pour les recours contre le rejet d’une demande de titre de séjour de courte durée et l’annulation du titre (6458 art.31/7) :
- Le dossier est prêt à être jugé plus tôt. Le dossier est réputé en état d’être jugé dès que l’administration défenderesse a produit sa défense ou que le délai de défense est écoulé. La phase de second mémoire prévue par la procédure générale ne s’applique pas (Code de procédure administrative turc art.16). Il est donc important de formuler les moyens de manière complète dans la requête.
- Si l’adresse n’est pas communiquée, la procédure devient caduque. Si la notification ne peut pas être faite à l’adresse indiquée pendant le procès, le dossier est classé sans suite et, le cas échéant, la décision de suspension de l’exécution devient automatiquement caduque. Le délai pour communiquer une nouvelle adresse, qui est d’un an dans la règle générale, est de deux mois dans ces recours ; si aucune adresse n’est communiquée dans ce délai, la demande est réputée ne jamais avoir été introduite (art.26/3).
- L’audience est laissée à l’appréciation du tribunal. Dans la règle générale, une audience est tenue en matière d’annulation à la demande de l’une des parties (art.17) ; dans ces recours, le tribunal décide s’il y a lieu de tenir une audience.
Ces règles s’appliquent aux recours introduits après le 30 novembre 2024 (6458 art. transitoire 3). L’alinéa ne mentionne pas séparément le refus de prolongation ; il est discuté de savoir si ces règles s’appliquent aussi au recours contre un refus de prolongation.
Questions fréquentes
J’ai une maison en Turquie, puis-je obtenir un titre de séjour ?
Vous pouvez présenter une demande, mais l’autorisation n’est pas un droit. La loi mentionne les personnes possédant un bien immobilier parmi celles qui peuvent se voir délivrer un titre de séjour de courte durée (6458 art.31/1-b). Le logement doit être utilisé à cette fin et il est exigé qu’il présente les caractéristiques et la valeur fixées par le ministère de l’Intérieur (art.31/6 ; règlement art.28/3).
Puis-je louer mon appartement ?
L’autorisation est subordonnée à l’utilisation du logement à des fins d’habitation (règlement art.28/3). L’utilisation de l’autorisation à une fin autre que celle pour laquelle elle a été délivrée est un motif d’annulation (6458 art.33/1-b). L’incidence de la location sur l’autorisation doit être évaluée avant la location.
Puis-je redemander immédiatement après un refus ?
Si vous redemandez dans un délai de six mois, un nouveau motif vous sera demandé (règlement art. 21/10). Une nouvelle demande fondée sur le même immeuble ne remplace pas le recours contre la décision de refus.
Je suis titulaire de la carte bleue, un permis de séjour est-il nécessaire ?
Non. Les personnes visées à l’art. 28 de la loi turque sur la nationalité ne sont pas tenues d’obtenir un permis de séjour (règlement art. 20/1-b).
Fondements juridiques
Loi turque n° 6458 sur les étrangers et la protection internationale — art. 7, art. 19, art. 21, art. 22, art. 24, art. 25, art. 26, art. 29, art. 31, art. 32, art. 33, art. 53, art. 54, art. 56, art. 101, art. 121/A, art. transitoire 3 — mevzuat.gov.tr
Règlement turc d’application de la loi sur les étrangers et la protection internationale — art. 19, art. 20, art. 21, art. 22, art. 23, art. 26, art. 28, art. 29 — mevzuat.gov.tr
Loi turque n° 2577 sur la procédure administrative contentieuse — art. 3, art. 4, art. 6, art. 7, art. 8, art. 11, art. 16, art. 17, art. 26, art. 27, art. 32, art. 45 — mevzuat.gov.tr
Loi turque n° 7201 sur les notifications — art. 7/a, art. 21 — mevzuat.gov.tr
Loi turque sur la nationalité n° 5901 — art. 11, art. 12, art. 15, art. 28 — mevzuat.gov.tr
Règlement d’application de la loi turque sur la nationalité — art. 20 — mevzuat.gov.tr
Code civil turc n° 4721 — art. 705 — mevzuat.gov.tr
Pages liées
- Droit des baux et de l’immobilier — page parente
- L’acquisition d’immeubles par des étrangers en Turquie
- La nationalité turque par investissement
- Héritiers étrangers : la succession d’un immeuble en Turquie
Cet article a une visée d’information juridique générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant différente, il est recommandé de solliciter l’assistance juridique de votre avocate pour votre cas concret.