La fin du contrat de bail signifie-t-elle toujours l’expulsion ?
Dans les baux d’habitation et de locaux professionnels couverts, l’expiration de la durée du contrat ne donne pas, à elle seule, au bailleur le droit d’expulser directement le locataire.
Le Code des obligations turc subordonne la faculté du bailleur de mettre fin au contrat à certaines conditions. Il est donc nécessaire de déterminer correctement le fondement juridique de la demande d’expulsion.
Expulsion pour besoin personnel
Lorsque le bailleur, son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou les autres personnes mentionnées par la loi ont besoin d’un logement ou d’un local professionnel, une action en expulsion pour besoin personnel peut être engagée.
Cependant, le simple fait de déclarer « j’ai besoin du logement » ne suffit pas. En pratique, la question de savoir si le besoin est réel, sincère et nécessaire constitue l’un des points centraux du litige. Les dispositions du Code des obligations turc relatives à l’expulsion pour besoin personnel s’appliquent dans ce cadre.
Non-paiement du loyer
Le fait que le locataire ne paie pas les loyers à temps peut également conduire à l’expulsion si certaines conditions sont réunies.
La voie à suivre à cet égard peut varier selon la situation concrète : envoi d’un commandement de payer, expulsion pour défaut de paiement après mise en demeure, ou action fondée sur une mise en demeure justifiée.
Pour cette raison, non seulement l’existence de la dette locative, mais aussi les dates de paiement et les mises en demeure ou procédures d’exécution antérieures revêtent une importance.
Engagement de libérer les lieux
L’engagement écrit de libérer les lieux donné par le locataire après la remise du bien loué peut également constituer le fondement de l’expulsion dans certaines conditions.
Cependant, la date de l’engagement, son contenu, les conditions dans lesquelles il a été établi et le caractère déterminé de la date d’expulsion sont importants. Dans les litiges relatifs aux engagements de libérer les lieux, la validité du document est examinée séparément.
Médiation dans les litiges locatifs
1 septembre 2023, la saisine d’un médiateur avant l’introduction d’une action est devenue une condition de recevabilité pour de nombreux litiges découlant de la relation de bail. Les dispositions relatives à l’expulsion par voie d’exécution sans titre exécutoire des biens immobiliers loués, conformément aux dispositions du Code de l’exécution forcée et de la faillite, figurent toutefois parmi les exceptions à cette réglementation.
Par conséquent, avant d’intenter directement une action en justice dans un litige locatif, il convient de vérifier si le litige relève du champ de la médiation obligatoire préalable.
Conclusion
Dans les litiges locatifs, un seul fait tel que « le contrat est terminé », « il n’a pas payé le loyer » ou « j’ai besoin du logement » ne suffit souvent pas à expliquer l’ensemble de la procédure.
Le motif de l’expulsion, le contenu du contrat, les notifications effectuées, les dates de paiement et les procédures antérieures doivent être évalués ensemble. En outre, si une action en justice doit être intentée, il convient de vérifier au préalable si la condition de médiation est requise.
Domaine d’intervention concerné : Pour plus d’informations détaillées sur ce sujet, vous pouvez consulter notre page Droit des baux et de l’immobilier.
Cet article a pour objet une information juridique générale. Dans les litiges locatifs, les délais et les voies de droit à suivre peuvent varier selon les circonstances de chaque espèce.