Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi), tarafların ileride bir taşınmaz satış sözleşmesi yapmayı üstlendikleri sözleşmedir. Bir önsözleşmedir: mülkiyeti geçirmez, mülkiyeti geçirecek sözleşmeyi yapma borcu doğurur. Geçerli olması için kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir.
Satış vaadi alıcıya kişisel hak verir, çünkü taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur (TMK m.705/1). Bu hakkın, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı korunması tapuya şerh verilmesine bağlıdır.
Taşınmaz hukukunun genel çerçevesi için Kira ve Gayrimenkul Hukuku, şekil, temerrüt ve zamanaşımının genel kuralları için Sözleşmeler Hukuku sayfasına bakılabilir. Burada satış vaadine özgü kurallar anlatılıyor.
Satış vaadi sözleşmesi noterde hangi şekilde yapılır?
Kanun açıktır: taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır; taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237/1-2). Aynı sonuç önsözleşme kuralından da çıkar: kanunlarda öngörülen istisnalar dışında önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır (TBK m.29/2).
Noterlik Kanunu “gayrimenkul satış va’di”ni düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler arasında sayar (m.89). İmza onaylaması bu şekli karşılamaz: noterin imza onaylaması, onaylanan imzanın ilgiliye ait oluşunu belgelendirir ve hukuki işlemin içeriğini kapsamaz (Noterlik Kanunu m.82/3). Notere götürülüp yalnızca imzası onaylatılan bir kâğıt satış vaadi sözleşmesi hâline gelmez.
Konutu müteahhitten alan tüketici için ayrık kural. Bedelin önceden ödendiği ön ödemeli konut satışında satış vaadinin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur; buna uyulmamışsa satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme de isteyemez (6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.41). Bu kural tüketiciyi korur; sözleşmeyi noterde yaptırma gereğini ortadan kaldırmaz.
Ön ödemeli konut: müteahhitten konut alırken
Satıcı konutu ticari veya mesleki amaçla satıyor, alıcı tüketiciyse ve bedel teslimden önce peşin ya da taksitle ödeniyorsa sözleşme ön ödemeli konut satışıdır (6502 sayılı Kanun m.40/1). Kanun bu satışlara şu kuralları bağlar:
- Sözleşmeden en az bir gün önce tüketiciye ön bilgilendirme formu verilmelidir; yapı ruhsatı alınmadan sözleşme yapılamaz (m.40/2-3).
- Tüketici on dört gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayabilir (m.43/1).
- Konut sözleşmede taahhüt edilen sürede teslim edilmelidir; bu süre sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez (m.44/1).
- Tüketici sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilir; satıcı bu durumda yalnızca yasal masrafları ve kanunda geçen süreye göre sınırlandırılmış bir tazminatı isteyebilir. Kendi yükümlülüklerini yerine getirmeyen satıcı tüketiciden hiçbir bedel isteyemez (m.45).
- Konuttaki ayıplardan satıcının sorumluluğu, daha uzun bir süre öngörülmemişse, teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımına tâbidir (m.12/1).
Noterde yapılmamış satış vaadinde ödenen bedel ne olur?
Şekle uyulmadan kurulan sözleşme hüküm doğurmaz (TBK m.12/2); böyle bir sözleşmeye dayanarak tapuda tescil istenemez. Ödenen bedel ise geri istenebilir: geçerli olmayan bir sebebe dayanan zenginleşme geri verilir (TBK m.77). Bu istem, geri isteme hakkının öğrenildiği tarihten başlayarak iki yıl ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde ileri sürülmelidir (TBK m.82).
Uygulamada bedelin iadesinde aradan geçen süre ve paranın değerindeki değişim denkleştirici adalet ilkesiyle gözetilmektedir. Edimlerin tamamen veya büyük ölçüde yerine getirildiği istisnai durumlarda şekil eksikliğine dayanmanın hakkın açıkça kötüye kullanılması sayılabildiği de görülmektedir (TMK m.2); bu her olayda ayrıca değerlendirilir.
Elden yapılan ödemelerin belgelenmesi önemlidir; kanun belirli bir değeri aşan hukuki işlemlerin senetle ispatını arar (HMK m.200). Konutu müteahhitten alan tüketici bakımından ayrıca yukarıdaki 6502 sayılı Kanun m.41 kuralı uygulanır.
Satış vaadi ile satış sözleşmesi arasındaki fark
| Satış vaadi sözleşmesi | Taşınmaz satış sözleşmesi | |
|---|---|---|
| Nerede yapılır | Noterde, düzenleme şeklinde (Noterlik K. m.89) | Tapu müdürlüğünde resmî senetle; 2022 değişikliğinden sonra noterde de (Noterlik K. m.61/A); tescili tapu müdürlüğü yapar |
| Ne doğurur | Kişisel hak: satış sözleşmesini yapma borcu | Mülkiyet: tescille kazanılır (TMK m.705) |
| Üçüncü kişilere karşı | Ancak şerh verilirse, sonradan hak kazananlara karşı (TMK m.1009) | Tescil herkese karşı ileri sürülebilir |
| İfa edilmezse | Hâkimden hükmen tescil istenir (TMK m.716) | Mülkiyet tescille geçmiştir |
Satış vaadi, satış sözleşmesinin yerine geçen bir işlem değildir; ona giden yolda verilmiş bir taahhüttür.
Satış vaadi tapuya şerh edilirse ne değişir?
Şerh sözleşmenin geçerlilik şartı değil, üçüncü kişilere karşı korunmanın şartıdır. Kanun satış vaadini şerh edilebilecek haklar arasında adıyla sayar ve bu hakların şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceğini öngörür (TMK m.1009).
Şerh istenmedikçe konmaz. Noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir (Tapu Kanunu m.26). Noterlik Kanunu’nda 2022’de değiştirilen hükme göre noter de, taraflardan biri talep eder ve harç ile giderleri öderse, satış vaadini tapu bilişim sistemi üzerinden tapu siciline şerh edebilir (Noterlik Kanunu m.60/3). Adi yazılı bir sözleşme şerh ettirilemez. Şerhin konduğu tapu kaydından kontrol edilmelidir; kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020).
Şerh taşınmazın satışını yasaklamaz; şerhten sonra taşınmazı edinen kişi ise alıcının hakkıyla bağlı olur. Şerh yoksa ve vaat eden taşınmazı başkasına devretmişse alıcı, kural olarak o kişiden tescil isteyemez; vaat edenden sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan zararının giderilmesini isteyebilir (TBK m.112).
Şerh kaç yıl geçerli, zamanaşımı ne kadar?
Tapu Kanunu şerhe bir süre koyar:
Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur (Tapu Kanunu m.26).
Beş yıl şerhin süresidir, sözleşmeden doğan hakkın değil. Şerh terkin edildiğinde sözleşme ortadan kalkmaz; ortadan kalkan, şerhin sağladığı korumadır: terkinden sonra taşınmaz üzerinde hak kazananlara karşı hak artık şerhe dayanılarak ileri sürülemez.
Sözleşmeden doğan alacak için kanunda özel bir süre yoktur; genel kural uygulanır: kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.146). Süre alacağın muaccel olmasıyla, yani sözleşmede devir için kararlaştırılan gün geldiğinde işlemeye başlar; ifa zamanı kararlaştırılmamışsa borç kural olarak doğduğu anda muaccel olur (TBK m.90, m.149). Borçlunun borcu ikrar etmesi ya da kısmen ifada bulunması ve alacaklının dava açması zamanaşımını keser (TBK m.154). Zamanaşımını hâkim kendiliğinden gözetmez, borçlunun ileri sürmesi gerekir (TBK m.161). Uygulamada, taşınmazın zilyetliği alıcıya teslim edilmişse satıcının zamanaşımı savunmasının dürüstlük kuralına aykırı sayılarak (TMK m.2) dinlenmediği görülmektedir; taşınmaz teslim edilmemişse on yıllık süre gerçek bir hak kaybı tehlikesidir.
| Süre | Başlangıç | Dayanak | Dolduğunda | |
|---|---|---|---|---|
| Tapudaki şerh | Beş yıl | Şerh tarihi | Tapu K. m.26 | Şerh re’sen terkin edilir; terkinden sonra hak kazananlara karşı şerhin koruması kalmaz |
| Sözleşmeden doğan alacak | On yıl | Alacağın muaccel olduğu gün | TBK m.146, m.149 | Borçlu zamanaşımı def’ini ileri sürebilir |
Önalım, alım ve geri alım haklarıyla karıştırılmamalı. TBK m.238 “önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir” der. Madde taşınmaz satış vaadini saymaz; bir önceki maddede satış vaadi alım ve geri alım sözleşmeleriyle birlikte anıldığı hâlde burada anılmaz. Bu sınırın yalnızca bir tarafa satın alma hakkı veren vaatlere kıyasen uygulanıp uygulanamayacağı ise kanunda çözülmemiştir. Bu üç hakkın devredilemezliğine ilişkin kural da (TBK m.239) satış vaadini saymaz; satış vaadinden doğan hakkın devri alacağın ve sözleşmenin devrine ilişkin genel hükümlere göre değerlendirilir (TBK m.183-184, m.205).
Vaat eden tapuyu devretmezse: tescile zorlama
Bu durum için kanunun genel bir yolu vardır: mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir (TMK m.716/1). Uygulamada satış vaadinden doğan hak bu hükme dayanan tescil davasıyla ileri sürülür.
Satış vaadi karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmedir; tescil isteyen alıcının, sözleşmeye göre önce ödemesi gereken bedeli ödemiş ya da ödemeyi önermiş olması gerekir (TBK m.97). Uygulamada kalan bedelin dava sırasında mahkemenin belirleyeceği yere yatırılması istenmektedir.
Taşınmaza ilişkin ayni haklara dair kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez (HMK m.350/2, m.367/2). Mahkeme kararıyla mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak taşınmaz üzerinde satış gibi tasarruf işlemleri yapabilmek için kararın tapuya tescil ettirilmesi gerekir ve tescil karara dayanılarak doğrudan istenebilir (TMK m.705/2, m.716/2).
Tescil yerine sözleşmeden kurtulmak istenirse temerrüt hükümleri işler: vaat edene uygun bir süre verilir; bu süre de sonuçsuz kalırsa alacaklı, ifadan vazgeçtiğini hemen bildirerek zararının giderilmesini isteyebilir ya da sözleşmeden dönüp ödediğini geri isteyebilir (TBK m.123–125). Tapu zaten devredilmiş ve devrin geçersizliği ileri sürülüyorsa konu tapu iptali ve tescil davasıdır.
Dava sürerken taşınmazın satılmasını önlemek. Dava açmak, malikin taşınmazı başkasına devretmesini kendiliğinden engellemez. Bunun için mahkemeden ihtiyati tedbir istenir ve tedbir kararı tapuya şerh verilir; şerh verilen kısıtlama sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir (HMK m.389; TMK m.1010). Tedbir kararının uygulanması, karar tedbir isteyene bildirildikten sonra bir hafta içinde istenmezse; dava açılmadan alınan tedbirde esas dava, uygulama talebinden itibaren iki hafta içinde açılmazsa tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m.393/1, m.397/1). Tedbir isteyen kural olarak teminat gösterir; talep noter senedi gibi resmî bir belgeye dayanıyorsa mahkeme teminat alınmamasına karar verebilir (HMK m.392/1). Tapu Kanunu dava açılmasını beş yıllık terkini önleyen bir sebep olarak saymadığından, şerhin süresi dolmadan tedbir şerhi alınması önemlidir. Tedbirin işleyişi tapu iptali ve tescil davası yazısında ayrıntılı anlatılıyor.
Hangi mahkemede, nerede açılır?
Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2); iki kişi arasındaki bir satış vaadinde dava burada görülür. Satış vaadi, dava şartı arabuluculuğun öngörüldüğü dört uyuşmazlık türü (kira, paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti, komşu hakkı) arasında sayılmaz (6325 sayılı Kanun m.18/B/1). Görev kuralları kamu düzenindendir (HMK m.1) ve tarafların kim olduğuna göre iki istisna doğar:
- Satıcı ticari veya mesleki amaçla hareket ediyor, alıcı tüketiciyse uyuşmazlık bir tüketici işleminden doğar ve tüketici mahkemesi görevlidir (6502 sayılı Kanun m.3, m.73/1). Bu mahkemede görülecek uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; ancak tüketici işlemi niteliğindeki ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar, örneğin tescile zorlama, bu şartın dışındadır (m.73/A). Kanunda belirlenen ve her yıl güncellenen değerin altındaki uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine başvurmak zorunludur (m.68).
- İki taraf da tacirse ve iş ikisinin de ticari işletmesiyle ilgiliyse dava ticari davadır ve asliye ticaret mahkemesinde görülür; konusu bir miktar para olan alacak, tazminat, itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarında arabuluculuk dava şartıdır (TTK m.4, m.5, m.5/A).
Dava şartı olan arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir; arabuluculuk süresince zamanaşımı durur (6325 sayılı Kanun m.18/A).
Yetki. Tescile zorlama, ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek bir dava olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1): Alanya’daki bir taşınmaz için dava Alanya’da görülür. Ödenen bedelin iadesi gibi para taleplerinde davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri mahkemeleri (HMK m.6, m.10), tüketici davalarında ayrıca tüketicinin yerleşim yerindeki tüketici mahkemesi (6502 sayılı Kanun m.73/5) yetkilidir.
Sık sorulan sorular
Satış vaadi sözleşmesini elden, adi yazılı yapabilir miyiz?
Kural olarak hayır: taşınmaz satışı vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237/2) ve noterde yalnızca imza onaylatmak yetmez (Noterlik Kanunu m.82/3). Ayrık durum: konutu ticari amaçla satan satıcıdan bedeli önceden ödeyerek alan tüketiciye karşı satıcı, şekle uyulmadığını ileri süremez (6502 sayılı Kanun m.41/1).
Sözleşmeyi tapuya şerh ettirmezsem ne kaybederim?
Geçerliliği değil, üçüncü kişilere karşı korumayı. Şerh verilen hak, sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir (TMK m.1009). Şerh yoksa ve taşınmaz başkasına devredilmişse elinizde kural olarak vaat edene karşı tazminat talebi kalır (TBK m.112).
Satış vaadi sözleşmesi kaç yıl geçerlidir, şerh düşerse hakkım biter mi?
İki ayrı süre vardır. Tapudaki şerh, beş yıl içinde satış yapılmazsa re’sen silinir (Tapu Kanunu m.26); bu, hakkın değil şerhin korumasının sona ermesidir. Sözleşmeden doğan alacak ise genel kurala göre on yıllık zamanaşımına tâbidir ve süre alacağın muaccel olmasıyla başlar (TBK m.146, m.149).
Satış vaadi sözleşmesi tek taraflı iptal edilebilir mi?
Taraflardan birinin istemesiyle sözleşme kendiliğinden ortadan kalkmaz. Karşı taraf borcunu ifa etmezse ona uygun bir süre verilir; süre sonuçsuz kalırsa sözleşmeden dönülebilir ve taraflar verdiklerini geri isteyebilir (TBK m.123, m.125). Konutu müteahhitten alan tüketicinin ayrıca cayma ve dönme hakları vardır (6502 sayılı Kanun m.43, m.45).
Dava nerede açılır, sözleşmeye başka bir mahkeme yazabilir miyiz?
Tescile zorlama davasında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1) ve kesin yetki hâllerinde yetki sözleşmesi yapılamaz (HMK m.18/1). Para alacakları bakımından da mahkemeyi sözleşmeyle belirleme imkânı yalnızca tacirlere ve kamu tüzel kişilerine tanınmıştır (HMK m.17).
Dayanak mevzuat
4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — m.2 (dürüst davranma), m.705 (tescil), m.716 (tescili isteme hakkı ve hükmen geçirme), m.1009 (satış vaadinden doğan hakkın şerhi), m.1010 (tasarruf yetkisi kısıtlamalarının şerhi), m.1020 (tapu sicilinin açıklığı) — mevzuat.gov.tr
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.12 (şekil), m.29 (önsözleşme), m.77 ve m.82 (sebepsiz zenginleşme ve zamanaşımı), m.90 (muacceliyet), m.97 (ifada sıra), m.112 (ifa etmemenin sonuçları), m.123–125 (süre verme ve seçimlik haklar), m.146, m.149, m.154 ve m.161 (zamanaşımı), m.183–184 (alacağın devri), m.205 (sözleşmenin devri), m.237 (taşınmaz satışı ve satış vaadinde şekil), m.238–239 (önalım, alım ve geri alım haklarının süresi ve devri) — mevzuat.gov.tr
1512 sayılı Noterlik Kanunu — m.60 (noterlerin görevleri; satış vaadi ve şerh), m.61/A (taşınmaz satış sözleşmesi), m.82 (noterlik işlemlerinin hükümleri), m.89 (düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler) — mevzuat.gov.tr
2644 sayılı Tapu Kanunu — m.26 (satış vaadinin şerhi ve beş yıllık terkin) — mevzuat.gov.tr
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun — m.3 (tanımlar), m.12 (ayıplı maldan sorumlulukta zamanaşımı), m.40–41 (ön ödemeli konut satışı ve şekil şartı), m.43–45 (cayma, teslim, dönme), m.68 (tüketici hakem heyeti), m.73 ve m.73/A (tüketici mahkemeleri ve dava şartı arabuluculuk) — mevzuat.gov.tr
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.1–2 (görev), m.6, m.10, m.12, m.17–18 (yetki ve yetki sözleşmesi), m.200 (senetle ispat), m.350 ve m.367 (kesinleşmeden yerine getirilememe), m.389, m.392–393, m.397 (ihtiyati tedbir) — mevzuat.gov.tr
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu — m.4–5 (ticari davalar), m.5/A (dava şartı arabuluculuk) — mevzuat.gov.tr
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/A ve m.18/B (dava şartı arabuluculuk) — mevzuat.gov.tr
İlgili sayfalar
- Kira ve Gayrimenkul Hukuku — üst sayfa
- Sözleşmeler Hukuku
- Tapu iptali ve tescil davası
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır, hukuki görüş niteliği taşımaz. Her olayın koşulları farklılık gösterdiğinden, somut durumunuz için avukatınızdan hukuki destek almanız önerilir.