Auteur : Av. Merve Kartal · Publication : 04.11.2026

L’indemnité d’occupation est l’indemnisation demandée à la personne qui utilise un immeuble sans le consentement de son titulaire, pour cette utilisation. On l’appelle aussi brièvement indemnité pour occupation illicite ou indemnité pour utilisation illicite ; l’action par laquelle cette indemnisation est demandée au tribunal s’appelle action en indemnité d’occupation.

Le terme « ecrimisil » n’apparaît ni dans le Code civil turc ni dans le Code des obligations turc. Dans les litiges entre particuliers, on se fonde sur les dispositions relatives à la responsabilité du possesseur de mauvaise foi : le possesseur de mauvaise foi est tenu d’indemniser le titulaire du droit pour les dommages qu’il lui a causés en raison de la rétention illicite de la chose qu’il est tenu de restituer ainsi que pour les fruits qu’il a obtenus ou qu’il a négligé d’obtenir (Code civil turc art. 995/1). Le mot lui-même est mentionné textuellement dans d’autres lois : dans la loi turque sur les frais judiciaires régissant les frais de justice (art. 16/2) et dans la loi turque sur les adjudications publiques relative à l’occupation des immeubles publics (art. 75).

L’indemnisation couvre non seulement les revenus effectivement obtenus, mais aussi les revenus dont l’obtention a été négligée ; autrement dit, l’occupant ne s’exonère pas de sa responsabilité même s’il a laissé l’immeuble vacant.

Cet article traite de l’indemnité d’occupation entre particuliers ; la réglementation particulière relative aux immeubles du Trésor et des fondations figure dans le titre final. Le cadre général de la propriété immobilière est présenté sur la page Droit des baux et de l’immobilier.

Indemnité d’occupation, action en cessation de l’atteinte et action en revendication : trois demandes distinctes

Le propriétaire d’une chose a, dans les limites de l’ordre juridique, le pouvoir d’en user, d’en jouir et d’en disposer comme il l’entend ; le propriétaire peut intenter une action en revendication contre celui qui détient illicitement son bien et peut aussi agir pour faire cesser toute atteinte illicite (Code civil turc art. 683).

Demande	Ce qu’elle procure	Fondement
Revendication	Restitution du bien	Code civil turc art. 683/2
Cessation de l’atteinte	Arrêt de l’atteinte illicite	Code civil turc art. 683/2
Indemnité d’occupation	Indemnisation pour l’utilisation passée	Code civil turc art. 995

Les deux premières permettent de récupérer l’immeuble, la troisième réclame l’indemnisation de l’utilisation passée. La loi mentionne en outre spécialement le cas où une action en indemnité d’occupation est également formée dans un procès relatif à l’immeuble lui-même : dans ce cas, les frais sont perçus sur la valeur de l’immeuble et sur le montant de l’indemnité demandée (loi turque sur les frais judiciaires art. 16/2). Plusieurs demandes dirigées contre la même personne peuvent être présentées dans la même requête s’il existe un tribunal commun compétent pour toutes (Code de procédure civile turc art. 110). La détermination des frais est expliquée sur la page annulation du titre de propriété et nouvelle inscription.

Possesseur de bonne foi et possesseur de mauvaise foi

La loi distingue deux catégories de personnes détenant l’immeuble et l’obligation d’indemniser découle de cette distinction.

Le possesseur de bonne foi ne paie pas d’indemnité. Le possesseur qui, de bonne foi, utilise ou jouit de la chose qu’il détient conformément au droit dont il est présumé titulaire, n’est tenu à aucune indemnité envers la personne à qui il est tenu de restituer (Code civil turc art. 993/1). Il peut réclamer les dépenses nécessaires et utiles qu’il a faites pour la chose et peut en différer la restitution jusqu’au paiement de celles-ci. Il ne peut prétendre à aucune indemnité pour les autres dépenses ; toutefois, si aucune indemnité ne lui est offerte pour ces dépenses, il peut retirer, avant la restitution, les adjonctions qu’il a apportées à la chose et qui peuvent en être séparées sans dommage. Les fruits qu’il a obtenus sont imputés sur ses créances découlant de ses dépenses (Code civil turc art. 994).

Le possesseur de mauvaise foi doit verser une indemnité (CC turc art. 995/1). Il ne peut réclamer que le remboursement des dépenses qui étaient également nécessaires pour le titulaire du droit (art. 995/2). Le dernier alinéa de l’article pose une limite : le possesseur de mauvaise foi n’est responsable que des dommages causés par sa faute, tant qu’il ignore à qui il doit restituer la chose (art. 995/3).

La preuve est donc déterminante. Dans les cas où la loi attache un effet juridique à la bonne foi, celle-ci est présumée ; toutefois, celui qui n’a pas montré la diligence que l’on pouvait attendre de lui selon les circonstances ne peut se prévaloir de la bonne foi (CC turc art. 3). En outre, pour les immeubles inscrits au registre foncier, nul ne peut prétendre ignorer une inscription figurant au registre foncier (CC turc art. 1020/3). Celui qui réclame une indemnité doit établir que la partie adverse était de mauvaise foi ou à quelle date sa bonne foi a cessé ; cette question peut être déterminante avant même le montant de l’indemnité. Une notification écrite du titulaire du droit, dont la date et le contenu sont déterminés (mise en demeure), est l’un des moyens de documenter ce moment. Une telle mise en demeure n’interrompt toutefois pas la prescription.

Indemnité d’occupation entre héritiers et copropriétaires

Lorsqu’un appartement ou un terrain revient à plusieurs personnes par voie successorale et que l’un des héritiers occupe l’immeuble ou l’a loué, tandis que les autres ne reçoivent rien, la question de l’indemnité d’occupation se pose.

Il faut d’abord examiner le type de propriété. S’il y a plusieurs héritiers, la dévolution successorale fait naître entre eux une communauté jusqu’au partage ; les héritiers détiennent la masse successorale collectivement et disposent ensemble des droits qui en dépendent (CC turc art. 640). Dans la propriété collective sans quotes-parts (elbirliği mülkiyeti), il n’existe pas de quotes-parts déterminées ; le droit de chaque associé s’étend à l’ensemble du bien ; sauf disposition légale ou conventionnelle contraire, les actes d’administration et de disposition requièrent l’unanimité (CC turc art. 701/2, art. 702/2). Un héritier peut demander au tribunal civil de paix la conversion de la propriété collective sans quotes-parts en copropriété par quotes-parts (CC turc art. 644). C’est pourquoi la première information à vérifier est de savoir si l’immeuble est inscrit au registre foncier en régime de propriété collective sans quotes-parts (iştirak) ou de copropriété par quotes-parts (hisseli). La qualité d’héritier se prouve par le certificat d’hérédité délivré par le tribunal civil de paix ou par le notaire (CC turc art. 598/1 ; voir comment obtenir le certificat d’hérédité). L’ensemble du régime successoral est présenté sur la page Droit des successions.

En cas de passage à la copropriété par quotes-parts, chacun des copropriétaires peut user et jouir du bien commun dans la mesure compatible avec les droits des autres ; en cas de litige, le juge détermine les modalités d’usage et de jouissance, ce qui peut aussi prendre la forme d’une répartition dans le temps ou dans l’espace de l’utilisation (CC turc art. 693). Les frais d’administration, les impôts et autres charges sont supportés, sauf disposition contraire, à proportion des quotes-parts ; le copropriétaire qui a payé au-delà de sa part peut exercer un recours contre les autres (CC turc art. 694).

La condition de mise en demeure préalable. Pour pouvoir réclamer une indemnité d’occupation à celui qui utilise seul l’immeuble indivis, la jurisprudence de la Cour de cassation exige qu’une mise en demeure préalable ait été adressée : le copropriétaire qui n’utilise pas l’immeuble doit avoir clairement signifié à celui qui l’utilise qu’il souhaite lui aussi en jouir ou qu’il en réclame la contrepartie. Cette condition ne figure pas dans la loi ; elle a été établie par la jurisprudence. Sa conséquence pratique est la suivante : l’indemnité d’occupation ne peut en principe être réclamée que pour la période postérieure à cette notification. La date et le contenu de la notification doivent pouvoir être prouvés ; une mise en demeure envoyée par l’intermédiaire d’un notaire le permet. Dans certains cas, comme celui où l’immeuble a été loué sans partage des loyers, il est admis que cette condition n’est pas requise ; c’est au cas par cas, selon le dossier concret, que l’on détermine ce qui prévaut.

La dissolution de la copropriété constitue une action distincte. Chaque héritier peut, à moins d’être tenu de la maintenir, demander à tout moment le partage de la succession (TMK m.642/1) ; en copropriété par quotes-parts, la demande de partage est soumise à TMK m.698. L’indemnité d’occupation regarde vers le passé, le partage judiciaire de la copropriété vers l’avenir ; les deux peuvent être envisagés ensemble mais constituent des actions distinctes. Le partage judiciaire de la copropriété relève du tribunal civil de paix (HMK m.4/1-b) et, pour cette action, le recours préalable au médiateur est une condition de recevabilité (loi n° 6325, m.18/B/1-b) ; la demande d’indemnité d’occupation relève en principe du tribunal civil de première instance (HMK m.2). Détails sur la page action en partage judiciaire de la copropriété.

Peut-on demander une indemnité d’occupation si le locataire ne quitte pas les lieux ?

Réponse brève : si le bail a pris fin, une indemnité peut être demandée pour l’usage passé ; mais la question de savoir si une telle demande constitue un litige « découlant du bail » est controversée. Cette qualification détermine à la fois le tribunal compétent et l’obligation de médiation préalable.

Tant que le bail se poursuit, il n’y a pas de possession illégitime ; l’obligation du locataire est de payer le loyer. À l’expiration du contrat, le locataire est tenu de restituer le local, et cette obligation naît du contrat (TBK m.334/1) ; si l’immeuble n’est pas libéré, le maintien sans droit peut aussi relever de TMK m.995.

Les litiges relatifs au bail, y compris les actions en créance nées du bail, relèvent du tribunal civil de paix (HMK m.4/1-a) et, dans ces litiges, le recours au médiateur avant l’introduction de l’action est une condition de recevabilité (loi n° 6325, m.18/B/1-a). S’il est constaté qu’une action a été engagée sans recours au médiateur dans un litige où la médiation est une condition de recevabilité, l’action est rejetée pour vice de procédure sans autre mesure (m.18/A/2). C’est pourquoi recourir d’abord au médiateur contre l’ancien locataire élimine ce risque ; la prescription est également suspendue depuis la saisine du bureau de médiation jusqu’au dernier procès-verbal (m.18/A/15).

Les voies relatives à l’expulsion du locataire se trouvent sur des pages distinctes : expulsion pour besoin personnel et engagement écrit de libérer les lieux.

Devant quel tribunal et où l’action en indemnité d’occupation est-elle introduite ?

Compétence d’attribution. Dans les actions relatives aux droits patrimoniaux, le tribunal compétent est, sauf disposition contraire, le tribunal civil de première instance (HMK m.2). Exceptions : si le litige découle d’un bail, le tribunal civil de paix est compétent (HMK m.4/1-a) ; les actions portant uniquement sur la protection de la possession d’immeubles relèvent également du tribunal civil de paix (HMK m.4/1-c). Si le litige relatif à un immeuble soumis à la propriété par étages découle de l’application de la loi sur la propriété par étages, tout différend né de l’application de cette loi est tranché par les tribunaux civils de paix (loi n° 634, art. additionnel 1).

Compétence territoriale. Dans les actions relatives à un droit réel sur un immeuble ainsi que dans celles relatives à la possession d’un immeuble, le tribunal du lieu de situation de l’immeuble est exclusivement compétent (HMK m.12/1) ; les demandes de restitution du bien et de cessation de l’atteinte entrent dans ce cadre. En cas de compétence exclusive, l’action ne peut être portée ailleurs ; le tribunal examine sa compétence d’office jusqu’à la fin du procès (HMK m.19/1). Si seule une indemnité pour l’usage passé est demandée, l’application de cette règle de compétence exclusive est controversée. Dans ce cas, la règle générale est le tribunal du domicile du défendeur (HMK m.6) ; si la demande est fondée sur les dispositions relatives au fait illicite, le tribunal du lieu où le fait a été commis est également compétent (HMK m.16) et, en cas d’occupation illicite, ce lieu est celui où se trouve l’immeuble.

Conséquence pratique : pour un immeuble situé à Alanya, la cessation de l’atteinte et l’indemnité d’occupation peuvent être demandées ensemble à Alanya, même si la personne qui occupe les lieux vit dans une autre ville (HMK m.12/1, m.110).

Comment se calcule l’indemnité d’occupation ?

La loi ne fournit pas de méthode de calcul ; TMK m.995 ne mentionne que les dommages et les fruits perçus ou qu’on a négligé de percevoir. En pratique, l’indemnité est déterminée, selon la nature de l’immeuble, sur la base du loyer de référence pendant la période d’occupation ou, pour les terres agricoles, des revenus des produits, au moyen d’une visite des lieux et d’une expertise effectuées au cours de la procédure.

Lorsque le montant n’est pas connu au moment de l’introduction de l’action. L’action en créance indéterminée est supprimée depuis le 31 juillet 2026 (HMK m.107, abrogée par la loi n° 7589) ; dans les actions introduites avant cette date, l’ancienne disposition continue de s’appliquer (loi n° 7589, art. transitoire 1/10). Dans une action intentée aujourd’hui, une partie de la créance peut être demandée ; à moins que le surplus n’ait été expressément abandonné, cela ne vaut pas renonciation (HMK m.109/1, m.109/3). La demande peut être augmentée, une seule fois, jusqu’à la clôture de l’instruction ; la prescription est également réputée interrompue pour la partie augmentée à compter de la date de l’action (HMK m.109/4).

Quel est le délai de prescription de l’indemnité d’occupation ?

Ni le Code civil turc ni le Code des obligations turc ne contiennent de disposition spécifique sur la prescription de l’indemnité d’occupation ; deux règles générales s’opposent. En l’absence de disposition contraire, toute créance est soumise à une prescription de dix ans (TBK m.146) ; en revanche, « les loyers, les intérêts du capital et les autres prestations périodiques telles que les salaires » sont soumises à une prescription de cinq ans (TBK m.147/1).

En pratique, l’indemnité d’occupation entre particuliers est considérée comme une prestation périodique assimilable à un loyer et soumise à la prescription de cinq ans. Si le défendeur invoque la prescription, l’indemnité d’occupation ne peut plus être demandée pour la période excédant cinq ans en remontant à partir de la date de l’action ; pour la période postérieure à la date de l’action, une action distincte est en pratique nécessaire. C’est pourquoi différer l’introduction de l’action peut raccourcir la période exigible.

Le juge ne tient pas compte de la prescription d’office ; il faut que le défendeur l’invoque (TBK m.161). Les causes d’interruption de la prescription sont énumérées par la loi : la reconnaissance de la dette par le débiteur, l’introduction d’une action, l’engagement d’une procédure d’exécution, etc. (TBK m.154). Une mise en demeure adressée par l’intermédiaire d’un notaire ne figure pas parmi ces causes.

Si la demande repose sur les dispositions relatives à l’acte illicite, les délais de deux et dix ans entrent aussi en considération ; si l’indemnité naît d’un fait punissable pour lequel les lois pénales prévoient une prescription plus longue, cette prescription s’applique (TBK m.72/1). Occuper sans droit l’immeuble d’autrui comme si l’on en était propriétaire est également incriminé en tant qu’infraction poursuivie sur plainte (TCK m.154/1).

La médiation est-elle obligatoire pour l’indemnité d’occupation ?

En matière d’immeubles, la loi fait du recours au médiateur avant l’introduction de l’action une condition de recevabilité dans quatre groupes de litiges : les litiges découlant d’un bail, à l’exception des dispositions relatives à l’évacuation des immeubles loués par voie d’exécution sans titre ; les litiges relatifs au partage et au partage judiciaire de la copropriété des meubles et immeubles ; les litiges découlant de la loi turque sur la propriété par étages ; les litiges découlant du droit de voisinage (loi n° 6325, m.18/B/1).

L’indemnité d’occupation n’est pas nommément citée dans ces quatre rubriques. En revanche, une demande concrète peut, selon la relation dont elle découle, relever de l’une de ces rubriques : par exemple si elle naît d’un bail expiré ou d’un différend d’usage dans un immeuble soumis à la propriété par étages. Si, dans un litige relevant de l’une de ces rubriques, un accord est conclu, l’obtention de la mention exécutoire est obligatoire pour le document d’accord ; pour les documents relatifs aux immeubles, cette mention est délivrée par le tribunal civil de paix du lieu de situation de l’immeuble (m.18/B/3).

Indemnité d’occupation pour les biens immobiliers du Trésor public et des fondations

Lorsque des immeubles appartenant à la propriété privée de l’État ou placés sous sa disposition et son contrôle, des immeubles d’administrations à budget spécial et des immeubles de fondations mazbut administrées par la Direction générale des fondations sont occupés, la loi établit une réglementation distincte. L’indemnité d’occupation est fixée par une commission instituée par l’administration, sans remonter au-delà de cinq ans à compter de la date de constatation ; il n’est pas nécessaire que l’administration ait subi un préjudice et la faute de l’occupant n’est pas recherchée. Si elle n’est pas payée volontairement, elle est recouvrée conformément à la loi n° 6183 ; à la demande de l’administration, l’immeuble est évacué par l’autorité administrative locale (loi turque n° 2886 sur les marchés publics de l’État, art. 75). Si l’immeuble d’un établissement public non mentionné dans l’article est concerné, il convient d’examiner séparément la règle applicable.

Questions fréquentes

Où l’indemnité d’occupation figure-t-elle dans la loi ?
Le Code civil turc n’emploie pas ce terme ; comme fondement entre particuliers, on invoque l’article 995 du Code civil turc régissant la responsabilité du possesseur de mauvaise foi. Le terme figure à l’article 16 de la loi turque sur les droits et taxes et à l’article 75 de la loi turque sur les marchés publics de l’État (« Indemnité d’occupation et évacuation ») pour les immeubles publics.

L’occupant a laissé l’immeuble vacant et n’a tiré aucun revenu. Doit-il quand même payer ?
L’article vise « les fruits qu’il a perçus ou qu’il a négligé de percevoir » (art. 995/1 du Code civil turc). La perception effective du revenu n’est donc pas exigée.

Mon frère habite la maison héritée sans payer de loyer. Que puis-je demander ?
Deux voies distinctes existent et ne s’excluent pas : l’indemnisation de l’usage passé (art. 995 du Code civil turc) et le partage de la succession (art. 642 du Code civil turc ; partage judiciaire de la copropriété). Il s’agit d’actions distinctes portées devant des tribunaux différents. En pratique, une notification écrite préalable est exigée pour l’indemnisation, et l’indemnité d’occupation est en principe demandée pour la période postérieure à cette notification ; cette condition ne figure pas dans la loi.

L’occupant prétend avoir fait des dépenses. Sont-elles déduites ?
Le possesseur de mauvaise foi ne peut demander que les dépenses qui étaient également nécessaires pour l’ayant droit (art. 995/2 du Code civil turc). Pour le possesseur de bonne foi, la règle diffère : il peut demander les dépenses nécessaires et utiles et retenir la chose jusqu’au paiement (art. 994 du Code civil turc).

Quel est le délai de prescription de l’indemnité d’occupation ?
La loi ne prévoit pas de délai propre à l’indemnité d’occupation : le délai général est de dix ans (art. 146 du Code des obligations turc), et de cinq ans pour les loyers et « autres prestations périodiques telles que les salaires » (art. 147/1 du Code des obligations turc). En pratique, l’indemnité d’occupation entre particuliers est soumise au délai de prescription de cinq ans ; si le défendeur invoque la prescription, la période excédant cinq ans avant la date de l’action ne peut être réclamée. La mise en demeure notariée n’interrompt pas la prescription (art. 154 du Code des obligations turc).

Base légale

Code civil turc n° 4721 — art. 3 (bonne foi), art. 598 (certificat d’hérédité), art. 640 (communauté successorale), art. 642 (droit de demander le partage), art. 644 (conversion de la propriété collective sans quotes-parts en copropriété par quotes-parts), art. 683 (contenu du droit de propriété), art. 693 (jouissance, usage et conservation), art. 694 (charges et obligations), art. 698 (demande de partage), art. 701 (sources et nature de la propriété collective sans quotes-parts), art. 702 (dispositions), art. 993 (jouissance par le possesseur de bonne foi), art. 994 (indemnisation par le possesseur de bonne foi), art. 995 (responsabilité du possesseur de mauvaise foi), art. 1020 (publicité du registre foncier) — mevzuat.gov.tr

Code des obligations turc n° 6098 — art. 72 (prescription en matière d’acte illicite), art. 146 (prescription décennale), art. 147 (prescription quinquennale), art. 154 (interruption de la prescription), art. 161 (invocation de la prescription), art. 334 (restitution du bien loué) — mevzuat.gov.tr

Code de procédure civile turc n° 6100 — art. 2 (compétence des tribunaux civils de première instance), art. 4 (compétence des tribunaux civils de paix), art. 6 (tribunal territorialement compétent de droit commun), art. 12 (compétence dans les actions réelles immobilières), art. 16 (compétence dans les actions en responsabilité délictuelle), art. 19 (présentation de l’exception d’incompétence), art. 107 (action en détermination de la créance ; abrogé par la loi n° 7589), art. 109 (action partielle), art. 110 (cumul d’actions) — mevzuat.gov.tr

Loi turque n° 7589 modifiant certaines lois en vue du fonctionnement efficace et efficient de la justice — art. provisoire 1 (dispositions transitoires ; action en détermination de la créance) — mevzuat.gov.tr

Loi turque n° 6325 sur la médiation dans les litiges juridiques — art. 18/A (médiation comme condition de recevabilité), art. 18/B (médiation comme condition de recevabilité dans certains litiges) — mevzuat.gov.tr

Loi turque sur la propriété par étages n° 634 — art. additionnel 1 (tribunal compétent) — mevzuat.gov.tr

Loi turque n° 492 relative aux droits et taxes — art. 16 (base de calcul de la valeur) — mevzuat.gov.tr

Loi turque n° 2886 sur les marchés publics de l’État — art. 75 (indemnité d’occupation et évacuation) — mevzuat.gov.tr

Code pénal turc n° 5237 — art. 154 (atteinte sans droit à un bien immobilier) — mevzuat.gov.tr

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Cet article a une visée informative générale et ne constitue pas un avis juridique. Les circonstances de chaque affaire étant différentes, il est recommandé de solliciter un accompagnement juridique auprès de votre avocate pour votre situation concrète.