Шетелдіктердің Түркияда жылжымайтын мүлік сатып алуы мүмкін, бірақ бәріне емес және шектеусіз емес. Заң үш шектеу қояды: сатып алушының азаматтығы, сатып алынатын алаңы және жылжымайтын мүліктің орналасқан жері (2644 нөмірлі Түркияның Жер кадастры туралы заңының 35-бабы). Осы шектеулерге қайшы сатып алынған жылжымайтын мүлік меншік иесі оны берілген мерзімде иеліктен шығармаса, таратылады. Тарату — жылжымайтын мүлікті сату арқылы оның құнына айналдыру және құнын құқық иесіне төлеу; бұл тәркілеу емес.
Осы шектеулердің жалпы сипаттамасы Жалдау және жылжымайтын мүлік құқығы бетінің шетелдіктерге арналған бөлімінде берілген. Бұл мақалада Түркияда пәтер немесе жер учаскесін сатып алғысы келетін шетелдіктің меншік құқығы туралы куәліктен (тапу) бұрын және меншік құқығы туралы куәлікті (тапу) рәсімдеу кезінде жасайтын қадамдары сипатталады. Меншік құқығы туралы куәлік (тапу) — Түркиядағы жылжымайтын мүлікке меншік құқығын көрсететін ресми тізілім, ал Түркияның жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасы осы тізілімді жүргізетін ресми мекеме болып табылады.
Шетелдіктердің Түркияда жылжымайтын мүлік сатып алуы: үш шектеу және бір ерекшелік
| Шектеу | Ереже | Негіздеме |
|---|---|---|
| Азаматтық | Тек Президент белгілеген елдердің азаматтары ғана сатып ала алады. Президент сатып алуды аймақ, мерзім, түрі және мөлшері бойынша шектей алады, тоқтата алады немесе тыйым сала алады. | Түркияның Жер кадастры туралы заңының 35-бабы |
| Алаң | Бір ауданда шетел азаматтығы бар жеке тұлғалардың сатып алған жалпы алаңы сол аудандағы жеке меншікке жататын алаңның он пайызынан аспауы керек. Бір адамның сатып алған жалпы алаңы ел бойынша отыз гектардан аспауы керек. | Түркияның Жер кадастры туралы заңының 35-бабы |
| Жер | Екінші дәрежелі құрлықтағы әскери тыйым салынған аймақтарда шетелдіктер жылжымайтын мүлік сатып ала алмайды. Стратегиялық себептермен белгіленген аймақтар үшін де Президент тыйым сала алады. | 2565 нөмірлі заңның 9/b-бабы, 28-бабы |
| Ерекшелік | Көк карта иелері азаматтық және алаң шектеулеріне бағынбайды. | Түркияның азаматтығы туралы заңның 28-бабы |
Он пайыздық шектеу сатып алушының өз сатып алуына емес, аудандағы жиынтыққа қатысты: егер аудандағы шек толы болса, шағын пәтер де сатып алынбайды. Аланьяда жылжымайтын мүлік сатып алатын шетелдік үшін де бұл шектеу аудан деңгейінде есептеледі. Алаң есебіне жылжымайтын мүліктермен қатар дербес және тұрақты сипаттағы шектеулі заттық құқықтар да кіреді. Бұлар, мысалы, кемінде отыз жылдық құрылыс құқығы сияқты, меншік құқығы туралы куәлікке (тапу) жеке жылжымайтын мүлік ретінде тіркеле алатын құқықтар (Түркияның Азаматтық кодексінің 826-бабы, 998-бабы).
Елдер тізімі заңда емес, Президент шешімінде көрсетілген және өзгеруі мүмкін. Заңның бүгінгі мәтіні өзаралық шартын талап етпейді; шешуші нәрсе — осы тізім. Сіздің азаматтығыңыз бойынша сатып алу мүмкіндігі мен аудандағы жағдайды мәмілеге дейін жылжымайтын мүлік орналасқан жердегі Түркияның жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасынан растау қажет.
Көк карта — тууы бойынша Түрік азаматы болып, шығу рұқсатымен осы азаматтықтан бас тартқандарға және олардың үшінші дәрежеге дейінгі ұрпақтарына берілетін карта. Бұл адамдар заңда көрсетілген ерекшеліктерден басқа Түрік азаматтарына берілген құқықтарды пайдаланады және жылжымайтын мүлік сатып алу осы ерекшеліктер қатарына кірмейді (Түркияның азаматтығы туралы заңның 28-бабы). Ұлттық қауіпсіздікке қатысты ережелер олар үшін де сақталады.
Сатып алудан бұрын меншік құқығы туралы куәлік (тапу) жазбасында неге қарау керек?
Ғимараттың жағдайы. Аяқталған ғимараттағы пәтер үшін түрік құқығындағы пәтер меншігі құрылуы мүмкін. Ғимарат әлі салынып жатса, дербес бөлмелер үшін kat irtifakı (аяқталмаған құрылысқа белгіленген сервитут) құрылған болуы мүмкін. Kat irtifakı (аяқталмаған құрылысқа белгіленген сервитут) — болашақта түрік құқығындағы пәтер меншігіне айналатын ғимарат бөліктері үшін жер учаскесінде құрылатын құқық; ғимараттың толықтай пайдалануға рұқсаты алынғанда түрік құқығындағы пәтер меншігіне айналады (Түркияның Пәтер меншігі туралы заңының 2-бабы, 3-бабы). Пайдалануға рұқсат Түркияда исқан деп те аталады.
Қауіпсіздік аймағы. Мемлекет меншігіне алынбаған қауіпсіздік аймақтарындағы жылжымайтын мүліктердің меншік құқығы туралы куәлік (тапу) жазбасына бұл жағдай жазылады. Әскери қауіпсіздік аймақтарындағы бұл жылжымайтын мүліктер шетелдіктерге сатылмайды. Арнайы қауіпсіздік аймақтарындағы жылжымайтын мүліктерді шетелдік жеке тұлғаға сату губернаторлықтың рұқсатына байланысты; бұл рұқсат меншік құқығы туралы куәліктегі (тапу) сатудан бұрын алынады (Әскери тыйым салынған аймақтар және қауіпсіздік аймақтары туралы ереженің 23-бабы, 24-бабы).
Әскери аймақты тексеру. Әскери тыйым салынған аймақтардың, қауіпсіздік аймақтарының және стратегиялық аймақтардың карталары мен координаттары туралы ақпаратты тиісті министрліктер Түркияның жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасы мен Кадастр бас дирекциясы бағынатын министрлікке береді, ал меншік құқығы туралы куәлік (тапу) операциялары осы ақпаратқа сәйкес жүзеге асырылады (Түркияның жер тіркеу туралы заңы, 35-бап). Ақпарат сандық ортаға енгізіліп, тіркеу басқармаларына жеткенге дейін уәкілетті әскери органдарға сұрау салынады (Түркияның жер тіркеу туралы заңы, уақытша 2-бап).
Бұл тексерулер жүргізілмейінше төлем жасалмауы керек.
Меншік құқығы туралы куәлік (тапу) бойынша сатып алу: кезеңдері мен құжаттары
Жылжымайтын мүлікті сату Түркияның жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасында ресми құжатпен жүзеге асырылады. Ресми құжат — бұл тіркеу қызметкері жасаған және тараптар қол қойған сату құжаты (Түркияның жер тіркеу туралы заңы, 26-бап). Ресми нысанда жасалмаған жылжымайтын мүлікті сату және сату уәдесі жарамсыз (Түркияның Борыштық құқық кодексі, 237-бап; Түркияның Азаматтық кодексі, 706-бап). Осы себепті кеңседе қол қойылған брондау нысаны меншік құқығын бермейді. Сату уәдесі — болашақта меншік құқығын беру міндеттемесі және нотариуста жасалады (Түркияның Нотариат туралы заңы, 89-бап).
Заңнамада нақты жазылған үш талап бар:
- Салық төлеушінің жеке нөмірі. Ресми құжатта тараптардың жеке басын куәландыратын деректермен бірге олардың салық төлеушінің жеке нөмірлері де көрсетіледі (Түркияның жер тіркеу туралы заңы, 26-бап). Түркияда салық нөмірі жоқ шетелдік адам іс жүзінде бұл нөмірді операция алдында салық органынан алады.
- Ант берген аудармашы. Егер тараптардың бірі түрік тілін білмесе, операцияға ант берген аудармашы қатысады. Ант берген аудармашы — сот алдында ант бергенін растайтын хаттаманы Түркияның жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасына ұсынатын аудармашы. Ол ресми құжатқа тараптармен бірге қол қояды. Тіркеу басқармасының қызметкерлері аудармашы бола алмайды (Жер тіркеу тізілімі туралы ереже, 24-бап).
- Міндетті жер сілкінісі сақтандыруы. Тұрғын үйлер мен дербес бөлмелер бойынша тіркеу басқармасы операция күні жарамды міндетті жер сілкінісі сақтандыруы құжатталмайынша тіркеуді жүзеге асыра алмайды (6305 нөмірлі Апаттардан сақтандыру туралы заңы, 10-бап, 11-бап). Бұл сақтандыруды Табиғи апаттардан сақтандыру мекемесі (DASK) қамтамасыз етеді (3-бап).
Шетелдік сатып алушыдан талап етілетін басқа құжаттарды Түркияның жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасы мен Кадастр бас дирекциясы айқындайды (Жер тіркеу тізілімі туралы ереже, 18-бап). Төлқұжат аудармасы, фотосурет немесе бағалау есебі сияқты құжаттардың талап етілуі осы әкімшілік реттеуге байланысты және өзгеруі мүмкін. Ағымдағы тізімді операция алдында Түркияның жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасынан білу керек.
Операция келесі ретпен жүреді: ресми құжатқа тараптар, қажет болған жағдайда аудармашымен бірге қол қояды; операция күнделік кітабына тіркеледі және сол күні жылжымайтын мүлік тізіліміне жазылады (Жер тіркеу тізілімі туралы ереже, 23-бап, 27-бап). Сатып алу кезінде меншік құқығы осы тіркеу арқылы ауысады (Түркияның Азаматтық кодексі, 705-бап). Төлем жасау, кілтті алу немесе шартқа қол қоюдың өзі меншік құқығын бермейді. Ал мұрагерлікте меншік құқығы тіркеуден бұрын алынады, бірақ сату үшін тіркеу бәрібір қажет (сол бап).
Тараптардың бірі шетелдік болса да немесе шарт шетелде қол қойылса да, Түркиядағы жылжымайтын мүлік үстіндегі меншік құқығы мен өзге де заттық құқықтар түрік құқығына бағынады. Бұл құқықтарға қатысты мәмілелердің нысаны да түрік құқығы бойынша айқындалады (5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun m.21).
Түркияға келмей сатып алу: сенімхат
Сатып алуды сатып алушының өкілі арқылы да жүзеге асыруға болады. Жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасы өкілден Түркияның Нотариат туралы заңына сәйкес ресімделген және сұралған әрекетті жасауға уәкілетті екенін көрсететін сенімхатты талап етеді (Жылжымайтын мүлік тізілімі туралы ереже m.18). Тапуда мәміле жасауды талап ететін сенімхаттардың мәтінін нотариус ресімдеу нысанында дайындайды (Түркияның Нотариат туралы заңы m.89). Шетелде бұл әрекетті түрік консулдықтары Түркияның Нотариат туралы заңына сәйкес жүзеге асырады (m.191, m.192). Сенімхат беруші түрік тілін білмесе, ант берген аудармашы да қатысады (m.74). Сатып алу, төлем жасау және ресми құжатқа қол қою сияқты әрекеттер сенімхатта бөлек-бөлек көрсетілуі тиіс.
Шетел нотариусында ресімделген сенімхаттың тапуда пайдаланылуы мүмкін екені заңда нақты жазылмаған. Шетелдік ресми құжаттар, егер оларды берілген мемлекеттің уәкілетті органы немесе түрік консулдығы куәландырса, Түркияда ресми құжат болып саналады; Түркия қатысушысы болып табылатын халықаралық шарттар бұған қатысты сақталады (Түркияның Азаматтық іс жүргізу кодексі m.224). Тапуда қандай құжаттың қабылданатынын Жер тізілімі және кадастр жөніндегі бас басқарма айқындайды. Мұндай сенімхат пайдаланылатын болса, бұл мәселені алдын ала жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасынан сұрау қажет.
Заң сонымен қатар тараптар әртүрлі жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармаларында немесе шетелдегі ұйымдарда болса, олардың ерік білдіруі ресми лауазымды тұлғалар тарапынан бөлек-бөлек қабылданып, шарттың жасалуы мүмкін екенін көздейді (Жер тізілімі туралы заң m.26).
Жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасы мәмілені қабылдамаса
Заңнамаға сәйкес келмейтін өтініш оның негізі, шағым берілетін орган және мерзімі көрсетіле отырып қабылданбайды. Қабылдамау туралы шешім қолма-қол немесе Хабарлама туралы заңға сәйкес табыс етіледі. Хабарлама — шешімнің ресми жолмен сізге жеткізілуі, ал мерзімдер осы күннен бастап есептеледі. Шешімге хабарлама алынған күннен бастап он бес күн ішінде жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасы бағынатын аймақтық басқармаға, ал аймақтық басқарманың шешіміне қарсы он бес күн ішінде Жер тізілімі және кадастр жөніндегі бас басқармаға шағым жасауға болады. Қабылдамау себебі жойылмайынша, бұл мәміле жасалмайды (Жылжымайтын мүлік тізілімі туралы ереже m.26).
Жер телімін сатып алсаңыз: екі жыл ішінде жоба
Құрылысы жоқ жылжымайтын мүлік — үстінде құрылыс жоқ жер телімі немесе жер учаскесі. Оны сатып алған шетелдік жеке тұлғалар мен шетелдік коммерциялық компаниялар әзірлейтін жобасын екі жыл ішінде тиісті министрліктің бекітуіне ұсынуға міндетті. Бекітілген жоба басталу және аяқталу мерзімдерімен меншік құқығы туралы куәлік (тапу) жазбасының мәлімдемелер бөліміне жазылады және оның мерзімінде іске асырылғаны қадағаланады (Жер тізілімі туралы заң m.35). Мәлімдемелер бөлімі — тапу жазбасында жылжымайтын мүлікке қатысты түсіндірмелер жазылатын бөлім.
Мерзімінде өтініш бермеу немесе жобаны іске асырмау таратуға негіз болады. Заң қай министрлікке жүгіну керектігін және мерзімнің қай күннен бастап есептелетінін жеке көрсетпеген; бұл ақпаратты сатып алғаннан кейін дереу жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасынан білу қажет.
Ережеге қайшы иелену: тарату
Заң мынадай жағдайларда таратуды көздейді: заңға қайшы иелену, иелену мақсатына қайшы пайдалану, жобаға мерзімінде өтініш бермеу немесе жобаны мерзімінде іске асырмау (Жер тізілімі туралы заң m.35). Қаржы министрлігі меншік иесіне бір жылдан аспайтын мерзім береді. Меншік иесі осы мерзім ішінде жылжымайтын мүлікті өзі сата алады. Сатпаса, жылжымайтын мүлік таратылып, ақшалай құнға айналдырылады және оның құны құқық иесіне төленеді. Мерзім бұзушылық орын алған сәттен бастап өздігінен есептеле бастамайды; мерзімді Министрлік белгілейді.
Мұрагерлік жолмен алынған жылжымайтын мүлік те осы ережеге бағынуы мүмкін: егер мұрагердің азаматтығы иеленуге рұқсат етілген елдердің қатарына жатпаса немесе аумақтық шектеулерден асып кетсе, тарату туралы ереже қолданылады. Осы шектеулерге сәйкес келетін мұрагер жылжымайтын мүлікті өзінде сақтай алады. Шетелдік мұрагерлердің жағдайы Мұрагерлік құқық бетінде баяндалған.
Шетелдік компаниялар
Шет елдерде өз заңдарына сәйкес құрылған сауда компаниялары тек арнайы заң ережелері шеңберінде жылжымайтын мүлік иелене алады; өзге шетелдік заңды тұлғалар жылжымайтын мүлік иелене алмайды. Бұл компаниялар мен шетелдік жеке тұлғалардың пайдасына ипотека сияқты жылжымайтын мүлік кепілдігін белгілеу кезінде осы шектеулер қолданылмайды (Түркияның Жер тізілімі туралы заңы 35-бап).
Ал шетелдіктердің елу пайыз немесе одан көп үлесіне ие болған немесе басқарушыларының жартысынан көбін тағайындай алатын Түркияда құрылған компаниялар жарғыларында көрсетілген қызмет түрлерін жүзеге асыру үшін жылжымайтын мүлік иелене алады. Бұл компаниялардың әскери аймақтардағы жылжымайтын мүлікті иеленуі әскери органдардың, арнайы қауіпсіздік аймақтарындағы иеленуі әкімшілік органның рұқсатына байланысты (Түркияның Жер тізілімі туралы заңы 36-бап).
Дау туындаса, қай сотта қаралады?
Құзырет. Жылжымайтын мүлік дауларында құзыретті сот, әдетте, бірінші сатыдағы азаматтық сот болып табылады (Түркияның Азаматтық іс жүргізу кодексі, 2-бап). Бұл — жалпы құзыретті бірінші сатыдағы азаматтық сот. Пәтерді құрылыс компаниясынан немесе коммерциялық мақсатта сату жүргізетін сатушыдан коммерциялық немесе кәсіби емес мақсатпен сатып алсаңыз, мәміле тұтынушылық мәміле болып табылады және тұтынушылар соты құзыретті болады (6502 санды Тұтынушыны қорғау туралы заңның 3-бабы, 73-бабы). Тұтынушылар сотына талап қоюдан бұрын медиаторға жүгіну міндетті. Тұтынушылық мәміле сипатындағы және жылжымайтын мүліктің меншік құқығынан немесе меншік құқығы туралы куәліктегі (тапудағы) басқа құқықтардан туындайтын даулар бұл міндеттіліктен тыс болады (73/A-бап). Инвестициялау мақсатында сатып алатын адамның тұтынушы деп есептелетіні нақты жағдайға қарай бағаланады.
Аумақтық соттылық. Жылжымайтын мүліктегі меншік құқығына және басқа заттық құқықтарға, оларда өзгеріс туғызуы мүмкін мәселелерге және иеленуге қатысты талап қоюлар тек жылжымайтын мүлік орналасқан жердегі сотта қозғалады. Бұл талап қоюлар үшін шартпен басқа сотты таңдау мүмкін емес (Түркияның Азаматтық іс жүргізу кодексі, 12-бап, 18-бап). Мысалы, Alanyaдағы пәтерге қатысты меншік жазбасының күшін жою және қайта тіркеу туралы талап Alanyaда қаралады. Сату бағасын қайтару сияқты тек ақшалай талаптарға қатысты талап қоюлар бұл ережеге кірмейді.
Егер шартта шетелдік сот құзыретті деп көрсетілсе, нәтиже талаптың түріне қарай өзгереді. Тәжірибеде жылжымайтын мүліктің меншік құқығына қатысты талаптар Түркия соттарының айрықша құзыретінде деп танылатындықтан, мұндай шарт бұл талаптарда салдар туғызбайды. Ақшалай талаптарға қатысты дауларда шарттың жарамдылығы заңдағы талаптарға байланысты (Түркияның Халықаралық жеке құқық және іс жүргізу құқығы туралы заңы, 40-бап, 47-бап).
Жиі қойылатын сұрақтар
Әрбір шетелдік Түркияда үй сатып ала ала ма?
Жоқ. Иелену Президент белгілеген елдердің азаматтары үшін ғана ашық және аумақтық әрі орналасқан жеріне қатысты шектеулерге байланысты (Түркияның Жер тізілімі туралы заңы 35-бап; 2565 санды Заңның 9/b-бабы). Көк карта иелері азаматтық және аумақтық шектеулерге бағынбайды (Түркия азаматтығы туралы заңның 28-бабы).
Ақшаны төледім, меншік маған өтті деп есептеле ме?
Жоқ. Сатып алу кезінде меншік меншік құқығы туралы куәліктегі (тапудағы) тіркеу арқылы өтеді (Түркияның Азаматтық кодексі, 705-бап).
Жылжымайтын мүлік сатып алу маған тұруға ықтиярхат береді ме?
Өздігінен бермейді. Түркияда жылжымайтын мүлкі бар шетелдікке қысқа мерзімді тұруға ықтиярхат берілуі мүмкін; ықтиярхат құқық болып табылмайды және тұрғын үйдің осы мақсатта пайдаланылуы талап етіледі (6458 санды Шетелдіктер және халықаралық қорғау туралы заңның 31-бабы; Заңды қолдану туралы ереженің 28-бабы). Толығырақ жылжымайтын мүлік иесі шетелдікке Түркияда тұруға ықтиярхат бетінде.
Жылжымайтын мүлік сатып алу арқылы Түркия азаматы бола аламын ба?
Ережеде көрсетілген сома мен шарттармен жасалған жылжымайтын мүлік сатып алу Президент шешімімен Түркия азаматтығын алудың бір жолы болып табылады (Түркия азаматтығы туралы заңды қолдану ережесінің 20-бабы). Шарттар инвестиция жолымен Түркия азаматтығы бетінде.
Негіз болатын заңнама
2644 Түркияның жылжымайтын мүлік тізілімі туралы заңы — м.26, м.35, м.36, уақытша м.2 — mevzuat.gov.tr
2565 Түркияның әскери тыйым салынған аймақтар және қауіпсіздік аймақтары туралы заңы — м.9, м.28 — mevzuat.gov.tr
Түркияның әскери тыйым салынған аймақтар және қауіпсіздік аймақтары туралы ережесі — м.23, м.24 — mevzuat.gov.tr
5901 Түркияның азаматтығы туралы заңы — м.28 (Көк карта) — mevzuat.gov.tr
Түркияның жылжымайтын мүлік тізілімі туралы ережесі — м.18, м.23, м.24, м.26, м.27 — mevzuat.gov.tr
6305 Түркияның апаттық сақтандыру туралы заңы — м.3, м.10, м.11 — mevzuat.gov.tr
1512 Түркияның Нотариат туралы заңы — м.74, м.89, м.191, м.192 — mevzuat.gov.tr
4721 Түркияның Азаматтық кодексі — м.705, м.706, м.826, м.998 — mevzuat.gov.tr
6098 Түркияның Міндеттемелер кодексі — м.237 — mevzuat.gov.tr
634 Түркияның пәтер меншігі туралы заңы — м.2, м.3 — mevzuat.gov.tr
5718 Түркияның халықаралық жеке құқық және іс жүргізу құқығы туралы заңы — м.21, м.40, м.47 — mevzuat.gov.tr
6502 Түркияның тұтынушылардың құқықтарын қорғау туралы заңы — м.3, м.73, м.73/А — mevzuat.gov.tr
6100 Түркияның Азаматтық іс жүргізу кодексі — м.2, м.12, м.18, м.224 — mevzuat.gov.tr
6458 Түркияның шетелдіктер және халықаралық қорғау туралы заңы — м.31 — mevzuat.gov.tr және оны қолдану ережесі — м.28 — mevzuat.gov.tr
Түркияның азаматтығы туралы заңды қолдану ережесі — м.20 — mevzuat.gov.tr
Қатысты беттер
- Жалдау және жылжымайтын мүлік құқығы — негізгі бет
- Меншік жазбасының күшін жою және қайта тіркеу туралы талап
- Мұрагерлік құқық
- Жылжымайтын мүлік иесі шетелдікке Түркияда тұруға ықтиярхат
- Инвестиция арқылы Түркия азаматтығы
Бұл мақала жалпы құқықтық ақпарат беру мақсатын көздейді, заңгерлік пікір сипатында емес. Әрбір оқиғаның мән-жайы әртүрлі болғандықтан, нақты жағдайыңыз бойынша адвокатыңыздан заңгерлік көмек алу ұсынылады.