Författare: Av. Merve Kartal · Publicerad: 05.11.2026

Utlänningars förvärv av fast egendom i Turkiet är möjligt, men inte för alla och inte utan begränsningar. Lagen anger tre begränsningar: köparens medborgarskap, den förvärvade arealen och fastighetens belägenhet (Turkiets lag om fastighetsregistret nr 2644 art. 35). Fast egendom som förvärvats i strid med dessa begränsningar likvideras om ägaren inte avyttrar den inom angiven tid. Likvidering innebär att fastigheten säljs och försäljningsbeloppet betalas till rättsinnehavaren; det är inte ett beslag.

Den allmänna framställningen av dessa begränsningar finns i avsnittet för utlänningar på sidan Hyres- och fastighetsrätt. Denna artikel beskriver de steg som en utlänning som vill köpa en lägenhet eller tomt i Turkiet ska vidta före registreringen och vid registreringen. Lagfartsbeviset (tapu) är det officiella register som visar äganderätten till fast egendom i Turkiet, och den turkiska fastighetsregistermyndigheten är den officiella myndighet som för detta register.

Utlänningars förvärv av fast egendom i Turkiet: tre begränsningar och ett undantag

Begränsning	Regel	Rättslig grund
Medborgarskap	Endast medborgare i länder som fastställts genom presidentbeslut får förvärva. Presidenten kan begränsa, tillfälligt stoppa eller förbjuda förvärv beträffande region, tid, typ och omfattning.	Turkiets lag om fastighetsregistret art. 35
Areal	Den totala areal som utländska fysiska personer förvärvat i ett distrikt får inte överstiga tio procent av den areal i distriktet som kan vara föremål för privat ägande. En persons totala förvärvade areal får inte överstiga trettio hektar i hela landet.	Turkiets lag om fastighetsregistret art. 35
Belägenhet	Utlänningar får inte förvärva fast egendom i andra gradens militära förbudszoner. Presidenten kan även förbjuda regioner som fastställts av strategiska skäl.	Lag nr 2565 art. 9/b, art. 28
Undantag	Innehavare av Mavi Kart omfattas inte av begränsningarna beträffande medborgarskap och areal.	Turkiets lag om medborgarskap art. 28

Tioprocentsbegränsningen avser inte köparens eget förvärv utan den totala arealen i distriktet: om distriktets kvot är fylld kan inte ens en liten lägenhet förvärvas. För den utlänning som ska förvärva fast egendom i Alanya beräknas denna begränsning också per distrikt. I arealberäkningen ingår, utöver fastigheter, begränsade sakrätter av självständig och varaktig karaktär. Dessa är rättigheter som kan registreras som en separat fastighet i fastighetsregistret, såsom en nyttjanderätt till mark i minst trettio år (Turkiets civillag art. 826, art. 998).

Landlistan finns inte i lagen utan i presidentbeslutet och kan ändras. Nuvarande lagtext kräver inget ömsesidighetsvillkor; det avgörande är denna lista. Möjligheten till förvärv utifrån ditt medborgarskap och situationen i distriktet ska bekräftas hos den turkiska fastighetsregistermyndigheten på den ort där fastigheten ligger före transaktionen.

Mavi Kart är ett kort som ges till personer som varit turkiska medborgare genom födsel och som avstått från detta medborgarskap med tillstånd, samt till deras avkomlingar upp till tredje led. Dessa personer åtnjuter, med undantag som anges i lagen, de rättigheter som tillkommer turkiska medborgare, och förvärv av fast egendom finns inte bland dessa undantag (Turkiets lag om medborgarskap art. 28). Bestämmelser som rör nationell säkerhet gäller även för dem.

Vad kontrolleras i fastighetsregistret före köpet?

Byggnadens status. För en lägenhet i en färdigställd byggnad kan ägarlägenhetsrätt enligt turkisk rätt upprättas. Om byggnaden fortfarande uppförs kan kat irtifakı ha upprättats för de självständiga enheterna. Kat irtifakı (servitut på en ännu inte färdigställd byggnad) är en rätt som upprättas på marken för delar av en byggnad som senare ska bli föremål för ägarlägenhetsrätt enligt turkisk rätt; den omvandlas till ägarlägenhetsrätt när användningstillstånd för hela byggnaden har erhållits (Turkiets lag om ägarlägenhetsrätt art. 2, art. 3). Användningstillståndet kallas i Turkiet även iskân.

Säkerhetszon. För fastigheter i säkerhetszoner som inte exproprierats antecknas detta i lagfartsbeviset (tapu). Dessa fastigheter i militära säkerhetszoner får inte säljas till utlänningar. Försäljning av fastigheter i särskilda säkerhetszoner till en utländsk fysisk person kräver tillstånd från guvernören; detta tillstånd inhämtas före försäljningen vid fastighetsregistret (förordning om militära förbudszoner och säkerhetszoner art. 23, art. 24).

Kontroll av militär zon. Kart- och koordinatuppgifter för militära förbudszoner, säkerhetszoner och strategiska zoner lämnas av berörda ministerier till det ministerium som generaldirektoratet för fastighetsregistrering och lantmäteri lyder under, och fastighetsregistreringen utförs enligt dessa uppgifter (Lag om fastighetsregistret art. 35). Tills uppgifterna överförts digitalt och nått fastighetsregistermyndigheterna hörs behöriga militära myndigheter (Lag om fastighetsregistret, övergångsbestämmelse art. 2).

Betalning ska inte ske innan dessa kontroller gjorts.

Köp hos fastighetsregistermyndigheten: steg och handlingar

Försäljning av fast egendom sker genom officiell handling hos den turkiska fastighetsregistermyndigheten. Officiell handling är ett köpebrev som upprättas av registertjänstemannen och undertecknas av parterna (Lag om fastighetsregistret art. 26). Försäljning av fast egendom och avtal om framtida försäljning som inte upprättats i officiell form är ogiltiga (Turkiets obligationslag art. 237; Turkiets civillag art. 706). Ett reservationsformulär som undertecknas på ett kontor överför därför inte äganderätten. Ett avtal om framtida försäljning är ett åtagande att senare överlåta i fastighetsregistret och upprättas hos notarius publicus (Turkiets notarielag art. 89).

Det finns tre krav som uttryckligen anges i lagstiftningen:

Skattenummer. Parternas identitetsuppgifter och skattenummer anges i den officiella handlingen (Lag om fastighetsregistret art. 26). En utlänning som saknar skattenummer i Turkiet inhämtar i praktiken numret från skattekontoret före transaktionen.
Auktoriserad tolk. Om någon av parterna inte förstår turkiska medverkar en auktoriserad tolk vid transaktionen. En auktoriserad tolk är en tolk som uppvisar ett protokoll som visar att vederbörande avlagt ed inför domstol för den turkiska fastighetsregistermyndigheten. Tolken undertecknar den officiella handlingen tillsammans med parterna. Anställda vid den turkiska fastighetsregistermyndigheten får inte agera som tolkar (förordning om fastighetsregistret art. 24).
Obligatorisk jordbävningsförsäkring. För bostäder och självständiga enheter får den turkiska fastighetsregistermyndigheten inte registrera utan att en giltig obligatorisk jordbävningsförsäkring styrkts vid transaktionsdagen (lag nr 6305 om katastrofförsäkringar art. 10, art. 11). Denna försäkring tillhandahålls av Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) (art. 3).

Övriga handlingar som krävs av en utländsk köpare fastställs av generaldirektoratet för fastighetsregistrering och lantmäteri (förordning om fastighetsregistret art. 18). Huruvida handlingar som passöversättning, fotografi eller värderingsrapport krävs beror på denna administrativa reglering och kan ändras. Den aktuella listan ska inhämtas från den turkiska fastighetsregistermyndigheten före transaktionen.

Transaktionen följer denna ordning: den officiella handlingen undertecknas av parterna, vid behov tillsammans med tolk; transaktionen antecknas i dagboken och registreras i fastighetsregistret med samma datum (förordning om fastighetsregistret art. 23, art. 27). Vid köp övergår äganderätten genom denna registrering (Turkiets civillag art. 705). Att betala, ta emot nyckeln eller underteckna avtalet överför inte i sig äganderätten. Vid arv förvärvas äganderätten före registrering, men registrering krävs ändå för försäljning (samma artikel).

Även om en part är utlänning eller avtalet undertecknas utomlands omfattas äganderätten och andra sakrätter till fast egendom i Turkiet av turkisk rätt. Formen för transaktioner avseende dessa rättigheter bestäms också enligt turkisk rätt (lag nr 5718 om internationell privat- och processrätt art. 21).

Köp utan att resa till Turkiet: fullmakt

Köp kan även ske genom köparens ombud. Den turkiska fastighetsregistermyndigheten kräver av ombudet en fullmakt som upprättats enligt Turkiets notarielag och som visar behörighet att utföra den önskade transaktionen (Turkiets förordning om fastighetsregistret art. 18). Fullmakter som kräver åtgärder vid fastighetsregistret upprättas i notarialform av notarius publicus (Turkiets notarielag art. 89). Utomlands hanteras detta av turkiska konsulat enligt Turkiets notarielag (art. 191, art. 192). Om fullmaktsgivaren inte kan turkiska medverkar även en edsvuren tolk (art. 74). Åtgärder som köp, betalning av köpeskillingen och undertecknande av den officiella handlingen ska anges separat i fullmakten.

Huruvida en fullmakt utfärdad hos en utländsk stats notarius publicus kan användas vid fastighetsregistret är inte uttryckligen reglerat i lag. Utländska officiella handlingar anses som officiella handlingar i Turkiet om de har godkänts av den utfärdande statens behöriga myndighet eller av en turkisk konsulär myndighet, om inte annat följer av internationella avtal som Turkiet är part i (Turkiets civilprocesslag art. 224). Vilka handlingar som godtas vid fastighetsregistret bestäms dock av Generaldirektoratet för fastighetsregistret och lantmäteriet. Om en sådan fullmakt ska användas bör frågan ställas till fastighetsregistermyndigheten i förväg.

Lagen föreskriver vidare att om parterna befinner sig vid olika fastighetsregistermyndigheter eller vid utlandsorganisationen, kan viljeförklaringarna tas upp var för sig av offentliga tjänstemän och avtalet slutföras (Turkiets lag om fastighetsregister art. 26).

Om fastighetsregistermyndigheten avslår ansökan

En ansökan som inte stämmer överens med regelverket avslås med angivande av skälen samt var och inom vilken tid avslaget kan överklagas. Avslagsbeslutet delges personligen eller enligt delgivningslagen. Delgivning innebär att beslutet officiellt når dig, och tidsfristerna räknas från detta datum. Beslutet kan överklagas inom femton dagar från delgivning till den regiondirektion som fastighetsregistermyndigheten lyder under, och mot regiondirektionens beslut inom femton dagar till Generaldirektoratet för fastighetsregistret och lantmäteriet. Innan avslagskälet har undanröjts kan åtgärden inte utföras (Turkiets förordning om fastighetsregistret art. 26).

Om du har köpt tomt: projekt inom två år

En obebyggd fastighet är en tomt eller mark utan byggnad. Utländska fysiska personer och utländska handelsföretag som köper sådan fast egendom måste lägga fram det projekt de ska utveckla för godkännande av behörigt ministerium inom två år. Det godkända projektet med start- och färdigställandetider antecknas i fastighetsregistrets anteckningskolumn, och det följs upp om det har genomförts i tid (Turkiets lag om fastighetsregister art. 35). Anteckningskolumnen är den del av fastighetsregistret där förklaringar om fastigheten skrivs in.

Om ansökan inte görs i tid eller projektet inte genomförs utgör detta skäl för likvidation. Lagen anger inte vilket ministerium ansökan ska göras till eller från vilket datum tidsfristen löper; denna information bör inhämtas från fastighetsregistermyndigheten omedelbart efter förvärvet.

Förvärv i strid med reglerna: likvidation

Lagen föreskriver likvidation i följande fall: förvärv i strid med bestämmelsen, användning i strid med förvärvets syfte, underlåtenhet att ansöka om projekt i tid eller att genomföra projektet i tid (Turkiets lag om fastighetsregister art. 35). Finansministeriet ger ägaren en frist som inte överstiger ett år. Ägaren kan sälja fastigheten själv under denna tid. Om ägaren inte säljer, likvideras fastigheten och omvandlas till pengar, och beloppet betalas till rättighetsinnehavaren. Tidsfristen börjar inte löpa automatiskt vid överträdelsen; det är ministeriet som sätter fristen.

Fast egendom som förvärvats genom arv kan också omfattas av denna bestämmelse: om arvingens nationalitet inte tillhör de länder som tillåts förvärva eller om arealgränserna överskrids, tillämpas likvidationsbestämmelsen. En arvinge som håller sig inom dessa gränser kan behålla fastigheten. Utländska arvingars ställning beskrivs på sidan Arvsrätt.

Utländska bolag

Kommersiella bolag som bildats i utlandet enligt sina egna lagar kan förvärva fast egendom endast inom ramen för särskilda lagbestämmelser; andra utländska juridiska personer kan inte förvärva fast egendom. Dessa begränsningar tillämpas inte när fastighetspant, såsom hypotek, upplåts till förmån för sådana bolag och utländska fysiska personer (Turkiets lag om fastighetsregister, art. 35).

Bolag bildade i Turkiet där utlänningar äger femtio procent eller mer av andelarna, eller där de kan utse fler än hälften av bolagets ledning, kan dock förvärva fast egendom för att bedriva den verksamhet som anges i bolagsordningen. Sådana bolags förvärv i militära områden kräver tillstånd av militära myndigheter, och förvärv i särskilda säkerhetsområden kräver tillstånd av guvernören (Turkiets lag om fastighetsregister, art. 36).

Vilken domstol prövar en tvist?

Saklig behörighet. Vid fastighetstvister är behörig domstol i regel tvistemålsdomstol i första instans (Turkiets civilprocesslag, art. 2). Detta är den allmänna tvistemålsdomstolen i första instans. Om du har köpt en bostad av ett byggbolag eller av en säljare som säljer i kommersiellt syfte, för ett ändamål som inte är kommersiellt eller yrkesmässigt, är transaktionen en konsumenttransaktion och konsumentdomstolen är behörig (Turkiets lag om konsumentskydd, lag nr 6502, art. 3, art. 73). Innan talan väcks vid konsumentdomstolen är det obligatoriskt att vända sig till en medlare. Tvister som utgör konsumenttransaktioner och som härrör från äganderätten till fast egendom eller andra rättigheter i fastighetsregistret är undantagna från detta krav (art. 73/A). Huruvida en person som köper i investeringssyfte ska anses som konsument bedöms utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.

Territoriell behörighet. Mål om äganderätt och andra sakrätter i fast egendom, frågor som kan leda till ändring av dessa samt besittning får väckas endast vid domstolen på den ort där fastigheten är belägen. För dessa mål kan inte annan domstol avtalas (Turkiets civilprocesslag, art. 12, art. 18). Till exempel prövas en talan om upphävande av lagfarten och ny registrering avseende en lägenhet i Alanya i Alanya. Mål som endast rör penningfordran, såsom återbetalning av köpeskillingen, omfattas inte av denna regel.

Om en utländsk domstol har pekats ut som behörig i avtalet beror följden på typen av tvist. I praktiken anses mål om äganderätt till fast egendom omfattas av turkiska domstolars exklusiva behörighet, varför en sådan klausul inte får verkan i dessa mål. I tvister om penningfordringar beror klausulens giltighet på villkoren i Turkiets lag om internationell privat- och processrätt (art. 40, art. 47).

Vanliga frågor

Kan varje utlänning köpa bostad i Turkiet?
Nej. Förvärv är öppet för medborgare i länder som fastställts av presidenten och är bundet av areal- och ortsbegränsningar (Turkiets lag om fastighetsregister, art. 35; lag nr 2565 art. 9/b). Innehavare av Mavi Kart är inte underkastade nationalitets- och arealbegränsningarna (Turkiets lag om turkiskt medborgarskap, art. 28).

Jag har betalat – har äganderätten övergått till mig?
Nej. Vid köp övergår äganderätten genom registrering i fastighetsregistret (Turkiets civillag, art. 705).

Ger köp av fast egendom mig uppehållstillstånd?
Det ger det inte automatiskt. En utlänning som har fast egendom i Turkiet kan beviljas ett kortvarigt uppehållstillstånd; tillståndet är inte en rättighet och det krävs att bostaden används för detta ändamål (Turkiets lag om utlänningar och internationellt skydd, lag nr 6458 art. 31; Turkiets förordning om tillämpning av lagen, art. 28). Detaljer finns på sidan uppehållstillstånd i Turkiet för utländska fastighetsägare.

Kan jag bli turkisk medborgare genom att köpa fast egendom?
Förvärv av fast egendom till de belopp och på de villkor som anges i förordningen är, genom presidentbeslut, en av vägarna att förvärva turkiskt medborgarskap (Turkiets förordning om tillämpningen av lagen om turkiskt medborgarskap, art. 20). Villkoren finns på sidan turkiskt medborgarskap genom investering.

Tillämplig lagstiftning

Turkiets lag om fastighetsregister nr 2644 — art. 26, art. 35, art. 36, övergångsbestämmelse art. 2 — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag om militära förbuds- och säkerhetsområden nr 2565 — art. 9, art. 28 — mevzuat.gov.tr

Turkiets förordning om militära förbuds- och säkerhetsområden — art. 23, art. 24 — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag om medborgarskap nr 5901 — art. 28 (Mavi Kart) — mevzuat.gov.tr

Turkiets fastighetsregisterförordning — art. 18, art. 23, art. 24, art. 26, art. 27 — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag om katastrofförsäkringar nr 6305 — art. 3, art. 10, art. 11 — mevzuat.gov.tr

Turkiets notarielag nr 1512 — art. 74, art. 89, art. 191, art. 192 — mevzuat.gov.tr

Turkiets civillag nr 4721 — art. 705, art. 706, art. 826, art. 998 — mevzuat.gov.tr

Turkiets obligationslag nr 6098 — art. 237 — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag om ägarlägenhetsrätt enligt turkisk rätt nr 634 — art. 2, art. 3 — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag om internationell privaträtt och internationell processrätt nr 5718 — art. 21, art. 40, art. 47 — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag om konsumentskydd nr 6502 — art. 3, art. 73, art. 73/A — mevzuat.gov.tr

Turkiets civilprocesslag nr 6100 — art. 2, art. 12, art. 18, art. 224 — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag om utlänningar och internationellt skydd nr 6458 — art. 31 — mevzuat.gov.tr och tillämpningsförordning — art. 28 — mevzuat.gov.tr

Turkiets förordning om tillämpningen av lagen om medborgarskap — art. 20 — mevzuat.gov.tr

Relaterade sidor

Denna text är avsedd som allmän juridisk information och utgör inte ett juridiskt utlåtande. Eftersom omständigheterna varierar från fall till fall rekommenderas att du söker juridisk hjälp av din advokat för din konkreta situation.