وکیل املاک آلانیا و حقوق املاک
اختلافات مربوط به اجاره و املاک اغلب به یک موضوع محدود نمیشوند. تعیین مبلغ اجاره، خاتمه قرارداد، تحویل ملک مورد اجاره و استرداد ودیعه ممکن است بهصورت مرتبط مطرح شوند؛ اختلافات مربوط به سابقه ثبتی ملک، مالکیت یا شراکت نیز حوزهای فنی را تشکیل میدهند که باید جداگانه بررسی شود.
تراکم بازار املاک در آلانیا و تملک املاک توسط افراد از کشورهای مختلف، سبب شده است که وجود عنصر خارجی در اختلافات این حوزه به موضوعی رایج تبدیل شود. مالکان خارجی، ذیحقانی که در خارج از کشور زندگی میکنند، معاملات انجامشده از طریق وکالتنامه و قواعد خاص مربوط به تملک املاک توسط اتباع خارجی، از جمله موضوعاتی هستند که در این چارچوب باید جداگانه بررسی شوند.
در این صفحه، اختلافات اصلی ناشی از رابطه اجاره، موجبات تخلیه، تعیین مبلغ اجاره و اصول اساسی مربوط به تملک املاک توسط اتباع خارجی بهطور کلی توضیح داده میشوند. از آنجا که شرایط هر اختلاف متفاوت است، ارزیابی حقوقی باید بر اساس اوضاعواحوال پرونده مشخص انجام شود.
حوزههای اصلی فعالیت
اختلافات اصلی در حقوق اجاره و املاک
اختلافات ناشی از رابطه اجاره و اختلافات مربوط به مالکیت تابع نظامهای حقوقی متفاوتی هستند. در حالی که درخواست تخلیه و تعیین مبلغ اجاره ممکن است در یک فرایند مطرح شوند، درخواستهایی مانند اصلاح سابقه ثبتی ملک، موضوع دعوای جداگانهای را تشکیل میدهند.
مبلغ اجاره و افزایش آن
تعیین نرخ افزایش قابل اعمال در دورههای تمدید اجاره و تعیین مبلغ اجاره بر اساس شرایط روز، از رایجترین موضوعات اختلافی در عمل است. وجود قرارداد کتبی میان طرفین، معیار تعیین افزایش و اینکه نرخ تعیینشده در قرارداد از حد قانونی فراتر رفته است یا خیر، در این ارزیابی اهمیت دارد.
درخواست تعیین مبلغ اجاره، بر حسب نوع و مدت قرارداد اجاره تابع قواعد متفاوتی است. اینکه درخواست از کدام دوره اجاره اثر خواهد داشت، ممکن است به زمان اقامه دعوا، ابلاغ به طرف مقابل و وجود یا عدم وجود شرطی درباره افزایش در قرارداد بستگی داشته باشد.
قانون علاوه بر تعیین مبلغ اجاره، ایجاد تغییرات قراردادی به زیان مستأجر را نیز ممنوع کرده است. اگر انعقاد یا ادامه قرارداد منوط به آن باشد که مستأجر، بدون برخورداری از منفعتی برای خود و بدون ارتباط مستقیم با استفاده از مورد اجاره، تعهدی را بر عهده بگیرد، این قرارداد مرتبط با اجاره باطل است. در خصوص هزینههای استفاده نیز قاعده آن است که، مگر آنکه در قرارداد ترتیب دیگری پیشبینی شده باشد یا عرف محلی خلاف آن وجود داشته باشد، هزینههایی مانند گرمایش، روشنایی و آب بر عهده مستأجر است؛ طرفی که این هزینهها را پرداخت میکند، باید بنا به درخواست، یک نسخه از اسناد اثباتکننده هزینهها را به طرف دیگر ارائه دهد. در قراردادهایی که مبلغ اجاره به ارز خارجی تعیین شده است، قاعده جداگانهای اعمال میشود و امکان تغییر مبلغ اجاره به گذشت مدت معینی منوط شده است.
تخلیه و پایان قرارداد
خاتمه دادن به قراردادهای اجاره اماکن مسکونی و محلهای کسبوکارِ سقفدار باید مبتنی بر اسبابی باشد که بهصورت حصری در قانون برشمرده شدهاند. اسباب ناشی از موجر و اسباب ناشی از مستأجر، تابع شرایط و مهلتهای متفاوتی هستند.
اینکه به کدام سبب استناد شود، چه ابلاغهایی باید انجام گیرد و دعوا در چه مهلتی باید اقامه شود، میتواند مستقیماً بر نتیجه فرایند اثر بگذارد. ابلاغی که در مهلت مقرر انجام نشود یا دعوایی که در مهلت مقرر اقامه نشود، ممکن است موجب شود طرح درخواست به دوره اجاره بعدی موکول شود.
اجاره کوتاهمدت مسکن با هدف گردشگری تابع قانون جداگانهای است و این امر هم برای مالک و هم برای مستأجر آثار حقوقی دارد. اجاره مسکن برای مدت حداکثر صد روز، اجاره با هدف گردشگری محسوب میشود؛ اجارههایی که در یک نوبت بیش از صد روز باشند، خارج از شمول این قانون هستند. برای انجام اجاره با هدف گردشگری، باید پیش از انعقاد قرارداد، گواهی مجوز دریافت شود و در درخواست نیز باید تصمیمی ارائه شود که بهاتفاق آرای همه مالکان واحدهای ساختمانِ محل وقوع واحد مستقل اتخاذ شده باشد. در ساختمانهای دارای بیش از سه واحد مستقل، برای حداکثر بیستوپنج درصد از واحدهای مستقل، به نام یک موجر واحد، میتوان گواهی مجوز صادر کرد.
نتیجه برای مستأجر روشنتر است: اجاره دادن مسکنی که برای استفاده بهعنوان محل سکونت اجاره شده است، توسط مستأجر آن و به نام و حساب خود، به اشخاص ثالث با هدف گردشگری، طبق قانون ممنوع است. استفاده برخلاف این ممنوعیت ممکن است بحث خاتمه دادن به قرارداد بهدلیل نقض قرارداد را نیز مطرح کند. افزون بر این، مقررات حمایتی مربوط به اجاره اماکن مسکونی و محلهای کسبوکارِ سقفدار، در مورد اجاره اموال غیرمنقولی که بنا بر ماهیت خود برای استفاده موقت اختصاص یافتهاند، برای مدت شش ماه یا کمتر اعمال نمیشود.
وضعیت مورد اجاره، ودیعه و تحویل
عدم تحویل مورد اجاره مطابق قرارداد، عیوبی که در حین استفاده ortaya میشوند، تعمیرات ضروری و وضعیت مورد اجاره هنگام تخلیه میتواند میان طرفین اختلاف ایجاد کند.
قانون از نظر تضمین، محدودیت عددی تعیین کرده است: در اجاره مسکن و محل کار سرپوشیده، اگر به موجب قرارداد، تعهد ارائه تضمین بر عهده مستأجر گذاشته شده باشد، این تضمین نمیتواند از مبلغ اجاره سه ماه تجاوز کند. اگر مقرر شده باشد که وجه نقد یا اوراق بهادار به عنوان تضمین داده شود، مستأجر وجه را در یک حساب پسانداز مدتدار واریز میکند، مشروط بر اینکه بدون موافقت موجر برداشت نشود، و اوراق بهادار را نزد بانکی به امانت میگذارد؛ بانک فقط با رضایت هر دو طرف، پس از قطعی شدن عملیات اجرایی، یا بر اساس رأی قطعی دادگاه میتواند تضمین را مسترد کند.
زمان استرداد نیز در قانون تنظیم شده است. اگر موجر ظرف سه ماه پس از پایان قرارداد اجاره، کتباً به بانک اطلاع نداده باشد که علیه مستأجر دعوایی مرتبط با قرارداد اجاره اقامه کرده یا از طریق اجرای احکام یا ورشکستگی، اقدام به شروع عملیات اجرایی کرده است، بانک موظف است به درخواست مستأجر تضمین را مسترد کند.
در خصوص استرداد ودیعه، این موضوع که آیا خسارات ادعاشده در ملک مورد اجاره ناشی از استفاده عادی بودهاند یا خیر، و نیز اسنادی مانند صورتجلسه تحویل، عکسها و مکاتبات برای اثبات این خسارات، میتوانند اهمیت داشته باشند.
اختلافات مربوط به سند مالکیت و مالکیت
در این چارچوب، موضوعاتی مانند اصلاح ثبت سند مالکیت برای انطباق آن با وضعیت حقوقی واقعی، اعتبار معاملات مربوط به انتقال مالکیت، رفع شراکت مشاع، حق تقدم در خرید و مطالبه غرامت تصرف بدون مجوز (اجرتالمثل ایام تصرف) به دلیل استفاده اشخاصی غیر از صاحب حق از ملک، مورد ارزیابی قرار میگیرند.
در اینگونه اختلافات، اسناد مالکیت، صورتجلسات کاداستر، اسناد پرداخت و، در صورت وجود، متن قراردادها میتوانند تعیینکننده باشند. از آنجا که انتقال مالکیت اموال غیرمنقول اصولاً با ثبت در اداره ثبت اسناد و املاک (تاپو) انجام میشود و اعتبار قراردادهای دارای هدف انتقال منوط به رعایت شکل رسمی است، قراردادهای تنظیمشده بهصورت عادی بهتنهایی موجب انتقال مالکیت نمیشوند.
اگر ملکی بر اساس یک ثبت غیرقانونی به شخص ثالثی خوشنیت منتقل شده باشد، تملک این شخص ممکن است قانوناً مورد حمایت قرار گیرد؛ در چنین وضعیتی، مطالبه ممکن است بهجای ابطال سند مالکیت، متوجه جبران خسارت شود. از آنجا که برای برخی مطالبات، مهلتهای ویژهای در قانون پیشبینی شده و بخشی از این مهلتها اخیراً تغییر کرده است، باید تعیین کرد که کدام طریق حقوقی در مورد خاص و بر اساس مقررات جاری قابل اعمال است.
قانون برای حق شفعه مهلتهای مشخصی پیشبینی کرده است. فروش انجامشده توسط خریدار یا فروشنده از طریق دفتر اسناد رسمی به سایر شرکا ابلاغ میشود؛ حق شفعه با گذشت سه ماه از تاریخ ابلاغ فروش به صاحب حق و در هر حال با گذشت یک سال از تاریخ فروش ساقط میشود. این مهلت قطعی، به موجب اصلاحیه تاریخ 24 دسامبر 2025 از دو سال به یک سال کاهش یافته است؛ بنابراین نباید به مهلت دو ساله مندرج در منابع قدیمی استناد کرد. به موجب همین اصلاحیه، همچنین صراحتاً مقرر شده است که در فروشهای انجامشده مشمول قانون مناقصات دولتی و فروشهای از طریق مزایده قهری، حق شفعه قابل اعمال نیست. اسقاط حق شفعه باید بهصورت رسمی انجام شود و در دفتر املاک قید گردد؛ اما صرفنظر کردن از اعمال حق شفعه در یک فروش معین تابع شکل کتبی است.
فرآیند گامبهگام
روند رسیدگی به اختلاف اجاره چگونه پیش میرود؟
ارزیابی اولیه و جمعآوری مدارک
در آغاز فرآیند، قرارداد اجاره، سوابق پرداخت، سند مالکیت، مکاتبات میان طرفین و، در صورت وجود، صورتجلسه تحویل، بهطور همزمان بررسی میشوند. اینکه اختلاف ناشی از رابطه اجاره است یا مالکیت، بر مطالبات قابل طرح و تعیین دادگاه دارای صلاحیت موضوعی و محلی تأثیر میگذارد.
مبنای این تمایز در قانون روشن است. بهاستثنای مقررات مربوط به تخلیه اماکن غیرمنقول اجارهای از طریق اجرای بدون صدور حکم، دعاوی مربوط به تمام اختلافات ناشی از رابطه اجاره، از جمله دعاوی مطالبه مطالبات ناشی از اجاره، بدون توجه به ارزش موضوع دعوا، در دادگاه صلح حقوقی (sulh hukuk mahkemesi) رسیدگی میشوند؛ دعاوی مربوط به تقسیم مال منقول و غیرمنقول یا حق و رفع اشاعه نیز در صلاحیت همین دادگاه است. در مقابل، در دعاوی مربوط به حق عینی بر مال غیرمنقول یا دعاویای که ممکن است به تغییر در مالکیت عینی منجر شوند، و همچنین دعاوی مربوط به تصرف یا حق حبس نسبت به مال غیرمنقول، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول صلاحیت انحصاری دارد.
این قواعد در عمل نتیجه زیر را به دنبال دارند: اگر مال غیرمنقول در محدوده آلانیا واقع باشد، دعاوی مربوط به عین مال غیرمنقول، مانند ابطال سند و ثبت و رفع اشاعه، در دادگاههای آلانیا رسیدگی میشوند؛ در اختلافات ناشی از رابطه اجاره، دادگاه دارای صلاحیت موضوعی، بدون توجه به مبلغ خواسته، دادگاه صلح حقوقی است.
اخطار و میانجیگری
برای طرح برخی درخواستها، اخطار یا اعلام کتبی قبلی لازم است. در اختلافات ناشی از رابطه اجاره نیز، مراجعه به میانجیگری پیش از اقامه دعوا، شرط اقامه دعوا است. تقسیم اموال منقول و غیرمنقول و رفع شراکت، اختلافات ناشی از قانون مالکیت آپارتمانها و اختلافات مربوط به حق همسایگی نیز در همین دامنه قرار دارند.
مقررات مربوط به تخلیه اموال غیرمنقول استیجاری از طریق اجرای بدون صدور حکم، از این دامنه مستثنا شدهاند. با این حال، این استثنا بهصورت مضیق تفسیر میشود: در حالی که عملیات تخلیهای که از طریق اداره اجرای احکام انجام میشود و نیز درخواستهایی که در پی اعتراض از دادگاه اجرای احکام مطرح میشوند، خارج از این دامنه قرار میگیرند، دعوای ابطال اعتراض و تخلیه که بر مبنای همان عملیات اجرایی در دادگاه عمومی اقامه میشود، چون از رابطه اجاره ناشی میشود، مشمول شرط میانجیگری است. صرف آغاز عملیات اجرایی، بهخودیخود الزام به میانجیگری را از میان نمیبرد.
فرآیند میانجیگری از تاریخ تعیین میانجیگر، ظرف سه هفته به پایان میرسد؛ این مهلت در موارد ضروری حداکثر یک هفته قابل تمدید است. از تاریخ مراجعه به دفتر تا تاریخ تنظیم صورتجلسه نهایی، مرور زمان متوقف میشود و مهلتهای ساقطکننده حق جریان نمییابند؛ این امر برای حفظ مهلتهای یکماهه پیشبینیشده برای دعاوی تخلیه اهمیت دارد. در مقابل، زمانبندی مراجعه نیز تعیینکننده است: در رویه دیوان عالی کشور ترکیه، در دعاوی تخلیه، مراجعه به میانجیگری باید پس از ایجاد حق اقامه دعوا انجام شود و مراجعه زودهنگام، شرط دادرسی را محقق نمیسازد.
در صورت حصول توافق، اخذ گواهی قابلیت اجرای سند توافق تنظیمشده در این اختلافات الزامی است؛ قاعده کلی مبنی بر اینکه سندی که به امضای طرفین، وکلای آنان و میانجیگر رسیده است، بدون نیاز به گواهی مذکور در حکم رأی دادگاه تلقی میشود، در اینجا اعمال نمیگردد. این گواهی برای اسناد توافق مربوط به املاک، از دادگاه حقوقی صلحِ محل وقوع ملک اخذ میشود. در صورتی که احراز شود دعوا بدون مراجعه به میانجیگر اقامه شده است، دادگاه بدون انجام هیچ اقدامی، دعوا را به دلیل فقدان شرط اقامه دعوا، از حیث شکلی رد میکند.
مرحله دادرسی
در دادخواست، سبب و مبنای حقوقی خواسته بهصراحت بیان میشود. خواستههایی مانند تعیین مبلغ اجاره، تخلیه، مطالبه طلب و جبران خسارت ممکن است تابع قواعد آیین دادرسی متفاوتی باشند. در جریان رسیدگی، اظهارات شهود، بررسی کارشناسی، اجارهبهای مشابه و معاینه محل، از جمله ادلهای هستند که میتوانند مورد ارزیابی قرار گیرند.
در دعاوی و اموری که در صلاحیت دادگاه حقوقی صلح قرار دارند، آیین دادرسی ساده اعمال میشود و این آیین در چند مورد با آیین دادرسی کتبی تفاوت دارد. مهلت پاسخ به دادخواست، دو هفته از تاریخ ابلاغ دادخواست به خوانده است؛ دادگاه در مواردی که آمادهسازی دفاع در این مهلت بسیار دشوار یا غیرممکن باشد، میتواند فقط یکبار و حداکثر به مدت دو هفته مهلت اضافی اعطا کند. طرفین نمیتوانند لایحه پاسخ به دفاعیات و لایحه پاسخ دوم ارائه کنند. ادله باید همراه با لوایح و با ذکر اینکه برای اثبات کدام واقعه ارائه میشوند، اعلام شوند.
نظم جلسات رسیدگی نیز متفاوت است. دادگاه در موارد ممکن، بدون دعوت طرفین به جلسه رسیدگی و بر اساس محتویات پرونده تصمیم میگیرد. در مواردی که صدور تصمیم بر اساس پرونده ممکن نباشد، تحقیقات ماهوی، بهاستثنای نخستین جلسه، در دو جلسه تکمیل میشود و فاصله میان جلسات نمیتواند بیش از یک ماه باشد؛ در موارد ضروری، مانند طولانی شدن بررسی کارشناسی یا نیابت قضایی، قاضی میتواند مدت طولانیتری تعیین کند. در دعوای تعیین مبلغ اجارهبها نیز اثر حکم از ابتدای دوره جدید، مشروط به آن است که دعوا حداکثر سی روز پیش از آغاز دوره جدید اقامه شده باشد یا در این مهلت، ابلاغ کتبی به مستأجر انجام شده باشد.
مرحله صدور رأی و اجرای آن
پس از صدور رأی، توسل به طرق اعتراض پیشبینیشده در قانون، در چارچوب حدود مالی مقرر، امکانپذیر است. در دعاوی ناشی از رابطه اجاره، راه استیناف معمولاً باز است، اما راه فرجامخواهی، در اصل، بسته است؛ فرجامخواهی تنها زمانی مطرح میشود که مبلغ طلب اجاره یا، در سایر دعاوی اجاره، معادل اجارهبهای سه ماه از حد مقرر در قانون بیشتر باشد. از آنجا که این حدود هر سال بهروزرسانی میشوند، باز یا بسته بودن طرق اعتراض باید با توجه به هر پرونده بهطور جداگانه ارزیابی شود.
اجرای احکام تخلیه و وصول مطالبات پولی از طریق اداره اجرای احکام انجام میشود. اینکه قطعی شدن رأی لازم است یا خیر، بسته به ماهیت خواسته متفاوت است: احکام تخلیه مبتنی بر قرارداد اجاره و احکام مربوط به مطالبه اجارهبها، پیش از قطعی شدن نیز قابل اجرا هستند؛ اما احکام مربوط به حقوق عینی نسبت به اموال غیرمنقول — مانند ابطال و ثبت سند و رفع اشاعه — تا پیش از قطعی شدن قابل اجرا نیستند. آرای مربوط به تعیین مبلغ اجارهبها نیز طبق رویه مستقر، پیش از قطعی شدن قابل اجرا نیستند. بدهکار، در صورت وجود شرایط، میتواند با ارائه تأمین، درخواست توقف اجرا را مطرح کند.
دو منبع مختلف
موارد تخلیه
نیاز، بازسازی و مالک جدید
موجر میتواند در صورتی که برای خود، همسر، اولاد یا اجداد خود، یا سایر اشخاصی که به موجب قانون مکلف به نگهداری از آنان است، نیاز به مسکن یا محل کار داشته باشد، با رعایت شرایط مقرر در قانون، دعوای تخلیه اقامه کند. نیاز به تعمیر اساسی، توسعه یا تغییر مورد اجاره به منظور بازسازی یا نوسازی آن، و غیرممکن شدن استفاده از مورد اجاره در جریان این عملیات نیز سبب مستقل دیگری برای تخلیه است. دعوا در قراردادهای مدتدار، در پایان مدت؛ و در قراردادهای نامحدود، با رعایت دوره فسخ و مهلتهای مقرر برای اعلام فسخ طبق مقررات عمومی، باید ظرف یک ماه از تاریخی که بر این اساس تعیین میشود اقامه شود.
مالک جدیدی که بعداً مالکیت مورد اجاره را به دست آورده است، در صورتی که برای خود یا بستگان مقرر در قانون نیاز به مسکن یا محل کار داشته باشد، میتواند ظرف یک ماه از تاریخ تملک، مراتب را کتباً به مستأجر اطلاع دهد و پس از گذشت شش ماه از تاریخ تملک، دعوای تخلیه اقامه کند. این اطلاع یکماهه شرط اعتبار است؛ اگر اطلاعرسانی انجام نشده باشد، مالک جدید فقط میتواند ظرف یک ماه از پایان مدت قرارداد، دعوای تخلیه اقامه کند.
انقضای مدت قرارداد اجاره مدتدار نیز بهتنهایی به موجر حق تخلیه نمیدهد. در اجاره مسکن و محل کارِ دارای سقف، موجر نمیتواند صرفاً با استناد به پایان مدت قرارداد، آن را خاتمه دهد؛ قرارداد، مگر آنکه مستأجر حداقل پانزده روز پیش از پایان مدت، اعلام فسخ کند، با همان شرایط برای دورههای یکساله تمدید میشود. با این حال، پس از پایان دوره دهساله تمدید، موجر میتواند با اعلام کتبی حداقل سه ماه پیش از پایان هر یک از سالهای تمدید بعدی، بدون ذکر هیچ دلیلی قرارداد را خاتمه دهد. این دوره، دوره تمدیدی است که به مدت اولیه قرارداد اضافه میشود؛ صرف سپری شدن ده سال از تاریخ انعقاد قرارداد کافی نیست.
ملک غیرمنقولی که به دلیل نیاز تخلیه شده است، بدون وجود دلیل موجه، تا گذشت سه سال نمیتواند به شخصی غیر از مستأجر سابق اجاره داده شود. در مورد املاکی که به منظور بازسازی و نوسازی تخلیه شدهاند، مستأجر سابق نسبت به اجاره ملک پس از بازسازی، با وضعیت جدید و اجارهبهای جدید، حق اولویت دارد. موجری که برخلاف این قواعد رفتار کند، مکلف است به مستأجر سابق غرامتی بپردازد که مبلغ آن نباید از اجارهبهای یک سال پرداختشده در آخرین سال اجاره کمتر باشد.
تعهد، دو اخطار موجه و تأخیر در پرداخت
تعهد تخلیهای که مستأجر پس از تحویل مورد اجاره بهصورت کتبی ارائه میدهد، در صورت تخلیهنشدن مورد اجاره در تاریخ تعهدشده میتواند مبنای درخواست تخلیه قرار گیرد. کتبیبودن تعهد و ارائه آن پس از تحویل مورد اجاره الزامی است. موجر باید ظرف یک ماه از تاریخ تخلیه تعهدشده، تعقیب اجرایی را آغاز کند یا دعوا اقامه نماید؛ این مهلت نه از تاریخ امضای تعهدنامه، بلکه از تاریخ تخلیه تعهدشده آغاز میشود.
اینکه مستأجر به دلیل نپرداختن اجارهبها موجب صدور دو اخطار کتبی موجه شود نیز در شرایط خاصی میتواند سبب تخلیه باشد. در قراردادهای کمتر از یک سال، این دو اخطار باید در طول مدت اجاره صادر شوند؛ در قراردادهای یکساله یا طولانیتر، باید در طول یک سال اجاره یا دورهای بیش از یک سال اجاره صادر شوند و مهلت مقرر قانونی برای اقامه دعوا نیز رعایت شود.
در صورتی که مستأجر یا همسرش که با او زندگی میکند، در محدوده شهرداری همان شهرستان یا ناحیه، مسکن مناسبی برای سکونت داشته باشد و موجر در زمان انعقاد قرارداد از این وضعیت بیاطلاع باشد، دعوای تخلیه با شرایط پیشبینیشده در قانون قابل طرح است. به این دلیل فقط در اجارههای مسکونی میتوان استناد کرد؛ در مورد اجارههای محل کار اعمال نمیشود.
در صورت عدم پرداخت اجارهبهای سررسیدشده یا هزینههای جانبی توسط مستأجر، موجر میتواند مهلت پرداخت را بهصورت کتبی تعیین کند. در اجارههای مسکونی و محل کار دارای سقف، این مهلت حداقل سی روز است و از روز پس از تاریخ ابلاغ کتبی آغاز میشود. در صورت عدم پرداخت در مهلت مقرر، فسخ قرارداد و فرایند تخلیه میتواند مطرح شود.
اهمیت دارد که مهلتهای یکماهه پیشبینیشده برای دعاوی تخلیه از دست نرود. اگر موجر حداکثر در مهلت طرح دعوا، کتباً به مستأجر اعلام کرده باشد که دعوا اقامه خواهد کرد، مهلت طرح دعوا برای یک سال اجاره تمدیدشده تلقی میشود. در اجارههای مسکونی و محل کار دارای سقف، اعتبار اخطار فسخ همچنین منوط به آن است که این اخطار بهصورت کتبی انجام شود.
مبلغ و بهروزرسانی
تعیین و افزایش مبلغ اجاره
در اجارههای مسکونی و محلهای کارِ دارای سقف، برای افزایش اجارهبها در دورههای تمدیدشده اجاره، سقف قانونی وجود دارد. توافق طرفین درباره افزایش اجارهبها، مشروط بر اینکه از نرخ تغییر شاخص قیمت مصرفکننده بر اساس میانگین دوازدهماهه در سال اجاره قبلی بیشتر نباشد، معتبر است. این قاعده در قراردادهای اجاره با مدت بیش از یک سال نیز اعمال میشود.
این نرخ یک سقف است؛ نرخ افزایش ثابتی نیست که بهطور خودکار اعمال شود. اگر در قرارداد نرخ پایینتری تعیین شده باشد، همان نرخ معتبر است. اگر نرخی بالاتر از سقف قانونی تعیین شده باشد، شرط قراردادی بهطور کامل بیاعتبار نیست؛ بلکه فقط نسبت به مازاد بیاعتبار است و افزایش تا سقف قانونی اعمال میشود. اگر در قرارداد هیچ شرطی درباره افزایش وجود نداشته باشد، نرخ افزایش بهطور خودکار به نرخ شاخص تبدیل نمیشود؛ بلکه مبلغ اجاره با توجه به وضعیت مورد اجاره و مشروط بر اینکه از این نرخ بیشتر نباشد، توسط قاضی بر اساس انصاف تعیین میشود.
سقف افزایش 25 درصدی که بهطور موقت در اجارههای مسکونی اعمال شد، به موجب دو مقرره موقت جداگانه، برای دورههای اجارهای که بین 11 ژوئن 2022 و 1 ژوئیه 2024 تمدید میشدند، معتبر بود. این مقرره فقط اجارههای مسکونی را دربر میگرفت و در مورد اجارههای محل کار اعمال نمیشد. از آنجا که این سقف به تاریخ تقویمی، بلکه به تاریخ تمدید دوره اجاره وابسته است، برای دورهای که در 1 ژوئیه 2024 یا پیش از آن تمدید شده بود، در طول سال اجاره مربوط همچنان اعمال میشد. در دورههایی که در 2 ژوئیه 2024 و پس از آن تمدید میشدند، قاعده کلی دوباره اعمال میشود و مدت اجرای مقرره تمدید نشده است.
دعوای تعیین مبلغ اجاره در هر زمان قابل طرح است. اما از جهت اینکه مبلغ تعیینشده توسط دادگاه از ابتدای کدام دوره اجاره معتبر خواهد بود، تاریخ طرح دعوا، ابلاغ کتبی به مستأجر و وجود یا عدم وجود شرطی در قرارداد مبنی بر افزایش در دوره اجاره جدید اهمیت دارد. مدت مذکور در اینجا مدت طرح دعوا نیست، بلکه شرطی است برای اینکه رأی از ابتدای دوره جدید اثر کند.
در قراردادهای اجارهای که بیش از پنج سال دارند یا پس از پنج سال تجدید میشوند و در پایان هر پنج سال بعدی، قاضی با ارزیابی توأمان نرخ تغییر بر اساس میانگین دوازدهماهه شاخص قیمت مصرفکننده، وضعیت مورد اجاره و اجارهبهای مشابه، مبلغ اجارهای منصفانه تعیین میکند. در این ارزیابی، نرخ شاخص سقف نیست، بلکه یکی از معیارهاست؛ بنابراین مبلغ تعیینشده میتواند بالاتر از نرخ شاخص باشد.
جز مبلغ اجاره و هزینههای جانبی، هیچ تعهد پرداخت دیگری نمیتوان بر مستأجر تحمیل کرد. شروط قراردادی مبنی بر پرداخت وجه التزام در صورت عدم پرداخت بهموقع مبلغ اجاره یا حالشدن اجارهبهای دورههای بعد، باطل است.
در قراردادهایی که مبلغ اجاره به ارز خارجی تعیین شده است، قاعده جداگانهای اعمال میشود: با حفظ مقررات قانون حمایت از ارزش پول ترکیه، تا پیش از گذشت پنج سال نمیتوان مبلغ اجاره را تغییر داد. پس از گذشت پنج سال، در تعیین مبلغ، تغییرات ارزش ارز خارجی نیز لحاظ میشود. حکم عام مربوط به دشواری بیش از حد در ایفای تعهد، از این محدودیت مستثناست.
در صورت بروز شرایط فوقالعادهای که پس از انعقاد قرارداد پدید آمده و توسط طرفین قابل پیشبینی نبوده و توازن قراردادی را بهطور مفرط مختل کند، تعدیل قرارداد اجاره نیز در چارچوب شرایط مقرر در قانون قابل بررسی است. از آنجا که شرایط این راهکار بهطور مضیق تفسیر میشود، هر افزایش تورم بهتنهایی موجب تعدیل نمیشود.
پروندههای بینالمللی
تملک املاک توسط اتباع خارجی
تملک املاک توسط اشخاص حقیقی خارجی در ترکیه، بسته به تابعیت فرد و محدودیتهای قانونی امکانپذیر است. ماهیت ملک، منطقه محل وقوع و محدودیتهای مندرج در سند مالکیت باید پیش از تملک، جداگانه بررسی شود.
شرایط و محدودیتهای تحصیل مالکیت
هر خارجی نمیتواند در ترکیه ملکی تحصیل کند. طبق قانون ثبت املاک (Tapu Kanunu)، صرفاً اشخاص حقیقی خارجی که تبعه کشورهای تعیینشده توسط رئیسجمهور هستند، با رعایت محدودیتهای قانونی میتوانند در ترکیه مالکیت غیرمنقول و حقوق عینی محدود تحصیل کنند. قانون صرفاً بیان کرده که این فهرست توسط رئیسجمهور تعیین میشود و به انتشار یا عدم انتشار آن اشاره نکرده است؛ در عمل این فهرست بهطور عمومی منتشر نمیشود و امکان تحصیل مالکیت برای یک شخص با توجه به تابعیت وی، بهصورت موردی از ادارات ثبت املاک قابل استعلام است. در مورد اشخاص دارای تابعیت مضاعف نیز اینکه کدام تابعیت ملاک قرار گیرد در قانون تعیین نشده است و در عمل پذیرفته شده است که برای تحصیل مالکیت، تابعیتی که کمترین حق را اعطا میکند ملاک قرار میگیرد.
مساحت کل املاک و حقوق عینی محدود با ماهیت مستقل و دائمی که یک شخص حقیقی خارجی میتواند تحصیل کند، در سطح کشور نمیتواند از سی هکتار تجاوز کند و در سطح شهرستان (ilçe) نیز نمیتواند از ده درصد سطح شهرستان موضوع مالکیت خصوصی تجاوز نماید. وقتی این نسبت در سطح شهرستان تکمیل شود، تحصیل جدید در آن شهرستان امکانپذیر نیست؛ در شهرستانهایی که تقاضا زیاد است، این وضعیت میتواند در عمل مانعی ایجاد کند، بنابراین اهمیت دارد که پیش از انجام معامله، از اداره ثبت املاک مربوطه تأییدیه گرفته شود.
این محدودیتها در جریان انجام امور ثبتی بررسی میشوند. اگر املاک تحصیلشده برخلاف قانون، در مهلتی که وزارت دارایی تعیین میکند و مدت آن بیش از یک سال نیست، توسط مالک تصفیه نشوند، تصفیه شده و به وجه نقد تبدیل میشوند و بهای آن به صاحب حق پرداخت میشود. به همین دلیل، بررسی وضعیت پیش از تحصیل مالکیت اهمیت دارد.
نباید از نظر دور داشت که این محدودیتها در مورد همه اتباع خارجی اعمال نمیشود. کسانی که از بدو تولد تبعه ترکیه بوده و با اخذ اجازه ترک تابعیت، تابعیت ترکیه را از دست دادهاند و اعقاب آنان تا درجه سوم، جز در موارد استثنای مقرر در قانون، همچنان از حقوق اعطاشده به اتباع ترکیه به همان نحو بهرهمند میشوند؛ تحصیل ملک در شمار این استثنائات قرار ندارد. در عمل، این اشخاص که به عنوان دارندگان کارت آبی شناخته میشوند، مشمول فهرست کشورها، محدودیت سی هکتار و محدودیت ده درصد از مساحت شهرستان و تصفیه ناشی از این محدودیتها نمیشوند. قانون ثبت املاک نیز در حکم مربوط به شرکتهای دارای سرمایه خارجی، این اشخاص را صراحتاً از شمول حکم خارج کرده است.
مناطق ممنوعه نظامی و مناطق امنیتی
قرار گرفتن ملک در محدوده منطقه ممنوعه نظامی یا منطقه امنیتی، هم در خصوص تحصیل و هم در خصوص اجاره، آثار حقوقی به همراه دارد؛ اما نظام حقوقی بسته به نوع منطقه متفاوت است و در هر منطقه منع مطلق وجود ندارد. در مناطق ممنوعه نظامی زمینی درجه دوم، اشخاص حقیقی و حقوقی خارجی نمیتوانند ملک تحصیل کنند و این ممنوعیت به سازوکار اخذ اجازه وابسته نیست. اجاره اما تابع نظام جداگانهای است: خارجیان در همان منطقه نمیتوانند ملک را بدون اخذ اجازه اجاره کنند — یعنی اجاره مطلقاً ممنوع نیست، بلکه منوط به اخذ اجازه است. اجازه برای اشخاص غیرنظامی خارجیِ مأمور، با اخذ نظر فرماندهی پادگان، توسط استانداریها و برای اشخاص نظامی خارجیِ مأمور، توسط ستاد کل ارتش صادر میشود.
در مناطق ممنوعه نظامی زمینی و دریایی درجه اول نظام متفاوت است: اصل بر این است که املاک واقع در محدوده منطقه بهطور اجباری تملک میشوند؛ این امر ممنوعیت تحصیل خاص اتباع خارجی نیست، بلکه بهطور کلی موجب زوال مالکیت میشود. با این حال، قانون این قاعده را مطلق ندانسته است: در مناطق ممنوعه نظامی زمینی درجه اول که در امتداد خط مرزی زمینی و در سواحل ایجاد شدهاند، انجام تملک اجباری الزامی نیست. قانون همچنین مقرر کرده است که اصول بهرهمندی مردم محلی از املاکی که به این ترتیب بهطور اجباری تملک نشدهاند، به موجب آییننامه تعیین شود. از آنجا که این استثنا در مورد املاک واقع در نواحی ساحلی میتواند تعیینکننده باشد، باید جداگانه بررسی شود که ملک در کدام نوع منطقه قرار دارد و آیا تملک اجباری انجام شده است یا خیر. در مورد مناطق امنیتی نظامی نیز در قانون مربوط، ممنوعیت خاصی برای تحصیل یا اجاره توسط اتباع خارجی وجود ندارد. همچنین، رئیسجمهور میتواند تصمیم بگیرد که اتباع خارجی در مناطقی که به دلیل نزدیکی به مناطق ممنوعه نظامی یا سایر دلایل راهبردی تعیین میشوند، نتوانند ملک تحصیل کنند و مگر با اخذ اجازه نتوانند آن را اجاره کنند؛ محدودیت در این مناطق تا حدودی که تصمیم مربوط مقرر کرده باشد، اعمال میشود.
برای شرکتهای دارای سرمایه خارجی که در ترکیه تأسیس شدهاند، رژیم ممنوع نیست، بلکه تحت اجازه است: تملک املاک غیرمنقول این شرکتها در مناطق ممنوعه نظامی، مناطق امنیتی نظامی و مناطق راهبردی یادشده در بالا، منوط به اجازه ستاد کل نیروهای مسلح یا فرماندهیهای مجاز از سوی آن است و تملک در مناطق امنیتی ویژه منوط به اجازه فرمانداری محل وقوع ملک است؛ در ارزیابی، سازگاری تملک با امنیت کشور ملاک قرار میگیرد. این رژیم اجازهای مربوط به تملک مالکیت است — برای اجاره یا انتقال، اجازه جداگانه فرمانداری پیشبینی نشده است.
نقشهها و مختصات مناطق ممنوعه نظامی، مناطق امنیتی نظامی و مناطق راهبردی توسط وزارت دفاع ملی و اطلاعات مربوط به مناطق امنیتی ویژه توسط وزارت کشور به اداره کل ثبت اسناد و کاداستر ارسال میشود و عملیات ثبتی بر اساس این اطلاعات انجام میگیرد. بنابراین، بهطور معمول میتوان بررسی کرد که ملک در محدودههای مذکور قرار دارد یا خیر؛ این بررسی نزد اداره ثبت اسناد و املاک انجام میشود. بااینحال، پیش از انعقاد قرارداد وعده فروش یا پرداخت پیشپرداخت، باید بررسی شود که آیا در سابقه ثبتی ملک قید یا محدودیتی وجود دارد که مانع تملک توسط خارجیها باشد یا به اجازه نیاز داشته باشد.
فرآیند ثبت سند و مدارک لازم
عدم الزام به ارائه گزارش ارزیابی ملک برای اشخاص حقیقی خارجی در خریدهای عادی املاک، نه در سطح قانون، بلکه به موجب مقررات اداری مربوط تعیین شده است؛ بنابراین، پیش از انجام معامله باید رویه جاری از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام و تأیید شود. تملکهایی که موضوع کسب تابعیت هستند، تابع رویهای جداگانهاند و خارج از محدوده این صفحه قرار میگیرند.
در صورت خرید ملک بدون بنا، قانون تکلیف دیگری نیز مقرر کرده است: اشخاص حقیقی تبعه خارجی و شرکتهای تجاری دارای شخصیت حقوقی که طبق قوانین کشورهای خارجی تأسیس شدهاند، موظفاند پروژهای را که در ملک بدون بنای خریداریشده توسعه میدهند ظرف دو سال به تصویب وزارتخانه مربوطه برسانند. پروژهای که توسط وزارتخانه مربوطه با تعیین زمان شروع و پایان تصویب میشود، برای ثبت در ستون اظهارات دفتر املاک به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک ارسال میشود و اجرای بهموقع پروژه توسط وزارتخانه مربوطه پیگیری میشود. عدم مراجعه به وزارتخانه مربوطه در مهلت مقرر یا عدم اجرای پروژه در موعد مقرر، از جمله مواردی است که قانون، نتیجه تصفیه را بر آن مترتب کرده است.
در مقابل، در تملک املاک از طریق خرید توسط اشخاصی که با جمهوری ترکیه رابطه تابعیت ندارند، تعهدات پرداختی باید به ارز خارجی ایفا شود و این ارز باید پیش از انجام معامله در اداره ثبت اسناد، از طریق یک بانک به بانک مرکزی فروخته شود. گواهی خرید ارز صادرشده توسط بانک به اداره ثبت اسناد ارائه میشود و ارزش مبنای محاسبه هزینه در سند رسمی، بر اساس مبلغ لیر ترکیه مندرج در این گواهی تعیین میشود. پرداختهای نقدی مستقیم و معاملات انجامشده در صرافیها در این چارچوب پذیرفته نمیشوند.
در معامله ثبتشده در اداره ثبت اسناد، ارائه کارت شناسایی یا گذرنامه (در صورتی که به خط لاتین نباشد، همراه با ترجمه آن)، فرم اعلام اطلاعات هویتی، عکس، گواهی شهرداری دال بر ارزش معاملاتی ملک، بیمهنامه اجباری زلزله و شماره شناسایی اتباع خارجی نیز لازم است. در صورت حضور طرفی که زبان ترکی را نمیداند، مترجم رسمی سوگندخوردهای که از سوی کمیسیون عدالت مجاز شناخته شده است، باید حضور داشته باشد. اگر معامله از طریق نماینده انجام شود، وکالتنامهای که مطابق مقررات تنظیم شده باشد لازم است.
معاملات از راه دور
مالکان مقیم خارج از کشور
اداره رابطه اجاره توسط مالکانی که ملک آنان در ترکیه واقع است اما در خارج از کشور زندگی میکنند، پیگیری فرایند در صورت بروز اختلاف و در صورت لزوم اقامه دعوا میتواند از طریق رابطه وکالت انجام شود.
قرارداد اجاره ملکی که در ترکیه واقع است، حتی اگر طرفین تبعه خارجی باشند و در قرارداد قانون کشور دیگری نیز تعیین شده باشد، تابع حقوق ترکیه است؛ زیرا قراردادهای مربوط به املاک یا استفاده از آنها تابع قانون کشوری هستند که ملک در آن واقع است. بنابراین مقررات آمره مربوط به سقف افزایش اجاره، اسباب تخلیه و ودیعه در رابطه میان مالک خارجی و مستأجر خارجی نیز اعمال میشود. در دعاوی مربوط به عین ملک نیز دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت انحصاری دارد و رأی دادگاه خارجی در این خصوص از طریق تنفیذ یا شناسایی در ترکیه اثر حقوقی نخواهد داشت.
شکل وکالتنامهای که در خارج از کشور تنظیم میشود، بسته به کشور محل تنظیم و عملی که باید انجام شود متفاوت است. وکالتنامه یا توسط کنسولگریهای جمهوری ترکیه تنظیم میشود یا در کشورهای عضو کنوانسیون آپوستیل، توسط دفتر اسناد رسمی (نوتر) تنظیم شده و دارای مهر آپوستیل است؛ در کشورهایی که عضو این کنوانسیون نیستند نیز امضای نوتر باید توسط مرجع ذیصلاح تأیید شود و امضا و مهر آن مرجع نیز باید توسط کنسولگری ترکیه در آن محل تصدیق شود. برای اقداماتی مانند انتقال ملک یا محدود کردن آن به حق عینی و نیز اقامه دعوا، لازم است اختیارات خاص بهصراحت در وکالتنامه درج شود؛ وکالتنامههایی که برای انجام معامله در اداره ثبت املاک (تاپو) مورد نیاز هستند باید دارای عکس باشند. وکالتنامهای که ناقص تنظیم شده باشد ممکن است توسط اداره ثبت املاک پذیرفته نشود.
اقدامات ابلاغ، برای طرفینی که در خارج از کشور زندگی میکنند، تابع رویهای متفاوت از ابلاغ عادی در حقوق داخلی است. ابلاغ اصولاً از طریق مقام صلاحیتدار کشور محل اقامت مخاطب انجام میشود؛ در صورت ترک بودن مخاطب، از طریق سفارت یا کنسولگری جمهوری ترکیه نیز امکانپذیر است. از آنجا که اسناد حاوی تاریخ جلسه باید بهگونهای به مقام خارجی ارسال شود که با فاصله زمانی معین پیش از جلسه به وی برسد، این امر میتواند بهطور محسوس بر طول فرآیند تأثیر بگذارد. تعیین وکیل در ترکیه، تا آنجا که ابلاغ را از ارسال به خارج بینیاز کند، میتواند از بروز این تأخیرها جلوگیری کند.
علاوه بر این، اشخاص حقیقی و حقوقی خارجی که در دادگاه ترکیه اقامه دعوا میکنند، به دعوا میپیوندند یا درصدد اجرای عملیات اجرایی هستند، مکلفاند تأمینی را که دادگاه برای پوشش هزینههای دادرسی و عملیات اجرایی و نیز خسارات طرف مقابل تعیین میکند، بسپارند. دادگاه بر اساس اصل معامله متقابل، آنان را از سپردن تأمین معاف میکند. یعنی قاعده، سپردن تأمین است و استثنا، معافیت مبتنی بر معامله متقابل است.
معیارهای ارزیابی
معیارهای ارزیابی در فرآیندهای اجاره و املاک
مسیر پیگیری در اختلافات اجاره و املاک، بر اساس محتوای قرارداد، وضعیت حقوقی ملک و خواستههای طرفین تعیین میشود. در ارزیابی اولیه، مدارک موجود، مهلتها و ارتباط اختلاف با خارج از کشور میتوانند بهصورت همزمان بررسی شوند.
اینکه تقاضای تخلیه بر کدام دلیل استوار شود، تقاضای تعیین مبلغ اجاره از چه دورهای اثر کند و مرحله میانجیگری چگونه اجرا شود، به صورت موردی برای هر پرونده ارزیابی میشود.
در پروندههایی که مالک یا مستأجر خارجی وجود دارد، محدودیتهای تملک، استفاده از اسناد خارجی، ابلاغ بینالمللی و رابطه وکالت اهمیت ویژهای پیدا میکند.
از جمله حوزههای فعالیت دفتر، اختلافات ناشی از رابطه اجاره و مالکیت املاک است. برای درخواست ملاقات میتوانید از صفحه تماس استفاده کنید.
سؤالات متداول
پرسشهای پرتکرار
افزایش اجاره بر اساس چه نرخی انجام میشود؟
در اجاره اماکن مسکونی و محلهای کار سرپوشیده، افزایش اجارهبهایی که برای دوره تجدیدشده توافق شده است، نمیتواند از نرخ تغییر شاخص قیمت مصرفکننده بر اساس میانگین دوازدهماهه در سال اجاره پیشین فراتر رود. این نرخ یک حد اعلاست؛ اگر در قرارداد نرخ کمتری توافق شده باشد، همان نرخ اعمال میشود و شرطی که بالاتر از این حد توافق شده باشد، نسبت به مازاد بیاعتبار است. در اجاره اماکن مسکونی، سقف موقت 25 درصد که در گذشته اعمال میشد، برای دورههای اجارهای که بین 11 ژوئن 2022 تا 1 ژوئیه 2024 تجدید شدهاند، معتبر بوده است و تنها اجاره اماکن مسکونی را در بر میگرفت. از آنجا که سقف به تاریخ تقویمی، بلکه به تاریخ تجدید دوره اجاره وابسته است، برای دورهای که در 1 ژوئیه 2024 یا پیش از آن تجدید شده، در طول سال اجاره مربوطه همچنان اعمال میشد؛ در دورههایی که در 2 ژوئیه 2024 و پس از آن تجدید میشوند، قاعده کلی اعمال میشود.
اگر مستأجر تعهدنامه تخلیه داده باشد، آیا میتوان مستقیماً او را تخلیه کرد؟
برای استناد به تعهد تخلیه، تعهد باید کتبی باشد و پس از تحویل ملک اجارهای داده شده باشد. اگر مستأجر در تاریخ تعهدشده ملک را تخلیه نکند، موجر میتواند از تاریخ تخلیه تعهدشده، ظرف یک ماه اقدام به آغاز عملیات اجرایی کند یا دعوا اقامه کند. در صورت از دست رفتن این مهلت، درخواست ممکن است به دلیل انقضای مهلت رد شود. اعتبار و قابلیت اجرای تعهد با توجه به اوضاع و احوال مورد خاص، بهطور جداگانه ارزیابی میشود.
آیا پیش از اقامه دعوای اجاره، مراجعه به میانجی الزامی است؟
در اختلافات ناشی از رابطه اجاره، مراجعه به میانجی پیش از اقامه دعوا، اصولاً شرط اقامه دعواست. دعوای رفع اشاعه، اختلافات ناشی از قانون مالکیت آپارتمانها و اختلافات مربوط به حق همسایگی نیز در همین دامنه قرار دارند. مقررات مربوط به تخلیه املاک اجارهای از طریق اجرای بدون حکم، خارج از این دامنه است؛ با این حال، دعوای ابطال اعتراض و تخلیه که پس از اعتراض به عملیات اجرایی در دادگاه عمومی اقامه میشود، از این استثنا بهرهمند نمیشود. دعوایی که بدون مراجعه به میانجی اقامه شود، از حیث آیین دادرسی رد میشود.
آیا شخص تبعه خارجی میتواند در آلانیا ملک خریداری کند؟
این وضعیت بسته به تابعیت شخص و وضعیت حقوقی ملک تغییر میکند. در ترکیه هر خارجی نمیتواند ملک تملک کند؛ تنها اتباع کشورهایی که با تصمیم رئیسجمهور تعیین شدهاند میتوانند در چارچوب محدودیتهای قانونی ملک تملک کنند و در عمل این فهرست بهصورت عمومی منتشر نمیشود. سقف سی هکتاری در سراسر کشور، محدودیت مربوط به ده درصد مساحت شهرستانی که موضوع مالکیت خصوصی است، و اینکه آیا ملک در منطقه ممنوعه نظامی، منطقه امنیتی یا منطقه امنیتی ویژه قرار دارد یا نه، بهطور جداگانه بررسی میشود. در صورتی که ملک در منطقه ممنوعه نظامی قرار گیرد، باید توجه داشت که تملک و اجاره تابع رژیمهای متفاوتی هستند. اما کسانی که از بدو تولد تابعیت ترکیه داشته و با اجازه خروج از تابعیت خارج شدهاند و نوادگان و سایر نسلهای بعدی آنان تا درجه سوم (دارندگان کارت آبی) مشمول این محدودیتها نیستند؛ قانون این اشخاص را از حقوقی که به اتباع ترکیه اعطا شده است، به همان نحو بهرهمند میسازد و تملک ملک را در شمار استثناها ذکر نکرده است. صلاحیت و امکان تملک باید پیش از تملک، با توجه به ملک و شخص و بهصورت موردی، ارزیابی شود.
ودیعه چه زمانی و چگونه بازگردانده میشود؟
در اجارههای مسکن و محل کسبِ دارای سقف، تضمینی که از مستأجر خواسته میشود نمیتواند از سه ماه اجارهبها تجاوز کند. در صورتی که تضمین بهصورت پول یا اسناد بهادار داده شود، مقررات ویژهای درباره نگهداری آن در بانک و بازگرداندن آن وجود دارد؛ بانک تضمین را تنها با رضایت دو طرف، پس از قطعی شدن روند اجرای اجباری، یا بر اساس حکم قطعی دادگاه بازمیگرداند. اگر موجر ظرف سه ماه پس از پایان قرارداد به بانک اطلاع نداده باشد که دعوا اقامه کرده یا اقدام به شروع عملیات اجرایی کرده است، بانک مکلف است به درخواست مستأجر تضمین را بازگرداند. ادعاهای مربوط به بدهیهای پرداختنشده اجاره یا هزینههای جانبی مستأجر و خسارات فراتر از استفاده عادی جداگانه ارزیابی میشود؛ وجود و میزان خسارت باید با ادلهای مانند صورتجلسه تحویل، عکسها و مکاتبات اثبات شود.
آیا میتوانم مسکن خود را بهصورت کوتاهمدت برای مقاصد گردشگری اجاره دهم؟
اجارهٔ اماکن مسکونی برای حداکثر یکصد روز، اجاره با هدف گردشگری محسوب میشود؛ اجارههایی که در یک نوبت برای بیش از یکصد روز انجام شوند، خارج از شمول قانون مربوط به اجاره با هدف گردشگری هستند. برای انجام اجارهای که مشمول این قانون است، باید پیش از انعقاد قرارداد گواهی مجوز اخذ شود و هنگام درخواست، ارائهٔ تصمیمی که با رأی وحدتنظر همهٔ مالکان واحدهای مستقل ساختمان محل وقوع واحد مستقل اتخاذ شده، الزامی است. در ساختمانهایی که بیش از سه واحد مستقل دارند، برای حداکثر بیستوپنج درصد از واحدهای مستقل، به نام یک موجر، میتوان گواهی مجوز صادر کرد. مسئولیت اخذ گواهی مجوز بر عهدهٔ موجر است.
اما در مورد مستأجر، قانون ممنوعیت صریحی مقرر کرده است: اجاره دادن واحد مسکونیای که با هدف استفاده بهعنوان محل سکونت اجاره شده است، توسط مستأجر، به نام و حساب خود، به اشخاص ثالث با هدف گردشگری ممنوع است. بنابراین، پیش از انجام اجارهٔ کوتاهمدت، باید هم سابقهٔ ثبتی ملک، هم طرح مدیریت ساختمان و هم تصمیم مالکان واحدهای مستقل بررسی شود.
خارج از کشور زندگی میکنم؛ امور مربوط به ملک غیرمنقول خود در ترکیه را چگونه میتوانم انجام دهم؟
این فرایند را میتوان از طریق رابطهٔ وکالت انجام داد. وکالتنامه یا توسط کنسولگریهای ترکیه تنظیم میشود یا در کشورهای عضو کنوانسیون آپوستیل، توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم و به گواهی آپوستیل ممهور میشود؛ در کشورهای غیرعضو، امضای سردفتر باید توسط مرجعی که سردفتر زیر نظر آن فعالیت میکند تأیید شود و امضا و مهر آن مرجع نیز باید به تأیید کنسولگری ترکیه برسد. در خصوص اقداماتی مانند انتقال ملک غیرمنقول، محدود کردن آن به حقی دیگر و اقامهٔ دعوا، باید اختیارات ویژه بهصراحت در وکالتنامه درج شوند؛ وکالتنامههایی که انجام اقدامات ثبتی در ادارهٔ ثبت اسناد و املاک (تاپو) را ایجاب میکنند، باید عکسدار باشند.
از نظر قانون حاکم نیز تردیدی وجود ندارد: قرارداد اجاره یک مال غیرمنقول واقع در ترکیه، حتی اگر طرفین اتباع خارجی باشند و در قرارداد، قانون کشور دیگری بهعنوان قانون حاکم تعیین شده باشد، تابع حقوق ترکیه است. ابلاغی که باید در خارج از کشور انجام شود، از طریق مقام صلاحیتدار کشور محل اقامت مخاطب صورت میگیرد و بنابراین ممکن است مدت دادرسی را بهطور محسوسی طولانی کند. افزون بر این، اشخاص حقیقی و حقوقی خارجی که در دادگاه ترکیه اقامه دعوا میکنند، در دعوا مداخله میکنند یا اقدام به تعقیب اجرایی مینمایند، اصولاً مکلف به سپردن تأمین هستند؛ دادگاه میتواند آنان را بر اساس اصل معامله متقابل از سپردن تأمین معاف کند.
توضیحات این صفحه صرفاً جنبه اطلاعرسانی عمومی دارد و به منزله نظر یا توصیه حقوقی نیست. از آنجا که شرایط هر پرونده مشخص متفاوت است، ارزیابی حقوقی باید متناسب با پرونده انجام شود.
اطلاعات مندرج در این صفحه، در چارچوب آییننامه منع تبلیغات کانونهای وکلای ترکیه، صرفاً با هدف اطلاعرسانی درباره زمینههای فعالیت دفتر منتشر شده است و به معنای تخصص در آن حوزهها نیست؛ و هدف آن جذب کار نیست.
مشاهده این صفحه یا برقراری تماس از طریق لینکها و اطلاعات تماس مندرج در آن، به معنای ایجاد رابطه وکالتی بین وکیل و متقاضی نیست و به معنای پذیرش کار نیز نمیباشد.
اطلاعات و مهلتهای این صفحه بر اساس قوانین جاری تا تاریخ 6 سپتامبر 2026 تهیه شده است. از آنجا که قوانین ممکن است تغییر کنند، محاسبه مهلتها در هر صورت باید بر اساس متن قانونی بهروز انجام شود.
مسیر حقوقی قابل اتخاذ در اختلافات مربوط به اجاره و املاک، بسته به محتوای قرارداد، وضعیت حقوقی ملک، خواستههای طرفین و اسناد موجود میتواند متفاوت باشد. بنابراین، تعیین دقیق وضعیت حقوقی در آغاز اختلاف، پیگیری مهلتهای لازم و تعیین مسیر مناسب برای اقدام اهمیت دارد.
مروه کارتال
وکیل