Skriftlig fraflyttingserklæring (tahliye taahhütnamesi) er et dokument der leietakeren skriftlig påtar seg å fraflytte det leide på en bestemt dato. Loven knytter retten til å kreve fraflytting på dette grunnlaget til tre vilkår (TBK m.352/1): erklæringen må være avgitt etter at det leide er overlevert, den må være skriftlig og den må inneholde en bestemt dato. Dersom leietakeren ikke fraflytter på denne datoen, kan utleieren innen en måned regnet fra den avtalte datoen henvende seg til tvangsfullbyrdelsen eller reise søksmål.
Disse bestemmelsene gjelder leie av bolig og overdekkede forretningslokaler (çatılı işyeri — forretningslokaler som er forsynet med tak). Andre måter å bringe leieforholdet til opphør på — behov, gjenoppbygging, to berettigede advarsler, mislighold — er omtalt på siden Husleie- og eiendomsrett. Denne artikkelen behandler bare selve erklæringen.
Gyldighetsvilkår
Lovens ordlyd er kort, men hvert ord bærer et vilkår. TBK m.352/1:
«Dersom leietakeren, etter at det leide er overlevert, overfor utleieren skriftlig har påtatt seg å fraflytte det leide på en bestemt dato, men ikke fraflytter, kan utleieren bringe leieavtalen til opphør ved å henvende seg til tvangsfullbyrdelsen eller reise søksmål innen en måned regnet fra denne datoen.»
Av dette følger fire elementer:
- Den må være avgitt etter overleveringen. Det avgjørende er ikke når avtalen ble undertegnet, men når eiendommen faktisk ble overlevert.
- Den må være skriftlig. En muntlig erklæring har ingen virkning. Loven krever ikke at den opprettes hos notarius publicus; vanlig skriftlig form er tilstrekkelig for gyldighet. Se avsnittet om tvangsfullbyrdelsesveien nedenfor om notarius publicus’ praktiske betydning.
- Den må inneholde en bestemt dato. Det er ikke nødvendig å skrive en kalenderdag; en bestemmelig dato som «om tolv måneder» er også tilstrekkelig. Derimot erstatter ikke ubestemte uttrykk som «snarest mulig» eller «ved behov» en dato.
- Den må være avgitt av leietakeren. En erklæring avgitt av et familiemedlem som bor sammen med leietakeren, har ingen virkning.
I det siste elementet skaper to detaljer ofte problemer i praksis. Dersom det er flere leietakere, må erklæringen avgis av dem alle sammen; underskriften til bare én av dem er ikke tilstrekkelig for fraflytting. Dersom leietakeren er en juridisk person, avgis erklæringen av det organet som er kompetent til å representere den; underskriverens fullmakt må bekreftes mot registeropplysningene, og fullmaktsdokumentet bør om mulig vedlegges erklæringen.
Bestemmelsene om å bringe leieavtalen til opphør ved søksmål kan ikke endres til skade for leietakeren (TBK m.354). Derfor kan det ikke kreves fraflytting på grunnlag av vilkår i avtalen av typen «leietakeren skal gi en skriftlig fraflyttingserklæring hver gang det kreves»: et slikt vilkår er ikke en erklæring som inneholder en bestemt fraflyttingsdato slik loven krever.
Når bør erklæringen undertegnes?
Etter overleveringen. Dette handler mer om når eiendommen faktisk ble overlevert enn om datoen på dokumentet.
Den ordningen som oftest skaper tvist i praksis, er denne: utleieren lar leietakeren undertegne også fraflyttingserklæringen ved samme bord når avtalen undertegnes. Denne ordningen snur rekkefølgen loven krever — leietakeren har ennå ikke overtatt det leide. Selv om avtalen er inngått, oppfyller ikke en erklæring som undertegnes før nøkkelen er overlevert, dette vilkåret.
Ved en fornyet avtale er situasjonen en annen. Når leietakeren fortsetter å bo i eiendommen, er en erklæring avgitt samme dag som en fornyet leieavtale, ikke i strid med dette vilkåret; overleveringen har allerede funnet sted.
Hva skjer dersom leietakeren ikke flytter ut til tross for erklæringen?
Utleieren har to veier, og fristen på én måned gjelder for begge. Fristen løper ikke fra datoen erklæringen ble undertegnet, men fra den avtalte fraflyttingsdatoen (TBK m.352/1).
Tvangsfullbyrdelsesveien. Med grunnlag i erklæringen kreves fraflytting hos namsmyndigheten (icra dairesi); tvangsfullbyrdelsen gjennomføres etter bestemmelsene i Tyrkias lov om tvangsfullbyrdelse og konkurs om «fraflytting av leide eiendommer i henhold til avtale». Namsmyndighetens embetsmann (icra müdürü) forkynner en fraflyttingspålegg der det pålegges fraflytting og tilbakelevering av eiendommen innen femten dager (İİK m.272). Leietakeren kan innen sju dager fra forkynnelsen av fraflyttingspålegget melde til namsmyndigheten at leien er fornyet eller forlenget, og denne innsigelsen stanser tvangsfullbyrdelsen (İİK m.274).
Etter innsigelsen kan utleieren kreve at tvangsfullbyrdelsesdomstolen (icra mahkemesi) opphever innsigelsen. Her blir dokumentets art avgjørende: for at innsigelsen skal kunne oppheves, må fraflyttingskravet bygge på et dokument som er opprettet av notarius publicus ved egen befatning, eller der dato og underskrift er bekreftet, eller som er erkjent; ellers forkastes kravet (İİK m.275). Notarius publicus er ikke et gyldighetsvilkår; men dersom leietakeren benekter underskriften sin på en erklæring i vanlig skriftlig form, stenges veien til tvangsfullbyrdelsesdomstolen, og det er nødvendig å henvende seg til den alminnelige domstolen.
Søksmålsveien. I et søksmål om fraflytting er den tyrkiske sivil forliksdomstolen (sulh hukuk mahkemesi) kompetent, uavhengig av sakens verdi eller beløp (HMK m.4).
Megling — obligatorisk dersom du velger søksmålsveien. I tvister som springer ut av leieforholdet, er det en prosessforutsetning (dava şartı) at det på forhånd er henvendt seg til mekler; et søksmål som reises uten slik henvendelse, avvises av prosessuelle grunner, og sluttprotokollen om at enighet ikke ble oppnådd, må vedlegges stevningen. Derimot er fraflytting gjennom tvangsfullbyrdelse uten dom (ilamsız icra) holdt utenfor denne plikten — det kreves ikke megling for tvangsfullbyrdelsesveien.
Dersom fristen på én måned oversittes, kan kravet forkastes på grunn av fristen. Dersom utleieren innen denne fristen skriftlig har varslet leietakeren om at søksmål vil bli reist, forlenges fristen for å reise søksmål med ett leieår (TBK m.353). Bestemmelsen omtaler i sin ordlyd bare fristen for å reise søksmål.
Hva bør erklæringen inneholde?
- Leietakerens og utleierens navn, etternavn og T.C.-identitetsnummer
- Den leide eiendommens nøyaktige adresse
- Datoen for leieavtalen
- Datoen da det leide ble overtatt
- Datoen for fraflytting
- Datoen for opprettelsen
- Leietakerens underskrift — dersom det er flere leietakere, alles underskrift
Et dokument der overleveringsdatoen ikke er skrevet inn, eller som er undertegnet samme dag som avtalen, oppfyller minst ett av vilkårene ovenfor.
Ofte stilte spørsmål
Må fraflyttingserklæringen opprettes hos notarius publicus?
Det er ikke et vilkår for gyldighet; loven krever bare at den er skriftlig (TBK m.352/1). Men ved fraflytting gjennom tvangsfullbyrdelse gjør det en forskjell: dersom leietakeren benekter underskriften sin, kan opphevelse av innsigelsen ikke kreves hos tvangsfullbyrdelsesdomstolen på grunnlag av et dokument som ikke er opprettet av notarius publicus eller der underskriften ikke er bekreftet (İİK m.275).
Er en erklæring som undertegnes samme dag som avtalen, gyldig?
Ved den første avtalen: nei — loven krever at erklæringen avgis etter at det leide er overlevert. Dersom leietakeren allerede bor i eiendommen og avtalen fornyes, er situasjonen en annen; der har overleveringen allerede funnet sted.
Kan det gis fraflyttingserklæring også ved leie av forretningslokaler?
Ja. TBK m.352/1 omfatter både boligleie og leie av overdekkede forretningslokaler (çatılı işyeri). Derimot regnes ikke åpne steder (som tomt, åpen parkeringsplass, åpent lagerområde) som «overdekkede forretningslokaler». Eiendommer som etter sin art er forbeholdt midlertidig bruk, og som leies ut for seks måneder eller kortere tid, faller også utenfor disse bestemmelsene (TBK m.339).
Når begynner fristen på én måned?
Ikke fra datoen erklæringen ble undertegnet, men fra den avtalte fraflyttingsdatoen (TBK m.352/1).
Jeg har gitt en fraflyttingserklæring, kan jeg ombestemme meg?
Du kan ikke alene trekke deg fra en gyldig avgitt erklæring fordi du har ombestemt deg. Derimot fører erklæringen ikke i alle tilfeller til fraflytting: dersom utleieren ikke innen en måned regnet fra fraflyttingsdatoen i erklæringen henvender seg til tvangsfullbyrdelsen eller reiser søksmål, kan utleieren ikke lenger påberope seg erklæringen (TBK m.352/1); dersom utleieren innen fristen skriftlig har varslet deg om at søksmål vil bli reist, forlenges fristen med ett leieår (TBK m.353). Dersom erklæringen er undertegnet under press, trussel eller ved svik, kan du påberope deg brist i viljesdannelsen (irade bozukluğu); dette må gjøres gjeldende innen ett år (TBK m.39).
Kan partene fastsette en ny dato?
Ja. Men dersom det skal kreves fraflytting på grunnlag av den nye datoen, er det obligatorisk at også denne avtalen er skriftlig og inneholder en bestemt dato — loven krever skriftlighet som gyldighetsvilkår.
Rettsgrunnlag
Tyrkias lov nr. 6098 om forpliktelser — m.39 (frist ved brist i viljesdannelsen), m.339 (anvendelsesområde), m.352/1 (fraflyttingserklæring), m.353 (forlengelse av søksmålsfristen), m.354 (forbud mot endring til skade for leietakeren) — mevzuat.gov.tr
Tyrkias lov nr. 2004 om tvangsfullbyrdelse og konkurs — m.272 (fraflyttingspålegg), m.274 (innsigelse), m.275 (opphevelse av innsigelse) — mevzuat.gov.tr
Tyrkias tvistelov nr. 6100 — m.4 (kompetanse) — mevzuat.gov.tr
Tyrkias lov nr. 6325 om megling i rettslige tvister — m.18/B (obligatorisk megling som prosessforutsetning) — mevzuat.gov.tr
Relaterte sider
- Husleie- og eiendomsrett — oversiktsside: behov, to berettigede advarsler, mislighold og andre grunner til fraflytting
Denne artikkelen har som formål å gi generell juridisk informasjon. Ettersom forholdene i den enkelte sak, avtalens innhold og de gjeldende fristene varierer, anbefales det at du søker juridisk bistand hos din advokat for din konkrete situasjon.