El compromiso escrito de desalojo es el documento por el que el arrendatario se obliga por escrito a dejar vacío el bien arrendado en una fecha determinada. La ley somete a tres requisitos el derecho a exigir el desalojo sobre esa base (TBK m.352/1): el compromiso debe haberse otorgado después de la entrega del bien arrendado, debe constar por escrito y debe contener una fecha determinada. Si el arrendatario no desaloja en esa fecha, el arrendador puede acudir a la ejecución forzosa o interponer demanda dentro del mes siguiente a la fecha comprometida.
Estas disposiciones se refieren a los arrendamientos de vivienda y de locales de negocio cubiertos. Las demás vías de extinción del arrendamiento —necesidad, reconstrucción, dos requerimientos justificados, incumplimiento— se tratan en la página Derecho de arrendamientos e inmobiliario. Este artículo aborda únicamente el propio compromiso escrito.
Requisitos de validez
El texto legal es breve, pero cada palabra encierra un requisito. TBK m.352/1:
«Si el arrendatario, después de la entrega del bien arrendado, pese a haberse comprometido por escrito frente al arrendador a desalojarlo en una fecha determinada, no lo desaloja, el arrendador puede poner fin al contrato de arrendamiento solicitando la ejecución forzosa o interponiendo una demanda dentro del mes siguiente a dicha fecha.»
De aquí se desprenden cuatro elementos:
- Debe haberse otorgado después de la entrega. El criterio no es el momento de la firma del contrato, sino el momento en que el inmueble se entregó efectivamente.
- Debe constar por escrito. El compromiso verbal no produce efectos. La ley no exige que se otorgue ante notario; para la validez basta la forma escrita simple. Sobre la importancia práctica del notario, véase el apartado sobre la vía de ejecución forzosa.
- Debe contener una fecha determinada. No es imprescindible indicar un día concreto del calendario; también basta una fecha determinable, como «doce meses después». En cambio, expresiones indeterminadas como «lo antes posible» o «en caso de necesidad» no sustituyen a la fecha.
- Debe haber sido otorgado por el arrendatario. El compromiso otorgado por uno de los familiares que conviven con el arrendatario no produce efectos.
En el último elemento, dos matices plantean muchos problemas en la práctica. Si son varios los arrendatarios, todos deben otorgar el compromiso conjuntamente; la firma de uno solo no basta para el desalojo. Si el arrendatario es una persona jurídica, el compromiso lo otorga el órgano facultado para representarla; la facultad de quien firma debe verificarse con el registro correspondiente y, a ser posible, el documento acreditativo de la facultad debe adjuntarse al compromiso.
Las disposiciones relativas a la extinción del contrato de arrendamiento por vía judicial no pueden modificarse en perjuicio del arrendatario (TBK m.354). Por ello no puede pedirse el desalojo basándose en cláusulas del contrato del tipo «el arrendatario otorgará un compromiso de desalojo siempre que se le solicite»: tal cláusula no es un compromiso que contenga una fecha determinada de desalojo como exige la ley.
¿Cuándo debe firmarse el compromiso?
Después de la entrega. Esto guarda relación, más que con la fecha que figura en el documento, con cuándo se entregó efectivamente el inmueble.
La práctica que genera más conflictos es la siguiente: el arrendador hace firmar el compromiso de desalojo en la misma mesa en que se firma el contrato. Esta práctica invierte el orden que exige la ley —el arrendatario aún no ha recibido el bien arrendado—. Aunque el contrato esté celebrado, el compromiso firmado antes de entregar las llaves no cumple este requisito.
En cambio, en el contrato renovado la situación es distinta. Si el arrendatario sigue habitando el inmueble, el compromiso otorgado en la misma fecha que un contrato de arrendamiento renovado no infringe este requisito, pues la entrega ya se produjo hace tiempo.
¿Qué ocurre si el arrendatario no desaloja pese al compromiso?
El arrendador dispone de dos vías y en ambas corre un plazo de un mes. El plazo empieza a contar no desde la fecha de firma del compromiso, sino desde la fecha de desalojo comprometida (TBK m.352/1).
Vía de ejecución forzosa. Sobre la base del compromiso se solicita el desalojo a la oficina de ejecución; el procedimiento se tramita conforme a las disposiciones de la Ley turca de Ejecución y Quiebra sobre «desalojo de inmuebles arrendados mediante contrato». El encargado de la oficina de ejecución notifica una orden de desalojo que manda desalojar y entregar el inmueble en quince días (İİK m.272). El arrendatario puede comunicar a la oficina de ejecución, dentro de los siete días siguientes a la notificación de la orden de desalojo, su oposición por haber sido renovado o prorrogado el arrendamiento, y dicha oposición suspende la ejecución (İİK m.274).
Ante la oposición, el arrendador puede solicitar al juzgado de ejecución la anulación de la oposición. Ahora bien, aquí resulta determinante la naturaleza del documento: para que la oposición pueda anularse, la pretensión de desalojo debe basarse en un documento otorgado de oficio ante notario o con fecha y firma autenticadas, o reconocido; de lo contrario, la solicitud se desestima (İİK m.275). El notario no es un requisito de validez, pero si en un compromiso escrito simple el arrendatario niega su firma, se cierra la vía del juzgado de ejecución y hay que acudir al tribunal ordinario.
Vía judicial. En la demanda de desalojo es competente el juzgado civil de paz turco (sulh hukuk mahkemesi), con independencia del valor o la cuantía del objeto del litigio (HMK m.4).
Mediación — obligatoria si se opta por la vía judicial. En los conflictos derivados de la relación de arrendamiento, el recurso previo a la mediación es requisito de procedibilidad; la demanda interpuesta sin acudir a ella se rechaza por motivos procesales y debe acompañarse a la demanda el acta final en la que conste que no se alcanzó acuerdo. En cambio, el desalojo por la vía de la ejecución forzosa sin título queda fuera de esta obligación: para la vía de ejecución no se exige el requisito de mediación.
Si se deja transcurrir el plazo de un mes, la pretensión puede rechazarse por razón del plazo. Si el arrendador ha comunicado por escrito al arrendatario, dentro de ese plazo, que interpondrá demanda, el plazo para demandar se prorroga por un año de arrendamiento (TBK m.353). El precepto, en su texto, se refiere únicamente al plazo para demandar.
¿Qué debe contener el compromiso?
- Nombre, apellidos y número de identidad (T.C.) del arrendatario y del arrendador
- Dirección completa del bien arrendado
- Fecha del contrato de arrendamiento
- Fecha de recepción del bien arrendado
- Fecha de desalojo
- Fecha de otorgamiento
- Firma del arrendatario — si son varios, la firma de todos
Un documento en el que no consta la fecha de entrega o que se firmó el mismo día que el contrato no cumple al menos uno de los requisitos anteriores.
Preguntas frecuentes
¿Debe otorgarse el compromiso escrito de desalojo ante notario?
No es requisito de validez; la ley solo exige que conste por escrito (TBK m.352/1). Sin embargo, marca la diferencia en el desalojo por vía de ejecución forzosa: si el arrendatario niega su firma, no puede solicitarse la anulación de la oposición ante el juzgado de ejecución respecto de un documento no otorgado ante notario ni con firma autenticada (İİK m.275).
¿Es válido el compromiso firmado el mismo día que el contrato?
En el primer contrato, no —la ley exige que el compromiso se otorgue después de la entrega del bien arrendado. Si el arrendatario ya habita el inmueble y el contrato se renueva, la situación es distinta; allí la entrega ya se produjo hace tiempo.
¿Puede otorgarse también un compromiso de desalojo en el arrendamiento de local de negocio?
Sí. TBK m.352/1 abarca conjuntamente los arrendamientos de vivienda y los arrendamientos de locales de negocio cubiertos. No obstante, los lugares al descubierto (como solares, aparcamientos al aire libre o zonas de almacenamiento descubiertas) no se consideran «local de negocio cubierto». También quedan fuera de estas disposiciones los arrendamientos por seis meses o menos de inmuebles dedicados por su naturaleza a un uso temporal (TBK m.339).
¿Cuándo empieza el plazo de un mes?
No desde la fecha de firma del compromiso, sino desde la fecha de desalojo comprometida (TBK m.352/1).
He otorgado un compromiso de desalojo, ¿puedo echarme atrás?
De un compromiso válidamente otorgado no puede desistirse por la sola decisión de haber cambiado de opinión. Ahora bien, el compromiso no conduce en todo caso al desalojo: si el arrendador no acude a la ejecución forzosa ni interpone demanda dentro del mes siguiente a la fecha de desalojo consignada en el compromiso, ya no podrá ampararse en él (TBK m.352/1); si le ha comunicado por escrito que demandará dentro de plazo, el plazo se prorroga por un año de arrendamiento (TBK m.353). Si el compromiso se firmó bajo presión, amenaza o engaño, puede invocarse el vicio del consentimiento; debe alegarse dentro de un año (TBK m.39).
¿Pueden las partes fijar una nueva fecha?
Sí. Pero si se va a pedir el desalojo basándose en la nueva fecha fijada, este acuerdo también debe constar por escrito y contener una fecha determinada, pues la ley exige la forma escrita como requisito de validez.
Normativa aplicable
Código de Obligaciones turco n.º 6098 — m.39 (plazo en caso de vicio del consentimiento), m.339 (ámbito de aplicación), m.352/1 (compromiso de desalojo), m.353 (prórroga del plazo para demandar), m.354 (prohibición de modificación en perjuicio del arrendatario) — mevzuat.gov.tr
Ley turca de Ejecución y Quiebra n.º 2004 — m.272 (orden de desalojo), m.274 (oposición), m.275 (anulación de la oposición) — mevzuat.gov.tr
Código de Procedimiento Civil turco n.º 6100 — m.4 (competencia) — mevzuat.gov.tr
Ley turca de Mediación en Conflictos Civiles n.º 6325 — m.18/B (mediación como requisito de procedibilidad) — mevzuat.gov.tr
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Este artículo tiene carácter de información jurídica general. Dado que las circunstancias de cada caso, el contenido del contrato y los plazos aplicables varían, se recomienda obtener asistencia jurídica de su abogado para su situación concreta.