Kirjoittaja: Av. Merve Kartal · Julkaistu: 05.11.2026

Ulkomaalaisten on mahdollista hankkia kiinteää omaisuutta Turkissa, mutta ei kaikille eikä rajoituksetta. Laki asettaa kolme rajaa: ostajan kansalaisuus, hankittu pinta-ala ja kiinteistön sijaintipaikka (2644 Turkin kiinteistörekisterilain m.35). Näiden rajojen vastaisesti hankittu kiinteistö realisoidaan, jos omistaja ei luovuta sitä määräajassa. Realisointi tarkoittaa kiinteistön myymistä ja muuttamista rahaksi sekä hinnan maksamista oikeudenhaltijalle; se ei ole takavarikkoa.

Näiden rajojen yleinen kuvaus on Vuokra- ja kiinteistöoikeus-sivun ulkomaalaisille omistetussa osassa. Tämä artikkeli kertoo ne askeleet, jotka Turkissa asunnon tai tontin haluavan ulkomaalaisen on otettava ennen omistusoikeustodistusta (tapu) ja omistusoikeustodistuksen (tapu) yhteydessä. Omistusoikeustodistus (tapu) on Turkissa kiinteistön omistusoikeuden osoittava virallinen rekisteri, ja Turkin kiinteistörekisterivirasto on tätä rekisteriä pitävä viranomainen.

Ulkomaalaisten kiinteän omaisuuden hankinta Turkissa: kolme rajaa ja yksi poikkeus

Raja	Sääntö	Peruste
Kansalaisuus	Vain presidentin määräämien maiden kansalaiset voivat hankkia. Presidentti voi rajoittaa, keskeyttää tai kieltää hankinnan alueen, ajan, tyypin ja määrän osalta.	Turkin kiinteistörekisterilaki m.35
Pinta-ala	Yhdessä piirikunnassa ulkomaalaisten luonnollisten henkilöiden hankkima kokonaispinta-ala ei saa ylittää kymmentä prosenttia kyseisessä piirikunnassa yksityisomistuksen kohteena olevasta pinta-alasta. Yhden henkilön hankkima kokonaispinta-ala ei saa ylittää kolmeakymmentä hehtaaria koko maassa.	Turkin kiinteistörekisterilaki m.35
Sijaintipaikka	Toisen asteen maa-sotilaskieltoalueilla ulkomaalaiset eivät voi hankkia kiinteää omaisuutta. Strategisista syistä määrätyille alueille presidentti voi myös asettaa kiellon.	2565 laki m.9/b, m.28
Poikkeus	Sinisen kortin haltijat eivät ole kansalaisuutta ja pinta-alaa koskevien rajoitusten alaisia.	Turkin kansalaisuuslaki m.28

Kymmenen prosentin raja ei koske ostajan omaa hankintaa, vaan piirikunnan kokonaismäärää: jos piirikunnan raja on täynnä, ei edes pientä asuntoa voida hankkia. Alanyassa kiinteää omaisuutta hankkivalle ulkomaalaiselle tämä raja lasketaan piirikuntakohtaisesti. Pinta-alalaskelmaan sisältyvät kiinteistöjen lisäksi itsenäiset ja pysyvät rajoitetut esineoikeudet. Nämä ovat oikeuksia, jotka voidaan kirjata rekisteriin erillisenä kiinteistönä, kuten vähintään kolmenkymmenen vuoden rakennuksen käyttöoikeus (Turkin siviililaki m.826, m.998).

Maaluettelo ei ole laissa vaan presidentin päätöksessä ja voi muuttua. Lain nykyinen teksti ei edellytä vastavuoroisuutta; ratkaisevaa on tämä luettelo. Kansalaisuutesi osalta hankintamahdollisuus ja piirikunnan tilanne on vahvistettava ennen toimenpidettä kiinteistön sijaintipaikan Turkin kiinteistörekisterivirastosta.

Sininen kortti on kortti, joka annetaan syntyperältään Turkin kansalaisille, jotka luopuvat tästä kansalaisuudesta luopumisluvalla, sekä heidän kolmanteen asteeseensa asti ulottuville jälkeläisilleen. Nämä henkilöt nauttivat laissa lueteltuja poikkeuksia lukuun ottamatta Turkin kansalaisille myönnetyistä oikeuksista, eikä kiinteän omaisuuden hankinta ole näiden poikkeusten joukossa (Turkin kansalaisuuslaki m.28). Kansalliseen turvallisuuteen liittyvät säännökset säilyvät myös heidän osaltaan.

Mitä omistusoikeustodistuksen (tapu) rekisterimerkinnässä tarkastellaan ennen ostamista?

Rakennuksen tila. Valmistuneen rakennuksen asunnolle voidaan perustaa huoneiston omistusoikeus Turkin oikeuden mukaan. Jos rakennus on vielä rakenteilla, itsenäisille huoneistoille voidaan olla perustettu kat irtifakı (rasite keskeneräiseen rakennukseen). Kat irtifakı (rasite keskeneräiseen rakennukseen) on tontille perustettu oikeus myöhemmin huoneiston omistusoikeuden Turkin oikeuden mukaan kohteeksi tulevan rakennuksen osille; kun koko rakennukselle saadaan rakennuksen käyttölupa, se muutetaan huoneiston omistusoikeudeksi Turkin oikeuden mukaan (Turkin huoneiston omistusoikeutta koskeva laki m.2, m.3). Rakennuksen käyttölupa tunnetaan Turkissa myös nimellä iskân.

Turvallisuusalue. Pakkolunastamattomien turvallisuusalueiden kiinteistöjen kiinteistörekisterimerkintään kirjataan tämä tieto. Sotilaallisten turvallisuusalueiden kiinteistöjä ei saa myydä ulkomaalaisille. Erityisten turvallisuusalueiden kiinteistöjen myynti ulkomaalaiselle luonnolliselle henkilölle edellyttää maaherran lupaa; lupa on hankittava ennen kiinteistörekisterissä tapahtuvaa myyntiä (Sotilaskieltoalueita ja turvallisuusalueita koskeva asetus m.23, m.24).

Sotilasalueiden valvonta. Sotilaallisten kieltoalueiden, turvallisuusalueiden ja strategisten alueiden kartta- ja koordinaattitiedot toimitetaan asianomaisten ministeriöiden toimesta sille ministeriölle, jonka alaisuuteen Turkin kiinteistörekisterivirasto kuuluu, ja kiinteistörekisteritoimet suoritetaan näiden tietojen mukaisesti (Turkin kiinteistölaki m.35). Siihen asti, kun tiedot on siirretty sähköiseen muotoon ja toimitettu kiinteistörekisterivirastoille, asiasta kysytään toimivaltaisilta sotilasviranomaisilta (Turkin kiinteistölain siirtymäsäännös m.2).

Maksua ei pidä suorittaa ennen näiden tarkistusten tekemistä.

Ostaminen kiinteistörekisterissä: vaiheet ja asiakirjat

Kiinteistön myynti tehdään kiinteistörekisterivirastossa virallisella asiakirjalla. Virallinen asiakirja on kiinteistörekisteriviranomaisen laatima ja osapuolten allekirjoittama myyntiasiakirja (Turkin kiinteistölaki m.26). Kiinteistön myynti ja myyntilupaus, joita ei ole tehty virallisessa muodossa, eivät ole päteviä (Turkin velvoiteoikeuslaki m.237; Turkin siviililaki m.706). Toimistossa allekirjoitettu varauslomake ei näin ollen siirrä omistusoikeutta. Myyntilupaus on sitoumus siirtää omistusoikeus myöhemmin kiinteistörekisterissä, ja se laaditaan julkisen notaarin luona (Turkin notaarilaki m.89).

Lainsäädännössä on nimenomaisesti säädetty kolmesta vaatimuksesta:

Verotunnistenumero. Viralliseen asiakirjaan merkitään osapuolten henkilötietojen lisäksi heidän verotunnistenumeronsa (Turkin kiinteistölaki m.26). Ulkomaalainen, jolla ei ole Turkissa verotunnistenumeroa, hankkii sen käytännössä verovirastosta ennen toimenpidettä.
Valaantunut tulkki. Jos jompikumpi osapuoli ei osaa turkkia, toimenpiteessä on oltava mukana valaantunut tulkki. Valaantunut tulkki on tulkki, joka toimittaa kiinteistörekisterivirastolle pöytäkirjan, joka osoittaa hänen vannoneen valan tuomioistuimessa. Hän allekirjoittaa virallisen asiakirjan yhdessä osapuolten kanssa. Kiinteistörekisteriviraston työntekijät eivät saa toimia tulkkeina (Turkin kiinteistörekisteriasetus m.24).
Pakollinen maanjäristysvakuutus. Asuntojen ja itsenäisten huoneistojen osalta kiinteistörekisterivirasto ei saa tehdä kirjausta, ellei toimenpiteen päivänä voimassa olevaa pakollista maanjäristysvakuutusta ole osoitettu (6305 katastrofivakuutuslaki m.10, m.11). Vakuutuksen tarjoaa Luonnonkatastrofivakuutuslaitos (DASK) (m.3).

Muut ulkomaiselta ostajalta vaadittavat asiakirjat määrittää Turkin kiinteistörekisteri- ja maanmittausvirasto (Turkin kiinteistörekisteriasetus m.18). Se, vaaditaanko esimerkiksi passin käännös, valokuva tai arviointiraportti, riippuu tästä hallinnollisesta määräyksestä ja voi muuttua. Ajantasainen luettelo on selvitettävä kiinteistörekisterivirastosta ennen toimenpidettä.

Toimenpide etenee seuraavasti: osapuolet allekirjoittavat virallisen asiakirjan tarvittaessa yhdessä tulkin kanssa; toimenpide kirjataan päiväkirjaan ja rekisteröidään samana päivänä kiinteistörekisteriin (Turkin kiinteistörekisteriasetus m.23, m.27). Ostettaessa omistusoikeus siirtyy tällä rekisteröinnillä (Turkin siviililaki m.705). Maksun suorittaminen, avainten saaminen tai sopimuksen allekirjoittaminen eivät yksin siirrä omistusoikeutta. Perinnössä omistusoikeus saadaan ennen rekisteröintiä, mutta myyntiä varten rekisteröinti on silti tarpeen (sama pykälä).

Vaikka toinen osapuoli olisi ulkomaalainen tai sopimus allekirjoitettaisiin ulkomailla, Turkissa sijaitsevaan kiinteistöön kohdistuva omistusoikeus ja muut esineoikeudet määräytyvät Turkin oikeuden mukaan. Myös näihin oikeuksiin liittyvien oikeustoimien muoto määräytyy Turkin oikeuden mukaan (5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun m.21).

Ostaminen ilman Turkkiin saapumista: valtakirja

Osto voidaan toteuttaa myös ostajan asiamiehen välityksellä. Turkin kiinteistörekisterivirasto vaatii asiamieheltä Turkin notaarilain mukaisesti laaditun valtakirjan, joka osoittaa tämän olevan valtuutettu suorittamaan pyydetyn toimen (Tapu Sicili Tüzüğü m.18). Kiinteistörekisterissä toimenpiteitä edellyttävien valtakirjojen teksti laaditaan notaarin toimesta julkisen asiakirjan muodossa (Turkin notaarilaki m.89). Ulkomailla tätä tehtävää hoitavat Turkin konsulaatit Turkin notaarilain mukaisesti (m.191, m.192). Jos valtuuttaja ei osaa turkkia, paikalla on myös valantehnyt tulkki (m.74). Ostosta, kauppahinnan maksamisesta ja virallisen asiakirjan allekirjoittamisesta on määrättävä valtakirjassa erikseen.

Laissa ei ole nimenomaisesti säädetty, voidaanko ulkomaisen valtion notaarin laatimaa valtakirjaa käyttää kiinteistörekisterissä. Ulkomaiset viralliset asiakirjat katsotaan Turkissa virallisiksi asiakirjoiksi, jos asiakirjan antaneen valtion toimivaltainen viranomainen tai Turkin konsulaatti on ne vahvistanut; Turkin tekemät kansainväliset sopimukset eivät vaikuta tähän (Turkin oikeudenkäymiskaari m.224). Sen, mikä asiakirja hyväksytään kiinteistörekisterissä, määrää Kiinteistörekisteri- ja maarekisterin pääosasto. Jos tällaista valtakirjaa aiotaan käyttää, asiasta on kysyttävä etukäteen kiinteistörekisterivirastosta.

Laki lisäksi edellyttää, että jos osapuolet ovat eri kiinteistörekisterivirastoissa tai ulkomaisessa toimipisteessä, sopimus voidaan saattaa päätökseen siten, että viranomaiset vastaanottavat osapuolten tahdonilmaisut erikseen (Tapu Kanunu m.26).

Jos Turkin kiinteistörekisterivirasto hylkää hakemuksen

Lainsäädännön vastainen hakemus hylätään ilmoittamalla hylkäämisen peruste, muutoksenhakupaikka ja määräaika. Hylkäyspäätös annetaan tiedoksi henkilökohtaisesti tai Turkin tiedoksiantolain mukaisesti. Tiedoksianto tarkoittaa päätöksen virallista toimittamista sinulle, ja määräajat alkavat tästä päivästä. Päätökseen voi hakea muutosta viidentoista päivän kuluessa tiedoksiannosta Turkin kiinteistörekisteriviraston alaisuudessa toimivalta aluevirastolta, ja alueviraston päätökseen voi hakea muutosta viidentoista päivän kuluessa Kiinteistörekisteri- ja maarekisterin pääosastolta. Toimenpidettä ei voida suorittaa ennen hylkäysperusteen poistamista (kiinteistörekisteriasetus m.26).

Jos ostit tontin: hanke kahden vuoden kuluessa

Rakentamaton kiinteistö on tontti tai maa-alue, jolla ei ole rakennusta. Ulkomaisten luonnollisten henkilöiden ja ulkomaisten kauppayhtiöiden on toimitettava kehitettävä hanke asianomaisen ministeriön hyväksyttäväksi kahden vuoden kuluessa. Hyväksytty hanke merkitään kiinteistörekisterin ilmoitusosioon aloitus- ja päättymisaikoineen, ja sen toteutumista määräajassa seurataan (Turkin kiinteistölaki m.35). Ilmoitusosio on kiinteistörekisterimerkinnän osa, johon kirjataan kiinteistöä koskevat selitykset.

Määräajan laiminlyönti tai hankkeen toteuttamatta jättäminen on realisoinnin peruste. Laissa ei erikseen mainita, mille ministeriölle hakemus tehdään eikä mistä päivästä määräaika lasketaan; tämä tieto on selvitettävä Turkin kiinteistörekisterivirastolta heti oston jälkeen.

Säännönvastainen hankinta: realisointi

Laki edellyttää realisointia seuraavissa tapauksissa: hankinta säännöksen vastaisesti, käyttö hankinnan tarkoituksen vastaisesti, hanketta koskevan hakemuksen tekemättä jättäminen määräajassa tai hankkeen toteuttamatta jättäminen määräajassa (Turkin kiinteistölaki m.35). Valtiovarainministeriö antaa omistajalle enintään vuoden määräajan. Omistaja voi tässä ajassa myydä kiinteistön itse. Jollei hän myy, kiinteistö realisoidaan muuttamalla se rahaksi ja rahamäärä maksetaan oikeudenhaltijalle. Määräaika ei ala automaattisesti rikkomuksesta; sen asettaa ministeriö.

Myös perintönä saatu kiinteistö voi kuulua tämän säännöksen piiriin: jos perillisen kansalaisuus ei ole sallittujen maiden joukossa tai pinta-alarajat ylittyvät, realisointisäännöstä sovelletaan. Näitä rajoja noudattava perillinen voi pitää kiinteistön hallussaan. Ulkomaisten perillisten tilannetta käsitellään Perintöoikeus-sivulla.

Ulkomaiset yhtiöt

Ulkomailla oman lainsäädäntönsä mukaan perustetut kauppayhtiöt voivat hankkia kiinteistöjä vain erityisten lain säännösten puitteissa; muut ulkomaiset oikeushenkilöt eivät voi hankkia kiinteistöjä. Näiden yhtiöiden ja ulkomaisten luonnollisten henkilöiden hyväksi perustettaviin kiinteistöpanttioikeuksiin, kuten kiinnitykseen, näitä rajoituksia ei sovelleta (Tapu-laki m.35).

Yhtiöt, joissa ulkomaalaisilla on vähintään viidenkymmenen prosentin omistusosuus tai joissa he voivat nimittää yli puolet johtajista ja jotka on perustettu Turkissa, voivat hankkia kiinteistöjä harjoittaakseen yhtiöjärjestyksensä mukaista toimintaa. Näiden yhtiöiden hankinnat sotilasalueilla edellyttävät sotilasviranomaisten lupaa, ja erityisturva-alueilla tehdyt hankinnat edellyttävät maaherran lupaa (Tapu-laki m.36).

Jos syntyy riita, missä tuomioistuimessa asia käsitellään?

Toimivalta. Kiinteistöriidoissa toimivaltainen tuomioistuin on pääsääntöisesti ensimmäisen asteen siviilituomioistuin (Turkin oikeudenkäymiskaari m.2). Tämä on yleisen toimivallan ensimmäisen asteen siviilituomioistuin. Jos ostit asunnon rakennusyhtiöltä tai kaupallisessa tarkoituksessa myyvältä myyjältä muuhun kuin kaupalliseen tai ammatilliseen tarkoitukseen, kyse on kuluttajatoimesta ja toimivaltainen on kuluttajatuomioistuin (6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.3, m.73). Ennen kanteen nostamista kuluttajatuomioistuimessa on pakollista kääntyä sovittelijan puoleen. Kuluttajatoimeen liittyvät ja kiinteistön omistusoikeudesta tai omistusoikeustodistukseen (tapu) kirjatuista muista oikeuksista johtuvat riidat jäävät tämän pakollisen sovittelun ulkopuolelle (m.73/A). Se, katsotaanko sijoitustarkoituksessa ostava henkilö kuluttajaksi, arvioidaan tapauskohtaisesti.

Paikallinen toimivalta. Kiinteistön omistusoikeutta ja muita esineoikeuksia, niiden muutoksiin johtavia seikkoja sekä hallintaa koskevat kanteet nostetaan vain kiinteistön sijaintipaikan tuomioistuimessa. Näissä asioissa ei voida sopimuksella valita toista tuomioistuinta (Turkin oikeudenkäymiskaari m.12, m.18). Esimerkiksi Alanya sijaitsevaa asuntoa koskeva omistusoikeuskirjauksen kumoamista ja uutta kirjausta koskeva kanne käsitellään Alanyassa. Pelkkää rahasaatavaa, kuten kauppahinnan palautusta, koskevat kanteet eivät kuulu tämän säännön piiriin.

Jos sopimuksessa on annettu toimivalta ulkomaiselle tuomioistuimelle, lopputulos riippuu kanteen tyypistä. Käytännössä kiinteistön omistusoikeutta koskevien kanteiden katsotaan kuuluvan Turkin tuomioistuinten yksinomaiseen toimivaltaan, joten tällainen ehto ei vaikuta näissä kanteissa. Rahasaatavaa koskevissa riidoissa ehdon pätevyys riippuu lain edellytyksistä (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun m.40, m.47).

Usein kysytyt kysymykset

Voiko kuka tahansa ulkomaalainen ostaa asunnon Turkissa?
Ei. Hankinta on avoin presidentin määräämien maiden kansalaisille, ja siihen liittyvät pinta-ala- ja sijaintirajoitukset (Tapu-laki m.35; laki nro 2565 m.9/b). Sinisen kortin haltijoihin ei sovelleta kansalaisuus- eikä pinta-alarajoituksia (Turkin kansalaisuuslaki m.28).

Maksoin rahat – siirtyykö omistus minulle?
Ei. Ostossa omistusoikeus siirtyy kiinteistörekisteriin tehdyllä kirjauksella (Turkin siviililaki m.705).

Antaako kiinteistön osto minulle oleskeluluvan?
Ei automaattisesti. Ulkomaalaiselle, jolla on Turkissa kiinteistö, voidaan myöntää lyhytaikainen oleskelulupa; lupa ei ole oikeus, ja asuntoa edellytetään käytettävän tähän tarkoitukseen (ulkomaalaisista ja kansainvälisestä suojelusta annettu laki nro 6458 m.31; lain täytäntöönpanoasetus m.28). Yksityiskohdat ovat sivulla oleskelulupa Turkissa kiinteistön omistavalle ulkomaalaiselle.

Voinko saada Turkin kansalaisuuden ostamalla kiinteistön?
Asetuksessa mainituin määrin ja edellytyksin tehty kiinteistönosto on yksi tapa saada Turkin kansalaisuus presidentin päätöksellä (Turkin kansalaisuuslain täytäntöönpanoasetus m.20). Edellytykset ovat sivulla Turkin kansalaisuus sijoittamalla.

Sovellettava lainsäädäntö

Tapu-laki nro 2644 — §26, §35, §36, väliaikainen §2 — mevzuat.gov.tr

Turkin sotilaskieltovyöhykkeitä ja turvallisuusalueita koskeva laki nro 2565 — §9, §28 — mevzuat.gov.tr

Turkin sotilaskieltovyöhykkeitä ja turvallisuusalueita koskeva asetus — §23, §24 — mevzuat.gov.tr

Turkin kansalaisuuslaki nro 5901 — §28 (Mavi Kart) — mevzuat.gov.tr

Turkin kiinteistörekisteriasetus — §18, §23, §24, §26, §27 — mevzuat.gov.tr

Turkin katastrofivakuutuslaki nro 6305 — §3, §10, §11 — mevzuat.gov.tr

1512 Turkin notaarilaki — §74, §89, §191, §192 — mevzuat.gov.tr

4721 Turkin siviililaki — §705, §706, §826, §998 — mevzuat.gov.tr

6098 Turkin velvoitelaki — §237 — mevzuat.gov.tr

634: Turkin huoneiston omistusoikeuslaki — §2, §3 — mevzuat.gov.tr

5718 kansainvälistä yksityis- ja prosessioikeutta koskeva laki — §21, §40, §47 — mevzuat.gov.tr

6502 kuluttajansuojalaki — §3, §73, §73/A — mevzuat.gov.tr

6100 Turkin oikeudenkäymiskaari — §2, §12, §18, §224 — mevzuat.gov.tr

6458 ulkomaalais- ja kansainvälistä suojelua koskeva laki — §31 — mevzuat.gov.tr ja täytäntöönpanoasetus — §28 — mevzuat.gov.tr

Turkin kansalaisuuslain täytäntöönpanoa koskeva asetus — §20 — mevzuat.gov.tr

Aiheeseen liittyvät sivut

Tämä kirjoitus on tarkoitettu yleiseksi oikeudelliseksi tiedoksi, eikä se muodosta oikeudellista lausuntoa. Koska jokaisen tapauksen olosuhteet ovat erilaiset, on suositeltavaa pyytää asianajajaltasi oikeudellista tukea omaan tilanteeseesi.