La adquisición de bienes inmuebles en Turquía por extranjeros es posible, pero no para todos ni de forma ilimitada. La ley establece tres límites: la nacionalidad del comprador, la superficie adquirida y el lugar donde se encuentra el inmueble (Ley turca del Registro de la Propiedad n.º 2644, art. 35). El inmueble adquirido en contravención de estos límites se liquida si el propietario no lo enajena dentro del plazo concedido. La liquidación es la venta del inmueble y su conversión en dinero, pagándose el precio al titular; no es una incautación.
La descripción general de estos límites se encuentra en la sección dedicada a los extranjeros de la página Derecho de arrendamientos e inmobiliario. Este artículo explica los pasos que debe dar el extranjero que desea comprar un piso o un terreno en Turquía antes y durante la inscripción. El título de propiedad es el registro oficial que acredita la propiedad inmobiliaria en Turquía, y la dirección turca del registro de la propiedad es la oficina oficial que lleva dicho registro.
Adquisición de bienes inmuebles en Turquía por extranjeros: tres límites y una excepción
| Límite | Regla | Fundamento |
|---|---|---|
| Nacionalidad | Solo pueden adquirir los nacionales de los países determinados por el Presidente de la República. El Presidente puede limitar la adquisición en cuanto a región, duración, tipo y cantidad, suspenderla o prohibirla. | Ley turca del Registro de la Propiedad, art. 35 |
| Superficie | La superficie total adquirida por personas físicas extranjeras en un distrito no puede superar el diez por ciento de la superficie sujeta a propiedad privada en ese distrito. La superficie total adquirida por una persona no puede superar treinta hectáreas en todo el país. | Ley turca del Registro de la Propiedad, art. 35 |
| Lugar | Los extranjeros no pueden adquirir inmuebles en zonas militares prohibidas de segundo grado. El Presidente de la República también puede imponer prohibiciones en zonas determinadas por razones estratégicas. | Ley turca n.º 2565, art. 9/b, art. 28 |
| Excepción | Los titulares de la Tarjeta Azul no están sujetos a los límites de nacionalidad y superficie. | Ley turca de Nacionalidad, art. 28 |
El límite del diez por ciento no se aplica a la adquisición del propio comprador, sino al total del distrito: si se ha alcanzado el límite del distrito, no se puede adquirir ni siquiera un piso pequeño. Para un extranjero que vaya a adquirir un inmueble en Alanya, este límite también se calcula por distrito. En el cálculo de la superficie se incluyen, además de los inmuebles, los derechos reales limitados de carácter independiente y permanente. Estos son derechos que pueden inscribirse en el registro como un inmueble separado, como el derecho de superficie de al menos treinta años (Código Civil turco, arts. 826 y 998).
La lista de países no está en la ley, sino en una decisión del Presidente de la República, y puede cambiar. El texto actual de la ley no exige reciprocidad; lo determinante es esta lista. La posibilidad de adquisición en función de su nacionalidad y la situación en el distrito deben confirmarse en la dirección turca del registro de la propiedad del lugar donde se encuentre el inmueble antes de la operación.
La Tarjeta Azul es la tarjeta que se concede a quienes fueron ciudadanos turcos por nacimiento y renunciaron a esta ciudadanía con autorización de salida, así como a sus descendientes hasta el tercer grado. Estas personas gozan de los derechos reconocidos a los ciudadanos turcos, salvo las excepciones enumeradas en la ley, y la adquisición de inmuebles no figura entre esas excepciones (Ley turca de Nacionalidad, art. 28). Las disposiciones relativas a la seguridad nacional se les aplican igualmente.
Antes de comprar: ¿qué se comprueba en el registro de la propiedad?
La situación del edificio. Para un piso en un edificio terminado puede constituirse la propiedad horizontal. Si el edificio aún está en construcción, puede haberse constituido la kat irtifakı (servidumbre de construcción sobre un edificio aún no terminado) para las unidades independientes. La kat irtifakı (servidumbre de construcción sobre un edificio aún no terminado) es el derecho que se constituye sobre el terreno para las secciones del edificio que en el futuro serán objeto de propiedad horizontal; se convierte en propiedad horizontal cuando se obtiene la licencia de ocupación del edificio en su totalidad (Ley turca de Propiedad Horizontal, arts. 2 y 3). La licencia de ocupación se conoce también en Turquía como iskân.
Zona de seguridad. En el registro de la propiedad se anota la situación de los inmuebles situados en zonas de seguridad no expropiadas. Estos inmuebles en zonas militares de seguridad no pueden venderse a extranjeros. La venta de inmuebles en zonas especiales de seguridad a una persona física extranjera está sujeta a la autorización de la gobernación provincial; esta autorización se obtiene antes de la venta en el registro (Reglamento turco de Zonas Militares Prohibidas y Zonas de Seguridad, arts. 23 y 24).
Control de zona militar. Los datos cartográficos y de coordenadas de las zonas militares prohibidas, las zonas de seguridad y las zonas estratégicas se comunican por los ministerios competentes al ministerio del que depende la Dirección General del Registro de la Propiedad y Catastro, y los procedimientos registrales se llevan a cabo conforme a esa información (Ley turca del Registro de la Propiedad, art. 35). Hasta que la información se transfiera al entorno digital y llegue a las direcciones turcas del registro de la propiedad, se consulta a las autoridades militares competentes (Ley turca del Registro de la Propiedad, disposición transitoria, art. 2).
No debe realizarse ningún pago antes de efectuar estas comprobaciones.
Compraventa en el registro: etapas y documentos
La compraventa de inmuebles se realiza en la dirección turca del registro de la propiedad mediante escritura pública. La escritura pública es el documento de compraventa redactado por el funcionario del registro y firmado por las partes (Ley turca del Registro de la Propiedad, art. 26). La compraventa de inmuebles y la promesa de venta que no se realicen en forma pública no son válidas (Código de Obligaciones turco, art. 237; Código Civil turco, art. 706). Por eso, un formulario de reserva firmado en una oficina no transmite la propiedad. La promesa de venta es el compromiso de transferir en el futuro mediante registro y se otorga ante notario (Ley turca del Notariado, art. 89).
Existen tres requisitos expresamente regulados:
- Número de identificación fiscal. En la escritura pública se consignan los datos de identidad de las partes junto con sus números de identificación fiscal (Ley turca del Registro de la Propiedad, art. 26). El extranjero que no tenga número fiscal en Turquía lo obtiene en la práctica en la oficina tributaria antes de la operación.
- Intérprete jurado. Si una de las partes no habla turco, interviene un intérprete jurado. El intérprete jurado es el intérprete que presenta a la dirección turca del registro de la propiedad el acta que acredita que ha prestado juramento ante el tribunal. Firma la escritura pública junto con las partes. El personal de la dirección turca del registro de la propiedad no puede actuar como intérprete (Reglamento turco del Registro de la Propiedad, art. 24).
- Seguro obligatorio contra terremotos. En viviendas y unidades independientes, la dirección turca del registro de la propiedad no puede practicar la inscripción sin que se acredite un seguro obligatorio contra terremotos vigente en la fecha de la operación (Ley turca de Seguros contra Catástrofes nº 6305, arts. 10 y 11). Este seguro lo proporciona la Institución de Seguros contra Catástrofes Naturales (DASK) (art. 3).
La Dirección General del Registro de la Propiedad y Catastro determina los demás documentos que se exigirán al comprador extranjero (Reglamento turco del Registro de la Propiedad, art. 18). La exigencia de documentos como traducción del pasaporte, fotografías o informe de valoración depende de esta regulación administrativa y puede cambiar. La lista actualizada debe consultarse en la dirección turca del registro de la propiedad antes de la operación.
El procedimiento sigue este orden: la escritura pública es firmada por las partes, con intérprete si es necesario; la operación se inscribe en el libro diario y se registra en el libro del registro de la propiedad con la misma fecha (Reglamento turco del Registro de la Propiedad, arts. 23 y 27). En la compraventa, la propiedad se transmite mediante esta inscripción (Código Civil turco, art. 705). El pago, la entrega de llaves o la firma del contrato por sí solos no transmiten la propiedad. En la sucesión, en cambio, la propiedad se adquiere antes de la inscripción, pero para la venta se exige igualmente la inscripción (mismo artículo).
Aunque una de las partes sea extranjera o el contrato se firme en el extranjero, la propiedad y los demás derechos reales sobre un inmueble en Turquía se rigen por el derecho turco. La forma de las operaciones relativas a estos derechos también se determina según el derecho turco (Ley turca sobre Derecho Internacional Privado y Derecho Procesal Internacional nº 5718, art. 21).
Compra sin viajar a Turquía: poder de representación
La compra puede realizarse también mediante un representante del comprador. La dirección turca del registro de la propiedad exige al representante un poder otorgado conforme a la Ley turca del Notariado que acredite su facultad para realizar la operación solicitada (Reglamento del Registro de la Propiedad, art. 18). Los poderes necesarios para realizar trámites en el registro de la propiedad deben ser otorgados por el notario en forma de documento notarial (Ley turca del Notariado, art. 89). En el extranjero, los consulados turcos realizan esta función conforme a la Ley turca del Notariado (arts. 191 y 192). Si el poderdante no habla turco, interviene también un intérprete jurado (art. 74). En el poder deben constar por separado las facultades de comprar, pagar el precio y firmar el documento oficial.
La ley no establece expresamente si un poder otorgado ante un notario de un país extranjero puede utilizarse ante el registro de la propiedad. Los documentos oficiales extranjeros se consideran documentos oficiales en Turquía si son aprobados por la autoridad competente del Estado que los emitió o por el consulado turco; se reservan los convenios internacionales de los que Turquía es parte (Código de Procedimiento Civil turco, art.224). La Dirección General de Registro de la Propiedad y Catastro determina qué documento se acepta ante el registro de la propiedad. Si se va a utilizar un poder de este tipo, la cuestión debe consultarse previamente con la dirección turca del registro de la propiedad.
La ley prevé además que, si las partes se encuentran en diferentes direcciones turcas del registro de la propiedad o en las dependencias en el extranjero, las declaraciones de voluntad pueden ser recogidas por funcionarios públicos por separado y el contrato puede completarse (Ley turca del Registro de la Propiedad, art.26).
Si la dirección turca del registro de la propiedad rechaza la operación
Cuando la solicitud no se ajusta a la normativa, se rechaza indicando el motivo, el órgano ante el que puede recurrirse y el plazo para hacerlo. La decisión de rechazo se notifica en mano o conforme a la Ley turca de Notificaciones. La notificación es la entrega oficial de la decisión y los plazos empiezan a contar desde esa fecha. Contra la decisión cabe recurso ante la dirección regional de la que depende la dirección turca del registro de la propiedad dentro de los quince días siguientes a la notificación, y contra la decisión de la dirección regional cabe recurso ante la Dirección General de Registro de la Propiedad y Catastro dentro de los quince días. Sin eliminar el motivo del rechazo, la operación no puede realizarse (Reglamento del Registro de la Propiedad, art.26).
Si compró un terreno: proyecto en dos años
Un inmueble no edificado es un solar o terreno sin edificación. Las personas físicas extranjeras y las sociedades mercantiles extranjeras que lo compren deberán presentar el proyecto que vayan a desarrollar a la aprobación del Ministerio competente dentro de dos años. El proyecto aprobado, con los plazos de inicio y finalización, se inscribe en la sección de declaraciones del registro de la propiedad y se controla si se ejecuta en plazo (Ley turca del Registro de la Propiedad, art.35). La sección de declaraciones es la parte del registro de la propiedad donde se anotan las explicaciones relativas al inmueble.
La no presentación en plazo o la no ejecución del proyecto es causa de liquidación. La ley tampoco especifica a qué ministerio debe dirigirse la solicitud ni desde qué fecha empieza a correr el plazo; esta información debe obtenerse de la dirección turca del registro de la propiedad inmediatamente después de la compra.
Adquisición contraria a la ley: liquidación
La ley prevé la liquidación en los siguientes casos: adquisición contraria a la ley, uso contrario a la finalidad de la adquisición, no solicitar el proyecto en plazo o no ejecutarlo en plazo (Ley turca del Registro de la Propiedad, art.35). El Ministerio de Hacienda concede al propietario un plazo de no más de un año. El propietario puede vender el inmueble por sí mismo dentro de ese plazo. Si no lo vende, el inmueble se liquida convirtiéndolo en dinero y el valor se paga al titular. El plazo no empieza automáticamente con la infracción; lo concede el Ministerio.
Un inmueble adquirido por herencia también puede quedar sujeto a esta disposición: si el heredero no es nacional de uno de los países cuyos nacionales pueden adquirir inmuebles o se superan los límites de superficie, se aplica la liquidación. El heredero que cumpla estos límites puede conservar el inmueble. La situación de los herederos extranjeros se explica en la página Derecho de sucesiones.
Sociedades extranjeras
Las sociedades mercantiles constituidas en países extranjeros conforme a sus propias leyes solo pueden adquirir inmuebles en el marco de disposiciones legales especiales; las demás personas jurídicas extranjeras no pueden adquirir inmuebles. Estas limitaciones no se aplican a la constitución de derechos reales de garantía, como la hipoteca, en favor de estas sociedades y de las personas físicas extranjeras (Ley turca del Registro de la Propiedad, art.35).
Las sociedades constituidas en Turquía en las que los extranjeros posean el cincuenta por ciento o más de las participaciones o puedan nombrar a más de la mitad de los administradores pueden adquirir inmuebles para desarrollar las actividades previstas en sus estatutos. Las adquisiciones de estas sociedades en zonas militares requieren autorización de las autoridades militares y las realizadas en zonas de seguridad especial requieren autorización de la gobernación provincial (Ley turca del Registro de la Propiedad, art.36).
En caso de conflicto, ¿ante qué juzgado se tramita?
Competencia objetiva. En los conflictos sobre inmuebles, el juzgado competente es, por regla general, el juzgado de primera instancia (Código de Procedimiento Civil turco, art.2). Se trata del juzgado civil de primera instancia con competencia general. Si compró la vivienda a una empresa constructora o a un vendedor que actúa con fines comerciales, con un propósito que no es comercial ni profesional, la operación es una operación de consumo y es competente el juzgado de consumo (Ley turca de Protección del Consumidor N.º 6502, art.3, art.73). Antes de demandar ante el juzgado de consumo es obligatorio acudir a la mediación. Los conflictos que tengan naturaleza de operación de consumo y que deriven de la propiedad del inmueble o de otros derechos inscritos en el registro de la propiedad están excluidos de esta obligación (art.73/A). Si la persona que compra con fines de inversión se considera consumidora se evalúa según el caso concreto.
Competencia territorial. Las demandas relativas a la propiedad y otros derechos reales sobre inmuebles, a las materias que puedan provocar cambios en ellos y a la posesión solo pueden presentarse ante el juzgado del lugar donde se encuentra el inmueble. Para estas demandas no se puede elegir otro juzgado por contrato (Código de Procedimiento Civil turco, art.12, art.18). Por ejemplo, una acción de anulación del título de propiedad e inscripción a nombre del demandante sobre un piso en Alanya se tramita en Alanya. Las demandas que solo se refieren a un crédito dinerario, como la devolución del precio de venta, no entran en esta regla.
Si en el contrato se ha designado un tribunal extranjero como competente, la consecuencia varía según el tipo de demanda. En la práctica, como las demandas relativas a la propiedad del inmueble se consideran de competencia exclusiva de los tribunales turcos, tal cláusula no produce efecto en estas demandas. En los conflictos sobre créditos dinerarios, la validez de la cláusula depende de las condiciones previstas en la ley (Ley turca de Derecho Internacional Privado y Procesal, art.40, art.47).
Preguntas frecuentes
¿Todo extranjero puede comprar una vivienda en Turquía?
No. La adquisición está abierta a los ciudadanos de los países determinados por el Presidente y está sujeta a límites de superficie y de lugar (Ley turca del Registro de la Propiedad, art.35; Ley N.º 2565, art.9/b). Los titulares de la Tarjeta Azul no están sujetos a los límites de nacionalidad ni de superficie (Ley turca de Nacionalidad, art.28).
He pagado el dinero, ¿se considera que la propiedad me ha sido transferida?
No. En la compraventa, la propiedad se transmite mediante la inscripción en el registro de la propiedad (Código Civil turco, art.705).
¿La compra de un inmueble me otorga un permiso de residencia?
No lo otorga automáticamente. A un extranjero que tenga un inmueble en Turquía se le puede conceder un permiso de residencia de corta duración; el permiso no es un derecho y se exige que la vivienda se utilice para este fin (Ley turca de Extranjería y Protección Internacional N.º 6458, art.31; Reglamento turco de aplicación de la Ley, art.28). Los detalles están en la página permiso de residencia en Turquía para extranjeros propietarios de un inmueble.
¿Puedo obtener la nacionalidad turca comprando un inmueble?
La adquisición de un inmueble realizada con los importes y condiciones establecidos en el reglamento es una de las vías para adquirir la nacionalidad turca por decisión del Presidente (Reglamento turco de aplicación de la Ley de Nacionalidad, art.20). Las condiciones están en la página nacionalidad turca por inversión.
Legislación aplicable
Ley turca n.º 2644 del Registro de la Propiedad — art. 26, art. 35, art. 36, art. transitorio 2 — mevzuat.gov.tr
Ley turca n.º 2565 de Zonas Militares Prohibidas y Zonas de Seguridad — art. 9, art. 28 — mevzuat.gov.tr
Reglamento turco de Zonas Militares Prohibidas y Zonas de Seguridad — art. 23, art. 24 — mevzuat.gov.tr
Ley turca n.º 5901 de Nacionalidad Turca — art. 28 (Tarjeta Azul) — mevzuat.gov.tr
Reglamento turco del Registro de la Propiedad — arts. 18, 23, 24, 26, 27 — mevzuat.gov.tr
Ley turca n.º 6305 de Seguros contra Catástrofes — arts. 3, 10, 11 — mevzuat.gov.tr
Ley turca n.º 1512 del Notariado — arts. 74, 89, 191, 192 — mevzuat.gov.tr
Código Civil turco n.º 4721 — arts. 705, 706, 826, 998 — mevzuat.gov.tr
Código turco de Obligaciones n.º 6098 — art. 237 — mevzuat.gov.tr
Ley turca n.º 634 de Propiedad Horizontal — arts. 2, 3 — mevzuat.gov.tr
Ley turca n.º 5718 sobre Derecho internacional privado y procesal — arts. 21, 40, 47 — mevzuat.gov.tr
Ley turca n.º 6502 de Protección del Consumidor — arts. 3, 73, 73/A — mevzuat.gov.tr
Código de Procedimiento Civil turco n.º 6100 — arts. 2, 12, 18, 224 — mevzuat.gov.tr
Ley turca n.º 6458 de Extranjería y Protección Internacional — art. 31 — mevzuat.gov.tr y Reglamento turco de aplicación — art. 28 — mevzuat.gov.tr
Reglamento turco de aplicación de la Ley de Nacionalidad Turca — art. 20 — mevzuat.gov.tr
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- Derecho de arrendamientos e inmobiliario — página superior
- Anulación del título de propiedad e inscripción a nombre del demandante
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- Permiso de residencia en Turquía para extranjeros propietarios de inmuebles
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Este texto tiene carácter meramente informativo y no constituye una opinión jurídica. Dado que las circunstancias de cada supuesto son distintas, se recomienda solicitar asistencia letrada a su abogada para su situación concreta.