Autor: Av. Merve Kartal · Veröffentlichung: 06.11.2026

Einem Ausländer, der in der Türkei eine Immobilie besitzt, kann eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis erteilt werden (türkisches Gesetz Nr. 6458 über Ausländer und internationalen Schutz, Art. 31/1-b). Die Aufenthaltserlaubnis in der Türkei ist die Erlaubnis, die ein Ausländer benötigt, wenn er länger bleiben will als die Frist, die das Visum oder die Visumfreiheit einräumt, oder länger als neunzig Tage (Art. 19/1). Das Gesetz sagt „kann erteilt werden“: Die Erfüllung der Voraussetzungen macht die Erlaubnis nicht zu einem Rechtsanspruch. Außerdem wird verlangt, dass die Immobilie eine Wohnung ist und als Wohnung genutzt wird.

Dieser Beitrag erläutert den Antrag, die Fälle, die zum Verlust der Erlaubnis führen, und die Fristen, die nach einer Ablehnung oder Aufhebung zu laufen beginnen. Die besonderen Regeln für den Erwerb von Immobilien finden Sie auf der Seite Erwerb von Immobilien durch Ausländer in der Türkei.

Aufenthaltstitel in der Türkei: Welche Ziffer gilt für den Immobilieneigentümer?

Das Gesetz enthält zwei verschiedene Ziffern:

	Personen mit Immobilie	Investoren
Rechtsgrundlage	6458 Art. 31/1-(b)	6458 Art. 31/1-(j)
Geltungsdauer	Im Gesetz jeweils höchstens zwei Jahre (Art. 31/2); in der Durchführungsverordnung jeweils höchstens ein Jahr (Verordnung Art. 28/1)	Jeweils höchstens fünf Jahre (Art. 31/5)
Führt diese Erlaubnis im Ausnahmeweg zur Staatsbürgerschaft?	Nein	Ja (türkisches Staatsbürgerschaftsgesetz Art. 12/1-b)

Die Ziffer (j) wurde 2016 hinzugefügt; Umfang und Höhe der Investition bestimmt der Präsident.

Das „Nein“ in der Tabelle bezieht sich nur auf die Erlaubnis selbst. Der Erwerb einer Immobilie mit den in der Verordnung genannten Beträgen und Voraussetzungen ist unabhängig von der Aufenthaltserlaubnis einer der Wege, um durch Beschluss des Präsidenten die türkische Staatsbürgerschaft zu erwerben (Verordnung zur Durchführung des türkischen Staatsbürgerschaftsgesetzes Art. 20/2-b). Einzelheiten finden Sie auf der Seite Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft durch Investition. Die Zeit, die mit einer auf der Immobilie beruhenden Erlaubnis in der Türkei verbracht wird, wird auch auf die für die allgemeine Einbürgerung erforderliche ununterbrochene fünfjährige Aufenthaltsdauer angerechnet (türkisches Staatsbürgerschaftsgesetz Art. 11, Art. 15).

Welche Immobilie genügt?

Das Gesetz sieht vor, dass das Innenministerium die Beschaffenheit und den Wert der Immobilie bestimmt, die einer kurzfristigen Aufenthaltserlaubnis zugrunde liegt (6458 Art. 31/6). Dieser Absatz wurde durch das Gesetz Nr. 7533 eingefügt und trat am 30. November 2024 in Kraft. Der Wert steht nicht im Gesetz, sondern in einer Verwaltungsvorschrift und kann sich ändern; deshalb wird auf dieser Seite keine Summe genannt.

Die Durchführungsverordnung nennt die Qualitätsanforderung ausdrücklich: Bei Anträgen, die auf einer Immobilie beruhen, muss die Immobilie eine Wohnung sein und zu diesem Zweck genutzt werden. Familienangehörige, die Miteigentum nach Bruchteilen oder Gesamthandseigentum an der Wohnung besitzen, können ebenfalls nach dieser Ziffer beantragen. Für Familienangehörige ohne Miteigentumsanteil kann die Immobilie nur bei der Feststellung der finanziellen Mittel berücksichtigt werden (Verordnung Art. 28/3). Ein Grundstück oder Geschäftslokal erfüllt diese Voraussetzung nicht.

Die im Antrag verlangten Unterlagen werden auf der Website der türkischen Migrationsbehörde veröffentlicht (Verordnung Art. 21/1). Die Migrationsbehörde ist die dem Innenministerium unterstehende Behörde, die die Aufenthaltsangelegenheiten der Ausländer führt; eine durch 2025 geänderte Vorschrift des Gesetzes bezeichnet sie als Präsidium für Migrationsverwaltung (6458 Art. 121/A).

Welche Voraussetzungen sind erforderlich?

Das Gesetz nennt fünf Voraussetzungen (6458 Art. 32/1):

den Grund des Antrags geltend machen und die dazugehörigen Informationen und Unterlagen vorlegen,
kein Ausländer sein, dem die Einreise in die Türkei nicht gestattet werden darf (Art. 7),
über Wohnverhältnisse verfügen, die den allgemeinen Gesundheits- und Sicherheitsstandards entsprechen,
auf Verlangen einen Strafregisterauszug aus dem Staat vorlegen, dessen Staatsangehörigkeit er besitzt oder in dem er sich rechtmäßig aufhält,
die Adresse angeben, an der er sich in der Türkei aufhalten wird.

Die Voraussetzung einer Unterkunft ist eine von der Immobilieneigentümerschaft getrennte Voraussetzung. Bei ihrer Feststellung ist die Erklärung des Ausländers maßgeblich; erforderlichenfalls wird anhand des Adressregistereintrags oder durch eine Untersuchung vor Ort geprüft (Verordnung Art. 22/7). Die Verordnung verlangt außerdem eine für die Geltungsdauer der Erlaubnis gültige Krankenversicherung sowie ausreichende und regelmäßige finanzielle Mittel. Der Antrag von Personen, die ihre aus einem Visumverstoß oder einer früheren Aufenthaltserlaubnis entstandenen Schulden und bestimmte öffentliche Schulden nicht begleichen, wird abgelehnt (Verordnung Art. 22/6, Art. 22/10, Art. 22/13).

Wo und wie wird der Antrag gestellt?

Das Gesetz geht davon aus, dass der Antrag bei der türkischen Konsularvertretung in dem Staat zu stellen ist, dessen Staatsangehörigkeit der Ausländer besitzt oder in dem er sich rechtmäßig aufhält; die Antragstellung bei der Provinzverwaltung aus dem Inland heraus lässt es in bestimmten Fällen zu (6458 Art. 21/1, Art. 22/1). Anträge aus dem Inland werden bei der Provinzverwaltung gestellt und können auch elektronisch entgegengenommen werden (Verordnung Art. 19/4, Art. 21/1). Die Bestimmung über Immobilien wird in dieser gesetzlichen Liste nicht ausdrücklich genannt; in der Praxis werden diese Anträge auch aus dem Inland entgegengenommen und von den Provinzdirektionen für Migrationsverwaltung bearbeitet.

Den Antrag stellt der Ausländer selbst; er kann auch über seinen gesetzlichen Vertreter oder eine bevollmächtigte Rechtsanwältin gestellt werden (Verordnung Art. 21/4). Der Reisepass muss mindestens sechzig Tage über die beantragte Erlaubnisdauer hinaus gültig sein (6458 Art. 21/2). Anträge werden spätestens innerhalb von neunzig Tagen beschieden (Art. 21/5). Die Bescheinigung über die Antragstellung, die dem Antragsteller nach vollständiger Antragstellung ausgehändigt wird, berechtigt bis zur Entscheidung über den Antrag zum Aufenthalt in der Türkei (Verordnung Art. 21/9).

Ein Ausländer, der eine Verlängerung beantragt, darf auch nach Ablauf der Erlaubnis bis zur Entscheidung in der Türkei bleiben (6458 Art. 24/2).

In welchen Fällen wird die Erlaubnis abgelehnt, aufgehoben oder nicht verlängert?

Die kurzfristige Aufenthaltserlaubnis wird in folgenden Fällen nicht erteilt, aufgehoben, wenn sie bereits erteilt wurde, oder nach Ablauf nicht verlängert (6458 Art. 33/1; Verordnung Art. 29/1):

wenn eine der Voraussetzungen des Art. 32 nicht erfüllt wird oder später entfällt,
wenn festgestellt wird, dass die Erlaubnis zu einem anderen als dem Erteilungszweck genutzt wird,
wenn sich der Ausländer im letzten Jahr insgesamt mehr als einhundertzwanzig Tage im Ausland aufgehalten hat (ausgenommen Aufenthalte aus Gründen des Pflichtdienstes, des Dienstes, der Ausbildung oder der Gesundheit),
wenn gegen ihn eine gültige Abschiebungs- oder Einreiseverbotsentscheidung für die Türkei besteht.

Die Einhundertzwanzig-Tage-Regel steht nicht im Gesetz, sondern in der Verordnung; das Gesetz hat diese Frage der Verordnung überlassen (6458 Art. 33/2). Deshalb wird von einem Ausländer, dessen Erlaubnis aufgehoben wurde, bei einem erneuten Antrag kein neuer Grund verlangt (Verordnung Art. 21/11).

Der Verkauf der Immobilie lässt die Grundlage der Erlaubnis entfallen. Will der Ausländer weiter in der Türkei bleiben, beantragt er innerhalb von zehn Tagen nach dem Wegfall des Grundes bei der Provinzverwaltung eine Aufenthaltserlaubnis, die dem neuen Aufenthaltszweck entspricht. Die bestehende Erlaubnis endet mit dem Zeitpunkt, zu dem der Grund entfällt (6458 Art. 29/1; Verordnung Art. 26). Beim Verkauf wechselt das Eigentum mit der Eintragung in der Grundbuchurkunde (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 705). Wer verkauft und sofort eine andere Wohnung kauft, wird von den Vorschriften nicht gesondert behandelt.

Fristen: Wofür gelten sie und wann beginnen sie?

Alle Fristen, bei denen nicht „Werktag“ steht, sind Kalendertage. Die Zustellung ist die amtliche Übermittlung der Entscheidung an Sie; die Klagefristen laufen ab diesem Datum. Bei Klagefristen zählen auch Feiertage; fällt der letzte Tag auf einen Feiertag, verlängert sich die Frist bis zum Ende des nächsten Werktags (Gesetz über das Verwaltungsverfahrensrecht Art. 8).

Wofür	Frist	Wann beginnt sie	Rechtsgrundlage
Antrag aus der Türkei	Wird vor Ablauf der Visum- oder visumfreien Aufenthaltsdauer gestellt; wird auch bei einer Überschreitung von höchstens zehn Tagen angenommen. Bei weiterer Überschreitung wird eine Abschiebungsentscheidung erlassen	Tag des Ablaufs der Visum- oder visumfreien Aufenthaltsdauer	Verordnung Art.21/2; 6458 Art.54/1-e
Fehlendes Dokument nachreichen	Dreißig Tage; andernfalls wird der Antrag eingestellt	Zeitpunkt der Mitteilung des Mangels an Sie	Verordnung Art.22/1
Beginn der Nutzung der vom Konsulat erteilten Erlaubnis	Sechs Monate; andernfalls verliert die Erlaubnis ihre Gültigkeit	Im Gesetz nicht gesondert geregelt; die Daten auf der Erlaubnisurkunde sind maßgeblich	6458 Art.19/1; Verordnung Art.19/5
Adressregistrierung und Adressänderung	Zwanzig Arbeitstage	Bei einer vom Konsulat erteilten Erlaubnis Einreise in die Türkei; bei einer aus der Türkei erteilten Erlaubnis Aushändigung des Dokuments; bei einer Änderung Datum der Änderung	6458 Art.26/2; Verordnung Art.22/12, Art.23/2
Verlängerungsantrag	Kann sechzig Tage vor Ablauf der Erlaubnisdauer gestellt werden; muss vor Ablauf der Frist gestellt werden	Rückwärts vom Ende der Erlaubnisdauer	6458 Art.24/2
Neuer Erlaubnisantrag, wenn die Immobilie verkauft wird	Zehn Tage	Zeitpunkt des Wegfalls des Grundes	Verordnung Art.26/1
Aufenthalt im Ausland	Darf insgesamt einhundertzwanzig Tage im letzten Jahr nicht überschreiten	Rückwärtsgerechnet das letzte Jahr	Verordnung Art.29/1-c
Aufenthalt in der Türkei nach Ablehnung oder Nichtverlängerung	Es wird ein Dokument ausgestellt, das einen Aufenthalt von höchstens zehn Tagen ermöglicht. Wird die Verlängerung abgelehnt und innerhalb von zehn Tagen nicht ausgereist, wird eine Abschiebungsentscheidung erlassen	Im Gesetz nicht gesondert geregelt; das Datum auf dem Dokument ist maßgeblich	Verordnung Art.22/11; 6458 Art.54/1-j
Ausreise aus der Türkei, wenn die Erlaubnis aufgehoben wird	Gegen die Betroffenen wird eine Abschiebungsentscheidung erlassen; in der Entscheidung wird in der Regel eine Frist zwischen fünfzehn und dreißig Tagen gesetzt	Wird in der Entscheidung angegeben	6458 Art.54/1-f, Art.56/1
Klage gegen Ablehnung, Aufhebung oder Nichtverlängerung	Sechzig Tage	Tag nach der schriftlichen Zustellung der Entscheidung	türkisches Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz Art.7, Art.8
Klage gegen Abschiebungsentscheidung	Sieben Tage; die Entscheidung des Gerichts ist endgültig	Zustellung der Entscheidung	6458 Art.53/3
Wenn während des Verfahrens an Ihre Adresse nicht zugestellt werden kann	Die Akte wird eingestellt. Wird innerhalb von zwei Monaten keine neue Adresse mitgeteilt, gilt die Klage als nicht erhoben	Zeitpunkt der Einstellung der Akte	türkisches Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz Art.26/3; 6458 Art.31/7
Antrag beim Regionalen Verwaltungsgericht gegen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts (Berufung zum regionalen Berufungsgericht)	Dreißig Tage	Zustellung der Entscheidung	türkisches Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz Art.45
Erneuter Antrag nach Ablehnung oder Aufhebung	Bei Antragstellung innerhalb von sechs Monaten wird ein neuer Grund verlangt	Ablehnungs- oder Aufhebungsentscheidung	Verordnung Art.21/10

Die Zweimonatsfrist ist keine Klagefrist. Sie wird nach Klageerhebung eingeräumt, um eine neue Adresse mitzuteilen, wenn das Gericht Ihnen an Ihrer Adresse nicht zustellen kann.

Klage gegen Ablehnungs- oder Aufhebungsentscheidung

Zustellung und Rechtsbehelf. Die Ablehnungs-, Aufhebungs- oder Nichtverlängerungsentscheidung wird dem Ausländer, seinem gesetzlichen Vertreter oder seiner Rechtsanwältin zugestellt; in der Zustellung wird auch erläutert, wie die Rechte gegen die Entscheidung auszuüben sind (6458 Art.25/2). Das Gesetz hat für Entscheidungen über Aufenthaltserlaubnisse keine gesonderte Verwaltungsbeschwerdebehörde vorgesehen; der Rechtsweg ist die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Vor Klageerhebung kann innerhalb der Klagefrist die Aufhebung der Entscheidung bei der übergeordneten Behörde oder, falls keine übergeordnete Behörde vorhanden ist, bei der entscheidenden Behörde beantragt werden. Dieser Antrag hemmt die Klagefrist. Wird innerhalb von dreißig Tagen nicht geantwortet, gilt der Antrag als abgelehnt, und die Frist läuft ab dem Punkt weiter, an dem sie stehen geblieben ist (türkisches Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz Art.11). Das Gesetz hat diesem Antrag keine Wirkung verliehen, die die Aufenthaltsdauer in der Türkei verlängert.

Zustellung bei Aufenthalt im Ausland. Die Zustellung kann an die im Adressregistrierungssystem hinterlegte Adresse erfolgen. Wird an der Adresse niemand angetroffen, wird das Dokument beim Ortsvorsteher hinterlegt und an der Tür eine Benachrichtigung angebracht; der Tag des Anbringens der Benachrichtigung gilt als Zustellungsdatum. Auch wenn Sie an dieser Adresse nicht wohnen, bleibt das Ergebnis dasselbe (türkisches Zustellungsgesetz Art.21). Wenn Sie eine elektronische Zustelladresse haben, gilt die Zustellung am Ende des fünften Tages nach dem Tag, an dem das Dokument an diese Adresse gelangt ist, als bewirkt (türkisches Zustellungsgesetz Art.7/a). Das heißt, die Klagefrist kann beginnen und ablaufen, während Sie sich im Ausland befinden. Wenn Sie sich längere Zeit im Ausland aufhalten, lassen Sie die an Ihre Adresse in der Türkei gerichteten amtlichen Schreiben verfolgen.

Gericht. Die Klage wird beim Verwaltungsgericht erhoben (6458 Art.101). Das Verwaltungsgericht ist das erstinstanzliche Gericht für Klagen gegen Verwaltungsentscheidungen. Das zuständige Gericht ist das Verwaltungsgericht am Ort der entscheidenden Behörde (türkisches Verwaltungsverfahrensgesetz Art.32). Bei Anträgen aus der Türkei entscheidet das Gouverneursamt (6458 Art.25/1); bei einem Antrag in Alanya ist dies das Gouverneursamt Antalya. Wenn Sie sich im Ausland befinden, können Sie die Klageschrift auch beim türkischen Konsulat einreichen; nach Entrichtung von Gebühren und Postkosten und Eintragung der Klageschrift gilt die Klage am Tag der Eintragung als erhoben (türkisches Verwaltungsverfahrensgesetz Art.4, Art.6). Die Klage kann der Ausländer selbst, sein gesetzlicher Vertreter oder seine Rechtsanwältin erheben; das Gesetz nennt die drei zusammen (6458 Art.31/7).

Die Klage setzt die Entscheidung nicht aus. Die Klageerhebung setzt die Vollziehung der Entscheidung nicht automatisch aus (türkisches Verwaltungsverfahrensgesetz Art.27). Die gerichtliche Anordnung der Aussetzung der Vollziehung wird als Aussetzung der Vollziehung bezeichnet; dieser Antrag wird gesondert in der Klageschrift gestellt. Das Gericht kann diese Entscheidung nur treffen, wenn sowohl die Entstehung schwer oder unmöglich wiedergutzumachender Schäden bei Vollziehung des Verwaltungsakts als auch die offensichtliche Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts gemeinsam vorliegen. Diese Entscheidung wird in der Regel gegen Sicherheitsleistung getroffen, das Gericht kann jedoch von einer Sicherheitsleistung absehen. Gegen die Ablehnung des Antrags kann innerhalb von sieben Tagen nach Zustellung einmalig Beschwerde eingelegt werden; aus denselben Gründen kann kein zweites Mal ein Antrag gestellt werden (derselbe Artikel).

Besondere Regeln, die am 2024 in Kraft getreten sind. Das Gesetz Nr. 7533 hat für Klagen gegen die Ablehnung von Kurzaufenthaltserlaubnisanträgen und die Aufhebung von Erlaubnissen drei Regeln eingeführt (6458 Art.31/7):

Die Akte wird frühzeitig abgeschlossen. Mit Einreichung der Klageerwiderung der beklagten Behörde oder mit Ablauf der Erwiderungsfrist gilt die Akte als entscheidungsreif. Das Stadium des zweiten Schriftsatzes nach dem allgemeinen Verfahren findet nicht statt (türkisches Verwaltungsverfahrensgesetz Art.16). Daher ist es wichtig, die Behauptungen in der Klageschrift vollständig darzulegen.
Ohne Adressangabe wird das Verfahren beendet. Kann während des Verfahrens an die angegebene Adresse nicht zugestellt werden, wird die Akte eingestellt, und eine etwaige Aussetzung der Vollziehung wird automatisch unwirksam. Die im allgemeinen Verfahren einjährige Frist für die Mitteilung einer neuen Adresse beträgt bei diesen Klagen zwei Monate; wird innerhalb dieser Frist keine Adresse mitgeteilt, gilt die Klage als nicht erhoben (Art.26/3).
Die mündliche Verhandlung steht im Ermessen des Gerichts. Nach der allgemeinen Regel wird in Anfechtungsklagen auf Antrag einer Partei eine mündliche Verhandlung durchgeführt (Art.17); bei diesen Klagen entscheidet das Gericht, ob eine mündliche Verhandlung stattfindet.

Diese Regeln finden auf Klagen Anwendung, die nach dem 30 November 2024 erhoben werden (6458 Übergangsartikel 3). Der Absatz erwähnt die Nichtverlängerungsentscheidung nicht gesondert; ob diese Regeln auch auf Nichtverlängerungsklagen anwendbar sind, ist umstritten.

Häufig gestellte Fragen

Ich habe ein Haus in der Türkei, kann ich eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?
Sie können einen Antrag stellen, aber die Erlaubnis ist kein Recht. Das Gesetz zählt Personen mit Immobilien zu den Personen, denen eine Kurzaufenthaltserlaubnis erteilt werden kann (6458 Art.31/1-b). Es wird vorausgesetzt, dass die Wohnung zu diesem Zweck genutzt wird und die vom Innenministerium festgelegte Beschaffenheit und den festgelegten Wert aufweist (Art.31/6; Verordnung Art.28/3).

Kann ich meine Wohnung vermieten?
Die Erlaubnis ist an die Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken gebunden (Verordnung Art.28/3). Eine Nutzung der Wohnung außerhalb dieses Zwecks ist ein Aufhebungsgrund (6458 Art.33/1-b). Die Auswirkung einer Vermietung auf die Erlaubnis sollte vor der Vermietung geprüft werden.

Kann ich nach einer Ablehnung sofort einen neuen Antrag stellen?
Wenn Sie innerhalb von sechs Monaten erneut einen Antrag stellen, wird von Ihnen eine neue Begründung verlangt (Verordnung Art. 21/10). Ein neuer Antrag, der sich auf dieselbe Immobilie stützt, ersetzt nicht die Klage gegen den Ablehnungsbescheid.

Ich besitze die Mavi Kart, ist eine Aufenthaltserlaubnis erforderlich?
Nein. Personen, die unter Art. 28 des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes fallen, sind nicht verpflichtet, eine Aufenthaltserlaubnis einzuholen (Verordnung Art. 20/1-b).

Einschlägige Rechtsgrundlagen

Türkisches Gesetz Nr. 6458 über Ausländer und internationalen Schutz — Art. 7, Art. 19, Art. 21, Art. 22, Art. 24, Art. 25, Art. 26, Art. 29, Art. 31, Art. 32, Art. 33, Art. 53, Art. 54, Art. 56, Art. 101, Art. 121/A, vorläufiger Art. 3 — mevzuat.gov.tr

Türkische Verordnung zur Anwendung des Gesetzes über Ausländer und internationalen Schutz — Art. 19, Art. 20, Art. 21, Art. 22, Art. 23, Art. 26, Art. 28, Art. 29 — mevzuat.gov.tr

Türkisches Gesetz Nr. 2577 über das Verwaltungsverfahren — Art. 3, Art. 4, Art. 6, Art. 7, Art. 8, Art. 11, Art. 16, Art. 17, Art. 26, Art. 27, Art. 32, Art. 45 — mevzuat.gov.tr

Türkisches Gesetz Nr. 7201 über die Zustellung — Art. 7/a, Art. 21 — mevzuat.gov.tr

Türkisches Staatsangehörigkeitsgesetz Nr. 5901 — Art. 11, Art. 12, Art. 15, Art. 28 — mevzuat.gov.tr

Verordnung zur Anwendung des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes — Art. 20 — mevzuat.gov.tr

Türkisches Zivilgesetzbuch Nr. 4721 — Art. 705 — mevzuat.gov.tr

Aufenthaltserlaubnis in der Türkei für ausländische Immobilieneigentümer