Avocate en droit immobilier à Alanya et droit immobilier
Les litiges locatifs et immobiliers ne se limitent souvent pas à un seul sujet. La détermination du loyer, la résiliation du contrat, la remise du bien loué et la restitution du dépôt de garantie peuvent être soulevées de manière interdépendante ; les litiges relatifs aux registres fonciers, à la propriété ou à l’indivision constituent quant à eux un domaine technique nécessitant une évaluation distincte.
L’importance du marché immobilier à Alanya et l’acquisition de biens par des personnes de différents pays font de l’élément d’extranéité un sujet fréquemment rencontré dans les litiges de ce domaine. Les propriétaires de nationalité étrangère, les ayants droit résidant à l’étranger, les opérations menées par procuration et les règles particulières relatives à l’acquisition de biens immobiliers par les étrangers sont des points qui doivent être traités séparément dans ce cadre.
Cette page présente, de manière générale, les principaux litiges découlant de la relation de bail, les motifs d’expulsion, la détermination du loyer et les principes fondamentaux relatifs à l’acquisition de biens immobiliers par les étrangers. Étant donné que les circonstances de chaque litige diffèrent, l’évaluation juridique doit être effectuée au cas par cas.
Domaines d’intervention principaux
Principaux litiges en droit des baux et de l’immobilier
Les litiges découlant de la relation locative et les litiges relatifs à la propriété sont soumis à des régimes juridiques différents. Alors qu’une demande d’expulsion et une demande de fixation du loyer peuvent être présentées dans le cadre de la même procédure, les demandes telles que la rectification du registre foncier font l’objet d’une action distincte.
Montant du loyer et augmentation
La détermination du taux d’augmentation applicable lors des périodes de renouvellement du bail et du montant du loyer en fonction des conditions actuelles figure parmi les litiges les plus fréquents en pratique. Dans cette évaluation, il importe de déterminer s’il existe un contrat écrit entre les parties, selon quel critère l’augmentation doit être effectuée et si le taux stipulé dans le contrat dépasse la limite légale.
La demande de fixation du montant du loyer est soumise à des règles différentes selon le type et la durée du contrat de bail. La période locative à partir de laquelle la demande produira ses effets peut varier selon la date d’introduction de l’action, la notification faite à l’autre partie et l’existence ou non, dans le contrat, d’une clause relative à l’augmentation du loyer.
La loi interdit également, en dehors de la détermination du montant du loyer, toute modification du contrat au détriment du locataire. Si la conclusion ou le maintien du contrat est subordonné à l’obligation, pour le locataire, de contracter une dette qui n’est pas dans son intérêt et qui n’a pas de lien direct avec l’usage du bien loué, le contrat connexe au bail est nul. En ce qui concerne les frais d’utilisation, la règle est que, sauf stipulation contraire du contrat ou usage local contraire, le locataire supporte les frais de chauffage, d’éclairage et d’eau ; la partie qui supporte ces frais doit, sur demande, remettre à l’autre partie une copie des documents justificatifs correspondants. Dans les contrats où le loyer est stipulé en devise étrangère, une règle distincte s’applique et la modification du montant est subordonnée à l’écoulement d’un délai déterminé.
Évacuation et fin du contrat
La résiliation du contrat de bail d’un logement ou d’un local commercial couvert repose sur des motifs limitativement énumérés par la loi. Les motifs imputables au bailleur et ceux imputables au locataire sont soumis à des conditions et à des délais différents.
Le choix du motif invoqué, les notifications à effectuer et le délai dans lequel l’action doit être introduite peuvent influencer directement l’issue de la procédure. Une notification qui n’est pas effectuée dans le délai ou une action qui n’est pas introduite dans le délai peut entraîner le report de la demande à la période locative suivante.
La location de courte durée d’un logement à des fins touristiques est soumise à une loi distincte, ce qui produit des conséquences tant pour le propriétaire que pour le locataire. La location d’un logement pour une durée maximale de cent jours est considérée comme une location à des fins touristiques ; les locations d’une durée supérieure à cent jours en une seule fois sont exclues du champ d’application de cette loi. Pour pouvoir effectuer une location à des fins touristiques, il est obligatoire d’obtenir une autorisation avant la conclusion du contrat, et la demande doit être accompagnée de la décision prise à l’unanimité par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble où se trouve le lot. Dans les immeubles comportant plus de trois lots, une autorisation peut être délivrée pour au maximum vingt-cinq pour cent des lots au nom du même bailleur.
La conséquence est plus certaine pour le locataire : il est légalement interdit au locataire d’un logement loué pour être utilisé comme habitation de le sous-louer à des tiers, en son propre nom et pour son propre compte, à des fins touristiques. Une utilisation contraire à cette interdiction peut également soulever la question de la résiliation pour inexécution contractuelle. En outre, les dispositions protectrices relatives aux baux de logements et de locaux commerciaux couverts ne s’appliquent pas aux locations de six mois ou moins portant sur des biens immeubles destinés, par leur nature, à une utilisation temporaire.
État du bien loué, dépôt de garantie et remise
La remise du bien loué non conforme au contrat, les vices apparus en cours d'utilisation, les réparations nécessaires et l'état du bien loué lors de la libération des lieux peuvent donner lieu à un litige entre les parties.
La loi fixe une limite chiffrée en matière de garantie : dans les baux d'habitation et de locaux professionnels couverts, lorsque le contrat impose au locataire de fournir une garantie, celle-ci ne peut excéder trois mois de loyer. S'il est convenu que la garantie sera constituée en espèces ou en titres négociables, le locataire dépose les espèces sur un compte d'épargne à terme, sans pouvoir les retirer sans l'accord du bailleur, et dépose les titres négociables auprès d'une banque ; celle-ci ne peut restituer la garantie qu'avec l'accord des deux parties, après la finalisation de la procédure d'exécution forcée ou sur la base d'une décision de justice définitive.
Le délai de restitution est également fixé par la loi. Si, dans les trois mois suivant la fin du contrat de bail, le bailleur n'a pas informé par écrit la banque qu'il avait intenté une action en justice contre le locataire au sujet du contrat de bail ou engagé une procédure d'exécution forcée ou de faillite, la banque est tenue de restituer la garantie à la demande du locataire.
La restitution du dépôt de garantie, la question de savoir si les dommages prétendument survenus dans les lieux loués résultent de l’usage normal, ainsi que la preuve de ces dommages, peuvent notamment être appréciées au regard de documents tels que le procès-verbal de remise, les photographies et les correspondances.
Litiges relatifs au registre foncier et à la propriété
Dans ce cadre sont examinées les demandes visant à mettre le registre foncier en conformité avec la situation juridique réelle, la validité des actes de transfert de propriété, la dissolution de l’indivision, le droit de préemption et les demandes d’indemnité d’occupation sans droit (ecrimisil) résultant de l’occupation de l’immeuble par des personnes autres que le titulaire du droit.
Dans de tels litiges, les registres fonciers, les procès-verbaux cadastraux, les documents de paiement et, le cas échéant, les textes contractuels peuvent être déterminants. Étant donné que le transfert de la propriété immobilière s’opère en principe par l’inscription au registre foncier et que la validité des contrats ayant pour objet le transfert de propriété est soumise à une forme officielle, les contrats conclus sous seing privé ne transfèrent pas à eux seuls la propriété.
Si un bien immobilier a été transféré à un tiers de bonne foi sur la base d'une inscription indue au registre foncier, l'acquisition de ce tiers peut être protégée par la loi ; dans un tel cas, la demande peut être dirigée vers une indemnisation plutôt que vers l'annulation de l'inscription au registre foncier. Étant donné que la loi prévoit des délais spéciaux pour certaines demandes et qu'une partie de ces délais a récemment été modifiée, la voie juridique applicable doit être évaluée au cas par cas et conformément à la législation en vigueur.
En matière de droit de préemption, la loi prévoit des délais précis. La vente est notifiée aux autres coïndivisaires par le vendeur ou l'acheteur par l'intermédiaire d'un notaire ; le droit de préemption s'éteint à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la date de notification de la vente au titulaire du droit et, en tout état de cause, à l'expiration d'un délai d'un an à compter de la vente. Ce délai applicable en tout état de cause a été réduit de deux ans à un an par la modification du 24 décembre 2025 ; par conséquent, il ne faut pas se fonder sur le délai de deux ans mentionné dans des sources plus anciennes. Cette même modification prévoit également expressément que le droit de préemption ne peut pas être exercé dans le cadre des ventes réalisées conformément à la loi sur les marchés publics de l'État ni des ventes aux enchères forcées. La renonciation au droit de préemption doit être faite en la forme authentique et être inscrite au registre foncier ; en revanche, la renonciation à exercer le droit de préemption lors d'une vente déterminée est soumise à la forme écrite.
Processus étape par étape
Comment se déroule la procédure en cas de litige locatif ?
Évaluation initiale et collecte des documents
Au début de la procédure, le contrat de bail, les justificatifs de paiement, le registre foncier, la correspondance entre les parties et, le cas échéant, le procès-verbal de remise sont examinés conjointement. La question de savoir si le litige découle de la relation locative ou du droit de propriété influence les demandes susceptibles d’être formulées ainsi que la détermination de la compétence d’attribution et de la compétence territoriale du tribunal.
Cette distinction est clairement prévue par la loi. Sous réserve des dispositions relatives à l’expulsion des immeubles loués par voie d’exécution forcée sans titre exécutoire, le tribunal turc de paix en matière civile (sulh hukuk mahkemesi) connaît, quel que soit le montant du litige, des actions portant sur tous les litiges découlant de la relation locative, y compris les actions en paiement. Les actions relatives au partage des biens meubles et immeubles ou des droits ainsi qu’à la dissolution de l’indivision relèvent également de la compétence de ce tribunal. En revanche, pour les actions relatives à un droit réel sur un immeuble ou susceptibles d’entraîner une modification de la titularité d’un droit réel, ainsi que pour les actions relatives à la possession d’un immeuble ou au droit de rétention, le tribunal du lieu où se trouve l’immeuble est exclusivement compétent.
Concrètement, ces règles produisent le résultat suivant : si l’immeuble est situé dans les limites d’Alanya, les actions relatives aux droits réels immobiliers, telles que l’annulation et l’inscription du titre de propriété, ainsi que les actions en dissolution de l’indivision, sont portées devant les tribunaux d’Alanya ; en revanche, pour les litiges découlant de la relation locative, le tribunal compétent est le tribunal turc de paix en matière civile (sulh hukuk mahkemesi), quel que soit le montant demandé.
Mise en demeure et médiation
Certaines demandes ne peuvent être formulées qu'après l'envoi préalable d'une mise en demeure ou d'une notification écrite. Dans les litiges découlant d'une relation locative, le recours à la médiation avant l'introduction de l'action constitue une condition de recevabilité. Le partage des biens meubles et immeubles et la dissolution de l'indivision, les litiges découlant de la loi sur la copropriété ainsi que les litiges relatifs au droit de voisinage relèvent également de ce champ d'application.
Les dispositions relatives à l'expulsion de biens immobiliers loués par la voie de l'exécution forcée sans titre exécutoire sont exclues de ce champ d'application. Toutefois, cette exception est interprétée de manière restrictive : la procédure d'expulsion menée par l'intermédiaire du bureau de l'exécution forcée ainsi que les demandes présentées au tribunal de l'exécution forcée à la suite d'une opposition restent hors du champ d'application, tandis que l'action en annulation de l'opposition et l'action en expulsion intentées devant la juridiction de droit commun sur la base de la même procédure d'exécution forcée sont soumises à la condition de médiation, puisqu'elles découlent de la relation locative. Le seul fait qu'une procédure d'exécution forcée ait été engagée ne supprime pas l'obligation de recourir à la médiation.
Le processus de médiation est mené à son terme dans un délai de trois semaines à compter de la désignation du médiateur ; ce délai peut être prolongé d'une semaine au maximum en cas de nécessité. Entre la saisine du bureau et la date d'établissement du procès-verbal final, la prescription est suspendue et les délais de forclusion ne courent pas ; cette règle est importante pour préserver les délais d'un mois prévus pour les actions en expulsion. En revanche, le moment de la saisine est également déterminant : selon la jurisprudence de la Cour de cassation, en matière d'actions en expulsion, la demande de médiation doit être présentée après la naissance du droit d'agir, et une demande présentée prématurément ne satisfait pas à la condition de recevabilité.
Lorsqu’un accord est conclu, l’obtention de la mention de force exécutoire pour le document d’accord établi est obligatoire dans ces litiges ; la règle générale selon laquelle le document signé conjointement par les parties, leurs avocats et le médiateur est réputé avoir force de jugement sans qu’une telle mention soit requise ne s’applique pas ici. Pour les documents d’accord portant sur un bien immobilier, la mention est obtenue auprès du tribunal civil de paix (sulh hukuk mahkemesi) du lieu où se trouve le bien. S’il est constaté que l’action a été introduite sans recours préalable au médiateur, le tribunal rejette l’action pour vice de procédure, en raison de l’absence d’une condition de recevabilité de l’action, sans accomplir aucun autre acte.
Phase de l’instance
Dans la requête introductive d’instance, le fondement juridique et la base de la demande sont exposés clairement. Les demandes de fixation du montant du loyer, d’expulsion, de paiement d’une créance et d’indemnisation peuvent être soumises à des règles de procédure différentes. Au cours de l’instance, les témoignages, les expertises, les montants de loyers comparables et les transports sur les lieux peuvent être pris en considération comme éléments de preuve.
Dans les actions et affaires relevant de la compétence du tribunal civil de paix (sulh hukuk mahkemesi), la procédure de jugement simplifiée s’applique et se distingue sur plusieurs points de la procédure écrite. Le délai de réponse est de deux semaines à compter de la notification de la requête introductive d’instance au défendeur ; lorsque la préparation est très difficile ou impossible dans ce délai, le tribunal peut accorder, une seule fois, un délai supplémentaire ne dépassant pas deux semaines. Les parties ne peuvent déposer ni réplique ni duplique. Les preuves doivent être indiquées avec les écritures, en précisant à quel fait chacune se rapporte.
Le déroulement de l’audience est également différent. Dans la mesure du possible, le tribunal statue sur pièces sans inviter les parties à l’audience. Lorsqu’il ne peut être statué de cette manière, l’instruction est achevée en deux audiences, à l’exclusion de la première, et l’intervalle entre les audiences ne peut excéder un mois ; en cas de prolongation de l’expertise ou de nécessité de recourir à une commission rogatoire, le juge peut fixer un délai plus long. En ce qui concerne l’action en fixation du montant du loyer, il est prévu que la décision produise ses effets à compter du début de la nouvelle période, à condition que l’action ait été intentée au plus tard trente jours avant le début de cette période ou qu’une notification écrite ait été faite au locataire dans ce délai.
Phase de la décision et de l’exécution
Après la décision, la possibilité d’exercer une voie de recours s’apprécie dans le cadre des seuils pécuniaires prévus par la loi. Dans les litiges découlant de la relation de bail, la voie de l’istinaf est généralement ouverte, tandis que le pourvoi en cassation est en principe fermé ; le pourvoi en cassation n’est envisageable que si le montant de la créance locative ou, dans les autres actions locatives, le montant de trois mois de loyer dépasse le seuil légal. Ces seuils étant mis à jour chaque année, l’ouverture des voies de recours doit être évaluée au cas par cas.
L’exécution des décisions d’expulsion et le recouvrement des créances pécuniaires sont effectués par l’intermédiaire du bureau de l’exécution forcée. La question de savoir si la décision doit être définitive varie selon la nature de la demande : les décisions d’expulsion fondées sur le contrat de bail et celles relatives à la créance locative peuvent être mises à exécution avant de devenir définitives, tandis que les décisions relatives aux droits réels immobiliers — telles que les décisions d’annulation et d’inscription au registre foncier ainsi que celles relatives à la suppression de l’indivision — ne peuvent être exécutées avant de devenir définitives. Les décisions relatives à la fixation du montant du loyer ne peuvent pas non plus être exécutées avant de devenir définitives, conformément à la pratique établie. Le débiteur peut, si les conditions sont réunies, demander la suspension de l’exécution en fournissant une garantie.
Deux sources différentes
Motifs d’expulsion
Nécessité, reconstruction et nouveau propriétaire
Le bailleur peut intenter une action en expulsion dans les conditions prévues par la loi lorsqu’il a besoin d’un logement ou d’un local commercial pour lui-même, son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou d’autres personnes dont il a légalement la charge. La nécessité de procéder à la reconstruction du bien loué ou à des travaux importants de réfection, d’agrandissement ou de modification en vue de sa rénovation, lorsque l’utilisation du bien loué devient impossible pendant ces travaux, constitue également un motif distinct d’expulsion. L’action doit être intentée dans un délai d’un mois à compter de la fin du contrat à durée déterminée ou, pour les contrats à durée indéterminée, à compter de la date déterminée conformément aux règles générales relatives à la résiliation et aux délais de préavis applicables.
Le nouveau propriétaire ayant acquis ultérieurement le bien loué peut, s’il a besoin d’un logement ou d’un local commercial pour lui-même ou pour les proches désignés par la loi, adresser au locataire une notification écrite dans un délai d’un mois à compter de la date d’acquisition, puis intenter une action six mois après cette acquisition. Cette notification dans le délai d’un mois constitue une condition de validité ; à défaut de notification, le nouveau propriétaire ne peut agir que dans un délai d’un mois à compter de l’expiration de la durée du contrat.
L’expiration de la durée d’un contrat de location à durée déterminée ne confère pas, à elle seule, au bailleur un droit à l’expulsion. Dans le cadre des locations de logements et de locaux commerciaux couverts, le bailleur ne peut mettre fin au contrat en invoquant l’expiration de sa durée ; le contrat est prolongé d’un an aux mêmes conditions, sauf si le locataire notifie son intention de ne pas le prolonger au moins quinze jours avant l’expiration de cette durée. Toutefois, après l’expiration de la période de prolongation de dix ans, le bailleur peut mettre fin au contrat sans invoquer de motif, en adressant une notification écrite au moins trois mois avant la fin de chacune des années de prolongation suivantes. Cette période correspond à une période de prolongation qui s’ajoute à la durée initiale du contrat ; l’écoulement d’un délai de dix ans à compter de la conclusion du contrat ne suffit pas, à lui seul.
L’immeuble dont l’expulsion a été obtenue pour répondre à un besoin ne peut, sauf motif légitime, être reloué à une personne autre que l’ancien locataire pendant une période de trois ans. S’agissant des immeubles libérés en vue de leur reconstruction ou de leur rénovation, l’ancien locataire bénéficie d’un droit de priorité pour les relouer compte tenu de leur nouvelle configuration et au nouveau montant du loyer. Le bailleur qui contrevient à ces règles est tenu de verser à l’ancien locataire une indemnité au moins égale au montant du loyer annuel payé au cours de la dernière année de location.
Engagement, deux mises en demeure justifiées et demeure
L’engagement de quitter les lieux donné par écrit par le locataire après la remise du bien loué peut servir de fondement à une demande d’expulsion si les lieux ne sont pas libérés à la date convenue. Il est exigé que l’engagement soit écrit et qu’il ait été donné après la remise du bien. Le bailleur doit engager une procédure d’exécution forcée ou intenter une action dans le délai d’un mois à compter de la date convenue pour libérer les lieux ; ce délai court à partir de la date convenue pour la libération des lieux, et non de la date de signature de l’engagement.
Le fait que le locataire ait donné lieu à deux mises en demeure écrites justifiées en raison du non-paiement du loyer peut également constituer, dans certaines conditions, un motif d’expulsion. Pour les contrats d’une durée inférieure à un an, ces deux mises en demeure doivent être intervenues pendant la durée du bail ; pour les contrats d’une durée égale ou supérieure à un an, elles doivent être intervenues au cours d’une année locative ou d’une période dépassant une année locative. Le délai de recours prévu par la loi doit également être respecté.
Une action en expulsion peut également être engagée dans les conditions prévues par la loi lorsque le locataire ou son conjoint vivant avec lui dispose d’un logement propre à l’habitation dans les limites du même arrondissement ou de la même commune, et que le bailleur ignorait cette situation lors de la conclusion du contrat. Ce motif ne peut être invoqué que pour les baux d’habitation ; il ne s’applique pas aux baux de locaux professionnels.
Lorsque le locataire ne paie pas le loyer exigible ou les frais accessoires, le bailleur peut lui accorder par écrit un délai de paiement. Pour les baux d’habitation et les baux de locaux professionnels couverts, ce délai est d’au moins trente jours et commence à courir le lendemain de la date de la notification écrite. En cas de non-paiement dans le délai imparti, la résiliation du contrat et la procédure d’expulsion peuvent être engagées.
Il est important de ne pas laisser expirer les délais d’un mois prévus pour les actions en expulsion. Si le bailleur a informé par écrit le locataire, au plus tard dans le délai pour intenter l’action, qu’il engagerait une action, le délai pour agir est réputé prolongé d’une année locative. Pour les baux d’habitation et les baux de locaux professionnels couverts, la validité de la notification de résiliation est en outre subordonnée à sa forme écrite.
Loyer et actualisation
Détermination du loyer et augmentation
En matière de baux d’habitation et de locaux professionnels couverts, un plafond légal s’applique aux augmentations lors du renouvellement des périodes locatives. Les accords des parties concernant l’augmentation du loyer sont valables à condition de ne pas dépasser le taux de variation de l’indice des prix à la consommation, calculé selon les moyennes sur douze mois. Cette règle s’applique également aux baux d’une durée supérieure à un an.
Ce taux constitue un plafond ; il ne s’agit pas d’un taux d’augmentation fixe appliqué automatiquement. Si un taux inférieur a été convenu dans le contrat, ce taux s’applique. Si un taux supérieur à la limite légale a été convenu, la clause contractuelle n’est pas entièrement nulle ; elle est réputée nulle pour la partie excédentaire, et l’augmentation s’applique dans la limite légale. En l’absence de toute disposition relative à l’augmentation dans le contrat, le taux ne devient pas automatiquement le taux indiciel ; le loyer est alors fixé par le juge selon l’équité, en tenant compte de l’état du bien loué, sans dépasser ce taux.
La limite d’augmentation de 25 appliquée temporairement aux baux d’habitation a été en vigueur, en vertu de deux réglementations temporaires distinctes, pour les périodes de renouvellement comprises entre le 11 juin 2022 et le 1 juillet 2024. Cette réglementation ne concernait que les baux d’habitation et ne s’appliquait pas aux baux de locaux professionnels. Le plafond étant lié à la date de renouvellement de la période locative et non à une date calendaire, il a continué de s’appliquer pendant toute l’année locative concernée pour toute période renouvelée le 1 juillet 2024 ou avant. Pour les périodes renouvelées à compter du 2 juillet 2024, la règle générale s’applique de nouveau et la durée de la réglementation n’a pas été prolongée.
L'action en fixation du montant du loyer peut être intentée à tout moment. Toutefois, s'agissant de la date à partir de laquelle le loyer fixé par le tribunal produira effet, la date d'introduction de l'action, la notification écrite faite au locataire et l'existence d'une clause contractuelle prévoyant une augmentation au cours de la nouvelle période de location sont déterminantes. Le délai en question ne constitue pas un délai pour agir, mais une condition pour que la décision produise effet à compter du début de la nouvelle période.
Dans les baux d'une durée supérieure à cinq ans ou renouvelés après cinq ans, et à l'issue de chaque période quinquennale suivante, le juge détermine le loyer équitable en évaluant conjointement le taux de variation des moyennes sur douze mois de l'indice des prix à la consommation, l'état du bien loué et les loyers comparables. Dans cette évaluation, le taux de l'indice ne constitue pas un plafond, mais seulement l'un des critères ; en conséquence, le loyer fixé peut être supérieur au taux de l'indice.
Aucune autre obligation de paiement ne peut être imposée au locataire en dehors du loyer et des charges accessoires. Les clauses contractuelles prévoyant, en cas de non-paiement du loyer à temps, le paiement d'une clause pénale ou l'exigibilité anticipée des loyers futurs sont réputées non écrites.
Dans les contrats où le loyer est stipulé en devise étrangère, une règle distincte s'applique : sous réserve des dispositions de la loi relative à la protection de la valeur de la monnaie turque, le loyer ne peut être modifié avant l'expiration d'un délai de cinq ans. Passé ce délai de cinq ans, les variations de la valeur de la devise étrangère sont également prises en compte pour la fixation du loyer. Les dispositions générales relatives à la difficulté excessive d'exécution sont exclues de cette limitation.
Lorsque des circonstances extraordinaires, survenant après la conclusion du contrat et imprévisibles pour les parties, rompent gravement l’équilibre contractuel, l’adaptation du contrat de bail peut également être envisagée dans le cadre des conditions prévues par la loi. Les conditions de cette voie étant interprétées restrictivement, toute hausse de l’inflation ne constitue pas, à elle seule, un motif d’adaptation.
Dossiers internationaux
Acquisition de biens immobiliers par des étrangers
L’acquisition de biens immobiliers en Turquie par des personnes physiques étrangères est possible en fonction de la nationalité de la personne et des restrictions légales. La nature du bien, sa localisation et les restrictions figurant au registre foncier doivent également être examinées avant l’acquisition.
Conditions et restrictions d’acquisition
Tout étranger ne peut pas acquérir un bien immobilier en Turquie. Conformément à la loi sur le registre foncier, seules les personnes physiques étrangères ressortissantes des pays déterminés par le Président de la République peuvent acquérir des biens immobiliers et des droits réels limités en Turquie, sous réserve du respect des limitations légales. La loi se contente de prévoir que cette liste est déterminée par le Président de la République, sans préciser si elle doit être publiée ; dans la pratique, la liste n’est pas publiée au public, et il est possible de vérifier individuellement auprès des directions du registre foncier si la nationalité d’une personne lui permet d’acquérir un bien. Pour les personnes possédant plusieurs nationalités, la loi ne précise pas quelle nationalité doit être prise en compte ; dans la pratique, il est admis que, pour l’acquisition, la nationalité conférant le moins de droits est retenue.
La superficie totale des biens immobiliers et des droits réels limités de nature indépendante et permanente qu’une personne physique étrangère peut acquérir ne peut dépasser trente hectares à l’échelle du pays et dix pour cent de la superficie du district pouvant faire l’objet d’une propriété privée. Lorsque ce taux applicable au district est atteint, aucune nouvelle acquisition ne peut être effectuée dans ce district ; dans les districts où la demande est forte, cette situation pouvant constituer un obstacle en pratique, il est important d’obtenir une confirmation auprès de la direction du registre foncier compétente avant la transaction.
Ces limites sont examinées lors des formalités auprès du registre foncier. Si les biens immobiliers acquis en violation de la loi ne sont pas liquidés par leur propriétaire dans le délai, d’un an au maximum, fixé par le ministère des Finances, ils sont liquidés et convertis en valeur, laquelle est versée au titulaire du droit. Il est donc important de vérifier la situation avant l’acquisition.
Il ne faut pas perdre de vue que ces limitations ne s'appliquent pas à tout étranger. Ceux qui étaient citoyens turcs de naissance et qui ont perdu la citoyenneté turque en obtenant une autorisation de renonciation, ainsi que leurs descendants jusqu'au troisième degré, continuent de bénéficier pleinement, sauf exceptions prévues par la loi, des droits reconnus aux citoyens turcs ; parmi ces exceptions ne figure pas l'acquisition d'immeubles. Pour ces personnes, désignées dans la pratique comme titulaires de la Carte Bleue, la liste des pays, la limite de trente hectares et celle de dix pour cent de la superficie du district, ainsi que la liquidation qui en découle, ne s'appliquent pas. La loi sur le registre foncier (Tapu Kanunu) a également exclu expressément ces personnes de son champ d'application dans sa disposition relative aux sociétés à capitaux étrangers.
Zones militaires interdites et zones de sécurité
Le fait qu'un immeuble se trouve dans une zone militaire interdite ou une zone de sécurité produit des conséquences tant pour l'acquisition que pour la location ; toutefois, le régime varie selon le type de zone et il n'existe pas d'interdiction catégorique dans chaque zone. Dans les zones militaires interdites terrestres de deuxième degré, les personnes physiques et morales étrangères ne peuvent pas acquérir d'immeubles, et cette interdiction n'est pas assortie d'un mécanisme d'autorisation. La location, en revanche, est soumise à un régime distinct : dans la même zone, les étrangers ne peuvent pas louer un immeuble sans autorisation — la location n'est donc pas absolument interdite, mais soumise à autorisation. L'autorisation pour les personnes civiles étrangères en fonction est délivrée par les préfectures, après avis du commandement de garnison ; pour les personnes militaires étrangères en fonction, elle est délivrée par l'État-major général (Genelkurmay Başkanlığı).
Dans les zones militaires interdites terrestres et maritimes de premier degré, le régime est différent : en règle générale, les immeubles situés dans la zone sont expropriés ; il ne s'agit pas d'une interdiction d'acquisition propre aux étrangers, mais d'une extinction générale de la propriété. Cependant, la loi n'a pas fait de cette règle une règle absolue : dans les zones militaires interdites terrestres de premier degré établies le long de la ligne frontière terrestre et sur les rivages, l'expropriation n'est pas obligatoire. La loi prévoit en outre que les principes relatifs à l'utilisation par la population locale des immeubles non expropriés de cette manière seront déterminés par règlement. Cette exception pouvant être déterminante pour les immeubles situés dans la zone côtière, il convient de rechercher séparément le type de zone dans lequel se trouve l'immeuble et la question de savoir si une expropriation a été effectuée. En ce qui concerne les zones de sécurité militaires, la loi applicable ne contient aucune interdiction d'acquisition ou de location spécifique aux étrangers. En outre, le Président de la République peut décider que les étrangers ne peuvent pas acquérir d'immeubles et ne peuvent pas les louer sans autorisation dans les zones qui seront déterminées en raison de leur proximité avec les zones militaires interdites ou pour d'autres raisons stratégiques ; la restriction dans ces zones s'applique dans la mesure où une décision en ce sens existe.
Pour les sociétés constituées en Turquie à capitaux étrangers, le régime n'est pas celui de l'interdiction, mais celui de l'autorisation : l'acquisition de la propriété d'immeubles par ces sociétés dans les zones d'interdiction militaire, les zones de sécurité militaire et les zones stratégiques susmentionnées est subordonnée à l'autorisation de l'État-major général ou des commandements qu'il habilite, tandis que les acquisitions dans les zones de sécurité spéciale sont soumises à l'autorisation du gouverneur de la province où se trouve l'immeuble ; l'appréciation porte sur la conformité de l'acquisition avec la sécurité du pays. Ce régime d'autorisation concerne l'acquisition de la propriété — aucune autorisation distincte du gouverneur n'est prévue pour la location ou le transfert.
Les cartes et les coordonnées des zones d'interdiction militaire, des zones de sécurité militaire et des zones stratégiques sont communiquées par le Ministère de la Défense nationale, et celles des zones de sécurité spéciale par le Ministère de l'Intérieur, à la Direction générale du cadastre et de l'enregistrement foncier ; les opérations foncières sont effectuées sur la base de ces informations. En principe, il est donc possible de vérifier auprès du bureau du registre foncier si l'immeuble se situe ou non dans ces zones. Il convient néanmoins d'examiner, avant la conclusion d'un contrat de promesse de vente ou le versement d'un acompte, si le registre foncier comporte une restriction empêchant l'acquisition par des étrangers ou la subordonnant à une autorisation.
Procédure foncière et documents requis
L'absence d'exigence d'un rapport d'évaluation immobilière pour l'achat ordinaire d'un immeuble par des personnes physiques étrangères est déterminée non pas au niveau de la loi, mais par la réglementation administrative pertinente ; il convient donc de confirmer la pratique actuelle auprès du bureau du registre foncier avant la transaction. Les acquisitions effectuées aux fins de l'acquisition de la nationalité sont quant à elles soumises à une procédure distincte et sortent du champ de la présente page.
Lors de l’achat d’un bien immobilier non construit, la loi impose en outre une obligation particulière : les personnes physiques de nationalité étrangère et les sociétés commerciales dotées de la personnalité juridique constituées conformément aux lois de pays étrangers sont tenues de soumettre à l’approbation du ministère compétent, dans un délai de deux ans, le projet qu’elles développeront sur le bien immobilier non construit acquis. Le projet, approuvé par le ministère compétent, qui en fixe les délais de commencement et d’achèvement, est transmis au bureau du registre foncier du lieu où se trouve le bien immobilier afin d’être inscrit dans la colonne des déclarations du registre foncier, et le ministère compétent contrôle la réalisation du projet dans les délais. Le défaut de saisine du ministère compétent dans le délai imparti ou la non-réalisation du projet dans les délais compte parmi les situations auxquelles la loi attache la conséquence de la liquidation.
En revanche, pour l’acquisition de biens immobiliers par achat par des personnes n’ayant aucun lien de citoyenneté avec la République de Turquie, les obligations de paiement doivent être remplies en devises étrangères, lesquelles doivent être vendues à la Banque centrale par l’intermédiaire d’une banque avant l’opération auprès du registre foncier. L’attestation de vente de devises établie par la banque est transmise au bureau du registre foncier, et la valeur servant de base aux droits et taxes dans l’acte officiel est déterminée sur la base du montant en livres turques indiqué dans cette attestation. Les paiements effectués de la main à la main et les transactions réalisées dans les bureaux de change ne sont pas acceptés dans ce cadre.
Lors de l’opération auprès du registre foncier, sont également requis la pièce d’identité ou le passeport (accompagné de sa traduction s’il n’est pas rédigé en alphabet latin), le formulaire de déclaration des informations d’identité, une photographie, le document municipal indiquant la valeur vénale du bien immobilier, la police d’assurance obligatoire contre les tremblements de terre et le numéro d’identification étranger. Si l’une des parties ne parle pas turc, un interprète assermenté habilité par la commission de justice doit être présent. Si l’opération est effectuée par représentation, une procuration dûment établie est requise.
Opérations réalisées à distance
Propriétaires résidant à l’étranger
La gestion de la relation locative, le suivi de la procédure en cas de litige et, le cas échéant, l’introduction d’une action en justice par des propriétaires dont le bien immobilier est situé en Turquie mais qui résident à l’étranger peuvent être assurés dans le cadre d’un mandat.
Le contrat de bail d’un bien immobilier situé en Turquie est soumis au droit turc, même si les parties sont de nationalité étrangère et même si le contrat désigne le droit d’un autre pays ; les contrats relatifs aux biens immobiliers ou à leur usage sont en effet rattachés au droit du pays où se trouve le bien. Par conséquent, les dispositions impératives concernant le plafond d’augmentation du loyer, les motifs d’éviction et le dépôt de garantie s’appliquent également aux relations entre un propriétaire étranger et un locataire étranger. En ce qui concerne les actions relatives au droit réel immobilier, le tribunal du lieu où se trouve le bien a une compétence exclusive, et une décision rendue par un tribunal étranger dans ce domaine ne produit aucun effet en Turquie, ni par voie d’exequatur ni par voie de reconnaissance.
La forme de la procuration établie à l’étranger varie selon le pays où elle est établie et la nature de l’opération envisagée. La procuration est soit établie par les consulats de la République de Turquie, soit établie par un notaire dans les pays parties à la convention de l’apostille et revêtue de l’apostille ; dans les pays non parties à cette convention, la signature du notaire doit être certifiée par l’autorité dont il relève, et la signature et le sceau de cette autorité doivent à leur tour être certifiés par le consulat turc local. Pour les opérations telles que le transfert du bien immobilier ou sa constitution en garantie par un droit réel limité, ainsi que l’introduction d’actions en justice, la procuration doit comporter des pouvoirs spéciaux explicitement mentionnés ; les procurations destinées à des opérations devant le bureau du cadastre doivent comporter une photographie. Une procuration insuffisamment établie peut être refusée par le bureau du cadastre.
Les opérations de notification sont soumises, pour les parties résidant à l'étranger, à une procédure distincte de la notification ordinaire en droit interne. La notification s'effectue en principe par l'intermédiaire de l'autorité compétente du pays où se trouve le destinataire ; lorsque le destinataire est de nationalité turque, elle peut également être effectuée par l'intermédiaire de l'ambassade ou du consulat de la République de Turquie. Les documents comportant la date d'audience devant parvenir à l'autorité étrangère dans un délai déterminé avant l'audience, cette situation peut influencer notablement la durée de la procédure. La désignation d'un mandataire en Turquie peut prévenir ces retards dans la mesure où elle ne rend pas nécessaire l'envoi de la notification à l'étranger.
En outre, les personnes physiques et morales étrangères qui intentent une action devant un tribunal turc, qui interviennent dans un procès ou qui engagent une procédure d'exécution forcée sont tenues de fournir la caution que le tribunal déterminera afin de couvrir les frais de justice et de poursuite ainsi que les dommages et intérêts de la partie adverse. Le tribunal dispense de cette caution en vertu du principe de réciprocité. Autrement dit, la règle est la constitution d'une caution, l'exception étant l'exemption fondée sur la réciprocité.
Critères d’évaluation
Critères d’évaluation dans les procédures en matière de baux et d’immobilier
La voie à suivre dans les litiges en matière de baux et d’immobilier est déterminée selon le contenu du contrat, la situation juridique du bien immobilier et les demandes des parties. Lors de l’évaluation initiale, les documents disponibles, les délais et l’élément d’extranéité du litige peuvent être examinés conjointement.
Le fondement sur lequel repose la demande d’expulsion, la date à partir de laquelle la demande de fixation du montant du loyer produit ses effets et la manière dont la phase de médiation sera menée sont évalués au cas par cas.
Dans les dossiers impliquant des propriétaires ou des locataires de nationalité étrangère, les restrictions d’acquisition, l’utilisation de documents étrangers, la signification internationale et la relation de mandat revêtent une importance particulière.
Les domaines d’intervention du cabinet comprennent les litiges découlant de la relation locative et de la propriété immobilière. Pour demander un entretien, vous pouvez nous joindre via la page de contact.
Questions fréquentes
Foire aux questions
Quel taux s’applique à l’augmentation du loyer ?
Pour les baux d’habitation et de locaux commerciaux couverts, l’augmentation de loyer convenue pour la période reconduite ne peut excéder le taux de variation de l’indice des prix à la consommation selon les moyennes sur douze mois de l’année locative précédente. Ce taux constitue un plafond ; si un taux inférieur a été convenu dans le contrat, c’est ce taux qui s’applique, et toute clause convenue au-delà de ce plafond est réputée nulle pour la part excédentaire. La limite temporaire de 25 % qui s’appliquait antérieurement aux loyers d’habitation a été en vigueur pour les périodes locatives reconduites entre 11 juin 2022 et 1 juillet 2024, et elle ne concernait que les baux d’habitation. Ce plafond étant lié non pas à la date calendaire, mais à la date de reconduction de la période locative, il a continué de s’appliquer pendant toute l’année locative concernée pour une période reconduite le 1 juillet 2024 ou avant cette date ; pour les périodes reconduites à compter du 2 juillet 2024, la règle générale s’applique.
Si le locataire a donné un engagement de quitter les lieux, peut-il être expulsé directement ?
Pour pouvoir se prévaloir d’un engagement de quitter les lieux, celui-ci doit être écrit et avoir été donné après la remise du bien loué. Si le locataire ne libère pas le bien à la date convenue, le bailleur peut engager une procédure d’exécution forcée ou intenter une action dans le délai d’un mois à compter de la date convenue pour la libération des lieux. En cas de dépassement de ce délai, la demande peut être rejetée pour tardiveté. La validité et l’applicabilité de l’engagement sont en outre appréciées au regard des circonstances de l’espèce.
Est-il obligatoire de recourir au médiateur avant d’intenter une action en matière de bail ?
Dans les litiges découlant de la relation de bail, le recours au médiateur avant l’introduction d’une action constitue en règle générale une condition de recevabilité de l’action. Les litiges relatifs à la dissolution d’une copropriété, ceux découlant de la loi sur la copropriété immobilière (Kat Mülkiyeti Kanunu) et les litiges relatifs au droit de voisinage relèvent également de ce régime. Les dispositions concernant l’expulsion des biens loués par voie d’exécution forcée sans titre exécutoire en sont exclues ; toutefois, l’action en annulation de l’opposition et en expulsion intentée devant le tribunal de droit commun à la suite de l’opposition formée dans le cadre de la procédure d’exécution forcée ne bénéficie pas de cette exception. L’action intentée sans recours préalable au médiateur est rejetée pour défaut de cette condition de recevabilité.
Un ressortissant étranger peut-il acquérir un bien immobilier à Alanya ?
Cette question dépend de la nationalité de la personne et de la situation juridique du bien immobilier. En Turquie, tout étranger ne peut pas acquérir un bien immobilier ; seuls les ressortissants des pays désignés par une décision du Président de la République peuvent en acquérir, dans les limites prévues par la loi et, en pratique, cette liste n'est pas publiée au public. La limite de trente hectares à l'échelle nationale, la limite correspondant à dix pour cent de la superficie du district soumise à la propriété privée, ainsi que la question de savoir si le bien est situé dans une zone militaire interdite, une zone de sécurité ou une zone de sécurité spéciale sont également examinées. Il convient également de tenir compte du fait que, lorsque le bien se trouve dans une zone militaire interdite, l'acquisition et la location sont soumises à des régimes différents. Les personnes qui étaient des citoyens turcs de naissance et qui ont perdu leur nationalité avec une autorisation de sortie, ainsi que leurs descendants jusqu'au troisième degré (titulaires de la Carte bleue), ne sont toutefois pas soumises à ces restrictions ; la loi leur accorde les mêmes droits qu'aux citoyens turcs et ne cite pas l'acquisition de biens immobiliers parmi les exceptions. L'éligibilité doit être évaluée, avant l'acquisition, au cas par cas pour le bien et la personne.
Quand et comment le dépôt de garantie est-il restitué ?
Dans les baux d'habitation et de locaux commerciaux couverts, le dépôt de garantie demandé au locataire ne peut excéder trois mois de loyer. Lorsque le dépôt de garantie est constitué en espèces ou en titres négociables, des dispositions particulières prévoient son dépôt auprès d'une banque et sa restitution ; la banque ne peut restituer le dépôt de garantie qu'avec l'accord des deux parties, après la finalisation de la procédure d'exécution forcée ou sur la base d'une décision judiciaire définitive. Si le bailleur n'a pas notifié à la banque, dans les trois mois suivant la fin du contrat, qu'il a intenté une action en justice ou engagé une procédure d'exécution forcée, la banque est tenue de restituer le dépôt de garantie à la demande du locataire. Les dettes du locataire au titre des loyers impayés ou des charges accessoires, ainsi que les demandes d'indemnisation concernant des dommages dépassant ceux résultant de l'usage normal, sont évaluées séparément ; l'existence et le montant du dommage doivent être établis au moyen d'éléments de preuve tels qu'un procès-verbal de remise, des photographies et des correspondances.
Puis-je louer mon logement à court terme à des fins touristiques ?
La location de logements pour une durée maximale de cent jours est considérée comme une location à des fins touristiques ; les locations conclues en une seule fois pour une durée supérieure à cent jours sont exclues du champ d’application de la loi relative à la location à des fins touristiques. Pour qu’une location entrant dans ce champ puisse être effectuée, il est obligatoire d’obtenir un certificat d’autorisation avant la conclusion du contrat, et la demande doit être accompagnée d’une décision adoptée à l’unanimité par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble où se trouve le lot indépendant. Dans les bâtiments comportant plus de trois lots indépendants, un certificat d’autorisation ne peut être délivré que pour un maximum de vingt-cinq pour cent des lots indépendants au nom du même bailleur. L’obligation d’obtenir le certificat d’autorisation incombe au bailleur.
En ce qui concerne le locataire, la loi impose une interdiction claire : il est interdit au locataire de sous-louer à des tiers, à des fins touristiques et pour son propre compte, un logement loué pour être utilisé comme résidence. Par conséquent, avant de procéder à une location de courte durée, il est nécessaire d’examiner à la fois le registre foncier, le règlement de copropriété et la décision des copropriétaires.
Je vis à l’étranger ; comment puis-je effectuer les démarches relatives à mon bien immobilier en Turquie ?
La procédure peut être menée par voie de mandat. La procuration est soit établie par les consulats turcs, soit établie par un notaire dans les pays parties à la convention d’apostille et revêtue de l’apostille ; dans les pays non parties à cette convention, la signature du notaire doit être certifiée par l’autorité dont il relève, et la signature ainsi que le sceau de cette autorité doivent être certifiés par le consulat turc. Pour les opérations telles que la cession d’un immeuble, la constitution d’un droit réel sur celui-ci ou l’introduction d’une action en justice, la procuration doit mentionner expressément les pouvoirs spéciaux requis ; les procurations nécessitant une formalité au registre foncier doivent comporter une photographie.
Quant au droit applicable, il n'y a pas lieu non plus à hésitation : le contrat de bail d'un immeuble situé en Turquie est soumis au droit turc, même si les parties sont de nationalité étrangère et même si le contrat a désigné le droit d'un autre pays. La notification à effectuer à l'étranger étant réalisée par l'intermédiaire de l'autorité compétente du pays où se trouve le destinataire, elle peut prolonger sensiblement la durée de la procédure. En outre, les personnes physiques et morales étrangères qui intentent une action devant un tribunal turc, qui interviennent dans une procédure ou qui engagent une procédure d'exécution forcée doivent, en règle générale, fournir une garantie ; le tribunal les dispense de cette garantie sur le fondement de la réciprocité.
Les explications figurant sur cette page sont fournies à titre d'information générale et ne constituent ni un avis ni une consultation juridique. Les circonstances de chaque affaire étant différentes, l'appréciation juridique doit être effectuée au cas par cas, en fonction du dossier.
Les informations contenues dans cette page sont publiées, dans le cadre du Règlement de l'Union des Barreaux de Turquie sur l'interdiction de la publicité, dans le but d'informer sur les domaines d'activité du cabinet, sans constituer une indication de spécialisation ; elles ne visent pas à obtenir des mandats.
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Dans les litiges relatifs aux baux et à l'immobilier, la voie juridique à suivre peut varier selon le contenu du contrat, la situation juridique du bien immobilier, les demandes des parties et les documents disponibles. Il importe donc, dès le début du litige, de déterminer correctement la situation juridique, de suivre les délais applicables et d'identifier la voie de recours appropriée.
Merve Kartal
Avocate