محامية عقارات في ألانيا وقانون العقارات

بدل الإيجار وزيادته

تُعدّ مسألة تحديد نسبة الزيادة التي ستُطبَّق في فترات الإيجار المُجدَّدة، وتحديد بدل الإيجار وفقاً للظروف الراهنة، من أكثر موضوعات النزاع شيوعاً في الممارسة العملية. ويكتسي وجود عقد مكتوب بين الطرفين، والمعيار الذي ستُحدَّد الزيادة على أساسه، وما إذا كانت النسبة المتفق عليها في العقد تتجاوز الحد القانوني، أهميةً في هذا التقييم.

يخضع طلب تحديد بدل الإيجار لأسس مختلفة بحسب نوع عقد الإيجار ومدته. وقد يختلف ابتداءُ سريان الطلب من فترة إيجارية إلى أخرى، وذلك بحسب وقت رفع الدعوى، والإخطار الموجَّه إلى الطرف المقابل، وما إذا كان العقد يتضمن حكماً يتعلق بالزيادة.

إلى جانب تحديد بدل الإيجار، يحظر القانون أيضاً إدخال تعديلات على العقد تضر بالمستأجر. فإذا كان إبرام العقد أو استمراره مشروطاً بتحمل المستأجر التزاماً لا يحقق له منفعة ولا يرتبط ارتباطاً مباشراً باستخدام المأجور، فإن هذا العقد المرتبط بالإيجار يكون باطلاً. أما فيما يتعلق بمصاريف الاستخدام، فالقاعدة هي أنه ما لم يُنص على خلاف ذلك في العقد أو يوجد عرف محلي مخالف، يتحمل المستأجر مصاريف مثل التدفئة والإنارة والمياه؛ وعلى الطرف الذي يتحمل المصاريف، بناءً على طلب الطرف الآخر، أن يسلّمه نسخاً من المستندات المثبتة لهذه المصاريف. أما في العقود التي اتُّفق فيها على بدل الإيجار بعملة أجنبية، فتسري قاعدة خاصة، إذ تُربط إمكانية تغيير البدل بمرور مدة معينة.

الإخلاء وإنهاء العقد

إنهاء عقد إيجار المساكن والأماكن التجارية ذات السقف يستند إلى أسباب معدودة على سبيل الحصر في القانون. تخضع الأسباب الناشئة عن المؤجر والأسباب الناشئة عن المستأجر لشروط ومُدد مختلفة.

يمكن أن يؤثر السبب المعتمد، والإخطارات الواجب تقديمها، والمدة التي يجب خلالها رفع الدعوى، مباشرةً في نتيجة الإجراءات. وقد يؤدي عدم تقديم إخطار في الوقت المحدد أو عدم رفع الدعوى إلى ترحيل الطلب إلى فترة الإيجار التالية.

يخضع تأجير المسكن لفترات قصيرة لأغراض سياحية لقانون منفصل، ولهذا عواقب على كل من المالك والمستأجر. يُعتبر تأجير المساكن لمدة أقصاها مائة يوم تأجيرًا لأغراض سياحية؛ وتظل عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن مائة يوم في المرة الواحدة خارج نطاق هذا القانون. لإجراء تأجير لأغراض سياحية، يجب الحصول على تصريح قبل إبرام العقد، ويجب في الطلب تقديم قرار صادر بالإجماع من جميع ملاك الوحدات في المبنى الذي تقع فيه الوحدة المستقلة. في المباني التي تضم أكثر من ثلاث وحدات مستقلة، لا يجوز إصدار تصريح إلا لما لا يزيد عن نسبة خمسة وعشرين بالمائة من الوحدات المستقلة باسم نفس المؤجر.

أما بالنسبة للمستأجر، فالنتيجة أكثر حسماً: يحظر قانونًا على مستأجر السكن المؤجر لاستخدامه كمسكن أن يؤجره لأطراف ثالثة لأغراض سياحية باسمه ولحسابه الخاص. قد يؤدي الاستخدام المخالف لهذا الحظر إلى إثارة النقاش حول إنهاء العقد بسبب مخالفة شروطه. بالإضافة إلى ذلك، لا تسري الأحكام الوقائية المتعلقة بإيجارات المساكن والأماكن التجارية ذات السقف، بحكم طبيعتها، على تأجير العقارات المخصصة للاستخدام المؤقت لمدة ستة أشهر أو أقل.

حالة العين المؤجرة والضمانة والتسليم

قد يؤدي عدم تسليم العين المؤجرة وفقًا للعقد، والعيوب التي تظهر أثناء الاستخدام، والإصلاحات الضرورية، وحالة العين المؤجرة عند الإخلاء إلى نشوء نزاع بين الطرفين.

وضع القانون حدًا رقميًا للضمانة؛ فإذا نص العقد على التزام المستأجر بتقديم ضمانة في إيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة، فلا يجوز أن تتجاوز هذه الضمانة بدل إيجار ثلاثة أشهر. وإذا اتُّفق على تقديم نقود أو أوراق مالية كضمانة، يودع المستأجر النقود في حساب توفير لأجل، بحيث لا يمكن سحبها دون موافقة المؤجر، ويودع الأوراق المالية لدى أحد البنوك؛ ولا يجوز للبنك ردّ الضمانة إلا بموافقة الطرفين، أو بعد اكتساب إجراءات التنفيذ الصفة النهائية، أو استنادًا إلى حكم قضائي نهائي.

نظّم القانون أيضًا موعد ردّ الضمانة. فإذا لم يُبلّغ المؤجر البنكَ كتابةً، خلال ثلاثة أشهر من انتهاء عقد الإيجار، بأنه أقام دعوى ضد المستأجر تتعلق بعقد الإيجار أو بدأ إجراءات تنفيذ أو إفلاس، وجب على البنك، بناءً على طلب المستأجر، ردّ الضمانة.

فيما يتعلق بإعادة الوديعة التأمينية، قد تكون المستندات مثل محضر التسليم والصور الفوتوغرافية والمراسلات ذات أهمية في تحديد ما إذا كانت الأضرار التي يُدعى حدوثها في العقار المؤجر ناجمة عن الاستخدام العادي أم لا، وفي إثبات تلك الأضرار.

نزاعات السجل العقاري والملكية

تُدرج ضمن هذا النطاق: تصحيح السجل العقاري ليطابق الوضع القانوني الفعلي، وصحة التصرفات المتعلقة بنقل الملكية، وإنهاء الشيوع (بالقسمة أو البيع)، وحق الشفعة، ومطالبات تعويض الاستخدام غير المشروع (إكريميسيل) الناشئة عن استخدام العقار من قبل أشخاص ليسوا أصحاب حق.

في مثل هذه النزاعات، قد تكون سجلات السجل العقاري ومحاضر الكادستر ومستندات الدفع ونصوص العقود، إن وُجدت، حاسمة. وبما أن نقل ملكية العقار يتم، كقاعدة عامة، عن طريق القيد في السجل العقاري، وبما أن صحة العقود التي تهدف إلى نقل الملكية تخضع لشكل رسمي، فإن العقود المحررة خارج الإطار الرسمي لا تنقل الملكية وحدها.

إذا تم نقل العقار إلى طرف ثالث حسن النية استنادًا إلى تسجيل غير صحيح، فقد يكون اكتساب هذا الشخص محميًا قانونًا؛ وفي هذه الحالة قد يتجه الطلب إلى التعويض بدلًا من إبطال سند الملكية. ونظرًا إلى أن القانون ينص على مواعيد خاصة لبعض الطلبات، وأن بعض هذه المواعيد خضع لتعديل مؤخرًا، يجب تقييم المسار القانوني الواجب اتباعه في ضوء ظروف الحالة المحددة ووفقًا للتشريع النافذ.

وقد نص القانون في حق الشفعة على مدد محددة. يُبلَّغ البيع من البائع أو المشتري إلى باقي أصحاب الحصص عن طريق الكاتب بالعدل؛ ويسقط حق الشفعة بمرور ثلاثة أشهر على إبلاغ صاحب الحق بالبيع، وبمرور سنة على البيع في جميع الأحوال. وقد خُفِّضت هذه المدة السارية في جميع الأحوال بموجب التعديل المؤرخ 24 كانون الأول/ديسمبر 2025 من سنتين إلى سنة واحدة؛ لذلك لا يجوز الاستناد إلى مدة السنتين الواردة في المصادر القديمة. وبموجب التعديل ذاته، نُصَّ صراحةً أيضًا على عدم جواز استعمال حق الشفعة في البيوع التي تُجرى بموجب قانون مناقصات الدولة وفي البيوع بطريق المزاد الجبري. ويجب أن يكون التنازل عن حق الشفعة بالشكل الرسمي وأن يُقيَّد في السجل العقاري؛ أما العدول عن استعمال حق الشفعة في بيع معين فيخضع للشكل الكتابي.