Письмове зобов’язання звільнити приміщення — це документ, яким орендар письмово зобов’язується звільнити орендоване приміщення на певну дату. Закон ставить право вимагати виселення на підставі цього документа в залежність від трьох умов (TBK m.352/1): зобов’язання має бути надане після передачі орендованого приміщення, має бути письмовим і містити певну дату. Якщо орендар не звільнить приміщення на цю дату, орендодавець може протягом одного місяця, починаючи з обіцяної дати, звернутися до виконавчого провадження або подати позов.
Ці положення стосуються оренди житла та критих робочих приміщень. Інші способи припинення оренди — потреба, реконструкція, два обґрунтовані попередження, прострочення — на сторінці Право оренди та нерухомості. Ця стаття розглядає лише саме письмове зобов’язання.
Умови дійсності
Текст закону короткий, але кожне слово несе умову. TBK m.352/1:
«Якщо орендар після передачі орендованого приміщення письмово зобов’язався перед орендодавцем звільнити орендоване приміщення на певну дату, але не звільнив його, орендодавець може припинити договір оренди шляхом звернення до виконавчого провадження або подання позову протягом одного місяця, починаючи з цієї дати».
Звідси випливають чотири елементи:
- Має бути надане після передачі. Критерій — не момент підписання договору, а момент фактичної передачі нерухомості.
- Має бути письмовим. Усне зобов’язання не має наслідків. Закон не вимагає нотаріального посвідчення; для дійсності достатньо простої письмової форми. Про практичне значення нотаріуса див. розділ про виконавче провадження нижче.
- Має містити певну дату. Не обов’язково вказувати календарний день; достатньо визначуваної дати, як-от «через дванадцять місяців». Натомість невизначені формулювання на кшталт «якнайшвидше», «у разі потреби» не замінюють дати.
- Має бути надане орендарем. Зобов’язання, надане одним із членів сім’ї, які проживають разом з орендарем, не має наслідків.
Дві деталі в останньому пункті на практиці створюють багато проблем. Якщо орендарів кілька, зобов’язання мають надати всі разом; підпису лише одного недостатньо для виселення. Якщо орендар — юридична особа, зобов’язання надає орган, уповноважений на представництво; повноваження підписанта слід перевірити за даними реєстру, а за можливості долучити до зобов’язання документ про повноваження.
Положення про припинення договору оренди в судовому порядку не можна змінювати на шкоду орендарю (TBK m.354). Тому не можна вимагати виселення на підставі внесених до договору записів на кшталт «орендар надаватиме письмове зобов’язання звільнити приміщення на кожну вимогу»: такий запис не є зобов’язанням, що містить певну дату звільнення, як того вимагає закон.
Коли слід підписувати письмове зобов’язання?
Після передачі. Це стосується не стільки дати на документі, скільки того, коли нерухомість була фактично передана.
Найбільше спорів на практиці виникає через таку схему: орендодавець під час підписання договору змушує підписати за тим самим столом і письмове зобов’язання звільнити приміщення. Така схема змінює порядок, якого вимагає закон, на протилежний — орендар ще не отримав орендоване приміщення. Навіть якщо договір укладено, зобов’язання, підписане до передачі ключів, не відповідає цій умові.
Натомість у разі поновленого договору ситуація інша. Якщо орендар продовжує проживати в нерухомості, зобов’язання, надане в ту саму дату, що й поновлений договір оренди, не суперечить цій умові, оскільки передача вже відбулася.
Що буде, якщо орендар не виїде попри зобов’язання?
У орендодавця є два шляхи, і для обох діє один місячний строк. Строк починається не з дати підписання письмового зобов’язання, а з обіцяної дати звільнення (TBK m.352/1).
Шлях виконавчого провадження. На підставі письмового зобов’язання до відділу примусового виконання подається заява про виселення; провадження ведеться за положеннями Закону Туреччини про виконавче провадження та банкрутство «Про виселення орендованих нерухомостей за договором». Судовий виконавець надсилає наказ про виселення, яким зобов’язує звільнити та передати нерухомість протягом п’ятнадцяти днів (İİK m.272). Орендар може протягом семи днів з моменту вручення наказу про виселення повідомити відділ примусового виконання про заперечення щодо поновлення або продовження оренди, і це заперечення зупиняє провадження (İİK m.274).
У разі заперечення орендодавець може звернутися до суду примусового виконання з вимогою про скасування заперечення. Однак тут вирішальним стає характер документа: для скасування заперечення вимога про виселення має ґрунтуватися на документі, складеному нотаріусом за його посадою, або з датою та підписом, засвідченими нотаріально, або визнаному боржником; інакше вимогу буде відхилено (İİK m.275). Нотаріус не є умовою дійсності; але якщо в простому письмовому зобов’язанні орендар заперечує свій підпис, шлях до суду примусового виконання закривається і потрібно звертатися до загального суду.
Шлях позову. У справі про виселення компетентним є турецький суд цивільного правосуддя, незалежно від вартості або суми предмета позову (HMK m.4).
Медіація — обов’язкова, якщо ви обираєте шлях позову. У спорах, що виникають з орендних відносин, звернення до медіатора до подання позову є умовою подання позову; позов, поданий без такого звернення, відхиляється з процесуальних підстав, а до позовної заяви слід долучити остаточний протокол про недосягнення згоди. Натомість виселення шляхом виконавчого провадження без судового рішення виведено з-під цієї обов’язковості — для шляху виконавчого провадження умова медіації не вимагається.
Якщо одномісячний строк пропущено, вимогу може бути відхилено через пропуск строку. Якщо орендодавець протягом цього строку письмово повідомив орендаря про подання позову, строк для подання позову продовжується на один орендний рік (TBK m.353). У тексті статті йдеться лише про строк для подання позову.
Що має містити письмове зобов’язання?
- Ім’я, прізвище та номер ідентифікації T.C. орендаря й орендодавця
- Точна адреса орендованого приміщення
- Дата договору оренди
- Дата отримання орендованого приміщення
- Дата звільнення
- Дата складення
- Підпис орендаря — якщо орендарів кілька, підписи всіх
Документ, у якому не вказано дату передачі або який підписано в той самий день, що й договір, не відповідає принаймні одній з наведених умов.
Поширені запитання
Чи потрібно оформлювати письмове зобов’язання звільнити приміщення у нотаріуса?
Для дійсності це не є обов’язковим; закон вимагає лише письмової форми (TBK m.352/1). Однак це має значення при виселенні через виконавче провадження: якщо орендар заперечує свій підпис, то щодо документа, не оформленого нотаріусом або підпис на якому не засвідчено, не можна вимагати від суду примусового виконання скасування заперечення (İİK m.275).
Чи дійсне зобов’язання, підписане того ж дня, що й договір?
У первісному договорі — ні, закон вимагає надання зобов’язання після передачі орендованого майна. Інша ситуація, якщо орендар уже проживає в нерухомості та договір поновлюється; там передача вже відбулася.
Чи можна надати письмове зобов’язання звільнити приміщення також щодо оренди робочого приміщення?
Так. TBK m.352/1 охоплює як оренду житла, так і оренду критих робочих приміщень. Однак відкриті місця (наприклад, земельна ділянка, відкритий паркінг, відкритий складський майданчик) не вважаються «критим робочим приміщенням». Нерухомість, яка за своїм характером призначена для тимчасового використання, передана в оренду на шість місяців або менше, також не підпадає під дію цих положень (TBK m.339).
Коли починається одномісячний строк?
Не з дати підписання зобов’язання, а з дати звільнення, зазначеної в зобов’язанні (TBK m.352/1).
Я надав письмове зобов’язання звільнити приміщення, чи можу я відмовитися?
Від дійсно наданого зобов’язання ви не можете відмовитися самостійно лише через зміну рішення. Водночас зобов’язання не завжди призводить до виселення: якщо орендодавець протягом одного місяця з дати звільнення, зазначеної в зобов’язанні, не звернеться до виконавчого провадження або не подасть позов, він більше не може посилатися на це зобов’язання (TBK m.352/1); якщо він письмово повідомив вас, що подасть позов у межах строку, строк продовжується на один орендний рік (TBK m.353). Якщо зобов’язання було підписане під тиском, погрозою або обманом, ви можете посилатися на ваду волі; це необхідно заявити протягом одного року (TBK m.39).
Чи можуть сторони визначити нову дату?
Так. Однак якщо виселення вимагатиметься на підставі нової визначеної дати, ця угода також повинна бути письмовою та містити конкретну дату — закон вимагає письмової форми як умови дійсності.
Нормативна база
Турецький кодекс зобов’язань № 6098 — m.39 (строк при ваді волі), m.339 (сфера застосування), m.352/1 (письмове зобов’язання звільнити приміщення), m.353 (продовження строку для позову), m.354 (заборона змінювати на шкоду орендарю) — mevzuat.gov.tr
Закон Туреччини про виконавче провадження та банкрутство № 2004 — m.272 (розпорядження про виселення), m.274 (заперечення), m.275 (скасування заперечення) — mevzuat.gov.tr
Цивільний процесуальний кодекс Туреччини № 6100 — m.4 (компетенція) — mevzuat.gov.tr
Закон про медіацію в цивільних спорах № 6325 — m.18/B (медіація як умова подання позову) — mevzuat.gov.tr
Пов’язані сторінки
- Право оренди та нерухомості — головна сторінка: потреба, два обґрунтовані попередження, прострочення та інші підстави виселення
Ця стаття має загальну юридично-інформаційну мету. Оскільки умови кожної справи, зміст договору та застосовні строки відрізняються, рекомендується отримати юридичну допомогу від вашого адвоката щодо вашої конкретної ситуації.