Kira tespit davası, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi için açılan davadır (TBK m.345). Dava her zaman açılabilir; ancak belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başından itibaren uygulanması için dava, yeni dönem başlamadan en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu tarihe kadar kiracıya artış isteyeceğini yazılı olarak bildirip davayı yeni dönemin sonuna kadar açmalıdır; sözleşmede artış hükmü varsa dönem sonuna kadar açılan dava da yeterlidir (TBK m.345).
Dava iki ayrı soruya cevap verir: taraflar bir artış oranında anlaşamadıysa bedel ne olacaktır ve sözleşmedeki artış kaydı kanunun koyduğu sınırı aşıyorsa ne uygulanacaktır. Kanunun kurduğu düzen üç kademelidir:
| Durum | Bedeli ne belirler |
|---|---|
| Taraflar artışta anlaşmış | Anlaşma geçerli, ama TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez |
| Taraflar anlaşmamış | Hâkim belirler, yine aynı oranı geçmemek koşuluyla |
| Beş yıl dolmuş | Hâkim belirler; bu kez TÜFE oranı tek ölçüt değil, emsal kira bedelleri de hesaba katılır |
Bu kurallar konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz (TBK m.339). Kira ilişkisinin genel çerçevesi Kira ve Gayrimenkul Hukuku sayfasında anlatılıyor.
Kira artışının üst sınırı nedir?
Kanun sınırı doğrudan koyuyor: tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır (TBK m.344/1).
Üç ayrıntı önemlidir:
- Ölçüt yıllık enflasyon değil, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu iki sayı aynı değildir. Oranı Türkiye İstatistik Kurumu yayımlar.
- Ölçüt bir önceki kira yılına aittir; takvim yılına değil, sözleşmenin kendi yılına bakılır.
- Sınırı aşan artış kaydının sonucu maddede ayrıca yazılmamıştır. Uygulamada böyle bir kayıt aşan kısım yönünden geçersiz sayılır ve artış kanunun izin verdiği oranla sınırlı kalır; sözleşmenin geri kalanı ayakta kalır (kısmi hükümsüzlük, TBK m.27/2).
Bu sayfada oranın güncel değeri yazılmıyor. Oran her ay değişir; yazıldığı gün doğru olan rakam ertesi ay yanlış olur.
Sözleşmede artış oranı yazmıyorsa ne olur?
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, aynı oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).
Yani sözleşmede artış kaydı bulunmaması, kiraya verenin dilediği artışı yapabileceği anlamına gelmediği gibi, kiracının hiç artış ödemeyeceği anlamına da gelmez. Taraflar yeni dönem için de anlaşamazsa belirleme mahkemeye kalır ve mahkemenin elindeki tavan aynıdır.
Beş yıl kuralı: sınır neden değişir?
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir (TBK m.344/3).
İki fıkra arasındaki fark maddenin lafzındadır. Birinci ve ikinci fıkralarda kanun “geçmemek koşuluyla” diyor; orada endeks bir tavandır. Üçüncü fıkrada bu ibare yoktur; endeks orada üç ölçütten biridir ve yanına emsal kira bedelleri eklenmiştir.
Pratik sonucu şudur: beş yıl dolduğunda kira bedeli, uzun yıllar endeksle sınırlı kalmış olsa bile emsallere yaklaştırılabilir. Beş yılın dolduğu yeni kira yılında bu kuraldan dönem başından itibaren yararlanmak da aşağıda anlatılan TBK m.345 koşullarından birine bağlıdır.
Kira bedeli yabancı para ise
Kira bedeli döviz olarak kararlaştırılmışsa iki soruya ayrı ayrı bakılır: kayıt geçerli mi, geçerliyse bedel nasıl değişir?
Kayıt geçerli mi? TBK m.344/4, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümlerini saklı tutar. Bu Kanuna dayanan düzenlemelere göre Türkiye’de yerleşik kişiler, kendi aralarında yaptıkları konut ve çatılı işyeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde bedeli döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramaz (32 sayılı Karar m.4/g; 2008-32/34 sayılı Tebliğ m.8/2). İstisnalardan biri, Türk vatandaşı olmayan ve Türkiye’de yerleşik kişilerin kiracı olarak taraf olduğu sözleşmelerdir (Tebliğ m.8/3). Yani mülk sahibinin yabancı olması tek başına istisna doğurmaz; tarafların Türkiye’de yerleşik olup olmadığına ve kiracının durumuna bakılır. Ayrıntılar Bakanlık tebliğiyle düzenlenir ve değişebilir; somut sözleşmenin bu kurallara uyup uymadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
Kayıt geçerliyse kanun şunu öngörür: beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; ancak aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hüküm saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır (TBK m.344/4). Yani beş yıl boyunca bedel değiştirilemez; endeks oranında artış da buna dâhildir. Beş yıl dolduğunda beş yıl kuralı işler ve kurdaki değişim de hesaba katılır.
Saklı tutulan hüküm şudur: sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirirse ve borçlu borcunu henüz ifa etmemiş ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmişse, borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını, bu mümkün değilse sözleşmeden dönmeyi isteyebilir; sürekli edimli sözleşmelerde borçlu kural olarak dönme yerine fesih hakkını kullanır. Bu hüküm yabancı para borçlarında da uygulanır (TBK m.138).
Madde bu hakkı borçluya tanır. Kira sözleşmesinde iki taraf da bir edimin borçlusudur: kiraya veren kiralananı kullandırmayı, kiracı kira bedelini ödemeyi üstlenir (TBK m.299). Uyarlamayı hangi tarafın isteyebileceği ve kur değişikliğinin tek başına bu koşulları karşılayıp karşılamadığı somut olaya göre değerlendirilir; ayrıntısı Sözleşmeler Hukuku sayfasındaki uyarlama bölümündedir. Dövizle belirlenmiş kirayı bir çekince bildirmeden ödemeye devam eden kiracı, ödediği dönemler için maddenin bu koşulunu karşılamamış olabilir.
Kira tespit davası ne zaman açılır, karar ne zamandan itibaren geçerli olur?
Kanun davanın açılma zamanını serbest bırakıyor, ama kararın hangi dönemden itibaren bağlayacağını zamana bağlıyor.
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir (TBK m.345/1). Ancak mahkemece belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için şu koşullardan biri gerekir (TBK m.345/2):
- Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olmalıdır; veya
- Kiraya veren aynı tarihe kadar, yani yeni dönemden en geç otuz gün önce, kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olmalı ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmalıdır.
Ayrıca: sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek bedel de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur (TBK m.345/3).
Pratik sonucu şudur: yeni dönem başlamadan en geç otuz gün önce yapılan yazılı bildirim, dava yeni dönem içinde açılsa bile kararın geriye dönük olarak dönem başından itibaren uygulanmasını sağlar. Bildirimin bu tarihe kadar kiracıya ulaştığını ispatlayabilmek için ulaştığı belgelenebilen bir yol (örneğin noter aracılığıyla ihtarname) seçilmelidir. Otuz gün, davanın açılabilmesinin değil, kararın dönem başından uygulanmasının koşuludur; bu tarih kaçırılsa da dava açılabilir. Koşulların hiçbiri yoksa, uygulamada belirlenen bedel davanın açılmasından sonra başlayan ilk kira döneminden itibaren geçerli olur.
Davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur ve arabuluculuk birkaç hafta sürebilir (6325 sayılı Kanun m.18/A/9). Arabulucuya başvurunun, otuz günlük tarihin hesabında dava tarihi yerine geçip geçmeyeceği kanunda açıkça düzenlenmemiştir; yazılı bildirim yolu bu belirsizlikten etkilenmez.
“Yüzde 25 tavanı” hâlâ geçerli mi?
Hayır. Konut kiraları için getirilen yüzde yirmi beşlik üst sınır geçici maddelerle ve belirli tarih aralıkları için konmuştu:
| Hüküm | Kapsadığı yenileme dönemi |
|---|---|
| TBK Geçici m.1 (8/6/2022 tarihli 7409 sayılı Kanunla eklendi) | 11/6/2022 (maddenin yürürlüğe girdiği tarih) – 1/7/2023 (bu tarih dâhil) |
| TBK Geçici m.2 (14/7/2023 tarihli 7456 sayılı Kanunla eklendi) | 2/7/2023 – 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) |
İki madde de bu tarihler arasında yenilenen konut kira dönemlerinde artışı, bir önceki kira yılı bedelinin yüzde yirmi beşiyle sınırlıyor; endeks değişim oranı bunun altında kalıyorsa değişim oranını geçerli sayıyordu. Kural, hâkimin TBK m.344/2 uyarınca vereceği kararlara da uygulanıyordu. Bu oranları aşan sözleşmeler bütünüyle değil, fazla miktar yönünden geçersizdir.
İkinci geçici maddenin kapsadığı son tarih 1/7/2024’tür. Bu tarihten sonra yenilenen kira dönemleri için geçerli kural, geçici maddeler değil TBK m.344’ün kendisidir.
Kanunun kiracıyı koruyan iki hükmü
Kanun, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını öngörür (TBK m.343).
Kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez. Kanun burada iki örneği adıyla sayıyor: kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346). Sözleşmelerde görülebilen “bir ay ödenmezse yılın kalan kiralarının tamamı muaccel olur” kaydı bu maddeye takılır.
Kira tespit davasının şartları ve nasıl açıldığı
- Kapsam: kurallar konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir (TBK m.339).
- Arabuluculuk: davadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; kanunun tek istisnası ilamsız icra yoluyla tahliyedir, kira bedelinin belirlenmesi bu istisnaya girmez (6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a).
- Görevli mahkeme: sulh hukuk mahkemesi; dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklara bakar (HMK m.4/1-a).
- Süre: dava her zaman açılabilir; kararın dönem başından uygulanması için TBK m.345’teki koşullardan biri gerekir.
- Beş yıl: beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim emsal kira bedellerini de gözetir (TBK m.344/3).
Arabuluculuk aşamasının atlanmasının sonucu ağırdır. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, herhangi bir işlem yapılmaksızın usulden reddedilir. Başvurulmuş ama anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanak dilekçeye eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; bu süre de geçerse dava usulden reddedilir (m.18/A/2). Sürecin ayrıntısı kira uyuşmazlıklarında tahliye ve arabuluculuk süreci yazısında.
Yetki. Genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6); sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m.10). Alanya’daki bir konutun kiracısına karşı açılan davada kiracının yerleşim yeri kiralananın bulunduğu yer olabilir; ama işyeri kiracısının ya da davalı malikin yerleşim yeri başka bir yerde olabilir. Türkiye’de yerleşim yeri bulunmayan davalıya karşı dava, Türkiye’deki mutad meskeninin bulunduğu yerde, malvarlığı haklarına ilişkin davalarda ayrıca uyuşmazlık konusu malvarlığı unsurunun bulunduğu yerde açılabilir (HMK m.9). Kira bedelinin belirlenmesi HMK m.12’deki kesin yetki hâlleri arasında sayılmadığından, davalı yetki itirazını cevap dilekçesinde ileri sürmezse dava açılan mahkeme yetkili hâle gelir (HMK m.19). Kira sözleşmesine yazılan yetki kaydı, taraflar tacir veya kamu tüzel kişisi değilse geçerli bir yetki sözleşmesi değildir (HMK m.17).
Yargılama. Basit yargılama usulü uygulanır; taraflar emsal kira sözleşmeleri gibi bütün delillerini dilekçeleriyle bildirmek zorundadır (HMK m.316, m.318).
Karar kesinleşmeden uygulanır mı? Kanun yolları
Sulh hukuk mahkemesinin kararına karşı, parasal sınırın altında kaldığı için kesin olan kararlar dışında, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir (HMK m.341, m.345). Bölge adliye mahkemesinin kararına karşı temyiz yolu kira ilişkisinden doğan davalarda sınırlıdır; kanun, üç aylık kira tutarının temyiz sınırını aşıp aşmadığına bakar (HMK m.362/1-b). Sınırlar her yıl yeniden belirlendiği ve davanın açıldığı tarihteki tutar esas alındığı için burada rakam verilmiyor (HMK Ek m.1).
Uygulamada kira tespit kararı kesinleşmeden icraya konulamaz; belirlenen bedel ile ödenen bedel arasındaki farklar karar kesinleştikten sonra istenebilir. Dava sürerken kiracı mevcut kira bedelini ödemeye devam etmelidir; ödenmeyen kira için kanunun temerrüt hükümleri ayrıca işler (TBK m.315).
Sık sorulan sorular
Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde tarafların anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344/1). Oranı Türkiye İstatistik Kurumu yayımlar ve her ay değişir; bu yüzden sayfada rakam verilmiyor.
Beş yıl dolunca kira ne kadar artar?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda bedeli hâkim belirler; bu belirlemede endeks oranının yanında kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de göz önünde tutulur (TBK m.344/3). Üçüncü fıkrada birinci ve ikinci fıkralardaki “geçmemek koşuluyla” ibaresi yoktur.
Kiram dolar üzerinden, her yıl artırabilir miyim?
Önce dövizle kira kararlaştırılmasının sizin sözleşmenizde mümkün olup olmadığına bakılır: Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarındaki konut ve çatılı işyeri kirasında bedeli kural olarak dövizle kararlaştıramaz (2008-32/34 sayılı Tebliğ m.8). Kayıt geçerliyse, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; beş yıl geçtikten sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra uygulanır (TBK m.344/4). Aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır (TBK m.138).
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Dava her zaman açılabilir (TBK m.345/1). Belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başından itibaren uygulanması için şu üç yoldan biri gerekir: dava yeni dönem başlamadan en geç otuz gün önce açılmış olmalı; ya da kiraya veren bu tarihe kadar kiracıya artış isteyeceğini yazılı olarak bildirmiş ve davayı yeni dönemin sonuna kadar açmış olmalı; ya da sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunmalı ve dava yeni dönemin sonuna kadar açılmalıdır (TBK m.345/2, m.345/3).
Kira tespit davası için ihtar şart mı?
Davayı açmak için ihtar şart değildir; dava her zaman açılabilir (TBK m.345/1). Yazılı bildirim, kararın yeni dönemin başından itibaren uygulanmasını sağlayan yollardan biridir (TBK m.345/2).
Kira tespit davasını kiracı da açabilir mi?
Kanun “kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava” der ve davayı açacak tarafı sınırlamaz (TBK m.345/1); örneğin beş yıl dolduğunda bedelin belirlenmesini kiracı da isteyebilir. Kararın dönem başından geçerli olmasını sağlayan yazılı bildirim ise kanunda kiraya veren için öngörülmüştür (TBK m.345/2); kiracının açtığı davada kararın hangi dönemden uygulanacağı uygulamada tartışmalıdır. Bu davada da önce arabulucuya başvurmak gerekir.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Kanun bir karar süresi öngörmez. Dava basit yargılama usulüyle görülür (HMK m.316). Mahkeme mümkünse dosya üzerinden karar verir; veremezse tahkikatı ilk duruşma dışında iki duruşmada tamamlar ve duruşmalar arasındaki süre bir aydan uzun olamaz; bilirkişi incelemesinin uzaması gibi zorunlu hâllerde hâkim daha uzun süre belirleyebilir (HMK m.320). Arabuluculuk aşaması ve kanun yolları bu süreye eklenir.
Dayanak mevzuat
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.27 (kısmi hükümsüzlük), m.138 (aşırı ifa güçlüğü), m.299 (kira sözleşmesinin tanımı), m.315 (kiracının temerrüdü), m.339 (konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı), m.343 (kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yasağı), m.344 (kira bedelinin belirlenmesi), m.345 (dava açma süresi ve kararın etkisi), m.346 (kiracı aleyhine düzenleme yasağı), Geçici m.1 ve Geçici m.2 (konut kiralarında yüzde yirmi beş sınırı) — mevzuat.gov.tr
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.4 (sulh hukuk mahkemelerinin görevi), m.6, m.9, m.10, m.12, m.17 ve m.19 (yetki), m.316, m.318 ve m.320 (basit yargılama), m.341, m.345, m.362 ve Ek m.1 (kanun yolları) — mevzuat.gov.tr
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/A (dava şartı olarak arabuluculuk), m.18/B (kira uyuşmazlıkları) — mevzuat.gov.tr
1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun — mevzuat.gov.tr
Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar — m.4/g — mevzuat.gov.tr
32 sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34) — m.8 (döviz cinsinden ve dövize endeksli sözleşmeler) — mevzuat.gov.tr
İlgili sayfalar
- Kira ve Gayrimenkul Hukuku — üst sayfa
- Kira uyuşmazlıklarında tahliye ve arabuluculuk süreci
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davası
- Tahliye taahhütnamesi nedir, ne zaman geçerlidir?
- Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır, hukuki görüş niteliği taşımaz. Her olayın koşulları farklılık gösterdiğinden, somut durumunuz için avukatınızdan hukuki destek almanız önerilir.