Promesa de venta de inmueble (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi) es el contrato por el que las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato de compraventa de un inmueble. Es un precontrato: no transfiere la propiedad, sino que genera la obligación de celebrar el contrato que la transferirá. Para su validez, por regla general, debe otorgarse en forma de escritura pública ante notario.
La promesa de venta otorga al comprador un derecho personal, porque la adquisición de la propiedad de un inmueble se produce mediante la inscripción (Código Civil turco, art. 705/1). La protección de este derecho frente a quienes adquieran posteriormente derechos sobre el inmueble depende de su anotación en el registro de la propiedad.
Para el marco general del derecho inmobiliario, consulte la página Derecho de arrendamientos e inmobiliario; para las reglas generales sobre forma, mora y prescripción, la página Derecho de contratos. Aquí se explican las reglas específicas de la promesa de venta.
¿En qué forma debe otorgarse ante notario la promesa de venta?
La ley es clara: para que la compraventa de un inmueble sea válida, el contrato debe otorgarse en forma oficial; la promesa de venta de inmueble, los contratos de recompra y los contratos de compra no son válidos si no se otorgan en forma oficial (Código de Obligaciones turco, art. 237/1-2). La misma conclusión se deriva de la regla del precontrato: salvo las excepciones previstas en las leyes, la validez del precontrato depende de la forma del contrato que se celebrará en el futuro (Código de Obligaciones turco, art. 29/2).
La Ley turca del Notariado enumera la «promesa de venta de inmueble» entre los actos que deben otorgarse en forma de escritura pública (art. 89). La legalización de firma no cumple esta forma: la legalización de firma del notario certifica que la firma legalizada pertenece a la persona interesada y no abarca el contenido del negocio jurídico (Ley turca del Notariado, art. 82/3). Un documento llevado al notario únicamente para legalizar la firma no se convierte en un contrato de promesa de venta.
Regla especial para el consumidor que compra una vivienda al constructor. En la venta de vivienda con pago anticipado, en la que el precio se paga por adelantado, es obligatorio otorgar la promesa de venta en forma de escritura pública ante notario; si no se cumple esta forma, el vendedor no puede invocar posteriormente la nulidad del contrato en perjuicio del consumidor. El vendedor tampoco puede exigir al consumidor ningún pago bajo ningún concepto mientras no se celebre un contrato válido (Ley nº 6502 de Protección del Consumidor, art. 41). Esta regla protege al consumidor, pero no elimina la necesidad de otorgar el contrato ante notario.
Vivienda con pago anticipado: al comprar una vivienda al constructor
Si el vendedor vende la vivienda con fines comerciales o profesionales, el comprador es consumidor y el precio se paga de contado o a plazos antes de la entrega, el contrato es una venta de vivienda con pago anticipado (Ley nº 6502, art. 40/1). La ley establece las siguientes reglas para estas ventas:
- Al menos un día antes del contrato debe entregarse al consumidor un formulario de información previa; no puede celebrarse el contrato sin haber obtenido la licencia de obra (art. 40/2-3).
- El consumidor puede desistir en el plazo de catorce días sin indicar motivo y sin pagar penalización (art. 43/1).
- La vivienda debe entregarse en el plazo comprometido en el contrato; este plazo no puede exceder de cuarenta y ocho meses desde la fecha del contrato (art. 44/1).
- El consumidor puede desistir del contrato sin indicar motivo hasta veinticuatro meses desde la fecha del contrato; en este caso, el vendedor solo puede reclamar los gastos legales y una indemnización limitada según el plazo previsto en la ley. El vendedor que no cumpla sus propias obligaciones no puede reclamar al consumidor cantidad alguna (art. 45).
- La responsabilidad del vendedor por defectos de la vivienda está sujeta a un plazo de prescripción de cinco años desde la entrega, salvo que se haya previsto un plazo más largo (art. 12/1).
¿Qué ocurre con el precio pagado en una promesa de venta no otorgada ante notario?
El contrato celebrado sin observar la forma no produce efectos (Código de Obligaciones turco, art. 12/2); no puede solicitarse la inscripción en el registro de la propiedad con base en dicho contrato. El precio pagado puede reclamarse: el enriquecimiento basado en una causa inválida debe restituirse (Código de Obligaciones turco, art. 77). Esta pretensión debe ejercerse dentro de los dos años desde que se conoció el derecho a reclamar y, en todo caso, dentro de los diez años desde que se produjo el enriquecimiento (Código de Obligaciones turco, art. 82).
En la práctica, en la restitución del precio se tienen en cuenta el tiempo transcurrido y el cambio del valor del dinero conforme al principio de justicia compensatoria. En casos excepcionales en los que las prestaciones se han cumplido total o sustancialmente, se observa que invocar la falta de forma puede considerarse abuso manifiesto del derecho (Código Civil turco, art. 2); esto se evalúa en cada caso concreto.
Es importante documentar los pagos en efectivo; la ley exige la prueba mediante documento de los negocios jurídicos que superen un determinado valor (Código de Procedimiento Civil turco, art. 200). Respecto al consumidor que compra una vivienda al constructor, se aplica además la regla del art. 41 de la Ley nº 6502 mencionada anteriormente.
Diferencia entre promesa de venta y contrato de compraventa
| Promesa de venta | Contrato de compraventa de inmueble | |
|---|---|---|
| Dónde se otorga | Ante notario, en forma de escritura pública (Ley del Notariado, art. 89) | Mediante escritura oficial en la dirección turca del registro de la propiedad; tras la modificación de 2022, también ante notario (Ley del Notariado, art. 61/A); la inscripción la realiza la dirección turca del registro de la propiedad |
| Qué genera | Derecho personal: obligación de celebrar el contrato de compraventa | Propiedad: se adquiere mediante inscripción (Código Civil turco, art. 705) |
| Frente a terceros | Solo si se inscribe anotación preventiva, frente a quienes adquieran derechos con posterioridad (Código Civil turco, art. 1009) | La inscripción puede oponerse frente a todos |
| En caso de incumplimiento | Se solicita al juez la inscripción judicial (Código Civil turco, art. 716) | La propiedad ya se ha transferido mediante inscripción |
La promesa de venta no es un acto que sustituya al contrato de compraventa; es un compromiso asumido en el camino hacia él.
¿Qué cambia si la promesa de venta se inscribe como anotación preventiva en el registro de la propiedad?
La anotación preventiva no es un requisito de validez del contrato, sino un requisito de protección frente a terceros. La ley menciona expresamente la promesa de venta entre los derechos anotables y establece que mediante la anotación preventiva, estos derechos pueden oponerse a los titulares de derechos adquiridos posteriormente sobre ese inmueble (Código Civil turco, art. 1009).
La anotación preventiva no se practica si no se solicita. Los contratos de promesa de venta otorgados ante notario se inscriben en el registro de la propiedad si una de las partes lo solicita (Ley del Registro de la Propiedad, art. 26). Según la disposición de la Ley turca del Notariado modificada en 2022, el notario también puede inscribir la promesa de venta en el registro de la propiedad a través del sistema informático del registro de la propiedad si una de las partes lo solicita y paga los derechos y gastos (Ley turca del Notariado, art. 60/3). Un contrato privado no puede ser objeto de anotación preventiva. Debe comprobarse en el asiento del registro de la propiedad en el que se practicó la anotación; nadie puede alegar que desconoce un asiento del registro de la propiedad (Código Civil turco, art. 1020).
La anotación preventiva no prohíbe la venta del inmueble; sin embargo, quien adquiera el inmueble después de la anotación queda vinculado por el derecho del comprador. Si no hay anotación preventiva y el prominente ha transferido el inmueble a otra persona, el comprador, por regla general, no puede exigir la inscripción a esa persona; puede reclamar al prominente la reparación del daño derivado del incumplimiento del contrato (Código de Obligaciones turco, art. 112).
¿Cuántos años es válida la anotación preventiva y cuál es el plazo de prescripción?
La Ley del Registro de la Propiedad establece un plazo para la anotación preventiva:
Si dentro de los cinco años siguientes a la anotación no se celebra la venta o no se constituye e inscribe la servidumbre en el registro de la propiedad, esta anotación será cancelada de oficio por el director del registro de la propiedad o por los funcionarios del registro de la propiedad (Ley del Registro de la Propiedad, art. 26).
Cinco años es el plazo de la anotación, no del derecho nacido del contrato. Cuando la anotación se cancela, el contrato no desaparece; lo que desaparece es la protección que brindaba la anotación: tras la cancelación, el derecho ya no puede hacerse valer frente a quienes adquirieron derechos sobre el inmueble con posterioridad.
Para el crédito nacido del contrato no existe un plazo especial en la ley; se aplica la regla general: salvo disposición legal en contrario, todo crédito está sujeto a prescripción de diez años (Código de Obligaciones turco, art. 146). El plazo comienza cuando el crédito se vuelve exigible, es decir, cuando llega el día pactado en el contrato para la transmisión; si no se pactó un momento de cumplimiento, la obligación es exigible, por regla general, en el momento en que nace (Código de Obligaciones turco, arts. 90, 149). El reconocimiento de la deuda por el deudor, el cumplimiento parcial o el ejercicio de la acción por el acreedor interrumpen la prescripción (art. 154). El juez no aprecia de oficio la prescripción; debe ser alegada por el deudor (art. 161). En la práctica, cuando la posesión del inmueble se ha entregado al comprador, se considera que la alegación de prescripción del vendedor es contraria a la buena fe y no se acoge (Código Civil turco, art. 2); si el inmueble no se ha entregado, el plazo de diez años supone un peligro real de pérdida del derecho.
| Plazo | Inicio | Fundamento | Al vencer | |
|---|---|---|---|---|
| Anotación en el registro de la propiedad | Cinco años | Fecha de la anotación | Ley del Registro de la Propiedad, art. 26 | La anotación se cancela de oficio; desaparece la protección frente a quienes adquieran derechos después de la cancelación |
| Crédito nacido del contrato | Diez años | Día en que el crédito se vuelve exigible | Código de Obligaciones turco, arts. 146, 149 | El deudor puede oponer la excepción de prescripción |
No debe confundirse con los derechos de adquisición preferente, compra y recompra. El art. 238 del Código de Obligaciones turco dice: «los derechos de adquisición preferente, recompra y compra pueden pactarse por un máximo de diez años y pueden anotarse en el registro de la propiedad por el plazo que determinen las leyes». El precepto no menciona la promesa de venta de inmuebles; aunque en el artículo anterior la promesa de venta se cita junto con los contratos de compra y de recompra, aquí no se menciona. Si este límite puede aplicarse por analogía también a las promesas que confieren a una sola parte el derecho de compra es una cuestión que la ley no resuelve. La regla sobre la intransmisibilidad de estos tres derechos (art. 239) tampoco menciona la promesa de venta; la cesión del derecho nacido de la promesa de venta se rige por las disposiciones generales sobre cesión de créditos y cesión de contrato (arts. 183-184, 205).
Si el promitente no transmite el título: obligación de inscripción
Para esta situación existe una vía general en la ley: quien tiene un derecho personal para pedir al propietario la inscripción de la propiedad a su nombre fundado en una causa jurídica que sirva de base para la adquisición de la propiedad puede, si el propietario se niega, pedir al juez la transmisión de la propiedad por resolución judicial (Código Civil turco, art. 716/1). En la práctica, el derecho nacido de la promesa de venta se hace valer mediante una acción de inscripción basada en este precepto.
La promesa de venta es un contrato con obligaciones recíprocas; el comprador que solicita la inscripción debe haber pagado u ofrecido pagar el precio que, según el contrato, debía pagar primero (Código de Obligaciones turco, art. 97). En la práctica se exige que el precio restante se deposite, durante el proceso, en el lugar que determine el tribunal.
Las resoluciones sobre derechos reales relativos a inmuebles no pueden ejecutarse mientras no sean firmes (Código de Procedimiento Civil turco, art. 350/2, art. 367/2). Con la sentencia judicial la propiedad se adquiere antes de la inscripción; sin embargo, para realizar actos de disposición sobre el inmueble, como la venta, es necesario inscribir la resolución en el título de propiedad, y la inscripción puede pedirse directamente sobre la base de la resolución (Código Civil turco, art. 705/2, art. 716/2).
Si, en lugar de obtener la inscripción, se quiere resolver el contrato, se aplican las disposiciones sobre mora: se concede al promitente un plazo adecuado; si este plazo transcurre sin resultado, el acreedor puede, notificando inmediatamente que renuncia al cumplimiento, pedir la reparación de su daño, o resolver el contrato y reclamar la devolución de lo pagado (Código de Obligaciones turco, arts. 123–125). Si el título ya se transmitió y se alega la nulidad de la transmisión, la cuestión es la acción de anulación del título de propiedad e inscripción a nombre del demandante.
Prevenir la venta del inmueble mientras dura el proceso. La interposición de la demanda no impide por sí sola que el propietario transmita el inmueble a otra persona. Para evitarlo se solicita al tribunal una medida cautelar y la resolución cautelar se anota en el título de propiedad; la restricción anotada puede hacerse valer también frente a quienes adquieran derechos con posterioridad (Código de Procedimiento Civil turco, art. 389; Código Civil turco, art. 1010). Si la ejecución de la medida no se solicita dentro de una semana desde que la resolución se notifique a quien pidió la medida, o si, en el caso de la medida adoptada antes de la demanda, la demanda principal no se interpone dentro de dos semanas desde la solicitud de ejecución, la medida queda sin efecto de pleno derecho (Código de Procedimiento Civil turco, art. 393/1, art. 397/1). Quien pide la medida presta, por regla general, caución; si la solicitud se funda en un documento oficial, como una escritura notarial, el tribunal puede decidir no exigir caución (art. 392/1). Dado que la Ley del Registro de la Propiedad no considera la pendencia del proceso como una causa que impida la cancelación de la anotación durante cinco años, es importante obtener la anotación de la medida cautelar antes de que venza el plazo de la anotación. El funcionamiento de la medida se explica con detalle en el artículo sobre la acción de anulación del título de propiedad e inscripción a nombre del demandante.
¿Ante qué tribunal y dónde se interpone?
El tribunal competente es, por regla general, el juzgado de primera instancia (Código de Procedimiento Civil turco, art. 2); en una promesa de venta entre dos personas, la demanda se conoce allí. La promesa de venta no figura entre los cuatro tipos de controversias para los que se prevé la mediación como requisito de procedibilidad (arrendamiento, partición y extinción judicial de la copropiedad, propiedad horizontal, derecho de vecindad) (Ley nº 6325, art. 18/B/1). Las reglas de competencia objetiva son de orden público (Código de Procedimiento Civil turco, art. 1) y surgen dos excepciones según quiénes sean las partes:
- Si el vendedor actúa con fines comerciales o profesionales y el comprador es consumidor, la controversia nace de una operación de consumo y es competente el juzgado de consumo (Ley nº 6502, arts. 3, 73/1). En los asuntos que se conozcan ante este juzgado es requisito de procedibilidad acudir a un mediador antes de interponer la demanda; sin embargo, las controversias que tengan carácter de operación de consumo y nazcan del derecho real sobre el inmueble, como la obligación de inscripción, quedan fuera de este requisito (art. 73/A). En controversias cuyo valor sea inferior al fijado por la ley y actualizado cada año, es obligatorio acudir a la junta arbitral de consumo (art. 68).
- Si ambas partes son comerciantes y el negocio se refiere a la empresa comercial de ambas, la demanda es mercantil y se conoce ante el juzgado de lo mercantil de primera instancia; en las acciones cuyo objeto sea una cantidad de dinero, como reclamación de crédito, indemnización, acción de anulación de la oposición, acción de declaración negativa y acción de restitución, la mediación es requisito de procedibilidad (Código de Comercio turco, arts. 4, 5, 5/A).
La demanda interpuesta sin acudir a la mediación que constituye requisito de procedibilidad se desestima por motivos procesales; durante la mediación se suspende la prescripción (Ley nº 6325 sayılı Kanun m.18/A).
Competencia territorial. Como la obligación de inscripción es una acción que puede producir un cambio en la titularidad de un derecho real, es exclusivamente competente el tribunal del lugar donde se encuentra el inmueble (Código de Procedimiento Civil turco, art. 12/1): para un inmueble situado en Alanya, la demanda se conoce en Alanya. En las reclamaciones de dinero, como la devolución del precio pagado, son competentes los tribunales del domicilio del demandado y del lugar de cumplimiento del contrato (arts. 6, 10); en las demandas de consumo, además, es competente el juzgado de consumo del domicilio del consumidor (Ley nº 6502, art. 73/5).
Preguntas frecuentes
¿Podemos hacer el contrato de promesa de venta privadamente, en simple documento escrito?
Por regla general, no: la promesa de venta de inmuebles solo es válida si se otorga en forma oficial (Código de Obligaciones turco, art. 237/2) y no basta con legalizar la firma ante notario (Ley turca del Notariado, art. 82/3). Situación excepcional: frente al consumidor que compra una vivienda pagando anticipadamente el precio al vendedor que la vende con fines comerciales, el vendedor no puede alegar el incumplimiento de forma (Ley nº 6502, art. 41/1).
¿Qué pierdo si no hago anotar el contrato en el registro de la propiedad?
No su validez, sino la protección frente a terceros. El derecho anotado puede oponerse también a quienes adquieran derechos con posterioridad (Código Civil turco, art. 1009). Si no hay anotación y el inmueble ha sido transmitido a otro, como regla general queda en sus manos una pretensión de indemnización frente a quien hizo la promesa (Código de Obligaciones turco, art. 112).
¿Cuántos años es válido el contrato de promesa de venta? Si la anotación caduca, ¿se extingue mi derecho?
Existen dos plazos distintos. La anotación en el título de propiedad se cancela de oficio si no se realiza la venta en cinco años (Ley turca del Registro de la Propiedad, art. 26); esto pone fin a la protección de la anotación, no al derecho. El crédito nacido del contrato queda sujeto a la prescripción de diez años según la regla general, y el plazo comienza cuando el crédito se hace exigible (Código de Obligaciones turco, arts. 146 y 149).
¿Puede resolverse unilateralmente el contrato de promesa de venta?
El contrato no se extingue por sí solo porque una de las partes lo desee. Si la otra parte no cumple su obligación, se le concede un plazo adecuado; si el plazo transcurre sin resultado, puede resolverse el contrato y las partes pueden reclamar la restitución de lo entregado (Código de Obligaciones turco, arts. 123 y 125). El consumidor que adquiere una vivienda del promotor tiene además derechos de desistimiento y de resolución (Ley nº 6502, arts. 43 y 45).
¿Dónde se presenta la demanda? ¿Podemos designar en el contrato otro tribunal?
En la acción para obligar a la inscripción, el tribunal del lugar donde se encuentra el inmueble es exclusivamente competente (Código de Procedimiento Civil turco, art. 12/1) y, en los supuestos de competencia exclusiva, no puede celebrarse un pacto de sumisión (Código de Procedimiento Civil turco, art. 18/1). También respecto de créditos dinerarios, la posibilidad de designar el tribunal por contrato se reconoce únicamente a los comerciantes y a las personas jurídicas de derecho público (Código de Procedimiento Civil turco, art. 17).
Normativa de referencia
Código Civil turco nº 4721 — art. 2 (comportamiento conforme a la buena fe), art. 705 (inscripción), art. 716 (derecho a solicitar la inscripción y transmisión judicial), art. 1009 (anotación del derecho nacido de la promesa de venta), art. 1010 (anotación de las restricciones a la facultad de disposición), art. 1020 (publicidad del registro de la propiedad) — mevzuat.gov.tr
Código de Obligaciones turco nº 6098 — art. 12 (forma), art. 29 (precontrato), arts. 77 y 82 (enriquecimiento sin causa y prescripción), art. 90 (exigibilidad), art. 97 (orden de cumplimiento), art. 112 (consecuencias del incumplimiento), arts. 123–125 (concesión de plazo y derechos alternativos), arts. 146, 149, 154 y 161 (prescripción), arts. 183–184 (cesión de créditos), art. 205 (cesión del contrato), art. 237 (forma en la compraventa de inmuebles y en la promesa de venta), arts. 238–239 (plazo y transmisión de los derechos de tanteo, de compra y de readquisición) — mevzuat.gov.tr
Ley turca del Notariado nº 1512 — art. 60 (funciones de los notarios; promesa de venta y anotación), art. 61/A (contrato de compraventa de inmueble), art. 82 (efectos de las actuaciones notariales), art. 89 (actuaciones que deben realizarse en forma de instrumento público notarial) — mevzuat.gov.tr
Ley turca del Registro de la Propiedad nº 2644 — art. 26 (anotación de la promesa de venta y cancelación a los cinco años) — mevzuat.gov.tr
Ley turca de Protección del Consumidor nº 6502 — art. 3 (definiciones), art. 12 (prescripción en la responsabilidad por bienes defectuosos), arts. 40–41 (venta de vivienda con pago anticipado y requisito de forma), arts. 43–45 (desistimiento, entrega, resolución), art. 68 (comité arbitral de consumo), art. 73 y art. 73/A (juzgados de consumo y mediación previa obligatoria como requisito procesal) — mevzuat.gov.tr
Código de Procedimiento Civil turco nº 6100 — arts. 1–2 (competencia objetiva), arts. 6, 10, 12, 17–18 (competencia territorial y pacto de sumisión), art. 200 (prueba mediante documento), arts. 350 y 367 (inejecutabilidad antes de la firmeza), arts. 389, 392–393, 397 (medidas cautelares) — mevzuat.gov.tr
Código de Comercio turco nº 6102 — arts. 4–5 (litigios mercantiles), art. 5/A (mediación previa obligatoria como requisito procesal) — mevzuat.gov.tr
Ley turca de Mediación en Controversias Civiles nº 6325 — arts. 18/A y 18/B (mediación previa obligatoria como requisito procesal) — mevzuat.gov.tr
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Este texto tiene carácter informativo general y no constituye asesoramiento jurídico. Dado que las circunstancias de cada caso son diferentes, se recomienda obtener asistencia jurídica de su abogado para su situación concreta.