作者： Av. Merve Kartal · 发布： 04.11.2026

不动产买卖预约合同（gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi），是指双方当事人约定将来签订不动产买卖合同而订立的合同。它是一种预约合同：不转移所有权，而是产生签订转移所有权之合同的债务。原则上，其有效成立需要在公证人处以公证文书形式作成。

买卖预约赋予买受人债权性权利，因为不动产所有权的取得须经登记（土耳其民法典第705/1条）。该权利要对不动产上嗣后取得权利的人发生对抗效力，取决于在不动产权证（tapu）上作附注。

关于不动产法的一般框架，可参见租赁与房地产法页面；关于形式、迟延和时效的一般规则，可参见合同法页面。此处介绍买卖预约特有的规则。

买卖预约合同在公证人处以何种形式作成？

法律明确规定：不动产买卖有效成立，合同必须以官方形式作成；不动产买卖预约、回购和购买合同非以官方形式作成，不生效（土耳其债法典第237/1-2条）。从预约合同规则中也可得出同样结论：除法律规定的例外情形外，预约合同的效力取决于将来所订合同的形式（土耳其债法典第29/2条）。

土耳其公证法将“不动产买卖预约”列为必须以公证文书形式作成的行为之一（第89条）。单纯的签名认证不能满足这一形式要求：公证人的签名认证只是证明所认证的签名确属相关人，不涵盖法律行为的内容（土耳其公证法第82/3条）。仅在公证人处认证签名的文件，并不因此成为买卖预约合同。

消费者向建筑商购买住宅的特殊规则。在价款预先支付的预付款住宅销售中，买卖预约必须以公证文书形式在公证人处作成；如未遵守，出卖人嗣后不得以合同无效为由对抗消费者。在有效合同订立之前，出卖人也不得以任何名义要求消费者支付任何款项（第6502号《消费者保护法》第41条）。该规则保护消费者，但并不免除在公证人处作成合同的要求。

预付款住宅：向建筑商购买住宅时

出卖人出于商业或职业目的出售住宅，买受人为消费者，且价款在交付前一次性或分期支付时，该合同为预付款住宅销售（第6502号法律第40/1条）。法律对此类销售规定如下规则：

在订立合同前至少一天，应向消费者提供预先信息表；未取得建筑许可证的，不得订立合同（第40/2-3条）。
消费者可在十四日内无理由且无须支付违约金地撤回（第43/1条）。
住宅应按合同承诺的期限交付；该期限自合同订立之日起不得超过四十八个月（第44/1条）。
消费者自合同订立之日起二十四个月内可无理由解除合同；此时出卖人只能请求法定费用和法律所定期限内有限额的赔偿。未履行自身义务的出卖人不得向消费者请求任何费用（第45条）。
除非约定更长期限，出卖人对住宅瑕疵的责任，自交付时起适用五年时效（第12/1条）。

未在公证人处作成的买卖预约中已付价款如何处理？

未遵守法定形式而订立的合同不产生效力（土耳其债法典第12/2条）；不得依据此种合同请求在不动产登记簿上办理登记。已付价款可以请求返还：无有效原因而发生的得利应予返还（土耳其债法典第77条）。该请求应自知道返还请求权之日起两年内，并且无论如何应自得利发生之日起十年内提出（土耳其债法典第82条）。

实务中，在返还价款时，经过的时间和货币价值的变化依衡平正义原则予以考量。在给付已全部或大部分履行的例外情形中，主张形式瑕疵可能被认定为明显滥用权利（土耳其民法典第2条）；这需要在个案中另行评估。

以现金支付的款项应当留存凭证；法律要求超过一定价值的法律行为须以文书证明（土耳其民事诉讼法第200条）。对于向建筑商购买住宅的消费者，还适用上述第6502号法律第41条的规则。

买卖预约与买卖合同之间的区别

	买卖预约合同	不动产买卖合同
在哪里订立	在公证人处以公证文书形式订立（《土耳其公证法》第89条）	在土耳其不动产登记局以正式文书订立；2022修正后，也可在公证人处订立（《土耳其公证法》第61/A条）；登记由土耳其不动产登记局办理
产生什么	债权：订立买卖合同的义务	所有权：通过登记取得（《土耳其民法典》第705条）
对第三人	只有在办理注记的情况下，才能对后来取得权利的人主张（《土耳其民法典》第1009条）	登记可以向任何人主张
如果不履行	向法官请求判决代替登记（《土耳其民法典》第716条）	所有权已经通过登记转移

买卖预约不是取代买卖合同的交易，而是为订立买卖合同所作出的一项承诺。

买卖预约在不动产登记簿上作出注记后会改变什么？

注记不是合同的有效要件，而是获得对第三人保护的要件。法律在可以作出注记的权利中明确列举了买卖预约，并规定一经作出注记，这些权利就可以对该不动产上后来取得权利的权利人主张（《土耳其民法典》第1009条）。

未经请求，不会作出注记。由公证人作成的买卖预约合同，经一方当事人要求，可在不动产登记簿上作出注记（《土地登记法》第26条）。根据《土耳其公证法》中经2022修正的条款，如果一方当事人提出请求并缴纳费用和开支，公证人也可以通过土地信息系统在不动产登记簿上作出注记（《土耳其公证法》第60/3条）。普通书面合同不能作出注记。是否作出注记，应当从不动产登记簿上核对；任何人都不能主张不知道不动产登记簿中的登记事项（《土耳其民法典》第1020条）。

注记并不禁止出售该不动产；但在注记之后取得不动产的人，受买方权利的约束。如果没有注记，而承诺人已经把不动产转让给他人，买方原则上不能要求该他人办理登记；可以要求承诺人赔偿因不履行合同而产生的损失（《土耳其债法典》第112条）。

注记有效期几年，消灭时效有多长？

《土地登记法》对注记设定了一个期限：

自作出注记之日起五年内未进行买卖，或者未设立地役权并在不动产登记簿上办理登记的，该注记由不动产登记簿主任或不动产登记簿工作人员依职权注销（《土地登记法》第26条）。

五年是登记注记的期限，而非合同所生权利的期限。登记注记被注销时，合同并不消灭；消灭的是登记注记所提供的保护：注销之后，对于在该不动产上取得权利的人，不能再依据登记注记主张权利。

对于合同所生的债权，法律没有规定特别期限；适用一般规则：除法律另有规定外，一切债权均受十年时效约束（土耳其债法典第146条）。时效自债权到期时起算，即合同约定的转移之日到来时；如果未约定履行时间，债务原则上自成立时即到期（土耳其债法典第90条、第149条）。债务人承认债务或部分履行以及债权人提起诉讼均中断时效（土耳其债法典第154条）。法官不依职权考虑时效，须由债务人提出（土耳其债法典第161条）。实践中，如果不动产的占有已交付给买受人，出卖人的时效抗辩往往被视为违反诚实信用原则（土耳其民法典第2条）而不予采纳；如果不动产尚未交付，十年期限就是真正的权利丧失风险。

	期限	起算	依据	届满时
不动产登记簿中的登记注记	五年	登记注记日期	土耳其不动产登记法第26条	登记注记依职权注销；注销后对取得权利的人不再有登记注记的保护
合同所生的债权	十年	债权到期之日	土耳其债法典第146条、第149条	债务人可提出时效抗辩

不应与优先购买权、购买权和回购权混淆。土耳其债法典第238条规定：“优先购买、回购和购买权最多只能约定十年期限，并可依法律规定的期限在不动产登记簿中作登记注记。”该条没有列举不动产买卖预约；虽然在前一条中买卖预约与购买和回购合同被一并提及，但在这里没有被提及。该限制能否类推适用于仅使一方取得购买权的预约，法律未作规定。关于这三项权利不得转让的规则（土耳其债法典第239条）也未列举买卖预约；买卖预约所生权利的转让，依债权转让和合同转让的一般规定判断（土耳其债法典第183条至第184条、第205条）。

预约义务人不转移不动产权证（tapu）时：强制登记

对于这种情况，法律规定了一般途径：基于将成为取得所有权的法律原因，享有请求所有权人将所有权登记于自己名下的对人权的人，在所有权人拒绝时，可以向法官请求以裁判方式移转所有权（土耳其民法典第716条第1款）。实践中，买卖预约所生的权利通过依据该规定的登记之诉来主张。

买卖预约是双方负担义务的合同；请求登记的买受人必须已经支付或提出支付依合同应先支付的价款（土耳其债法典第97条）。实践中，要求将剩余价款在诉讼期间提存于法院指定的地点。

关于不动产物权的判决未经确定不得执行（土耳其民事诉讼法第350条第2款、第367条第2款）。所有权因法院判决在登记之前即已取得；但为能在不动产上进行如出售等处分行为，须将该判决登记于不动产登记簿，并且可以依据判决直接请求登记（土耳其民法典第705条第2款、第716条第2款）。

如果希望摆脱合同而不请求登记，则适用迟延规定：给予预约义务人一个合理期间；该期间仍无结果时，债权人可以立即通知放弃履行并请求赔偿损害，或者解除合同并请求返还已支付的款项（土耳其债法典第123条至第125条）。如果不动产权证（tapu）已经转移，而主张转移无效，则涉及撤销不动产登记并重新登记之诉。

诉讼期间防止不动产被出售。提起诉讼本身并不自动阻止所有权人将该不动产转让给他人。为此，应向法院申请临时保全措施，并将保全裁定在不动产登记簿中作注记；已作注记的限制也可以对抗事后取得权利的人（土耳其民事诉讼法第389条；土耳其民法典第1010条）。保全裁定的执行，如果在裁定通知申请人后一周内未请求执行；如果在起诉前取得的保全措施中，实体诉讼自执行申请之日起两周内未提起，则保全措施自动失效（土耳其民事诉讼法第393条第1款、第397条第1款）。申请保全的人原则上应提供担保；如果请求以公证文书等官方文件为依据，法院可以决定不要求提供担保（土耳其民事诉讼法第392条第1款）。由于土耳其土地登记法未将提起诉讼列为阻止五年注销的原因，在注记期限届满前取得保全措施注记非常重要。保全措施的运作在撤销不动产登记并重新登记之诉的文章中有详细说明。

由哪个法院、在哪里提起？

有管辖权的法院原则上为民事初审法院（土耳其民事诉讼法第2条）；两人之间的买卖预约之诉在此审理。买卖预约不属于规定诉前强制调解的四类争议（租赁、共有物分割和经法院分割共有物、土耳其法上的区分所有权、相邻关系）之一（第6325号法律第18条第B款第1项）。管辖规则属于公共秩序（土耳其民事诉讼法第1条），并因当事人的身份而产生两个例外：

出卖人系基于商业或职业目的行事，买受人系消费者时，争议产生于消费者交易，消费者法院有管辖权（第6502号法律第3条、第73条第1款）。由该法院审理的争议，起诉前必须申请调解；但具有消费者交易性质且源于不动产本身物权的争议，例如请求强制办理登记，不在该条件之内（第73条第A款）。低于法律规定且每年更新的金额的争议，必须向消费者仲裁委员会申请（第68条）。
双方均为商人且该事务与双方的商业企业均有关时，诉讼为商事诉讼，由商事初审法院审理；标的为一定金额的债权、损害赔偿、撤销债务人异议之诉、消极确认之诉和返还之诉中，调解为诉讼条件（土耳其商法典第4条、第5条、第5条第A款）。

未申请作为诉讼条件的调解而提起的诉讼，因程序原因被驳回；调解期间时效中止（第6325号法律第18条第A款）。

地域管辖。请求强制办理登记因是可能导致物权归属变化的诉讼，不动产所在地法院具有专属地域管辖权（土耳其民事诉讼法第12条第1款）：针对阿拉尼亚的不动产，诉讼在阿拉尼亚审理。对于返还已支付价款等金钱请求，被告住所地和合同履行地法院（土耳其民事诉讼法第6条、第10条），消费者诉讼中还有消费者住所地的消费者法院（第6502号法律第73条第5款）有管辖权。

常见问题

买卖预约合同可以采用普通书面形式私下签订吗？
原则上不可以：不动产买卖预约合同未经法定形式正式作成，不产生效力（土耳其债务法典第237条第2款），并且仅在公证人处认证签名是不够的（土耳其公证法第82条第3款）。例外情况：出卖人为商业目的出售住房，买受人为消费者且已预先支付价款时，出卖人不得对消费者主张未遵守形式要求（第6502号法律第41条第1款）。

如果不把合同记载在不动产权证（tapu）上，我会失去什么？
不是失去有效性，而是失去对第三人的保护。被记载的权利，也可以对后来取得权利的人主张（《土耳其民法典》第1009条）。如果没有记载，而不动产被转让给他人，你原则上只剩下对承诺人的损害赔偿请求权（《土耳其债务法典》第112条）。

买卖预约合同的有效期是几年，如果记载被涂销，我的权利就结束了吗？
这里有两个不同的期间。不动产权证（tapu）上的记载，如果在五年内没有进行销售，会被依职权涂销（《土地登记法》第26条）；这意味着记载的保护结束，而不是权利结束。合同产生的债权则按照一般规则适用十年消灭时效，期间自债权到期时起算（《土耳其债务法典》第146条、第149条）。

买卖预约合同可以被单方面解除吗？
仅凭一方当事人的意愿，合同不会自动消灭。如果对方不履行其债务，应当给予对方一个合理期限；期限届满仍无结果的，可以解除合同，并且各方可以要求返还已经给付的东西（《土耳其债务法典》第123条、第125条）。从建筑商购买住房的消费者另外还享有撤回权和解除权（第6502号法律第43条、第45条）。

诉讼在哪里提起，我们可以在合同中约定另一个法院吗？
在请求登记之诉中，不动产所在地法院具有专属管辖权（《土耳其民事诉讼法》第12/1条），并且在专属管辖情形下不能订立管辖协议（《土耳其民事诉讼法》第18/1条）。就金钱债权而言，通过合同指定法院的可能性也只赋予商人和公法法人（《土耳其民事诉讼法》第17条）。

法律依据

第4721号土耳其民法典 — 第2条（诚实行为），第705条（登记），第716条（请求登记的权利和以判决代登记），第1009条（销售承诺产生的权利的记载），第1010条（处分权限制的记载），第1020条（土地登记簿的公开性） — mevzuat.gov.tr

第6098号土耳其债务法典 — 第12条（形式），第29条（预约合同），第77条和第82条（不当得利和消灭时效），第90条（到期），第97条（履行顺序），第112条（不履行的后果），第123条–第125条（指定期限和选择权），第146条、第149条、第154条和第161条（消灭时效），第183条–第184条（债权转让），第205条（合同转让），第237条（不动产销售和销售承诺的形式），第238条–第239条（先买权、买回权和赎回权的期限和转让） — mevzuat.gov.tr

第1512号土耳其公证法 — 第60条（公证人的职责；销售承诺和记载），第61/A条（不动产销售合同），第82条（公证行为的效力），第89条（必须以作成形式办理的行为） — mevzuat.gov.tr

第2644号土地登记法 — 第26条（销售承诺的记载和五年涂销） — mevzuat.gov.tr

第6502号土耳其消费者保护法 — 第3条（定义），第12条（瑕疵货物责任中的消灭时效），第40条–第41条（预付款住房销售和形式要件），第43条–第45条（撤回、交付、解除），第68条（消费者仲裁委员会），第73条和第73/A条（消费者法院和诉讼前置调解） — mevzuat.gov.tr

第6100号土耳其民事诉讼法 — 第1条–第2条（事项管辖），第6条、第10条、第12条、第17条–第18条（管辖权及管辖协议），第200条（以文书证明），第350条和第367条（不得在判决确定前执行），第389条、第392条–第393条、第397条（临时措施） — mevzuat.gov.tr

第6102号土耳其商法典 — 第4条–第5条（商事诉讼），第5/A条（诉讼前置调解） — mevzuat.gov.tr

第6325号土耳其法律争议调解法 — 第18/A条和第18/B条（诉讼前置调解） — mevzuat.gov.tr