Виселення у зв’язку з потребою — це припинення орендодавцем договору оренди шляхом подання позову, коли у нього виникає необхідність використовувати орендоване майно як житло або робоче приміщення для себе чи для визначених законом близьких осіб (ст. 350/1 Закону Туреччини про зобов’язання).
Надісланий орендарю лист «мені потрібне моє житло, звільніть» сам по собі не припиняє договір. Позов подається протягом одного місяця з моменту закінчення строку оренди за строковим договором; для безстрокового договору та для нового власника, який придбав орендоване майно пізніше, строк обчислюється інакше (ст. 350, ст. 351 Закону Туреччини про зобов’язання). До подання позову обов’язково звернутися до медіатора, і це звернення слід враховувати разом із місячним строком (ст. 18/B Закону № 6325). Ці правила стосуються оренди житла та приміщень, що мають дах (ст. 339 Закону Туреччини про зобов’язання).
Загальні засади орендних відносин викладено на сторінці Право оренди та нерухомості.
Умови позову про виселення у зв’язку з потребою: чия потреба враховується?
Закон визначає коло осіб, які мають потребу. Орендодавець може припинити договір шляхом подання позову, якщо існує обов’язок використовувати орендоване майно як житло або робоче приміщення для себе, свого подружжя, низхідних, висхідних або інших осіб, яких він зобов’язаний утримувати за законом (ст. 350/1 Закону Туреччини про зобов’язання).
Три деталі, які закон вимагає для виселення у зв’язку з потребою, закладені в цьому реченні:
- Низхідні та висхідні визначені законом: діти, онуки, мати, батько, бабуся, дідусь.
- Брат чи сестра прямо не згадуються у статті. Брат або сестра можуть підпадати під дію статті, якщо орендодавець зобов’язаний утримувати їх за законом. Згідно з Цивільним кодексом Туреччини, кожен зобов’язаний сплачувати аліменти своїм висхідним, низхідним та братам і сестрам, якщо ті без допомоги опинилися б у скрутному становищі; обов’язок братів і сестер щодо аліментів залежить від їхнього добробуту (ст. 364 Цивільного кодексу Туреччини). Тобто вимагаються обидві умови разом: брат або сестра мають перебувати у становищі, коли без допомоги вони опинилися б у скруті, а орендодавець, на якому лежить обов’язок сплачувати аліменти, має бути заможним. Тому виселення для брата чи сестри не є автоматичним.
- Закон говорить не лише про потребу; він вимагає обов’язку використовувати орендоване майно саме через цю потребу. Стаття вимагає не перевагу, а обов’язок.
На практиці суд перевіряє, чи є заявлена потреба дійсною, щирою та обов’язковою. Заяви «мені потрібне моє житло» недостатньо; потребу необхідно підтвердити конкретними фактами. Тягар доказування покладається на орендодавця, який подає позов (ст. 190 Цивільного процесуального кодексу Туреччини).
Реконструкція та перебудова також передбачені тією самою статтею. Якщо з метою реконструкції або перебудови орендованого майна необхідні істотний ремонт, розширення чи зміна та під час цих робіт користування орендованим майном неможливе, орендодавець може припинити договір у тому самому порядку шляхом подання позову (ст. 350/2 Закону Туреччини про зобов’язання). Обидві умови діють разом: недостатньо, щоб роботи були необхідними, вимагається також, щоб користування було неможливим під час їх проведення.
Якщо орендоване майно належить кільком особам, розірвання договору оренди у разі часткової власності є одним із важливих управлінських рішень, що потребує більшості часток та співвласників (Цивільний кодекс Туреччини, ст. 691); перед поданням позову слід оцінити, як забезпечити цю більшість.
У який строк подається позов про виселення у зв’язку з потребою?
Строк становить один місяць, але початок цього місяця залежить від виду договору (Закон Туреччини про зобов’язання, ст. 350):
| Договір | Коли починається одномісячний строк |
|---|---|
| Строковий | Після закінчення строку. Якщо орендар не повідомить щонайменше за п’ятнадцять днів до закінчення строку, договір продовжується на тих самих умовах на один рік (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.347). На практиці кінець кожного продовженого орендного року також вважається «закінченням строку». |
| Безстроковий | Починаючи з дати, визначеної з дотриманням періоду розірвання та строку повідомлення про розірвання за загальними положеннями про оренду. При оренді нерухомості це кінець орендного періоду, встановленого місцевим звичаєм, а за відсутності такого звичаю – кінець шестимісячного орендного періоду; строк повідомлення про розірвання становить три місяці (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.329), а періоди обчислюються з дати початку договору (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.328). |
Строк може бути продовжено на один рік. Якщо орендодавець письмово повідомив орендаря про те, що подасть позов не пізніше строку, передбаченого для подання позову, строк подання позову вважається продовженим на один орендний рік (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.353). Якщо позов не може бути подано в межах строку, це передбачений законом спосіб захистити право.
Медіацію слід розраховувати разом із цим строком. Перша дія, яку необхідно вчинити протягом місяця, – звернутися до медіатора. У період з моменту звернення до бюро медіації до дати складання останнього протоколу присічний строк не спливає (Закон №6325, ст.18/A/15). На практиці, оскільки ці одномісячні строки вважаються присічними, звернення зберігає строк; але після останнього протоколу спливає лише частина строку, що залишилася. Тому звертатися до медіатора потрібно, не відкладаючи на останні дні строку.
Що може зробити новий власник, який придбав орендоване майно?
Квартири, продані разом з орендарем в Аланії, є предметом цього розділу. Продаж орендованого майна не припиняє договір оренди: якщо після укладення договору орендоване майно з будь-якої причини змінює власника, новий власник стає стороною договору оренди (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.310). Закон додатково надає новому власнику окремий спосіб припинити договір оренди (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.351):
- Якщо новий власник має потребу використовувати орендоване майно для житла або як робоче приміщення для тих самих осіб, зазначених вище, він може припинити договір оренди шляхом подання позову через шість місяців, за умови що протягом одного місяця з дати набуття майна письмово повідомить про це орендаря.
- Новий власник може за бажанням скористатися тим самим правом шляхом подання позову протягом одного місяця з дня закінчення строку договору.
На першому шляху повідомлення є обов’язковим; на другому шляху повідомлення не вимагається, але необхідно дочекатися закінчення строку договору. На практиці датою набуття вважається дата реєстрації у свідоцтві про право власності (тапу); право власності на нерухомість за загальним правилом набувається з моменту реєстрації (Цивільний кодекс Туреччини, ст.705). Дата договору обіцянки продажу або дата оплати не беруться до уваги. Закон окремо не вказує, з якої дати починає спливати шестимісячний строк і протягом якого строку після його закінчення має бути подано позов; тому не слід зволікати. В обох випадках до подання позову обов’язково звернутися до медіатора.
Чи є медіація обов’язковою до подання позову?
Так. У спорах, що виникають із орендних відносин, звернення до медіатора до подання позову є передумовою подання позову. Закон виключає з цього правила лише положення про виселення орендованої нерухомості шляхом примусового виконання без виконавчого документа відповідно до Закону Туреччини про виконавче провадження та банкрутство (Закон №6325, ст.18/B/1-a).
Наслідки недотримання умови прийнятності позову є серйозними. Якщо буде встановлено, що позов подано без жодного звернення до медіатора, позов відхиляється з процесуальних підстав без вчинення будь-яких процесуальних дій. Якщо звернення було, але остаточний протокол про недосягнення згоди не додано до позовної заяви, суд надає остаточний строк в один тиждень; якщо цей строк також спливає, позов відхиляється з процесуальних підстав (ст.18/A/2). Медіатор завершує провадження протягом трьох тижнів з дня призначення; цей строк може бути продовжено максимум на один тиждень у разі необхідності (ст.18/A/9).
Сторона, яка без поважної причини не з’явилася на першу зустріч, несе відповідальність за половину судових витрат, які зобов’язана сплатити інша сторона, навіть якщо вона виграє справу (ст.18/A/11).
Якщо в медіації досягнуто згоди, обов’язково отримати відмітку про виконавчу силу документа про врегулювання спору; щодо документів про врегулювання спорів стосовно нерухомості цю відмітку отримують у турецькому суді цивільного правосуддя за місцезнаходженням нерухомості (ст.18/B/3). Для житла в Аланії відмітку також отримують у турецькому суді цивільного правосуддя за місцезнаходженням нерухомості. Документ про врегулювання спору з відміткою вважається документом, що має силу судового рішення (ст.18/2); щодо питань, за якими досягнуто згоди, сторони більше не можуть подавати позов (ст.18/5). Детальніше про процес — у статті процес виселення та медіації у спорах з оренди.
У якому суді та де розглядається справа?
Підсудність за предметом спору. Турецькі суди цивільного правосуддя незалежно від ціни або суми позову розглядають всі спори, що виникають з орендних відносин, включаючи позови про стягнення заборгованості, за винятком положень про виселення орендованої нерухомості шляхом примусового виконання без виконавчого документа відповідно до Закону Туреччини про виконавче провадження та банкрутство (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини, ст.4/1-a).
Підсудність. Судом загальної підсудності є суд за місцем проживання відповідача на дату подання позову (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини, ст. 6). Позови з договору можуть бути подані також до суду за місцем виконання договору (ст. 10); обов’язок повернути об’єкт оренди є зобов’язанням щодо індивідуально визначеної речі і, якщо не домовлено про інше, виконується у місці перебування об’єкта оренди (Турецький зобов’язальний кодекс, ст. 89). Закон, крім того, встановлює виключну підсудність суду за місцем знаходження нерухомості у позовах, що стосуються володіння нерухомістю (ЦПК Туреччини, ст. 12). Питання, чи підпадає позов про виселення під цю виключну підсудність, є спірним; незалежно від того, якої точки зору дотримуватися, позов, поданий до суду за місцем знаходження об’єкта оренди, одразу унеможливлює спір про підсудність. Запис у договорі оренди про те, що «компетентними є суди …», не є дійсною угодою про підсудність, якщо сторони не є комерсантами або публічними юридичними особами (ст. 17).
Провадження. Застосовується спрощена процедура; сторони зобов’язані зазначити всі свої докази у процесуальних заявах (ЦПК Туреччини, ст. 316, ст. 318). Строк для надання відповіді орендарем становить два тижні з моменту вручення позовної заяви (ст. 317).
Окремо існує виконавчий порядок. У деяких випадках, зокрема при несплаті орендної плати, можна вимагати виселення в порядку виконавчого провадження без виконавчого документа; орендодавець, який спирається на письмове зобов’язання звільнити приміщення, також може звернутися до виконавчого провадження (Турецький зобов’язальний кодекс, ст. 352/1). Цей порядок врегульовано окремим розділом Закону Туреччини про виконавче провадження та банкрутство, присвяченим орендним відносинам (ст. 269 та наступні; докладніше на сторінці Виконавче провадження та банкрутство) і він не підпадає під вимогу обов’язкової медіації. Водночас орендодавець, який з тих самих підстав вирішив звернутися до суду, зобов’язаний спершу звернутися до медіатора. Для виселення у зв’язку з потребою орендодавця виконавчий порядок не передбачений; закон пов’язує цю підставу лише з судовим позовом (Турецький зобов’язальний кодекс, ст. 350).
Чи виконується рішення до набрання законної сили? Засоби оскарження
Рішення турецького суду цивільного правосуддя, за винятком рішень, які є остаточними через те, що їхня грошова сума нижча за встановлену межу, може бути оскаржено шляхом апеляції до регіонального апеляційного суду протягом двох тижнів з моменту вручення рішення (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини, ст. 341, ст. 345). Касаційне оскарження рішення регіонального апеляційного суду у спорах, що виникають з орендних відносин, обмежене; закон бере до уваги, чи перевищує сума тримісячної орендної плати межу касаційного оскарження (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини, ст. 362/1-b). Оскільки межі щороку переглядаються, а до уваги береться сума станом на дату подання позову, конкретні цифри тут не наводяться (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини, додаткова ст. 1).
Подання засобу оскарження не зупиняє виконання рішення; рішеннями, які не можуть бути виконані до набрання законної сили, є рішення, що стосуються особистих прав, сімейного права та речових прав на нерухоме майно (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини, ст. 350, ст. 367). На практиці рішення про виселення, засноване на договорі оренди, не належить до цієї категорії, тому воно може бути передано на виконання до набрання законної сили. Відділ примусового виконання зобов’язує орендаря звільнити приміщення протягом семи днів (Закон Туреччини про виконавче провадження та банкрутство, ст. 26). Якщо орендар, який подав засіб оскарження, надасть забезпечення, прийняте судом примусового виконання, йому надається строк для отримання рішення про зупинення виконавчого провадження (Закон Туреччини про виконавче провадження та банкрутство, ст. 36).
Правило трьох років після виселення та відшкодування шкоди
Виселенням у зв’язку з потребою орендодавця справа не завершується: закон покладає на орендодавця окремий обов’язок протягом трьох років після виселення, і це правило стосується обох сторін.
Коли орендодавець домігся звільнення об’єкта оренди з метою задоволення потреби, він не має права без поважної причини здати об’єкт оренди в оренду будь-кому, крім попереднього орендаря, до спливу трьох років (Цивільний кодекс зобов’язань Туреччини, ст. 355/1).
Нерухомість, звільнена з метою реконструкції та перебудови, також не може бути здана в оренду іншій особі у попередньому стані до спливу трьох років без поважної причини. Колишній орендар має переважне право на оренду реконструйованої та перебудованої нерухомості в новому стані та за новою орендною платою; це право має бути реалізоване протягом одного місяця після письмового повідомлення орендодавця. Доки це переважне право не припинено, нерухомість не може бути здана в оренду іншій особі до спливу трьох років (Цивільний кодекс зобов’язань Туреччини, ст. 355/2).
Санкція за порушення передбачена у статті: якщо орендодавець діє всупереч цим положенням, він зобов’язаний виплатити колишньому орендарю відшкодування у розмірі не менше однорічної орендної плати, сплаченої за останній рік оренди (Цивільний кодекс зобов’язань Туреччини, ст. 355/3).
Чи має сенс писати в договорі «буде звільнено у разі потреби»?
Закон каже «ні»: положення про припинення договору оренди в судовому порядку не можуть бути змінені на шкоду орендарю (Цивільний кодекс зобов’язань Туреччини, ст. 354). Усі строки та умови, передбачені цим розділом, підпадають під це правило. Умова договору, яка надає ширші можливості для виселення, ніж передбачено законом, не замінює умови, що вимагаються законом.
До яких договорів оренди застосовується?
Усі правила на цій сторінці стосуються оренди житла та критих робочих приміщень; однак ці положення не застосовуються до оренди нерухомості, яка за своїм характером призначена для тимчасового користування, на строк шість місяців або менше (Цивільний кодекс зобов’язань Туреччини, ст. 339).
Цей виняток важливий для оренди дач та короткострокової оренди в Аланії. Для винятку вимагаються обидві умови разом: нерухомість за своїм характером має бути призначена для тимчасового користування, і оренда має тривати шість місяців або менше.
Не слід плутати з іншими підставами для виселення
Закінчення строку саме по собі не є підставою. Орендодавець не може припинити договір, посилаючись лише на закінчення строку. Припинення без зазначення причини можливе лише у таких випадках: у договорі на визначений строк — після закінчення десятирічного періоду продовження, з повідомленням не менш як за три місяці до закінчення кожного наступного року продовження; у договорі на невизначений строк — після спливу десяти років з початку оренди, шляхом розірвання за загальними положеннями. Зберігаються також випадки, що дають право на розірвання за загальними положеннями (ст. 347 Закону Туреччини про зобов’язання). Дійсність повідомлення про розірвання договору оренди житла та приміщень для провадження діяльності залежить від дотримання письмової форми (ст. 348 Закону Туреччини про зобов’язання).
Закон окремо визначає підстави, що випливають із дій орендаря та реалізуються в судовому порядку (ст. 352 Закону Туреччини про зобов’язання):
| Підстава | Що передбачає закон |
|---|---|
| Письмове зобов’язання звільнити приміщення | Якщо наймач після передачі об’єкта оренди письмово зобов’язався звільнити його у визначену дату, але не звільнив, наймодавець може припинити договір, протягом одного місяця з цієї дати звернувшись до органу примусового виконання або подавши позов |
| Два обґрунтовані попередження | Якщо наймач протягом строку оренди у договорах строком менше одного року, а у договорах строком один рік і більше — протягом одного орендного року або періоду, що перевищує один орендний рік, не сплатив орендну плату, що стало підставою для двох обґрунтованих письмових попереджень, наймодавець може припинити договір шляхом подання позову протягом одного місяця з закінчення строку оренди, а у договорах строком більше одного року — з закінчення орендного року, в якому були зроблені попередження |
| Наявність у наймача іншого житла | Якщо наймач або його чоловік/дружина, з яким/якою він/вона проживає, має у межах муніципальних кордонів того самого району або містечка придатне для проживання житло, і наймодавець не знав про це під час укладення договору, він може припинити договір протягом одного місяця з закінчення договору шляхом подання позову |
Деталі щодо цього зобов’язання викладено на сторінці письмове зобов’язання звільнити приміщення.
Окремо від цих підстав, у разі несплати орендної плати або недбалого користування об’єктом оренди, закон надає можливість розірвання після письмового попередження з наданням строку не менше тридцяти днів (ст. 315, ст. 316 Закону Туреччини про зобов’язання).
Часті запитання
Я надіслав наймачу попередження, але він не виїжджає. Чи можу я виселити його безпосередньо?
Ні. Припинення договору з підстави необхідності закон регулює як позов (ст. 350 Закону Туреччини про зобов’язання); попередження саме по собі не припиняє договір. Окремо закон встановлює два випадки, коли письмове повідомлення має наслідки: повідомлення нового власника, який набув об’єкт оренди пізніше, зроблене протягом одного місяця з дати набуття, є умовою для позову, який буде подано через шість місяців (ст. 351 Закону Туреччини про зобов’язання); а письмове повідомлення у встановлений строк про те, що буде подано позов, продовжує строк подання позову на один орендний рік (ст. 353 Закону Туреччини про зобов’язання). Жодне з них саме по собі не забезпечує виселення.
Якщо наймач не виїжджає, чи можу я змінити замок або винести його речі?
Ні. Наймач є володільцем об’єкта оренди. Особа, яка захопила річ, що перебуває у володінні іншої особи, зобов’язана її повернути, навіть якщо стверджує, що має вище право на цю річ (ст. 982 Цивільного кодексу Туреччини). Виселення можливе лише на підставі судового рішення або через виконавче провадження, передбачене законом.
Я купив будинок разом з наймачем. Скільки мені потрібно чекати?
Є два шляхи. Якщо протягом одного місяця з дати набуття (на практиці – з дати реєстрації у реєстрі нерухомості) ви надішлете наймачу письмове повідомлення, ви можете подати позов після спливу шестимісячного строку. Якщо ви не зробили повідомлення, у вас залишається можливість подати позов протягом одного місяця з закінчення строку договору (Цивільний кодекс Туреччини ст.351). В обох випадках перед поданням позову необхідно звернутися до медіатора.
Чи можу я подати позов про виселення в інтересах мого брата/сестри?
Закон не називає брата чи сестру окремо; він говорить про «інших осіб, яких особа зобов’язана утримувати за законом» (Турецький кодекс зобов’язань ст.350/1). Брат або сестра може підпадати під це визначення лише в межах обов’язку зі сплати аліментів за Цивільним кодексом Туреччини: необхідно, щоб брат або сестра без допомоги опинився в нужденності, а ви перебували в добробуті (Турецький цивільний кодекс ст.364). Потрібно оцінювати конкретні обставини.
Чи можна вимагати виселення через потребу до спливу десяти років оренди?
Так. Десятирічний строк продовження стосується припинення договору орендодавцем без зазначення причини (Турецький кодекс зобов’язань ст.347). Виселення через потребу є окремою підставою позову і підпорядковується власним строкам (Турецький кодекс зобов’язань ст.350).
Нормативна основа
Турецький кодекс зобов’язань №6098 — ст.89 (місце виконання), ст.310 (зміна власника орендованого майна), ст.315–316 (прострочення та обов’язок дбайливості), ст.328–329 (розірвання безстрокового договору оренди), ст.339 (сфера застосування), ст.347–348 (припинення шляхом повідомлення), ст.350 (потреба, реконструкція та забудова), ст.351 (потреба нового власника), ст.352 (причини, зумовлені наймачем), ст.353 (продовження строку позову), ст.354 (вичерпність підстав позову), ст.355 (заборона повторної здачі в оренду) — mevzuat.gov.tr
Цивільний кодекс Туреччини №4721 — ст.364 (особи, зобов’язані сплачувати аліменти), ст.691 (важливі управлінські дії), ст.705 (набуття права власності на нерухомість шляхом реєстрації), ст.982 (право на позов у разі захоплення володіння) — mevzuat.gov.tr
Цивільний процесуальний кодекс Туреччини №6100 — ст.4 (компетенція турецьких судів цивільного правосуддя), ст.6, 10, 12 та ст.17 (підсудність), ст.190 (тягар доказування), ст.316–318 (спрощене провадження), ст.341, 345, 350, 362, 367 та додаткова ст.1 (способи правового захисту) — mevzuat.gov.tr
Закон Туреччини про медіацію у цивільних спорах №6325 — ст.18 (мирова угода), ст.18/A (медіація як обов’язкова умова звернення до суду), ст.18/B (спори з оренди) — mevzuat.gov.tr
Закон Туреччини про виконавче провадження та банкрутство №2004 — ст.26 (виконання рішення про виселення), ст.36 (зупинення виконання), ст.269 і далі (спеціальні положення щодо орендної плати) — mevzuat.gov.tr
Пов’язані сторінки
- Право оренди та нерухомості — головна сторінка
- Процес виселення та медіація у спорах з оренди
- Що таке письмове зобов’язання звільнити приміщення і коли воно дійсне?
- Позов про встановлення орендної плати та межа підвищення орендної плати
- Позов про відшкодування за користування без правової підстави (haksız işgal tazminatı)
Ця стаття має загальний інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Оскільки обставини кожної справи різні, рекомендується отримати правову допомогу від свого адвоката щодо вашої конкретної ситуації.