تخلیه به دلیل نیاز عبارت است از پایان دادن موجر به قرارداد اجاره از طریق دعوا در صورتی که الزام به استفاده از ملک مورد اجاره برای خود یا نزدیکان مقرر در قانون، به‌عنوان مسکن یا محل کار، وجود داشته باشد (ماده 350/1 قانون تعهدات ترکیه).
نامه‌ای که به مستأجر ارسال شده و در آن آمده است «به خانه‌ام نیاز دارم، تخلیه کن» به‌خودی‌خود قرارداد را پایان نمی‌دهد. دعوا در قرارداد مدت‌دار، از پایان مدت اجاره ظرف یک ماه اقامه می‌شود؛ در قرارداد بدون مدت و برای مالک جدیدی که ملک را بعداً خریداری کرده است، این مهلت به شکل متفاوتی محاسبه می‌شود (ماده 350، ماده 351 قانون تعهدات ترکیه). پیش از اقامه دعوا، مراجعه به میانجیگری الزامی است و این مراجعه باید همراه با مهلت یک‌ماهه محاسبه شود (ماده 18/ب قانون شماره 6325). این قواعد برای اجاره مسکن و محل کار دارای سقف است (ماده 339 قانون تعهدات ترکیه).
چارچوب کلی رابطه اجاره در صفحه حقوق اجاره و املاک توضیح داده شده است.
شرایط دعوای تخلیه به دلیل نیاز: نیاز چه کسی محسوب می‌شود؟
قانون، اشخاصی را که نیاز آنان مورد توجه است، با برشمردن تعیین می‌کند. موجر می‌تواند در صورتی که برای خود، همسر، اولاد، اجداد یا دیگر اشخاصی که به موجب قانون مکلف به نگهداری آنان است، به دلیل نیاز به مسکن یا محل کار، الزام به استفاده وجود داشته باشد، قرارداد را از طریق دعوا پایان دهد (ماده 350/1 قانون تعهدات ترکیه).
سه نکته‌ای که قانون در تخلیه به دلیل نیاز لازم می‌داند، در همین جمله نهفته است:
- اولاد و اجداد برشمرده شده‌اند: فرزند، نوه، مادر، پدر، مادربزرگ، پدربزرگ.
- برادر در ماده با نام ذکر نشده است. برادر تا حدی که موجر طبق قانون مکلف به نگهداری او باشد، می‌تواند مشمول این حکم شود. طبق قانون مدنی ترکیه، هر کس مکلف است به اولاد، اجداد و برادران خود، در صورتی که بدون کمک دچار فقر شوند، نفقه بپردازد؛ تکلیف نفقه برادران اما مشروط به برخورداری آنان از رفاه است (ماده 364 قانون مدنی ترکیه). یعنی دو شرط باید هم‌زمان وجود داشته باشد: برادر باید بدون کمک دچار فقر شود و موجر که مکلف به پرداخت نفقه است نیز باید از رفاه برخوردار باشد. به همین دلیل، تخلیه برای برادر خودکار نیست.
- قانون تنها از یک نیاز سخن نمی‌گوید؛ بلکه به دلیل این نیاز، الزام به استفاده از ملک مورد اجاره را لازم می‌داند. آنچه ماده لازم می‌داند، یک ترجیح نیست، بلکه یک الزام است.
در عمل، دادگاه بررسی می‌کند که نیاز ادعاشده واقعی، صادقانه و ضروری است یا نه. گفتن «به خانه‌ام نیاز دارم» کافی نیست؛ نیاز باید با اوضاع و احوال عینی اثبات شود. بار اثبات بر عهده موجری است که دعوا را اقامه کرده است (ماده 190 قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه).
بازسازی و عمران نیز در همان ماده پیش‌بینی شده است. اگر به‌منظور بازسازی یا عمران ملک مورد اجاره، تعمیر اساسی، توسعه یا تغییر آن ضروری باشد و در طول این کارها استفاده از ملک مورد اجاره غیرممکن باشد، موجر می‌تواند قرارداد را از طریق دعوا و به همان شیوه پایان دهد (ماده 350/2 قانون تعهدات ترکیه). دو شرط باید هم‌زمان وجود داشته باشد: ضروری بودن کار کافی نیست؛ غیرممکن بودن استفاده در طول انجام کار نیز لازم است.
اگر ملک مورد اجاره متعلق به چند نفر باشد، در مالکیت مشاع با سهام معین، فسخ قرارداد اجاره از امور مهم مدیریتی است که باید درباره آن با اکثریت سهام و شرکا تصمیم‌گیری شود (ماده 691 قانون مدنی ترکیه)؛ پیش از اقامه دعوا باید بررسی شود که این اکثریت چگونه تأمین می‌شود.
دعوای تخلیه به دلیل نیاز در چه مدتی اقامه می‌شود؟
مدت یک ماه است، اما آغاز مهلت یک‌ماهه بسته به نوع قرارداد تغییر می‌کند (ماده 350 قانون تعهدات ترکیه):
| قرارداد | مدت یک ماهه چه زمانی آغاز می‌شود |
|---|---|
| مدت معین | در پایان مدت. مستأجر حداقل پانزده روز قبل از پایان مدت اطلاع ندهد، قرارداد با همان شرایط یک سال تمدید می‌شود (قانون تعهدات ترکیه ماده 347). در عمل پایان هر سال اجاره تمدیدشده نیز از این نظر «پایان مدت» محسوب می‌شود. |
| مدت نامعین | از تاریخی که با رعایت دوره فسخ و مدت اخطار فسخ طبق مقررات عمومی مربوط به اجاره تعیین می‌شود. در اجاره املاک، این پایان دوره اجاره‌ای است که عرف محلی تعیین می‌کند و اگر چنین عرفی نباشد پایان دوره شش‌ماهه اجاره است؛ مدت اخطار فسخ سه ماه است (قانون تعهدات ترکیه ماده 329) و دوره‌ها از تاریخ شروع قرارداد محاسبه می‌شود (قانون تعهدات ترکیه ماده 328). |
مدت می‌تواند یک سال تمدید شود. اگر موجر حداکثر در مدتی که برای اقامه دعوا پیش‌بینی شده است، به صورت کتبی به مستأجر اطلاع دهد که دعوا اقامه خواهد کرد، مهلت اقامه دعوا برای یک سال اجاره تمدیدشده محسوب می‌شود (قانون تعهدات ترکیه ماده 353). اگر دعوا نتواند در مهلت اقامه شود، این راهی است که قانون برای حفظ حق پیش‌بینی کرده است.
میانجیگری باید همراه با این مهلت محاسبه شود. اولین اقدامی که باید ظرف یک ماه انجام شود، مراجعه به میانجیگری است. در مدتی که از مراجعه به دفتر میانجیگری تا تاریخ تنظیم صورت‌جلسه نهایی می‌گذرد، مهلت سقوط حق جریان نمی‌یابد (قانون شماره 6325 ماده 18/A/15). در عمل، چون این مهلت‌های یک‌ماهه مهلت سقوط حق محسوب می‌شوند، مراجعه مهلت را حفظ می‌کند؛ اما پس از صورت‌جلسه نهایی فقط باقیمانده مهلت جریان می‌یابد. بنابراین لازم است بدون تأخیر و پیش از رسیدن مهلت به روزهای پایانی، به میانجیگری مراجعه شود.
مالک جدیدی که بعداً مورد اجاره را خریده چه کاری می‌تواند انجام دهد؟
آپارتمان‌هایی که در آلانیا همراه با مستأجر فروخته می‌شوند موضوع این عنوان هستند. فروش مورد اجاره قرارداد اجاره را خاتمه نمی‌دهد: اگر پس از انعقاد قرارداد، مورد اجاره به هر دلیلی تغییر مالک دهد، مالک جدید طرف قرارداد اجاره می‌شود (قانون تعهدات ترکیه ماده 310). قانون به مالک جدید علاوه بر آن راه تخلیه خاص خود را می‌دهد (قانون تعهدات ترکیه ماده 351):
- مالک جدید اگر به دلیل نیاز به مسکن یا محل کسب برای همان اشخاصی که در بالا ذکر شد ضرورت استفاده از مورد اجاره را داشته باشد، به شرط اطلاع کتبی به مستأجر ظرف یک ماه از تاریخ تملک، می‌تواند قرارداد اجاره را با دعوایی که شش ماه بعد اقامه می‌کند خاتمه دهد.
- مالک جدید در صورت تمایل می‌تواند همین حق را ظرف یک ماه از پایان مدت قرارداد از طریق اقامه دعوا نیز استفاده کند.
در راه اول اطلاع شرط است؛ در راه دوم اطلاع لازم نیست، اما باید منتظر پایان قرارداد ماند. در عمل تاریخ تملک بر اساس تاریخ ثبت در سند مالکیت (تاپو) مبنا قرار می‌گیرد؛ مالکیت املاک نیز اصولاً با ثبت کسب می‌شود (قانون مدنی ترکیه ماده 705). تاریخ قرارداد وعده فروش یا پرداخت مبنا قرار نمی‌گیرد. قانون به طور جداگانه مشخص نمی‌کند شش ماه از چه تاریخی جریان می‌یابد و پس از گذشت شش ماه دعوا در چه مدتی باید اقامه شود؛ بنابراین نباید تأخیر کرد. در هر دو راه، مراجعه به میانجیگری پیش از دعوا الزامی است.
آیا پیش از اقامه دعوا میانجیگری الزامی است؟
بله. در اختلافات ناشی از رابطه اجاره، مراجعه به میانجیگری پیش از اقامه دعوا شرط اقامه دعوا است. قانون از این قاعده فقط مقررات مربوط به تخلیه املاک استیجاری از طریق اجرای بدون حکم طبق قانون اجرای احکام و ورشکستگی ترکیه را استثنا می‌کند (قانون شماره 6325 ماده 18/B/1-a).
نتیجه شرط اقامه دعوا سنگین است. اگر معلوم شود دعوا بدون هیچ مراجعه‌ای به میانجی اقامه شده، دعوا بدون انجام هیچ اقدامی از نظر آیینی رد می‌شود. اگر مراجعه شده ولی صورت‌جلسه نهایی مبنی بر عدم حصول توافق به دادخواست پیوست نشده باشد، دادگاه مهلت قطعی یک هفته‌ای می‌دهد؛ اگر این مهلت نیز بگذرد، دعوا از نظر آیینی رد می‌شود (ماده 18/A/2). میانجی از تاریخ انتصاب، رسیدگی به درخواست را ظرف سه هفته خاتمه می‌دهد؛ این مدت در موارد ضروری حداکثر یک هفته قابل تمدید است (ماده 18/A/9).
طرفی که بدون عذر موجه در اولین جلسه شرکت نکند، حتی اگر در دعوا محق باشد، مسئول پرداخت نصف هزینه‌های دادرسی‌ای خواهد بود که طرف مقابل مکلف به پرداخت آن است (ماده 18/A/11).
اگر در میانجیگری توافق حاصل شود، گرفتن گواهی قابلیت اجرای سند توافق الزامی است؛ این گواهی در مورد اسناد توافق مربوط به املاک از دادگاه صلح حقوقی ترکیه محل وقوع ملک گرفته می‌شود (ماده 18/B/3). برای یک واحد مسکونی در آلانیا، این گواهی نیز از دادگاه صلح حقوقی ترکیه همان محل گرفته می‌شود. سند توافق دارای گواهی، سندی در حکم رأی دادگاه محسوب می‌شود (ماده 18/2)؛ طرفین دیگر نمی‌توانند درباره موضوعات مورد توافق دعوا اقامه کنند (ماده 18/5). جزئیات فرایند در نوشته فرایند تخلیه و میانجیگری در اختلافات اجاره آمده است.
در کدام دادگاه و کجا رسیدگی می‌شود؟
صلاحیت ذاتی. دادگاه‌های صلح حقوقی ترکیه، صرف‌نظر از ارزش یا مبلغ خواسته، به‌جز مقررات مربوط به تخلیه املاک استیجاری از طریق اجرای بدون حکم طبق قانون اجرای احکام و ورشکستگی ترکیه، به همه اختلافات، از جمله دعاوی مطالبه‌ای ناشی از رابطه اجاره رسیدگی می‌کنند (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، ماده 4/1-a).
صلاحیت محلی. دادگاه صالح عام، دادگاه محل اقامت خوانده در تاریخ اقامه دعوا است (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، ماده 6). دعاوی ناشی از قرارداد در دادگاه محل اجرای قرارداد نیز قابل اقامه است (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، ماده 10)؛ تعهد به بازگرداندن مورد اجاره، تعهد به تسلیم مال معین است و در صورت نبود توافق خلاف، در محل وقوع مورد اجاره اجرا می‌شود (قانون تعهدات ترکیه، ماده 89). قانون همچنین در دعاوی مربوط به تصرف ملک، دادگاه محل وقوع ملک را صالح انحصاری قرار داده است (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، ماده 12). این موضوع که آیا دعوای تخلیه در شمول این صلاحیت انحصاری قرار می‌گیرد یا نه، بحث‌برانگیز است؛ هر دیدگاهی که مبنا قرار گیرد، اقامه دعوا در دادگاه محل وقوع مورد اجاره، از ابتدا مانع طرح بحث صلاحیت می‌شود. شرط «دادگاه‌های … صالح‌اند» که در قرارداد اجاره نوشته می‌شود، اگر طرفین تاجر یا شخص حقوقی حقوق عمومی نباشند، قرارداد تعیین صلاحیت قضایی معتبر نیست (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، ماده 17).
رسیدگی. آیین دادرسی ساده اجرا می‌شود؛ طرفین باید تمام ادله خود را همراه دادخواست‌هایشان اعلام کنند (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، ماده 316، ماده 318). مهلت پاسخ مستأجر از تاریخ ابلاغ دادخواست دو هفته است (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، ماده 317).
راه اجرای احکام جداگانه است. در برخی موارد، مانند عدم پرداخت اجاره‌بها، می‌توان از طریق اجرای بدون حکم، تخلیه را درخواست کرد؛ موجری که به تعهدنامه کتبی تخلیه استناد می‌کند نیز می‌تواند به اجرای احکام مراجعه کند (قانون تعهدات ترکیه، ماده 352/1). این راه در باب جداگانه‌ای از قانون اجرای احکام و ورشکستگی ترکیه در خصوص اجاره‌ها تنظیم شده است (قانون اجرای احکام و ورشکستگی ترکیه، ماده 269 و مواد بعدی؛ جزئیات آن در صفحه حقوق اجرای احکام و ورشکستگی آمده است) و خارج از شرط میانجیگری است. اما موجری که به همین دلیل اقامه دعوا را انتخاب می‌کند، باید ابتدا به میانجی مراجعه کند. برای تخلیه به دلیل نیاز، راه اجرای احکام وجود ندارد؛ قانون این دلیل را فقط به اقامه دعوا مرتبط کرده است (قانون تعهدات ترکیه، ماده 350).
آیا حکم قبل از قطعیت اجرا می‌شود؟ طرق شکایت از رأی
علیه رأی دادگاه صلح حقوقی ترکیه، به جز آرایی که به دلیل کمتر بودن از حد نصاب مالی قطعی هستند، می‌توان ظرف دو هفته از ابلاغ رأی به تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر منطقه‌ای مراجعه کرد (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه ماده 341، ماده 345). فرجام‌خواهی علیه رأی دادگاه تجدیدنظر منطقه‌ای در دعاوی ناشی از رابطه اجاره محدود است؛ قانون بررسی می‌کند که آیا میزان سه ماه اجاره‌بها از حد نصاب فرجام‌خواهی تجاوز کرده است یا خیر (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه ماده 362/1-b). چون حدود هر سال از نو تعیین می‌شود و مبلغ در تاریخ اقامه دعوا مبنا قرار می‌گیرد، در اینجا رقمی ذکر نمی‌شود (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه ماده الحاقی 1).
مراجعه به طرق شکایت از رأی، اجرای حکم را متوقف نمی‌کند؛ آرایی که قبل از قطعیت قابل اجرا نیستند، آرای مربوط به حقوق اشخاص، حقوق خانواده و حقوق عینی بر املاک هستند (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه ماده 350، ماده 367). در عمل، حکم تخلیه مبتنی بر قرارداد اجاره از این موارد شمرده نمی‌شود و می‌توان آن را قبل از قطعیت به اجرا گذاشت. اداره اجرای احکام به مستأجر دستور می‌دهد ملک را ظرف هفت روز تحویل دهد (قانون اجرای احکام و ورشکستگی ترکیه ماده 26). چنانچه مستأجری که به طرق شکایت از رأی مراجعه کرده، تأمینی را که دادگاه اجرای احکام می‌پذیرد تودیع کند، برای دریافت تصمیم توقف اجرا به او مهلت داده می‌شود (قانون اجرای احکام و ورشکستگی ترکیه ماده 36).
قاعده سه سال پس از تخلیه و جبران خسارت
با حکم تخلیه به دلیل نیاز کار پایان نمی‌یابد: قانون برای موجر پس از تخلیه تعهدی جداگانه برای سه سال مقرر می‌کند و این قاعده هر دو طرف را درگیر می‌کند.
موجر که به دلیل نیاز موجبات تخلیه مورد اجاره را فراهم آورده است، بدون دلیل موجه، تا پیش از گذشت سه سال نمی‌تواند مورد اجاره را به شخصی غیر از مستأجر پیشین اجاره دهد (قانون تعهدات ترکیه ماده 355/1).
املاکی که برای بازسازی و نوسازی تخلیه شده‌اند نیز، بدون دلیل موجه، به همان وضع سابق پیش از گذشت سه سال نمی‌توانند به دیگری اجاره داده شوند. مستأجر سابق در اجاره ملک بازسازی و نوسازی شده با وضعیت جدید و اجاره‌بهای جدید حق تقدم دارد؛ این حق باید ظرف یک ماه پس از ابلاغ کتبی موجر استفاده شود. تا زمانی که این حق تقدم از بین نرفته است، ملک پیش از گذشت سه سال نمی‌تواند به دیگری اجاره داده شود (ماده 355/2 قانون تعهدات ترکیه).
ضمانت اجرای تخلف در ماده نوشته شده است: اگر موجر بر خلاف این مقررات رفتار کند، مکلف است به مستأجر سابق دست‌کم معادل یک سال اجاره‌بهای پرداخت‌شده در آخرین سال اجاره خسارت بپردازد (ماده 355/3 قانون تعهدات ترکیه).
آیا نوشتن «در صورت نیاز تخلیه می‌شود» در قرارداد اثری دارد؟
قانون می‌گوید خیر: مقررات مربوط به خاتمه قرارداد اجاره از طریق طرح دعوا به زیان مستأجر قابل تغییر نیستند (ماده 354 قانون تعهدات ترکیه). تمام مدت‌ها و شرایط زیر این عنوان مشمول این قاعده هستند. ماده‌ای که در قرارداد گنجانده شده و امکان تخلیه گسترده‌تری از آنچه قانون می‌دهد اعطا می‌کند، جایگزین شرایط مقرر در قانون نمی‌شود.
در کدام قراردادهای اجاره اعمال می‌شود؟
تمام قواعد این صفحه مربوط به اجاره مسکن و محل کار مسقف است؛ اما این مقررات در مورد املاکی که به دلیل ماهیت خود برای استفاده موقت اختصاص یافته‌اند و برای شش ماه یا کمتر اجاره شده‌اند اعمال نمی‌شود (ماده 339 قانون تعهدات ترکیه).
این استثنا برای اجاره‌های تابستانی و کوتاه‌مدت در آلانیا اهمیت دارد. برای استثنا دو شرط با هم لازم است: ملک باید به دلیل ماهیت خود برای استفاده موقت اختصاص یافته باشد و اجاره شش ماه یا کوتاه‌تر طول بکشد.
نباید با سایر دلایل تخلیه اشتباه شود
پایان مدت به‌تنهایی دلیل نیست. موجر نمی‌تواند صرفاً با استناد به پایان مدت قرارداد، آن را خاتمه دهد. خاتمه بدون ذکر دلیل فقط در این موارد ممکن است: در قرارداد مدت‌دار، در پایان دوره تمدید ده‌ساله و با اطلاع‌رسانی حداقل سه ماه پیش از پایان هر سال تمدید بعدی؛ در قرارداد بدون مدت معین، پس از گذشت ده سال از شروع اجاره و با اعلام فسخ طبق مقررات عمومی. مواردی که طبق مقررات عمومی حق فسخ ایجاد می‌کنند نیز محفوظ است (ماده 347 قانون تعهدات ترکیه). اعتبار اعلام فسخ در اجاره مسکن و محل کار مسقف، منوط به انجام آن به‌صورت کتبی است (ماده 348 قانون تعهدات ترکیه).
قانون، دلایل ناشی از مستأجر را که از طریق طرح دعوا قابل پیگیری هستند، در ماده جداگانه‌ای جمع کرده است (ماده 352 قانون تعهدات ترکیه):
| دلیل | قانون چه می‌گوید |
|---|---|
| تعهدنامه کتبی تخلیه | اگر مستأجر پس از تحویل مورد اجاره به‌صورت کتبی تعهد کرده باشد که در تاریخ معینی آن را تخلیه کند، ولی تخلیه نکرده باشد، موجر می‌تواند ظرف یک ماه از آن تاریخ، با مراجعه به اجرای احکام یا طرح دعوا قرارداد را خاتمه دهد |
| دو اخطار موجه | اگر مستأجر در قراردادهای کمتر از یک سال، در طول مدت اجاره، و در قراردادهای یک‌ساله یا بیشتر، در طول یک سال اجاره یا دوره‌ای بیش از یک سال، به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها باعث دو اخطار کتبی موجه شده باشد، موجر می‌تواند از پایان مدت اجاره یا، در اجاره‌های بیش از یک سال، از پایان سال اجاره‌ای که اخطارها در آن داده شده است، ظرف یک ماه از طریق طرح دعوا قرارداد را خاتمه دهد |
| سکونتگاه دیگر مستأجر | اگر مستأجر یا همسری که با او زندگی می‌کند در محدوده شهرداری همان شهرستان یا قصبه مسکن قابل سکونت داشته باشد و موجر در هنگام انعقاد قرارداد از این موضوع بی‌اطلاع باشد، می‌تواند ظرف یک ماه از پایان قرارداد از طریق طرح دعوا قرارداد را خاتمه دهد |
جزئیات مسیر تعهدنامه تخلیه در صفحه تعهدنامه کتبی تخلیه است.
جدا از این موارد، در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها و عدم استفاده با دقت از مورد اجاره، قانون با اخطار کتبی و اعطای مهلتی حداقل سی‌روزه، امکان فسخ را فراهم می‌کند (مواد 315، 316 قانون تعهدات ترکیه).
پرسش‌های پرتکرار
به مستأجر اخطار دادم، بیرون نمی‌رود. آیا می‌توانم مستقیماً تخلیه کنم؟
خیر. خاتمه به دلیل نیاز شخصی، در قانون به‌صورت طرح دعوا تنظیم شده است (ماده 350 قانون تعهدات ترکیه)؛ اخطار به‌تنهایی قرارداد را خاتمه نمی‌دهد. دو موردی که قانون به اطلاع کتبی اثر حقوقی داده است، جدا هستند: اطلاع مالکی که بعداً ملک را به دست آورده است، ظرف یک ماه از تاریخ تملک، شرط طرح دعوایی است که شش ماه بعد اقامه می‌شود (ماده 351 قانون تعهدات ترکیه)؛ اطلاع کتبی در مهلت مقرر مبنی بر طرح دعوا نیز مهلت طرح دعوا را یک سال اجاره‌ای تمدید می‌کند (ماده 353 قانون تعهدات ترکیه). هیچ‌کدام از این موارد به‌تنهایی موجب تخلیه نمی‌شوند.
اگر مستأجر بیرون نرود، آیا می‌توانم قفل را عوض کنم یا وسایلش را بیرون بیاورم؟
خیر. مستأجر متصرف مورد اجاره است. کسی که مالی را که دیگری در تصرف دارد غصب کرده باشد، حتی اگر ادعا کند بر آن مال حق برتری دارد، موظف به بازگرداندن آن است (ماده 982 قانون مدنی ترکیه). تخلیه فقط با حکم دادگاه یا از طریق اجرای پیش‌بینی‌شده در قانون ممکن است.
خانه را با مستأجر خریدم. چقدر باید منتظر بمانم؟
دو راه وجود دارد. اگر از تاریخ تملک (در عمل از تاریخ ثبت سند مالکیت (تاپو)) ظرف یک ماه به مستأجر اطلاعیه کتبی بدهید، می‌توانید دعوا را پس از گذشت شش ماه اقامه کنید. اگر اطلاعیه نداده باشید، راه اقامه دعوا ظرف یک ماه از پایان مدت قرارداد باقی می‌ماند (قانون تعهدات ترکیه ماده 351). در هر دو راه، پیش از اقامه دعوا باید به میانجی مراجعه کنید.
آیا می‌توانم برای برادرم دعوای تخلیه اقامه کنم؟
قانون برادر را به نام ذکر نمی‌کند؛ می‌گوید «سایر اشخاصی که به حکم قانون موظف به نفقه آنان هستیم» (قانون تعهدات ترکیه ماده 350/1). برادر فقط در حد تکلیف نفقه در قانون مدنی ترکیه می‌تواند مشمول این تعریف شود: لازم است برادر در صورت عدم کمک دچار فقر شود و شما در رفاه باشید (قانون مدنی ترکیه ماده 364). باید به وضعیت عینی نگریست.
آیا پیش از تکمیل ده سال قرارداد اجاره می‌توان به دلیل نیاز تقاضای تخلیه کرد؟
بله. مدت تمدید ده‌ساله مربوط به پایان دادن قرارداد توسط موجر بدون ارائه دلیل است (قانون تعهدات ترکیه ماده 347). تخلیه به دلیل نیاز یک سبب دعوای جداگانه است و تابع مهلت‌های خود است (قانون تعهدات ترکیه ماده 350).
قوانین مبنا
قانون تعهدات ترکیه به شماره 6098 — ماده 89 (محل ایفای تعهد)، ماده 310 (تغییر مالک مورد اجاره)، مواد 315–316 (تأخیر و تکلیف مراقبت)، مواد 328–329 (فسخ در اجاره مدت نامعین)، ماده 339 (قلمرو اعمال)، مواد 347–348 (خاتمه از طریق اطلاع)، ماده 350 (نیاز، بازسازی و نوسازی)، ماده 351 (نیاز مالک جدید)، ماده 352 (اسباب ناشی از مستأجر)، ماده 353 (تمدید مدت دعوا)، ماده 354 (محدودیت اسباب دعوا)، ماده 355 (ممنوعیت اجاره مجدد) — mevzuat.gov.tr
قانون مدنی ترکیه به شماره 4721 — ماده 364 (مکلفان به نفقه)، ماده 691 (اعمال مهم مدیریتی)، ماده 705 (کسب مالکیت املاک با ثبت)، ماده 982 (حق دعوا در غصب تصرف) — mevzuat.gov.tr
قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه به شماره 6100 — ماده 4 (صلاحیت دادگاه‌های صلح حقوقی ترکیه)، مواد 6، 10، 12 و 17 (صلاحیت)، ماده 190 (بار اثبات)، مواد 316–318 (دادرسی ساده)، مواد 341، 345، 350، 362، 367 و ماده الحاقی 1 (طرق شکایت از رأی) — mevzuat.gov.tr
قانون میانجیگری در دعاوی حقوقی به شماره 6325 — ماده 18 (سند سازش)، ماده 18/A (میانجیگری به عنوان شرط دعوا)، ماده 18/B (اختلافات اجاره) — mevzuat.gov.tr
قانون اجرای احکام و ورشکستگی ترکیه به شماره 2004 — ماده 26 (اجرای حکم تخلیه)، ماده 36 (توقف اجرا)، ماده 269 و بعد (مقررات ویژه درباره اجاره‌ها) — mevzuat.gov.tr
صفحات مرتبط
- حقوق اجاره و املاک — صفحه اصلی
- روند تخلیه و میانجیگری در اختلافات اجاره
- تعهدنامه کتبی تخلیه چیست و چه زمانی معتبر است؟
- دعوای تعیین اجاره‌بها و سقف افزایش اجاره
- دعوای اجرت‌المثل استفاده بدون مجوز (غرامت تصرف غیرمجاز)
این نوشتار جنبه اطلاع‌رسانی عمومی حقوقی دارد و نظر حقوقی نیست. چون شرایط هر رویداد متفاوت است، توصیه می‌شود برای وضعیت عینی خود از وکیل خود کمک حقوقی دریافت کنید.