Автор: Av. Merve Kartal · Публикация: 04.11.2026

Притворная сделка наследодателя — это ситуация, когда наследодатель с целью вывести имущество из наследства оформляет в реестре недвижимости фактически дарение недвижимости как другую сделку, например куплю-продажу или договор пожизненного содержания. В народе это также называют выводом имущества из наследства; но не каждый вывод имущества является притворной сделкой: если передача прямо оформлена в реестре недвижимости как дарение, скрытой сделки нет, и при наличии условий применяется иск об уменьшении завещательных распоряжений (ст. 565 ГК Турции).

Существуют две сделки: видимая в реестре недвижимости купля-продажа и действительное намерение сторон — дарение. Наследники утверждают, что видимая сделка не соответствует действительности.

Порядок наследования и размеры обязательной доли описаны на странице Наследственное право, общие положения об аннулировании записи о праве собственности — на странице аннулирование записи о праве собственности и новая регистрация.

Есть ли в законе статья под названием «притворная сделка наследодателя»?

Нет. Выражение «притворная сделка наследодателя» не встречается ни в Гражданском кодексе Турции, ни в Кодексе обязательств Турции, ни в Гражданском процессуальном кодексе Турции, ни в Законе Турции о регистрации недвижимости. Слово «наследодатель» также не используется в Гражданском кодексе Турции; закон называет это лицо «лицо, оставляющее наследство». Этот термин принят на практике.

Единственная статья, регулирующая притворные сделки в общем виде:

«При определении вида и содержания договора и его толковании принимается во внимание действительная и общая воля сторон, независимо от слов, использованных ими по ошибке или для сокрытия своих подлинных намерений». (ст. 19/1 Кодекса обязательств Турции)

Об этом же говорит и заголовок статьи: «Толкование договоров, притворные сделки». Из этого общего правила выводятся условия, характерные для наследственных отношений, на основе решения Кассационного суда Турции об объединении судебной практики и последующей практики. Ниже отдельно указаны положения, закрепленные в законе, и положения, вытекающие из практики.

Две сделки: видимая купля-продажа и скрытое дарение

При применении правила толкования закона выявляются две отдельные сделки, и обе не сохраняют силу по разным причинам.

Видимая купля-продажа не отражает действительной воли сторон. Купля-продажа в реестре недвижимости совершена в требуемой законом официальной форме (ст. 237/1 Кодекса обязательств Турции); проблема не в форме, а в воле. Принимается во внимание действительная и общая воля, а не слова, и стороны не имели намерения совершить куплю-продажу.

Скрытое дарение, напротив, имеет проблемы с формой. Дарение является безвозмездным предоставлением (ст. 285/1 Кодекса обязательств Турции). Действительность договоров, направленных на передачу права собственности на недвижимость, зависит от их оформления в официальной форме (ст. 706/1 ГК Турции); в отношении дарения закон дополнительно предусматривает: «Действительность обещания дарения недвижимости или вещного права на недвижимость зависит от его совершения в официальной форме» (ст. 288/2 Кодекса обязательств Турции). Обещание дарения, недействительное из-за несоблюдения формы, при исполнении рассматривается как дарение движимого имущества; «однако это правило не применяется к дарениям, действительность которых обусловлена официальной формой» (ст. 288/3 Кодекса обязательств Турции). Дарение движимого имущества предусмотрено только для движимых вещей (ст. 289 Кодекса обязательств Турции). Таким образом, фактическая передача права собственности по реестру недвижимости не делает действительным дарение недвижимости, совершенное без соблюдения официальной формы.

Поэтому регистрация является неправомерной. Регистрация, основанная на юридической сделке, не имеющей обязательной силы, или лишенная правового основания, является неправомерной (ст. 1024/2 ГК Турции); поэтому лицо, чье вещное право нарушено, может предъявить иск об исправлении записи в реестре недвижимости (ст. 1025/1 ГК Турции). Иск предъявляется с требованием об аннулировании записи о праве собственности и новой регистрации.

Кто может предъявить иск и к кому он предъявляется?

Иск предъявляет наследник, чье право наследования нарушено сделкой наследодателя, оформленной как купля-продажа. Необходимо знать следующие правила:

Условие об обязательной доле не требуется. На практике не требуется, чтобы истец обладал обязательной долей.
Каждый наследник может предъявить иск самостоятельно. На практике каждый наследник может предъявить иск в пределах своей доли в наследстве; участие других наследников в деле не требуется. Если требуется возврат всей недвижимости в пользу всех наследников, вопрос о построении иска рассматривается отдельно; одним из путей является назначение представителя наследственному сообществу судом гражданского правосудия (ст. 640/3 ГК Турции).
Иск предъявляется после смерти наследодателя. Наследники приобретают наследство со смертью наследодателя (ст. 599/1 ГК Турции); предъявление такого иска при жизни наследодателя на практике не допускается.
Отказавшийся от наследства не может предъявить иск. Доля отказавшегося переходит к управомоченным лицам так, как если бы его не было в живых на момент открытия наследства (ст. 611/1 ГК Турции; см. как совершается отказ от наследства).
Наследственные права подтверждаются документом. Свидетельство о праве на наследство получается в турецком суде гражданского правосудия или у нотариуса (ст. 598/1 ГК Турции; см. как получить свидетельство о праве на наследство).
Ответчиком является лицо, получившее недвижимость; если оно умерло, — его наследники. Если недвижимость впоследствии перешла к другому лицу, см. ниже раздел об обеспечительных мерах.

В каких случаях притворная сделка наследодателя признается, а в каких нет?

Закон не устанавливает критериев по этому вопросу. Основной вопрос — было ли действительной целью наследодателя скрыть имущество от наследников. В практике Кассационного суда Турции эта цель устанавливается на основе совокупной оценки таких обстоятельств, как: действительно ли была уплачена цена продажи и платежеспособность покупателя; разница между ценой, указанной в свидетельстве о праве собственности (тапу), и действительной стоимостью недвижимости на дату заключения договора; наличие у наследодателя законного и разумного основания для продажи; отношения между сторонами и наследодателем; место переданного имущества в составе имущества наследодателя; местные обычаи. Если наследодатель при жизни произвел разумное распределение, учитывающее интересы всех наследников, это может быть оценено как отсутствие цели скрыть имущество от наследников.

Эти обстоятельства устанавливаются с помощью банковских записей и записей реестра недвижимости, осмотра и экспертизы, а также показаний свидетелей. В исковом заявлении указывается, каким доказательством подтверждается каждый факт (ст. 119/1-f Гражданского процессуального кодекса Турции); на доказательство, не указанное в срок, по общему правилу нельзя ссылаться впоследствии (ст. 145 Гражданского процессуального кодекса Турции).

Доказывание: может ли наследник заслушать свидетелей?

Общее правило действует так: при отсутствии иного положения закона каждая из сторон обязана доказать существование фактов, на которых она основывает своё право (ст. 6 Гражданского кодекса Турции; ст. 190/1 Гражданского процессуального кодекса Турции). То есть наследник, выдвигающий утверждение о притворной сделке, несёт бремя доказывания. Ответ на вопрос о свидетелях содержится в правилах процессуального закона о доказывании документами и в их исключениях.

По общему правилу требуется доказывание документом. Юридические сделки, совершённые с целью возникновения, прекращения, передачи, изменения, возобновления, отсрочки, признания или погашения права, если их сумма или стоимость на момент совершения превышает установленный законом денежный предел, подлежат доказыванию документом (ст. 200/1 Гражданского процессуального кодекса Турции). Свидетель против документа по общему правилу также не заслушивается: юридические сделки, которые устраняют или уменьшают силу и действие документа, не могут доказываться свидетельскими показаниями, даже если их сумма ниже денежного предела (ст. 201 Гражданского процессуального кодекса Турции). Официальный акт, оформленный в реестре недвижимости, также является документом.

Однако закон устанавливает явное исключение:

«d) Утверждения третьих лиц о притворной сделке в отношении юридических сделок и документов.» (ст. 203/1-d Гражданского процессуального кодекса Турции)

На практике наследник, предъявляющий иск на основании собственного права с утверждением о сокрытии имущества от наследства, считается третьим лицом в смысле этого подпункта и может доказывать свои требования любыми доказательствами, включая свидетельские показания. Эта квалификация прямо не содержится в законе, она вытекает из судебной практики. Если наследник утверждает, что сделка, совершённая самим наследователем, была притворной, вступая на его место, он не может воспользоваться этой льготой.

Подпункт (а) той же статьи предусматривает, что свидетельские показания допустимы также в сделках «между нисходящими и восходящими, братьями и сёстрами, супругами, свекром, свекровью, невесткой и зятем». Этот подпункт касается сторон сделки: сделка между наследователем и его ребёнком или братом буквально подпадает под него, а если приобретатель не является членом семьи — не подпадает. Закон также допускает заслушивание свидетелей при явном согласии противной стороны (HMK m.200/2) и при наличии начала письменного доказательства (HMK m.202).

Денежный предел ежегодно увеличивается на коэффициент переоценки, и во внимание принимается сумма на дату совершения юридической сделки (HMK Ek m.1, с изменениями, внесёнными Законом №7550 от 4/6/2025). Поэтому на странице не приводится конкретная цифра.

Притворная сделка наследодателя или иск об уменьшении завещательных распоряжений?

Это разные иски, и при их смешении может возникнуть утрата права. Иск об уменьшении завещательных распоряжений прямо урегулирован законом; притворная сделка основывается на общей норме.

	Утверждение о притворной сделке наследодателя	Иск об уменьшении завещательных распоряжений
Основание	TBK m.19 (общее правило о притворности) + судебная практика	TMK m.560 и далее; для прижизненных предоставлений TMK m.565
Утверждение	Сделка не является реальной, имеет вид продажи	Сделка реальна, но нарушает обязательную долю
Кто может предъявить	Наследники; на практике условие об обязательной доле не требуется	Наследники, не получившие причитающейся им обязательной доли (TMK m.560/1)
Результат	Аннулирование записи о праве собственности и новая регистрация	Уменьшение распоряжения наследователя, превышающего часть, которой он мог свободно распорядиться (TMK m.560/1)
Срок	В законе отсутствует; на практике не ограничен сроком	Один год с момента, когда стало известно, в любом случае десять лет с момента открытия наследства (для завещаний — с даты открытия) (TMK m.571/1)

Закон отдельно перечисляет безвозмездные прижизненные предоставления, подлежащие уменьшению; среди них есть и «предоставления, явно совершённые наследователем с целью обойти правила об обязательной доле» (TMK m.565, пункт 4). Право на предъявление иска об уменьшении завещательных распоряжений может быть утрачено в связи с истечением срока, однако требование об уменьшении может быть заявлено в порядке возражения в любое время (TMK m.571/3). Лицо, которому было сделано подлежащее уменьшению предоставление, если оно действовало добросовестно, обязано возвратить лишь то, что осталось у него на момент перехода наследства (TMK m.566/1). Доли обязательной доли указаны на странице как рассчитать обязательную долю.

Существует ли исковая давность при притворной сделке наследодателя?

В законе для этого утверждения особого срока не предусмотрено: TBK m.19 не устанавливает срока, и в Гражданском кодексе Турции также отсутствует пресекательный срок, касающийся утверждения о притворности. На практике иск об аннулировании записи о праве собственности и новой регистрации, основанный на притворной сделке наследодателя, не ограничивается сроком исковой давности или пресекательным сроком; обоснование состоит в том, что притворная сделка считается недействительной с самого начала и не становится действительной с течением времени.

Однако действует срок для иска об уменьшении завещательных распоряжений. Если утверждение о притворной сделке не будет доказано, например, если выяснится, что цена продажи действительно была уплачена, остаётся возможность иска об уменьшении завещательных распоряжений; право на предъявление иска об уменьшении утрачивается по истечении одного года с момента, когда стало известно о нарушении обязательной доли, и в любом случае десяти лет (TMK m.571/1). Поэтому на практике оба требования заявляются в одном исковом заявлении с установлением между ними отношения основного и дополнительного требования: основное требование — аннулирование записи о праве собственности и новая регистрация в связи с притворностью, а если оно будет отклонено — дополнительное требование об уменьшении. Закон называет это альтернативным иском; суд не может рассматривать дополнительное требование, пока не отклонит основное по существу (HMK m.111). Если иск об уменьшении не заявлен, суд не рассматривает его по собственной инициативе (HMK m.26/1). Если требование об уменьшении будет добавлено позже путём исправления иска, вызывает споры вопрос о том, как исчисляется годичный срок; исправление иска также может быть сделано в том же деле только один раз и до окончания предварительного рассмотрения (HMK m.176/2, m.177/1). Поэтому безопаснее заявить требование об уменьшении сразу вместе с основным.

Даже если срок не истекает, время может работать против вас: свидетели и документы того периода могут быть утрачены, недвижимость может перейти из рук в руки.

Если недвижимость будет продана во время процесса: обеспечительная мера и отметка в реестре недвижимости

Решение об аннулировании записи о праве собственности и новой регистрации не вносится в реестр недвижимости до вступления в законную силу (HMK m.350/2, m.367/2). Если тем временем недвижимость будет продана другому лицу, защищается приобретение третьего лица, которое добросовестно положилось на запись в реестре недвижимости (TMK m.1023). Третье лицо, которое знало или должно было знать о неправомерности записи, не может ссылаться на эту запись (TMK m.1024/1).

Способ предотвратить это — обеспечительная мера: если есть опасения, что вследствие возможного изменения существующего положения получение права станет значительно труднее или невозможным, суд может вынести решение об обеспечительной мере (HMK m.389/1). Судебные решения о защите спорных прав могут быть отмечены в реестре недвижимости и после отметки могут быть противопоставлены лицам, приобретающим права на недвижимость (TMK m.1010). Если применение обеспечительной меры не будет истребовано в течение одной недели с момента объявления или уведомления о решении, мера автоматически прекращается (HMK m.393/1); если мера была принята до подачи иска, она также прекращается, если иск не будет подан в течение двух недель с даты, когда было истребовано её применение (HMK m.397/1). Обеспечение и другие детали — на странице иск об аннулировании записи о праве собственности и новой регистрации.

Если после подачи иска недвижимость всё же будет передана, истец либо продолжает дело против приобретателя, либо преобразует свой иск в иск о возмещении ущерба к лицу, передавшему недвижимость (HMK m.125/1).

В каком суде и где подаётся иск?

Подсудность. Дело рассматривается в гражданском суде первой инстанции (ГПК Турции ст.2). Требование об аннулировании записи о праве собственности и новой регистрации не отнесено к спорам, по которым до подачи иска обязательно обращение к медиатору (Закон №6325, ст.18/B/1).

Территориальная подсудность. По искам, касающимся вещного права на недвижимость или способным повлечь изменение принадлежности вещного права, исключительной подсудностью обладает суд по месту нахождения недвижимости (ГПК Турции ст.12/1). Требование об аннулировании записи о праве собственности и новой регистрации подпадает под это правило. Если иск касается нескольких объектов недвижимости, он может быть подан по месту нахождения одного из них и в отношении остальных (ГПК Турции ст.12/3).

Для исков, вытекающих из наследственных правоотношений, установлено отдельное правило исключительной подсудности: по делам о разделе наследственной массы, о признании недействительными завещательных распоряжений и об их уменьшении, а также по всем искам, предъявляемым к наследникам до окончательного раздела наследственной массы, исключительной подсудностью обладает суд последнего места жительства наследодателя (ГПК Турции ст.11/1). Если лицо, которому передана недвижимость, также является наследником, два правила исключительной подсудности могут формально вступить в противоречие; на практике иски об аннулировании записи о праве собственности и новой регистрации, основанные на притворной сделке наследодателя, рассматриваются судом по месту нахождения недвижимости. Если недвижимость находится в Аланье, иск рассматривается в Аланье, даже если наследодатель проживал в другом городе. Если утверждение о притворной сделке заявляется вместе с требованием об уменьшении завещательных распоряжений, вопрос подсудности подлежит дополнительной оценке.

Часто задаваемые вопросы

Отец продал дом брату, но деньги не были уплачены. Что я могу сделать?
Утверждение состоит в том, что продажа, отраженная в реестре недвижимости, не выражает действительную волю; закон предписывает при толковании договора исходить не из слов, а из действительной и общей воли (Закон Турции об обязательствах ст.19/1). Неуплата цены на практике является одним из обстоятельств, учитываемых при оценке намерения вывести имущество из наследственной массы. Утверждение заявляется посредством требования об аннулировании записи о праве собственности и новой регистрации, и бремя доказывания лежит на заявителе (ГК Турции ст.6, ГПК Турции ст.190/1).

В реестре недвижимости указана продажа. Могу ли я доказать обратное с помощью свидетелей?
По общему правилу свидетельские показания против письменного документа не допускаются (ГПК Турции ст.201). Однако закон прямо допускает свидетельские показания по утверждениям третьих лиц о притворной сделке (ГПК Турции ст.203/1-d); на практике наследник, предъявляющий иск на основании собственного права, в этом отношении считается третьим лицом.

Применяется ли исковая давность к иску о притворной сделке наследодателя?
Закон не устанавливает специального срока для этого утверждения, и на практике иск не ограничен сроком. В то же время право на предъявление иска об уменьшении завещательных распоряжений прекращается по истечении одного года со дня, когда лицо узнало о нарушении, и в любом случае десяти лет (ГК Турции ст.571/1); поэтому требование об уменьшении завещательных распоряжений заявляется вместе с утверждением о притворной сделке в качестве альтернативного требования (ГПК Турции ст.111).

У меня нет обязательной доли. Могу ли я все равно подать иск?
Да. На практике утверждение о притворной сделке может заявить каждый наследник, независимо от наличия у него обязательной доли, соразмерно своей наследственной доле. Право на иск об уменьшении завещательных распоряжений закон предоставляет только наследникам, не получившим причитающуюся им обязательную долю (ГК Турции ст.560/1).

Одно и то же ли — вывод имущества из наследственной массы и лишение наследства?
Нет. Лишение наследства — это завещательное распоряжение наследодателя, основанное на предусмотренных законом основаниях; подробнее на странице лишение наследства. Притворная сделка — это утверждение о том, что передача, совершенная при жизни, не является действительной.

Что будет, если лицо, купившее дом, продало его другому лицу?
Приобретение недвижимости лицом, добросовестно полагавшимся на запись в реестре недвижимости, защищается (ГК Турции ст.1023); лицо же, которое знало или должно было знать о неправомерности регистрации, не может ссылаться на эту запись (ГК Турции ст.1024/1). Поэтому иск предъявляется и к нынешнему владельцу, и отдельно доказывается его недобросовестность. Если нынешний владелец добросовестен, на практике применяется путь предъявления требования к первому приобретателю о возмещении стоимости недвижимости.

Применимое законодательство

Закон Турции об обязательствах №6098 — ст.19 (толкование договоров, притворные сделки), ст.237 (форма договора продажи недвижимости), ст.285 (определение дарения), ст.288 (обещание дарения), ст.289 (реальное дарение) — mevzuat.gov.tr

Гражданский кодекс Турции №4721 — ст.6 (бремя доказывания), ст.560 (условия иска об уменьшении завещательных распоряжений), ст.565 (предоставления, подлежащие уменьшению), ст.566 (обязанность возврата), ст.571 (пресекательные сроки), ст.598 (свидетельство о праве на наследство), ст.599 (приобретение наследства), ст.611 (отказ одного из наследников), ст.640 (наследственная общность), ст.706 (юридическая сделка по приобретению права собственности на недвижимость), ст.1010 (отметка об ограничении права распоряжения), ст.1023 (против добросовестных третьих лиц), ст.1024 (против недобросовестных третьих лиц), ст.1025 (аннулирование и изменение неправомерной записи) — mevzuat.gov.tr

Гражданский процессуальный кодекс Турции №6100 — ст.2 (подсудность гражданских судов первой инстанции), ст.11 (подсудность исков, вытекающих из наследственных правоотношений), ст.12 (подсудность исков, вытекающих из вещных прав на недвижимость), ст.26 (принцип связанности требованиями), ст.111 (альтернативное требование), ст.119 (содержание искового заявления), ст.125 (переход предмета иска), ст.145 (представление доказательств впоследствии), ст.176–177 (исправление иска), ст.190 (бремя доказывания), ст.200 (обязательность письменных доказательств), ст.201 (запрет свидетельских показаний против письменного документа), ст.202 (начало письменного доказательства), ст.203 (исключения из обязательности письменных доказательств), ст.350 и ст.367 (влияние обжалования на исполнительное производство), ст.389 (условия обеспечительных мер), ст.393 (исполнение определения об обеспечительных мерах), ст.397 (действия, завершающие обеспечительные меры), Доп. ст.1 (повышение денежных лимитов) — mevzuat.gov.tr

Закон о медиации по гражданско-правовым спорам №6325 — ст.18/B (медиация как обязательное условие по некоторым спорам) — mevzuat.gov.tr

Связанные страницы

Данный текст носит общеинформационный характер и не является юридической консультацией. Поскольку обстоятельства каждого дела различны, рекомендуется обратиться за юридической помощью к адвокату с учетом вашей конкретной ситуации.