Alanya fastighetsadvokat och fastighetsrätt
Hyres- och fastighetstvister består ofta inte av en enda fråga. Fastställande av hyra, avtalets upphörande, överlämnande av den hyrda egendomen och återbetalning av deposition kan tas upp i ett sammanhang; tvister som rör uppgifter i fastighetsregistret, äganderätt eller samägande utgör dock ett tekniskt område som måste bedömas separat.
Den omfattande fastighetsmarknaden i Alanya och det faktum att personer från olika länder förvärvar egendom innebär att internationella inslag ofta förekommer i tvister inom detta område. Utländska ägare, rättsinnehavare bosatta utomlands, transaktioner som genomförs genom fullmakt och särskilda regler om utlänningars förvärv av fast egendom är frågor som måste behandlas särskilt i detta sammanhang.
På denna sida beskrivs i allmänna drag de huvudsakliga tvister som uppstår ur hyresförhållandet, grunderna för avhysning, fastställande av hyra och de grundläggande principerna för utlänningars förvärv av fast egendom. Eftersom omständigheterna i varje tvist är olika måste den rättsliga bedömningen göras utifrån omständigheterna i det konkreta fallet.
Grundläggande rättsområden
Huvudsakliga tvister inom hyres- och fastighetsrätt
Tvister som härrör från hyresförhållandet och tvister rörande äganderätt omfattas av olika rättsliga regleringar. Medan ett yrkande om avhysning och fastställande av hyresbelopp kan aktualiseras i samma process, kan yrkanden såsom rättelse av en lagfartsregistrering göras gällande genom en separat talan.
Hyresbelopp och hyreshöjning
Frågan om vilken höjning som ska tillämpas under förnyade hyresperioder och hur hyresbeloppet ska fastställas utifrån aktuella förhållanden hör till de vanligaste tvistefrågorna i praktiken. Vid denna bedömning är det viktigt huruvida det finns ett skriftligt avtal mellan parterna, enligt vilket kriterium höjningen ska göras samt huruvida den procentsats som avtalats överstiger den lagstadgade gränsen.
En begäran om fastställande av hyresbeloppet omfattas av olika regler beroende på hyresavtalets typ och löptid. Från och med vilken hyresperiod en sådan begäran får verkan kan variera beroende på när talan väcks, vilken underrättelse som har lämnats till motparten samt huruvida avtalet innehåller en bestämmelse om höjning.
Lagen förbjuder, utöver fastställande av hyresbeloppet, även att avtalet ändras till hyresgästens nackdel. Om ingåendet eller upprätthållandet av avtalet görs beroende av att hyresgästen, utan egen fördel och utan direkt samband med användningen av den hyrda egendomen, åtar sig en förpliktelse, är denna avtalsbestämmelse med anknytning till hyresförhållandet ogiltig. När det gäller kostnader för användningen är huvudregeln, om inte annat har avtalats eller lokal sedvänja föreskriver annat, att hyresgästen ska bära kostnader för exempelvis uppvärmning, belysning och vatten. Den part som har burit kostnaderna är på begäran skyldig att överlämna en kopia av de handlingar som styrker kostnaderna till den andra parten. I avtal där hyresbeloppet har bestämts i utländsk valuta gäller en särskild regel, och möjligheten att ändra beloppet är beroende av att en viss tid har förflutit.
Avhysning och avtalets upphörande
Att hyresavtal för bostäder och lokaler under tak ska upphöra grundar sig på de skäl som anges uttömmande i lagen. Skäl som hänför sig till hyresvärden respektive hyresgästen omfattas av olika villkor och olika tidsfrister.
Vilket skäl som åberopas, vilka meddelanden som måste lämnas och inom vilken tidsfrist talan måste väckas kan direkt påverka processens utgång. Ett meddelande som inte lämnas i tid eller en talan som inte väcks inom fristen kan leda till att kravet får göras gällande först under nästa hyresperiod.
Korttidsuthyrning av bostäder för turismändamål omfattas av en särskild lag, vilket får konsekvenser för såväl ägaren som hyresgästen. Uthyrning av bostäder i högst hundra dagar räknas som uthyrning för turismändamål; uthyrning som vid ett och samma tillfälle överstiger hundra dagar faller utanför lagens tillämpningsområde. För att få bedriva uthyrning för turismändamål måste ett tillståndsbevis erhållas innan avtalet ingås, och vid ansökan måste ett beslut som enhälligt har fattats av samtliga fastighetsägare i den byggnad där den självständiga enheten är belägen lämnas in. I byggnader med fler än tre självständiga enheter får tillståndsbevis utfärdas för högst tjugofem procent av de självständiga enheterna i samma hyresvärds namn.
Konsekvensen för hyresgästen är tydligare: det är enligt lag förbjudet för hyresgästen i en bostad som hyrts för bostadsändamål att i eget namn och för egen räkning hyra ut bostaden till tredje personer för turismändamål. Användning i strid med detta förbud kan också aktualisera ett upphörande av avtalet på grund av avtalsbrott. De skyddande bestämmelserna om hyra av bostäder och lokaler under tak är dessutom, på grund av sin karaktär, inte tillämpliga när fastigheter som är avsedda för tillfälligt bruk hyrs ut i högst sex månader.
Det hyrda objektets skick, deposition och överlämnande
Att det hyrda objektet inte överlämnas i enlighet med avtalet, fel som uppkommer under användningen, nödvändiga reparationer och det hyrda objektets skick vid avflyttningen kan ge upphov till tvister mellan parterna.
Lagen uppställer en numerisk gräns för säkerheten: vid hyra av bostad och lokal med tak får säkerheten, om avtalet ålägger hyresgästen att ställa säkerhet, inte överstiga tre månaders hyra. Om det har avtalats att säkerheten ska ställas i pengar eller värdepapper, ska hyresgästen – utan hyresvärdens godkännande att ta ut pengarna – sätta in pengarna på ett tidsbundet sparkonto och deponera värdepapperen hos en bank; banken får endast återlämna säkerheten med båda parternas samtycke, när utsökningsförfarandet har slutligt fastställts eller på grundval av en lagakraftvunnen domstolsdom.
Även tidpunkten för återlämnandet är reglerad i lag. Om hyresvärden inte inom tre månader efter hyresavtalets upphörande skriftligen har underrättat banken om att han eller hon har väckt talan mot hyresgästen med anledning av hyresavtalet eller inlett ett utsöknings- eller konkursförfarande, är banken skyldig att på hyresgästens begäran återlämna säkerheten.
Vid bedömningen av om depositionen ska återbetalas kan det ha betydelse om de skador som påstås ha uppkommit i den hyrda egendomen beror på normalt slitage samt vilka handlingar som kan styrka skadorna, såsom ett överlämnandeprotokoll, fotografier och korrespondens.
Tvister om fastighetsregister och äganderätt
Inom denna ram bedöms krav på att fastighetsregistret ska bringas i överensstämmelse med det faktiska rättsläget, giltigheten av transaktioner avseende överlåtelse av äganderätten, upplösning av samägande, förköpsrätt samt krav på ersättning för obehörigt nyttjande (ecrimisil) på grund av att fastigheten används av annan än rättighetshavaren.
Vid sådana tvister kan fastighetsregisterutdrag, lantmäteriförrättningsprotokoll, betalningshandlingar och, i förekommande fall, avtalstexter vara avgörande. Eftersom överlåtelse av äganderätten till fastighet som huvudregel sker genom inskrivning i fastighetsregistret och giltigheten av avtal som syftar till överlåtelse är beroende av att den officiella formen iakttas, överför ett avtal som har upprättats utanför denna form inte i sig äganderätten.
Om en fastighet har överlåtits till en godtroende tredje man på grundval av en obehörig inskrivning kan dennes förvärv skyddas enligt lag. I ett sådant fall kan anspråket i stället riktas mot skadestånd än mot ogiltigförklaring av lagfarten. Eftersom lagen föreskriver särskilda tidsfrister för vissa anspråk och vissa av dessa frister nyligen har ändrats, måste valet av rättslig väg bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet och aktuell lagstiftning.
När det gäller den lagstadgade förköpsrätten (önalım hakkı) föreskriver lagen konkreta tidsfrister. Försäljningen meddelas de övriga delägarna av köparen eller säljaren genom en notarius publicus; förköpsrätten upphör när tre månader har förflutit från den dag då försäljningen meddelades den berättigade och under alla omständigheter när ett år har förflutit från försäljningen. Denna tidsfrist, som gäller under alla omständigheter, sänktes från två år till ett år genom ändringen av 24 december 2025 . Därför bör man inte förlita sig på den tvååriga tidsfrist som anges i äldre källor. Genom samma ändring har det också uttryckligen föreskrivits att förköpsrätten inte kan utövas vid försäljningar enligt lagen om statlig upphandling eller vid försäljning genom tvångsauktion. Avstående från förköpsrätten måste ske i officiell form och antecknas i fastighetsregistret; ett avstående från att utöva förköpsrätten vid en viss försäljning måste däremot ske skriftligen.
Processen steg för steg
Hur går en hyrestvist till?
Inledande bedömning och insamling av handlingar
I början av processen granskas hyresavtalet, betalningsuppgifter, lagfartsregistret, korrespondensen mellan parterna samt, i förekommande fall, överlämningsprotokollet tillsammans. Huruvida tvisten har sin grund i hyresförhållandet eller i äganderätten påverkar vilka yrkanden som kan framställas samt vilken domstol som är sakligt och territoriellt behörig.
Denna åtskillnad framgår tydligt av lagen. Med undantag för bestämmelserna om avhysning av hyrda fastigheter genom verkställighet utan dom (ilamsız icra) är det sulh hukuk mahkemesi som är behörig att pröva alla mål som rör hyresförhållandet, inklusive mål om fordringar som uppstår ur hyresförhållandet, oavsett värdet av saken. Mål om delning av lös eller fast egendom eller rättighet samt om upplösning av samäganderätt hör också till denna domstols behörighet. Däremot är domstolen på den ort där fastigheten är belägen exklusivt behörig i mål som rör sakrätt i fast egendom eller som kan leda till en förändring av innehavet av en sådan sakrätt, samt i mål om fastighetens besittning eller retentionsrätt.
Dessa regler får i det konkreta fallet följande konsekvens: om fastigheten ligger inom Alanyas gränser, handläggs mål om fastighetens sakrätt, såsom hävning av lagfart och registrering samt upplösning av samäganderätt, vid domstolarna i Alanya. I tvister som uppstår ur hyresförhållandet är sulh hukuk mahkemesi den behöriga domstolen, oavsett det yrkade beloppet.
Skriftlig anmodan och medling
För att vissa yrkanden ska kunna framställas krävs att en skriftlig anmodan eller underrättelse dessförinnan har lämnats. Vid tvister som härrör från ett hyresförhållande är en ansökan om medling före väckande av talan en processförutsättning. Även tvister om fördelning av lös och fast egendom och upplösning av samäganderätt, tvister som härrör från lagen om ägande av fastigheter med flera självständiga lägenheter samt tvister om grannelagsrätt omfattas av samma krav.
Bestämmelserna om avhysning av hyrda fastigheter genom ett exekutionsförfarande utan exekutionstitel är undantagna från detta krav. Undantaget tolkas dock restriktivt: avhysningsförfaranden som drivs genom exekutionsmyndigheten samt yrkanden som efter en invändning framställs vid exekutionsdomstolen faller utanför tillämpningsområdet. Däremot omfattas en talan om upphävande av invändning och avhysning som väcks vid allmän domstol med stöd av samma exekutionsförfarande av medlingskravet, eftersom talan härrör från hyresförhållandet. Att ett exekutionsförfarande har inletts innebär inte i sig att skyldigheten att ansöka om medling upphör.
Medlingsförfarandet ska avslutas inom tre veckor från det att medlaren utsågs. Tidsfristen får i nödvändiga fall förlängas med högst en vecka. Från ansökan hos byrån till och med den dag då slutprotokollet upprättas är preskriptionstiden suspenderad och preklusionsfrister löper inte. Detta är viktigt för att bevara de enmånadsfrister som gäller för avhysningstvister. Även tidpunkten för ansökan är avgörande: enligt Högsta domstolens praxis krävs det i avhysningstvister att ansökan om medling görs efter det att rätten att väcka talan har uppkommit. En ansökan som görs för tidigt anses inte uppfylla processförutsättningen.
Om en överenskommelse nås är det obligatoriskt att inhämta en verkställbarhetsförklaring för den överenskommelsehandling som upprättats i dessa tvister. Den allmänna regeln att en handling som undertecknats gemensamt av parterna, deras advokater och medlaren ska anses ha verkan som en dom utan en sådan förklaring är inte tillämplig här. För överenskommelsehandlingar som rör fast egendom inhämtas förklaringen från den sulh hukuk-domstol inom vars domkrets fastigheten är belägen. Om det framkommer att talan har väckts utan att medling först har anlitats, ska domstolen avvisa talan på grund av att en rättegångsförutsättning saknas, utan att vidta någon annan åtgärd.
Processfasen
I stämningsansökan ska den rättsliga grunden för yrkandet och dess stöd tydligt anges. Yrkanden om fastställande av hyra, avhysning, betalning av fordringar och skadestånd kan omfattas av olika processuella regler. Under handläggningen kan bevisning såsom vittnesutsagor, sakkunnigutlåtanden, jämförbara hyresnivåer och syn på plats beaktas.
I mål och ärenden som hör till sulh hukuk-domstolens behörighet tillämpas det förenklade rättegångsförfarandet, vilket skiljer sig från det skriftliga förfarandet på flera punkter. Svarstiden är två veckor från det att stämningsansökan delgetts svaranden. Om förberedelserna inom denna tid är mycket svåra eller omöjliga kan domstolen vid ett enda tillfälle medge ytterligare tid, dock högst två veckor. Parterna får inte ge in en replik eller en duplik. Bevisning ska åberopas tillsammans med inlagorna, med angivande av vilket faktum varje bevis avser.
Förhandlingsordningen skiljer sig också. Domstolen avgör, när så är möjligt, målet på handlingarna utan att kalla parterna till förhandling. I de fall där avgörande inte kan meddelas ska handläggningen, med undantag för den första förhandlingen, slutföras vid två förhandlingar, och tiden mellan förhandlingarna får inte överstiga en månad. Om sakkunnigutredningen drar ut på tiden eller vid andra nödvändiga åtgärder, såsom rogatorisk hjälp, får domaren bestämma en längre tid. I mål om fastställande av hyresbeloppet är det dessutom ett villkor för att avgörandet ska få verkan från början av den nya perioden att talan har väckts senast trettio dagar före den nya periodens början eller att ett skriftligt meddelande har lämnats till hyresgästen inom denna tid.
Dom- och verkställighetsskedet
Efter domen är det möjligt att använda rättsmedel inom ramen för de beloppsgränser som anges i lagen. I mål som härrör från hyresförhållandet är istinaf-förfarandet vanligtvis öppet, medan temyiz-förfarandet som regel är stängt. Temyiz kan dock aktualiseras om hyresfordran eller, i andra hyresmål, ett belopp motsvarande tre månaders hyra överstiger den gräns som anges i lagen. Eftersom dessa gränser uppdateras varje år måste frågan om vilka rättsmedel som står till buds bedömas i det enskilda målet.
Verkställigheten av avhysningsbeslut och indrivningen av penningfordringar sker genom exekutionsmyndigheten. Huruvida domen måste ha vunnit laga kraft varierar beroende på yrkandets art: avhysningsbeslut som grundas på hyresavtalet och avgöranden om hyresfordringar kan verkställas innan de har vunnit laga kraft, medan avgöranden om sakrätter i fast egendom — såsom hävning och omregistrering av lagfart samt upplösning av samäganderätt — inte kan verkställas förrän de har vunnit laga kraft. Inte heller avgöranden om fastställande av hyresbelopp kan enligt etablerad praxis verkställas innan de har vunnit laga kraft. Gäldenären kan, om förutsättningarna är uppfyllda, begära att verkställigheten skjuts upp mot att säkerhet ställs.
Två olika källor
Avhysningsgrunder
Behov, återuppförande och ny ägare
Hyresvärden kan, om han eller hon själv, hans eller hennes make eller maka, bröstarvingar, föräldrar eller andra personer som han eller hon enligt lag är skyldig att försörja behöver en bostad eller lokal, väcka talan om avhysning på de villkor som anges i lagen. Om det är nödvändigt att återuppföra eller renovera den uthyrda egendomen eller att genomföra en väsentlig reparation, utvidgning eller ändring av den, och det under arbetena blir omöjligt att använda den uthyrda egendomen, utgör detta också en särskild grund för avhysning. Talan ska väckas inom en månad från det datum som, för tidsbestämda avtal, infaller vid avtalstidens utgång och, för tidsobestämda avtal, fastställs med iakttagande av den uppsägningsperiod och de uppsägningstider som följer av de allmänna bestämmelserna.
En ny ägare som senare förvärvar den uthyrda egendomen kan, om han eller hon själv eller de närstående som anges i lagen behöver en bostad eller lokal, skriftligen underrätta hyresgästen inom en månad från förvärvsdagen och därefter väcka talan sex månader efter förvärvet. Denna underrättelse inom en månad är ett giltighetsvillkor. Om underrättelsen inte har lämnats kan den nya ägaren endast väcka talan inom en månad från avtalstidens utgång.
Att ett tidsbestämt hyresavtal löper ut ger inte i sig hyresvärden rätt till avhysning. När det gäller bostäder och lokaler med tak kan hyresvärden inte säga upp avtalet med hänvisning till att avtalstiden löpt ut. Avtalet förlängs med ett år i taget på samma villkor, såvida inte hyresgästen lämnar ett meddelande minst femton dagar före avtalstidens utgång. Efter att den tioåriga förlängningsperioden har löpt ut kan hyresvärden dock säga upp avtalet utan att ange något skäl genom att skriftligen meddela detta minst tre månader före utgången av varje följande förlängningsår. Denna period är en förlängningsperiod som läggs till den ursprungliga avtalstiden; det är inte tillräckligt att tio år har förflutit sedan avtalet ingicks.
En fastighet som har avvaktats på grund av hyresvärdens behov får inte utan berättigat skäl hyras ut till någon annan än den tidigare hyresgästen innan tre år har gått. När en fastighet har tömts för återuppförande eller renovering har den tidigare hyresgästen företrädesrätt att hyra den i dess nya skick och till den nya hyran. En hyresvärd som handlar i strid med dessa regler är skyldig att betala den tidigare hyresgästen skadestånd med ett belopp som inte understiger den årshyra som betalades under det senaste hyresåret.
Avflyttningsåtagande, två berättigade skriftliga meddelanden och dröjsmål
Ett skriftligt avflyttningsåtagande som hyresgästen lämnar efter att hyresobjektet har överlämnats kan utgöra grund för ett krav på avflyttning, om hyresobjektet inte har utrymts vid den avtalade tidpunkten. Det krävs att åtagandet är skriftligt och att det har lämnats efter överlämnandet. Hyresvärden måste inom en månad från den avtalade avflyttningsdagen inleda ett verkställighetsförfarande eller väcka talan; denna frist börjar löpa från den avtalade avflyttningsdagen och inte från den dag då åtagandet undertecknades.
Att hyresgästen på grund av utebliven hyresbetalning har föranlett två berättigade skriftliga meddelanden kan under vissa förutsättningar också utgöra grund för avflyttning. För avtal som löper under kortare tid än ett år krävs att de två berättigade meddelandena har utfärdats under hyrestiden. För avtal som löper under ett år eller längre krävs att de har utfärdats under ett hyresår eller under en period som överstiger ett hyresår, samt att den lagstadgade fristen för att väcka talan har iakttagits.
Om hyresgästen eller den make som hyresgästen bor tillsammans med har en bostad som är lämplig att bo i inom samma distrikts- eller tätortskommun och hyresvärden inte kände till detta när avtalet ingicks, kan en avhysningstalan väckas under de förutsättningar som anges i lagen. Denna grund kan åberopas endast vid bostadshyra och är inte tillämplig på lokalhyra.
Om hyresgästen inte betalar förfallen hyra eller sidokostnader, kan hyresvärden skriftligen ge hyresgästen en betalningsfrist. För bostadshyra och hyra av takförsedd arbetslokal ska fristen vara minst trettio dagar och börja löpa dagen efter den skriftliga underrättelsen. Om betalning inte sker inom fristen kan avtalet sägas upp och ett avhysningsförfarande inledas.
Det är viktigt att inte missa den enmånadsfrist som föreskrivs för avhysningstalan. Om hyresvärden senast inom fristen för att väcka talan skriftligen har underrättat hyresgästen om att talan kommer att väckas, anses fristen vara förlängd med ett hyresår. För bostadshyra och hyra av takförsedd arbetslokal krävs dessutom att uppsägningsmeddelandet lämnas skriftligen för att vara giltigt.
Belopp och uppdatering
Fastställande av hyresbelopp och hyreshöjning
För bostadshyresavtal och hyresavtal avseende takförsedda arbetslokaler gäller en lagstadgad övre gräns för höjningar under förnyade hyresperioder. Parternas överenskommelse om hyreshöjning är giltig under förutsättning att höjningen inte överstiger förändringen i konsumentprisindex enligt tolvmånadersgenomsnittet för det föregående hyresåret. Denna regel gäller även hyresavtal som löper längre än ett år.
Denna procentsats utgör ett tak; det är inte en fast höjningssats som tillämpas automatiskt. Om en lägre procentsats har avtalats i avtalet gäller den procentsatsen. Om en procentsats som överstiger den lagstadgade gränsen har avtalats, är avtalsbestämmelsen inte ogiltig i sin helhet; den är ogiltig endast till den del den överstiger gränsen, och höjningen tillämpas upp till den lagstadgade gränsen. Om avtalet inte innehåller någon bestämmelse om höjning, omvandlas procentsatsen inte automatiskt till indexsatsen. I sådant fall fastställs hyresbeloppet av domaren efter skälighet, med beaktande av den hyrda egendomens skick, dock utan att den lagstadgade gränsen överskrids.
Den tillfälliga höjningsgränsen på 25 procent för bostadshyror gällde, enligt två separata tillfälliga regler, för hyresperioder som förnyades mellan 11 juni 2022 och 1 juli 2024. Dessa regler omfattade endast bostadshyror och tillämpades inte på hyresavtal avseende arbetslokaler. Eftersom taket är knutet till den tidpunkt då hyresperioden förnyas, och inte till kalenderdatumet, fortsatte det att tillämpas under hela det aktuella hyresåret för en hyresperiod som förnyades den 1 juli 2024 eller tidigare. För hyresperioder som förnyades den 2 juli 2024 eller senare gäller återigen den allmänna regeln, och regleringens giltighetstid har inte förlängts.
Talan om fastställande av hyresbeloppet kan väckas när som helst. När det gäller från och med början av vilken hyresperiod det belopp som domstolen fastställer ska gälla, är tidpunkten då talan väcks, den skriftliga underrättelsen till hyresgästen och huruvida avtalet innehåller en bestämmelse om att hyran ska höjas under den nya hyresperioden av betydelse. Den aktuella fristen är inte en frist för att väcka talan, utan ett villkor för att domen ska få verkan från början av den nya perioden.
Vid hyresavtal som gäller längre än fem år eller som förnyas efter fem år, samt vid utgången av varje därpå följande femårsperiod, ska domaren fastställa en skälig hyra genom att sammantaget beakta förändringstakten enligt tolvmånadersgenomsnittet i konsumentprisindex, den hyrda egendomens skick och jämförbara hyror. Vid denna bedömning utgör indexförändringen inte en övre gräns utan endast ett av flera kriterier. Den hyra som fastställs kan därför överstiga indexförändringen.
Hyresgästen får inte åläggas någon annan betalningsskyldighet än att betala hyran och sidokostnaderna. Avtalsvillkor om att avtalsvite ska betalas vid utebliven betalning av hyran i rätt tid eller att senare hyresbelopp ska förfalla till betalning i förtid är ogiltiga.
För avtal där hyran har bestämts i utländsk valuta gäller en särskild regel: Med förbehåll för bestämmelserna i lagen om skydd för värdet av den turkiska valutan får hyresbeloppet inte ändras innan fem år har förflutit. Efter fem år ska även förändringar i den utländska valutans värde beaktas när hyran fastställs. De allmänna bestämmelserna om oskälig svårighet att fullgöra avtalet omfattas inte av denna begränsning.
Om extraordinära omständigheter som uppkommer efter avtalets ingående och som parterna inte kunnat förutse i väsentlig mån rubbar avtalets jämvikt, kan även en anpassning av hyresavtalet övervägas inom ramen för de villkor som anges i lag. Eftersom förutsättningarna för en sådan anpassning tolkas restriktivt utgör inte varje inflationsrelaterad ökning i sig grund för anpassning.
Internationella ärenden
Utlänningars förvärv av fast egendom
Utländska fysiska personers förvärv av fast egendom i Turkiet är möjligt beroende på personens medborgarskap och lagstadgade begränsningar. Fastighetens art, läge och de begränsningar som framgår av lagfartsregistret ska särskilt bedömas före förvärvet.
Förvärvsvillkor och begränsningar
Inte varje utlänning kan förvärva fast egendom i Turkiet. Enligt lagen om fastighetsregister (Tapu Kanunu) får, med iakttagande av lagstadgade begränsningar, endast utländska fysiska personer som är medborgare i de länder som fastställts av Republiken Turkiets president förvärva fast egendom och begränsade sakrätter i Turkiet. Lagen anger endast att listan fastställs av presidenten, men tar inte upp frågan om huruvida den ska offentliggöras; i praktiken offentliggörs listan inte och huruvida en person har möjlighet att förvärva egendom med hänsyn till sin nationalitet kan endast utredas individuellt hos fastighetsregistermyndigheterna (tapu müdürlükleri). För personer med flera medborgarskap är det inte heller reglerat i lag vilken nationalitet som ska vara avgörande, och i praktiken anses den nationalitet som ger minst rätt till förvärv vara avgörande.
Den sammanlagda arealen av den fasta egendom samt de begränsade sakrätter av självständig och bestående karaktär som en utländsk fysisk person kan förvärva får inte överstiga trettio hektar i hela landet eller tio procent av arealen i det distrikt som är föremål för privat äganderätt. När denna andel på distriktsnivå är uppnådd kan inga nya förvärv göras i det distriktet; eftersom detta i praktiken kan utgöra ett hinder i distrikt med hög efterfrågan, är det viktigt att inhämta bekräftelse från den behöriga fastighetsregistermyndigheten innan transaktionen genomförs.
Dessa begränsningar prövas i samband med fastighetsregistreringen. Om fast egendom som har förvärvats i strid med lagen inte avyttras av ägaren inom den tid på högst ett år som fastställs av finansministeriet (Maliye Bakanlığı), ska egendomen avyttras och omvandlas till ett penningbelopp, som betalas ut till rättsinnehavaren. Av denna anledning är det viktigt att kontrollera situationen före förvärvet.
Man får inte förbise att dessa begränsningar inte gäller alla utlänningar. De som blev turkiska medborgare genom födseln och förlorade sitt turkiska medborgarskap genom att få tillstånd att lämna medborgarskapet, samt deras avkomlingar i nedstigande led upp till tredje graden, fortsätter att fullt ut åtnjuta de rättigheter som tillkommer turkiska medborgare, med undantag för de undantag som anges i lagen; förvärv av fast egendom omfattas inte av dessa undantag. För dessa personer, som i praktiken benämns innehavare av Mavi Kart, aktualiseras inte landförteckningen, gränsen på trettio hektar, gränsen på tio procent av distriktets areal eller den därmed sammanhängande avvecklingen. Tapu Kanunu har också i bestämmelsen om företag med utländskt kapital uttryckligen undantagit dessa personer från bestämmelsens tillämpningsområde.
Militära förbudsområden och säkerhetsområden
Om fastigheten ligger inom ett militärt förbudsområde eller säkerhetsområde får det konsekvenser både för förvärv och uthyrning; systemet varierar dock beroende på områdestyp och det finns inte något kategoriskt förbud i varje område. I militära förbudsområden på land av andra graden får utländska fysiska och juridiska personer inte förvärva fast egendom, och detta förbud är inte kopplat till något tillståndsförfarande. Uthyrning omfattas däremot av ett separat system: i samma område får utlänningar inte hyra fast egendom utan tillstånd – uthyrning är alltså inte absolut förbjuden utan tillståndspliktig. Tillstånd för tjänstgörande utländska civila utfärdas av provinsguvernörskapen efter att garnisonskommendantens yttrande har inhämtats; för tjänstgörande utländsk militär personal utfärdas tillstånd av Generalstaben.
I militära förbudsområden på land och till sjöss av första graden är systemet annorlunda: som huvudregel exproprieras fastigheterna inom området; detta är inte ett förvärvsförbud som specifikt gäller utlänningar, utan ett allmänt upphörande av äganderätten. Lagen gör emellertid inte denna regel absolut: längs landgränsen och vid kusterna är expropriering i militära förbudsområden på land av första graden inte obligatorisk. Lagen föreskriver dessutom att principerna för lokalbefolkningens användning av sådana fastigheter som inte exproprieras ska fastställas genom förordning. Eftersom detta undantag kan vara avgörande för fastigheter i kustområden, måste det separat undersökas vilken typ av område fastigheten ligger i och om expropriering har skett. När det gäller militära säkerhetsområden innehåller den relevanta lagen inget förvärvs- eller uthyrningsförbud som specifikt gäller utlänningar. Dessutom kan Cumhurbaşkanı besluta att utlänningar inte får förvärva fast egendom och inte får hyra utan tillstånd i områden som fastställs på grund av närheten till militära förbudsområden eller av andra strategiska skäl; begränsningen i dessa områden gäller i den utsträckning ett sådant beslut föreligger.
Bolag med utländskt kapital som är etablerade i Turkiet omfattas inte av något förbud utan av ett tillståndskrav: dessa bolags förvärv av äganderätt till fast egendom inom militära förbjudna områden, militära säkerhetsområden och de strategiska områden som nämns ovan kräver tillstånd från Generalstaben eller de militära befälhavare som Generalstaben bemyndigar. Förvärv inom särskilda säkerhetsområden kräver däremot tillstånd från guvernören i den provins där fastigheten är belägen. Vid bedömningen är förvärvets förenlighet med nationens säkerhet avgörande. Detta tillståndskrav avser förvärv av äganderätt — något särskilt tillstånd från guvernören föreskrivs inte för hyra eller överlåtelse.
Kartor och koordinatuppgifter för militära förbjudna områden, militära säkerhetsområden och strategiska områden översänds av försvarsministeriet till Generaldirektoratet för lantmäteri och fastighetsregistrering. Motsvarande uppgifter för särskilda säkerhetsområden översänds av inrikesministeriet. Fastighetsregistreringsförfarandena genomförs därefter på grundval av dessa uppgifter. Huruvida fastigheten är belägen inom något av dessa områden kan därför som regel bedömas hos det lokala fastighetsregistreringskontoret. Det bör ändå före ingående av ett avtal om utfästelse att sälja fastigheten eller före erläggande av förskottsbetalning undersökas om fastighetsregistret innehåller någon begränsning som hindrar utlänningar från att förvärva fastigheten eller som kräver tillstånd.
Fastighetsregistreringsprocessen och nödvändiga handlingar
Att en värderingsrapport över fastigheten inte krävs vid sedvanliga fastighetsförvärv av utländska fysiska personer är inte fastställt på lagnivå utan genom en tillämplig administrativ föreskrift; därför bör den aktuella tillämpningen bekräftas hos fastighetsregistreringskontoret före transaktionen. Förvärv som avser att möjliggöra medborgarskap omfattas däremot av ett särskilt förfarande och faller utanför denna sidas tillämpningsområde.
Vid förvärv av obebyggd fastighet föreskriver lagen dessutom en särskild skyldighet: utländska fysiska personer och handelsbolag med juridisk person som har bildats enligt lagstiftningen i främmande länder är skyldiga att inom två år från förvärvet underställa det projekt som de avser att utveckla på den obebyggda fastigheten vederbörande ministeriums godkännande. Det projekt som har godkänts av vederbörande ministerium, med fastställda start- och sluttider, översänds till det lagfarts- och fastighetsregisterkontor där fastigheten är belägen för anteckning i fastighetsregistrets upplysningsdel, och vederbörande ministerium följer upp huruvida projektet har genomförts inom föreskriven tid. Underlåtenhet att ansöka hos vederbörande ministerium inom föreskriven tid eller underlåtenhet att genomföra projektet inom föreskriven tid anges som en av de situationer för vilka lagen föreskriver att egendomen ska avvecklas.
Däremot gäller att när personer som inte har medborgarskap i Republiken Turkiet förvärvar fast egendom genom köp, ska betalningsskyldigheten fullgöras i utländsk valuta och denna valuta ska säljas till Centralbanken genom en bank före fastighetsregistreringen. Det valutaköpsintyg som banken utfärdar överlämnas till fastighetsregisterkontoret, och det värde som ligger till grund för avgiften i den officiella handlingen fastställs utifrån det belopp i turkiska lira som anges i intyget. Kontantbetalningar och transaktioner som genomförs hos valutaväxlingskontor godtas inte inom denna ram.
Vid fastighetsregistreringen krävs dessutom en identitetshandling eller ett pass (med översättning om handlingen inte är skriven med latinska bokstäver), ett formulär för identitetsuppgifter, ett fotografi, ett kommunalt intyg som visar fastighetens taxeringsvärde, en obligatorisk jordbävningsförsäkring samt ett utländskt identitetsnummer. Om en part inte kan turkiska ska en edsvuren tolk som har auktoriserats av rättskommissionen närvara. Om förfarandet genomförs genom ombud krävs en fullmakt som har upprättats i vederbörlig form.
Transaktioner som genomförs på distans
Ägare bosatta utomlands
Fastighetsägare som är bosatta utomlands kan hantera hyresförhållandet för sin fastighet i Turkiet, följa processen vid en tvist och vid behov väcka talan genom en fullmakt.
Hyresavtalet för en fastighet belägen i Turkiet omfattas av turkisk rätt även om parterna är utländska medborgare och även om en annan stats lag har avtalats i avtalet; avtal som rör fastigheter eller deras användning är knutna till lagen i den stat där fastigheten är belägen. Därför tillämpas de tvingande bestämmelserna om begränsningar av hyreshöjningar, avhysningsgrunder och deposition även i förhållandet mellan en utländsk ägare och en utländsk hyresgäst. Vid tvister rörande fastighetens sakrättsliga förhållanden har domstolen på den ort där fastigheten är belägen exklusiv behörighet, och en utländsk domstols avgörande i sådana frågor får inte verkan i Turkiet genom verkställighet eller erkännande.
Formen för en fullmakt som upprättas utomlands varierar beroende på i vilket land den utfärdas och vilken åtgärd som ska vidtas. Fullmakten upprättas antingen av Republiken Turkiets konsulat eller, i länder som är parter i apostillekonventionen, av en notarie och förses med apostille; i länder som inte är parter i konventionen måste notariens namnteckning bekräftas av den myndighet som notarien lyder under, och denna myndighets namnteckning och stämpel måste i sin tur bekräftas av det turkiska konsulatet på orten. För åtgärder såsom överlåtelse av fastighet eller belastning av fastigheten med en rättighet samt väckande av talan krävs att särskilda befogenheter uttryckligen anges i fullmakten; fullmakter för åtgärder som kräver registrering hos fastighetsregistret måste innehålla ett fotografi. En bristfälligt upprättad fullmakt kan vägras godkännande av fastighetsregistermyndigheten.
Delgivningsförfarandet för parter som är bosatta utomlands följer en annan ordning än den ordinarie delgivningen enligt nationell rätt. Delgivning sker som regel genom den behöriga myndigheten i det land där mottagaren befinner sig; om mottagaren är turkisk medborgare kan delgivning även ske genom Republiken Turkiets ambassad eller konsulat. Eftersom handlingar med uppgift om dag för huvudförhandling måste skickas till den utländska myndigheten så att de når fram en viss tid före förhandlingen, kan detta påtagligt påverka förfarandets längd. Om ett ombud har utsetts i Turkiet kan sådana dröjsmål undvikas, i den mån delgivning därmed inte behöver ske utomlands.
Vidare är utländska fysiska och juridiska personer som väcker talan vid en turkisk domstol, inträder i en rättegång eller inleder ett utsökningsförfarande skyldiga att ställa den säkerhet som domstolen bestämmer för att täcka rättegångs- och utsökningskostnader samt motpartens skada och förlust. Domstolen befriar från skyldigheten att ställa säkerhet på grundval av reciprocitet. Regeln är alltså att säkerhet ska ställas, medan undantaget är befrielse på grund av reciprocitet.
Bedömningskriterier
Bedömningskriterier i hyres- och fastighetsärenden
Vägen framåt i hyres- och fastighetstvister bestäms av avtalets innehåll, fastighetens rättsliga ställning och parternas yrkanden. Vid en första bedömning kan befintliga handlingar, frister och tvistens utländska anknytning beaktas tillsammans.
Vilken grund ett avhysningsyrkande ska stödjas på, från vilken period ett yrkande om fastställande av hyran ska få verkan och hur medlingsfasen ska genomföras bedöms från fall till fall.
I ärenden med utländska ägare eller hyresgäster är förvärvsbegränsningar, användningen av utländska handlingar, internationell delgivning och fullmaktsfrågor av särskild betydelse.
Byråns verksamhetsområden omfattar tvister som härrör från hyresförhållanden och fastighetsägande. För att begära ett möte kan du kontakta oss via kontaktsidan.
Vanliga frågor
Vanliga frågor
Vilken procentsats gäller för hyreshöjningen?
Vid förnyelse av hyresperioden för bostadshyresavtal och hyresavtal för takförsedda lokaler får den avtalade hyreshöjningen inte överstiga förändringstalet i konsumentprisindex enligt tolv månaders genomsnitt under det föregående hyresåret. Detta tal utgör ett tak; om ett lägre tal har avtalats i kontraktet tillämpas det lägre talet, medan en bestämmelse som överstiger taket är ogiltig till den överskjutande delen. För bostadshyresavtal har den tidigare tillfälliga gränsen på 25 procent gällt för hyresperioder som förnyats mellan 11 juni 2022 och 1 juli 2024, och den har endast omfattat bostadshyresavtal. Eftersom taket inte är knutet till kalenderdatum utan till den tidpunkt då hyresperioden förnyas, har det fortsatt att tillämpas under hela det relevanta hyresåret för en period som förnyats den 1 juli 2024 eller tidigare. För perioder som förnyats den 2 juli 2024 eller senare tillämpas huvudregeln.
Kan en hyresgäst som har lämnat en utfästelse om avflyttning bli direkt avhyst?
För att en utfästelse om avflyttning ska kunna åberopas krävs att utfästelsen är skriftlig och har lämnats efter att den hyrda egendomen överlämnats. Om hyresgästen inte avflyttar från fastigheten på det utfästa datumet kan hyresvärden inom en månad från detta datum inleda ett verkställighetsförfarande eller väcka talan. Om fristen överskrids kan yrkandet avvisas på grund av att fristen har gått ut. Utfästelsens giltighet och verkställbarhet bedöms dessutom utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.
Är det obligatoriskt att vända sig till medling innan man väcker talan i ett hyresmål?
I tvister som härrör från ett hyresförhållande är det som huvudregel ett processförutsättningskrav att vända sig till medling innan talan väcks. Tvister om upplösning av samäganderätt, tvister som härrör från Kat Mülkiyeti Kanunu och tvister om grannrättigheter omfattas också av samma regler. Bestämmelserna om avhysning från hyrda fastigheter genom ett verkställighetsförfarande utan exekutionstitel omfattas inte av denna regel. Talan om ogiltigförklaring av en invändning och avflyttning som väcks vid allmän domstol efter en invändning mot verkställighetsförfarandet omfattas däremot inte av undantaget. En talan som väcks utan att medling först har anlitats avvisas på grund av ett processuellt fel.
Kan en utländsk person köpa fast egendom i Alanya?
Denna situation varierar beroende på personens nationalitet och den fasta egendomens rättsliga ställning. I Turkiet kan inte varje utlänning förvärva fast egendom; endast medborgare i länder som fastställts genom presidentbeslut kan förvärva inom ramen för lagliga begränsningar, och i praktiken offentliggörs inte denna lista. Den trettio hektar stora gränsen för hela landet, gränsen avseende tio procent av den del av distriktets yta som är föremål för privat ägande, samt huruvida den fasta egendomen ligger inom militärt förbjudet område, säkerhetsområde eller särskilt säkerhetsområde, undersöks särskilt. Om den fasta egendomen ligger inom militärt förbjudet område bör det också beaktas att förvärv och hyra omfattas av olika regelverk. Personer som var turkiska medborgare genom födsel men som utträtt ur medborgarskapet med utresetillstånd, samt deras avkomlingar till och med tredje led (Mavi Kart-innehavare), är dock inte föremål för dessa begränsningar; lagen låter dessa personer åtnjuta samma rättigheter som turkiska medborgare och räknar inte förvärv av fast egendom bland undantagen. Huruvida förvärvet är tillåtet bör bedömas före förvärvet, utifrån den aktuella fasta egendomen och personen.
När och hur återbetalas depositionen?
För hyra av bostäder och lokaler med tak får den säkerhet som krävs av hyresgästen inte överstiga tre månaders hyra. Om säkerheten lämnas i form av pengar eller värdepapper finns särskilda bestämmelser om att den ska hållas på bank och om återlämnande; banken får endast återlämna säkerheten med båda parters samtycke, när verkställighetsförfarandet har slutförts eller med stöd av en lagakraftvunnen domstolsdom. Om hyresvärden inte inom tre månader efter avtalets upphörande har underrättat banken om att talan har väckts eller att ett verkställighetsförfarande har inletts, är banken skyldig att återlämna säkerheten på hyresgästens begäran. Hyresgästens obetalda hyra eller övriga kostnader samt påståenden om skada som överstiger normalt bruk bedöms separat; förekomsten och storleken av skadan måste styrkas med bevisning såsom överlämnandeprotokoll, fotografier och korrespondens.
Kan jag hyra ut min bostad kortvarigt för turismändamål?
Uthyrning av bostäder under högst etthundra dagar anses vara uthyrning i turistiskt syfte; uthyrning som vid ett och samma tillfälle varar längre än etthundra dagar faller utanför lagens tillämpningsområde för uthyrning i turistiskt syfte. För att en uthyrning som omfattas av tillämpningsområdet ska kunna genomföras måste ett tillståndsbevis ha erhållits innan avtal ingås, och vid ansökan ska ett beslut som enhälligt har fattats av samtliga ägare till de självständiga enheterna i den byggnad där den berörda självständiga enheten är belägen ges in. I byggnader som består av fler än tre självständiga enheter får tillståndsbevis utfärdas för högst tjugofem procent av de självständiga enheterna för samma uthyrare. Skyldigheten att erhålla tillståndsbevis åvilar uthyraren.
När det gäller hyresgästen föreskriver lagen ett uttryckligt förbud: en bostad som hyrs för bostadsändamål får inte av hyresgästen hyras ut till tredje man för turiständamål i eget namn och för egen räkning. Innan en korttidsuthyrning genomförs bör därför såväl fastighetsregistrets inskrivningsuppgifter som förvaltningsplanen och beslutet från ägarna till de självständiga lägenheterna granskas.
Jag bor utomlands; hur kan jag genomföra ärenden rörande min fastighet i Turkiet?
Förfarandet kan bedrivas genom ett fullmaktsförhållande. Fullmakten upprättas antingen av turkiska konsulat eller, i länder som är parter i apostillekonventionen, av en notarie och förses med apostille; i länder som inte är parter i konventionen ska notariens underskrift bestyrkas av den behöriga myndighet som notarien lyder under, och även denna myndighets underskrift och stämpel ska bestyrkas av ett turkiskt konsulat. För åtgärder såsom överlåtelse av fast egendom eller belastning av denna med en rättighet samt för väckande av talan krävs att särskilda befogenheter uttryckligen anges i fullmakten; fullmakter som krävs för åtgärder vid fastighetsregistret ska vara försedda med foto.
Inte heller i fråga om tillämplig lag råder någon tvekan: hyresavtalet för en fastighet i Turkiet lyder under turkisk rätt, även om parterna är utländska medborgare och avtalet föreskriver att ett annat lands lag ska tillämpas. Delgivning utomlands sker genom behörig myndighet i det land där mottagaren befinner sig och kan därför avsevärt förlänga rättegångstiden. Vidare ska utländska fysiska och juridiska personer som väcker talan vid turkisk domstol, deltar i rättegången eller inleder verkställighetsförfarande i regel ställa säkerhet; domstolen kan befria dem från säkerhet enligt ömsesidighetsprincipen.
Redogörelserna på denna sida är endast avsedda för allmän information och utgör inte juridisk rådgivning eller rekommendation. Eftersom omständigheterna i varje enskilt fall skiljer sig åt, ska den juridiska bedömningen göras utifrån det specifika ärendet.
Uppgifterna på sidan har, inom ramen för Turkiets advokatsamfunds förbunds förordning om reklamförbud, publicerats i syfte att informera om de rättsområden inom vilka byrån är verksam, utan att detta innebär specialisering; avsikten är inte att skaffa uppdrag.
Att denna sida visas eller att kontakt tas via länkarna och kontaktuppgifterna på sidan innebär inte att ett advokat- och klientförhållande har uppstått mellan advokaten och den sökande och innebär inte heller att uppdraget har accepterats.
Uppgifterna och tidsfristerna på sidan har utarbetats enligt den lagstiftning som gäller per 6 september 2026. Eftersom lagstiftningen kan komma att ändras, ska fristberäkningen i alla händelser göras utifrån den aktuella lagtexten.
Den rättsliga vägen att gå vid hyres- och fastighetstvister kan variera beroende på avtalets innehåll, fastighetens rättsliga status, parternas yrkanden och befintliga handlingar. Därför är det viktigt att i början av tvisten korrekt fastställa det rättsliga läget, följa nödvändiga tidsfrister och välja ett lämpligt rättsligt förfarande.
Merve Kartal
Advokat