L’expulsion pour besoin est le moyen pour le bailleur de mettre fin au contrat de bail par voie d’action en justice lorsqu’il existe une nécessité d’utiliser le bien loué comme logement ou local professionnel pour lui-même ou pour les proches énumérés par la loi (Code des obligations turc art. 350/1).
La lettre envoyée au locataire « j’ai besoin de mon logement, libère-le » ne met pas fin au contrat à elle seule. L’action doit être intentée dans un délai d’un mois à compter de la fin de la durée du bail dans le contrat à durée déterminée ; pour le contrat à durée indéterminée et pour le nouveau propriétaire qui a acquis le bien loué ultérieurement, le délai est calculé différemment (Code des obligations turc art. 350, art. 351). Avant d’agir en justice, le recours au médiateur est obligatoire et cette demande doit être comptée avec le délai d’un mois (loi n° 6325, art. 18/B). Ces règles s’appliquent aux baux de logement et de locaux professionnels couverts (Code des obligations turc art. 339).
Le cadre général de la relation de bail est expliqué sur la page Droit des baux et de l’immobilier.
Conditions de l’action en expulsion pour besoin : quel besoin est reconnu ?
La loi détermine les personnes dont le besoin est pris en compte en les énumérant. Le bailleur peut mettre fin au contrat par action en justice si le bien loué doit être utilisé par lui-même, son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou d’autres personnes dont il a la charge en vertu de la loi en raison d’un besoin de logement ou de local professionnel et s’il existe une nécessité d’utilisation (Code des obligations turc art. 350/1).
Trois détails exigés par la loi figurent dans cette phrase :
- Les descendants et ascendants sont énumérés : enfant, petit-enfant, mère, père, grand-mère, grand-père.
- Le frère ou la sœur n’est pas expressément mentionné dans l’article. Il ou elle peut entrer dans le champ d’application dans la mesure où le bailleur a envers lui ou elle une obligation d’entretien légale. Selon le Code civil turc, chacun est tenu de verser une pension alimentaire à ses ascendants, descendants et frères et sœurs qui, sans aide, tomberaient dans la pauvreté ; l’obligation alimentaire des frères et sœurs dépend toutefois de leur situation d’aisance (Code civil turc art. 364). Deux conditions sont donc exigées cumulativement : le frère ou la sœur doit se trouver dans une situation où il ou elle tomberait dans la pauvreté sans aide, et le bailleur débiteur de l’obligation alimentaire doit être dans l’aisance. C’est pourquoi l’expulsion pour un frère ou une sœur n’est pas automatique.
- La loi ne parle pas seulement d’un besoin ; elle exige que ce besoin crée une nécessité d’utiliser le bien loué. Ce que l’article exige n’est pas une préférence, mais une nécessité.
En pratique, le tribunal recherche si le besoin invoqué est réel, sincère et nécessaire. Il ne suffit pas de dire « j’ai besoin de mon logement » ; le besoin doit être démontré par des faits concrets. La charge de la preuve incombe au bailleur demandeur (Code de procédure civile turc art. 190).
La reconstruction et la rénovation figurent dans le même article. Si, en vue de la reconstruction ou de la rénovation du bien loué, des réparations importantes, un agrandissement ou une modification sont nécessaires et que l’utilisation du bien loué est impossible pendant ces travaux, le bailleur peut mettre fin au contrat par action en justice selon la même procédure (Code des obligations turc art. 350/2). Les deux conditions sont cumulatives : il ne suffit pas que les travaux soient nécessaires, il faut aussi que l’utilisation soit impossible pendant leur durée.
Si le bien loué appartient à plusieurs personnes, en copropriété par quotes-parts, la résiliation du contrat de bail est un acte d’administration important qui doit être décidé à la majorité des quotes-parts et des copropriétaires (Code civil turc art. 691) ; avant d’intenter l’action, il convient d’évaluer comment cette majorité sera obtenue.
Dans quel délai l’action en expulsion pour besoin doit-elle être intentée ?
Le délai est d’un mois, mais le point de départ de ce mois varie selon le type de contrat (Code des obligations turc art. 350) :
| Contrat | Quand commence le délai d’un mois |
|---|---|
| À durée déterminée | À la fin de la durée. Sauf si le locataire donne congé au moins quinze jours avant l’échéance, le contrat est reconduit pour un an aux mêmes conditions (Code des obligations turc art. 347). En pratique, la fin de chaque année de bail reconduite est également considérée comme « la fin de la durée » à cet égard. |
| À durée indéterminée | À partir de la date déterminée en respectant la période de résiliation et le délai de préavis prévus par les dispositions générales relatives au bail. Pour les baux d’immeubles, il s’agit de la fin de la période de location fixée par l’usage local ou, à défaut, de la fin d’une période de six mois ; le délai de préavis est de trois mois (Code des obligations turc art. 329) et les périodes se calculent à partir de la date de début du contrat (Code des obligations turc art. 328). |
Le délai peut être prolongé d’un an. Si le bailleur a notifié par écrit au locataire, au plus tard dans le délai prévu pour intenter l’action, qu’il allait intenter l’action, le délai pour agir est réputé prolongé pour une année de bail (Code des obligations turc art. 353). C’est le moyen prévu par la loi pour préserver le droit lorsque l’action ne peut pas être intentée dans le délai.
Le recours au médiateur doit être pris en compte dans le calcul de ce délai. La première démarche à effectuer dans le mois est de saisir le médiateur. Le délai de déchéance ne court pas pendant la période allant de la saisine du bureau de médiation jusqu’à la date d’établissement du dernier procès-verbal (loi n° 6325, art. 18/A/15). En pratique, ces délais d’un mois étant considérés comme des délais de déchéance, la saisine préserve le délai ; mais après le dernier procès-verbal, seule la partie restante du délai court. C’est pourquoi il faut saisir le médiateur sans attendre les derniers jours du délai.
Que peut faire le nouveau propriétaire qui a acquis le bien loué ultérieurement ?
Les appartements vendus à Alanya avec leur locataire font l’objet de ce chapitre. La vente du bien loué ne met pas fin au contrat de bail : si le bien loué change de mains pour quelque raison que ce soit après la conclusion du contrat, le nouveau propriétaire devient partie au contrat de bail (Code des obligations turc art. 310). La loi accorde en outre au nouveau propriétaire sa propre voie d’expulsion (Code des obligations turc art. 351) :
- Le nouveau propriétaire peut, s’il existe une nécessité d’utiliser le bien loué comme logement ou local professionnel pour les mêmes personnes énumérées ci-dessus, mettre fin au contrat de bail par une action qu’il intentera six mois plus tard, à condition d’avoir notifié par écrit la situation au locataire dans un délai d’un mois à compter de la date d’acquisition.
- Le nouveau propriétaire peut, s’il le souhaite, exercer le même droit par une action intentée dans un délai d’un mois à compter de la fin de la durée du contrat.
Dans la première voie, la notification est obligatoire ; dans la seconde, aucune notification n’est exigée, mais il faut attendre la fin du contrat. En pratique, la date d’acquisition retenue est la date d’inscription au registre foncier ; la propriété immobilière s’acquiert en principe par l’inscription (Code civil turc art. 705). La date de la promesse de vente ou du paiement n’est pas retenue. La loi ne précise pas à partir de quelle date court le délai de six mois ni dans quel délai l’action doit être intentée après l’expiration de ces six mois ; il ne faut donc pas tarder. Dans les deux voies, le recours au médiateur avant d’agir en justice est obligatoire.
Le recours au médiateur est-il obligatoire avant d’intenter l’action ?
Oui. Dans les litiges nés du bail, le recours préalable au médiateur est une condition de recevabilité de l’action. La loi n’exclut de cette règle que les dispositions relatives à l’expulsion des immeubles loués par voie d’exécution sans titre selon la loi turque sur l’exécution et la faillite (loi n° 6325, art. 18/B/1-a).
La conséquence d’être une condition de recevabilité est lourde. S’il s’avère que l’action a été intentée sans aucune saisine du médiateur, l’action est rejetée pour irrecevabilité sans aucune autre formalité. Si le médiateur a été saisi mais que le dernier procès-verbal constatant l’absence d’accord n’est pas joint à la requête, le tribunal accorde un délai ferme d’une semaine ; si ce délai expire, l’action est rejetée pour irrecevabilité (art. 18/A/2). Le médiateur conclut la demande dans les trois semaines à compter de sa désignation ; ce délai peut être prolongé d’une semaine au plus en cas de nécessité (art. 18/A/9).
La partie qui ne participe pas à la première réunion sans excuse valable est tenue, même si elle obtient gain de cause, de la moitié des frais de justice que l’autre partie était tenue de payer (art. 18/A/11).
En cas d’accord en médiation, l’apposition de la mention relative à la force exécutoire du document d’accord est obligatoire ; pour les documents d’accord relatifs à un immeuble, cette mention est obtenue auprès du tribunal civil de paix du lieu de situation de l’immeuble (art. 18/B/3). Pour un logement à Alanya, la mention est également obtenue auprès du tribunal civil de paix de ce lieu. Le document d’accord muni de la mention est considéré comme un document ayant valeur de jugement (art. 18/2) ; sur les points ayant fait l’objet d’un accord, les parties ne peuvent plus intenter d’action (art. 18/5). Le détail de la procédure se trouve dans l’article kira uyuşmazlıklarında tahliye ve arabuluculuk süreci.
Quel tribunal est compétent et où l’affaire est-elle jugée ?
Compétence d’attribution. Les tribunaux civils de paix connaissent de toutes les contestations relatives à la relation de bail, y compris les actions en recouvrement de créances nées de la relation de bail, sans égard à la valeur ou au montant de la demande, à l’exception des dispositions relatives à l’évacuation des immeubles loués par la voie de l’exécution sans jugement conformément à la loi turque sur l’exécution et la faillite (art. 4/1-a du Code de procédure civile turc).
Compétence territoriale. Le tribunal territorialement compétent à titre général est celui du domicile du défendeur à la date de l’introduction de l’action (art. 6 du Code de procédure civile turc). Les actions nées d’un contrat peuvent également être portées devant le tribunal du lieu d’exécution du contrat (art. 10 du Code de procédure civile turc) ; l’obligation de restitution du bien loué est une obligation de livraison d’un corps certain et, sauf convention contraire, elle s’exécute au lieu où se trouve le bien loué (art. 89 du Code civil turc). La loi confère en outre une compétence exclusive au tribunal du lieu de situation de l’immeuble pour les actions relatives à la possession de l’immeuble (art. 12 du Code de procédure civile turc). La question de savoir si l’action en évacuation entre dans le champ de cette compétence exclusive est controversée ; quelle que soit l’opinion retenue, le fait de porter l’action devant le tribunal du lieu de situation du bien loué évite d’emblée toute contestation de compétence. La clause insérée dans le contrat de bail selon laquelle « les tribunaux de … sont compétents » ne constitue pas une convention attributive de juridiction valable lorsque les parties ne sont pas des commerçants ou des personnes morales de droit public (art. 17 du Code de procédure civile turc).
Procédure. La procédure simplifiée est applicable ; les parties sont tenues de communiquer tous leurs moyens de preuve avec leurs conclusions (art. 316, art. 318 du Code de procédure civile turc). Le délai de réponse du locataire est de deux semaines à compter de la notification de la requête introductive d’instance (art. 317 du Code de procédure civile turc).
La voie de l’exécution forcée est distincte. Dans certains cas, tels que le non-paiement du loyer, l’évacuation peut être demandée par la voie de l’exécution sans jugement ; le bailleur qui se fonde sur un engagement écrit de libérer les lieux peut également recourir à l’exécution forcée (art. 352/1 du Code civil turc). Cette voie est régie par un chapitre distinct de la loi turque sur l’exécution et la faillite relatif aux loyers (art. 269 et suivants de la loi turque sur l’exécution et la faillite ; le détail figure sur la page Exécution forcée et faillite) et échappe à l’obligation préalable de médiation. En revanche, le bailleur qui choisit d’intenter une action pour le même motif doit d’abord recourir au médiateur. Il n’existe pas de voie d’exécution forcée pour l’évacuation fondée sur le besoin ; la loi n’a rattaché ce motif qu’à l’action en justice (art. 350 du Code civil turc).
La décision est-elle exécutoire avant d’être définitive ? Les voies de recours
Contre la décision du tribunal civil de paix, à l’exception des décisions rendues en dernier ressort parce qu’elles sont inférieures au seuil pécuniaire, l’appel devant la cour d’appel régionale peut être formé dans un délai de deux semaines à compter de la notification de la décision (art. 341, art. 345 du Code de procédure civile turc). Contre la décision de la cour d’appel régionale, le pourvoi en cassation est limité dans les litiges nés de la relation de bail ; la loi détermine si le montant de trois mois de loyer dépasse le seuil du pourvoi en cassation (art. 362/1-b du Code de procédure civile turc). Les seuils étant redéterminés chaque année et le montant retenu étant celui en vigueur à la date de l’introduction de l’action, aucun chiffre n’est indiqué ici (art. additionnel 1 du Code de procédure civile turc).
Le fait de former une voie de recours ne suspend pas l’exécution de la décision ; les décisions qui ne peuvent être exécutées avant d’être définitives sont celles relatives au droit des personnes, au Droit de la famille et aux droits réels sur un immeuble (art. 350, art. 367 du Code de procédure civile turc). En pratique, la décision d’évacuation fondée sur le contrat de bail n’étant pas au nombre de celles-ci, elle peut être mise à exécution avant d’être définitive. Le bureau d’exécution ordonne au locataire de restituer l’immeuble dans un délai de sept jours (art. 26 de la loi turque sur l’exécution et la faillite). Si le locataire qui a formé une voie de recours fournit la garantie que le tribunal d’exécution jugera acceptable, un délai lui est accordé pour obtenir une décision de sursis à exécution (art. 36 de la loi turque sur l’exécution et la faillite).
Règle des trois ans après l’évacuation et indemnisation
La décision d’évacuation fondée sur le besoin ne met pas fin à l’affaire : la loi impose au bailleur une obligation distincte pendant les trois ans qui suivent l’évacuation, et cette règle intéresse les deux parties à la fois.
Lorsque le bailleur obtient la libération du bien loué à des fins de besoin, il ne peut, sans juste motif, relouer le bien à une personne autre que son ancien locataire avant l’expiration d’un délai de trois ans (art. 355/1 du Code des obligations turc).
Les immeubles dont la libération a été obtenue à des fins de reconstruction et d’aménagement ne peuvent pas non plus, dans leur état antérieur, être reloués à autrui sans juste motif avant l’expiration d’un délai de trois ans. L’ancien locataire dispose d’un droit de priorité pour louer, dans leur nouvel état et au nouveau loyer, les immeubles reconstruits ou aménagés ; ce droit doit être exercé dans le mois qui suit la notification écrite faite par le bailleur. Tant que ce droit de priorité n’est pas éteint, l’immeuble ne peut être reloué à autrui avant l’expiration de trois ans (art. 355/2 du Code des obligations turc).
La sanction du manquement est prévue par le texte : en cas de violation de ces dispositions, le bailleur est tenu de verser à son ancien locataire une indemnité qui ne peut être inférieure au montant du loyer annuel payé au cours de la dernière année de bail (art. 355/3 du Code des obligations turc).
Est-il utile d’écrire dans le contrat « le locataire devra libérer les lieux en cas de besoin » ?
La loi répond par la négative : les dispositions relatives à la résiliation du contrat de bail par voie d’action ne peuvent être modifiées au détriment du locataire (art. 354 du Code des obligations turc). Tous les délais et toutes les conditions figurant sous cette rubrique relèvent de cette règle. Une clause contractuelle qui octroie au bailleur une faculté d’évacuation plus large que celle que la loi lui reconnaît ne se substitue pas aux conditions exigées par la loi.
À quels contrats de bail s’appliquent ces règles ?
Toutes les règles exposées sur cette page concernent les baux d’habitation et de locaux commerciaux couverts ; toutefois, ces dispositions ne s’appliquent pas aux locations d’immeubles affectés par nature à un usage temporaire pour une durée de six mois ou moins (art. 339 du Code des obligations turc).
Cette exception revêt une importance particulière pour les locations saisonnières et de courte durée à Alanya. L’exception suppose la réunion de deux conditions : l’immeuble doit être affecté par nature à un usage temporaire et la location doit durer six mois ou moins.
Ne pas confondre avec les autres motifs d’évacuation
L’expiration du terme ne constitue pas à elle seule un motif. Le bailleur ne peut résilier le contrat en se fondant sur la seule expiration de la durée contractuelle. La résiliation sans motif n’est possible que dans les cas suivants : en cas de contrat à durée déterminée, à l’expiration de la période de prolongation de dix ans, moyennant un préavis donné au moins trois mois avant la fin de chaque année de prolongation qui suit ; en cas de contrat à durée indéterminée, après dix ans à compter du début du bail, par un congé donné conformément aux dispositions générales. Les situations qui ouvrent un droit de résiliation en vertu des dispositions générales sont également réservées (art. 347 du Code civil turc). Dans les baux d’habitation et de locaux commerciaux couverts, la validité du congé est subordonnée à sa forme écrite (art. 348 du Code civil turc).
La loi regroupe dans un article distinct les causes imputables au locataire et qui opèrent par voie d’action en justice (art. 352 du Code civil turc) :
| Cause | Ce que dit la loi |
|---|---|
| Engagement écrit de libérer les lieux | Si le locataire s’est engagé par écrit à libérer le bien loué à une date déterminée après la remise du bien loué et ne l’a pas libéré, le bailleur peut résilier le contrat en engageant une procédure d’exécution forcée ou en introduisant une action dans un délai d’un mois à compter de cette date. |
| Deux mises en demeure justifiées | Si le locataire a donné lieu à deux mises en demeure justifiées par écrit pour défaut de paiement du loyer pendant la durée du bail pour les contrats de moins d’un an, ou pendant une année locative ou une période excédant une année locative pour les contrats d’un an ou plus, le bailleur peut résilier le contrat par voie d’action en justice dans un délai d’un mois à compter de la fin de la durée du bail, ou, pour les locations de plus d’un an, à compter de la fin de l’année locative au cours de laquelle les mises en demeure ont été adressées. |
| Autre logement du locataire | Si le locataire ou son conjoint avec lequel il vit dispose d’un logement habitable dans les limites municipales du même district ou de la même localité et que le bailleur l’ignorait lors de la conclusion du contrat, il peut résilier le contrat dans un délai d’un mois à compter de la fin du contrat, par voie d’action en justice. |
Le détail de la procédure fondée sur cet engagement figure sur la page engagement écrit de libérer les lieux.
Indépendamment de ces situations, la loi permet la résiliation pour défaut de paiement du loyer ou défaut d’usage diligent du bien loué après mise en demeure écrite accordant un délai d’au moins trente jours (art. 315 et 316 du Code civil turc).
Questions fréquentes
J’ai adressé une mise en demeure au locataire, il ne part pas. Puis-je l’expulser directement ?
Non. La résiliation pour nécessité est organisée par la loi comme une action en justice (art. 350 du Code civil turc) ; la mise en demeure à elle seule ne résilie pas le contrat. Deux situations où la loi attache des conséquences à une notification écrite sont distinctes : la notification faite par le nouveau propriétaire dans le mois suivant la date d’acquisition est une condition de l’action qui pourra être ouverte six mois plus tard (art. 351 du Code civil turc) ; la notification écrite, dans le délai, de l’intention d’ouvrir une action prolonge le délai pour agir d’une année locative (art. 353 du Code civil turc). Aucune de ces notifications ne procure à elle seule l’expulsion.
Si le locataire ne part pas, puis-je changer la serrure ou sortir ses affaires ?
Non. Le locataire possède le bien loué. Celui qui enlève à autrui la possession d’une chose est tenu de la restituer, même s’il prétend avoir un droit supérieur sur cette chose (art. 982 du Code civil turc). L’expulsion ne peut être obtenue que par décision de justice ou par la voie d’exécution prévue par la loi.
J’ai acheté le logement avec son locataire. Combien de temps dois-je attendre ?
Deux voies existent. Si vous notifiez par écrit au locataire dans le mois suivant la date d’acquisition (en pratique, la date de l’inscription au registre foncier), vous pouvez introduire l’action après l’expiration d’un délai de six mois. Si vous n’avez pas effectué cette notification, l’action reste possible dans le mois suivant la fin du contrat (Code des obligations turc, art. 351). Dans les deux cas, vous devez recourir à la médiation avant d’introduire l’action.
Puis-je introduire une action en expulsion pour mon frère ?
La loi ne mentionne pas nommément le frère ; elle vise « les autres personnes dont on est tenu de s’occuper en vertu de la loi » (Code des obligations turc, art. 350/1). Le frère ne peut relever de cette définition que dans la mesure de l’obligation alimentaire prévue par le Code civil turc : il faut que, faute d’aide, il tombe dans la pauvreté et que vous soyez dans l’aisance (Code civil turc, art. 364). Il faut examiner la situation concrète.
Peut-on demander l’expulsion pour nécessité avant que le bail n’atteigne dix ans ?
Oui. La période de prolongation de dix ans concerne la résiliation par le bailleur sans motif (Code des obligations turc, art. 347). L’expulsion pour nécessité est une cause d’action distincte et est soumise à ses propres délais (Code des obligations turc, art. 350).
Législation applicable
Code des obligations turc n° 6098 — art. 89 (lieu d’exécution), art. 310 (changement de propriétaire du bien loué), art. 315–316 (demeure et obligation de diligence), art. 328–329 (résiliation des baux à durée indéterminée), art. 339 (champ d’application), art. 347–348 (fin par notification), art. 350 (nécessité, reconstruction et urbanisme), art. 351 (nécessité du nouveau propriétaire), art. 352 (causes imputables au locataire), art. 353 (prolongation du délai d’action), art. 354 (limitation des causes d’action), art. 355 (interdiction de relocation) — mevzuat.gov.tr
Code civil turc n° 4721 — art. 364 (débiteurs d’aliments), art. 691 (actes d’administration importants), art. 705 (acquisition de la propriété immobilière par inscription), art. 982 (action en cas de dépossession) — mevzuat.gov.tr
Code de procédure civile turc n° 6100 — art. 4 (compétence des tribunaux civils de paix), art. 6, 10, 12 et 17 (compétence territoriale), art. 190 (charge de la preuve), art. 316–318 (procédure simplifiée), art. 341, 345, 350, 362, 367 et art. additionnel 1 (voies de recours) — mevzuat.gov.tr
Loi turque sur la médiation dans les litiges juridiques n° 6325 — art. 18 (procès-verbal d’accord), art. 18/A (médiation comme condition de recevabilité), art. 18/B (litiges locatifs) — mevzuat.gov.tr
Loi turque sur l’exécution et la faillite n° 2004 — art. 26 (exécution des décisions d’expulsion), art. 36 (sursis à l’exécution), art. 269 et suivants (dispositions spéciales relatives aux loyers) — mevzuat.gov.tr
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Cet article a une vocation d’information juridique générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque affaire présentant des circonstances différentes, il est recommandé de solliciter l’assistance juridique de votre avocate pour votre situation concrète.