因需要而腾退，是指出租人在自己或法律所列近亲属需要将租赁物作为住宅或工作场所使用而存在使用义务时，通过诉讼终止租赁合同（土耳其债法典第350/1条）。
向承租人发送“我需要我的房子，请腾空”的信函本身并不能终止合同。诉讼应在定期合同中自租赁期限届满起一个月内提起；在非定期合同中以及对于事后购买租赁物的新所有权人，期限的计算有所不同（土耳其债法典第350条、第351条）。诉讼前必须申请调解，且该申请应与一个月期限一并计算（第6325号法律第18/B条）。上述规则适用于住宅及带顶棚的工作场所租赁（土耳其债法典第339条）。
租赁关系的总体框架在租赁与房地产法页面中说明。
因需要而腾退之诉的条件：谁的需要被计算在内？
法律通过列举的方式确定需求人。出租人若因自己、配偶、直系卑亲属、直系尊亲属或依法负有扶养义务的其他人的住宅或工作场所需求，而存在使用义务时，可通过诉讼终止合同（土耳其债法典第350/1条）。
因需要而腾退中，法律要求的三个细节就包含在这句话里：
- 直系卑亲属和直系尊亲属是以列举方式规定的：子女、孙子女、母亲、父亲、祖母、祖父。
- 兄弟姐妹在条文中未被指名提及。兄弟姐妹只有在出租人对其依法负有扶养义务的范围内，才能被纳入。根据土耳其民法典，任何人在不提供帮助将陷入贫困的情况下，对直系尊亲属、直系卑亲属及兄弟姐妹负有支付扶养费的义务；而兄弟姐妹的扶养义务还取决于其生活富裕（土耳其民法典第364条）。也就是说，需要同时满足两个条件：兄弟姐妹若得不到帮助将陷入贫困，且作为扶养义务人的出租人生活富裕。因此，为兄弟姐妹请求腾退并非自动可行。
- 法律不仅谈及需求；还要求因该需求而对租赁物存在使用义务。条文所要求的不是一种偏好，而是一种必要性。
实务中，法院会审查所主张的需求是否真实、真诚且必要。仅说“我需要我的房子”并不足够；需求须通过具体事实加以证明。举证责任由提起诉讼的出租人承担（土耳其民事诉讼法第190条）。
重建和改造也规定在同一条文中。若为重建或改造租赁物而有必要进行实质性修缮、扩建或变更，且这些工程期间租赁物无法使用，出租人可依同样程序通过诉讼终止合同（土耳其债法典第350/2条）。两个条件须同时具备：仅有工程必要并不足够，还要求在工程进行期间租赁物无法使用。
租赁物属于多人共有时，在按份共有中，租赁合同的终止是需要以份额和共有人多数作出决定的重要管理行为（土耳其民法典第691条）；提起诉讼前，应评估如何取得该多数。
因需要而腾退之诉应在何期限内提起？
期限为一个月，但一个月的起算点因合同类型而异（土耳其债法典第350条）：
| 合同 | 一个月期限何时起算 |
|---|---|
| 定期合同 | 期限届满时。除非承租人在期限届满前至少十五日发出通知，否则合同以相同条件延长一年（土耳其债法典第347条）。实务中，每个延长的租赁年度届满时，就此而言也视为“期限届满”。 |
| 非定期合同 | 自按照关于租赁的一般规定所确定的解除期间和解除通知期间届满之日起算。在不动产租赁中，该日为依地方惯例确定的租赁期间届满之日；如无此惯例，则为六个月租赁期间届满之日；解除通知期间为三个月（土耳其债法典第329条），且期间自合同开始之日起计算（土耳其债法典第328条）。 |
期限可延长一年。出租人最迟在为提起诉讼所规定的期限内，以书面形式通知承租人将提起诉讼的，提起诉讼的期限视为延长一个租赁年度（土耳其债法典第353条）。若无法在期限内提起诉讼，这是法律为保护权利所规定的途径。
调解应与该期限一并计算。一个月内应做的第一件事是申请调解。自向调解办公室提出申请至最后笔录作成之日所经过的期间，除斥期间不进行（第6325号法律第18/A/15条）。实务中，该一个月期限被视为除斥期间，因此申请可以保全期限；但最后笔录作成后，仅剩余期限继续计算。因此，不应将调解申请拖延至期限的最后几天。
事后购买租赁物的新所有权人可采取何种行动？
阿拉尼亚连同承租人一并出售的公寓属于本标题的讨论范围。租赁物的出售并不终止租赁合同：合同成立后，租赁物无论因何种原因易主，新所有权人即成为租赁合同的当事人（土耳其债法典第310条）。法律还为新所有权人规定了其自身的解除租赁途径（土耳其债法典第351条）：
- 新所有权人若因上述相同人员的住宅或工作场所需求而存在使用义务，可在自取得之日起一个月内，以书面形式将情况通知承租人为条件，通过六个月后提起的诉讼终止租赁合同。
- 新所有权人如愿意，也可通过自合同期限届满之日起一个月内提起的诉讼行使相同权利。
第一种途径以通知为要件；第二种途径不要求通知，但须等待合同届满。实务中，取得日期原则上以不动产权证（tapu）中的登记日期为准；不动产所有权也原则上因登记而取得（土耳其民法典第705条）。不采用买卖预约合同或付款日期。法律未另行规定六个月自何日起算以及六个月届满后应在多长时间内提起诉讼；因此不应拖延。两种途径下，诉讼前都必须申请调解。
提起诉讼前调解是否强制？
是。因租赁关系产生的争议，在提起诉讼前已申请调解属于诉讼要件。法律仅将依土耳其执行与破产法通过无判决强制执行途径驱逐租赁不动产的规定排除在该规则之外（第6325号法律第18/B/1-a条）。
作为诉讼要件的后果是严重的。若查明未申请调解即提起诉讼，诉讼将不进行任何实体审理而以程序为由被驳回。若已申请调解但未能达成协议的最后笔录未附于起诉状，法院将给予一周的绝对期间；该期间届满的，诉讼以程序为由被驳回（第18/A/2条）。调解员应自受指派之日起三周内完成调解；该期限在强制情形下最多可延长一周（第18/A/9条）。
无正当理由不参加首次会议的一方，即使其在诉讼中胜诉，也须对对方应承担的诉讼费用的一半负责（第18/A/11条）。
若在调解中达成协议，则必须取得协议文书具有可执行性的批注；就涉及不动产的协议文书而言，该批注应向不动产所在地的土耳其民事治安法院申请取得（第18/B/3条）。对于阿拉尼亚的一处住宅，批注亦应向当地土耳其民事治安法院申请。带有批注的协议文书视为具有判决性质的文书（第18/2条）；就已达成协议的事项，当事人不得再提起诉讼（第18/5条）。流程详情见租赁纠纷中的迁让与调解流程一文。
由哪个法院、在何处审理？
事物管辖。除依土耳其执行与破产法通过无判决执行程序对租赁不动产实施迁让的规定另有保留外，土耳其民事治安法院审理包括因租赁关系产生的债权之诉在内的一切争议，且不考虑诉讼标的的价额或金额（土耳其民事诉讼法第4/1-a条）。
地域管辖。一般管辖法院为起诉时被告住所地法院（土耳其民事诉讼法第6条）。因合同产生的诉讼，亦可在合同履行地法院提起（土耳其民事诉讼法第10条）；返还租赁物的债务为特定物之债，无相反约定时应在租赁物所在地履行（土耳其债务法第89条）。此外，法律就不动产占有之诉规定不动产所在地法院为专属管辖法院（土耳其民事诉讼法第12条）。迁让之诉是否属于该专属管辖范围存有争议；无论采何种观点，向租赁物所在地法院起诉均可在源头上避免管辖争议。租赁合同中载明的“……法院有管辖权”条款，在当事人并非商人或公法法人时，不构成有效的管辖协议（土耳其民事诉讼法第17条）。
审理程序。适用简易审理程序；当事人必须随诉状一并提出全部证据（土耳其民事诉讼法第316条、第318条）。承租人答辩期间为起诉状送达之日起两周（土耳其民事诉讼法第317条）。
执行程序另属单独途径。在租金未支付等情形下，可通过无判决执行程序请求迁让；依据书面迁让承诺的出租人亦可启动执行程序（土耳其债务法第352/1条）。该途径规定于土耳其执行与破产法关于租赁的独立章节（执行与破产法第269条及以下；详情见强制执行与破产法页面），且不受调解前置条件约束。因同一事由选择提起诉讼的出租人，则须先行申请调解。基于需求原因的迁让没有执行途径；法律仅将该事由与诉讼相联结（土耳其债务法第350条）。
判决是否在生效前执行？法律救济途径
对土耳其民事治安法院的判决，除因低于金额门槛而属终局判决者外，可在判决送达之日起两周内向地区上诉法院提起上诉（土耳其民事诉讼法第341条、第345条）。就租赁关系所生诉讼，对地区上诉法院判决的上告（最高上诉法院审理）途径有限制；法律以三个月租金是否超过上告（最高上诉法院审理）金额门槛为判断标准（土耳其民事诉讼法第362/1-b条）。因上述金额每年重新确定，且以起诉时金额为准，故此处不列具体数字（土耳其民事诉讼法附则第1条）。
提起法律救济不停止判决的执行；未经生效即不得执行的，仅限关于人身法、家庭法以及不动产上物权之判决（土耳其民事诉讼法第350条、第367条）。实践中，基于租赁合同的迁让判决不在此列，故可在生效前付诸执行。执行局命令承租人在七日内交付不动产（土耳其执行与破产法第26条）。提起法律救济的承租人，如提供执行法院认可的担保，则应给予其期限，以便申请裁定停止执行（土耳其执行与破产法第36条）。
迁让后三年规则与损害赔偿
需求原因导致的迁让判决并非事情终结：法律为出租人设定迁让后三年期间的特别义务，该规则同时关涉双方当事人。
出租人以需求为目的使租赁物腾空后，无正当理由时，在三年届满前不得将租赁物出租给原承租人以外的他人（土耳其债法典第355/1条）。
以重建和建设改造为目的而被腾空的租赁物，同样按其原有状态，无正当理由的，三年内不得出租给他人。原承租人对已完成重建和建设改造的租赁物，享有按新状态和新租金承租的优先权；该权利须在出租人作出书面通知后一个月内行使。在该优先权终止之前，租赁物三年内不得出租给他人（土耳其债法典第355/2条）。
违约行为的制裁规定于该条之中：出租人违反上述规定的，有义务向原承租人支付不低于最后一个租赁年度已支付的一年租金额的损害赔偿（土耳其债法典第355/3条）。
在合同中写明“需要时即腾退”有用吗？
法律的回答是否定的：关于通过诉讼终止租赁合同的规定，不得作出不利于承租人的变更（土耳其债法典第354条）。本标题下的所有期限和条件均属该规则的范围。合同中所订立的、赋予比法律规定更为宽泛的腾退可能的条款，不能取代法律所要求的条件。
适用于哪些租赁合同？
本页所列规则全部针对住宅及有顶盖的经营场所租赁；但这些规定对按性质供临时使用的不动产为期六个月或更短期间的租赁不予适用（土耳其债法典第339条）。
这一例外对于阿拉尼亚的度假屋及短期租赁具有重要意义。适用例外须同时满足两个条件：该不动产按其性质供临时使用，且租期须为六个月或更短。
不应与其他腾退事由相混淆
期限届满本身并非事由。出租人不能仅以合同期限届满为由终止合同。唯有在下列情形下才可不说明事由而终止：定期合同中十年延长期间届满时，在其后每个延长年度届满前至少三个月发出通知；不定期合同中，则于租赁开始后满十年时，依一般规定发出终止通知。依一般规定产生终止权的情形亦予保留（《土耳其债法典》第347条）。在住宅及有顶盖的经营场所租赁中，终止通知以书面形式作出方为有效（《土耳其债法典》第348条）。
法律将源于承租人且须通过诉讼主张的事由集中规定于单独条文（土耳其债法典第352条）：
| 事由 | 法律规定 |
|---|---|
| 书面迁让承诺 | 承租人在租赁物交付之后，以书面形式承诺于特定日期腾空租赁物而未腾空的，出租人可自该日期起一个月内通过启动执行程序或提起诉讼终止合同 |
| 两次正当催告 | 因未支付租金，承租人在一年期以下合同中于租赁期间内，在一年期或一年以上合同中于一个租赁年度或超过一个租赁年度的期间内，已导致两次书面正当催告的，出租人可自租赁期间届满，一年期以上租赁中自作出催告的租赁年度结束时起，在一个月内通过诉讼终止合同 |
| 承租人的其他住宅 | 承租人或与其共同生活的配偶在同一县或镇的市镇辖区范围内有适宜居住的住宅，且出租人在合同订立时不知情的，出租人可自合同期满起一个月内通过诉讼终止合同 |
承诺途径的详情见书面迁让承诺页面。
除此之外，在租金未支付及租赁物未谨慎使用的情形下，法律赋予出租人在给予至少三十日期间的书面催告后解除合同的权利（土耳其债法典第315条、第316条）。
常见问题
我已向承租人发出催告函，但其仍不搬出。我可以直接将其迁出吗？
不可以。因需求事由终止合同依法须提起诉讼（土耳其债法典第350条）；催告函本身不能终止合同。法律将书面通知赋予效果的两种情形另有规定：租赁物事后取得所有权的所有权人自取得之日起一个月内所作通知，为六个月后提起诉讼的前提（土耳其债法典第351条）；在期限内书面通知将提起诉讼，则延长起诉期限一个租赁年度（土耳其债法典第353条）。上述任一通知均不能单独实现迁让。
租户不搬走时，我可以换锁或搬走他的物品吗？
不可以。租户是租赁物的占有人。侵占他人占有之物的人，即使主张自己对该物享有更优先的权利，也负有返还义务（土耳其民法典第982条）。腾退只能通过法院判决或法律规定的执行程序实现。
我购买了一套有租户居住的房屋。我需要等多久？
有两条途径。如果您自取得之日起（实践中为不动产权证（tapu）上的登记日期）一个月内向租户发出书面通知，则可以在六个月期限届满后提起诉讼（土耳其债法典第351条）。如果您没有发出通知，则在合同期限届满后一个月内仍可提起诉讼。两种途径在起诉前都必须先申请调解。
我可以为兄弟姐妹提起腾退诉讼吗？
法律并未列举兄弟姐妹；而是规定“依法负有扶养义务的其他人”（土耳其债法典第350/1条）。兄弟姐妹只有在符合土耳其民法典规定的扶养义务标准时才能纳入该定义：即兄弟姐妹若得不到帮助将陷入贫困，且您生活富足（土耳其民法典第364条）。需要根据具体情况判断。
租赁合同未满十年，能否以需要为由请求腾退？
可以。十年续租期限仅涉及出租人无理由终止合同（土耳其债法典第347条）。以需要为由请求腾退是独立的诉讼事由，适用其自身的期限（土耳其债法典第350条）。
法律依据
第6098号土耳其债法典 — 第89条（履行地）、第310条（租赁物易主）、第315–316条（迟延与注意义务）、第328–329条（不定期租赁中的终止）、第339条（适用范围）、第347–348条（以通知方式终止）、第350条（需要、重建与开发）、第351条（新所有权人的需要）、第352条（因租户产生的事由）、第353条（诉讼期间的延长）、第354条（诉讼事由的限定性）、第355条（禁止再出租） — mevzuat.gov.tr
第4721号土耳其民法典 — 第364条（扶养义务人）、第691条（重要管理行为）、第705条（不动产所有权通过登记取得）、第982条（侵占占有时的诉权） — mevzuat.gov.tr
第6100号土耳其民事诉讼法 — 第4条（土耳其民事治安法院的职能）、第6、10、12和第17条（地域管辖）、第190条（举证责任）、第316–318条（简易程序）、第341、345、350、362、367条及附则第1条（法律救济途径） — mevzuat.gov.tr
第6325号土耳其民事争议调解法 — 第18条（和解协议）、第18/A条（作为诉讼前置条件的调解）、第18/B条（租赁纠纷） — mevzuat.gov.tr
第2004号土耳其执行与破产法 — 第26条（腾退判决的执行）、第36条（暂缓执行）、第269条及以下（有关租金的特别规定） — mevzuat.gov.tr
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