Vastgoedadvocaat in Alanya en vastgoedrecht
Huur- en vastgoedgeschillen hebben vaak niet slechts betrekking op één onderwerp. Onderwerpen als de vaststelling van de huurprijs, de beëindiging van de overeenkomst, de teruggave van het gehuurde en de terugbetaling van de borgsom kunnen in onderling verband aan de orde komen; geschillen over de kadastrale inschrijving, eigendom of mede-eigendom vormen daarnaast een technisch rechtsgebied dat afzonderlijk moet worden beoordeeld.
De dynamiek van de vastgoedmarkt in Alanya en de aankoop van onroerend goed door personen uit verschillende landen leiden ertoe dat het internationale element in geschillen op dit gebied een veelvoorkomend aspect is geworden. Buitenlandse eigenaren, rechthebbenden die in het buitenland wonen, transacties die via een volmacht worden uitgevoerd en bijzondere regels betreffende de verkrijging van onroerend goed door vreemdelingen zijn onderwerpen die in dit kader afzonderlijk moeten worden behandeld.
Op deze pagina worden de voornaamste geschillen die voortvloeien uit de huurverhouding, de gronden voor ontruiming, de vaststelling van de huurprijs en de basisbeginselen betreffende de verkrijging van onroerend goed door vreemdelingen in algemene lijnen uiteengezet. Aangezien de omstandigheden van elk geschil verschillen, moet de juridische beoordeling plaatsvinden op basis van de concrete zaak.
Voornaamste rechtsgebieden
Belangrijkste geschillen in het huur- en vastgoedrecht
Geschillen die voortvloeien uit de huurrelatie en geschillen met betrekking tot eigendom zijn aan verschillende juridische regimes onderworpen. Terwijl een ontruimingsverzoek en de vaststelling van de huurprijs in dezelfde procedure aan de orde kunnen komen, vormt een verzoek tot correctie van een inschrijving in het grondregister een afzonderlijke vordering.
Huurprijs en huurverhoging
Het bepalen van het verhogingspercentage voor verlengde huurperiodes en het vaststellen van de huurprijs op basis van de actuele omstandigheden behoren tot de meest voorkomende geschilpunten in de praktijk. Bij deze beoordeling zijn het bestaan van een schriftelijke overeenkomst tussen partijen, de maatstaf aan de hand waarvan de verhoging moet plaatsvinden en de vraag of het in de overeenkomst overeengekomen percentage de wettelijke grens overschrijdt, van belang.
Het verzoek tot vaststelling van de huurprijs is onderworpen aan verschillende regels, afhankelijk van het type en de duur van de huurovereenkomst. Vanaf welke huurperiode het verzoek gevolgen heeft, kan variëren afhankelijk van het tijdstip waarop de vordering is ingesteld, de kennisgeving aan de wederpartij en de vraag of de overeenkomst een bepaling over een verhoging bevat.
Naast de vaststelling van de huurprijs verbiedt de wet ook het ten nadele van de huurder wijzigen van de overeenkomst. Indien het sluiten of voortzetten van de overeenkomst afhankelijk is gesteld van het aangaan van een verplichting door de huurder die niet in het belang van de huurder is en geen rechtstreeks verband houdt met het gebruik van het gehuurde, is deze met de huur verband houdende overeenkomst nietig. Wat betreft de gebruiks- en bijkomende kosten geldt als regel dat, tenzij de overeenkomst anders bepaalt of plaatselijk gebruik anders voorschrijft, de huurder de kosten voor verwarming, verlichting en water draagt; de partij die de kosten draagt, is verplicht op verzoek een afschrift van de bewijsstukken van deze kosten aan de wederpartij te verstrekken. Bij overeenkomsten waarin de huurprijs in vreemde valuta is overeengekomen, geldt echter een afzonderlijke regel en is wijziging van de prijs afhankelijk van het verstrijken van een bepaalde termijn.
Ontruiming en beëindiging van de overeenkomst
De beëindiging van huurovereenkomsten voor woningen en overdekte bedrijfsruimten kan volgens de wet uitsluitend plaatsvinden op grond van limitatief opgesomde gronden. De gronden die hun oorsprong vinden bij de verhuurder en de gronden die hun oorsprong vinden bij de huurder, zijn aan verschillende voorwaarden en termijnen onderworpen.
Op welke grond een beroep wordt gedaan, welke kennisgevingen moeten worden gedaan en binnen welke termijn de vordering moet worden ingesteld, kan de uitkomst van de procedure rechtstreeks beïnvloeden. Een niet tijdig gedane kennisgeving of een niet tijdig ingestelde vordering kan ertoe leiden dat de vordering pas in de volgende huurperiode kan worden ingesteld.
De kortdurende verhuur van een woning voor toeristische doeleinden is aan een afzonderlijke wet onderworpen en heeft zowel voor de eigenaar als voor de huurder gevolgen. De verhuur van woningen voor ten hoogste honderd dagen wordt als verhuur voor toeristische doeleinden aangemerkt; verhuur voor langer dan honderd dagen in één keer valt buiten de werkingssfeer van deze wet. Om voor toeristische doeleinden te kunnen verhuren, moet vóór het sluiten van de overeenkomst een vergunning worden verkregen. Bij de aanvraag moet het besluit worden overgelegd dat met eenparigheid van stemmen door alle appartementseigenaars in het gebouw waarin de zelfstandige woning zich bevindt, is genomen. In gebouwen met meer dan drie zelfstandige woningen kan voor ten hoogste vijfentwintig procent van de zelfstandige woningen op naam van dezelfde verhuurder een vergunning worden afgegeven.
Voor de huurder is het gevolg duidelijker: het is bij wet verboden dat de huurder van een woning die is gehuurd om als woonruimte te worden gebruikt, deze woning in eigen naam en voor eigen rekening voor toeristische doeleinden aan derden verhuurt. Gebruik in strijd met dit verbod kan ook aanleiding geven tot beëindiging wegens een schending van de overeenkomst. Bovendien zijn de beschermende bepalingen met betrekking tot de huur van woningen en overdekte bedrijfsruimten niet van toepassing op de verhuur voor een periode van zes maanden of korter van onroerende zaken die naar hun aard bestemd zijn voor tijdelijk gebruik.
Staat van het gehuurde, waarborgsom en oplevering
De niet-conforme oplevering van het gehuurde, gebreken die tijdens het gebruik ontstaan, noodzakelijke reparaties en de staat van het gehuurde op het moment van ontruiming kunnen tot geschillen tussen de partijen leiden.
De wet stelt een numerieke grens aan de waarborgsom: indien in huurovereenkomsten voor woningen en bedrijfsruimten met een dak is overeengekomen dat de huurder zekerheid moet stellen, mag deze zekerheid niet meer bedragen dan drie maanden huur. Indien is overeengekomen dat de zekerheid wordt gesteld in de vorm van geld of waardepapieren, stort de huurder het geld op een termijndeposito waaruit het niet zonder toestemming van de verhuurder kan worden opgenomen, en deponeert hij de waardepapieren bij een bank; de bank mag de zekerheid slechts teruggeven met instemming van beide partijen, nadat de executieprocedure definitief is geworden, of op basis van een onherroepelijke gerechtelijke beslissing.
Ook het tijdstip van teruggave is in de wet geregeld. Indien de verhuurder de bank niet binnen drie maanden na het einde van de huurovereenkomst schriftelijk heeft meegedeeld dat hij tegen de huurder een procedure met betrekking tot de huurovereenkomst aanhangig heeft gemaakt of een executie- dan wel faillissementsprocedure is begonnen, is de bank verplicht de zekerheid op verzoek van de huurder terug te geven.
Bij de teruggave van de borgsom kunnen documenten zoals de opleveringsstaat, foto's en correspondentie van belang zijn voor de vraag of de gestelde schade aan het gehuurde het gevolg is van normaal gebruik en voor het bewijs van die schade.
Geschillen over de kadastrale registratie en eigendom
Het in overeenstemming brengen van de kadastrale registratie met de werkelijke juridische situatie, de geldigheid van handelingen ter overdracht van eigendom, de opheffing van mede-eigendom, het voorkeursrecht (önalım hakkı) en vorderingen tot schadevergoeding wegens onrechtmatig gebruik (ecrimisil) omdat de onroerende zaak door anderen dan de rechthebbende wordt gebruikt, worden in dit kader beoordeeld.
Bij dergelijke geschillen kunnen kadastrale registraties, kadastrale processen-verbaal, betalingsbewijzen en, indien aanwezig, contractteksten bepalend zijn. Aangezien de overdracht van eigendom van een onroerende zaak in beginsel plaatsvindt door inschrijving in het kadaster en de geldigheid van overeenkomsten die de overdracht beogen aan een wettelijk voorgeschreven vorm is gebonden, brengen onderhandse overeenkomsten op zichzelf geen eigendom over.
Indien een onroerende zaak op basis van een onrechtmatige inschrijving te goeder trouw aan een derde is overgedragen, kan de verkrijging door deze derde wettelijk worden beschermd; in een dergelijk geval kan de vordering in plaats van op nietigverklaring van de inschrijving in het kadaster op schadevergoeding zijn gericht. Aangezien de wet voor bepaalde vorderingen bijzondere termijnen voorschrijft en een deel van deze termijnen recentelijk is gewijzigd, moet per concreet geval aan de hand van de huidige wetgeving worden beoordeeld welke rechtsweg moet worden gevolgd.
Voor het voorkeursrecht (önalım hakkı) voorziet de wet in concrete termijnen. De verkoop wordt door de koper of de verkoper via de notaris aan de andere mede-eigenaren meegedeeld; het voorkeursrecht vervalt na verloop van drie maanden vanaf de datum waarop de verkoop aan de rechthebbende is meegedeeld en in ieder geval na verloop van één jaar vanaf de verkoop. Deze termijn, die in ieder geval geldt, is bij de wijziging van 24 december 2025 teruggebracht van twee jaar naar één jaar; op de in oudere bronnen vermelde termijn van twee jaar mag dan ook niet worden vertrouwd. Bij dezelfde wijziging is ook uitdrukkelijk bepaald dat het voorkeursrecht niet kan worden uitgeoefend bij verkopen in het kader van de Wet inzake overheidsaanbestedingen en bij verkopen bij openbare gedwongen veiling. Afstand van het voorkeursrecht dient in officiële vorm te worden gedaan en in het kadasterregister te worden aangetekend; het afzien van de uitoefening van het voorkeursrecht bij een bepaalde verkoop is daarentegen aan de schriftelijke vorm gebonden.
Het proces stap voor stap
Hoe verloopt een huurgeschilprocedure?
Eerste beoordeling en het verzamelen van documenten
Aan het begin van de procedure worden de huurovereenkomst, betalingsgegevens, het kadasteruittreksel, de correspondentie tussen de partijen en, indien aanwezig, het opleveringsrapport gezamenlijk onderzocht. Of het geschil voortvloeit uit de huurverhouding dan wel uit het eigendomsrecht, is bepalend voor de mogelijke vorderingen en voor de vaststelling van de bevoegde rechtbank en de rechtbank met territoriale bevoegdheid.
Het onderscheid is in de wet duidelijk vastgelegd. Met uitzondering van de bepalingen inzake de ontruiming van verhuurde onroerende zaken via tenuitvoerlegging zonder executoriale titel, behandelt de Sulh Hukuk Mahkemesi alle geschillen die betrekking hebben op de huurverhouding, waaronder ook vorderingen uit hoofde van huur, ongeacht de waarde van het voorwerp van het geschil. Ook zaken betreffende de verdeling van roerende en onroerende zaken of rechten en de ontbinding van mede-eigendom vallen onder de bevoegdheid van dezelfde rechtbank. Daarentegen is uitsluitend de rechtbank van de plaats waar het onroerend goed is gelegen bevoegd voor zaken betreffende zakelijke rechten op het onroerend goed of zaken die tot een wijziging van de gerechtigdheid tot een zakelijk recht kunnen leiden, evenals voor zaken betreffende het bezit van het onroerend goed of het retentierecht.
Deze regels leiden concreet tot het volgende resultaat: als het onroerend goed binnen de grenzen van Alanya ligt, worden zaken betreffende het onroerend goed zelf, zoals vorderingen tot doorhaling en inschrijving in het kadaster en tot ontbinding van mede-eigendom, behandeld door de rechtbanken van Alanya. Bij geschillen die voortvloeien uit de huurverhouding is de Sulh Hukuk Mahkemesi bevoegd, ongeacht het gevorderde bedrag.
Formele kennisgeving en mediation
Voor bepaalde vorderingen moet vooraf een schriftelijke ingebrekestelling of kennisgeving worden gedaan. Bij geschillen die voortvloeien uit een huurverhouding is het starten van mediation voordat een rechtszaak wordt aangespannen een procesvoorwaarde (dava şartı). Ook de verdeling van roerende en onroerende zaken en de opheffing van een gemeenschap, geschillen die voortvloeien uit de Wet inzake appartementsrechten (Kat Mülkiyeti Kanunu) en geschillen met betrekking tot het burenrecht vallen onder deze regeling.
De bepalingen betreffende de ontruiming van gehuurde onroerende zaken via een executieprocedure zonder executoriale titel (ilamsız icra) vallen buiten deze regeling. Deze uitzondering wordt echter eng uitgelegd: een via het executiekantoor (icra dairesi) gevoerde ontruimingsexecutie en vorderingen die naar aanleiding van een verzet bij de executierechtbank (icra mahkemesi) worden ingesteld, vallen buiten de regeling. Een bij de algemene rechter aanhangig gemaakte vordering tot opheffing van het verzet en tot ontruiming, gebaseerd op dezelfde executieprocedure, valt daarentegen onder de mediationverplichting, omdat zij voortvloeit uit de huurverhouding. Het enkele feit dat een executieprocedure is gestart, heft de verplichting tot mediation niet op.
De mediationprocedure moet binnen drie weken na de aanwijzing van de mediator worden afgerond; deze termijn kan in noodzakelijke gevallen met maximaal één week worden verlengd. Vanaf de aanvraag bij het bureau tot de datum waarop het definitieve proces-verbaal (son tutanak) wordt opgesteld, wordt de verjaringstermijn (zamanaşımı) opgeschort en lopen vervaltermijnen (hak düşürücü süre) niet. Dit is van belang voor het behoud van de eenmaandstermijnen die voor ontruimingszaken gelden. Ook het tijdstip van de aanvraag is bepalend: volgens de rechtspraak van Yargıtay moet de mediationaanvraag bij ontruimingszaken worden ingediend nadat het recht om een rechtszaak aan te spannen is ontstaan. Een te vroeg ingediende aanvraag voldoet volgens die rechtspraak niet aan de procesvoorwaarde.
Wanneer een akkoord wordt bereikt, is het in deze geschillen verplicht om voor het opgestelde akkoorddocument een verklaring van uitvoerbaarheid te verkrijgen. De algemene regel dat een document dat door de partijen, hun advocaten en de mediator gezamenlijk is ondertekend, zonder een dergelijke verklaring dezelfde werking heeft als een rechterlijke uitspraak, is hier niet van toepassing. Voor akkoorddocumenten met betrekking tot onroerende zaken wordt deze verklaring verkregen bij de sulh hukuk mahkemesi van de plaats waar de onroerende zaak is gelegen. Indien blijkt dat een procedure is ingesteld zonder eerst een beroep op mediation te doen, wijst de rechtbank de zaak zonder verdere proceshandeling wegens het ontbreken van een procesvoorwaarde af.
Procesfase
In de dagvaarding worden de juridische grond en de onderbouwing van de vordering duidelijk uiteengezet. Vorderingen tot vaststelling van de huurprijs, ontruiming, betaling en schadevergoeding kunnen aan verschillende procesregels zijn onderworpen. Bij de behandeling kunnen onder meer getuigenverklaringen, een deskundigenonderzoek, vergelijkbare huurprijzen en een gerechtelijke plaatsopneming als bewijs worden beoordeeld.
Op zaken en aangelegenheden die onder de bevoegdheid van de sulh hukuk mahkemesi vallen, is de vereenvoudigde procesprocedure van toepassing. Deze procedure verschilt op enkele punten van de schriftelijke procedure. De termijn voor het indienen van het verweerschrift bedraagt twee weken vanaf de betekening van de dagvaarding aan de verweerder. Indien de voorbereiding binnen deze termijn zeer moeilijk of onmogelijk is, kan de rechtbank eenmalig een aanvullende termijn van maximaal twee weken verlenen. Partijen kunnen geen conclusie van repliek of dupliek indienen. Bewijsmiddelen moeten samen met de processtukken worden opgegeven, waarbij wordt vermeld op welk feit elk bewijsmiddel betrekking heeft.
De procesorde ter zitting verschilt eveneens. Voor zover mogelijk beslist de rechtbank op basis van de stukken zonder de partijen voor een zitting op te roepen. Wanneer geen beslissing op basis van de stukken kan worden genomen, wordt het onderzoek, met uitzondering van de eerste zitting, in twee zittingen voltooid en mag de termijn tussen de zittingen niet langer dan één maand zijn; wanneer het deskundigenonderzoek langer duurt of zich andere noodzakelijke omstandigheden voordoen, zoals een rogatoire commissie, kan de rechter een langere termijn bepalen. In een procedure tot vaststelling van de huurprijs geldt dat de beslissing vanaf het begin van de nieuwe huurperiode rechtsgevolgen heeft indien de procedure uiterlijk dertig dagen vóór het begin van de nieuwe periode is ingesteld of de huurder binnen die termijn schriftelijk in kennis is gesteld.
Beslissing en tenuitvoerleggingsfase
Na de beslissing kan binnen de in de wet vastgestelde geldelijke grenzen een rechtsmiddel worden ingesteld. In geschillen die voortvloeien uit de huurverhouding staat doorgaans hoger beroep open, maar cassatieberoep is in beginsel uitgesloten; cassatieberoep kan alleen aan de orde komen wanneer het bedrag van de huurvordering of, in andere huurzaken, het bedrag van drie maanden huur de wettelijke grens overschrijdt. Omdat deze grenzen jaarlijks worden geactualiseerd, moet per dossier worden beoordeeld of een rechtsmiddel openstaat.
De tenuitvoerlegging van ontruimingsbeslissingen en de inning van geldvorderingen verlopen via het executiekantoor. Of de beslissing onherroepelijk moet zijn, hangt af van de aard van de vordering: ontruimingsbeslissingen op grond van de huurovereenkomst en beslissingen betreffende huurvorderingen kunnen vóór het onherroepelijk worden ten uitvoer worden gelegd, terwijl beslissingen betreffende zakelijke rechten op onroerende zaken — zoals doorhaling en inschrijving van de eigendomstitel en opheffing van de mede-eigendom — niet vóór het onherroepelijk worden ten uitvoer kunnen worden gelegd. Ook uitspraken betreffende de vaststelling van de huurprijs kunnen volgens vaste rechtspraak niet vóór het onherroepelijk worden ten uitvoer worden gelegd. Indien aan de voorwaarden is voldaan, kan de schuldenaar door het stellen van zekerheid om schorsing van de tenuitvoerlegging verzoeken.
Twee verschillende bronnen
Gronden voor ontruiming
Noodzaak, herbouw en nieuwe eigenaar
De verhuurder kan, indien hij, zijn echtgenoot, zijn afstammelingen in neergaande lijn, zijn bloedverwanten in opgaande lijn of andere personen voor wie hij wettelijk onderhoudsplichtig is, behoefte heeft aan woonruimte of bedrijfsruimte, onder de in de wet bepaalde voorwaarden een vordering tot ontruiming instellen. De noodzaak van ingrijpende renovatie, uitbreiding of wijziging van het gehuurde met het oog op herbouw of verbetering, waardoor het gebruik van het gehuurde tijdens deze werkzaamheden onmogelijk wordt, vormt eveneens een grond voor ontruiming. De vordering moet bij huurovereenkomsten voor bepaalde tijd binnen één maand na het einde van de looptijd worden ingesteld. Bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd moet de vordering binnen één maand worden ingesteld vanaf de datum die overeenkomstig de algemene bepalingen wordt bepaald met inachtneming van de opzegtermijn en de voor de opzegging voorgeschreven termijnen.
De nieuwe eigenaar die het gehuurde later heeft verkregen, kan, indien hij of de in de wet genoemde naaste verwanten behoefte heeft aan woonruimte of bedrijfsruimte, de huurder binnen één maand na de datum van verkrijging schriftelijk in kennis stellen en vanaf zes maanden na de verkrijging een vordering instellen. Deze kennisgeving binnen één maand is een geldigheidsvereiste. Indien de kennisgeving achterwege blijft, kan de nieuwe eigenaar uitsluitend binnen één maand na het einde van de looptijd van de overeenkomst een vordering instellen.
Het verstrijken van de looptijd van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd geeft de verhuurder op zichzelf geen recht op ontruiming. Bij de huur van woningen en overdekte bedrijfsruimten kan de verhuurder de overeenkomst niet beëindigen op grond van het verstrijken van de looptijd. De overeenkomst wordt telkens onder dezelfde voorwaarden met één jaar verlengd, tenzij de huurder ten minste vijftien dagen vóór het einde van de looptijd kennisgeving doet. Na het verstrijken van de verlengingsperiode van tien jaar kan de verhuurder de overeenkomst echter zonder opgave van reden beëindigen door ten minste drie maanden vóór het einde van elk volgend verlengingsjaar schriftelijk kennisgeving te doen. Deze periode is een verlengingsperiode die aan de oorspronkelijke looptijd van de overeenkomst wordt toegevoegd; het enkele verstrijken van tien jaar sinds de totstandkoming van de overeenkomst is niet voldoende.
Een onroerende zaak waarvan de ontruiming wegens behoefte is bewerkstelligd, mag gedurende drie jaar, tenzij daarvoor een gegronde reden bestaat, niet aan iemand anders dan de voormalige huurder worden verhuurd. Bij onroerende zaken die met het oog op herbouw en verbetering zijn ontruimd, heeft de voormalige huurder een voorkeursrecht om het vernieuwde gehuurde tegen de nieuwe huurprijs te huren. De verhuurder die deze regels overtreedt, is verplicht de voormalige huurder een schadevergoeding te betalen van ten minste het bedrag van de jaarhuur die in het laatste huurjaar is betaald.
Toezegging, twee gegronde aanmaningen en verzuim
Een schriftelijke ontruimingstoezegging die de huurder na de terbeschikkingstelling van het gehuurde heeft afgelegd, kan als grondslag dienen voor een ontruimingsverzoek indien het gehuurde op de toegezegde datum niet is ontruimd. Vereist is dat de toezegging schriftelijk is en na de terbeschikkingstelling is gedaan. De verhuurder dient binnen één maand vanaf de toegezegde ontruimingsdatum een executieprocedure te starten of een rechtsvordering in te stellen; deze termijn gaat niet in op de datum van ondertekening van de toezegging, maar op de toegezegde ontruimingsdatum.
Ook het feit dat de huurder door niet-betaling van de huurprijs aanleiding heeft gegeven tot twee gegronde schriftelijke aanmaningen kan onder bepaalde voorwaarden een grond voor ontruiming vormen. Bij overeenkomsten met een looptijd van korter dan één jaar moet binnen de huurperiode sprake zijn van twee gegronde aanmaningen; bij overeenkomsten met een looptijd van één jaar of langer moet dit binnen één huurjaar of een periode langer dan één huurjaar zijn gebeurd, en moet de in de wet bepaalde termijn voor het instellen van een rechtsvordering in acht worden genomen.
Indien de huurder of zijn met hem samenwonende echtgenoot binnen de grenzen van dezelfde districtsgemeente of gemeente van een belde een voor bewoning geschikte woning heeft, en de verhuurder hiervan bij het sluiten van de overeenkomst niet op de hoogte was, kan ook onder de in de wet bepaalde voorwaarden een ontruimingsvordering aan de orde komen. Op deze grond kan uitsluitend bij woninghuur een beroep worden gedaan; zij is niet van toepassing op de huur van bedrijfsruimte.
Indien de huurder de opeisbare huurprijs of bijkomende lasten niet betaalt, kan de verhuurder schriftelijk een betalingstermijn stellen. Bij de huur van woningen en van bedrijfsruimten met een dak bedraagt deze termijn ten minste dertig dagen en gaat deze in op de dag na de datum van de schriftelijke kennisgeving. Indien binnen deze termijn geen betaling plaatsvindt, kunnen beëindiging van de overeenkomst en een ontruimingsprocedure aan de orde komen.
Het is van belang de voor ontruimingsvorderingen voorgeschreven termijnen van één maand niet te laten verstrijken. Indien de verhuurder de huurder uiterlijk binnen de termijn voor het instellen van de vordering schriftelijk heeft meegedeeld dat hij een vordering zal instellen, wordt de termijn geacht met één huurjaar te zijn verlengd. Bij de huur van woningen en van bedrijfsruimten met een dak moet de kennisgeving van beëindiging bovendien schriftelijk worden gedaan om geldig te zijn.
Prijs en actualisering
Vaststelling en verhoging van de huurprijs
Bij de huur van woningen en overdekte bedrijfsruimten geldt voor de verhoging die van toepassing is in verlengde huurperioden een wettelijke bovengrens. Overeenkomsten van partijen over de huurverhoging zijn geldig, mits zij niet hoger zijn dan het wijzigingspercentage van de consumentenprijsindex op basis van het twaalfmaandsgemiddelde in het voorafgaande huurjaar. Deze regel geldt ook voor huurovereenkomsten met een looptijd van meer dan één jaar.
Dit percentage is een plafond; het is geen automatisch toepasselijk vast verhogingspercentage. Indien in het contract een lager percentage is overeengekomen, geldt dat percentage. Indien een percentage boven de wettelijke grens is overeengekomen, is de contractuele bepaling niet in haar geheel ongeldig; zij is slechts ongeldig voor zover het meerdere betreft, en de verhoging wordt tot de wettelijke grens toegepast. Indien het contract geen enkele bepaling over de verhoging bevat, wordt het percentage niet van rechtswege het indexpercentage; de huurprijs wordt, met inachtneming van de toestand van het gehuurde en zonder dit percentage te overschrijden, door de rechter naar billijkheid vastgesteld.
De tijdelijk toegepaste verhogingsgrens van 25% voor de huur van woningen is op grond van twee afzonderlijke tijdelijke regelingen van toepassing geweest op huurperioden die werden vernieuwd tussen 11 juni 2022 en 1 juli 2024. Deze regeling had uitsluitend betrekking op de huur van woningen en was niet van toepassing op de huur van bedrijfsruimten. Aangezien het plafond niet afhangt van de kalenderdatum, maar van de datum waarop de huurperiode wordt vernieuwd, bleef het gedurende het betreffende huurjaar van toepassing op een huurperiode die op of vóór 1 juli 2024 werd vernieuwd. Voor huurperioden die op of na 2 juli 2024 worden vernieuwd, geldt daarentegen weer de algemene regel en is de geldigheidsduur van de regeling niet verlengd.
Een vordering tot vaststelling van de huurprijs kan te allen tijde worden ingesteld. Voor de vraag vanaf het begin van welke huurperiode de door de rechter vast te stellen huurprijs geldt, zijn echter de datum waarop de vordering is ingesteld, de schriftelijke kennisgeving aan de huurder en de vraag of de overeenkomst een bepaling bevat over een verhoging in de nieuwe huurperiode van belang. De hier bedoelde termijn is geen termijn voor het instellen van een vordering, maar een voorwaarde voor de inwerkingtreding van de beslissing vanaf het begin van de nieuwe periode.
Bij huurovereenkomsten die voor langer dan vijf jaar zijn aangegaan of die na vijf jaar zijn verlengd, en aan het einde van elke daaropvolgende periode van vijf jaar, stelt de rechter de huurprijs naar billijkheid vast. Daarbij beoordeelt hij gezamenlijk het wijzigingspercentage op basis van de twaalfmaandsgemiddelden van de consumentenprijsindex, de staat van het gehuurde en de huurprijzen van vergelijkbare objecten. Bij deze beoordeling vormt het indexpercentage geen bovengrens, maar slechts één van de criteria; de vast te stellen huurprijs kan derhalve hoger zijn dan het indexpercentage.
Aan de huurder kunnen geen andere betalingsverplichtingen worden opgelegd dan de huurprijs en de bijkomende kosten. Bedingen in de overeenkomst waarin is bepaald dat bij niet-tijdige betaling van de huurprijs een boete verschuldigd is of dat de daaropvolgende huurtermijnen opeisbaar worden, zijn nietig.
Bij overeenkomsten waarin de huurprijs in vreemde valuta is overeengekomen, geldt een afzonderlijke regel: onverminderd de bepalingen van de Wet inzake de bescherming van de waarde van de Turkse munt, kan de huurprijs niet worden gewijzigd voordat vijf jaar zijn verstreken. Na het verstrijken van vijf jaar wordt bij de vaststelling van de huurprijs ook rekening gehouden met wijzigingen in de waarde van de vreemde valuta. De algemene bepaling inzake bovenmatige moeilijkheid van nakoming valt buiten deze beperking.
Indien zich na de totstandkoming van de overeenkomst onvoorziene buitengewone omstandigheden voordoen die het evenwicht binnen de overeenkomst in extreme mate verstoren, kan binnen de door de wet bepaalde voorwaarden ook aanpassing van de huurovereenkomst worden overwogen. Aangezien de voorwaarden voor deze mogelijkheid eng worden uitgelegd, vormt niet iedere inflatiestijging op zichzelf een grond voor aanpassing.
Internationale dossiers
Verwerving van onroerende zaken door buitenlanders
De verwerving van onroerende zaken in Turkije door buitenlandse natuurlijke personen is mogelijk afhankelijk van de nationaliteit van de persoon en wettelijke beperkingen. De aard van de onroerende zaak, de regio waarin deze zich bevindt en de beperkingen in het kadaster dienen vóór de verwerving afzonderlijk te worden beoordeeld.
Verkrijgingsvoorwaarden en beperkingen
Niet elke buitenlander kan in Turkije onroerend goed verkrijgen. Op grond van de Tapu Kanunu (Kadasterwet) kunnen uitsluitend buitenlandse natuurlijke personen die onderdaan zijn van landen die door de president van de Republiek zijn aangewezen, in Turkije onroerend goed en beperkte zakelijke rechten verkrijgen, met inachtneming van de wettelijke beperkingen. De wet bepaalt slechts dat deze lijst door de president wordt vastgesteld en gaat niet in op de vraag of deze al dan niet wordt gepubliceerd; in de praktijk wordt de lijst niet openbaar gemaakt en kan men per geval bij de landregistratiekantoren te weten komen of verkrijging op grond van iemands nationaliteit mogelijk is. Voor personen met meerdere nationaliteiten is in de wet niet geregeld welke nationaliteit als uitgangspunt wordt genomen; in de praktijk wordt aangenomen dat voor de verkrijging de nationaliteit die de minste rechten toekent als uitgangspunt wordt genomen.
De totale oppervlakte van de onroerende goederen en van de zelfstandige en duurzame beperkte zakelijke rechten die een buitenlandse natuurlijke persoon kan verkrijgen, mag in het hele land niet meer dan dertig hectare bedragen en niet meer dan tien procent van de oppervlakte van het district die voor particuliere eigendom vatbaar is. Wanneer dit percentage op districtsniveau is bereikt, kunnen in dat district geen nieuwe verkrijgingen meer plaatsvinden; in districten met een grote vraag kan dit in de praktijk een belemmering vormen, zodat het belangrijk is om vóór de transactie bevestiging te vragen aan het betreffende landregistratiekantoor.
Deze beperkingen worden tijdens de landregistratietransactie onderzocht. Indien in strijd met de wet verkregen onroerende goederen niet binnen een door het Ministerie van Financiën te verlenen termijn van ten hoogste een jaar door de eigenaar worden vervreemd, worden zij te gelde gemaakt en wordt de opbrengst aan de rechthebbende betaald. Daarom is het belangrijk dat de situatie vóór de verkrijging wordt gecontroleerd.
Er dient niet uit het oog te worden verloren dat deze beperkingen niet op iedere vreemdeling van toepassing zijn. Personen die bij hun geboorte de Turkse nationaliteit bezaten en deze hebben verloren door toestemming te verkrijgen om daarvan afstand te doen, evenals hun afstammelingen tot en met de derde graad, blijven, behoudens de in de wet genoemde uitzonderingen, op dezelfde wijze gebruikmaken van de rechten die aan Turkse staatsburgers zijn toegekend; de verkrijging van onroerend goed behoort niet tot deze uitzonderingen. Voor deze personen, die in de praktijk worden aangeduid als houders van een Blauwe Kaart, zijn de landenlijst, de grens van dertig hectare en de grens van tien procent van de oppervlakte van het district, evenals de daarmee samenhangende liquidatie, niet aan de orde. De Kadasterwet heeft deze personen in haar bepaling betreffende vennootschappen met buitenlands kapitaal eveneens uitdrukkelijk van de werkingssfeer uitgesloten.
Militaire verboden zones en veiligheidszones
Dat een onroerend goed binnen een militaire verboden zone of veiligheidszone ligt, heeft zowel voor de verkrijging als voor de huur gevolgen; het regime verschilt echter per soort zone en in geen enkele zone geldt een categorisch verbod. In tweedegraads militaire verboden zones op het land kunnen buitenlandse natuurlijke en rechtspersonen geen onroerend goed verkrijgen, en dit verbod is niet aan een vergunningsmechanisme gekoppeld. Voor huur geldt echter een afzonderlijk regime: buitenlanders mogen in dezelfde zone zonder vergunning geen onroerend goed huren – huur is dus niet absoluut verboden, maar aan een vergunning onderworpen. De vergunning voor buitenlandse burgers in civiele dienst wordt door de gouverneurs verleend na het inwinnen van het advies van de garnizoenscommandant; voor buitenlandse militairen wordt de vergunning door de chef van de generale staf verleend.
In eerstegraads militaire verboden zones op het land en op zee geldt een ander regime: in beginsel worden de onroerende goederen binnen de zone onteigend; dit is geen specifiek voor buitenlanders geldend verkrijgingsverbod, maar een algemene beëindiging van het eigendomsrecht. De wet maakt deze regel echter niet absoluut: in eerstegraads militaire verboden zones op het land die langs de landgrens en aan de kust zijn ingesteld, is onteigening niet verplicht. De wet bepaalt bovendien dat de regels voor het gebruik door de lokale bevolking van de op deze wijze niet onteigende onroerende goederen bij regeling worden vastgesteld. Aangezien deze uitzondering voor onroerende goederen in het kustgebied doorslaggevend kan zijn, moeten zowel worden onderzocht in welke soort zone het onroerend goed ligt als of onteigening heeft plaatsgevonden. Met betrekking tot militaire veiligheidszones bevat de desbetreffende wet geen specifiek voor buitenlanders geldend verbod op verkrijging of huur. Voorts kan de president bepalen dat buitenlanders in zones die vanwege hun nabijheid tot militaire verboden zones of om andere strategische redenen worden aangewezen, geen onroerend goed mogen verkrijgen en dit zonder vergunning niet mogen huren; de beperking in deze zones geldt voor zover een dergelijk besluit van kracht is.
Voor vennootschappen met buitenlands kapitaal die in Turkije zijn gevestigd geldt geen verbod, maar een vergunningstelsel: de verkrijging van eigendom van onroerende zaken door deze vennootschappen in militaire verboden gebieden, militaire veiligheidsgebieden en de hierboven genoemde strategische gebieden is onderworpen aan een vergunning van de Chef van de Generale Staf of de door hem gemachtigde militaire bevelsorganen, terwijl voor verkrijgingen in bijzondere veiligheidsgebieden een vergunning is vereist van de gouverneur van de provincie waar de onroerende zaak is gelegen; bij de beoordeling staat de verenigbaarheid van de verkrijging met de nationale veiligheid voorop. Dit vergunningstelsel heeft betrekking op de verkrijging van eigendom — voor huur of overdracht is geen afzonderlijke vergunning van de gouverneur vereist.
De kaarten en coördinaatgegevens van militaire verboden gebieden, militaire veiligheidsgebieden en strategische gebieden worden door het Ministerie van Nationale Defensie, en die van bijzondere veiligheidsgebieden door het Ministerie van Binnenlandse Zaken, aan het Directoraat-Generaal voor Landregistratie en Kadaster doorgegeven. De kadasterprocedures worden op basis van deze informatie uitgevoerd. Daarom kan in beginsel bij het kadaster worden beoordeeld of de onroerende zaak in de genoemde gebieden ligt. Niettemin dient vóór het sluiten van een overeenkomst tot verkoopbelofte of het doen van een vooruitbetaling te worden onderzocht of in de kadastrale registratie een beperking is opgenomen die de verkrijging door buitenlanders verhindert of waarvoor een vergunning vereist is.
Kadasterprocedure en vereiste documenten
Dat bij gebruikelijke aankopen van onroerende zaken door buitenlandse natuurlijke personen geen taxatierapport van de onroerende zaak wordt verlangd, is niet op wettelijk niveau maar bij de betreffende bestuurlijke regeling bepaald; daarom dient de actuele praktijk vóór de transactie bij het kadaster te worden bevestigd. Verkrijgingen die verband houden met het verkrijgen van het staatsburgerschap zijn aan een afzonderlijke procedure onderworpen en vallen buiten het bestek van deze pagina.
Bij de aankoop van een onbebouwde onroerende zaak voorziet de wet bovendien in een verplichting: buitenlandse natuurlijke personen en handelsvennootschappen met rechtspersoonlijkheid die naar het recht van vreemde staten zijn opgericht, moeten het project dat zij op de aangekochte onbebouwde onroerende zaak zullen ontwikkelen binnen twee jaar ter goedkeuring voorleggen aan het bevoegde ministerie. Het project dat door het bevoegde ministerie wordt goedgekeurd, waarbij de termijn voor aanvang en voltooiing wordt vastgesteld, wordt naar het kadasterkantoor van de plaats waar de onroerende zaak is gelegen gestuurd voor registratie in het opmerkingenregister van het kadaster. Het bevoegde ministerie houdt toezicht op de vraag of het project binnen de termijn wordt gerealiseerd. Het niet binnen de termijn indienen van een aanvraag bij het bevoegde ministerie of het niet binnen de termijn realiseren van het project behoort tot de gevallen waaraan de wet de consequentie van vereffening verbindt.
Daarentegen moeten personen die geen staatsburgerschapsband met de Republiek Turkije hebben, bij de verkrijging van onroerende zaken door aankoop hun betalingsverplichtingen in vreemde valuta voldoen en deze vreemde valuta vóór de tapuhandeling via een bank aan de Centrale Bank verkopen. De door de bank opgestelde verklaring van aankoop van vreemde valuta wordt aan het kadasterkantoor overgelegd. De waarde die in de officiële akte als grondslag voor de heffing dient, wordt bepaald op basis van het in deze verklaring vermelde bedrag in Turkse lira. Contante betalingen en transacties bij wisselkantoren worden in dit kader niet aanvaard.
Voor de tapuhandeling zijn bovendien een identiteitsbewijs of paspoort (indien dit niet in het Latijnse alfabet is opgesteld, met vertaling), een formulier voor de verklaring van identiteitsgegevens, een foto, een gemeentelijke verklaring waaruit de geschatte waarde van de onroerende zaak blijkt, een polis voor de verplichte aardbevingsverzekering en een buitenlands identiteitsnummer vereist. Indien een partij geen Turks spreekt, moet een door de justitiecommissie gemachtigde beëdigde tolk aanwezig zijn. Als de handeling door vertegenwoordiging wordt verricht, is een volgens de voorschriften opgestelde volmacht vereist.
Handelingen op afstand
Eigenaren die in het buitenland wonen
Het beheren van de huurrelatie, het volgen van de procedure bij een geschil en het zo nodig instellen van een rechtsvordering door eigenaren die een onroerende zaak in Turkije bezitten maar in het buitenland wonen, kan via vertegenwoordiging krachtens volmacht plaatsvinden.
De huurovereenkomst voor een onroerende zaak in Turkije is onderworpen aan het Turkse recht, zelfs als de partijen een buitenlandse nationaliteit hebben en in de overeenkomst het recht van een ander land is aangewezen; overeenkomsten betreffende onroerende zaken of het gebruik daarvan worden beheerst door het recht van het land waar de onroerende zaak zich bevindt. Daarom zijn de dwingende bepalingen inzake de huurverhogingsgrens, de gronden voor ontruiming en de waarborgsom ook van toepassing op de rechtsverhouding tussen een buitenlandse eigenaar en een buitenlandse huurder. Voor geschillen over zakelijke rechten op de onroerende zaak is uitsluitend de rechtbank van de plaats waar de onroerende zaak zich bevindt bevoegd; een beslissing van een buitenlandse rechtbank hierover heeft in Turkije geen rechtsgevolg door middel van tenuitvoerlegging of erkenning.
De vorm van een in het buitenland op te maken volmacht verschilt naargelang het land van opmaak en de te verrichten handeling. De volmacht wordt ofwel opgemaakt door de consulaire vertegenwoordiging van de Republiek Turkije, ofwel in landen die partij zijn bij het Apostilleverdrag door een notaris opgemaakt en van een apostille voorzien; in landen die geen partij zijn bij het verdrag moet de handtekening van de notaris worden bekrachtigd door de bevoegde autoriteit waaronder de notaris ressorteert, en moeten de handtekening en het zegel van die autoriteit vervolgens door de Turkse consulaire vertegenwoordiging ter plaatse worden bekrachtigd. Voor handelingen zoals de overdracht van de onroerende zaak, de bezwaring daarvan met een recht en het instellen van een rechtsvordering, moeten de bijzondere bevoegdheden uitdrukkelijk in de volmacht zijn opgenomen; volmachten voor handelingen waarvoor een inschrijving bij het kadaster vereist is, moeten van een foto zijn voorzien. Een onvolledig opgemaakte volmacht kan door het kadaster worden geweigerd.
Betekeningsprocedures voor partijen die in het buitenland wonen, zijn onderworpen aan een andere procedure dan de gebruikelijke betekening naar nationaal recht. De betekening vindt in beginsel plaats via de bevoegde autoriteit van het land waar de geadresseerde zich bevindt; als de geadresseerde de Turkse nationaliteit heeft, kan dit ook via de ambassade of het consulaat van de Republiek Turkije. Omdat stukken waarop een zittingsdatum staat zo moeten worden verzonden dat zij een bepaalde tijd vóór de zitting bij de buitenlandse autoriteit aankomen, kan dit de duur van de procedure aanzienlijk beïnvloeden. Het aanstellen van een gemachtigde in Turkije kan dergelijke vertragingen voorkomen, voor zover daardoor betekening in het buitenland niet nodig is.
Bovendien zijn buitenlandse natuurlijke en rechtspersonen die bij een Turkse rechtbank een rechtsvordering instellen, aan een rechtsgeding deelnemen of een executieprocedure aanhangig maken, verplicht de door de rechtbank vast te stellen zekerheid te stellen voor de proces- en executiekosten en voor de schade van de wederpartij. De rechtbank verleent op grond van het wederkerigheidsbeginsel vrijstelling van het stellen van zekerheid. Met andere woorden: het uitgangspunt is dat zekerheid moet worden gesteld; de uitzondering is vrijstelling op grond van wederkerigheid.
Beoordelingscriteria
Beoordelingscriteria in huur- en vastgoedprocedures
De te volgen weg bij huur- en vastgoedgeschillen wordt bepaald door de inhoud van de overeenkomst, de juridische status van de onroerende zaak en de vorderingen van partijen. Bij de eerste beoordeling kunnen de beschikbare documenten, termijnen en de internationale aspecten van het geschil gezamenlijk worden betrokken.
Op welke rechtsgrond het ontruimingsverzoek zal worden gebaseerd, vanaf welke periode het verzoek tot vaststelling van de huurprijs rechtsgevolgen zal hebben en hoe de bemiddelingsfase zal worden uitgevoerd, wordt per dossier beoordeeld.
In dossiers waarin buitenlandse eigenaren of huurders betrokken zijn, zijn beperkingen op de verkrijging, het gebruik van buitenlandse documenten, internationale betekening en de volmachtrelatie van bijzonder belang.
Tot de rechtsgebieden waarop het kantoor actief is, behoren geschillen die voortvloeien uit huurverhoudingen en de eigendom van onroerende zaken. Voor een verzoek om een gesprek kunt u contact opnemen via de contactpagina.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen
Volgens welk percentage wordt de huur verhoogd?
Bij de huur van woonruimte en bedrijfsruimte met een dak mag de overeengekomen huurverhoging voor de vernieuwde huurperiode niet hoger zijn dan het wijzigingspercentage van de consumentenprijsindex op basis van het twaalfmaandsgemiddelde in het voorafgaande huurjaar. Dit percentage is een bovengrens; indien in het contract een lager percentage is overeengekomen, geldt dat percentage, en een bepaling die een hoger percentage dan de grens voorschrijft, is voor het meerdere ongeldig. Voor de huur van woonruimte gold voorheen een tijdelijke grens van 25, die van toepassing was op huurperioden die werden vernieuwd tussen 11 juni 2022 en 1 juli 2024, en die uitsluitend betrekking had op de huur van woonruimte. Omdat de bovengrens niet afhangt van de kalenderdatum, maar van de datum waarop de huurperiode wordt vernieuwd, bleef deze gedurende het desbetreffende huurjaar van toepassing op een huurperiode die op of vóór 1 juli 2024 werd vernieuwd; voor huurperioden die op 2 juli 2024 of daarna worden vernieuwd, geldt de algemene regel.
Kan een huurder rechtstreeks worden ontruimd als hij een ontruimingsverklaring heeft afgelegd?
Om een beroep te kunnen doen op een ontruimingsverklaring, moet deze schriftelijk zijn en na de aflevering van het gehuurde aan de huurder zijn afgegeven. Indien de huurder het onroerend goed niet op de toegezegde datum ontruimt, kan de verhuurder binnen één maand na de toegezegde ontruimingsdatum een executieprocedure starten of een rechtsvordering instellen. Indien deze termijn wordt overschreden, kan de vordering wegens termijnoverschrijding worden afgewezen. De geldigheid en uitvoerbaarheid van de verklaring worden bovendien beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het concrete geval.
Is het verplicht om vóór het instellen van een huurgeschil een mediator in te schakelen?
Bij geschillen die voortvloeien uit de huurverhouding is het inschakelen van een mediator voordat een rechtsvordering wordt ingesteld, in beginsel een ontvankelijkheidsvoorwaarde. Ook geschillen over de beëindiging van mede-eigendom, geschillen die voortvloeien uit de Wet inzake appartements-eigendom en geschillen over burenrechten vallen hieronder. De bepalingen inzake de ontruiming van gehuurde onroerende zaken via een executieprocedure zonder executoriale titel vallen buiten deze regeling. De vordering tot vernietiging van het bezwaar en tot ontruiming die na verzet tegen de executieprocedure bij de gewone rechter wordt ingesteld, valt echter niet onder deze uitzondering. Een rechtsvordering die wordt ingesteld zonder voorafgaande inschakeling van een mediator, wordt wegens het ontbreken van een procesvoorwaarde afgewezen.
Kan een buitenlander onroerend goed verwerven in Alanya?
Dit hangt af van de nationaliteit van de persoon en de juridische status van het onroerend goed. Niet iedere buitenlander kan in Turkije onroerend goed verwerven; dit is uitsluitend mogelijk voor burgers van landen die bij presidentieel besluit zijn aangewezen, binnen de wettelijke beperkingen. In de praktijk wordt deze lijst niet openbaar gemaakt. Daarnaast worden de landelijke grens van dertig hectare, de grens van tien procent van de oppervlakte van het betreffende district die voor particuliere eigendom is toegestaan, en de vraag of het onroerend goed in een militaire verboden zone, veiligheidszone of bijzondere veiligheidszone ligt, afzonderlijk onderzocht. Indien het onroerend goed in een militaire verboden zone ligt, moet er bovendien rekening mee worden gehouden dat verwerving en verhuur aan verschillende regelingen zijn onderworpen. Personen die door geboorte de Turkse nationaliteit hebben verkregen en met toestemming afstand hebben gedaan van deze nationaliteit, evenals hun nakomelingen tot en met de derde graad (houders van een Blauwe Kaart), vallen echter niet onder deze beperkingen. De wet kent hun dezelfde rechten toe als aan Turkse staatsburgers en noemt de verwerving van onroerend goed niet als een van de uitzonderingen. De toelaatbaarheid moet vóór de verwerving worden beoordeeld aan de hand van zowel het onroerend goed als de persoon.
Wanneer en hoe wordt de waarborgsom terugbetaald?
Bij huurovereenkomsten voor woningen en bedrijfsruimten met een dak mag de van de huurder verlangde waarborgsom niet meer bedragen dan drie maanden huur. Indien de waarborgsom in de vorm van geld of waardepapieren wordt verstrekt, gelden specifieke bepalingen voor het aanhouden ervan bij een bank en de terugbetaling daarvan; de bank mag de waarborgsom uitsluitend terugbetalen met toestemming van beide partijen, nadat de executieprocedure definitief is geworden, of op basis van een definitieve rechterlijke uitspraak. Indien de verhuurder de bank niet binnen drie maanden na het einde van de overeenkomst heeft meegedeeld dat hij een rechtsvordering heeft ingesteld of een executieprocedure is gestart, is de bank verplicht de waarborgsom op verzoek van de huurder terug te betalen. Onbetaalde huur of bijkomende kosten van de huurder en vorderingen wegens schade die het normale gebruik te boven gaat, worden afzonderlijk beoordeeld; het bestaan en de omvang van de schade moeten worden aangetoond met bewijsmiddelen zoals een opleveringsrapport, foto’s en correspondentie.
Mag ik mijn woning voor toeristische doeleinden kortdurend verhuren?
De verhuur van woningen voor maximaal honderd dagen wordt beschouwd als verhuur voor toeristische doeleinden; verhuur voor langer dan honderd dagen per keer valt buiten de werkingssfeer van de wet inzake verhuur voor toeristische doeleinden. Om een verhuur die onder deze wet valt te kunnen verrichten, moet vóór het sluiten van de overeenkomst een vergunning worden verkregen. Bij de aanvraag moet het besluit worden overgelegd dat met eenparigheid van stemmen door alle appartementseigenaars van het gebouw waarin het zelfstandige gedeelte zich bevindt, is genomen. In gebouwen met meer dan drie zelfstandige gedeelten kan voor ten hoogste vijfentwintig procent van de zelfstandige gedeelten op naam van dezelfde verhuurder een vergunning worden afgegeven. De verplichting om de vergunning te verkrijgen rust op de verhuurder.
Voor de huurder geldt daarentegen een uitdrukkelijk wettelijk verbod: het is de huurder verboden om een woning die is gehuurd voor bewoning, voor toeristische doeleinden in eigen naam en voor eigen rekening aan derden te verhuren. Daarom moeten vóór het aangaan van een kortdurende verhuur zowel het eigendomsregister als het beheersplan en het besluit van de appartementseigenaars worden onderzocht.
Ik woon in het buitenland; hoe kan ik zaken regelen met betrekking tot mijn onroerend goed in Turkije?
De procedure kan via een volmachtrelatie worden gevoerd. De volmacht wordt ofwel door de Turkse consulaten opgesteld, ofwel door een notaris in landen die partij zijn bij het apostilleverdrag opgesteld en van een apostille voorzien; in landen die geen partij zijn bij het verdrag moet de handtekening van de notaris worden bekrachtigd door de autoriteit waaronder de notaris valt, en moeten de handtekening en het zegel van die autoriteit vervolgens door het Turkse consulaat worden goedgekeurd. Voor handelingen zoals de overdracht van onroerend goed of de bezwaring daarvan met een recht, en het instellen van een rechtsvordering, moet de volmacht uitdrukkelijk bijzondere bevoegdheden bevatten; volmachten voor handelingen bij het kadaster moeten van een foto zijn voorzien.
Ook met betrekking tot het toepasselijke recht bestaat er geen twijfel: de huurovereenkomst van een in Turkije gelegen onroerende zaak is onderworpen aan het Turkse recht, zelfs als de partijen buitenlandse onderdanen zijn en in de overeenkomst het recht van een ander land is overeengekomen. Daar betekening in het buitenland plaatsvindt via de bevoegde autoriteit van het land waar de geadresseerde verblijft, kan dit de duur van de procedure aanzienlijk verlengen. Bovendien moeten buitenlandse natuurlijke personen en rechtspersonen die bij een Turkse rechtbank een vordering instellen, aan een procedure deelnemen of een executieprocedure voeren, in beginsel zekerheid stellen; de rechtbank kan op basis van het wederkerigheidsbeginsel vrijstelling van deze zekerheid verlenen.
De toelichtingen op deze pagina dienen uitsluitend ter algemene informatie en vormen geen juridisch advies of juridisch oordeel. Omdat de omstandigheden van elke concrete zaak verschillen, dient de juridische beoordeling per dossier te worden uitgevoerd.
De op deze pagina verstrekte informatie is gepubliceerd in het kader van de Verordening inzake het reclameverbod van de Turkse Unie van Ordes van Advocaten, uitsluitend om informatie te verstrekken over de rechtsgebieden waarin het kantoor werkzaam is, zonder dat dit een specialisatie inhoudt; de publicatie is niet gericht op het verkrijgen van opdrachten.
Het bekijken van deze pagina of het opnemen van contact via de op de pagina vermelde links en contactgegevens betekent niet dat tussen de advocaat en de aanvrager een advocaat-cliëntrelatie of vertegenwoordigingsrelatie tot stand is gekomen en evenmin dat de zaak is aangenomen.
De informatie en termijnen op deze pagina zijn opgesteld op basis van de op 6 september 2026 geldende wetgeving. Aangezien de wetgeving kan wijzigen, moet de termijnberekening in elk geval worden uitgevoerd aan de hand van de actuele wettekst.
De rechtsgang bij huur- en vastgoedgeschillen kan variëren afhankelijk van de inhoud van de overeenkomst, de juridische status van het onroerend goed, de vorderingen van de partijen en de beschikbare documenten. Daarom is het van belang om aan het begin van het geschil de juridische situatie correct vast te stellen, de noodzakelijke termijnen in acht te nemen en de juiste rechtsgang te bepalen.
Merve Kartal
Advocaat