Alanya жылжымайтын мүлік адвокаты және жылжымайтын мүлік құқығы
Жалдау және жылжымайтын мүлік даулары көбінесе бір ғана мәселеден тұрмайды. Жалдау ақысын анықтау, шартты тоқтату, жалға алынған мүлікті тапсыру және кепілақыны қайтару сияқты мәселелер бір-бірімен байланысты туындауы мүмкін; жер тізіліміндегі жазбаға, меншік құқығына немесе ортақ меншікке қатысты даулар болса, олар бөлек қарастыруды қажет ететін техникалық сала болып табылады.
Alanya қаласында жылжымайтын мүлік нарығының қарқындылығы және әртүрлі елдерден адамдардың мүлік сатып алуы бұл саладағы дауларда шетелдік элементтің жиі кездесетін мәселеге айналуына себеп болуда. Шетел азаматтары болып табылатын меншік иелері, шетелде тұратын құқық иелері, сенімхат бойынша жүргізілетін мәмілелер және шетелдіктердің жылжымайтын мүлікке ие болуына қатысты арнайы ережелер осы аяда бөлек қарастырылуы тиіс тақырыптар болып табылады.
Бұл бетте жалдау қатынасынан туындайтын негізгі даулар, шығару негіздері, жалдау ақысын анықтау және шетелдіктердің жылжымайтын мүлікке ие болуына қатысты негізгі қағидаттар жалпы сипатта түсіндіріледі. Әрбір даудың мән-жайлары әртүрлі болғандықтан, құқықтық бағалау нақты оқиға негізінде жүргізілуі тиіс.
Негізгі қызмет бағыттары
Жалдау және жылжымайтын мүлік құқығындағы негізгі даулар
Жалдау қатынасынан туындайтын даулар мен меншікке қатысты даулар әртүрлі құқықтық режимдерге бағынады. Шығару талабы мен жалдау ақысының мөлшерін айқындау бір процесте қатар қаралуы мүмкін, ал жер тізіліміндегі жазбаны түзету сияқты талаптар жеке сот ісінің нысанасын құрайды.
Жалдау ақысы және оның артуы
Жаңартылған жалдау кезеңдерінде қолданылатын өсім мөлшерлемесі мен жалдау төлемінің ағымдағы жағдайларға сәйкес айқындалуы тәжірибеде ең жиі кездесетін дау мәселелерінің бірі болып табылады. Тараптар арасында жазбаша шарттың болуы, өсімнің қандай өлшемшартқа сәйкес жүргізілетіні және шартта белгіленген мөлшерлеменің заңдық шектен асып кетпеуі осы бағалауда маңызды болып табылады.
Жалдау төлемін белгілеу талабы жалдау шартының түрі мен мерзіміне қарай әртүрлі қағидаттарға бағынады. Талаптың қай жалдау кезеңінен бастап күшіне енетіні істің қозғалған уақытына, қарсы тарапқа жіберілген хабарламаға және шартта өсімге қатысты тармақтың болуына қарай өзгеруі мүмкін.
Заң жалдау төлемін белгілеуден басқа жалдаушыға қолайсыз шарт өзгерістерін енгізуге де тыйым салады. Егер шарттың жасалуы немесе жалғасуы жалдаушының пайдасынсыз және жалдау объектісін пайдаланумен тікелей байланысы жоқ міндеттемені өз мойнына алуына байланысты болса, жалдаумен байланысты бұл шарт жарамсыз болып табылады. Пайдалану шығындарына келсек, ереже бойынша, егер шартта өзгеше көзделмесе немесе оған кері жергілікті әдет-ғұрып болмаса, жылу, жарық және су сияқты шығындарды жалдаушы көтереді; шығындарды көтерген тарап сұраныс бойынша бұл шығындарды растайтын құжаттардың бір данасын екінші тарапқа беруге міндетті. Жалдау төлемі шетел валютасында белгіленген шарттарда жеке ереже қолданылады және төлемнің өзгертілуі белгілі бір мерзімнің өтуіне байланысты болады.
Көшіру және шарттың тоқтатылуы
Тұрғын үйлер мен шатыры бар жұмыс орындарын жалдау шарттарын тоқтату заңда шектеулі түрде көрсетілген негіздерге сүйенеді. Жалға берушіге байланысты негіздер мен жалға алушыға байланысты негіздер әртүрлі талаптар мен мерзімдерге бағынады.
Қай негізге сүйену керектігі, қандай хабарламалар жіберілуі қажеттігі және талап қоюдың қандай мерзім ішінде жүзеге асырылуы процестің нәтижесіне тікелей әсер етуі мүмкін. Мерзімінде жіберілмеген хабарлама немесе мерзімінде берілмеген талап арыз талаптың келесі жалдау кезеңіне қалуына әкелуі мүмкін.
Тұрғын үйді туризм мақсатында қысқа мерзімге жалға беру жеке заңмен реттеледі және бұл меншік иесі үшін де, жалға алушы үшін де құқықтық салдар туғызады. Тұрғын үйлерді ең көбі жүз күн мерзімге жалға беру туризм мақсатындағы жалдау болып саналады; бір жолғы жүз күннен ұзақ жалдаулар осы заңның қолданылу аясына кірмейді. Туризм мақсатында жалдау үшін шарт жасалғанға дейін рұқсат құжатын алу міндетті, сондай-ақ өтінішке дербес бөлім орналасқан ғимараттағы барлық дербес бөлімдер меншік иелерінің бірауыздан қабылдаған шешімі қоса берілуі тиіс. Үштен көп дербес бөлімі бар ғимараттарда бір жалға берушінің атына дербес бөлімдердің ең көбі жиырма бес пайызы үшін рұқсат құжаты берілуі мүмкін.
Жалға алушыға қатысты салдар неғұрлым нақты: тұрғын үй ретінде пайдалану мақсатында жалға алынған тұрғын үйді жалға алушының өз атынан және өз есебінен туризм мақсатында үшінші тұлғаларға жалға беруіне заң бойынша тыйым салынады. Осы тыйымға қайшы пайдалану шартты бұзғаны үшін оны тоқтату мәселесін де туындатуы мүмкін. Сонымен қатар тұрғын үйлер мен шатыры бар жұмыс орындарын жалдауға қатысты қорғау нормалары табиғаты бойынша уақытша пайдалануға арналған жылжымайтын мүлікті алты ай немесе одан қысқа мерзімге жалға беру жағдайларында қолданылмайды.
Жалдау объектісінің жай-күйі, депозит және тапсыру
Жалдау объектісінің шартқа сәйкес тапсырылмауы, пайдалану кезінде анықталған ақаулар, қажетті жөндеу жұмыстары және жалдау объектісінің босату кезіндегі жай-күйі тараптар арасында дау туғызуы мүмкін.
Заң кепілдік депозитіне қатысты сандық шек белгілеген: тұрғын үйді және төбесі жабық жұмыс үй-жайын жалдау кезінде шарт бойынша жалға алушыға кепілдік депозитін беру міндеті жүктелсе, бұл депозит үш айлық жалдау ақысынан аспауға тиіс. Кепілдік депозиті ретінде ақша немесе бағалы қағаз беру келісілген болса, жалға алушы ақшаны жалға берушінің келісімінсіз алынбайтындай етіп мерзімді жинақ шотына салады, ал бағалы қағазды банкке сақтауға тапсырады; банк депозитті тек екі тараптың келісімімен, атқарушылық іс жүргізу түпкілікті аяқталғаннан кейін немесе заңды күшіне енген сот шешімі негізінде қайтара алады.
Қайтару мерзімі де заңда реттелген. Егер жалға беруші жалдау шарты аяқталғаннан кейін үш ай ішінде жалға алушыға қарсы жалдау шартына байланысты талап-арыз бергенін немесе атқару не банкроттық тәртібімен іс жүргізуді бастағанын банкке жазбаша хабарламаса, банк жалға алушының талабы бойынша кепілдік депозитін қайтаруға міндетті.
Депозиттің қайтарылуы, жалға алынған мүлікте орын алды деп мәлімделген залалдардың қалыпты пайдаланудан туындаған-тумайтыны және осы залалдардың дәлелденуі тұрғысынан тапсыру актісі, фотосуреттер мен хат-хабарлар сияқты құжаттар маңызды болуы мүмкін.
Жер тізілімі және меншік даулары
Жер тізіліміндегі жазбаның нақты құқықтық жағдайға сәйкестендірілуі, меншікті беруге қатысты мәмілелердің жарамдылығы, ортақ меншікті бөлу, алдын ала сатып алу құқығы және жылжымайтын мүліктің құқық иесінен басқа тұлғалардың пайдалануы салдарынан туындайтын заңсыз пайдалану үшін өтемақы (экримисил) талаптары осы аяда қарастырылады.
Мұндай дауларда жер тізіліміндегі жазбалар, кадастрлық актілер, төлем құжаттары және бар болса, шарт мәтіндері шешуші мәнге ие болуы мүмкін. Жылжымайтын мүлікке меншік құқығы, әдетте, жер тізіліміне тіркеу арқылы берілетіндіктен және беру мақсатын көздейтін шарттардың жарамдылығы ресми нысанды сақтауға байланысты болғандықтан, ресми нысанды сақтамай жасалған шарттар өздігінен меншік құқығын бермейді.
Егер жылжымайтын мүлік заңсыз тіркеуге сүйеніп адал ниетті үшінші тұлғаға берілсе, бұл тұлғаның оны иеленуі заң бойынша қорғалуы мүмкін; мұндай жағдайда талап жылжымайтын мүлік тізіліміндегі тіркеуді жоюға емес, зиянды өтеуге бағытталуы мүмкін. Заңда кейбір талаптар үшін арнайы мерзімдер көзделген және олардың бір бөлігі жақында өзгертілген, сондықтан қандай құқықтық жол қолданылатыны нақты жағдайға және қолданыстағы заңнамаға сәйкес бағалануы тиіс.
Басым сатып алу құқығына қатысты заң нақты мерзімдерді көздейді. Жасалған сату туралы сатып алушы немесе сатушы басқа үлес иелеріне нотариус арқылы хабарлайды; басым сатып алу құқығы сату туралы құқық иесіне хабарланған күннен бастап үш ай өткенде және кез келген жағдайда сатылған күннен бастап бір жыл өткенде тоқтатылады. Кез келген жағдайда қолданылатын бұл мерзім 24 желтоқсандағы 2025 күнгі өзгеріспен екі жылдан бір жылға қысқартылды; сондықтан ескі дереккөздерде көрсетілген екі жылдық мерзімге сүйенуге болмайды. Сол өзгеріспен Мемлекеттік тендерлер туралы заң аясында жасалған сатулар мен мәжбүрлі аукцион арқылы сатуларда басым сатып алу құқығын пайдалануға болмайтыны да анық реттелді. Басым сатып алу құқығынан бас тарту ресми нысанда жасалып, жылжымайтын мүлік тізіліміне белгі қойылуы тиіс; белгілі бір сату кезінде басым сатып алу құқығын пайдаланудан бас тарту жазбаша нысанды талап етеді.
Қадамдық процесс
Жалдау дауы бойынша процесс қалай жүреді?
Алғашқы бағалау және құжаттарды жинау
Процестің басында жалдау шарты, төлем жазбалары, жер тізіліміндегі жазба, тараптар арасындағы хат алмасулар және бар болса, тапсыру актісі бірге зерттеледі. Даудың жалдау қатынасынан немесе меншік құқығынан туындауы мәлімделуі мүмкін талаптарға, сондай-ақ істі қарауға құзыретті және соттылығы бойынша тиісті сотты айқындауға әсер етеді.
Бұл айырмашылықтың мәні заңда айқын көрсетілген. Жалданған жылжымайтын мүлікті атқару парағынсыз мәжбүрлеп орындату тәртібімен босатуға қатысты ережелерді қоспағанда, жалдау қатынасынан туындайтын талаптар бойынша істерді қоса алғанда, талап қою нысанасының құнына қарамастан, барлық даулар бойынша істерді sulh hukuk соты қарайды; жылжымалы және жылжымайтын мүлікті немесе құқықты бөлуге және ортақ меншікті жоюға қатысты істер де сол соттың қарауына жатады. Керісінше, жылжымайтын мүлікке қатысты заттық құқыққа немесе заттық құқық иеленушісінің өзгеруіне әкелуі мүмкін істер бойынша, сондай-ақ жылжымайтын мүлікті иеленуге немесе ұстап қалу құқығына қатысты істер бойынша жылжымайтын мүлік орналасқан жердегі соттың аумақтық соттылығы айрықша болып табылады.
Бұл ережелер нақты мынадай нәтижеге әкеледі: жылжымайтын мүлік Alanya шекарасында орналасқан болса, тапу жазбасын жою және тіркеу, сондай-ақ ортақ меншікті жою сияқты жылжымайтын мүлікке қатысты заттық құқық туралы істер Alanya соттарында қаралады; ал жалдау қатынасынан туындайтын даулар бойынша істі қарауға құзыретті сот, талап етілетін сомаға қарамастан, sulh hukuk соты болып табылады.
Ескерту және медиация
Кейбір талаптарды қою үшін алдын ала жазбаша ескерту немесе хабарлама жіберу қажет. Жалдау қатынасынан туындайтын дауларда сотқа жүгінуден бұрын медиацияға жүгіну талап қоюдың міндетті шарты болып табылады. Жылжымалы және жылжымайтын мүлікті бөлу және ортақ меншікті тоқтату, Кондоминиум меншігі туралы заңнан туындайтын даулар, сондай-ақ көршілердің құқықтарына қатысты даулар да осы аяға кіреді.
Жалға алынған жылжымайтын мүлікті сот актісінсіз мәжбүрлеп орындату тәртібімен босатуға қатысты ережелер осы аядан тыс қалдырылған. Алайда бұл ерекшелік тар түсіндіріледі: атқару органы арқылы жүргізілетін босату бойынша атқарушылық іс жүргізу және қарсылық білдірілген жағдайда атқарушылық соттан талап етілетін талаптар осы аядан тыс қалады, ал дәл сол атқарушылық іс жүргізуге негізделіп жалпы сотта берілетін қарсылықты жою және босату туралы талап қою жалдау қатынасынан туындайтындықтан, медиацияға жүгіну талабына бағынады. Атқарушылық іс жүргізудің басталғаны өздігінен медиацияға жүгіну міндетін жоймайды.
Медиация процесі медиатор тағайындалған сәттен бастап үш апта ішінде аяқталады; бұл мерзім міндетті жағдайларда ең көбі бір аптаға ұзартылуы мүмкін. Бюроға жүгінген күннен бастап соңғы хаттама жасалған күнге дейін талап қоюдың ескіру мерзімі тоқтатылады, ал құқықты тоқтататын мерзімдер жүрмейді; бұл босату туралы талап қоюлар үшін көзделген бір айлық мерзімдердің сақталуы тұрғысынан маңызды. Сонымен қатар, жүгіну уақыты да айқындаушы болып табылады: Yargıtay практикасына сәйкес, босату туралы талап қоюлар бойынша медиацияға жүгіну сотқа жүгіну құқығы туғаннан кейін жасалуы тиіс, ал мерзімінен бұрын жасалған жүгіну талап қоюдың міндетті шартына сәйкес келмейді деп қабылданады.
Келісімге қол жеткізілген жағдайда жасалатын келісім құжатына атқарушылық күш беру туралы белгі алу осы дауларда міндетті болып табылады; тараптар, олардың адвокаттары және медиатор бірлесіп қол қойған құжаттың белгі талап етілмей-ақ сот актісі күшіне ие деп есептелуіне қатысты жалпы ереже мұнда қолданылмайды. Жылжымайтын мүлікке қатысты келісім құжаттары бойынша бұл белгі жылжымайтын мүлік орналасқан жердегі бітімгерлік азаматтық соттан алынады. Медиаторға жүгінбей талап қойылғаны анықталған жағдайда, сот ешқандай іс-әрекет жасамастан, талап қоюдың міндетті шартының болмауына байланысты істі іс жүргізу тәртібімен тоқтатады.
Сот процесі кезеңі
Талап арызында талаптың құқықтық себебі мен негізі анық көрсетіледі. Жалдау ақысының мөлшерін анықтау, үйден шығару, берешекті өндіріп алу және зиянды өтеу туралы талаптар әртүрлі іс жүргізу ережелеріне бағынуы мүмкін. Сот талқылауында куәгерлердің айғақтары, сарапшының қорытындысы, салыстырмалы жалдау ақысының мөлшері және жергілікті жерде зерттеу жүргізу сияқты дәлелдемелер ескерілуі мүмкін.
Бітімгерлік азаматтық соттың құзыретіне кіретін талаптар мен істерде жеңілдетілген іс жүргізу тәртібі қолданылады және бұл тәртіп жазбаша іс жүргізуден бірнеше жағынан ерекшеленеді. Жауап беру мерзімі талап арызы жауапкерге табыс етілген күннен бастап екі аптаны құрайды; сот дайындықты осы мерзім ішінде жүргізу өте қиын немесе мүмкін емес болған жағдайда бір рет қана және екі аптадан аспайтын қосымша мерзім бере алады. Тараптар жауапқа жауап және екінші жауап арызын бере алмайды. Дәлелдемелер арыздармен бірге, олардың қай фактіні дәлелдейтіні көрсетіле отырып, ұсынылуға тиіс.
Сот отырысының тәртібі де өзгеше. Сот мүмкін болған жағдайларда тараптарды сот отырысына шақырмай-ақ, іс материалдары негізінде шешім қабылдайды. Шешім қабылдау мүмкін болмаған жағдайларда сот талқылауы бірінші сот отырысын қоспағанда, екі сот отырысында аяқталады және сот отырыстары арасындағы мерзім бір айдан аспауға тиіс; сараптаманың ұзаққа созылуы немесе сот тапсырмасы сияқты мәжбүрлі жағдайларда судья ұзағырақ мерзім белгілей алады. Жалдау ақысының мөлшерін айқындау туралы талап бойынша шешімнің жаңа жалдау кезеңінің басынан бастап құқықтық салдар туғызуы істің жаңа кезеңнің басталуына дейін кемінде отыз күн бұрын берілген болуына немесе осы мерзім ішінде жалға алушыға жазбаша хабарлама жіберілген болуына байланысты.
Шешім және атқару сатысы
Шешім шыққаннан кейін заңда көзделген ақшалай шектер шегінде заңда белгіленген шағымдану жолдарына жүгінуге болады. Жалдау қатынастарынан туындайтын істерде апелляциялық тәртіп, әдетте, ашық болғанымен, кассациялық тәртіпке, жалпы ереже бойынша, жүгінуге болмайды; кассация жалдау берешегінің сомасы немесе өзге жалдау істерінде үш айлық жалдау ақысының мөлшері заңда белгіленген шектен асқан жағдайда ғана мүмкін болады. Бұл шектер жыл сайын жаңартылатындықтан, шағымдану жолдарының қолжетімділігі әрбір іс бойынша жеке бағалануға тиіс.
Шығару туралы шешімдердің орындалуы және ақшалай талаптардың өндіріп алынуы атқару органы арқылы жүзеге асырылады. Шешімнің заңды күшіне енуінің талап етілуі талаптың сипатына қарай өзгереді: жалдау шартына негізделген шығару туралы шешімдер мен жалдау берешегіне қатысты шешімдер заңды күшіне енбей тұрып орындатуға жіберілуі мүмкін, ал жылжымайтын мүлікке қатысты заттық құқықтар туралы шешімдер — құқықты жою және тіркеу туралы талаптар мен ортақ меншікті тоқтату туралы талаптар сияқты — заңды күшіне енбейінше орындалмайды. Жалдау ақысының мөлшерін айқындау туралы сот шешімдері де қалыптасқан тәжірибеге сәйкес заңды күшіне енбей тұрып орындатылмайды. Борышкер, тиісті шарттар болған жағдайда, қамтамасыз ету ұсына отырып, орындауды кейінге қалдыруды талап ете алады.
Екі түрлі дереккөз
Көшіру негіздері
Қажеттілік, Қайта салу және Жаңа меншік иесі
Жалға беруші өзінің, жұбайының, төменгі туыстарының, жоғарғы туыстарының немесе заң бойынша асырауға міндетті басқа адамдардың тұрғын үйге не жұмыс орнына қажеттілігі болған жағдайда, заңда көзделген талаптарға сәйкес шығару туралы талап қоюы мүмкін. Жалға алынған мүлікті қайта салу немесе қайта жаңғырту мақсатында күрделі жөндеу жүргізу, оны кеңейту не өзгерту қажет болғанда және осы жұмыстар барысында мүлікті пайдалану мүмкін болмай қалғанда да бұл шығару үшін дербес негіз болып табылады. Талап қою белгілі бір мерзімге жасалған шарттарда мерзім аяқталғаннан кейін, ал мерзімсіз шарттарда жалпы ережелерге сәйкес бұзу кезеңі мен бұзу туралы хабарлама жасау үшін көзделген мерзімдер сақтала отырып айқындалатын күннен бастап бір ай ішінде беріледі.
Жалға алынған мүлікті кейіннен иеленген жаңа меншік иесі өзі немесе заңда көрсетілген жақын туыстары үшін тұрғын үйге не жұмыс істеуге арналған үй-жайға қажеттілігі болған жағдайда, мүлікті иеленген күннен бастап бір ай ішінде жалға алушыға жазбаша хабарлама жіберіп, иеленген күннен алты ай өткен соң талап қоюы мүмкін. Осы бір айлық хабарлама жарамдылық шарты болып табылады; хабарлама жіберілмеген жағдайда жаңа меншік иесі талап қоюды тек шарт мерзімі аяқталған күннен бастап бір ай ішінде бере алады.
Белгілі бір мерзімге жасалған жалдау шартының мерзімінің аяқталуы өздігінен жалға берушіге шығару құқығын бермейді. Тұрғын үйді және шатыры бар жұмыс істеуге арналған үй-жайды жалдау кезінде жалға беруші шарт мерзімінің аяқталуына сүйеніп, шартты тоқтата алмайды; егер жалға алушы мерзім аяқталғанға дейін кемінде он бес күн бұрын хабарлама жасамаса, шарт сол талаптармен жыл сайын бір жылға ұзартылады. Алайда он жылдық ұзарту кезеңі аяқталғаннан кейін жалға беруші әрбір келесі ұзарту жылы аяқталғанға дейін кемінде үш ай бұрын жазбаша хабарлама жіберу арқылы ешқандай себеп көрсетпестен шартты тоқтата алады. Бұл мерзім шарттың бастапқы мерзіміне қосылатын ұзарту кезеңі болып табылады; шарт жасалған күннен бастап он жылдың өтуі өздігінен жеткіліксіз.
Қажеттілік себебімен шығарылған жылжымайтын мүлік негізді себепсіз үш жыл өтпейінше бұрынғы жалға алушыдан басқа адамға жалға беріле алмайды. Қайта салу және қайта жаңғырту мақсатында босатылған жылжымайтын мүлікке қатысты бұрынғы жалға алушының оның жаңа жай-күйі мен жаңа жалдау ақысы бойынша қайта жалға алуға басымдық құқығы бар. Осы ережелерді бұзған жалға беруші бұрынғы жалға алушыға соңғы жалдау жылында төленген бір жылдық жалдау ақысынан кем емес мөлшерде өтемақы төлеуге міндетті.
Міндеттеме, екі негізді ескерту және мерзімін өткізу
Жалдаушының жалға алынған мүлікті қабылдап алғаннан кейін жазбаша түрде берген босату міндеттемесі, міндеттемеде көрсетілген күні жалға алынған мүлік босатылмаған жағдайда, босату туралы талапқа негіз бола алады. Міндеттеменің жазбаша болуы және жалға алынған мүлік қабылдап алынғаннан кейін берілуі талап етіледі. Жалға беруші міндеттемеде көрсетілген босату күнінен бастап бір ай ішінде атқарушылық іс жүргізуді бастауы немесе сотқа талап қоюы қажет; бұл мерзім міндеттеме құжатына қол қойылған күннен емес, міндеттемеде көрсетілген босату күнінен бастап есептеледі.
Жалдаушының жалдау ақысын төлемеуі салдарынан екі негізді жазбаша ескерту жасалуына себеп болуы да белгілі бір жағдайларда босату негізін құрай алады. Бір жылдан қысқа мерзімді шарттарда бұл ескертулер жалдау мерзімі ішінде; бір жыл және одан ұзақ мерзімді шарттарда бір жалдау жылы немесе бір жалдау жылынан асатын кезең ішінде жасалуы және заңда көзделген талап қою мерзімінің сақталуы қажет.
Егер жалдаушының немесе онымен бірге тұратын жұбайының сол аудан немесе қалашық муниципалитетінің шекаралары шегінде тұруға жарамды тұрғын үйі болса және жалға беруші шарт жасасу кезінде бұл жағдайды білмесе, заңда көзделген шарттар сақталған жағдайда үйден шығару туралы талап қою қозғалуы мүмкін. Бұл негізге тек тұрғын үйді жалдау кезінде ғана сүйенуге болады; коммерциялық үй-жайларды жалдауға қолданылмайды.
Жалдаушы төлеу мерзімі келген жалдау ақысын немесе қосымша шығындарды төлемеген жағдайда, жалға беруші жазбаша түрде төлем жасауға мерзім бере алады. Тұрғын үйді және шатыры бар коммерциялық үй-жайды жалдау кезінде бұл мерзім кемінде отыз күнді құрайды және жазбаша хабарлама жіберілген күннен кейінгі күннен бастап есептеле бастайды. Мерзім ішінде төлем жасалмаған жағдайда, шартты бұзу және үй-жайды босату процесі басталуы мүмкін.
Үйден шығару туралы талап қою үшін көзделген бір айлық мерзімдерді өткізіп алмау маңызды. Егер жалға беруші талап қою мерзімі аяқталғанға дейін талап қоятынын жалдаушыға жазбаша түрде хабарлаған болса, талап қою мерзімі бір жалдау жылына ұзартылған деп есептеледі. Тұрғын үйді және шатыры бар коммерциялық үй-жайды жалдау кезінде шартты бұзу туралы хабарламаның жарамдылығы оның жазбаша түрде жасалуына да байланысты.
Жалдау ақысы және жаңарту
Жалдау ақысын анықтау және арттыру
Тұрғын үйді және төбесі жабық жұмыс үй-жайларын жалдау шарттарында жаңартылған жалдау кезеңдерінде қолданылатын өсімге қатысты заңмен белгіленген жоғарғы шек бар. Тараптардың жалдау ақысын арттыру туралы келісімдері алдыңғы жалдау жылындағы тұтыну бағалары индексінің он екі айлық орташа көрсеткіштерге сәйкес өзгеру деңгейінен аспаған жағдайда жарамды болады. Бұл ереже бір жылдан ұзақ мерзімге жасалған жалдау шарттарына да қолданылады.
Бұл пайыз жоғарғы шек болып табылады; ол автоматты түрде қолданылатын тұрақты өсім пайызы емес. Егер шартта төменірек пайыз белгіленсе, сол пайыз қолданылады. Егер заңмен белгіленген шектен жоғары пайыз келісілсе, шарттың тиісті тармағы толықтай жарамсыз деп танылмайды; ол тек артық бөлігіне қатысты жарамсыз болып саналады және өсім заңмен белгіленген шекке дейін қолданылады. Шартта өсімге қатысты ешқандай ереже болмаған жағдайда, пайыз өздігінен индекс пайызына айналмайды; жалдау ақысы осы пайыздан аспау шартымен, жалға алынған мүліктің жай-күйі ескеріліп, судья тарапынан әділдік қағидатына сай белгіленеді.
Тұрғын үйді жалдауда уақытша қолданылған 25 пайыздық өсім шегі екі бөлек уақытша реттеу арқылы 11 маусым 2022 – 1 шілде 2024 аралығында жаңартылған жалдау кезеңдеріне қатысты қолданылды. Бұл реттеу тек тұрғын үйді жалдауды қамтыды және жұмыс үй-жайларын жалдауға қолданылмады. Шек күнтізбелік күнге емес, жалдау кезеңінің жаңартылған күніне байланысты болғандықтан, 1 шілдеде 2024 немесе оған дейін жаңартылған кезеңге қатысты тиісті жалдау жылы бойы қолданыла берді. 2 шілдеде 2024 және одан кейін жаңартылған кезеңдерде жалпы ереже қайтадан қолданылады, ал реттеудің қолданылу мерзімі ұзартылмаған.
Жалдау ақысының мөлшерін айқындау туралы талап-арызды әрқашан беруге болады. Алайда сот айқындайтын ақының қай жалдау кезеңінің басынан бастап қолданылатынына қатысты талап-арыздың берілген күні, жалдаушыға жасалған жазбаша хабарлама және шартта жаңа жалдау кезеңінде ақы көтерілетіні туралы ереженің бар-жоғы маңызды. Мұндағы мерзім талап қою мерзімі емес, шешімнің жаңа кезеңнің басынан бастап күшіне енуінің шарты болып табылады.
Бес жылдан астам мерзімге жасалған немесе бес жыл өткеннен кейін жаңартылған жалдау шарттарында және одан кейінгі әрбір бес жылдың соңында судья тұтыну бағалары индексіндегі он екі айлық орташа көрсеткіштер бойынша өзгеру коэффициентін, жалдау объектісінің жай-күйін және салыстырмалы жалдау ақыларының мөлшерін бірлесіп бағалай отырып, әділеттілікке сай жалдау ақысының мөлшерін айқындайды. Бұл бағалауда индекс коэффициенті жоғарғы шек емес, тек өлшемшарттардың бірі болып табылады; сондықтан айқындалатын ақы индекс коэффициентінен жоғары болуы мүмкін.
Жалдаушыға жалдау ақысы мен қосымша шығыстардан басқа ешқандай төлем міндеттемесі жүктелуі мүмкін емес. Жалдау ақысы уақтылы төленбеген жағдайда айыппұл төленетіні немесе кейінгі жалдау ақыларының төлеу мерзімі келген болып есептелетіні туралы шарт тармақтары жарамсыз болып табылады.
Жалдау ақысы шетел валютасында белгіленген шарттарда бөлек ереже қолданылады: Түрік ақшасының құнын қорғау туралы заңның ережелері сақталған жағдайда, бес жыл өтпейінше жалдау ақысына өзгеріс енгізуге болмайды. Бес жыл өткеннен кейін ақыны айқындау кезінде шетел валютасы құнындағы өзгерістер де ескеріледі. Орындаудың шамадан тыс қиындығына қатысты жалпы ереже осы шектеуден тыс қалдырылған.
Шарт жасалғаннан кейін туындаған және тараптар алдын ала болжай алмаған ерекше жағдайлар шарттағы тепе-теңдікті шамадан тыс бұзған жағдайда, заңда көзделген шарттар шеңберінде жалдау шартын бейімдеу мүмкіндігі де қарастырылуы мүмкін. Бұл тәсілдің қолданылу шарттары тар түсіндірілетіндіктен, инфляцияның әрбір өсуі өздігінен бейімдеуге негіз болмайды.
Халықаралық істер
Шетелдіктердің жылжымайтын мүлік сатып алуы
Шетелдік жеке тұлғалардың Түркияда жылжымайтын мүлік сатып алуы тұлғаның азаматтығына және заңда белгіленген шектеулерге байланысты мүмкін. Жылжымайтын мүліктің сипаты, оның орналасқан өңірі және жылжымайтын мүлік тізіліміндегі шектеулер сатып алудан бұрын қосымша бағалануы тиіс.
Иелену шарттары мен шектеулері
Түркияда кез келген шетелдік жылжымайтын мүлік иелене алмайды. Жер кадастры туралы заңға сәйкес, заңда белгіленген шектеулер сақталған жағдайда, тек Президент айқындаған елдердің азаматтары болып табылатын шетелдік жеке тұлғалар ғана Түркияда жылжымайтын мүлік пен шектеулі заттық құқықтарды иелене алады. Заң бұл тізімді Президент айқындайтынын ғана көрсетіп, оның жариялануға тиіс-тиісті еместігін реттемеген; іс жүзінде тізім көпшілікке жарияланбайды және белгілі бір адамның азаматтығына байланысты иелену мүмкіндігінің бар-жоғын жер кадастры басқармаларынан әрбір жағдай бойынша анықтауға болады. Бірнеше азаматтығы бар адамдардың қай азаматтығы негізге алынатыны да заңда реттелмеген, ал іс жүзінде иелену тұрғысынан ең аз құқық беретін азаматтық негізге алынады деп қабылданады.
Бір шетелдік жеке тұлға иелене алатын жылжымайтын мүлік пен тәуелсіз әрі тұрақты сипаттағы шектеулі заттық құқықтардың жалпы ауданы бүкіл ел бойынша отыз гектардан және жеке меншікке жататын аудан аумағының он пайызынан аспауға тиіс. Аудан деңгейіндегі бұл шекке жетілген кезде сол ауданда жаңа иелену жүзеге асырылмайды; сұраныс жоғары аудандарда мұндай жағдай іс жүзінде кездесетін кедергі болуы мүмкін, сондықтан мәміле жасалғанға дейін тиісті жер кадастры басқармасынан растау алу маңызды.
Бұл шектеулер жылжымайтын мүлікті тіркеу рәсімі кезінде тексеріледі. Заңға қайшы иеленілген жылжымайтын мүлік Қаржы министрлігі белгілейтін, бір жылдан аспайтын мерзім ішінде меншік иесі тарапынан жойылмаса, ол жойылып, құнына айналдырылады және оның құны құқық иесіне төленеді. Сондықтан иеленуге дейін жағдайды тексеру маңызды.
Бұл шектеулердің шетел азаматтарының барлығына қолданылмайтынын назардан тыс қалдыруға болмайды. Туған кезде Түрік азаматтығына ие болып, шығу рұқсатын алу арқылы Түрік азаматтығын жоғалтқан адамдар және олардың үшінші дәрежеге дейінгі ұрпақтары, заңда көрсетілген ерекшеліктерден басқа жағдайларда, Түрік азаматтарына берілген құқықтарды дәл солай пайдалана береді; бұл ерекшеліктердің қатарында жылжымайтын мүлік алу құқығы жоқ. Практикада Көк карта иесі ретінде аталатын бұл адамдарға қатысты елдер тізімі, отыз гектар және аудан аумағының он пайызы шектеулері, сондай-ақ осыған байланысты тарату рәсімі қолданылмайды. Жер тізілімі туралы заң да шетел капиталы қатысатын компанияларға қатысты ережесінде бұл адамдарды мәтін бойынша осы ереженің қолданылу аясынан тыс қалдырған.
Әскери тыйым салынған аймақтар және қауіпсіздік аймақтары
Жылжымайтын мүліктің әскери тыйым салынған аймақта немесе қауіпсіздік аймағында орналасуы сатып алуға да, жалдауға да әсер етеді; алайда режим аймақ түріне қарай өзгереді және әр аймақта категориялық тыйым жоқ. Екінші дәрежелі құрлықтағы әскери тыйым салынған аймақтарда шетелдік жеке және заңды тұлғалар жылжымайтын мүлік сатып ала алмайды және бұл тыйым рұқсат беру механизміне байланысты емес. Жалдау болса жеке режимге бағынады: сол аймақта шетелдіктер рұқсатсыз жылжымайтын мүлікті жалдай алмайды — яғни жалдау абсолютті түрде тыйым салынбаған, бірақ рұқсатқа байланысты. Қызмет атқаратын шетел азаматтығы бар азаматтық тұлғаларға рұқсат гарнизон командирлігінің пікірін ескере отырып, облыс әкімдіктерімен; қызмет атқаратын шетел азаматтығы бар әскери тұлғаларға болса Бас штабпен беріледі.
Бірінші дәрежелі құрлықтағы және теңіздегі әскери тыйым салынған аймақтарда режим басқаша: әдетте аймақ ішіндегі жылжымайтын мүліктер мәжбүрлеп иеліктен шығарылады; бұл шетелдіктерге ғана тән сатып алуға тыйым емес, жалпы меншік құқығының тоқтатылуы. Алайда заң бұл ережені абсолютті деп санамаған: құрлық шекара сызығы бойында және жағалауларда құрылған бірінші дәрежелі құрлықтағы әскери тыйым салынған аймақтарда мәжбүрлеп иеліктен шығару міндетті емес. Заң осылайша мәжбүрлеп иеліктен шығарылмаған жылжымайтын мүлікті жергілікті халықтың пайдалануына қатысты қағидалардың ережемен белгіленетінін қосымша көздеген. Жағалау бөлігіндегі жылжымайтын мүліктерге қатысты бұл ерекшелік шешуші бола алатындықтан, жылжымайтын мүліктің қай аймақ түріне кіретіні және мәжбүрлеп иеліктен шығару жүргізілген-жүргізілмегені жеке-жеке зерттелуі тиіс. Әскери қауіпсіздік аймақтарына келер болсақ, тиісті заңда шетелдіктерге ғана тән сатып алу немесе жалдау тыйымы жоқ. Сонымен қатар, әскери тыйым салынған аймақтарға жақындығы немесе өзге де стратегиялық себептермен анықталатын аймақтарда шетелдіктердің жылжымайтын мүлік иелене алмайтынына және рұқсат алынбайынша жалдай алмайтынына Президент шешім қабылдай алады; бұл аймақтардағы шектеу тиісті шешім болған жағдайда ғана қолданылады.
Шетелдік капиталы бар, Түркияда құрылған компаниялар үшін режим тыйым салуға емес, рұқсатқа негізделеді: бұл компаниялардың әскери тыйым салынған аймақтарда, әскери қауіпсіздік аймақтарында және жоғарыда аталған стратегиялық аймақтарда жылжымайтын мүлікке меншік құқығын иеленуі Бас штабтың немесе ол уәкілеттік берген қолбасшылықтардың, ал арнайы қауіпсіздік аймақтарында иеленуі жылжымайтын мүлік орналасқан жердегі облыс әкімдігінің рұқсатын талап етеді; бағалау кезінде иеленудің ел қауіпсіздігіне сәйкестігі негізге алынады. Бұл рұқсат беру тәртібі меншік құқығын иеленуге қатысты — жалдау немесе беру үшін облыс әкімдігінің қосымша рұқсаты көзделмеген.
Әскери тыйым салынған аймақтарға, әскери қауіпсіздік аймақтарына және стратегиялық аймақтарға қатысты карталар мен координаттар мәндерін Ұлттық қорғаныс министрлігі, ал арнайы қауіпсіздік аймақтарына қатысты карталар мен координаттарды Ішкі істер министрлігі Жер тізілімі және кадастр бас басқармасына жібереді, ал жер тізілімі операциялары осы мәліметтерге сәйкес жүргізіледі. Сондықтан жылжымайтын мүліктің аталған аймақтардың шегінде орналасқан-орналаспағанын, әдетте, жер тізілімі басқармасы арқылы анықтауға болады. Дегенмен, сату туралы уәде шарты жасалғанға немесе алдын ала төлем жасалғанға дейін жер тізіліміндегі жазбада шетелдіктердің иеленуіне кедергі келтіретін немесе рұқсат талап ететін шектеудің бар-жоғын тексеру қажет.
Жер тізілімі рәсімі және қажетті құжаттар
Кәдімгі жылжымайтын мүлік сатып алуларында шетелдік жеке тұлғалардан жылжымайтын мүлікті бағалау есебін талап етпеу заң деңгейінде емес, тиісті әкімшілік реттеумен белгіленген; сондықтан мәміле алдында қолданыстағы тәжірибені жер тізілімі басқармасынан растау қажет. Азаматтық алуға негіз болатын иеленулер жеке рәсімге жатады және осы беттің аясына кірмейді.
Құрылысы жоқ жылжымайтын мүлікті сатып алған жағдайда заң қосымша міндеттеме белгілейді: шетел азаматтары және шет мемлекеттердің заңдарына сәйкес құрылған, заңды тұлға мәртебесі бар коммерциялық компаниялар сатып алған құрылысы жоқ жылжымайтын мүлікте әзірлейтін жобаны екі жыл ішінде тиісті министрліктің мақұлдауына ұсынуға міндетті. Тиісті министрлік басталу және аяқталу мерзімдерін белгілеп мақұлдаған жоба жылжымайтын мүлік тізілімінің ескертпелер бөліміне тіркелуі үшін жылжымайтын мүлік орналасқан жердегі тізілім басқармасына жіберіледі, ал жобаның белгіленген мерзімде іске асырылған-асырылмағанын тиісті министрлік бақылайды. Тиісті министрлікке мерзімінде өтініш бермеу немесе жобаны мерзімінде іске асырмау заң тарату салдарымен байланыстырған жағдайлардың қатарына жатқызылған.
Керісінше, Түркия Республикасымен азаматтық байланысы жоқ тұлғалардың сатып алу арқылы жылжымайтын мүлік алуына байланысты төлем міндеттемелері шетел валютасымен орындалуға, ал бұл шетел валютасы жылжымайтын мүлік тізіліміндегі рәсімге дейін банк арқылы Орталық банкке сатылуға тиіс. Банк берген шетел валютасын сату туралы құжат жылжымайтын мүлік тізілімі басқармасына жіберіледі, ал ресми құжатта алым есептеуге негіз болатын құн осы құжаттағы түрік лирасы сомасы бойынша айқындалады. Қолма-қол төлемдер мен валюта айырбастау орындарында жасалған операциялар осы шеңберде қабылданбайды.
Жылжымайтын мүлік тізіліміндегі рәсім кезінде жеке куәлік немесе паспорт (Латын әліпбиінде болмаса, аудармасымен бірге), жеке басы туралы мәліметтерді мәлімдеу нысаны, фотосурет, жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын көрсететін муниципалитет құжаты, міндетті жер сілкінісінен сақтандыру полисі және шетелдік жеке сәйкестендіру нөмірі талап етіледі. Түрік тілін білмейтін тарап болған жағдайда әділет комиссиясы уәкілеттік берген антты аудармашы қатысады. Рәсім өкіл арқылы жүргізілсе, тиісті тәртіппен ресімделген сенімхат талап етіледі.
Қашықтан жүргізілетін рәсімдер
Шетелде тұратын меншік иелері
Мүлкі Түркияда орналасқан, бірақ шетелде тұратын меншік иелерінің жалдау қатынастарын жүргізуі, дау туындаған жағдайда процесті қадағалауы және қажет болған жағдайда сотқа талап қоюы сенімхат негізінде жүзеге асырылуы мүмкін.
Түркияда орналасқан жылжымайтын мүлікке қатысты жалдау шарты, тіпті тараптар шетел азаматтары болса және шартта басқа елдің құқығы таңдалған болса да, Түркия құқығына бағынады; жылжымайтын мүлікке немесе оны пайдалануға қатысты шарттар мүлік орналасқан елдің құқығына бағынады. Сондықтан жалдау ақысын арттыру шегі, үйден шығару негіздері және кепілдік жарнаға қатысты императивтік нормалар шетелдік меншік иесі мен шетелдік жалдаушы арасындағы қатынастарға да қолданылады. Жылжымайтын мүліктің өзіне қатысты даулар бойынша мүлік орналасқан жердегі соттың айрықша юрисдикциясы бар, ал шетелдік соттың бұл мәселеге қатысты шешімі Түркияда тану немесе орындау арқылы құқықтық салдар туғызбайды.
Шетелде ресімделетін сенімхаттың нысаны ол ресімделген елге және жасалатын әрекетке қарай өзгешеленеді. Сенімхат не Түрік Республикасының консулдықтары арқылы ресімделеді, не Апостиль конвенциясына қатысушы елдерде нотариус тарапынан ресімделіп, апостильмен куәландырылады; конвенцияға қатыспайтын елдерде нотариустың қолы тиісті орган тарапынан, ал осы органның қолы мен мөрі сол жердегі Түрік консулдығы тарапынан расталуы тиіс. Жылжымайтын мүлікті беру немесе оны қандай да бір құқықпен шектеу, сондай-ақ сотқа талап қою сияқты әрекеттер үшін сенімхатта арнайы өкілеттіктердің нақты көрсетілуі талап етіледі; жер кадастрында әрекет жасауды талап ететін сенімхаттарда фотосурет болуы керек. Толық ресімделмеген сенімхат жылжымайтын мүлікті тіркеу органында қабылданбауы мүмкін.
Теблиғат рәсімдері шетелде тұратын тараптарға қатысты ішкі құқықтағы кәдімгі теблиғаттан өзгеше тәртіпке бағынады. Теблиғат, әдетте, адресат орналасқан елдің уәкілетті органы арқылы жүзеге асырылады; адресат Түркия азаматы болған жағдайда, ол Түркия Республикасының елшілігі немесе консулдығы арқылы да жүзеге асырылуы мүмкін. Сот отырысының күнін қамтитын құжаттар шетелдік органға сот отырысына дейін белгілі бір мерзім бұрын жететіндей етіп жіберілуге тиіс болғандықтан, бұл жағдай процестің ұзақтығына айтарлықтай әсер етуі мүмкін. Түркияда өкіл тағайындалған болса, теблиғатты шетелге жіберу қажет болмайтындықтан, мұндай кідірістердің алдын алуға болады.
Сонымен қатар, түрік сотында талап қоятын, іске қатысатын немесе атқарушылық іс жүргізуді жүзеге асыратын шетелдік жеке және заңды тұлғалар сот процесі мен атқарушылық іс жүргізу шығындарын, сондай-ақ қарсы тараптың залалдарын өтеу үшін сот белгілейтін қамтамасыз етуді ұсынуға міндетті. Сот өзаралық қағидаты негізінде қамтамасыз етуден босатады. Яғни, жалпы ереже — қамтамасыз етуді ұсыну, ал ерекшелік — өзаралыққа негізделген босату.
Бағалау өлшемдері
Жалдау және жылжымайтын мүлік процестеріндегі бағалау өлшемдері
Жалдау және жылжымайтын мүлік дауларында қолданылатын жол шарттың мазмұнына, жылжымайтын мүліктің құқықтық жағдайына және тараптардың талаптарына қарай анықталады. Алғашқы бағалауда қолда бар құжаттар, мерзімдер және даудың шетелмен байланысы бірге қарастырылуы мүмкін.
Үй-жайдан шығару талабының қандай негізге сүйенетіні, жалдау ақысын айқындау туралы талаптың қай кезеңнен бастап құқықтық салдар туғызатыны және медиация сатысының қалай жүргізілетіні әр іс бойынша жеке бағаланады.
Шетел азаматтары меншік иелері немесе жалдаушылар болып табылатын істерде мүлікті иеленуге қойылатын шектеулер, шетелдік құжаттарды пайдалану, халықаралық хабарлау және өкілдік қатынастары ерекше маңызға ие.
Кеңсенің қызмет бағыттары қатарына жалдау қатынастарынан және жылжымайтын мүлік меншігінен туындайтын даулар жатады. Кездесу туралы сұрау жіберу үшін байланыс парақшасына кіре аласыз.
Жиі қойылатын сұрақтар
Жиі қойылатын сұрақтар
Жалдау ақысы қандай мөлшерлеме бойынша өседі?
Тұрғын үй және шатыры жабық жұмыс орны жалдауында жаңартылатын кезең үшін белгіленген жалдау ақысының өсімі, алдыңғы жалдау жылындағы тұтыну бағалары индексінің он екі айлық орташа көрсеткіштерге қатысты өзгеру мөлшерлемесінен аспауы тиіс. Бұл мөлшерлеме жоғарғы шек болып табылады; шартта одан төмен мөлшерлеме белгіленген болса, сол мөлшерлеме қолданылады, ал шектен жоғары белгіленген талап артық бөлігі бойынша жарамсыз деп есептеледі. Тұрғын үй жалдауында бұрын қолданылған уақытша 25 пайыздық шек 11 маусым 2022 – 1 шілде 2024 күндері аралығында жаңартылған жалдау кезеңдеріне қатысты күшінде болды және тек тұрғын үй жалдауын қамтыды. Төбе шегі күнтізбелік күнге емес, жалдау кезеңінің жаңартылған күніне байланысты болғандықтан, 1 шілде 2024 күнінде немесе одан бұрын жаңартылған кезеңге қатысты тиісті жалдау жылы бойы қолданыла берді; 2 шілде 2024 және одан кейін жаңартылған кезеңдерде жалпы ереже қолданылады.
Жалдаушы үй-жайды босату туралы міндеттеме берген жағдайда, оны бірден шығарып жіберуге бола ма?
Босату міндеттемесіне сүйену үшін міндеттеменің жазбаша болуы және оның жалға алынған мүлік тапсырылғаннан кейін берілген болуы талап етіледі. Жалға алушы міндеттемеде көрсетілген мерзімде мүлікті босатпаса, жалға беруші міндеттемеде көрсетілген босату күнінен бастап бір ай ішінде атқарушылық іс жүргізуді бастай алады немесе талап қоюы мүмкін. Бұл мерзім өткізіліп алынса, талап мерзімнің өткізілуіне байланысты қабылданбауы мүмкін. Міндеттеменің жарамдылығы мен орындалу мүмкіндігі нақты істің мән-жайларына қарай бөлек бағаланады.
Жалдау туралы талап қоюдан бұрын медиаторға жүгіну міндетті ме?
Жалдау қатынасынан туындайтын дауларда сотқа талап қою алдында медиаторға жүгіну, әдетте, талап қоюдың шарты болып табылады. Ортақ мүлікті бөлу, Пәтерлерге меншік туралы заңнан туындайтын даулар және көрші құқықтарына қатысты даулар да осы аяға кіреді. Жалға алынған жылжымайтын мүлікті атқару құжатынсыз атқару тәртібімен босатуға қатысты ережелер осы аядан тыс қалады; алайда атқарушылық іс жүргізуге берілген қарсылық бойынша жалпы юрисдикция сотында берілетін қарсылықты жою және босату туралы талап бұл ерекшелікке жатпайды. Медиаторға жүгінбей берілген талап қою іс жүргізу тәртібімен қабылданбауға жатады.
Шетел азаматы Аланьяда жылжымайтын мүлік сатып ала ала ма?
Бұл жағдай адамның азаматтығына және жылжымайтын мүліктің құқықтық жағдайына байланысты өзгереді. Түркияда әрбір шетелдік жылжымайтын мүлік сатып ала алмайды; тек Президенттің қаулысымен айқындалған елдердің азаматтары заңда белгіленген шектеулер шеңберінде сатып ала алады және іс жүзінде бұл тізім жұртшылыққа ашық түрде жарияланбайды. Ел бойынша белгіленген отыз гектарлық шек, жеке меншікке жататын аудан аумағының он пайызына қатысты шек және жылжымайтын мүліктің әскери тыйым салынған, қауіпсіздік немесе арнайы қауіпсіздік аймағында орналасқан-орналаспағаны бөлек зерттеледі. Жылжымайтын мүлік әскери тыйым салынған аймақтың ішінде орналасқан жағдайда, оны сатып алу мен жалға берудің әртүрлі құқықтық режимдерге бағынатыны да ескерілуі тиіс. Туылғаннан бастап түрік азаматы болып, азаматтықтан шығуға рұқсат алып азаматтығынан шыққан адамдар және олардың үшінші дәрежеге дейінгі төменгі ұрпақтары (Көк карта иелері) бұл шектеулерге бағынбайды; заң бұл адамдарға түрік азаматтарына берілген құқықтарды дәл сол күйінде пайдалану мүмкіндігін береді және жылжымайтын мүлік сатып алуды ерекшеліктер қатарына жатқызбайды. Сәйкестік жылжымайтын мүлік пен тұлғаға қарай сатып алуға дейін бағалануы тиіс.
Депозит қашан және қалай қайтарылады?
Тұрғын үй және төбесі бар жұмыс орындарын жалдау кезінде жалдаушыдан талап етілетін кепілдік үш айлық жалдау ақысынан аспайды. Кепілдік ақша немесе бағалы қағаз түрінде берілген жағдайда, оны банкте сақтау мен қайтаруға қатысты арнайы ережелер қолданылады; банк кепілдікті тек екі тараптың келісімімен, атқарушылық іс жүргізу түпкілікті аяқталған кезде немесе заңды күшіне енген сот шешімі негізінде қайтара алады. Егер жалға беруші шарттың аяқталуынан кейінгі үш ай ішінде сотқа талап арыз бергенін немесе атқарушылық іс жүргізуді бастағанын банкке хабарламаса, банк жалдаушының талабы бойынша кепілдікті қайтаруға міндетті. Жалдаушының төленбеген жалдау ақысы немесе қосымша шығыстар бойынша берешегі, сондай-ақ қалыпты пайдаланудан асатын залалға қатысты талаптар бөлек бағаланады; залалдың бар екені мен мөлшері тапсыру-беру актісі, фотосуреттер және хат алмасу сияқты дәлелдермен расталуы тиіс.
Тұрғын үйімді туризм мақсатында қысқа мерзімге жалға бере аламын ба?
Тұрғын үйлердің ең көбі жүз күн мерзімге жалға берілуі туризм мақсатындағы жалдау болып саналады; бір ретте жүз күннен астам мерзімге жалға беру туризм мақсатындағы жалдауға қатысты заңның қолданыс аясынан тыс қалады. Қолданыс аясына кіретін жалдауды жүзеге асыру үшін шарт жасалғанға дейін рұқсат құжатын алу міндетті және өтінішке дербес бөлім орналасқан ғимараттағы барлық кондоминиум меншік иелерінің бірауыздан қабылдаған шешімі қоса берілуі қажет. Үштен астам дербес бөлімнен тұратын ғимараттарда бір жалға берушінің атына ғимараттағы дербес бөлімдердің ең көбі жиырма бес пайызы үшін рұқсат құжаты берілуі мүмкін. Рұқсат құжатын алу міндеті жалға берушіге жүктеледі.
Жалдаушыға қатысты заң нақты тыйым белгілеген: тұрғын үй ретінде пайдалану мақсатында жалданған тұрғын үйді жалдаушының өз атынан және өз есебінен туризм мақсатында үшінші тұлғаларға жалға беруіне тыйым салынады. Сондықтан қысқа мерзімге жалға бермес бұрын жылжымайтын мүлік тізіліміндегі жазбаны, басқару жоспарын және кондоминиум меншік иелерінің шешімін зерделеу қажет.
Шетелде тұрамын; Түркиядағы жылжымайтын мүлкіме қатысты рәсімдерді қалай жүргізе аламын?
Процесс сенімхат негізінде жүргізілуі мүмкін. Сенімхат не Түркия консулдықтарында ресімделеді, не Апостиль конвенциясына қатысушы елдерде нотариус арқылы ресімделіп, апостиль қойылады; конвенцияға қатыспайтын елдерде нотариустың қолы нотариус бағынысты органмен, ал осы органның қолы мен мөрі Түркия консулдығымен расталуы қажет. Жылжымайтын мүлікті иеліктен шығару немесе оны қандай да бір құқықпен ауыртпалық салу, сондай-ақ сотқа талап қою сияқты әрекеттер бойынша сенімхатта арнайы өкілеттіктердің нақты көрсетілуі талап етіледі; жер тізілімінде рәсімдеуді талап ететін сенімхаттардың фотосуреті болуы тиіс.
Қолданылатын құқық тұрғысынан да күмәнға орын жоқ: Түркияда орналасқан жылжымайтын мүліктің жалдау шарты тараптар шетел азаматтары болса және шартта басқа елдің құқығы келісілген болса да, түрік құқығына бағынады. Сот құжаттарын шетелге табыстау адресат орналасқан елдің құзыретті органы арқылы жүзеге асырылатындықтан, сот талқылауының мерзімін едәуір ұзартуы мүмкін. Сонымен қатар, түрік сотында талап қоятын, іске қатысатын немесе атқарушылық іс жүргізуге қатысатын шетелдік жеке және заңды тұлғалар, әдетте, кепілдік қамтамасыз етуге міндетті; сот оларды өзара қарымта қағидатына сәйкес мұндай қамтамасыз етуден босатады.
Осы беттегі түсіндірмелер жалпы ақпарат беру мақсатында ұсынылған және заңгерлік пікір немесе кеңес сипатында емес. Әрбір нақты істің мән-жайы әртүрлі болғандықтан, құқықтық бағалау іс материалдарына қарай жүргізілуге тиіс.
Беттегі мәліметтер Түркия адвокаттар одағының Жарнамаға тыйым салу туралы ережесі шеңберінде, мамандану туралы мәлімдеме болып табылмайтындай, кеңсенің қызмет көрсететін бағыттары туралы ақпарат беру мақсатында жарияланған; іс алу мақсатын көздемейді.
Осы бетті қарау немесе беттегі сілтемелер мен байланыс мәліметтері арқылы байланысу адвокат пен жүгінуші арасында өкілдік қатынасы орнатылды дегенді және істің қабылданғанын білдірмейді.
Беттегі мәліметтер мен мерзімдер 6 қыркүйек 2026 жағдайы бойынша қолданыстағы заңнамаға сәйкес дайындалған. Заңнама өзгеруі мүмкін болғандықтан, мерзім есебі кез келген жағдайда қолданыстағы заң мәтініне сәйкес жүргізілуге тиіс.
Жалдау және жылжымайтын мүлік дауларында ұстанылатын құқықтық жол шарттың мазмұнына, жылжымайтын мүліктің құқықтық жағдайына, тараптардың талаптарына және қолда бар құжаттарға қарай өзгеруі мүмкін. Сондықтан даудың басында құқықтық жағдайды дұрыс анықтау, қажетті мерзімдерді қадағалау және тиісті жүгіну жолын белгілеу маңызды.
Мерве Картал
Адвокат