Hvad er en sag om annullation af en tinglyst ejendomsregistrering og ny registrering, og hvordan anlægges den?

Forfatter: Av. Merve Kartal · Udgivelse: 04.11.2026

Aflysning af adkomsten og ny tinglysning er en sag, der anlægges med påstand om, at en tinglysning i tingbogen ikke svarer til den faktiske retlige situation, og hvori der kræves, at registreringen berigtiges, så ejendommen tinglyses i sagsøgerens navn. I daglig tale kaldes den også kort sag om aflysning af skødet (tapu).

Grunden til, at sagen er nødvendig, står i loven: Uden de berørtes skriftlige samtykke kan den tyrkiske tingbogsmedarbejder kun berigtige en fejl i tingbogen ved domstolsafgørelse (Tyrkiets civillovbog art. 1027/1). Det vil sige, at hvis modparten ikke samtykker, kan man ikke opnå noget ved at henvende sig til den tyrkiske tingbogsmyndighed.

Den generelle ramme for ejendomstvister er beskrevet på siden Leje- og ejendomsret. Denne artikel behandler selve sagen.

Hvordan anlægges en sag om aflysning af skødet (tapu)? Kort svar

1. Først skal du fastlægge grundlaget. Hvorfor tinglysningen er uberettiget – proforma, manglende handleevne, viljesmangel, formmangel eller matrikelfejl – afgør sagens frist, bevisbyrden og hvem sagen skal anlægges mod.
2. Kontrollér, hvem der har ejendommen, og tag om nødvendigt en notering i tingbogen som en foreløbig foranstaltning op til overvejelse, før sagen anlægges. Springer man dette skridt over, kan det senere være uopretteligt.
3. Undersøg, om fristen er udløbet. Hvert grundlag har sin egen frist; for nogle har loven ikke fastsat nogen frist, for andre afvises sagen direkte.
4. Sagen anlægges som hovedregel ved den civile domstol i første instans på det sted, hvor ejendommen ligger, og retsafgiften beregnes af ejendommens værdi.

Mod hvem anlægges sagen?

Sagen anlægges mod den person, der i den tinglysning, som ønskes aflyst, fremstår som ejer. Er ejendommen gået fra hånd til hånd, kan tinglysningens uberettigelse gøres gældende direkte over for tredjemænd i ond tro (Tyrkiets civillovbog art. 1024/3); i så fald kan det blive aktuelt at inddrage kædens led i sagen.

Overdrages ejendommen efter sagens anlæggelse, falder sagen ikke bort. Loven giver sagsøgeren en valgfri beføjelse: vedkommende kan enten opgive sagen mod overdrageren og fortsætte den mod den, der har overtaget sagsgenstanden, eller omdanne sagen mod overdrageren til en erstatningssag (Tyrkiets retsplejelov art. 125/1).

Indgår ejendommen i et dødsbo, er ejendomsretten elbirliği mülkiyeti (sameje uden bestemte andele), og medmindre andet er bestemt i lov eller aftale, kræver rådighedshandlinger enstemmighed blandt deltagerne; til gengæld kan enhver af deltagerne sikre beskyttelsen af de rettigheder, der indgår i fællesskabet, og denne beskyttelse kommer alle deltagere til gode (Tyrkiets civillovbog art. 701–702). I sager mellem arvinger vurderes partsforholdet derfor særskilt; den arveretlige side af emnet er beskrevet på siden Arveret. Til dokumentation af, hvem arvingerne er, kræves arvebevis.

I hvilke situationer kan en sag om aflysning af skødet (tapu) ikke anlægges?

Her må man adskille to forskellige ting: de tilfælde, hvor loven forhindrer anlæggelse af sagen, og de tilfælde, som – selv hvis sagen anlægges – fører til, at påstanden forkastes efter realitetsprøvelse. Sondringen har en praktisk konsekvens, for i den anden gruppe behandles sagen, og hvis den forkastes, opstår der sagsomkostninger og salær til modpartens advokat.

Forhold, der forhindrer sagens anlæggelse

Når der er gået ti år, siden kadasterprotokollen blev endelig. Når der er gået ti år fra den dato, hvor protokollerne om afgrænsning og fastsættelse blev endelige, kan der ikke gøres indsigelse eller anlægges sag på grundlag af retlige forhold, der ligger før kadasteren (den tyrkiske kadastrolov art. 12/3). Dette er en præklusiv frist og afskærer kun de grunde, der ligger før kadasteren.

Når der foreligger en retskraftig afgørelse i samme sag. Hvis en sag med samme parter, søgsmålsgrund og påstand er blevet endelig, er en ny sag underlagt retskraftsvirkningen (Tyrkiets retsplejelov art. 303/1). Retskraftsvirkningen gælder også for personer, der har overtaget sagsgenstanden, efter at afgørelsen er blevet endelig; dog er bestemmelserne i Tyrkiets civillovbog om erhvervelse i god tro undtaget (Tyrkiets retsplejelov art. 303/4).

Forhold, hvor sagen kan anlægges, men kan forkastes efter realitetsprøvelse

Når ejendommen er overgået til en tredjemand i god tro. Den tredjemand, der i god tro har støttet sig på tinglysningen i tingbogen og derved erhvervet ejendomsret eller en anden tinglig rettighed, nyder beskyttelse for denne erhvervelse (Tyrkiets civillovbog art. 1023). God tro er en formodning og kan afkræftes: den, der ikke har udvist den omhu, som efter omstændighederne kunne forventes af vedkommende, kan ikke påberåbe sig god tro (Tyrkiets civillovbog art. 3/2). Dette resultat afgøres altså ikke ved henvendelsen, men ved sagens afslutning. Er der allerede tinglyst en anmærkning om den omtvistede ret i tingbogen, er døren for dette forsvar allerede lukket.

Når modparten har erhvervet retten ved almindelig hævd. Den, der uden gyldig retlig grund er indført som ejer i tingbogen, og som i ti år uden sagsanlæg og uafbrudt samt i god tro har udøvet besiddelse over ejendommen, kan ikke mødes med indsigelse mod den ejendomsret, vedkommende har erhvervet på denne måde (Tyrkiets civillovbog art. 712).

Når der er gået et år efter viljesmanglen. Den part, der har indgået en aftale som følge af vildfarelse eller svig eller under trussel, anses for at have godkendt aftalen, hvis vedkommende ikke inden et år fra det tidspunkt, hvor vildfarelsen eller svigen blev opdaget, eller hvor truslens virkning ophørte, meddeler, at vedkommende ikke er bundet af aftalen, eller kræver det ydede tilbage (Tyrkiets obligationslov art. 39/1). At en aftale, der på grund af svig eller trussel ikke er bindende, anses for godkendt, ophæver derimod ikke retten til erstatning (Tyrkiets obligationslov art. 39/2).

Denne liste viser, hvad der står i loven; i en konkret sag kan der også foreligge en anden hindring.

På hvilke grunde støttes sagen?

Proforma. Ved fastlæggelsen og fortolkningen af en aftales art og indhold tages udgangspunkt i parternes virkelige og fælles vilje, uden hensyn til de ord, de fejlagtigt eller for at skjule deres egentlige hensigt har brugt (Tyrkiets obligationslov art. 19/1).

Overdragelser, som arveladeren har foretaget for at unddrage arvingerne værdier, er et særligt tilfælde under denne overskrift og kaldes i praksis arveladerens proformaaftale. Hvilke omstændigheder Tyrkiets kassationsdomstol vurderer samlet i disse sager, hvem der kan anlægge sagen, og hvorfor fristen ikke løber, er beskrevet på siden Arveret.

Manglende handleevne. Med forbehold for de i loven angivne undtagelser har den, der mangler dømmekraft, ikke retsvirkninger af sine handlinger (Tyrkiets civillovbog art. 15). Påstanden om, at overdrageren manglede dømmekraft på overdragelsestidspunktet, er et af de væsentligste grundlag for sager om aflysning af skødet (tapu).

Uberettiget tinglysning. En tinglysning, der bygger på en ikke-bindende retshandel eller savner retligt grundlag, er uberettiget (Tyrkiets civillovbog art. 1024/2). Er en tinglig ret blevet tinglyst uberettiget, eller er en tinglysning blevet aflyst eller ændret uberettiget, kan den, hvis tinglige ret derved er krænket, anlægge sag om berigtigelse af tingbogen (Tyrkiets civillovbog art. 1025/1).

Formmangel. Aftaler, der har til formål at overføre ejendomsretten til en fast ejendom, er kun gyldige, hvis de er oprettet i officiel form (Tyrkiets civillovbog art. 706). Denne officielle form kan opfyldes hos den tyrkiske tingbogsmyndighed, og siden 2022 også hos notaren: en salgsaftale om fast ejendom kan også indgås af notarer (Tyrkiets notarlov art. 61/A). Enhver anden form, f.eks. en privat skriftlig aftale, overfører ikke ejendomsretten.

Forældelse og frister i sager om aflysning af adkomsten og ny tinglysning

Der findes ikke én enkelt frist; fristen afhænger af grundlaget. Man skal skelne mellem to begreber: præklusiv frist, hvorefter rettigheden bortfalder, og retten skal tage hensyn hertil af egen drift, og forældelse, som er en indsigelse, der skal gøres gældende af modparten.

Rækken »ingen frist i loven« i tabellen betyder ikke, at søgsmålet altid vil blive vundet: Hvis ejendommen har skiftet hænder, besiddelsen har været hos modparten i længere tid, og beviserne er blevet svækket, kan det påvirke udfaldet, selv om fristen ikke er udløbet. Er en endnu ikke stadfæstet fortegnelse derimod blevet tinglyst, nyder de, der har haft ejendommen i deres besiddelse i egenskab af ejer i tyve år fra tinglysningsdatoen, beskyttelse efter princippet om tillid til skødet (tapu) (TYRKISK KADASTROLOV art. 12/sidste).

Den midlertidige foranstaltnings egne frister er andre og meget kortere.

Hvordan forhindrer du salg af ejendommen? Midlertidig foranstaltning og påtegning på skødet (tapu)

Hvis ejendommen under sagen overdrages til en tredjemand i god tro, ændres kravet fra aflysning af adkomsten til erstatning. Midlet til at forhindre dette er midlertidig foranstaltning og en påtegning på skødet (tapu) baseret på foranstaltningen.

Hvis der er grund til at frygte, at opnåelsen af rettigheden vil blive væsentligt vanskeligere eller helt umulig på grund af en ændring i den nuværende tilstand, eller at der på grund af forsinkelse vil opstå en ulempe eller alvorlig skade, kan der træffes afgørelse om midlertidig foranstaltning vedrørende tvistens genstand (TYRKISK RETSPLEJELOV art. 389/1). Foranstaltningen begæres inden sagens anlæg ved den domstol, der er sagligt og stedligt kompetent i hovedsagen, og efter sagens anlæg ved den domstol, der behandler hovedsagen; den, der fremsætter begæringen, skal sandsynliggøre sin berettigelse i sagens realitet (TYRKISK RETSPLEJELOV art. 390).

Påtegningens værdi er fastsat i loven: Retsafgørelser om beskyttelse af omtvistede rettigheder kan påtegnes i tingbogen, og begrænsninger i dispositionsretten kan, når de er påtegnet, gøres gældende over for indehavere af rettigheder, der senere er stiftet over ejendommen (TYRKISK CIVILLOVBOG art. 1010). Så længe påtegningen består, kan den, der senere erhverver ejendommen, med andre ord ikke påberåbe sig den ovennævnte beskyttelse i god tro.

Tre frister skal overholdes:

• Foranstaltningen skal begæres fuldbyrdet inden en uge fra forkyndelsen eller meddelelsen af afgørelsen til den part, der har begæret foranstaltningen; ellers bortfalder foranstaltningen automatisk, selv om sagen er anlagt inden for den lovbestemte frist (TYRKISK RETSPLEJELOV art. 393/1).
• Er foranstaltningen truffet inden sagens anlæg, skal hovedsagen anlægges inden to uger fra den dato, hvor fuldbyrdelsen blev begæret; ellers bortfalder foranstaltningen automatisk (TYRKISK RETSPLEJELOV art. 397/1).
• Foranstaltningens virkning varer, medmindre andet er bestemt, indtil den endelige afgørelse er blevet retskraftig (TYRKISK RETSPLEJELOV art. 397/2).

I hvilke tilfælde tabes sagen om aflysning af adkomsten?

Bevisbyrden påhviler sagsøgeren. Medmindre andet er særligt bestemt i loven, påhviler bevisbyrden den part, der udleder en rettighed til fordel for sig selv af den retsvirkning, der er knyttet til det hævdede faktum (TYRKISK RETSPLEJELOV art. 190/1). Når loven knytter en retsvirkning til god tro, er hovedreglen, at god tro foreligger (TYRKISK CIVILLOVBOG art. 3/1); det påhviler sagsøgeren at godtgøre, at modparten ikke var i god tro.

Overdragelse under sagen. Den ovenfor beskrevne mulighed i TYRKISK RETSPLEJELOV art. 125 står åben, men hvis der ikke er truffet foranstaltning, bliver erhververens gode tro genstand for drøftelse.

Subsidiær påstand. Sagsøgeren kan i samme stævning fremsætte flere krav mod samme sagsøgte, idet der etableres et principal-subsidiært forhold mellem dem; retten kan først behandle den subsidiære påstand, når den principale påstand er forkastet i realiteten (TYRKISK RETSPLEJELOV art. 111). Aflysning af adkomsten kan gøres gældende som principal påstand og erstatning som subsidiær påstand.

Hvis sagen tabes, pålægges sagsøgeren sagsomkostningerne og modpartens advokatsalær; denne risiko bør ikke undervurderes, da retsafgiften beregnes af ejendommens værdi.

Ved hvilken domstol anlægges sagen?

Saglig kompetence. I sager om formuerettigheder er den kompetente domstol, uanset sagens værdi og beløb, civil domstol i første instans, medmindre andet er bestemt (TYRKISK RETSPLEJELOV art. 2/1). Der er to tilfælde, hvor andet er bestemt:

• Matrikeldomstol. Matrikeldomstolen behandler sager om ejendomsret til fast ejendom og begrænsede tinglige rettigheder, rettigheder, der skal tinglyses eller påtegnes i skødet (tapu), grænse- og måletvister samt lignende sager vedrørende matriklen og tingbogen (TYRKISK KADASTROLOV art. 25/1).
• Tyrkisk civil fredsdomstol. Sag mod berigtigelse som følge af måling, grænsefastsættelse, omtegning og beregninger kan anlægges ved den tyrkiske civile fredsdomstol inden tredive dage fra forkyndelsen (TYRKISK KADASTROLOV art. 41).

Stedlig kompetence. I sager om tinglige rettigheder over fast ejendom eller sager, der kan medføre ændring i indehaveren af en tinglig rettighed, er domstolen på det sted, hvor ejendommen er beliggende, enecompetent (TYRKISK RETSPLEJELOV art. 12/1). Vedrører sagen flere ejendomme, kan den anlægges på det sted, hvor en af dem er beliggende, også for de øvrige (TYRKISK RETSPLEJELOV art. 12/3).

Den praktiske konsekvens er: En sag om aflysning af adkomsten og ny tinglysning vedrørende en ejendom i Alanya behandles i Alanya, uanset hvor parterne bor.

Mægling er ikke en procesforudsætning. Loven opregner de tvister, der er undergivet mægling som procesforudsætning, herunder tvister hidrørende fra lejeforhold, tvister om deling af løsøre og fast ejendom og om ophævelse af sameje, samt tvister hidrørende fra ejerlejlighedsret efter tyrkisk ret og naboret (Tyrkiets lov om mægling i civilretlige tvister art. 18/B). Aflysning af adkomsten og ny tinglysning er ikke på denne liste. Derimod er ophævelse af sameje ved dom på listen.

Statens ansvar er en særskilt sag. Staten er ansvarlig for alle tab, der opstår ved føringen af tingbogen; staten kan søge regres hos de embedsmænd, der har forvoldt tabet, og sådanne sager anlægges ved retten på det sted, hvor tingbogen føres (Tyrkiets civillovbog art. 1007). Denne vej er en særskilt sag med sine egne betingelser og bevisbyrde.

Hvordan fastsættes omkostningerne?

Sagen er omfattet af en værdiafhængig afgift, og målet er udtrykkeligt fastsat i loven: I sager, der vedrører selve ejendommen, såsom forbud mod indgreb, tinglysning og aflysning af adkomsten i tingbogen, tages der hensyn til ejendommens værdi (Tyrkiets lov om retsafgifter art. 16/1). Hvis der i samme sag også kræves vederlag for brug uden retligt grundlag eller erstatning, beregnes afgiften af ejendommens værdi samt det krævede erstatnings- og vederlagsbeløb (art. 16/2). I tilfælde, hvor værdien kan fastsættes, er det obligatorisk at angive værdien i stævningen; hvis værdien ikke angives, skal sagsøgeren få den fastsat, og hvis sagsøgeren undlader at få den fastsat, tages stævningen ikke under behandling (art. 16/3).

En fjerdedel af afgifterne for domme og kendelser betales forud, og resten betales inden en måned efter forkyndelsen af afgørelsen (Tyrkiets lov om retsafgifter art. 28/a). Hvis det under sagen konstateres, at den fastsatte værdi overstiger den i stævningen angivne, fortsættes sagen ikke, før den manglende afgift er berigtiget (art. 30).

Da afgiftstaksterne og den minimale advokatsalærtakst revideres hvert år, er der ikke angivet et aktuelt beløb på denne side; for tal henvises til den gældende takst.

Ofte stillede spørgsmål

Hvordan anlægges en sag om aflysning af adkomsten mellem søskende?
Procesretligt er der ingen forskel: Sagen anlægges mod den søskende, der fremstår som ejer i skødet (tapu), ved den civile domstol i første instans på det sted, hvor ejendommen er beliggende, og afgiften beregnes af ejendommens værdi. Hvem arvingerne er, dokumenteres ved arvebevis. Den materielle del af sagen — hvordan påstanden om skjulte aktiver bevises, og hvorfor fristen ikke er løbet — er beskrevet på siden Arveret.

Kan jeg få rettet registreringen ved at henvende mig til den tyrkiske tingbogsmyndighed?
Hvis de berørte parter ikke giver skriftligt samtykke, nej; tingbogsføreren kan kun rette en fejl i registret efter en retskendelse. Simple skrivefejl retter tingbogsføreren derimod af egen drift i henhold til den bekendtgørelse, der er udstedt af præsidenten (Tyrkiets civillovbog art. 1027).

Hvis jeg vinder sagen, overgår skødet (tapu) så direkte til mit navn?
Ejendomsretten erhverves i retsafgørelsestilfælde før tinglysningen; men ejerens rådighedshandler forudsætter, at ejendomsretten er tinglyst i tingbogen (Tyrkiets civillovbog art. 705/2). Til gengæld kan afgørelser om tinglige rettigheder vedrørende fast ejendom ikke fuldbyrdes, før de er endelige (Tyrkiets retsplejelov art. 350/2); man kan med andre ord ikke henvende sig til tingbogsmyndigheden på grundlag af en afgørelse i første instans.

Skal jeg anvende mægling?
Der er ikke foreskrevet mægling som sagsbetingelse for sager om aflysning af adkomsten og ny tinglysning (Tyrkiets lov om mægling i civilretlige tvister art. 18/B). Parterne kan altid frivilligt anvende mægling.

Hvor lang tid tager sagen?
Der er ikke angivet nogen varighed på denne side. Justitsministeriet offentliggør ikke gennemsnitlige sagsbehandlingstider opdelt efter sagstype for sager om aflysning af adkomsten og ny tinglysning. Varigheden bestemmes af besigtigelsen, den sagkyndige undersøgelse og antallet af vidner samt nødvendigheden af at afvente, at afgørelsen bliver endelig (Tyrkiets retsplejelov art. 350/2).

Retsgrundlag

Tyrkiets civillovbog nr. 4721 — art. 3 (god tro), art. 15 (dømmekraft), art. 701–702 (elbirliği mülkiyeti (sameje uden bestemte andele)), art. 705 (tinglysning), art. 706 (officiel form), art. 712 (almindelig hævd), art. 1007 (statens ansvar), art. 1010 (påtegning), art. 1023 (tredjemand i god tro), art. 1024 (ugyldig tinglysning), art. 1025 (rettelse af tingbogen), art. 1027 (berigtigelse) — mevzuat.gov.tr

Tyrkiets obligationslov nr. 6098 — art. 19 (proformaaftale), art. 39 (etårsfristen ved ugyldige viljeserklæringer) — mevzuat.gov.tr

Tyrkiets retsplejelov nr. 6100 — art. 2 (kompetence), art. 12 (eksklusiv værneting), art. 111 (subsidiær påstand), art. 125 (overdragelse af sagsgenstanden), art. 190 (bevisbyrde), art. 303 (retskraft), art. 350 (ikke-fuldbyrdelse før endelighed), art. 389–397 (midlertidig foranstaltning) — mevzuat.gov.tr

Tyrkiets kadastrolov nr. 3402 — art. 12 (endelighed og den præklusive frist på ti år), art. 25 (matrikeldomstolens kompetence), art. 41 (søgsmål mod berigtigelse) — mevzuat.gov.tr

Tyrkiets notarlov nr. 1512 — art. 60 og art. 61/A (aftale om salg af fast ejendom) — mevzuat.gov.tr

Tyrkiets afgiftslov nr. 492 — art. 16 (værdien i sager vedrørende selve ejendommen), art. 28 (betalingstidspunkt for værdiafhængige afgifter), art. 30 (værdiforøgelse) — mevzuat.gov.tr

Tyrkiets lov om mægling i civile retstvister nr. 6325 — art. 18/B (mægling som sagsbetingelse) — mevzuat.gov.tr

Relaterede sider

• Leje- og ejendomsret — oversigtsside
• Arveret — arveladerens proformaaftale og unddragelse af aktiver fra arven
• Hvordan opnår man et arvebevis?
• Sag om ophævelse af sameje ved dom

Denne tekst har alene til formål at give generel juridisk information. Da omstændighederne i hver sag og forholdene i skøde- og matrikelregistrene (tapu) er forskellige, anbefales det, at du søger juridisk bistand hos en advokat for din konkrete situation.