Автор: Av. Merve Kartal · Публікація: 05.11.2026

Договір будівництва в обмін на частку земельної ділянки — це договір, за яким власник земельної ділянки зобов’язується передати визначені частки своєї земельної ділянки, а підрядник натомість зобов’язується звести на цій ділянці будівлю. Оскільки цей договір передбачає передачу частки земельної ділянки, його необхідно укладати у формі нотаріального документа; право, яке виникає у підрядника, у разі внесення відмітки про нього до реєстру нерухомості може бути протиставлене також особам, які набули права пізніше.

У договорі поєднані два зустрічні виконання: передача частки в нерухомості та створення результату робіт. Виконання будівельних робіт оцінюється за правилами договору підряду (Цивільний кодекс Туреччини ст.470 та наступні); щодо форми договір є єдиним цілим.

Загальні засади спорів щодо нерухомості викладено на сторінці Право оренди та нерухомості, а загальні правила щодо договору підряду, прострочення та позовної давності — на сторінці Договірне право. У цій статті розглядається сам договір будівництва в обмін на частку земельної ділянки.

Вимога до форми договору будівництва в обмін на частку земельної ділянки: складення нотаріального документа

У законі немає окремого положення, яке б безпосередньо регулювало форму цього договору; висновок випливає зі спільного прочитання двох положень:

Договори, спрямовані на передачу права власності на нерухомість, є дійсними, лише якщо їх складено в офіційній формі (Цивільний кодекс Туреччини ст.706/1). Договір будівництва в обмін на частку земельної ділянки, який передбачає передачу частки земельної ділянки, підпадає під це правило.
Договори, укладені без додержання передбаченої форми, не породжують правових наслідків (Цивільний кодекс Туреччини ст.12/2). Оскільки закон пов’язує форму з дійсністю договору, ця вимога охоплює не лише положення про передачу частки, а й положення про будівництво; на практиці також визнається, що договір у цілому підлягає офіційній формі.

Закон Туреччини про нотаріат передбачає, що договори, які за своїм характером вимагають оформлення в реєстрі нерухомості, укладаються у формі нотаріального документа (Закон Туреччини про нотаріат ст.89). Засвідчення лише підпису у нотаріуса не відповідає цій формі: засвідчення підпису підтверджує, кому належить підпис, але не охоплює змісту правочину (Закон Туреччини про нотаріат ст.82/3).

Правило щодо форми застосовується і до подальшої зміни договору; виняток становлять лише додаткові положення, що не суперечать тексту договору (Цивільний кодекс Туреччини ст.13). При внесенні змін шляхом укладення додаткових протоколів це правило слід враховувати.

Якщо договір передбачає передачу частки земельної ділянки також як обіцянку продажу, застосовується і правило щодо форми договору про обіцянку продажу (Цивільний кодекс Туреччини ст.237/2). Форму, внесення відмітки та строки договору про обіцянку продажу викладено у статті Договір про обіцянку продажу.

Наслідок договору, укладеного не в нотаріуса. На підставі такого договору не можна вимагати реєстрації в реєстрі нерухомості. Сторони можуть вимагати повернення переданого одна одній за правилами про безпідставне збагачення (Цивільний кодекс Туреччини про зобов’язання, ст.77). На практиці у виняткових випадках, коли підрядник завершив будівництво або значною мірою його завершив, посилання на недодержання форми може вважатися явним зловживанням правом (Цивільний кодекс Туреччини ст.2); це оцінюється окремо в кожному випадку.

Як внести до реєстру нерухомості відмітку про договір будівництва в обмін на частку земельної ділянки?

Договір надає підряднику особисте право; доки частку не передано в реєстрі нерухомості, у підрядника не виникає речового права (Цивільний кодекс Туреччини ст.705/1). Закон називає такі права: право на будівництво в обмін на частку земельної ділянки, права, що виникають із договорів про обіцянку продажу, найму, купівлі, переважного права купівлі та права зворотної купівлі, можуть бути внесені до реєстру нерухомості шляхом внесення відмітки, і з моменту внесення відмітки можуть бути протиставлені особам, які пізніше набули прав на цю нерухомість (Цивільний кодекс Туреччини ст.1009).

Відмітка не є умовою дійсності, а є засобом захисту. Якщо відмітки немає і власник земельної ділянки передав частку третій особі, право підрядника за загальним правилом не може бути протиставлене цій особі.

Відмітка не вноситься автоматично. Договір будівництва в обмін на частку в земельній ділянці, посвідчений нотаріусом, вноситься до реєстру нерухомості як відмітка, якщо одна зі сторін цього вимагає (Закон Туреччини про тапу, ст. 26); договір у простій письмовій формі таким чином не може бути внесений як відмітка.

Та сама стаття пов’язує відмітку зі строком: якщо протягом п’яти років від внесення відмітки продаж не здійснено або сервітут не встановлено та не зареєстровано, відмітка виключається з реєстру нерухомості за ініціативою органу реєстрації (Закон Туреччини про тапу, ст. 26). Оскільки умова норми побудована на продажу та сервітуті, питання про те, як застосовувати цей строк до відмітки про будівництво в обмін на частку в земельній ділянці, слід оцінювати залежно від конкретної ситуації; у разі затягування будівництва доцільно стежити за записом у реєстрі нерухомості.

Чи може підрядник самостійно встановити kat irtifakı?

Поверхова власність та kat irtifakı (сервітут на недобудований об’єкт до оформлення поверхової власності) виникають на підставі офіційного акта та реєстрації в реєстрі нерухомості (Закон Туреччини про поверхову власність, ст. 10/1). Закон встановлює для цього договору й окремий шлях: за умови, що самостійні приміщення, які припадають правоволодільцям, визначені, на підставі договору будівництва в обмін на частку в земельній ділянці, договору про відступлення частки в обмін на будівництво або нотаріального договору про розподіл самостійних приміщень, укладених між власником земельної ділянки та підрядником, встановлення kat irtifakı та поверхової власності щодо будівлі, яка буде збудована, здійснюється відповідним органом на вимогу підрядника. При реєстрації за основу беруться затверджений відповідним органом архітектурний проєкт та план управління, і підпис власника не вимагається (Закон Туреччини про поверхову власність, ст. 10/5).

З цього випливають два наслідки. Умовою цього шляху є визначення в договорі того, яке самостійне приміщення кому дістанеться. Якщо умова виконана, підрядник може вимагати здійснення операції самостійно.

Якщо підрядник не завершує роботу: відмова від договору та розірвання

Право відмовитися від договору, не чекаючи дня передачі. Якщо підрядник не розпочав роботу вчасно, або затримує виконання всупереч договору, або через причину, яку не можна поставити у провину замовнику, з урахуванням усіх прогнозів очевидно, що роботу не буде завершено в обумовлений строк, замовник може відмовитися від договору, не чекаючи дня передачі (Закон Туреччини про зобов’язання, ст. 473/1).

Якщо недоліки виявлено під час будівництва. Якщо очевидно, що результат роботи буде виконано з недоліками або всупереч договору з вини підрядника, замовник може, надавши розумний строк або домігшись його надання, вимагати усунення недоліку; у протилежному разі — попередити, що ремонт або продовження роботи буде доручено третій особі за рахунок підрядника, з покладенням на нього ризику та витрат (Закон Туреччини про зобов’язання, ст. 473/2).

Прострочення та надання строку. Якщо день передачі визначено сторонами спільно, підрядник впадає у прострочення зі спливом цього дня, а якщо не визначено — після нагадування замовника (Закон Туреччини про зобов’язання, ст. 117). У взаємних договорах кредитор може надати розумний строк для виконання або вимагати, щоб строк було визначено суддею (Закон Туреччини про зобов’язання, ст. 123). Якщо очевидно, що надання строку буде безрезультатним, якщо виконання втратило користь для кредитора або з договору випливає, що після певної дати виконання не буде прийняте, строк не потрібен (Закон Туреччини про зобов’язання, ст. 124). Якщо й у наданий строк виконання не відбулося, замовник може вимагати виконання та відшкодування збитків за прострочення; або, негайно повідомивши, що відмовляється від них, вимагати відшкодування шкоди, завданої невиконанням, або відмовитися від договору (Закон Туреччини про зобов’язання, ст. 125). Нагадування та надання строку мають бути зроблені у спосіб, що допускає доказування; повідомлення можна надіслати через нотаріуса (Закон Туреччини про нотаріат, ст. 60).

Відмова від договору чи розірвання? У разі відмови від договору сторони взаємно звільняються від обов’язку виконання і можуть вимагати повернення того, що раніше надали (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.125/3); власник земельної ділянки може таким чином вимагати повернення часток, які він передав підряднику. Закон регулює розірвання з дією на майбутнє для договорів із тривалим виконанням, виконання яких уже розпочалося (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.126); закон не зазначає, що договір будівництва в обмін на частку має такий характер. У практиці визнається, що якщо будівництво досягло значного ступеня, відмова від договору зі зворотною дією може суперечити правилу добросовісності (Цивільний кодекс Туреччини, ст.2), і договір буде припинено з дією на майбутнє. Який ступінь вважається достатнім, закон не визначає; це встановлюється з огляду на конкретні обставини.

Набуття добросовісною третьою особою, яка отримала від підрядника частку за свідоцтвом про право власності (тапу), захищається (Цивільний кодекс Туреччини, ст.1023). Тому, щоб запобігти відчуженню часток під час розгляду справи, може знадобитися просити про забезпечувальний захід і внести відмітку до реєстру нерухомості (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини, ст.389; Цивільний кодекс Туреччини, ст.1010).

Якщо передбачено неустойку за прострочення: застереження при прийнятті. Якщо в договорі погоджено неустойку за прострочення, власник земельної ділянки може вимагати неустойку разом з основним зобов’язанням, якщо тільки він прямо не відмовився від свого права або не прийняв виконання без застережень (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.179/2). При прийнятті самостійних приміщень, переданих із запізненням, слід у письмовій та доказовій формі зазначити, що право на неустойку зберігається. Якщо неустойку не погоджено, підрядник, який прострочив виконання, зобов’язаний відшкодувати шкоду, завдану простроченням, якщо не доведе відсутності своєї вини (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.118).

Чи може підрядник вимагати більшу частку, якщо вартість будівництва зросте?

У будівництві в обмін на частку в земельній ділянці зустрічним наданням є не гроші, а частка в земельній ділянці; тому питання, якою мірою правило про тверду ціну застосовується до цього договору, є дискусійним. Саме правило таке: якщо ціну визначено як тверду, підрядник зобов’язаний виконати роботу за цією ціною; навіть якщо робота потребувала більших зусиль і витрат, ніж передбачалося, він не може вимагати збільшення визначеної ціни (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.480/1).

Виняток є вузьким: якщо обставини, які не можна було передбачити на початку, або які можна було передбачити, але сторони не врахували, перешкоджають виконанню роботи або роблять її надзвичайно складною, підрядник може просити суд про пристосування договору до нових умов, а якщо це неможливо або цього не можна очікувати від іншої сторони — про відмову від договору; у випадках, яких вимагають правила добросовісності, він може лише скористатися правом на розірвання (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.480/2). Навіть якщо робота потребувала менших зусиль і витрат, ніж передбачалося, замовник сплачує визначену ціну повністю (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.480/3).

Загальна норма закону також допускає пристосування договору у надзвичайних ситуаціях; однак вона вимагає, щоб боржник ще не виконав зобов’язання або виконав його, зберігши за собою права, що випливають із надмірного ускладнення виконання (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.138).

Якщо будівля має дефекти: які права та які строки?

Огляд та повідомлення. Замовник зобов’язаний оглянути роботу як тільки отримає можливість після її передання, відповідно до звичайного перебігу справ, і повідомити підрядника про дефекти у розумний строк; кожна зі сторін може за свій рахунок вимагати проведення експертного огляду роботи (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.474).

Нехтування повідомленням призводить до втрати прав. Якщо замовник нехтує оглядом і повідомленням, він вважається таким, що прийняв роботу; той самий наслідок настає, якщо дефект, що виявився пізніше, не повідомлено негайно. Після прийняття підрядник звільняється від відповідальності, крім дефектів, які він умисно приховав і які не можна було виявити за належного огляду (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.477). Дефект можна задокументувати, звернувшись до суду із заявою про забезпечення доказів до початку ремонту (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини, ст.400).

Альтернативні права. У разі дефекту, за який відповідає підрядник, замовник може вибрати одне з такого (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.475/1):

відмова від договору, якщо твір має такі дефекти, що ним не можна користуватися або замовника не можна за правилами справедливості примусити до його прийняття,
залишити твір собі та вимагати зменшення ціни пропорційно дефекту,
безоплатний ремонт за рахунок підрядника, якщо це не потребує надмірних витрат.

Право на відшкодування шкоди за загальними положеннями зберігається (Кодекс зобов’язань Туреччини, ст. 475/2). Однак якщо твір збудовано на нерухомості замовника і його демонтаж завдав би надмірної шкоди, право на відмову від договору не може бути використане (Кодекс зобов’язань Туреччини, ст. 475/3). У разі будівництва в обмін на частку будівля вже знаходиться на нерухомості власника земельної ділянки; а чи завдав би демонтаж надмірної шкоди, оцінюється окремо в кожній справі.

Позовна давність. Позови у зв’язку з дефектами нерухомих будівель підлягають розгляду в межах строку позовної давності, що обчислюється від моменту передання і становить п’ять років, а за наявності грубої вини підрядника — двадцять років (Кодекс зобов’язань Туреччини, ст.478); ці строки не усувають обов’язку повідомлення. Для вимог за договором підряду, не пов’язаних із дефектами, закон передбачає п’ятирічний строк позовної давності, крім випадків грубої вини підрядника (Кодекс зобов’язань Туреччини, ст.147/6); до яких саме вимог, що виникають із договору будівництва в обмін на частку, застосовується цей строк, закон окремо не визначає. Інші строки — у таблиці на сторінці Договірне право.

Якщо власник земельної ділянки не передає частку: примус до реєстрації

Якщо підрядник виконав своє зобов’язання, а власник земельної ділянки не передає частку, слід вимагати переходу права власності за рішенням суду: особа, яка має право вимагати реєстрації, у разі ухилення власника може просити суд про перехід права власності за рішенням суду (Цивільний кодекс Туреччини, ст.716/1). У такому позові підрядник повинен довести, що він виконав власне зобов’язання, тобто здійснив будівництво відповідно до договору або запропонував його виконання (Кодекс зобов’язань Туреччини, ст.97).

Підрядник може здійснити реєстрацію безпосередньо на підставі рішення, що набрало законної сили; до проведення реєстрації він не може розпоряджатися часткою (Цивільний кодекс Туреччини, ст.705/2, ст.716/2). Якщо частку вже передано іншій особі та заявлено про недійсність такого передання, це предмет окремого позову; такий позов і запобіжний захід, який перешкоджає відчуженню нерухомості під час розгляду справи, розглянуто у статті про скасування запису про право власності та нову реєстрацію.

Становище осіб, які купують квартири у підрядника

Підрядник може продати самостійні приміщення, які йому дістануться, до завершення будівництва. Якщо частку зареєстровано на ім’я підрядника в реєстрі нерухомості, набуття права покупцем, який добросовісно покладався на запис у реєстрі нерухомості, захищається (Цивільний кодекс Туреччини, ст.1023). Якщо реєстрації немає, підрядник має проти власника земельної ділянки лише особисте право. Передання цього права як вимоги вимагає письмової форми (Кодекс зобов’язань Туреччини, ст.183, ст.184), і власник земельної ділянки може висунути проти покупця заперечення, які він мав проти підрядника на момент, коли дізнався про передання (Кодекс зобов’язань Туреччини, ст.188). У практиці визнається, що особа, яка придбала у підрядника самостійне приміщення, може пред’явити до власника земельної ділянки позов про реєстрацію, але це залежить від виконання підрядником власних зобов’язань. Перед придбанням слід перевірити запис у реєстрі нерухомості.

У якому суді подається позов і чи є медіація обов’язковою?

Підсудність. За загальним правилом компетентним судом є цивільний суд першої інстанції (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини, ст.2). Якщо спір стосується комерційного підприємства обох сторін, справа є комерційною і розглядається комерційним судом першої інстанції (Комерційний кодекс Туреччини, ст.4/1, ст.5/1); якщо власник земельної ділянки є фізичною особою, яка не є комерсантом, такий шлях неможливий. Питання про те, чи вважається власник земельної ділянки споживачем щодо підрядника, який діє з комерційною метою, і, відповідно, чи компетентний у цьому разі споживчий суд, у практиці є спірним. Норми про підсудність належать до публічного порядку (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини, ст.1); підсудність слід визначати відповідно до конкретних обставин до подання позову.

Медіація. Закон передбачає обов’язкову медіацію як передумову звернення до суду у чотирьох видах спорів щодо нерухомого майна: орендні правовідносини (крім виселення в порядку виконавчого провадження без судового рішення), розподіл та поділ спільної власності в судовому порядку, Закон Туреччини про поверхову власність та сусідське право (Закон №6325 ст.18/B/1). Договір будівельного підряду в обмін на частку в нерухомості прямо не названий у цьому переліку. Якщо позов є комерційним, то звернення до медіатора є обов’язковою умовою у справах про стягнення заборгованості, відшкодування шкоди, позов про скасування заперечення боржника, позов про встановлення відсутності заборгованості та повернення отриманого, предметом яких є грошова сума (Торговий кодекс Туреччини ст.5/A); вимоги, не пов’язані з грошима, як-от примус до реєстрації, не підпадають під дію цього положення. Позов, поданий без звернення до медіатора, підлягає відхиленню з процесуальних підстав (Закон №6325 ст.18/A).

Підсудність. У позовах, які можуть призвести до зміни власника речового права, як-от примус до реєстрації та скасування запису про право власності, суд за місцезнаходженням нерухомого майна має виключну підсудність (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.12/1); якщо земельна ділянка знаходиться в Аланії, позов розглядається в Аланії, і ця підсудність не може бути змінена договором (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.18/1). Лише щодо грошових вимог компетентними є суди за місцем проживання відповідача та за місцем виконання договору (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.6, ст.10).

Часті запитання

Чи можна укласти договір будівельного підряду в обмін на частку в нерухомості у простій письмовій формі?
Як правило, ні. Договори, спрямовані на перехід права власності на нерухоме майно, є дійсними лише за умови оформлення в офіційній формі (Цивільний кодекс Туреччини ст.706/1), а договір, укладений без дотримання форми, не породжує правових наслідків (Закон Туреччини про зобов’язання ст.12/2). Засвідчення лише підпису у нотаріуса також недостатньо (Закон Туреччини про нотаріат ст.82/3); договір повинен бути оформлений у формі нотаріального акта (ст.89).

Чи перешкоджає запис у реєстрі нерухомості продажу земельної ділянки?
Запис не забороняє продаж; його дія полягає в тому, що право підрядника може бути протиставлене особам, які набули права на нерухоме майно після внесення запису (Цивільний кодекс Туреччини ст.1009). Запис не вноситься автоматично, а лише за заявою однієї зі сторін (Закон Туреччини про реєстрацію нерухомості ст.26).

Підрядник не завершив будівництво, що я можу зробити?
Якщо очевидно, що робота не може бути завершена вчасно, можна відмовитися від договору, не чекаючи дня передачі (Закон Туреччини про зобов’язання ст.473/1). В інших випадках підряднику надається розумний строк; якщо строк також не приносить результату, виникають варіанти: виконання та відшкодування збитків за прострочення, збитки, спричинені невиконанням, або відмова від договору (Закон Туреччини про зобов’язання ст.123–125). Якщо будівництво досягло значної стадії, на практиці замість розірвання договору зі зворотною силою застосовується припинення договору на майбутнє.

У будівлі виявлено недоліки, чи можу я відмовитися від договору?
Вимагається одночасна наявність двох умов: недолік має бути настільки суттєвим, що робить результат непридатним для використання або неприйнятним для замовника (Закон Туреччини про зобов’язання ст.475/1), а знесення та демонтаж споруди не повинні спричиняти надмірних збитків (Закон Туреччини про зобов’язання ст.475/3). За відсутності цих умов можна вимагати пропорційного зменшення ціни або, якщо це не вимагає надмірних витрат, безкоштовного ремонту; право на відшкодування збитків зберігається.

Який строк для позову про недоліки?
Для нерухомих споруд — п’ять років з моменту передачі; за наявності грубої вини підрядника — двадцять років (Закон Туреччини про зобов’язання ст.478). Ці строки передбачають, що про недолік було повідомлено вчасно: замовник, який нехтує оглядом та повідомленням, вважається таким, що прийняв результат (Закон Туреччини про зобов’язання ст.477).

Витрати на будівництво значно зросли; чи може підрядник вимагати більше квартир?
За загальним правилом узгоджена зустрічна винагорода не змінюється. Адаптація можлива лише за умов, передбачених законом: загалом у разі надзвичайної складності виконання (ст. 138 Закону Туреччини про зобов’язання), а в договорах підряду з фіксованою ціною — якщо непередбачувані на початку обставини надзвичайно ускладнюють виконання роботи (ст. 480/2 Закону Туреччини про зобов’язання); міра застосування цього правила до частки земельної ділянки як винагороди є дискусійною.

Нормативна база

Цивільний кодекс Туреччини №4721 — ст. 2, ст. 705–706 (реєстрація та офіційна форма), ст. 716 (право вимагати реєстрації), ст. 1009–1010 (відмітки), ст. 1023 (добросовісна третя особа) — mevzuat.gov.tr

Закон Туреччини про зобов’язання №6098 — ст. 12–13 (форма), ст. 77, ст. 97, ст. 117–118 та ст. 123–126 (прострочення, відмова від договору, розірвання), ст. 138 (надзвичайна складність виконання), ст. 147, ст. 179 (неустойка), ст. 183–184 та ст. 188 (відступлення вимоги), ст. 237, ст. 470–478 (договір підряду, недоліки, прийняття, позовна давність), ст. 480 (фіксована ціна) — mevzuat.gov.tr

Закон Туреччини про поверхову власність №634 — ст. 10 (встановлення поверхової власності та kat irtifakı (сервітут на недобудований об’єкт до оформлення поверхової власності)) — mevzuat.gov.tr

Закон Туреччини про реєстрацію нерухомості №2644 — ст. 26 (відмітка та погашення відмітки договорів будівництва в обмін на частку земельної ділянки) — mevzuat.gov.tr

Закон Туреччини про нотаріат №1512 — ст. 60 (обов’язки нотаріусів), ст. 82 (дійсність нотаріальних правочинів), ст. 89 (правочини, що обов’язково укладаються у нотаріальній формі) — mevzuat.gov.tr

Цивільний процесуальний кодекс Туреччини №6100 — ст. 1–2 (підсудність за предметом спору), ст. 6, ст. 10, ст. 12, ст. 18 (територіальна підсудність), ст. 389 (забезпечувальний захід), ст. 400 (встановлення доказів) — mevzuat.gov.tr

Турецький Торговельний кодекс №6102 — ст. 4 (комерційний спір), ст. 5 (комерційний суд першої інстанції), ст. 5/A (медіація у спорах про грошові вимоги) — mevzuat.gov.tr

Закон Туреччини про медіацію в цивільних спорах №6325 — ст. 18/B (спори щодо нерухомості, для яких медіація є передумовою подання позову), ст. 18/A (відмова у прийнятті через процесуальні підстави) — mevzuat.gov.tr

Пов’язані сторінки

Ця стаття має загальний інформаційний характер і не є юридичним висновком. Оскільки обставини кожної справи відрізняються, рекомендується отримати правову допомогу від свого адвоката щодо вашої конкретної ситуації.