Позов про поділ спільної власності в судовому порядку — за старою назвою izale-i şuyu — це позов, який припиняє спільну власність між співвласниками майна та або поділяє майно в натурі, або продає його й розподіляє ціну. Кожен зі співвласників може подати його самостійно; згоди інших не потрібно (TMK m.698). Справа розглядається sulh hukuk mahkemesi (турецький суд цивільного правосуддя), а звернення до медіатора до подання позову є умовою подання позову.
Про поділ спадкової спільноти, elbirliği mülkiyeti (спільне володіння без визначених часток) і договір про поділ ідеться на сторінці Спадкове право. Ця стаття присвячена самому позову.
Хто може подати позов і до кого він подається?
У частковій власності кожен зі співвласників може вимагати поділу майна (TMK m.698). Позов подається позивачем-співвласником до всіх інших співвласників; між співвласниками існує обов’язкова співучасть у справі, і щодо всіх них має бути ухвалене єдине рішення (HMK m.59–60).
Якщо один зі співвласників не бере участі у справі, суд не відмовляє в позові одразу. Належне оформлення сторін є умовою подання позову, а її недолік є усувним, тому суд призначає остаточний строк і забезпечує залучення відсутнього співвласника до справи, після чого переходить до розгляду справи по суті (HMK m.115).
Якщо один зі співвласників помирає під час провадження, забезпечується участь у справі його спадкоємців на підставі mirasçılık belgesi (свідоцтво про право на спадщину); якщо спадкоємці не прийняли або не відмовилися від спадщини, справа відкладається до спливу встановлених законом строків (HMK m.55).
Коли не можна вимагати поділу?
Закон встановлює три обмеження (TMK m.698):
- Зобов’язання зберігати спільність за договором. Право вимагати поділу може бути обмежене правочином не більше ніж на десять років. Договори про збереження часткової власності на нерухомість підлягають офіційній формі і можуть бути внесені до tapu kütüğü (реєстр нерухомості) як застереження.
- Присвячення постійній меті. Якщо майно у частковій власності присвячене постійній меті, співвласники зобов’язані зберігати часткову власність.
- Невідповідний час. Закон зазначає, що вимагати поділу не можна в невідповідний час; він не визначає цього поняття, оцінка здійснюється за конкретними обставинами.
Є ще одна окрема заборона: щодо самої нерухомості, що підпадає під поверхову власність або kat irtifakı (сервітут на недобудований об’єкт до оформлення поверхової власності), поділ спільної власності в судовому порядку вимагати не можна. Самостійні приміщення ж можуть бути предметом позову як окрема нерухомість, і спільну власність щодо них можна поділити (Kat Mülkiyeti Kanunu m.7).
Поділ у натурі чи продаж?
Закон визнає дві форми поділу: поділ майна в натурі або продаж через торг чи аукціон із розподілом ціни (TMK m.699).
Якщо співвласники не дійшли згоди щодо форми, на вимогу одного зі співвласників суддя дотримується такого порядку:
- Спершу поділ у натурі. Якщо вартість поділених частин не є рівноцінною, щодо частини з меншою вартістю забезпечується вирівнювання часток спадкоємців шляхом доплати коштів.
- Якщо поділ недоцільний — продаж. Якщо вимога про поділ не визнається доцільною з огляду на стан і умови — зокрема, якщо майно не можна поділити без значної втрати вартості — ухвалюється рішення про продаж з аукціону.
У справі відповідач має такі самі права, як і позивач: вимога позивача про продаж не перешкоджає вимозі відповідача про поділ у натурі.
Є ще третій шлях. У будівлі, придатній для поверхової власності, на вимогу одного із співвласників або спадкоємців суддя може ухвалити рішення про здійснення поділу шляхом встановлення поверхової власності та розподілу самостійних приміщень (Kat Mülkiyeti Kanunu m.10).
Щодо сільськогосподарських земель діє окремий режим: такі землі не можна подрібнювати та наділяти частками нижче розмірів, визначених Міністерством; відчуження частки, поділ і перетворення elbirliği mülkiyeti (спільної власності без визначення часток) на часткову власність підлягають дозволу Міністерства (Закон №5403 m.8 та m.8/B).
Кому здійснюється продаж?
Тут одне речення закону на практиці визначає багато (TMK m.699):
«Рішення про здійснення продажу з аукціону між співвласниками залежить від згоди всіх співвласників».
Отже, правило полягає в тому, що аукціон є відкритим для всіх. Для того щоб продаж міг бути здійснений лише між співвласниками, необхідна згода всіх співвласників; якщо хтось заперечує, нерухомість може бути продана й третім особам. Співвласники, звісно, можуть брати участь у цьому аукціоні.
З 31 липня 2026 діє важливий виняток. Щодо нерухомості, яку всі власники набули у спадок і на яку треті особи, крім спадкоємців, не мають права власності, якщо ухвалено рішення про поділ спільної власності шляхом продажу, перший аукціон, без вимагання чиєїсь згоди, за законом проводиться лише між спадкоємцями, які є власниками. Ця процедура застосовується лише один раз, і на цьому аукціоні пропозиції мають перевищувати повну оціночну вартість (İcra ve İflas Kanunu m.114; Закон №7589, RG 31.7.2026-33326).
Якщо перший аукціон не дав результату, другий аукціон проводиться відкрито для всіх, і поріг знижується до п’ятдесяти відсотків оціночної вартості. Положення не застосовується до аукціонів, оголошення про які було опубліковано до набрання ним чинності.
Це правило не є переважним правом купівлі чи правом пріоритету; це встановлене законом обмеження кола осіб, які можуть брати участь у першому аукціоні. Норма є новою, і усталеної судової практики щодо її застосування ще не сформовано.
Як відбувається процес, якщо суд ухвалив рішення про продаж?
Рішення про продаж виконує не суд, а satış memuru (посадовець з продажу) для цієї справи; продаж рухомого та нерухомого майна здійснюється за положеннями İcra ve İflas Kanunu (Закону Туреччини про виконавче провадження та банкрутство) (HMK m.322). Рішення щодо речових прав на нерухоме майно не можуть бути виконані, доки не набрали законної сили (HMK m.350); тому етап продажу починається після набрання рішенням законної сили.
Продаж здійснюється шляхом аукціону через Електронний портал продажу, інтегрований з UYAP, а строк подання пропозицій становить сім днів (İİK m.111/b). Особи, які бажають взяти участь в аукціоні, вносять забезпечення в розмірі десяти відсотків оціночної вартості; під час поділу спільної власності від співвласника не вимагається забезпечення в розмірі, що покривається його часткою. Переможець торгів зобов’язаний сплатити ціну продажу готівкою протягом семи днів з моменту опублікування протоколу результатів аукціону (İİK m.130). Ціна продажу розподіляється між співвласниками пропорційно до їхніх часток.
Чи обов’язкова медіація?
Так. У спорах щодо поділу рухомого та нерухомого майна та поділу спільної власності в судовому порядку звернення до медіатора до подання позову є умовою подання позову (Закон №6325 m.18/B). Це правило набрало чинності 1 вересня 2023.
Звернення подається до бюро медіації за місцем знаходження компетентного суду залежно від предмета спору. Медіатор завершує процес протягом трьох тижнів з моменту призначення; у разі необхідності строк може бути продовжений не більше ніж на один тиждень.
Якщо згоди не досягнуто, до позовної заяви необхідно долучити оригінал або засвідчену копію остаточного протоколу. Якщо встановлено, що позов подано без будь-якого звернення до медіатора, позовна заява відхиляється з процесуальних підстав через відсутність умови подання позову без направлення її іншій стороні.
Якщо сторони дійшли згоди, для угоди обов’язковим є отримання icra edilebilirlik şerhi (відмітка про виконавчість). Щодо документів стосовно нерухомості така відмітка отримується в sulh hukuk mahkemesi (турецький суд цивільного правосуддя) за місцем знаходження нерухомості; після отримання відмітки одна зі сторін може звернутися до tapu müdürlüğünden (турецького управління реєстрації нерухомості) з вимогою про реєстрацію без оформлення офіційного акта.
У якому суді подається позов?
Предметна підсудність. Справи щодо поділу рухомого та нерухомого майна або права та поділу спільної власності в судовому порядку розглядаються sulh hukuk mahkemesi (турецький суд цивільного правосуддя) незалежно від вартості або суми предмета позову (HMK m.4). Застосовується спрощене провадження; строк для відзиву становить два тижні, і сторони не можуть подавати відповідь на відзив та другого відзиву (HMK m.316–317).
Територіальна підсудність щодо нерухомості. У справах щодо речового права на нерухомість або таких, що можуть призвести до зміни належності речового права, суд за місцем знаходження нерухомості є виключно компетентним (HMK m.12). Оскільки поділ спільної власності в судовому порядку змінює стан власності, це охоплюється цією нормою. Якщо позов стосується кількох об’єктів нерухомості, його можна подати за місцем знаходження одного з них і щодо інших.
Практичний наслідок такий: співвласник, який має частку в нерухомості в Alanya, подає позов у Alanya, де б він не проживав; навіть якщо співвласники перебувають за кордоном, компетентний суд не змінюється.
Територіальна підсудність щодо рухомого майна. Щодо поділу спільної власності лише на рухоме майно спеціального правила територіальної підсудності немає; застосовується загальне правило, і позов подається до суду за місцем проживання відповідача, а якщо відповідачів кілька — до суду за місцем проживання одного з них (HMK m.6–7). Ця підсудність не є виключною; якщо заперечення щодо підсудності не заявлено належним чином, суд, до якого подано позов, стає компетентним.
Скільки триває справа?
Згідно з Судовою статистикою 2025, опублікованою Генеральним управлінням судових реєстрів та статистики Міністерства юстиції, середня тривалість розгляду однієї справи в sulh hukuk mahkemeleri (sulh hukuk mahkemesi (турецький суд цивільного правосуддя)), які розглядають ці справи, у 2025 році становила 120 днів.
Цей показник є середнім для усіх категорій справ турецьких судів цивільного правосуддя; Міністерство не публікує окремого строку для поділу спільної власності в судовому порядку за категоріями справ. Строк не охоплює етап апеляції до регіонального апеляційного суду та етап продажу після набрання рішенням законної сили. У тій самій статистиці середня тривалість розгляду однієї справи в цивільних палатах регіональних апеляційних судів наведена як 371 днів.
Кількість співвласників, недоліки в записах tapu kütüğü (реєстр нерухомості) та експертне дослідження можуть значно подовжити строк.
Якщо спільна власність походить зі спадщини
Спільність між спадкоємцями є elbirliği mülkiyeti (спільною власністю без визначення часток), і її правила частково відрізняються. Кожен зі спадкоємців може будь-коли вимагати поділу спадщини, якщо він не зобов’язаний зберігати спільність за договором або законом (TMK m.642). Якщо негайний поділ значно зменшить вартість майна або спадкової маси, sulh hâkimi (суддя турецького суду цивільного правосуддя) може ухвалити рішення про відстрочення поділу; якщо є зачата, але ще не народжена дитина, яка стане спадкоємцем, поділ відстрочується до народження (TMK m.642–643).
Спадкоємець також може вимагати перетворення elbirliği mülkiyeti (спільної власності без визначення часток) на часткову власність щодо всього майна, що входить до спадкової маси, або його частини (TMK m.644).
Про поділ спадкової маси, договір про поділ і відчуження спадкової частки йдеться на сторінці Спадкове право.
Часті запитання
Чи izale-i şuyu і поділ спільної власності в судовому порядку — це те саме?
Так. «İzale-i şuyu» — це стара назва; сучасною мовою закону це називається «поділ спільної власності в судовому порядку».
Чи можна подати позов, якщо інші співвласники не бажають?
Так. Кожен зі співвласників може самостійно вимагати поділу; згоди інших не потрібно (TMK m.698).
Я не хочу, щоб нерухомість продавали, що я можу зробити?
Суддя спершу оцінює поділ у натурі; якщо поділ можливий, рішення про продаж не ухвалюється (TMK m.699). У будівлі, придатній для поверхової власності, також можна вимагати встановлення поверхової власності та розподілу самостійних приміщень (KMK m.10).
Якщо я продам свою частку, чи виникне в інших співвласників право переважної купівлі?
У частковій власності, якщо один зі співвласників продає свою частку третій особі, інші співвласники можуть скористатися правом переважної купівлі (TMK m.732). Це право припиняється після спливу трьох місяців з дати повідомлення правоволодільця про продаж і в будь-якому разі одного року з моменту продажу. Натомість у разі продажу з примусового аукціону право переважної купівлі не застосовується — тобто під час продажу за результатами позову про поділ спільної власності в судовому порядку переважна купівля не виникає (TMK m.733, у редакції Закону №7571).
Чи можу я продати свою частку в разі elbirliği mülkiyeti (спільної власності без визначення часток)?
У elbirliği mülkiyeti (спільній власності без визначення часток) співвласники не мають визначених часток, а розпорядчі дії вимагають одностайності; тому «частку» в окремому об’єкті нерухомості самостійно відчужити не можна. Спадкоємець може відчужити спадкову частку у спадковій масі: між спадкоємцями вимогою дійсності є письмова форма, а з третьою особою — нотаріальне посвідчення. Відчуження третій особі не надає їй права брати участь у поділі; воно лише дає право вимагати передачі їй частки, виділеної спадкоємцю за результатами поділу (TMK m.677).
Нормативна база
Цивільний кодекс Туреччини №4721 — m.642–644 (поділ спадщини, відстрочення, перетворення elbirliği mülkiyeti (спільної власності без визначення часток) на часткову власність), m.677 (відчуження спадкової частки), m.688 (права співвласника), m.698 (вимога про поділ та її межі), m.699 (форма поділу), m.732–734 (право переважної купівлі) — mevzuat.gov.tr
Цивільний процесуальний кодекс Туреччини №6100 — m.4 (предметна підсудність), m.6–7 та m.12 (територіальна підсудність), m.55 (відстрочення у разі смерті), m.59–60 (обов’язкова співучасть у справі), m.115 (умови подання позову), m.316–317 (спрощене провадження), m.322 (посадовець з продажу), m.350 (набрання законної сили) — mevzuat.gov.tr
Закон Туреччини про виконавче провадження та банкрутство №2004 — m.111/b (електронний продаж), m.114 (аукціон і перший аукціон між спадкоємцями), m.130 (сплата ціни торгів) — mevzuat.gov.tr
Закон Туреччини про медіацію в цивільних спорах №6325 — m.18/A та m.18/B (медіація як умова подання позову) — mevzuat.gov.tr
Закон Туреччини про поверхову власність №634 — m.7, m.10 — mevzuat.gov.tr · Закон Туреччини про охорону ґрунтів та використання земель №5403 — m.8, m.8/B — mevzuat.gov.tr
Пов’язані сторінки
- Спадкове право — материнська сторінка
- Як розраховується обов’язкова частка у спадщині?
- Як здійснюється відмова від спадщини?
Ця стаття має загальну правову інформаційну мету. Оскільки умови кожної справи, склад співвласників і характер нерухомості різняться, рекомендується отримати правову допомогу від вашого адвоката щодо вашої конкретної ситуації.