افراز و فروش مال مشاع از طریق دادگاه (Ortaklığın Giderilmesi, izale-i şuyu) دعوایی است که به اشاعه میان شرکای یک مال پایان می‌دهد و مال را یا به صورت عینی تقسیم می‌کند یا آن را فروخته و بهای آن را میان شرکا تقسیم می‌کند. هر یک از شرکا به تنهایی می‌تواند آن را اقامه کند؛ رضایت دیگران لازم نیست (قانون مدنی ترکیه ماده 698). دعوا در دادگاه صلح حقوقی ترکیه رسیدگی می‌شود و مراجعه به میانجی پیش از اقامه دعوا شرط اقامه دعوا است.
تقسیم اشاعه ارثی، elbirliği mülkiyeti (مالکیت مشترک بدون تعیین سهم) و قرارداد تقسیم در صفحه حقوق ارث توضیح داده شده است. این نوشته خود دعوا را بررسی می‌کند.
چه کسی می‌تواند اقامه کند، علیه چه کسی اقامه می‌شود؟
در مالکیت مشاع با سهام معین، هر یک از شرکا می‌تواند تقسیم مال را بخواهد (قانون مدنی ترکیه ماده 698). دعوا توسط شریک خواهان علیه تمام شرکای دیگر اقامه می‌شود؛ میان شرکا همیاری اجباری دادرسی وجود دارد و باید درباره همه آنان یک حکم واحد صادر شود (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه مواد 59–60).
اگر یکی از شرکا در دعوا حضور نداشته باشد، دادگاه دعوا را مستقیماً رد نمی‌کند. تشکیل طرفین شرط اقامه دعوا است و چون نقص آن قابل رفع است، دادگاه مهلت قطعی داده و ورود شریک غایب به دعوا را فراهم می‌کند، سپس وارد ماهیت دعوا می‌شود (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه ماده 115).
اگر یکی از شرکا در جریان رسیدگی فوت کند، بر اساس گواهی انحصار وراثت، ورود ورثه او به دعوا فراهم می‌شود؛ اگر ورثه ترکه را قبول یا رد نکرده باشند، دعوا تا سپری شدن مهلت‌های قانونی به تعویق می‌افتد (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه ماده 55).
چه زمانی نمی‌توان تقسیم خواست؟
قانون سه محدودیت قرار می‌دهد (قانون مدنی ترکیه ماده 698):
- تعهد به ادامه با قرارداد. حق درخواست تقسیم با عمل حقوقی حداکثر برای ده سال قابل محدود کردن است. در املاک، قراردادهای مربوط به ادامه مالکیت مشاع با سهام معین تابع شکل رسمی هستند و می‌توان آن را در دفتر املاک یادداشت کرد.
- تخصیص به هدف دائمی. اگر مال مشاع به هدف دائمی اختصاص یافته باشد، شرکا مکلف به ادامه مالکیت مشاع با سهام معین هستند.
- زمان نامناسب. قانون می‌گوید در زمان نامناسب نمی‌توان تقسیم خواست؛ مفهوم را تعریف نمی‌کند و ارزیابی بر اساس مورد عینی انجام می‌شود.
جدا از این‌ها، ممنوعیت دیگری نیز وجود دارد: در خود ملک مشمول مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه یا kat irtifakı (حق ارتفاق ساخت بر ملک ناتمام) نمی‌توان درخواست افراز و فروش مال مشاع از طریق دادگاه کرد. اما واحد مستقل مانند ملکی مستقل می‌تواند موضوع دعوا باشد و مالکیت مشترک در آن قابل رفع است (قانون مالکیت آپارتمان ترکیه، ماده 7).
تقسیم عینی یا فروش؟
قانون دو شیوه تقسیم می‌شناسد: تقسیم عینی مال یا فروش از طریق مذاکره یا مزایده و تقسیم بهای آن (قانون مدنی ترکیه ماده 699).
اگر شرکا در شیوه توافق نکنند، به درخواست یکی از شرکا قاضی این ترتیب را دنبال می‌کند:
- ابتدا تقسیم عینی. اگر ارزش قطعات تقسیم‌شده برابر نباشد، با افزودن مبلغ به قطعه کم‌ارزش‌تر، تعدیل انجام می‌شود.
- اگر تقسیم مناسب نباشد، فروش. اگر درخواست تقسیم با اوضاع و شرایط سازگار نباشد — به‌ویژه اگر مال بدون کاهش ارزش چشمگیر قابل تقسیم نباشد — فروش از طریق مزایده حکم می‌شود.
در دعوی، خوانده نیز مانند خواهان حق دارد: درخواست فروش خواهان مانع درخواست تقسیم عینی خوانده نیست.
راه سومی هم وجود دارد. در ساختمانی که مستعد مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه است، اگر یکی از مالکان مشترک یا وراث بخواهد، قاضی می‌تواند تقسیم را از طریق ایجاد مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه و تخصیص واحد مستقل انجام دهد (قانون مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه، ماده 10).
در اراضی کشاورزی رژیم جداگانه‌ای اعمال می‌شود: این اراضی کمتر از حد نصاب‌های تعیین‌شده از سوی وزارت قابل تفکیک و تقسیم به سهم نیستند؛ نقل‌وانتقال سهم، تقسیم و تبدیل elbirliği mülkiyeti (مالکیت مشترک بدون تعیین سهم) به مالکیت مشاع با سهام معین منوط به اجازه وزارت است (قانون شماره 5403، ماده 8 و ماده 8/B).
فروش به چه کسی انجام می‌شود؟
در اینجا یک جمله قانون در عمل بسیار تعیین‌کننده است (قانون مدنی ترکیه، ماده 699):
«تصمیم به انجام فروش از طریق مزایده میان شرکا منوط به رضایت همه شرکاست.»
بنابراین قاعده این است که مزایده برای عموم آزاد است. برای اینکه فروش فقط بین شرکا انجام شود، رضایت همه شرکا لازم است؛ اگر یکی مخالفت کند، ملک به اشخاص ثالث نیز فروخته می‌شود. شرکا قطعاً می‌توانند در این مزایده شرکت کنند.
از تاریخ 31 ژوئیه 2026 استثنای مهمی وجود دارد. در املاکی که همه مالکان آن را از طریق ارث به دست آورده‌اند و اشخاص ثالث غیر از ورثه حق مالکیت ندارند، اگر تصمیم گرفته شود که افراز و فروش مال مشاع از طریق دادگاه با فروش انجام شود، مزایده اول بدون نیاز به رضایت هیچ‌کس، به حکم قانون فقط بین ورثه‌ای که مالک هستند انجام می‌شود. این رویه فقط یک بار اعمال می‌شود و در این مزایده پیشنهادها باید از تمام قیمت تخمینی فراتر روند (قانون اجرای احکام و ورشکستگی ترکیه، ماده 114؛ قانون شماره 7589، روزنامه رسمی 31.7.2026-33326).
اگر از مزایده اول نتیجه‌ای حاصل نشود، مزایده دوم برای عموم آزاد است و حد نصاب به پنجاه درصد قیمت تخمینی کاهش می‌یابد. این مقرره در مورد مزایده‌هایی که آگهی آن‌ها قبل از لازم‌الاجرا شدن صادر شده است، اعمال نمی‌شود.
این قاعده حق شفعه یا حق تقدم نیست؛ محدود کردن قانونی افرادی است که می‌توانند در مزایده اول شرکت کنند. این حکم جدید است و هنوز رویه قضایی تثبیت‌شده‌ای درباره اجرای آن شکل نگرفته است.
اگر دادگاه حکم فروش بدهد، روند چگونه پیش می‌رود؟
حکم فروش را دادگاه اجرا نمی‌کند، بلکه مأمور فروش که قاضی برای این کار تعیین کرده اجرا می‌کند؛ فروش اموال منقول و غیرمنقول طبق مقررات قانون اجرای احکام و ورشکستگی ترکیه انجام می‌شود (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، ماده 322). تصمیمات مربوط به حقوق عینی ملک تا قطعی نشوند قابل اجرا نیستند (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، ماده 350)؛ بنابراین مرحله فروش پس از قطعیت حکم آغاز می‌شود.
فروش از طریق درگاه فروش الکترونیکی یکپارچه با UYAP به صورت مزایده انجام می‌شود و مدت ارائه پیشنهاد هفت روز است (قانون اجرای احکام و ورشکستگی ترکیه، ماده 111/b). کسانی که می‌خواهند در مزایده شرکت کنند، معادل ده درصد قیمت تخمینی ودیعه می‌گذارند؛ در افراز و فروش مال مشاع از طریق دادگاه، از شریک مالک به اندازه سهمش ودیعه گرفته نمی‌شود. برنده مزایده باید ظرف هفت روز از اعلام صورت‌جلسه نتیجه مزایده، ثمن فروش را نقداً پرداخت کند (قانون اجرای احکام و ورشکستگی ترکیه، ماده 130). ثمن فروش به نسبت سهام بین شرکا تقسیم می‌شود.
آیا میانجیگری اجباری است؟
بله. در اختلافات مربوط به تقسیم اموال منقول و غیرمنقول و افراز و فروش مال مشاع از طریق دادگاه، مراجعه به میانجیگری پیش از طرح دعوا شرط اقامه دعوا است (قانون شماره 6325، ماده 18/ب). این قاعده در تاریخ 1 سپتامبر 2023 لازم‌الاجرا شده است.
درخواست، با توجه به موضوع اختلاف، به دفتر میانجیگری محل استقرار دادگاه صالح ارائه می‌شود. میانجی فرایند را ظرف سه هفته از زمان تعیین شدن به پایان می‌رساند؛ این مهلت در موارد ضروری حداکثر یک هفته قابل تمدید است.
اگر توافق حاصل نشود، اصل صورت‌جلسه نهایی یا رونوشت گواهی‌شده آن باید به دادخواست پیوست شود. اگر مشخص شود که بدون مراجعه به میانجیگری دعوا اقامه شده است، دادخواست بدون ابلاغ به طرف مقابل، به دلیل فقدان شرط اقامه دعوا، از نظر شکلی رد می‌شود.
اگر طرفین توافق کنند، اخذ گواهی قابلیت اجرا برای سند توافق الزامی است. در مورد اسناد مربوط به ملک، این گواهی از دادگاه صلح حقوقی ترکیه محل وقوع ملک اخذ می‌شود؛ پس از اخذ گواهی، هر یک از طرفین می‌تواند بدون تنظیم سند رسمی از اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه درخواست ثبت کند.
دعوا در کدام دادگاه اقامه می‌شود؟
صلاحیت. دعاوی مربوط به تقسیم مال یا حق منقول و غیرمنقول و افراز و فروش مال مشاع از طریق دادگاه، صرف‌نظر از ارزش یا مبلغ موضوع دعوا، در دادگاه صلح حقوقی ترکیه رسیدگی می‌شود (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، ماده 4). آیین دادرسی ساده اعمال می‌شود؛ مهلت پاسخ دو هفته است و طرفین نمی‌توانند لایحه پاسخ به پاسخ و لایحه پاسخ دوم ارائه کنند (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، ماده 316–317).
صلاحیت محلی در املاک. در دعاوی مربوط به حق عینی نسبت به ملک یا دعاوی‌ای که می‌تواند موجب تغییر در مالکیت عینی شود، دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت انحصاری دارد (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، ماده 12). از آنجا که افراز و فروش مال مشاع از طریق دادگاه وضعیت مالکیت را تغییر می‌دهد، این دعوا مشمول این قاعده است. اگر دعوا مربوط به چند ملک باشد، می‌توان آن را در محل وقوع یکی از املاک، درباره سایر املاک نیز اقامه کرد.
نتیجه عملی این است: شریکی که در آلانیا ملکی مشاع دارد، هر کجا ساکن باشد، دعوا را در آلانیا اقامه می‌کند؛ حتی اگر شرکا خارج از کشور باشند، دادگاه صالح تغییر نمی‌کند.
صلاحیت در اموال منقول. در دعوای افراز و فروش مال مشاع از طریق دادگاه که صرفاً به اموال منقول مربوط می‌شود، قاعده صلاحیت خاصی وجود ندارد؛ قاعده عمومی اعمال می‌شود و دعوا در دادگاه محل اقامت خوانده و اگر خواندگان متعدد باشند، در دادگاه محل اقامت یکی از آنان اقامه می‌شود (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، ماده 6–7). این صلاحیت انحصاری نیست؛ اگر ایراد صلاحیت به‌طور صحیح مطرح نشود، دادگاهی که دعوا در آن اقامه شده است صالح می‌شود.
رسیدگی به دعوا چقدر طول می‌کشد؟
بر اساس آمار دادگستری 2025 که از سوی اداره کل سجل قضایی و آمار وزارت دادگستری منتشر شده است، میانگین مدت رسیدگی به یک پرونده در دادگاه‌های صلح حقوقی ترکیه که به این دعاوی رسیدگی می‌کنند، در سال 2025، 120 روز بوده است.
این رقم میانگین تمام انواع دعاوی در دادگاه‌های صلح حقوقی ترکیه است؛ وزارتخانه برای افراز و فروش مال مشاع از طریق دادگاه، مدت‌زمان جداگانه‌ای بر اساس نوع دعوا منتشر نمی‌کند. این مدت، مرحله تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر منطقه‌ای و مرحله فروش پس از قطعی شدن رأی را در بر نمی‌گیرد. در همین آمار، میانگین مدت رسیدگی به یک پرونده در شعب حقوقی دادگاه‌های تجدیدنظر منطقه‌ای 371 روز اعلام شده است.
تعداد شرکا، نواقص موجود در سوابق سند مالکیت (تاپو) و بررسی کارشناسی می‌تواند مدت رسیدگی را به‌طور قابل‌توجهی افزایش دهد.
اگر مالکیت مشاع ناشی از ارث باشد
اشاعه میان وراث از نوع elbirliği mülkiyeti (مالکیت مشترک بدون تعیین سهم) است و قواعد آن تا حدی متفاوت است. هر یک از وراث، مادامی که به موجب قرارداد یا قانون مکلف به ادامه اشاعه نباشد، می‌تواند همواره تقسیم ترکه را مطالبه کند (قانون مدنی ترکیه ماده 642). هرگاه انجام فوری تقسیم، ارزش مال یا ترکه را به میزان قابل توجهی کاهش دهد، قاضی صلح می‌تواند تصمیم به تعویق تقسیم بگیرد؛ چنانچه جنینی وجود داشته باشد که وارث خواهد بود، تقسیم تا زمان تولد به تعویق می‌افتد (قانون مدنی ترکیه ماده 642–643).
یک وارث همچنین می‌تواند تبدیل مالکیت مشترک بدون تعیین سهم به مالکیت مشاع با سهام معین نسبت به تمام یا بخشی از اموال موجود در ترکه را مطالبه کند (قانون مدنی ترکیه ماده 644).
تقسیم ترکه، قرارداد تقسیم و انتقال سهم‌الارث در صفحه حقوق ارث توضیح داده شده است.
پرسش‌های پرتکرار
آیا افراز و فروش مال مشاع از طریق دادگاه (izale-i şuyu، Ortaklığın Giderilmesi) یکی هستند؟
بله. «izale-i şuyu» اصطلاح قدیمی است؛ در زبان قانونی امروز به آن «Ortaklığın Giderilmesi» گفته می‌شود.
اگر شرکای دیگر نخواهند، می‌توان دعوا اقامه کرد؟
بله. هر یک از شرکا به تنهایی می‌تواند تقسیم بخواهد؛ رضایت دیگران لازم نیست (قانون مدنی ترکیه ماده 698).
نمی‌خواهم ملک فروخته شود، چه کار می‌توانم بکنم؟
قاضی ابتدا تقسیم عینی را ارزیابی می‌کند؛ اگر تقسیم ممکن باشد، فروش مقرر نمی‌شود (قانون مدنی ترکیه ماده 699). در بنایی که برای مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه مناسب است، می‌توان مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه را برقرار کرد و تخصیص واحدهای مستقل را نیز خواست (قانون مالکیت آپارتمان‌ها ماده 10).
اگر سهمم را بفروشم، حق شفعه شرکای دیگر ایجاد می‌شود؟
در مالکیت مشاع با سهام معین، اگر یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، شرکای دیگر می‌توانند حق شفعه را اعمال کنند (قانون مدنی ترکیه ماده 732). این حق با گذشت سه ماه از تاریخ اعلام فروش به صاحب حق و در هر حال با گذشت یک سال از فروش ساقط می‌شود. در مقابل، در فروش با حراج قهری حق شفعه قابل اعمال نیست — یعنی در فروشی که در پایان دعوای افراز و فروش مال مشاع از طریق دادگاه انجام می‌شود، حق شفعه مطرح نمی‌شود (قانون مدنی ترکیه مواد 733، اصلاحی با قانون شماره 7571).
در elbirliği mülkiyeti (مالکیت مشترک بدون تعیین سهم) می‌توانم سهمم را بفروشم؟
در elbirliği mülkiyeti (مالکیت مشترک بدون تعیین سهم) شرکا سهام معینی ندارند و اعمال حقوقی نیازمند اجماع است؛ بنابراین «سهم» در یک ملک معین به تنهایی قابل انتقال نیست. وارث می‌تواند سهم‌الارث خود را از ترکه منتقل کند: میان ورثه، شکل کتبی و در مورد شخص ثالث، تنظیم در دفتر اسناد رسمی شرط اعتبار است. انتقال به شخص ثالث به او حق شرکت در تقسیم نمی‌دهد؛ تنها به او این حق را می‌دهد که پس از تقسیم، سهمی را که به وارث تخصیص یافته از او مطالبه کند (قانون مدنی ترکیه ماده 677).
مقررات مستند
قانون مدنی ترکیه شماره 4721 — مواد 642–644 (تقسیم در ارث، تعویق، تبدیل مالکیت مشترک بدون تعیین سهم به مالکیت مشاع با سهام معین)، ماده 677 (انتقال سهم‌الارث)، ماده 688 (حقوق شریک)، ماده 698 (درخواست تقسیم و حدود آن)، ماده 699 (شیوه تقسیم)، مواد 732–734 (حق شفعه قانونی) — mevzuat.gov.tr
قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه شماره 6100 — ماده 4 (صلاحیت ذاتی)، مواد 6–7 و ماده 12 (صلاحیت محلی)، ماده 55 (تعویق در صورت فوت)، مواد 59–60 (اتحاد اجباری اصحاب دعوا)، ماده 115 (شرایط دعوا)، مواد 316–317 (آیین دادرسی ساده)، ماده 322 (مأمور فروش)، ماده 350 (قطعیت) — mevzuat.gov.tr
قانون اجرای احکام و ورشکستگی ترکیه شماره 2004 — م.111/ب (فروش الکترونیکی)، م.114 (مزایده و نخستین مزایده میان وراث)، م.130 (پرداخت بهای مزایده) — mevzuat.gov.tr
قانون میانجیگری در اختلافات حقوقی ترکیه شماره 6325 — م.18/الف و م.18/ب (میانجیگری به‌عنوان شرط اقامه دعوا) — mevzuat.gov.tr
قانون مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه شماره 634 — م.7، م.10 — mevzuat.gov.tr · قانون حفاظت از خاک و استفاده از اراضی ترکیه شماره 5403 — م.8، م.8/ب — mevzuat.gov.tr
صفحات مرتبط
این نوشتار صرفاً جنبه اطلاع‌رسانی عمومی حقوقی دارد. از آنجا که شرایط هر پرونده، ساختار مالکان و ماهیت ملک متفاوت است، توصیه می‌شود برای وضعیت مشخص خود از وکیل‌تان مشاوره حقوقی دریافت کنید.