Ümumi mülkiyyətin məhkəmə qaydasında bölünməsi (Ortaklığın Giderilmesi, izale-i şuyu) iddiası — bir əmlakın paydaşları arasındakı ümumi mülkiyyətə son qoyaraq əmlakı ya olduğu kimi bölüşdürən, ya da satıb dəyərini paylaşdıran iddiadır. Paydaşlardan hər biri təkbaşına qaldıra bilər; digərlərinin razılığı tələb olunmur (TMK m.698). İddiaya Türkiyə mülki sülh məhkəməsində baxılır və iddia qaldırılmazdan əvvəl vasitəçiyə müraciət edilməsi iddia şərtidir.
Miras mülkiyyətinin bölüşdürülməsi, elbirliği mülkiyeti (payları müəyyən edilməmiş birgə mülkiyyət) və bölüşdürmə müqaviləsi Vərəsəlik hüququ səhifəsində izah olunur. Bu yazı iddianın özünü araşdırır.
Kim qaldıra bilər, kimə qarşı qaldırılır?
Paylı mülkiyyətdə paydaşlardan hər biri əmlakın bölüşdürülməsini tələb edə bilər (TMK m.698). İddia, iddiaçı paydaş tərəfindən digər paydaşların hamısına qarşı qaldırılır; paydaşlar arasında məcburi iddia yoldaşlığı vardır və hamısı haqqında vahid qərar verilməsi tələb olunur (HMK m.59–60).
Bir paydaş iddiada iştirak etmirsə, məhkəmə iddianı birbaşa rədd etməz. Tərəflərin təşkili iddia şərtidir və nöqsanı aradan qaldırıla bildiyi üçün məhkəmə qəti müddət verib çatışmayan paydaşın iddiaya daxil edilməsini təmin edir, ondan sonra işin mahiyyətinə keçir (HMK m.115).
Paydaşlardan biri mühakimə zamanı ölərsə, vərəsəlik haqqında şəhadətnaməyə əsasən onun varislərinin iddiaya qatılması təmin edilir; varislər mirası qəbul və ya rədd etməyibsə, qanuni müddətlər keçənə qədər iddia təxirə salınır (HMK m.55).
Nə zaman bölüşdürülmə tələb edilə bilməz?
Qanun üç məhdudiyyət qoyur (TMK m.698):
- Müqavilə ilə davam etmə öhdəliyi. Bölüşdürülməni tələb etmək hüququ hüquqi əməllə ən çoxu on il müddətinə məhdudlaşdırıla bilər. Daşınmaz əmlaklarda paylı mülkiyyətin davamına dair müqavilələr rəsmi şəklə tabedir və daşınmaz əmlak reyestrinə qeyd edilə bilər.
- Davamlı məqsədə təyinat. Paylı əmlak davamlı bir məqsədə təyin edilibsə, paydaşlar paylı mülkiyyəti davam etdirməyə borcludurlar.
- Uyğun olmayan zaman. Qanun uyğun olmayan zamanda bölüşdürülmə tələb edilə bilməyəcəyini bildirir; anlayışı müəyyən etmir, qiymətləndirmə konkret hadisəyə görə aparılır.
Bunlardan əlavə, bir qadağa da var: Türkiyə hüququnda mənzil mülkiyyəti və ya kat irtifakı (tamamlanmamış tikiliyə dair servitut) rejiminə tabe olan daşınmaz əmlakın özündə ümumi mülkiyyətin məhkəmə qaydasında bölünməsi tələb edilə bilməz. Müstəqil bölmələr isə müstəqil daşınmaz əmlak kimi iddia predmeti ola bilər və onlardakı ümumi mülkiyyət bölünə bilər (Türkiyənin Mənzil Mülkiyyəti haqqında Qanunu m.7).
Olduğu kimi bölünmə, yoxsa satış?
Qanun iki bölüşdürülmə forması tanıyır: əmlakın olduğu kimi bölünməsi və ya pazarlıq yolu ilə və ya auksionda satılaraq dəyərinin bölüşdürülməsi (TMK m.699).
Paydaşlar formada razılaşa bilmirsə, paydaşlardan birinin tələbi ilə hakim aşağıdakı ardıcıllığı izləyir:
- Əvvəlcə olduğu kimi bölünmə. Bölünən hissələrin dəyərləri uyğun gəlmirsə, dəyəri az olan hissəyə pul əlavə edilərək bərabərləşdirmə təmin edilir.
- Bölünmə uyğun deyilsə, satış. Bölünmə tələbi şərait və şərtlərə uyğun görülməzsə — xüsusilə əmlak əhəmiyyətli dəyər itkisinə uğramadan bölünə bilmirsə — açıq auksionda satışa qərar verilir.
İddiada cavabdeh də iddiaçı kimi hüquqlara malikdir: iddiaçının satış tələb etməsi, cavabdehin naturada bölünmə tələb etməsinə mane olmur.
Üçüncü bir yol da var. Türkiyə hüququnda mənzil mülkiyyətinin yaradılmasına uyğun olan tikilidə, ortaq mülkiyyətçilərdən və ya vərəsələrdən biri istəsə, hakim bölüşdürülmənin Türkiyə hüququnda mənzil mülkiyyəti yaradılıb müstəqil bölmələrin ayrılması yolu ilə aparılmasına qərar verə bilər (Kat Mülkiyeti Kanunu m.10).
Kənd təsərrüfatı torpaqlarında ayrıca rejim tətbiq olunur: bu torpaqlar Nazirliyin müəyyən etdiyi ölçülərdən kiçik hissələrə bölünə və paylara ayrıla bilməz; payın ötürülməsi, bölünməsi və elbirliği mülkiyyətinin (payları müəyyən edilməmiş birgə mülkiyyət) paylı mülkiyyətə çevrilməsi əməliyyatları Nazirliyin icazəsinə tabedir (5403 saylı Qanun m.8 və m.8/B).
Satış kimə edilir?
Burada qanunun tək cümləsi praktikada çox şeyi müəyyən edir (TMK m.699):
“Satışın paydaşlar arasında auksionla aparılmasına qərar verilməsi, bütün paydaşların razılığına bağlıdır.”
Yəni qayda, hərracın hamıya açıq olmasıdır. Satışın yalnız paydaşlar arasında aparılması üçün bütün paydaşların razılığı tələb olunur; biri etiraz edərsə, daşınmaz üçüncü şəxslərə də satıla bilər. Paydaşlar, əlbəttə ki, bu hərracda iştirak edə bilərlər.
31 iyul 2026 tarixindən bəri mühüm bir istisna mövcuddur. Bütün mülkiyyətçilərin daşınmazı miras yolu ilə əldə etdiyi və vərəsələrdən başqa üçüncü şəxslərin mülkiyyət hüququnun olmadığı daşınmazlarda, ümumi mülkiyyətin satış yolu ilə bölünməsinə qərar verilərsə, birinci hərrac heç kimin razılığı tələb edilmədən, qanuna görə yalnız mülkiyyətçi olan vərəsələr arasında keçirilir. Bu üsul yalnız bir dəfə tətbiq olunur və bu hərracda təkliflər təxmini dəyərin tam həcmini keçməlidir (Türkiyənin İcra və İflas haqqında Qanunu m.114; 7589 saylı Qanun, RG 31.7.2026-33326).
Birinci hərracdan nəticə alınmazsa, ikinci hərrac hamıya açıq keçirilir və hədd təxmini dəyərin əlli faizinə enir. Tənzimləmə, qüvvəyə minməzdən əvvəl elan edilmiş açıq hərraclara tətbiq edilmir.
Bu qayda önalma və ya üstünlük hüququ deyil; birinci hərracda kimlərin iştirak edə biləcəyinin qanunla məhdudlaşdırılmasıdır. Müddəa yenidir və tətbiqə dair formalaşmış məhkəmə təcrübəsi hələ yaranmamışdır.
Məhkəmə satışa qərar verərsə, proses necə işləyir?
Satış qərarını məhkəmə deyil, hakimin bu iş üçün təyin etdiyi satış məmuru icra edir; daşınar və daşınmaz əmlakın satışı Türkiyənin İcra və İflas haqqında Qanununun müddəalarına uyğun aparılır (HMK m.322). Daşınmaz əmlakla bağlı əşya hüquqlarına dair qərarlar qanuni qüvvəyə minmədikcə icra edilə bilməz (HMK m.350); buna görə satış mərhələsi qərarın qanuni qüvvəyə minməsindən sonra başlayır.
Satış, UYAP-a inteqrasiya olunmuş Elektron Satış Portalı üzərindən açıq hərracla aparılır və təklif vermə müddəti yeddi gündür (İİK m.111/b). Hərracda iştirak etmək istəyənlər təxmini dəyərin on faizi miqdarında təminat yatırırlar; ümumi mülkiyyətin bölünməsində pay sahibindən onun payının əhatə etdiyi məbləğ qədər təminat alınmır. Hərracın qalibi, hərrac nəticə protokolunun elanından etibarən yeddi gün ərzində satış qiymətini nağd şəkildə ödəməlidir (İİK m.130). Satış qiyməti paydaşlara payları nisbətində bölüşdürülür.
Mediasiya məcburidirmi?
Bəli. Daşınar və daşınmaz əmlakın bölüşdürülməsinə və ümumi mülkiyyətin məhkəmə qaydasında bölünməsinə dair mübahisələrdə, iddia qaldırmazdan əvvəl mediatoraya müraciət edilmiş olması dava şərtidir (6325 saylı Qanun m.18/B). Bu qayda 1 sentyabr 2023 tarixində qüvvəyə minmişdir.
Müraciət, mübahisənin predmetinə görə səlahiyyətli məhkəmənin yerləşdiyi ərazinin mediasiya bürosuna edilir. Mediator prosesə təyin edildiyi tarixdən etibarən üç həftə ərzində prosesi başa çatdırır; məcburi hallarda ən çoxu bir həftə uzadıla bilər.
Razılaşma əldə olunmazsa, yekun protokolun əsli və ya təsdiq edilmiş surəti iddia ərizəsinə əlavə edilməlidir. Mediatora ümumiyyətlə müraciət edilmədən iddia qaldırıldığı aşkar edilərsə, iddia ərizəsi qarşı tərəfə çatdırılmadan dava şərtinin olmaması səbəbindən prosessual qaydada rədd edilir.
Tərəflər razılaşarsa, razılaşma sənədi üçün icra edilə bilmə şərhi alınması məcburidir. Daşınmaz əmlakla bağlı sənədlərdə bu şərh daşınmazın yerləşdiyi yerin Türkiyə mülki sülh məhkəməsindən alınır; şərhdən sonra tərəflərdən biri Türkiyənin daşınmaz əmlakın qeydiyyatı idarəsindən rəsmi sənəd tərtib edilmədən qeydiyyat tələb edə bilər.
Hansı məhkəmədə qaldırılır?
Aidiyyət. Daşınar və daşınmaz əmlakın və ya hüququn bölüşdürülməsinə və ümumi mülkiyyətin məhkəmə qaydasında bölünməsinə dair işlərə, işin dəyərindən və ya məbləğindən asılı olmayaraq Türkiyə mülki sülh məhkəməsində baxılır (HMK m.4). Sadə mühakimə üsulu tətbiq edilir; cavab müddəti iki həftədir və tərəflər cavaba cavab və ikinci cavab ərizəsi verə bilməzlər (HMK m.316–317).
Daşınmazlarda səlahiyyət. Daşınmaz üzərindəki əşya hüququna dair və ya əşya hüququ sahibliyində dəyişikliyə səbəb ola biləcək işlərdə daşınmazın yerləşdiyi yerin məhkəməsi qəti səlahiyyətlidir (HMK m.12). Ümumi mülkiyyətin məhkəmə qaydasında bölünməsi mülkiyyət vəziyyətini dəyişdirdiyi üçün bu çərçivəyə daxildir. İş birdən çox daşınmaza dairdirsə, daşınmazlardan birinin yerləşdiyi yerdə digərləri barəsində də qaldırıla bilər.
Praktiki nəticəsi budur: Alanyada paylı daşınmazı olan paydaş, harada yaşamasından asılı olmayaraq iddianı Alanyada qaldırır; paydaşlar xaricdə olsalar belə, səlahiyyətli məhkəmə dəyişmir.
Daşınarlarda səlahiyyət. Yalnız daşınar əmlaka dair ümumi mülkiyyətin məhkəmə qaydasında bölünməsində xüsusi səlahiyyət qaydası yoxdur; ümumi qayda tətbiq edilir və iş cavabdehin yaşayış yeri məhkəməsində, cavabdeh birdən çoxdursa onlardan birinin yaşayış yeri məhkəməsində qaldırılır (HMK m.6–7). Bu səlahiyyət qəti deyil; qaydasına uyğun səlahiyyət etirazı edilməzsə, işin qaldırıldığı məhkəmə səlahiyyətli olur.
İş nə qədər davam edir?
Ədliyyə Nazirliyinin Ədli Sicil və Statistika Baş İdarəsinin dərc etdiyi Ədliyyə Statistikası 2025-na əsasən, bu işlərə baxan Türkiyə mülki sülh məhkəmələrində bir işin orta baxılma müddəti 2025 ilində 120 gündür.
Bu rəqəm Türkiyə mülki sülh məhkəmələrinin bütün iş növlərinin ortalamasıdır; Nazirlik ümumi mülkiyyətin məhkəmə qaydasında bölünməsi üçün iş növünə görə ayrıca müddət dərc etmir. Müddət regional apellyasiya məhkəməsinə şikayət mərhələsini və qərarın qanuni qüvvəyə minməsindən sonrakı satış mərhələsini əhatə etmir. Həmin statistikada regional apellyasiya məhkəmələrinin mülki kollegiyalarında bir işin orta baxılma müddəti 371 gün kimi göstərilmişdir.
Paydaş sayı, mülkiyyət şəhadətnaməsi (tapu) qeydlərindəki nöqsanlar və ekspertiza araşdırması müddəti nəzərəçarpacaq dərəcədə uzada bilər.
Ümumi mülkiyyət mirasdan gəlirsə
Vərəsələr arasındakı ümumi mülkiyyət elbirliyi mülkiyəti (payları müəyyən edilməmiş birgə mülkiyyət)dir və qaydaları qismən fərqlidir. Vərəsələrdən hər biri, müqavilə və ya qanun üzrə ümumi mülkiyyəti davam etdirmək öhdəliyi olmadıqca, hər zaman mirasın bölüşdürülməsini tələb edə bilər (TMK m.642). Bölüşdürülmənin dərhal aparılması əmlakın və ya miras kütləsinin dəyərini əhəmiyyətli dərəcədə azaldacaqsa, mülki sülh hakimi bölüşdürülmənin təxirə salınmasına qərar verə bilər; vərəsə olacaq döl varsa, bölüşdürülmə doğuşa qədər təxirə salınır (TMK m.642–643).
Bir vərəsə, miras kütləsinə daxil olan əmlakın hamısı və ya bir hissəsi üzərindəki elbirliyi mülkiyyətinin (payları müəyyən edilməmiş birgə mülkiyyətin) paylı mülkiyyətə çevrilməsini də tələb edə bilər (TMK m.644).
Miras kütləsinin bölüşdürülməsi, bölüşdürülmə müqaviləsi və miras payının ötürülməsi Vərəsəlik hüququ səhifəsində izah edilir.
Tez-tez soruşulan suallar
Ümumi mülkiyyətin məhkəmə qaydasında bölünməsi (İzale-i şuyu, Ortaklığın Giderilmesi) eyni şeydirmi?
Bəli. “İzale-i şuyu” köhnə termindir; bugünkü qanun dilində “Ortaklığın Giderilmesi” deyilir.
Digər paydaşlar istəməzsə, iddia qaldırmaq olarmı?
Bəli. Paydaşlardan hər biri təkbaşına bölüşdürülməni tələb edə bilər; digərlərinin razılığı tələb olunmur (TMK m.698).
Daşınmaz əmlakın satılmasını istəmirəm, nə edə bilərəm?
Hakim əvvəlcə əmlakın eynən bölünməsini qiymətləndirir; bölünmə mümkündürsə, satışa qərar verilmir (TMK m.699). Türkiyə hüququnda mənzil mülkiyyətinin qurulmasına yararlı tikilidə mənzil mülkiyyəti qurulub müstəqil bölmələrin ayrılması da tələb edilə bilər (KMK m.10).
Payımı satsam, digər paydaşların ilkin satınalma hüququ yaranarmı?
Paylı mülkiyyətdə bir paydaş payını üçüncü şəxsə satarsa, digər paydaşlar ilkin satınalma hüququndan istifadə edə bilər (TMK m.732). Bu hüquq satışın hüquq sahibinə bildirildiyi tarixdən etibarən üç ay və hər halda satışdan etibarən bir il keçdikdə sona çatır. Bunun əksinə olaraq, məcburi hərrac yolu ilə satışlarda ilkin satınalma hüququndan istifadə edilə bilməz — yəni ümumi mülkiyyətin məhkəmə qaydasında bölünməsi iddiası sonunda həyata keçirilən satışda ilkin satınalma hüququ mövcud olmur (TMK m.733, 7571 saylı Qanunla dəyişdirilmiş).
Elbirliyi mülkiyyəti (payları müəyyən edilməmiş birgə mülkiyyət) şəklində payımı sata bilərəmmi?
Elbirliyi mülkiyyətində (payları müəyyən edilməmiş birgə mülkiyyətdə) iştirakçıların müəyyən edilmiş payları yoxdur və sərəncam əməliyyatları yekdillik tələb edir; bu səbəbdən tək bir daşınmaz əmlakdakı “pay” təkbaşına ötürülə bilməz. Vərəsə miras kütləsindəki miras payını ötürə bilər: vərəsələr arasında yazılı forma, üçüncü şəxslə isə notarius tərəfindən tərtib edilmiş sənəd etibarlılıq şərtidir. Üçüncü şəxsə edilən ötürülmə ona bölüşdürülmədə iştirak etmək səlahiyyəti vermir; yalnız bölüşdürülmə başa çatdıqdan sonra vərəsəyə ayrılan payın özünə verilməsini tələb etmək hüququ yaradır (TMK m.677).
Əsas qanunvericilik
4721 saylı Türkiyə Mülki Məcəlləsi — m.642–644 (mirasın bölüşdürülməsi, təxirə salınma, elbirliyi mülkiyyətinin paylı mülkiyyətə çevrilməsi), m.677 (miras payının ötürülməsi), m.688 (paydaşın hüquqları), m.698 (bölüşdürülmə tələbi və məhdudiyyətləri), m.699 (bölüşdürülmə üsulu), m.732–734 (qanuni ilkin satınalma hüququ) — mevzuat.gov.tr
6100 saylı Türkiyə Mülki Prosessual Məcəlləsi — m.4 (məhkəmə aidiyyəti), m.6–7 və m.12 (ərazi yurisdiksiyası), m.55 (ölüm halında təxirə salınma), m.59–60 (məcburi iddia yoldaşlığı), m.115 (iddia şərtləri), m.316–317 (sadələşdirilmiş icraat), m.322 (satış məmuru), m.350 (qanuni qüvvəyə minmə) — mevzuat.gov.tr
2004 nömrəli Türkiyənin İcra və İflas haqqında Qanunu — m.111/b (elektron satış), m.114 (hərrac və vərəsələr arasında birinci hərrac), m.130 (hərrac qiymətinin ödənilməsi) — mevzuat.gov.tr
6325 nömrəli Hüquq mübahisələrində mediasiya haqqında Qanun — m.18/A və m.18/B (məhkəməyə müraciətin ilkin şərti olan mediasiya) — mevzuat.gov.tr
634 nömrəli Türkiyə hüququnda mənzil mülkiyyəti haqqında Qanun — m.7, m.10 — mevzuat.gov.tr · 5403 nömrəli Torpağın qorunması və torpaqdan istifadə haqqında Qanun — m.8, m.8/B — mevzuat.gov.tr
Əlaqəli səhifələr
Bu yazı ümumi hüquqi məlumatlandırma məqsədi daşıyır. Hər hadisənin şərtləri, paydaş strukturu və daşınmaz əmlakın xarakteri fərqləndiyindən, konkret vəziyyətiniz üçün vəkilinizdən hüquqi dəstək almanız tövsiyə olunur.