Hva er et søksmål om sletting og ny registrering i grunnboken, og hvordan reises det?

Forfatter: Av. Merve Kartal · Publisert: 04.11.2026

Søksmål om sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing er et søksmål som reises med påstand om at en tinglysing i grunnboken ikke samsvarer med den faktiske rettslige situasjonen, og som krever at tinglysingen rettes og at eiendommen tinglyses på saksøkerens navn. I dagligtale kalles det også kort søksmål om sletting av tinglyst hjemmel.

Grunnen til at søksmålet er nødvendig, fremgår av loven: uten de berørtes skriftlige samtykke kan grunnbokføreren bare rette en feil i grunnboken etter rettsavgjørelse (Tyrkias sivillovbok art. 1027/1). Det vil si at dersom motparten ikke samtykker, kan man ikke oppnå noe ved å henvende seg til den tyrkiske grunnbokmyndigheten.

Den generelle rammen for tvister om fast eiendom er beskrevet på siden Husleie- og eiendomsrett. Denne teksten tar for seg selve søksmålet.

Hvordan reises søksmål om sletting av tinglyst hjemmel? Kort svar

1. Fastslå først grunnlaget. Årsaken til at tinglysingen er ugyldig – proforma, manglende handleevne, tilblivelsesmangel, formmangel, matrikkelfeil – avgjør søksmålets frist, bevisbyrde og hvem det skal rettes mot.
2. Kontroller hvem som eier eiendommen, og vurder om nødvendig midlertidig sikring og merknad i grunnboken allerede før søksmålet reises. Hvis dette trinnet hoppes over, kan skaden senere være uopprettelig.
3. Undersøk om fristen er utløpt. Hvert grunnlag har sin egen frist; for noen er det ikke fastsatt noen frist i loven, for andre blir søksmålet avvist direkte.
4. Søksmålet reises som utgangspunkt ved den sivile førsteinstansdomstolen på stedet der eiendommen ligger, og rettsgebyret beregnes ut fra eiendommens verdi.

Hvem rettes søksmålet mot?

Søksmålet rettes mot den som står oppført som eier i den tinglysingen som kreves slettet. Hvis eiendommen har skiftet hender, kan ugyldigheten av tinglysingen gjøres gjeldende direkte overfor tredjepersoner som ikke er i god tro (Tyrkias sivillovbok art. 1024/3); i så fall blir det aktuelt å trekke inn alle leddene i kjeden i søksmålet.

Hvis eiendommen overdras etter at søksmålet er reist, faller ikke søksmålet bort. Loven gir saksøkeren en valgrett: vedkommende kan enten frafalle søksmålet mot overdrageren og fortsette mot den som har overtatt søksmålsgjenstanden, eller omgjøre søksmålet til et erstatningssøksmål mot overdrageren (Tyrkias tvistelov art. 125/1).

Hvis eiendommen inngår i et dødsbo, er eiendomsretten et elbirliği mülkiyeti (sameie uten bestemte andeler), og med mindre noe annet følger av lov eller avtale, krever disposisjonshandlinger enstemmig beslutning fra sameierne; derimot kan hver av sameierne sørge for bevaring av rettigheter som tilhører sameiet, og denne beskyttelsen kommer alle sameierne til gode (Tyrkias sivillovbok art. 701–702). Partsforholdet i saker mellom arvinger vurderes derfor særskilt; arverettslige sider av temaet er beskrevet på siden Arverett. For å dokumentere hvem som er arvinger, kreves det arvebevis.

I hvilke tilfeller kan søksmål om sletting av tinglyst hjemmel ikke reises?

Her må man skille mellom to ulike ting: tilfeller der loven utelukker søksmål, og tilfeller der søksmålet kan reises, men der kravet blir forkastet etter realitetsbehandling. Skillet har praktisk betydning, for i den andre gruppen blir søksmålet behandlet, og dersom det forkastes, påløper sakskostnader og motpartens advokatsalær.

Tilfeller som utelukker søksmål

Når det er gått ti år siden matrikkelprotokollen ble rettskraftig. Når det er gått ti år fra datoen da protokollene om avgrensning og fastsettelse ble rettskraftige, kan det ikke fremsettes innsigelser eller reises søksmål på grunnlag av rettslige forhold fra før matrikkelføringen (Tyrkias kadastrolov art. 12/3). Dette er en rettighetsfortapende frist, og den avskjærer bare grunnlag fra før matrikkelføringen.

Når det foreligger rettskraftig avgjørelse om samme krav. Hvis et søksmål med samme parter, samme søksmålsgrunnlag og samme påstand er rettskraftig avgjort, avvises et nytt søksmål på grunn av rettskraft (Tyrkias tvistelov art. 303/1). Rettskraften gjelder også overfor dem som overtar søksmålsgjenstanden etter at avgjørelsen er blitt rettskraftig; likevel står Tyrkias sivillovboks regler om godtroerverv ved eiendom uendret (Tyrkias tvistelov art. 303/4).

Tilfeller der søksmålet kan reises, men kan bli forkastet etter realitetsbehandling

Når eiendommen er overført til en tredjeperson i god tro. En tredjeperson som i god tro har ervervet eiendomsrett eller en annen tinglig rett i tillit til tinglysingen i grunnboken, er beskyttet i sitt erverv (Tyrkias sivillovbok art. 1023). God tro er en presumsjon og kan motbevises: den som ut fra omstendighetene ikke har utvist den aktsomhet som kan forventes av vedkommende, kan ikke påberope seg god tro (Tyrkias sivillovbok art. 3/2). Dette avgjøres altså ikke ved søksmålsinngivelsen, men ved slutten av rettergangen. Dersom det er tinglyst en merknad om omtvistet rett i grunnboken, er dette forsvaret allerede avskåret.

Når motparten har ervervet ved alminnelig foreldelse. Den som uten gyldig rettslig grunn er tinglyst som eier i grunnboken, kan ikke møtes med innsigelser mot den eiendomsretten vedkommende har ervervet på denne måten, dersom vedkommende har hatt eiendommen i sin besittelse uten søksmål og uten avbrudd i ti år og i god tro (Tyrkias sivillovbok art. 712).

Når det er gått ett år ved tilblivelsesmangel. Den part som har inngått en avtale på grunn av villfarelse eller svik, eller som følge av trusler, anses for å ha godkjent avtalen dersom vedkommende ikke innen ett år fra det tidspunktet villfarelsen eller sviket ble oppdaget, eller trusselen opphørte, erklærer at vedkommende ikke er bundet av avtalen, eller krever tilbake det som er ytt (Tyrkias obligasjonsrettslige lov art. 39/1). Derimot utelukker ikke det at en avtale som ikke er bindende på grunn av svik eller trusler, anses godkjent, retten til erstatning (Tyrkias obligasjonsrettslige lov art. 39/2).

Denne listen viser det som er fastsatt i loven; i den enkelte sak kan det også foreligge andre hindringer.

Hvilke grunnlag kan søksmålet bygge på?

Proforma. Ved fastsettelsen og tolkningen av en avtales art og innhold skal det tas utgangspunkt i partenes virkelige og felles vilje, uten hensyn til ord de feilaktig har brukt eller har brukt for å skjule sitt egentlige formål (Tyrkias obligasjonsrettslige lov art. 19/1).

Overføringer som en arvelater foretar for å unndra midler fra arvingene, er en særlig form for dette grunnlaget og kalles i praksis arvelaterens proformaavtale. Hvilke omstendigheter Tyrkias kassasjonsdomstol vurderer samlet i slike saker, hvem som kan reise søksmålet, og hvorfor fristen ikke løper, er beskrevet på siden Arverett.

Manglende handleevne. Med unntak av de særlige tilfeller som er angitt i loven, har handlinger fra en person som mangler evnen til å forstå og vurdere, ingen rettslige virkninger (Tyrkias sivillovbok art. 15). Påstanden om at evnen til å forstå og vurdere manglet på overdragelsestidspunktet, er et av de viktigste grunnlagene i søksmål om sletting av tinglyst hjemmel.

Urettmessig tinglysing. En tinglysing som bygger på en rettslig disposisjon som ikke er bindende, eller som mangler rettslig grunnlag, er urettmessig (Tyrkias sivillovbok art. 1024/2). Dersom en tinglig rett er tinglyst uten gyldig grunnlag, eller en tinglysing er slettet eller endret uten gyldig grunnlag, kan den hvis tinglige rett derved er krenket, kreve grunnboken rettet ved søksmål (Tyrkias sivillovbok art. 1025/1).

Formmangel. Avtaler som tar sikte på å overføre eiendomsrett til fast eiendom, er bare gyldige dersom de er inngått i offisiell form (Tyrkias sivillovbok art. 706). Denne offisielle formen kan oppfylles hos tyrkisk grunnbokmyndighet, og siden 2022 også hos notarius publicus: salgsavtale om fast eiendom kan også inngås av notarius publicus (Tyrkias notarlov art. 61/A). Utover dette overfører for eksempel et salg inngått ved alminnelig skriftlig avtale ikke eiendomsrett.

Foreldelse og frister i sak om sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing

Det finnes ikke én enkelt frist; fristen varierer etter grunnlaget. Man må skille mellom to begreper: en preklusiv frist gjør at retten opphører når fristen utløper, og retten tar hensyn til dette av eget tiltak; foreldelse er derimot en innsigelse som må gjøres gjeldende av motparten.

Raden «loven fastsetter ingen frist» i tabellen betyr ikke at saken alltid vil bli vunnet: omsetning av eiendommen, at besittelsen har vært hos motparten over lang tid og svekkede bevis kan påvirke utfallet selv om fristen ikke er utløpt. Dersom en protokoll som ennå ikke er rettskraftig er tinglyst, nyter de som har hatt eiendommen i besittelse i egen eller andres eiendomsretts navn i tjue år fra tinglysingsdatoen, godt av prinsippet om tillit til grunnboken (tyrkisk matrikkellov art. 12/siste).

Fristene for midlertidig forføyning er separate og mye kortere.

Hvordan hindrer du salg av eiendommen? Midlertidig forføyning og anmerkning i grunnboken

Hvis eiendommen overdras til en tredjeperson i god tro mens saken verserer, går kravet fra sletting av tinglyst hjemmel til erstatning. Verktøyet som hindrer dette, er midlertidig forføyning og anmerkning i grunnboken basert på forføyningen.

Dersom det er grunn til å frykte at oppnåelsen av retten vil bli vesentlig vanskeligere eller helt umulig på grunn av en endring i den nåværende tilstanden, eller at forsinkelse vil medføre en ulempe eller alvorlig skade, kan det avsies midlertidig forføyning om tvistegjenstanden (Tyrkias tvistelov art. 389/1). Forføyningen begjæres før søksmål reises for den domstol som er saklig og stedlig kompetent i hovedsaken, og etter at søksmål er reist, for domstolen som behandler hovedsaken; den som begjærer forføyningen, må sannsynliggjøre at han har rett i sakens realitet (Tyrkias tvistelov art. 390).

Anmerkningens verdi er fastsatt i loven: rettsavgjørelser om vern av omtvistede rettigheter kan anmerkes i grunnboken, og begrensninger i disposisjonsretten kan gjøres gjeldende mot senere erververe av rettigheter i eiendommen når anmerkningen er registrert (Tyrkias sivillovbok art. 1010). Det vil si at den som senere erverver eiendommen mens anmerkningen står, ikke kan påberope seg godtrobeskyttelsen ovenfor.

Tre frister må overholdes:

• Gjennomføring av forføyningsavgjørelsen må begjæres innen én uke fra avgjørelsen er forkynt eller meddelt den parten som begjærte forføyningen; ellers bortfaller forføyningsavgjørelsen automatisk, selv om søksmål er reist innen lovens frist (tyrkisk tvistelov art. 393/1).
• Dersom forføyningen ble besluttet før søksmål ble reist, må hovedsaken reises innen to uker fra begjæringen om gjennomføring; ellers bortfaller forføyningen automatisk (tyrkisk tvistelov art. 397/1).
• Virkningen av forføyningen varer, med mindre noe annet er bestemt, inntil den endelige avgjørelsen er rettskraftig (tyrkisk tvistelov art. 397/2).

I hvilke tilfeller tapes en sak om sletting av tinglyst hjemmel?

Bevisbyrden ligger hos saksøkeren. Bevisbyrden påhviler, med mindre loven har en særskilt regulering, den parten som utleder en rett i egen favør av den rettsfølgen som knytter seg til et påstått faktum (tyrkisk tvistelov art. 190/1). Når loven knytter en rettsfølge til god tro, er utgangspunktet at god tro foreligger (tyrkisk sivillovbok art. 3/1); det påhviler saksøkeren å påvise at motparten ikke var i god tro.

Overdragelse under saken. Muligheten etter tyrkisk tvistelov art. 125 som beskrevet ovenfor står åpen, men dersom midlertidig forføyning ikke er besluttet, blir erververens gode tro et tvistetema.

Subsidiært krav. Saksøkeren kan overfor samme saksøkte fremme flere krav i samme prosesskriv ved å etablere et hovedkrav–subsidiært forhold mellom dem; retten kan ikke behandle det subsidiære kravet før den har avsagt dom om at hovedkravet forkastes på realiteten (tyrkisk tvistelov art. 111). Sletting av tinglyst hjemmel kan fremmes som hovedkrav og erstatning som subsidiært krav i samme sak.

Dersom saken forkastes, pålegges saksøkeren saksomkostningene og motpartens advokatsalær; denne risikoen bør ikke undervurderes, fordi rettsgebyret beregnes ut fra eiendommens verdi.

Ved hvilken domstol anlegges saken?

Saklig kompetanse. Uavhengig av tvistegjenstandens verdi og størrelse er sivil førsteinstansdomstol kompetent i saker om formuesrettigheter, med mindre annet er bestemt (tyrkisk tvistelov art. 2/1). Det finnes to tilfeller der annet er bestemt:

• Matrikkeldomstol. Matrikkeldomstolen behandler saker om eiendomsrett til fast eiendom og begrensede tinglige rettigheter, rettigheter som skal tinglyses eller anmerkes i grunnboken, grense- og måletvister, samt lignende saker som gjelder matrikkelføring og grunnboken (tyrkisk matrikkellov art. 25/1).
• Tyrkisk sivil forliksdomstol. Søksmål mot rettelser som følger av måling, grensefastsettelse, kartlegging og beregninger kan reises for tyrkisk sivil forliksdomstol innen tretti dager fra forkynnelsesdatoen (tyrkisk matrikkellov art. 41).

Stedlig kompetanse. I saker om tinglig rettighet i fast eiendom eller som kan føre til endring av hvem som har den tinglige retten, er domstolen på stedet der eiendommen ligger eksklusivt kompetent (tyrkisk tvistelov art. 12/1). Gjelder saken flere eiendommer, kan den reises ved domstolen på stedet for én av eiendommene også for de øvrige (tyrkisk tvistelov art. 12/3).

Den praktiske konsekvensen er: En sak om sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing for en eiendom i Alanya behandles i Alanya, uansett hvor partene bor.

Mekling er ikke et prosessvilkår. Når loven regner opp tvister som er underlagt mekling som prosessvilkår, har den tatt med tvister som springer ut av leieforhold, saker om fordeling av løsøre og fast eiendom og oppløsning av sameie, samt tvister som springer ut av eierseksjon etter tyrkisk rett og naborett (tyrkisk lov om mekling i sivile tvister art. 18/B). Sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing står ikke på denne listen. Derimot står sak om oppløsning av sameie ved dom på listen.

Statens ansvar er et eget søksmål. Staten er ansvarlig for alle tap som oppstår ved føringen av grunnboken; staten kan kreve regress hos tjenestemenn som har utvist skyld ved tapets oppståelse, og slike søksmål behandles ved domstolen på stedet der grunnboken føres (TMK art. 1007). Denne veien er et eget søksmål med sine egne vilkår og bevisbyrderegler.

Hvordan fastsettes kostnadene?

Søksmålet er underlagt proporsjonalt gebyr, og beregningsgrunnlaget er uttrykkelig fastsatt i lov: i søksmål som gjelder rettigheter knyttet til fast eiendom, som forbud mot inngrep, tinglysing og sletting av tinglyst hjemmel, tas eiendommens verdi i betraktning (Gebyrloven art. 16/1). Dersom det i samme søksmål også kreves vederlag for bruk uten rettslig grunnlag eller erstatning, beregnes gebyret av eiendommens verdi samt det krevde erstatnings- og vederlagsbeløpet (art. 16/2). I tilfeller der verdien kan fastsettes, er det obligatorisk å angi verdien i søksmålsskriftet; hvis den ikke er angitt, blir saksøkeren pålagt å få den fastsatt, og hvis fastsettelsen unndras, blir søksmålsskriftet ikke tatt under behandling (art. 16/3).

Gebyrer for dommer og avgjørelser betales med en fjerdedel forskuddsvis, og resten betales innen én måned etter at avgjørelsen er forkynt (Gebyrloven art. 28/a). Hvis det under rettergangen viser seg at den fastsatte verdien er høyere enn det som ble oppgitt i søksmålsskriftet, fortsettes ikke saken før det manglende gebyret er betalt (art. 30).

Fordi gebyrtariffene og minimumssatsene for advokathonorar oppdateres hvert år, er det ikke oppgitt noe aktuelt beløp på denne siden; for beløp må man se på den til enhver tid gjeldende tariffen.

Vanlige spørsmål

Hvordan anlegges søksmål om sletting av tinglyst hjemmel mellom søsken?
Prosessuelt er det ingen forskjell: søksmålet anlegges mot den søsteren/broren som står som hjemmelshaver i grunnboken, ved den sivile førsteinstansdomstolen der eiendommen ligger, og gebyret beregnes ut fra eiendommens verdi. Hvem som er arvinger, dokumenteres med arvebevis. Den materielle siden av saken – hvordan påstanden om at formue ble unndratt, bevises, og hvorfor fristen ikke har løpt – er beskrevet på siden om Arverett.

Kan jeg rette opp registreringen ved å søke til grunnbokmyndigheten?
Nei, så lenge de berørte ikke gir skriftlig samtykke; grunnbokføreren kan rette en feil i grunnboken bare ved rettsavgjørelse. Enkle skrivefeil retter tjenestemannen derimot av eget tiltak etter forskrift fastsatt av presidenten (TMK art. 1027).

Hvis jeg vinner søksmålet, overføres eiendomsretten da direkte til meg?
Eiendomsretten erverves i tilfeller hvor retten har fastsatt dette, før tinglysing; men for at eieren skal kunne foreta disposisjonshandlinger, må eiendomsretten være tinglyst i grunnboken (TMK art. 705/2). Avgjørelser om tinglige rettigheter knyttet til fast eiendom kan derimot ikke fullbyrdes før de er rettskraftige (HMK art. 350/2); man kan altså ikke gå til grunnboken med en avgjørelse fra første instans.

Må jeg først gå til mekling?
For søksmål om sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing er mekling ikke foreskrevet som prosessforutsetning (HUAK art. 18/B). Partene kan alltid frivillig ta saken til mekling.

Hvor lang tid tar søksmålet?
Det er ikke oppgitt noen varighet på denne siden. Justisdepartementet offentliggjør ikke gjennomsnittstall per sakstype for søksmål om sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing. Varigheten bestemmes av antall befaringer, sakkyndige undersøkelser og vitner, men også av at man må avvente at avgjørelsen blir rettskraftig (HMK art. 350/2).

Relevant lovgivning

Tyrkias sivillovbok nr. 4721 — art. 3 (god tro), art. 15 (evnen til å forstå og vurdere), art. 701–702 (elbirliği mülkiyeti (sameie uten bestemte andeler)), art. 705 (tinglysing), art. 706 (offentlig form), art. 712 (alminnelig foreldelse), art. 1007 (statens ansvar), art. 1010 (tinglyst merknad etter tyrkisk rett), art. 1023 (tredjemann i god tro), art. 1024 (uriktig tinglysing), art. 1025 (retting av grunnboken), art. 1027 (retting) — mevzuat.gov.tr

Tyrkias obligasjonsrettslov nr. 6098 — art. 19 (proformaavtale), art. 39 (ettårsfrist ved tilblivelsesmangler) — mevzuat.gov.tr

Tyrkias tvistelov nr. 6100 — art. 2 (saklig kompetanse), art. 12 (eksklusivt verneting), art. 111 (subsidiært krav), art. 125 (overdragelse av tvistegjenstanden), art. 190 (bevisbyrde), art. 303 (rettskraftig avgjørelse), art. 350 (ikke fullbyrdelse før rettskraft), art. 389–397 (midlertidig forføyning) — mevzuat.gov.tr

Tyrkias kadastrolov nr. 3402 — art. 12 (rettskraft og ti års preklusiv frist), art. 25 (matrikkeldomstolens saklige kompetanse), art. 41 (søksmål mot retting) — mevzuat.gov.tr

Tyrkias notarlov nr. 1512 — art. 60 og art. 61/A (salgskontrakt for fast eiendom) — mevzuat.gov.tr

Gebyrloven nr. 492 — art. 16 (verdi i søksmål som gjelder tinglige rettigheter til fast eiendom), art. 28 (betalingstidspunkt for proporsjonale gebyrer), art. 30 (verdiøkning) — mevzuat.gov.tr

Lov om mekling i sivile tvister nr. 6325 — art. 18/B (mekling som prosessforutsetning) — mevzuat.gov.tr

Relevante sider

• Husleie- og eiendomsrett — oversiktsside
• Arverett — arvelaterens proformaavtale og unndragelse av formue fra arv
• Hvordan får man arvebevis?
• Søksmål om oppløsning av sameie ved dom

Dette innlegget er ment som generell juridisk informasjon. Ettersom omstendighetene i hver enkelt sak og tilstanden til grunnboks- og matrikkelregistrene varierer, anbefales det å innhente juridisk bistand fra advokat for din konkrete situasjon.