Auteur : Av. Merve Kartal · Publication : 05.11.2026

L’action en fixation du loyer est l’action introduite afin que le juge détermine le loyer applicable à la nouvelle période de location (art. 345 du Code des obligations turc). Cette action peut être introduite à tout moment ; toutefois, pour que le loyer déterminé s’applique dès le début de la nouvelle période de location, elle doit être intentée au plus tard trente jours avant le début de cette période, ou le bailleur doit, avant cette date, notifier par écrit au locataire son intention de demander une augmentation et introduire l’action avant la fin de la nouvelle période ; si une clause d’augmentation figure au contrat, une action intentée avant la fin de la période suffit également (art. 345 du Code des obligations turc).

L’action répond à deux questions distinctes : si les parties ne sont pas parvenues à un accord sur un taux d’augmentation, quel sera le loyer, et si la clause d’augmentation contractuelle excède la limite légale, que faut-il appliquer ? Le régime instauré par la loi comporte trois niveaux :

Situation	Ce qui détermine le loyer
Les parties se sont entendues sur une augmentation	L’accord est valable, mais ne peut dépasser la variation de l’indice des prix à la consommation selon les moyennes sur douze mois
Absence d’accord entre les parties	Déterminé par le juge, sans pouvoir dépasser le même taux
Cinq ans se sont écoulés	Déterminé par le juge ; cette fois, le taux de l’IPC n’est pas le seul critère, les loyers comparables sont également pris en compte

Ces règles concernent les baux d’habitation et les baux de locaux commerciaux couverts ; elles ne s’appliquent pas aux locations d’immeubles affectés par nature à un usage temporaire, lorsque la location est conclue pour six mois ou moins (art. 339 du Code des obligations turc). Le cadre général de la relation locative est exposé sur la page Droit des baux et de l’immobilier.

Quel est le plafond légal de l’augmentation de loyer ?

La loi pose directement la limite : l’accord des parties sur le loyer applicable aux périodes de location renouvelées n’est valable qu’à condition de ne pas dépasser la variation de l’indice des prix à la consommation selon les moyennes sur douze mois au cours de l’année locative précédente. Cette règle s’applique également aux contrats de location conclus pour une durée supérieure à un an (art. 344/1 du Code des obligations turc).

Trois précisions sont importantes :

Le critère n’est pas l’inflation annuelle, mais la variation de l’indice des prix à la consommation selon les moyennes sur douze mois. Ces deux chiffres ne sont pas identiques. Le taux est publié par l’Institut turc de la statistique.
Le critère se rapporte à l’année locative précédente ; on considère l’année propre au contrat, non l’année civile.
La conséquence d’une clause d’augmentation excédant la limite n’est pas expressément écrite dans l’article. En pratique, une telle clause est réputée nulle pour la partie excédentaire et l’augmentation reste limitée au taux autorisé par la loi ; le reste du contrat demeure en vigueur (nullité partielle, art. 27/2 du Code des obligations turc).

Cette page ne mentionne pas la valeur actuelle du taux. Ce taux change chaque mois ; un chiffre exact le jour de sa publication serait déjà inexact le mois suivant.

Que se passe-t-il si le contrat ne prévoit pas de taux d’augmentation ?

À défaut d’accord entre les parties à ce sujet, le loyer est fixé par le juge, dans la limite du même taux et en tenant compte de l’état du bien loué, selon l’équité (art. 344/2 du Code des obligations turc).

Autrement dit, l’absence de clause d’augmentation dans le contrat ne signifie ni que le bailleur peut appliquer l’augmentation de son choix, ni que le locataire ne paiera aucune augmentation. Si les parties ne parviennent pas à un accord pour la nouvelle période, la fixation revient au tribunal et le plafond dont il dispose est le même.

La règle des cinq ans : pourquoi la limite change-t-elle ?

Indépendamment de l’existence ou non d’un accord entre les parties, pour les contrats de location conclus pour plus de cinq ans ou renouvelés après cinq ans, ainsi que à l’expiration de chaque nouvelle période de cinq ans, le loyer applicable à la nouvelle année locative est déterminé par le juge en tenant compte de la variation sur douze mois de l’indice des prix à la consommation, de l’état du bien loué et des loyers de référence, et conformément à l’équité. Le loyer ainsi fixé pour l’année locative suivant chaque période de cinq ans peut être modifié selon les principes énoncés aux alinéas précédents (art. 344/3 du Code des obligations turc).

La différence entre les deux alinéas tient au texte même de l’article. Dans les premiers et deuxièmes alinéas, la loi dit « à condition de ne pas dépasser » ; l’indice y constitue un plafond. Dans le troisième alinéa, cette expression est absente ; l’indice y est l’un des trois critères, auquel s’ajoutent les loyers de référence.

La conséquence pratique est la suivante : à l’expiration des cinq ans, le loyer peut être rapproché des valeurs de référence, même s’il est resté limité par l’indice pendant de nombreuses années. Bénéficier de cette règle dès le début de la nouvelle année locative, une fois les cinq ans révolus, dépend aussi de l’une des conditions de l’art. 345 du Code des obligations turc décrites ci-dessous.

Si le loyer est stipulé en monnaie étrangère

Lorsque le loyer a été fixé en devises, deux questions sont examinées séparément : la clause est-elle valable et, si elle l’est, comment le loyer évolue-t-il ?

La clause est-elle valable ? L’art. 344/4 du Code des obligations turc réserve les dispositions de la loi n° 1567 sur la protection de la valeur de la monnaie turque. Selon les dispositions réglementaires prises en application de cette loi, les personnes résidant en Turquie ne peuvent pas stipuler, dans les contrats de location d’immeubles qu’elles concluent entre elles, y compris les baux d’habitation et de locaux commerciaux couverts, un loyer libellé en devises ou indexé sur une devise (décret n° 32, art. 4/g ; communiqué n° 2008-32/34, art. 8/2). L’une des exceptions concerne les contrats auxquels participent en qualité de locataire des personnes qui ne sont pas citoyens turcs et qui résident en Turquie (communiqué, art. 8/3). Autrement dit, le fait que le propriétaire soit étranger ne crée pas à lui seul une exception ; il convient de vérifier si les parties résident en Turquie et la situation du locataire. Les détails sont réglés par le communiqué ministériel et peuvent évoluer ; il convient d’évaluer séparément si le contrat concret est conforme à ces règles.

Si la clause est valable, la loi prévoit ce qui suit : tant que cinq ans ne se sont pas écoulés, aucune modification du loyer ne peut être apportée, sous réserve des dispositions relatives à l’imprévision. Après cinq ans, pour déterminer le loyer, on applique la disposition du troisième alinéa en tenant également compte des variations de la valeur de la monnaie étrangère (art. 344/4 du Code des obligations turc). En d’autres termes, le loyer ne peut être modifié pendant cinq ans, y compris par une augmentation au taux de l’indice. À l’expiration des cinq ans, la règle des cinq ans s’applique et la variation du cours de change entre également en compte.

La disposition réservée est la suivante : si une situation extraordinaire, imprévisible et qu’on ne pouvait raisonnablement pas prévoir au moment de la conclusion du contrat, survient pour une cause qui n’est pas imputable au débiteur et rend l’exécution si défavorable au débiteur qu’exiger celle-ci serait contraire aux règles de la bonne foi, et si le débiteur n’a pas encore exécuté son obligation ou ne l’a exécutée qu’en se réservant les droits découlant de la difficulté excessive d’exécution, le débiteur peut demander au juge d’adapter le contrat aux nouvelles circonstances ou, si cela n’est pas possible, de résoudre le contrat ; dans les contrats à exécution successive, le débiteur en règle générale exerce le droit de résiliation au lieu de la résolution. Cette disposition s’applique également aux dettes en monnaie étrangère (art. 138 du Code des obligations turc).

Cet article reconnaît ce droit au débiteur. Dans un contrat de bail, les deux parties sont débitrices d’une prestation : le bailleur s’oblige à faire jouir le preneur de la chose louée, le preneur s’oblige à payer le loyer (Code des obligations turc art. 299). L’appréciation de la partie qui peut demander l’adaptation et de la question de savoir si la variation du cours de change suffit à remplir ces conditions se fait au cas par cas ; les détails se trouvent dans la section relative à l’adaptation de la page Droit des contrats. Le preneur qui continue de payer le loyer fixé en devise étrangère sans émettre de réserve peut ne pas avoir rempli cette condition de l’article pour les périodes payées.

Quand l’action en fixation du loyer est-elle ouverte et à partir de quand la décision produit-elle ses effets ?

La loi n’impose pas de délai pour introduire l’action, mais elle rattache à la chronologie la question de savoir à partir de quelle période la décision liera les parties.

L’action en fixation du loyer peut être introduite à tout moment (Code des obligations turc art. 345/1). Toutefois, pour que le loyer fixé par le tribunal lie le preneur à partir du début de la nouvelle période de location, l’une des conditions suivantes est requise (Code des obligations turc art. 345/2) :

L’action doit avoir été introduite au plus tard trente jours avant le début de la nouvelle période ; ou
Le bailleur doit avoir, jusqu’à cette même date, c’est-à-dire au plus tard trente jours avant le début de la nouvelle période, notifié par écrit au preneur son intention d’augmenter le loyer, et l’action doit être introduite jusqu’à la fin de la nouvelle période de location qui suit.

En outre : si le contrat contient une clause prévoyant l’augmentation du loyer pour la nouvelle période, le loyer fixé par le tribunal dans une action introduite jusqu’à la fin de la nouvelle période produit également ses effets à partir du début de cette nouvelle période (Code des obligations turc art. 345/3).

La conséquence pratique est la suivante : la notification écrite effectuée au plus tard trente jours avant le début de la nouvelle période permet que la décision produise ses effets rétroactivement à partir du début de la période, même si l’action est introduite au cours de la nouvelle période. Afin de pouvoir prouver que la notification est parvenue au preneur avant cette date, il convient de choisir un mode de preuve de la réception documentable (par exemple une mise en demeure par l’intermédiaire d’un notaire). Le délai de trente jours conditionne non pas l’ouverture de l’action, mais l’efficacité de la décision à partir du début de la période ; même si cette date est manquée, l’action peut être introduite. Si aucune des conditions n’est remplie, le loyer fixé en pratique produit ses effets à partir de la première période de location qui commence après l’introduction de l’action.

Avant l’action, il est obligatoire de recourir au médiateur et la médiation peut durer plusieurs semaines (loi turque n° 6325, art. 18/A/9). La question de savoir si la demande de médiation se substitue à la date de l’action dans le calcul du délai de trente jours n’est pas expressément réglée par la loi ; la voie de la notification écrite n’est pas affectée par cette incertitude.

Le « plafond de 25 » est-il encore applicable ?

Non. Le plafond de vingt-cinq pour cent prévu pour les baux d’habitation avait été instauré par des dispositions transitoires et pour des périodes déterminées :

Disposition	Période de renouvellement couverte
Code des obligations turc, disposition transitoire, art. 1 (ajoutée par la loi turque n° 7409 du 8/6/2022)	11/6/2022 (date d’entrée en vigueur de l’article) – 1/7/2023 (cette date incluse)
Code des obligations turc, disposition transitoire, art. 2 (ajoutée par la loi turque n° 7456 du 14/7/2023)	2/7/2023 – 1/7/2024 (ces dates incluses)

Ces deux dispositions limitaient l’augmentation, pendant les périodes de location d’habitation renouvelées entre ces dates, à vingt-cinq pour cent du loyer de l’année locative précédente ; si le taux de variation de l’indice restait inférieur, ce taux de variation était tenu pour applicable. La règle s’appliquait également aux décisions que le juge rendait en vertu de l’art. 344/2 du Code des obligations turc. Les contrats qui dépassaient ces taux n’étaient pas nuls en totalité, mais seulement pour la part excédentaire.

La dernière date couverte par la deuxième disposition transitoire est le 1/7/2024. Pour les périodes de location renouvelées après cette date, la règle applicable n’est pas celle des dispositions transitoires, mais l’art. 344 du Code des obligations turc lui-même.

Les deux dispositions légales qui protègent le preneur

La loi prévoit que, dans les contrats de bail, hormis la fixation du loyer, aucune modification ne peut être apportée au détriment du preneur (Code des obligations turc, art. 343).

Aucune obligation de paiement ne peut être imposée en dehors du loyer et des frais accessoires. La loi cite ici deux exemples par leur nom : les conventions selon lesquelles, en cas de non-paiement du loyer à l’échéance, une clause pénale sera due ou les loyers suivants deviendront exigibles sont nulles (Code des obligations turc, art. 346). La clause que l’on peut voir dans les contrats selon laquelle « si un mois n’est pas payé, l’intégralité des loyers restants de l’année devient exigible » est contraire à cet article.

Les conditions de l’action en fixation du loyer et la manière dont elle est introduite

Champ d’application : les règles s’appliquent aux baux d’habitation et aux baux de locaux commerciaux couverts (Code des obligations turc, art. 339).
Médiation : le recours au médiateur avant l’action est une condition de recevabilité de l’action ; la seule exception prévue par la loi est l’expulsion par voie d’exécution sans jugement, et la fixation du loyer n’entre pas dans cette exception (loi turque n° 6325, art. 18/B/1-a).
Tribunal compétent : le tribunal civil de paix ; il connaît de tous les litiges nés de la relation locative, sans considération de la valeur ou du montant de l’objet du litige (Code de procédure civile turc, art. 4/1-a).
Délai : l’action peut être introduite à tout moment ; pour que la décision s’applique à partir du début de la période, l’une des conditions de l’art. 345 du Code des obligations turc est requise.
Cinq ans : dans les contrats conclus pour plus de cinq ans ou renouvelés après cinq ans, le juge tient également compte des loyers usuels dans la localité (Code des obligations turc, art. 344/3).

La conséquence de l’omission de la phase de médiation est lourde. S’il s’avère que l’action a été introduite sans aucun recours au médiateur, l’action est rejetée pour vice de procédure, sans qu’aucun acte de procédure ne soit accompli. Si le recours a eu lieu mais que le procès-verbal final constatant l’absence d’accord n’a pas été joint à la requête, le tribunal impartit un délai ferme d’une semaine ; si ce délai expire également, l’action est rejetée pour vice de procédure (art. 18/A/2). Le détail de la procédure se trouve dans l’article Procédure d’expulsion et de médiation dans les litiges locatifs.

Compétence territoriale. Le tribunal territorialement compétent est, en règle générale, celui du domicile du défendeur (Code de procédure civile turc, art. 6) ; les actions fondées sur un contrat peuvent également être introduites devant le tribunal du lieu d’exécution du contrat (Code de procédure civile turc, art. 10). Dans une action dirigée contre le preneur d’un logement situé à Alanya, le domicile du preneur peut être le lieu où se trouve le bien loué ; mais le domicile du preneur d’un local commercial ou du défendeur propriétaire peut se trouver ailleurs. Contre un défendeur qui n’a pas de domicile en Turquie, l’action peut être introduite au lieu de sa résidence habituelle en Turquie et, dans les actions relatives à des droits patrimoniaux, en outre au lieu où se trouve l’élément patrimonial litigieux (Code de procédure civile turc, art. 9). La fixation du loyer n’étant pas mentionnée parmi les cas de compétence exclusive de l’art. 12 du Code de procédure civile turc, si le défendeur ne soulève pas l’exception d’incompétence dans sa réponse, le tribunal saisi devient compétent (Code de procédure civile turc, art. 19). Une clause attributive de compétence inscrite dans le contrat de bail ne constitue pas une convention de compétence valable lorsque les parties ne sont pas commerçantes ou personnes morales de droit public (Code de procédure civile turc, art. 17).

Procédure. La procédure simplifiée s’applique ; les parties sont tenues de communiquer tous leurs moyens de preuve, tels que des baux de référence, avec leurs écritures (Code de procédure civile turc, art. 316, art. 318).

La décision s’applique-t-elle avant d’être définitive ? Les voies de recours

Contre la décision du tribunal civil de paix, sauf les décisions définitives parce qu’elles restent en dessous du seuil monétaire, un appel devant la cour d’appel régionale peut être formé dans un délai de deux semaines à compter de la notification de la décision (CPC turc art. 341, art. 345). Contre la décision de la cour d’appel régionale, le pourvoi en cassation est limité dans les litiges nés du bail ; la loi examine si le montant de trois mois de loyer dépasse le seuil du pourvoi (CPC turc art. 362/1-b). Les seuils étant redéterminés chaque année et le montant à la date d’introduction de l’action étant pris en compte, aucun chiffre n’est indiqué ici (CPC turc annexe art. 1).

En pratique, la décision fixant le loyer n’est pas susceptible d’exécution forcée avant d’être définitive ; les différences entre le montant fixé et le montant payé peuvent être réclamées après que la décision est devenue définitive. Pendant la procédure, le locataire doit continuer à payer le loyer actuel ; pour les loyers impayés, les dispositions légales sur la demeure s’appliquent en outre (Code des obligations turc art. 315).

Questions fréquentes

Quelle est l’augmentation maximale du loyer ?
Pour les locations d’habitation et de locaux commerciaux couverts, lors des périodes de location renouvelées, l’augmentation convenue par les parties ne peut pas dépasser le taux de variation moyen sur douze mois de l’indice des prix à la consommation de l’année locative précédente (Code des obligations turc art. 344/1). Ce taux est publié par l’Institut turc de la statistique et change chaque mois ; c’est pourquoi aucun chiffre n’est indiqué sur cette page.

Quelle est l’augmentation du loyer après cinq ans ?
Pour les contrats d’une durée supérieure à cinq ans ou renouvelés après cinq ans, et à la fin de chaque période de cinq ans ultérieure, le loyer est fixé par le juge ; à cette occasion, outre le taux de l’indice, l’état du bien loué et les loyers comparables sont également pris en compte (Code des obligations turc art. 344/3). Le troisième alinéa ne contient pas l’expression « à condition de ne pas dépasser » des premier et deuxième alinéas.

Puis-je fixer le loyer en dollars et l’augmenter chaque année ?
Il faut d’abord vérifier si la stipulation d’un loyer en devise est possible dans votre contrat : en Turquie, les personnes résidentes ne peuvent en principe pas stipuler de loyer en devise dans les locations d’habitation et de locaux commerciaux couverts entre elles (communiqué n° 2008-32/34 art. 8). Si la clause est valable, le loyer ne peut pas être modifié avant l’expiration de cinq ans ; après cinq ans, le troisième alinéa s’applique en tenant compte également des variations de la valeur de la monnaie étrangère (Code des obligations turc art. 344/4). L’exception d’imprévision est réservée (Code des obligations turc art. 138).

Quand l’action en fixation du loyer est-elle ouverte ?
L’action peut toujours être intentée (Code des obligations turc art. 345/1). Pour que le montant fixé s’applique à partir du début de la nouvelle période locative, l’une des trois voies suivantes est nécessaire : l’action doit avoir été intentée au plus tard trente jours avant le début de la nouvelle période ; ou bien le bailleur doit avoir notifié par écrit au locataire, avant cette date, qu’il demandera une augmentation, et avoir intenté l’action avant la fin de la nouvelle période ; ou bien le contrat doit contenir une clause prévoyant une augmentation du loyer pour la nouvelle période, et l’action doit être intentée avant la fin de la nouvelle période (Code des obligations turc art. 345/2, art. 345/3).

Une mise en demeure est-elle nécessaire pour l’action en fixation du loyer ?
Une mise en demeure n’est pas une condition pour intenter l’action ; l’action peut toujours être intentée (Code des obligations turc art. 345/1). La notification écrite est l’une des voies permettant que la décision s’applique à partir du début de la nouvelle période (Code des obligations turc art. 345/2).

Le locataire peut-il aussi intenter l’action en fixation du loyer ?
La loi dit « action relative à la fixation du loyer » et ne limite pas la partie qui peut l’intenter (Code des obligations turc art. 345/1) ; par exemple, à l’expiration de cinq ans, le locataire peut aussi demander la fixation du montant. La notification écrite qui permet à la décision de s’appliquer à partir du début de la période est en revanche prévue par la loi pour le bailleur (Code des obligations turc art. 345/2) ; dans une action intentée par le locataire, la période à partir de laquelle la décision s’appliquera est controversée en pratique. Dans cette action aussi, il faut d’abord recourir à la médiation.

Combien de temps dure l’action en fixation du loyer ?
La loi ne prévoit pas de délai de décision. L’action est soumise à la procédure simplifiée (CPC turc art. 316). Le tribunal statue si possible sur pièces ; à défaut, il achève l’instruction en deux audiences en plus de la première, et l’intervalle entre les audiences ne peut pas dépasser un mois ; en cas de nécessité, comme un examen d’expert plus long, le juge peut fixer un délai plus long (CPC turc art. 320). La phase de médiation et les voies de recours s’ajoutent à ce délai.

Réglementation applicable

Code des obligations turc n° 6098 — art. 27 (nullité partielle), art. 138 (imprévision), art. 299 (définition du contrat de bail), art. 315 (demeure du locataire), art. 339 (champ d’application aux locations d’habitation et de locaux commerciaux couverts), art. 343 (interdiction de modifications au détriment du locataire en dehors du loyer), art. 344 (fixation du loyer), art. 345 (délai pour agir et effet de la décision), art. 346 (interdiction de stipulations au détriment du locataire), art. provisoire 1 et art. provisoire 2 (plafond de vingt-cinq pour cent pour les locations d’habitation) — mevzuat.gov.tr

Code de procédure civile turc n° 6100 — art. 4 (compétence des tribunaux civils de paix), art. 6, art. 9, art. 10, art. 12, art. 17 et art. 19 (compétence territoriale), art. 316, art. 318 et art. 320 (procédure simplifiée), art. 341, art. 345, art. 362 et article additionnel 1 (voies de recours) — mevzuat.gov.tr

Loi turque sur la médiation dans les litiges civils n° 6325 — art. 18/A (médiation comme condition préalable à l’action), art. 18/B (litiges locatifs) — mevzuat.gov.tr

Loi turque n° 1567 sur la protection de la valeur de la monnaie turque — mevzuat.gov.tr

Décision n° 32 sur la protection de la valeur de la monnaie turque — art. 4/g — mevzuat.gov.tr

Communiqué relatif à la décision n° 32 (communiqué n° : 2008-32/34) — art. 8 (contrats en devises et indexés sur une devise) — mevzuat.gov.tr

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Cet article a un but d’information juridique générale et ne constitue pas un avis juridique. Les circonstances de chaque affaire étant différentes, il est recommandé de demander l’assistance juridique de votre avocate pour votre situation concrète.