De gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom (Ortaklığın Giderilmesi, izale-i şuyu) is de vordering die een einde maakt aan de gemeenschap tussen deelgenoten van een goed door het goed in natura te verdelen of door het te verkopen en de opbrengst te verdelen. Elke deelgenoot kan de vordering zelfstandig instellen; de instemming van de anderen is niet vereist (Turks Burgerlijk Wetboek art. 698). De vordering wordt behandeld door de Turkse civiele vrederechtbank en het is een procesvoorwaarde dat vóór het instellen een mediator wordt ingeschakeld.
De verdeling van een nalatenschapsgemeenschap, elbirliği mülkiyeti (gezamenlijke eigendom zonder aandelen) en de verdelingsovereenkomst worden behandeld op de pagina Erfrecht. Deze tekst behandelt de vordering zelf.
Wie kan de vordering instellen en tegen wie wordt zij ingesteld?
Bij mede-eigendom in aandelen kan elke deelgenoot verdeling van het goed vorderen (Turks Burgerlijk Wetboek art. 698). De vordering wordt door de eisende deelgenoot ingesteld tegen alle andere deelgenoten; tussen de deelgenoten bestaat een verplichte procesgemeenschap en er moet één uitspraak over hen allen worden gegeven (Turks Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art. 59–60).
Als een deelgenoot niet aan de procedure deelneemt, wijst de rechtbank de vordering niet rechtstreeks af. Omdat de totstandkoming van de procespartijen een procesvoorwaarde is en het ontbreken daarvan kan worden hersteld, geeft de rechtbank een definitieve termijn en zorgt zij ervoor dat de ontbrekende deelgenoot in de procedure wordt betrokken; pas daarna behandelt zij de zaak ten gronde (Turks Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art. 115).
Als een deelgenoot tijdens de procedure overlijdt, wordt op basis van de verklaring van erfrecht de deelname van zijn erfgenamen aan de procedure bewerkstelligd; als de erfgenamen de nalatenschap nog niet hebben aanvaard of verworpen, wordt de procedure geschorst totdat de wettelijke termijnen zijn verstreken (Turks Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art. 55).
Wanneer kan verdeling niet worden gevorderd?
De wet stelt drie beperkingen (Turks Burgerlijk Wetboek art. 698):
- Verplichting tot voortzetting bij overeenkomst. Het recht om verdeling te vorderen kan door een rechtshandeling voor ten hoogste tien jaar worden beperkt. Bij onroerende zaken zijn overeenkomsten betreffende de voortzetting van de mede-eigendom in aandelen aan een officiële vorm gebonden en kunnen zij in het kadaster worden aangetekend.
- Bestemming voor een duurzaam doel. Als het goed in mede-eigendom voor een duurzaam doel is bestemd, zijn de deelgenoten verplicht de mede-eigendom in aandelen voort te zetten.
- Ongelegen tijdstip. De wet bepaalt dat verdeling niet op een ongelegen tijdstip kan worden gevorderd; zij definieert het begrip niet, de beoordeling geschiedt aan de hand van het concrete geval.
Daarnaast bestaat er een afzonderlijk verbod: bij een onroerende zaak die zelf onderworpen is aan appartementsrecht naar Turks recht of kat irtifakı (bouwerfdienstbaarheid op een nog niet voltooid gebouw), kan geen gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom worden gevorderd. Zelfstandige eenheden kunnen daarentegen als een zelfstandige onroerende zaak onderwerp van een vordering zijn en de mede-eigendom daarin kan worden beëindigd (Turkse Wet op het Appartementsrecht art. 7).
Verdeling in natura of verkoop?
De wet kent twee wijzen van verdeling: verdeling van het goed in natura of verkoop door onderhandeling of openbare veiling en verdeling van de opbrengst (Turks Burgerlijk Wetboek art. 699).
Als de deelgenoten het niet eens worden over de wijze van verdeling, volgt de rechter op verzoek van een van de deelgenoten deze volgorde:
- Eerst verdeling in natura. Als de waarden van de verdeelde delen niet gelijk zijn, wordt door een geldelijke vergoeding inbreng tussen erfgenamen bereikt.
- Verkoop als verdeling niet passend is. Als het verzoek tot verdeling niet passend wordt geacht voor de situatie en omstandigheden — met name als het goed niet kan worden verdeeld zonder aanzienlijk waardeverlies — wordt verkoop door openbare veiling gelast.
In de procedure heeft de gedaagde dezelfde rechten als de eiser: het feit dat de eiser verkoop verzoekt, belet de gedaagde niet om verdeling in natura te verzoeken.
Er is nog een derde weg. Bij een bouwwerk dat geschikt is voor appartementsrecht kan de rechter, op verzoek van een van de gezamenlijke eigenaars of erfgenamen, beslissen dat de verdeling geschiedt door het vestigen van appartementsrecht naar Turks recht en het toewijzen van zelfstandige eenheden (Turkse Wet op het Appartementsrecht art. 10).
Voor landbouwgronden geldt een afzonderlijke regeling: deze gronden kunnen niet beneden de door het Ministerie vastgestelde minimumoppervlakten worden afgesplitst en in aandelen verdeeld; overdracht van aandelen, verdeling en omzetting van elbirliği mülkiyeti (gezamenlijke eigendom zonder aandelen) in mede-eigendom in aandelen zijn onderworpen aan toestemming van het Ministerie (Wet nr. 5403 art. 8 en art. 8/B).
Aan wie wordt verkocht?
Hier bepaalt één zin van de wet in de praktijk veel (Turks Burgerlijk Wetboek art. 699):
“Dat de verkoop tussen de deelgenoten door veiling wordt gelast, is afhankelijk van de instemming van alle deelgenoten.”
Dus de regel is dat de veiling voor iedereen toegankelijk is. Wil men de verkoop uitsluitend tussen de deelgenoten laten plaatsvinden, dan is toestemming van alle deelgenoten vereist; als één van hen zich verzet, kan de onroerende zaak ook aan derden worden verkocht. Deelgenoten kunnen uiteraard aan deze veiling deelnemen.
Sinds 2026 31 juli bestaat er een belangrijke uitzondering. Voor onroerende zaken die door alle eigenaren via vererving zijn verkregen en waarin derden geen eigendomsrecht hebben, geldt dat indien wordt besloten tot gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom door verkoop, de eerste veiling, zonder dat iemands toestemming vereist is, van rechtswege uitsluitend plaatsvindt tussen de deelgenoten die erfgenaam zijn. Deze procedure wordt éénmalig toegepast en bij deze veiling moeten de biedingen het volledige bedrag van de geschatte waarde overschrijden (Turkse Executie- en Faillissementswet art. 114; Wet nr. 7589, Staatscourant 31.7.2026-33326).
Indien de eerste veiling geen resultaat oplevert, wordt de tweede veiling voor iedereen opengesteld en daalt de drempel tot vijftig procent van de geschatte waarde. De regeling is niet van toepassing op openbare veilingen waarvan de aankondiging vóór de inwerkingtreding ervan reeds was gedaan.
Deze regel is geen voorkooprecht of voorrangsrecht; het is een wettelijke beperking van de kring van personen die aan de eerste veiling mogen deelnemen. De bepaling is nieuw en er bestaat nog geen gevestigde rechtspraak over de toepassing ervan.
Hoe verloopt de procedure wanneer de rechtbank tot verkoop besluit?
Het verkoopbesluit wordt niet door de rechtbank ten uitvoer gelegd, maar door de verkoopfunctionaris die de rechter daartoe heeft aangewezen; de verkoop van roerende en onroerende zaken geschiedt volgens de bepalingen van de Turkse Executie- en Faillissementswet (Turks Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art. 322). Beslissingen over zakelijke rechten op een onroerende zaak kunnen niet ten uitvoer worden gelegd voordat zij in kracht van gewijsde zijn gegaan (Turks Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art. 350); de verkoopfase begint daarom pas nadat de beslissing in kracht van gewijsde is gegaan.
De verkoop geschiedt via een openbare veiling op het Elektronisch Verkoopportaal, dat in UYAP is geïntegreerd, en de biedingstermijn bedraagt zeven dagen (Turkse Executie- en Faillissementswet art. 111/b). Wie aan de veiling wil deelnemen, stort een zekerheid ter grootte van tien procent van de geschatte waarde; bij de gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom wordt van een deelgenoot geen zekerheid verlangd voor zover zijn aandeel dat bedrag dekt. De koper bij de toewijzing moet de koopprijs binnen zeven dagen na de bekendmaking van het proces-verbaal van de veiling contant betalen (Turkse Executie- en Faillissementswet art. 130). De verkoopopbrengst wordt onder de deelgenoten verdeeld naar evenredigheid van hun aandelen.
Is bemiddeling verplicht?
Ja. In geschillen over de verdeling van roerende en onroerende zaken en over de gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom is het voorafgaand aan het instellen van de vordering aanmelden bij een bemiddelaar een procesvoorwaarde (Wet nr. 6325 art. 18/B). Deze regel is op 1 september 2023 in werking getreden.
Het verzoek wordt, afhankelijk van het voorwerp van het geschil, ingediend bij het bemiddelingsbureau van de plaats waar de bevoegde rechtbank is gevestigd. De bemiddelaar rondt de procedure binnen drie weken na zijn aanwijzing af; in dwingende gevallen kan deze termijn met ten hoogste één week worden verlengd.
Wordt geen overeenstemming bereikt, dan moet het origineel of een gewaarmerkt afschrift van het eindproces-verbaal bij het verzoekschrift worden gevoegd. Blijkt dat de vordering is ingesteld zonder dat er ooit een bemiddelaar is aangezocht, dan wordt het verzoekschrift wegens het ontbreken van een procesvoorwaarde niet-ontvankelijk verklaard zonder dat het aan de wederpartij wordt betekend.
Indien partijen tot overeenstemming komen, moet voor de vaststellingsovereenkomst een verklaring van uitvoerbaarheid worden verkregen. Voor documenten die betrekking hebben op een onroerende zaak wordt deze verklaring afgegeven door de Turkse civiele vrederechtbank van de plaats waar de onroerende zaak is gelegen; na de verklaring kan een van de partijen bij het Turks kadasterkantoor om inschrijving verzoeken zonder dat een authentieke akte wordt opgemaakt.
Bij welke rechtbank wordt de vordering ingesteld?
Bevoegdheid. Vorderingen betreffende de verdeling van roerende en onroerende zaken of rechten en de gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom worden, ongeacht de waarde of het bedrag van het voorwerp van de vordering, behandeld door de Turkse civiele vrederechtbank (Turks Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art. 4). De vereenvoudigde procedure is van toepassing; de termijn voor het antwoord bedraagt twee weken en partijen kunnen geen repliek en dupliek indienen (Turks Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art. 316–317).
Bevoegdheid bij onroerende zaken. In zaken die betrekking hebben op een zakelijk recht op een onroerende zaak of die tot wijziging van de zakelijke gerechtigdheid kunnen leiden, is de rechtbank van de plaats waar de onroerende zaak is gelegen uitsluitend bevoegd (Turks Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art. 12). De gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom valt hieronder omdat zij de eigendomstoestand wijzigt. Heeft de vordering betrekking op meer dan één onroerende zaak, dan kan zij ook met betrekking tot de andere onroerende zaken worden ingesteld bij de rechtbank van de plaats waar één van de onroerende zaken is gelegen.
Het praktische gevolg is: een deelgenoot die een onroerende zaak in een onverdeeldheid in Alanya bezit, stelt de vordering in Alanya in, waar hij ook woont; ook al wonen de deelgenoten in het buitenland, de bevoegde rechtbank verandert niet.
Bevoegdheid bij roerende zaken. Voor de gerechtelijke verdeling van een mede-eigendom die uitsluitend roerende zaken betreft, bestaat geen bijzondere bevoegdheidsregel; de algemene regel is van toepassing en de vordering wordt ingesteld bij de rechtbank van de woonplaats van de verweerder, of, indien er meer verweerders zijn, bij de rechtbank van de woonplaats van één van hen (Turks Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art. 6–7). Deze bevoegdheid is niet uitsluitend; indien er niet op regelmatige wijze een exceptie van onbevoegdheid wordt opgeworpen, wordt de rechtbank waarbij de zaak is aangebracht bevoegd.
Hoe lang duurt de zaak?
Volgens de Justitiële statistieken 2025, gepubliceerd door het directoraat-generaal Gerechtelijke Documentatie en Statistiek van het ministerie van Justitie, bedroeg de gemiddelde behandelingsduur van een zaak bij de Turkse civiele vrederechtbanken die deze zaken behandelen in 2025 120 dagen.
Dit cijfer is het gemiddelde van alle soorten zaken bij de Turkse civiele vrederechtbanken; het ministerie publiceert geen afzonderlijke duur per zaaktype voor de gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom. De duur omvat niet de fase van het hoger beroep en de verkoopfase na het in kracht van gewijsde gaan van de beslissing. In dezelfde statistiek wordt de gemiddelde behandelingsduur van een zaak bij de civiele kamers van de regionale hoven van beroep vermeld als 371 dagen.
Het aantal deelgenoten, gebreken in de registraties van eigendomsakten (tapu) en het deskundigenonderzoek kunnen de duur aanzienlijk verlengen.
Wanneer de mede-eigendom uit een nalatenschap voortvloeit
De mede-eigendom tussen erfgenamen is elbirliği mülkiyeti (gezamenlijke eigendom zonder aandelen) en kent deels andere regels. Iedere erfgenaam kan, tenzij hij op grond van een overeenkomst of de wet verplicht is de mede-eigendom voort te zetten, te allen tijde de verdeling van de nalatenschap vorderen (Turks Burgerlijk Wetboek art. 642). Indien een onmiddellijke verdeling de waarde van het goed of van de nalatenschap aanzienlijk zou verminderen, kan de Turkse civiele vrederechter de verdeling opschorten; indien er een ongeboren vrucht is die erfgenaam zal zijn, wordt de verdeling tot de geboorte opgeschort (Turks Burgerlijk Wetboek art. 642–643).
Een erfgenaam kan ook vorderen dat de elbirliği mülkiyeti (gezamenlijke eigendom zonder aandelen) wordt omgezet in mede-eigendom in aandelen op alle of een deel van de tot de nalatenschap behorende goederen (Turks Burgerlijk Wetboek art. 644).
De verdeling van de nalatenschap, de verdelingsovereenkomst en de overdracht van het erfdeel worden beschreven op de pagina Erfrecht.
Veelgestelde vragen
Is gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom (izale-i şuyu, Ortaklığın Giderilmesi) hetzelfde?
Ja. “Izale-i şuyu” is de oude term; in het huidige wettelijke taalgebruik spreekt men van “Ortaklığın Giderilmesi”.
Kunnen de andere deelgenoten een procedure starten als zij dit niet willen?
Ja. Iedere deelgenoot kan zelfstandig verdeling vorderen; de instemming van de anderen is niet vereist (Turks Burgerlijk Wetboek art. 698).
Ik wil niet dat de onroerende zaak wordt verkocht; wat kan ik doen?
De rechter beoordeelt eerst de verdeling in natura; indien verdeling mogelijk is, wordt geen verkoop gelast (Turks Burgerlijk Wetboek art. 699). Bij een gebouw dat geschikt is voor appartementsrecht naar Turks recht, kan ook worden verzocht om appartementsrecht naar Turks recht te vestigen en zelfstandige eenheden toe te wijzen (Turkse Wet op het Appartementsrecht art. 10).
Ontstaat er een recht van voorkoop voor de andere deelgenoten als ik mijn aandeel verkoop?
Bij mede-eigendom in aandelen kan een deelgenoot die zijn aandeel aan een derde verkoopt, het recht van voorkoop van de andere deelgenoten doen ontstaan (Turks Burgerlijk Wetboek art. 732). Dit recht vervalt drie maanden na de datum waarop de verkoop aan de rechthebbende is medegedeeld en in elk geval na een jaar na de verkoop. Daarentegen kan het recht van voorkoop niet worden uitgeoefend bij verkoop via gedwongen openbare veiling — dat wil zeggen dat er na een verkoop aan het einde van de procedure tot gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom geen sprake is van een recht van voorkoop (Turks Burgerlijk Wetboek art. 733, gewijzigd bij Wet nr. 7571).
Kan ik mijn aandeel in elbirliği mülkiyeti (gezamenlijke eigendom zonder aandelen) verkopen?
Bij elbirliği mülkiyeti (gezamenlijke eigendom zonder aandelen) hebben de deelgenoten geen bepaalde aandelen en vereisen beschikkingshandelingen unanimiteit; daarom kan een “aandeel” in één onroerende zaak niet zelfstandig worden overgedragen. Een erfgenaam kan wel zijn erfdeel in de nalatenschap overdragen: tussen erfgenamen is de schriftelijke vorm vereist, en bij overdracht aan een derde is een notariële akte vereist. De overdracht aan een derde verleent hem niet de bevoegdheid om aan de verdeling deel te nemen; zij geeft hem slechts het recht om na de verdeling te vorderen dat het aan de erfgenaam toegedeelde aandeel aan hem wordt afgegeven (Turks Burgerlijk Wetboek art. 677).
Toepasselijke regelgeving
Turks Burgerlijk Wetboek nr. 4721 — art. 642–644 (verdeling van een nalatenschap, uitstel, omzetting van elbirliği mülkiyeti in mede-eigendom in aandelen), art. 677 (overdracht van een erfdeel), art. 688 (rechten van de deelgenoot), art. 698 (vordering tot verdeling en grenzen), art. 699 (wijze van verdeling), art. 732–734 (wettelijk recht van voorkoop) — mevzuat.gov.tr
Turks Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering nr. 6100 — art. 4 (bevoegdheid), art. 6–7 en art. 12 (relatieve bevoegdheid), art. 55 (uitstel in geval van overlijden), art. 59–60 (verplichte procesdeelneming), art. 115 (procesvoorwaarden), art. 316–317 (vereenvoudigde procedure), art. 322 (verkoopambtenaar), art. 350 (onherroepelijkheid) — mevzuat.gov.tr
Turkse Executie- en Faillissementswet nr. 2004 — art. 111/b (elektronische verkoop), art. 114 (veiling en eerste veiling tussen erfgenamen), art. 130 (betaling van de veilingprijs) — mevzuat.gov.tr
Turkse Wet inzake mediation bij civielrechtelijke geschillen nr. 6325 — art. 18/A en art. 18/B (mediation als procesvoorwaarde) — mevzuat.gov.tr
Turkse Appartementswet nr. 634 — art. 7, art. 10 — mevzuat.gov.tr · Turkse Wet inzake bodembescherming en landgebruik nr. 5403 — art. 8, art. 8/B — mevzuat.gov.tr
Gerelateerde pagina’s
- Erfrecht — bovenliggende pagina
- Hoe wordt de legitieme portie naar Turks recht (erfdeel in de nalatenschap) berekend?
- Hoe wordt de verwerping van de nalatenschap gedaan?
Dit artikel is bedoeld ter algemene juridische informatievoorziening. Aangezien de omstandigheden van elk geval, de samenstelling van de deelgenoten en de aard van de onroerende zaak verschillen, wordt aanbevolen juridische bijstand van uw advocaat te vragen voor uw concrete situatie.